中國房地產(chǎn)畸形價(jià)格的產(chǎn)生原因及應(yīng)對策略

1、中國房地產(chǎn)畸形價(jià)格的產(chǎn)生原因及應(yīng)對策略 摘要：本文從供給和需求兩方面詳細(xì)地分析了影響房價(jià)的主要因素，具體分析了房地產(chǎn)市場供給和需求的特殊性。結(jié)合房地產(chǎn)需求可以分為相互轉(zhuǎn)換的投資需求和消費(fèi)需求、供給在受到土地稀缺性和不可再生性而具有供給相對有限性的特點(diǎn),揭示了房價(jià)運(yùn)行的規(guī)律。并且根據(jù)歷年數(shù)據(jù)，分析畸形價(jià)格的弊端，并且得到抑制畸形價(jià)格的對策。關(guān)鍵詞：房價(jià)、需求、供給、因素 一房地產(chǎn)畸形價(jià)格產(chǎn)生原因 房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要的行業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，還會直接關(guān)系到居民的生活水平和質(zhì)量。在房地產(chǎn)市場中，房價(jià)作為一個(gè)重要變量，直接左右整個(gè)房地產(chǎn)市

2、場的變化。而房價(jià)一方面受供求關(guān)系制約，另一方面又反過來影響供求關(guān)系。表現(xiàn)在：當(dāng)需求增加，供給不變，或者供給增加幅度小于需求增加的幅度，就會使房價(jià)上漲。我們從影響房地產(chǎn)需求和供給因素著手，研究房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律。（一）房地產(chǎn)市場的需求分析 房地產(chǎn)不同于一般的消費(fèi)品和投資品，有其獨(dú)特的需求特點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)可以同時(shí)作為投資品和消費(fèi)品出現(xiàn)在市場，并且可以隨時(shí)轉(zhuǎn)換。作為投資品，購買房地產(chǎn)獲取投資收益，滿足投資需求。作為消費(fèi)品，房地產(chǎn)用于購買者居住，滿足消費(fèi)需求。其次，在一定情況下，投資需求和消費(fèi)需求可以相互轉(zhuǎn)換，當(dāng)價(jià)格上漲到一定高度時(shí)，原來一部分用來改善居住條件的消費(fèi)需求，就會在巨大差價(jià)和

3、利潤的剌激下，轉(zhuǎn)換為投資品。而原來作為投資品的房地產(chǎn)，在價(jià)格下降到一定程度時(shí)，如在出售不利的情況下，改為出租，這樣投資品就變成消費(fèi)品。房地產(chǎn)的需求就是由投資需求和消費(fèi)需求組成。 1.影響投資需求的主要因素有：利率與利潤率的差，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期、通貨膨脹率、匯率。利率與利潤率的差是影響投資需求的一個(gè)重要因素，當(dāng)投資房地產(chǎn)所獲得利潤率與銀行利率差越大時(shí)，投資房地產(chǎn)的利潤越高，投資需求也就越大。相反，投資需求也就越小。所以銀行利率上升使投資利潤率與銀行利率差減小時(shí)，投資需求就會減少。房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期是影響當(dāng)前投資需求的另一個(gè)重要因素，當(dāng)投資者形成了價(jià)格上漲預(yù)期時(shí)，投資需求會增加。相反，投資需求

4、就會減少。通貨膨脹率對房價(jià)的影響主要表現(xiàn)在，通貨膨脹率越高，銀行實(shí)際利率下降，會使利潤率與利率的差擴(kuò)大，從面增加投資需求。投資需求還會有本幣升值預(yù)期有關(guān)，當(dāng)一國貨幣處于對外升值預(yù)期時(shí)，流入本國流動性將會增加投資需求。相反，就會減小投資需求。 2.影響居住需求的主要因素有：房地產(chǎn)價(jià)格、居民收入、通貨膨脹率、人口增長。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，居住需求會減小。相反，居住需求會增加。居民收入增加，對居住需求就會增加，居民收入減少，對房地產(chǎn)的居住需求就會減少。通貨膨脹率上升，房地產(chǎn)作為一般的投資品和消費(fèi)品，其價(jià)格也與其他商品一樣，價(jià)格隨之上漲。人口增長，特別是新增家庭的增加，房地產(chǎn)居住需求就會增加

5、。（二）房地產(chǎn)價(jià)格的供給因素分析 房地產(chǎn)供給的最大特點(diǎn)就是供給的相對有限性，房地產(chǎn)開發(fā)必須依賴于土地，而土地稀缺性和不可再生性，使房地產(chǎn)的供給受到土地的制約，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的有限性，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)周期也較長，也使供給不能隨著需求增加而迅速增加。 影響房地產(chǎn)供給的主要因素是：價(jià)格、成本、土地的供應(yīng)量、政府政策。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤會上升，開發(fā)商會增加供給，相反會減少供給。房地產(chǎn)成本包括建筑成本和土地成本，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)成本增加時(shí)，利潤會減少，開發(fā)商就會減少房地產(chǎn)開發(fā)，從而使房地產(chǎn)的供給減少。房地產(chǎn)供給受土地供應(yīng)量的直接影響，土地供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)供給才有可能增

6、加，土地供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)供給就會隨之減少。政府政策對房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策上，由于房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金巨大，房地產(chǎn)開發(fā)受貨幣政策的影響很大。當(dāng)房地產(chǎn)受到產(chǎn)業(yè)政策支持時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)就會增加，相反就會減少。貨幣政策主要是信貸政策，當(dāng)信貸支持房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)就會增加，相反就會減少。 （三）影響房地產(chǎn)價(jià)格其它因素分析 房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的重要性決定于房地產(chǎn)的重要性。因此，分析、研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，將有利于我們分析房地產(chǎn)市場，進(jìn)而采取行之有效的、有針對性的調(diào)控措施，不斷滿足廣大居民有效需求的增長，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)

7、業(yè)與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。  房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表現(xiàn)。我國房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下幾部分組成：（1）土地費(fèi)用，包括土地取得費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用。房價(jià)與地價(jià)之間的互動關(guān)系，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價(jià)是主動的，地價(jià)是被動的，即地價(jià)水平主要取決于房價(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的一樣。但在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下,土地一級市場上的地價(jià)水

8、平，在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平。（2）建安成本，包括：前期工程費(fèi)（前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)及施工的三通一平等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用.）；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（建造小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等的建設(shè)費(fèi)用。）；建筑安裝工程費(fèi)（建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi).）；公共配套設(shè)施準(zhǔn)設(shè)費(fèi)（建造小區(qū)內(nèi)的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。）這部分費(fèi)用的上漲直接表現(xiàn)為房價(jià)上漲。（3）相關(guān)稅費(fèi)，稅費(fèi)對房價(jià)的影響最直接體現(xiàn)在稅費(fèi)對房地產(chǎn)開發(fā)成本及銷售價(jià)格的影響上升。二歷史數(shù)據(jù)分析以及畸形價(jià)格弊斷（一）歷年房產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)分析 從

9、圖中可以看到我國的房價(jià)在2003年后一直處于上升趨勢，特別是北京與上海等的一線大城市，在2005-2006后房價(jià)有了非?？焖俚纳蠞q，導(dǎo)致房價(jià)形成畸形價(jià)格，北京以及上海數(shù)據(jù)表明，在2005-2010之間，兩個(gè)城市的房價(jià)都呈現(xiàn)畸形價(jià)格。由于房地產(chǎn)畸形價(jià)格導(dǎo)致了近些年來，關(guān)于高房價(jià)的社會問題與經(jīng)濟(jì)問題頻發(fā)，讓很多人開始關(guān)注房價(jià)問題，由此我們可以引申出房地產(chǎn)畸形價(jià)格所帶來的社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端。（二）房地產(chǎn)畸形價(jià)格的弊端1. 虛假購買力，透支未來中國經(jīng)濟(jì) 中國住房問題的嚴(yán)重性在于：住房市場化一開始馬上就引進(jìn)西方的按揭購房方式，使得居民的購買力和需求被人為的多倍放大，雖然在最初對房地產(chǎn)業(yè)的興盛起到了不可

10、否認(rèn)的推動作用，但時(shí)間一長，其弊端也逐漸顯現(xiàn)，過早的引用西方的按揭購房方式，使得供需矛盾被快速的激化，而在暴利的刺激下，許多房地產(chǎn)商捂盤銷售，控制房源，使得矛盾進(jìn)一步激化，房價(jià)也隨之直線上升，住房需求大是肯定的，大學(xué)生畢業(yè)，婚齡青年結(jié)婚，這些真正需要房子的人多數(shù)都無法接受如此高的房價(jià)，承受如此重的負(fù)擔(dān)，在這種情況下，按揭購房就成了必然的付款方式。雖然這樣能夠解決一時(shí)的燃眉之急，但在未來的幾十年里，這些人每個(gè)月都要用收入的很大部分來還款，必然會使其在未來的購買力大幅下降，而在金融危機(jī)之后的中國，經(jīng)濟(jì)的增長很大程度都要依賴國內(nèi)巨大的消費(fèi)需求和購買力。透支了未來的購買力，也就是透支了未來的中國經(jīng)濟(jì)。

11、2. 貧富差距拉大，財(cái)富過于集中，影響社會穩(wěn)定房地產(chǎn)的暴利是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的重要原因之一，經(jīng)過最近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，巨大的財(cái)富向房地產(chǎn)商集中，而這巨大的財(cái)富，是從無數(shù)普通人身上得來的，財(cái)富的過分集中，必然導(dǎo)致貧者更貧，富者更富。也會使貧富差距拉大，貧富矛盾激化,最終影響社會穩(wěn)定，各種犯罪行為也會逐漸猖獗，給社會造成不良影響。3. 拉高物價(jià)水平，提高了勞動力成本。房地產(chǎn)市場過熱，使得鋼鐵，水泥，涂料，建材等基礎(chǔ)材料價(jià)格上漲，進(jìn)而拉動社會各個(gè)方面的社會成本上漲。基礎(chǔ)材料的上漲即意味著生產(chǎn)資料如各種機(jī)械的價(jià)格上漲，而生產(chǎn)資料創(chuàng)造生活資料，最終無可避免的是各種日用品等生活資料價(jià)格的上漲，一個(gè)人生存

12、的成本提高了，這個(gè)人本身的勞動力也就變高了。勞動力成本的提高，又會使得各種基礎(chǔ)材料的勞動成本升高，最終導(dǎo)致基礎(chǔ)材料價(jià)格的進(jìn)一步上漲，最終變成一個(gè)惡性循環(huán)。4. 晚婚情況會更加嚴(yán)重。從軟性的角度來看，由于房價(jià)過高，使許多適婚青年買不起房，有的甚至連按揭的首付都付不起，這樣必然導(dǎo)致晚婚的情況進(jìn)一步嚴(yán)重。隨之而來的是中國老齡化社會的加重。5. 境外資本炒做房產(chǎn)掏空國民財(cái)富外資投資房地產(chǎn)炒做房價(jià)是對中國經(jīng)濟(jì)的最大破壞，隨著人民幣的看漲，很多境外游資熱錢，紛紛通過正當(dāng)或非法的渠道進(jìn)入中國，但不建廠也不投資，只投機(jī)股市和房地產(chǎn)市場。外資并沒有住房需求，他也不會搬到中國來住，炒做房產(chǎn)只是為了讓國內(nèi)真正需要住

13、房的人來接手，來為他們的利潤買單，最終導(dǎo)致無形中大量的國民財(cái)富涌向國外。三抑制房地產(chǎn)畸形價(jià)格的應(yīng)對策略（一）理性看待房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能，防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展對其依賴 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)的上述地位，決定了它在國民經(jīng)濟(jì)中，特別是在推動城市建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和提高居住生活水平等方面發(fā)揮著重大的積極作用。很大程度上，首先是經(jīng)濟(jì)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然后才是房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的反作用。住房綠皮書指出,2009-2010年,我國經(jīng)濟(jì)總體維持高速增長的態(tài)勢,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不斷整固。盡管中國住房市場經(jīng)歷了有史以來最為密集和最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，住房銷售面積和住

14、房銷售價(jià)格有所回調(diào)，但住房投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)度不減，2010年18月，中國住宅投資增速仍高達(dá)33.9%，住房投資對經(jīng)濟(jì)增長的直接帶動作用增強(qiáng)，為0.93個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)度為8.34%，貢獻(xiàn)度明顯提高。但房地產(chǎn)業(yè)拉動內(nèi)需的前景并不容樂觀。一方面，當(dāng)房價(jià)已經(jīng)超過居民承受能力時(shí)，要使樓市回暖、拉動交易量上升就顯得十分困難；另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)的非理性擴(kuò)張后，過高的房價(jià)也使一些消費(fèi)者不堪重負(fù)，嚴(yán)重制約了其他的消費(fèi)支出。通過擴(kuò)大消費(fèi)需求，促使房價(jià)合理回歸，解決房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的問題，是我們需要面對的重要問題。  （二）加大住房保障力度，改革保障房制度 自20世紀(jì)90年代初以來，中

15、國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房保障制度主要是公積金、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度。從當(dāng)前的實(shí)施情況看，現(xiàn)行住房保障制度在一定程度上發(fā)揮了保障中低收入家庭住房、調(diào)控房價(jià)的積極作用，而且也在很大程度上消除了住房市場發(fā)展的障礙，有效地促進(jìn)了住房市場以及住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，由于住房保障問題的提出時(shí)間相對較短，政策制度設(shè)計(jì)不可避免地會存在缺陷，伴隨著住房保障制度的實(shí)施，同時(shí)也不斷涌現(xiàn)出新問題。 加大我國住房保障政策實(shí)施力度的幾個(gè)著力點(diǎn)，加速公共財(cái)政構(gòu)建，轉(zhuǎn)變政府職能點(diǎn)。構(gòu)建多層次的住房保障體系。改革職工導(dǎo)向的住房公積金制度，建設(shè)面向廣大住房困難家庭的住房公積金制度，增強(qiáng)中等收入家庭購房能力。適度發(fā)展購房保障，完

16、善對目標(biāo)人群的識別管理機(jī)制。發(fā)展租房保障，解決極低收入家庭居住困難，建立科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。編制、公布和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。住房建設(shè)規(guī)劃是有步驟地實(shí)施住房建設(shè)的基本依據(jù)，同時(shí)也是土地供應(yīng)規(guī)劃編制的依據(jù)。編制好住房建設(shè)規(guī)劃，有利于住有所居目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。  （三）加強(qiáng)配套建設(shè)，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供良好制度環(huán)境 微觀上來講，不斷提高服務(wù)水平，統(tǒng)籌做好道路、供暖、公交、學(xué)校、醫(yī)院等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。宏觀上講是繼續(xù)堅(jiān)持住房市場化改革方向。我國城鎮(zhèn)住房市場化改革提高了住房生產(chǎn)效率、帶來居民住房條件的改善和整體社會福利的改進(jìn)。 

17、;未來住房政策和調(diào)控政策，將進(jìn)一步明確市場和政府的關(guān)系，致力于為住房市場的發(fā)展創(chuàng)造良好的制度環(huán)境。規(guī)范住房市場秩序，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)主體的管理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)和物業(yè)管理活動。 （四）積極引導(dǎo)二三級市場健康發(fā)展，促進(jìn)多級市場聯(lián)動 三級市場已經(jīng)成為制約二級市場持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。擴(kuò)大房地產(chǎn)市場容量的一種可行的思路是“三、二、一”發(fā)展模式，即將三級市場的交易激活、放大，來帶動二級市場的銷售；然后根據(jù)二級市場流量情況，來規(guī)范一級市場，控制一級市場土地的批租量、出讓量。要做到這點(diǎn)，就要把三級市場的運(yùn)行與二級市場結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動。搞活和拓展房地產(chǎn)二、三級市場，特別是開