龍湖目標(biāo)成本及招標(biāo)管理技巧033467085PPT通用課件

1、目標(biāo)成本及招標(biāo)管理技巧周世艾2011年9月3日內(nèi)容龍湖的目標(biāo)成本管理 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理內(nèi)容龍湖的成本管理 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理成本管理的基本方法 目標(biāo)成本管理為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做” 而不是“做了再算” 為開發(fā)決策提供依據(jù) 提前鎖定投資 合理確定銷售價(jià)格 加強(qiáng)成本的計(jì)劃性 預(yù)測(cè)投資效益目標(biāo)成本管理的作用目標(biāo)成本管理內(nèi)容 目標(biāo)的確定與控制兩方面 編制目標(biāo)成本 分階段對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行檢查、修正 實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行后評(píng)估龍湖項(xiàng)目制成本管理組織形式營(yíng)銷部成本管理部工程管理部設(shè)計(jì)研發(fā)部計(jì)劃財(cái)

2、務(wù)部公司總經(jīng)理研發(fā)專員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營(yíng)銷顧問(wèn)財(cái)務(wù)專員公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)龍湖項(xiàng)目部主要職能 產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測(cè)算和控制營(yíng)銷策劃和銷售客戶管理品質(zhì)保證項(xiàng)目部的成本職能項(xiàng)目職能崗位項(xiàng)目成本管理職能設(shè)計(jì)研發(fā)1、產(chǎn)品定位 2、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 3、設(shè)計(jì)任務(wù)書 4、 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 5、設(shè)計(jì)費(fèi)管理成本管理1、目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)?、?dòng)態(tài)成本跟蹤控制 2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購(gòu)及認(rèn)價(jià) 4、工程招標(biāo)、合同、造價(jià)管理 5、資金計(jì)劃匯總工程管理1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理 2、施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變

3、更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控營(yíng)銷1、市場(chǎng)定位 2、體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 3、銷售費(fèi)用（包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控計(jì)劃財(cái)務(wù)1、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?3、總體資金計(jì)劃的管控 實(shí)行項(xiàng)目管理制后公司和部門職能公司土地競(jìng)拍、資金保障部門掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理資源、知識(shí)沉淀；集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專員目標(biāo)成本管理原則以項(xiàng)目為管理對(duì)象，項(xiàng)目的完全直接成本測(cè)算分解不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)目標(biāo)成本測(cè)算的基準(zhǔn) 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖（規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確把握 相應(yīng)項(xiàng)目工程

4、造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) 參照本企業(yè)在建項(xiàng)目成本、參照歷史成本、參照市場(chǎng)同類產(chǎn)品成本控制正向測(cè)算：測(cè)算依據(jù) （規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)情況、歷史成本數(shù)據(jù)）測(cè)算方式 （估算、概算、預(yù)算）團(tuán)隊(duì)工作反向倒逼：確定銷售價(jià)格水平；確定利潤(rùn)要求；反推計(jì)算成本目標(biāo)成本測(cè)算的方法目標(biāo)成本管理的階段土地投資論證階段目標(biāo)成本(土地版)項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本(啟動(dòng)版)方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(方案版)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)工程實(shí)施階段目標(biāo)成本(調(diào)整版)竣工階段項(xiàng)目竣工成本目標(biāo)成本形成動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行土地投資論證階段成本測(cè)算責(zé)任部門工作成果發(fā)展部項(xiàng)目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價(jià)采購(gòu)部主持、確定項(xiàng)目預(yù)案

5、目標(biāo)成本測(cè)算通過(guò)滿足拿地成本要求未通過(guò)審定存檔土地階段成本測(cè)算方法：成本經(jīng)驗(yàn)值估算法參考成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，用表格組合來(lái)完成土地投資論證階段成本測(cè)算成本科目成本取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段前期費(fèi)用90-115 （土地面積）普通樓盤160-205 （土地面積）高檔樓盤含精裝160-235 （土地面積）別墅樓盤基礎(chǔ)設(shè)施205-225 （土地面積）容積率0.5-1.0225-250 （土地面積）容積率1.4左右250-400 （土地面積）容積率2.0以上環(huán)境工程160-200 （土地面積）容積率0.5-1.0檔次高者取大值135-180 （土地面積）容積率1.4左右100-140 （土地面積）容積

6、率2.0以上配套設(shè)施一般地下室2100-2300元/地下室面積人防地下室2300-2500元/地下室面積會(huì)所3500-5000元/會(huì)所面積教育用房1500-1800元/教育用房面積底商1500-1800元/商業(yè)用房面積管理用房1500元/管理用房面積成本科目取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段別墅項(xiàng)目2200-2400建筑面積雙拼毛坯2000-2200建筑面積聯(lián)排1800-2000建筑面積疊拼多層1500-1600建筑面積普通1600-1800建筑面積高檔小高層1600-1800建筑面積普通1800-2000建筑面積高檔高層2000-2200建筑面積普通2200-2400建筑面積高檔項(xiàng)目啟動(dòng)階

7、段成本測(cè)算項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 確定產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件 和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）造價(jià)采購(gòu)部項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算計(jì)劃財(cái)務(wù)部根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算拿地以后項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè)定項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等項(xiàng)目啟動(dòng)階段的成功標(biāo)志 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 目的 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，設(shè)定產(chǎn)品定位，營(yíng)銷方案， 實(shí)施計(jì)劃，成本控制，識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提出預(yù)案。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確項(xiàng)目具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)主要內(nèi)容（成果）項(xiàng)目定位項(xiàng)

8、目建造標(biāo)準(zhǔn)體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃（項(xiàng)目分期、材料供應(yīng)方式范圍）項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)）（項(xiàng)目合約規(guī)劃）投資分析模型（啟動(dòng)）方案設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案（如有）項(xiàng)目的物業(yè)、商運(yùn)的運(yùn)營(yíng)人力資源配置及運(yùn)營(yíng)成本分析設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算與分解工程部提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對(duì)比提供方案、初步設(shè)計(jì)圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對(duì)比造價(jià)采購(gòu)部目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算與分解主要是對(duì)方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)的成本測(cè)算和分解方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)初步設(shè)

9、計(jì)目標(biāo)成本經(jīng)審批后，是項(xiàng)目的執(zhí)行目標(biāo)成本 方案設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)） 初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)） 施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%20%施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過(guò)對(duì)施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高 設(shè)計(jì)階段投資控制效果概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價(jià)值區(qū)設(shè)計(jì)階段投資控制效果圖35方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與產(chǎn)

10、品定位，產(chǎn)品功能、標(biāo)準(zhǔn)，戶型組合豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，景觀對(duì)原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置窗地比、平面周長(zhǎng)、體型系數(shù)人防工程自建與繳費(fèi)的決策項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程及部品部件的價(jià)值判斷36重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計(jì)選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn)。 注意設(shè)計(jì)作品和產(chǎn)品的關(guān)系 比較高層與小高層的成本案例：某

11、項(xiàng)目指標(biāo)如下，方案設(shè)計(jì)階段沒有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤(rùn)貢獻(xiàn)大的產(chǎn)品，規(guī)劃建7棟高層，4個(gè)18層、4個(gè)33層總用地面積平方米45975.6容積率2.5建筑占地面積平方米10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%31.53%總建筑面積平方米150528.61）地上建筑面積平方米1149362）地下建筑面積平方米35592.6其中地下車庫(kù)面積平方米29403.4高層與小高層、花園洋房的的成本比較容積率密度單體 建造費(fèi)總成本銷售價(jià)格1832層高層不變小大優(yōu)、中、差中18層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大大優(yōu)、中、差高 對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)比較，通過(guò)比較確定單體平面和戶型；通

12、過(guò)對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 ，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn)。某項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米 66,900 82,350 1,278 小高層平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫(kù)平米 35,843 35,448 - 幼兒園平米 500 500 - 總建筑面積 217,543 217,098 容積率 1.5 1.5 內(nèi)部收益率16.87%22.15%凈現(xiàn)值元 2,166 3,439 限額

13、設(shè)計(jì) 確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) 限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 建筑選材與各類構(gòu)造做法結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計(jì)電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本鋼筋、砼用量門窗開啟方式及分隔設(shè)計(jì)根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。 控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長(zhǎng)、面積

14、系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對(duì)節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。 控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)，在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計(jì)算配置合理人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計(jì)荷載取值、結(jié)構(gòu)計(jì)算與構(gòu)造 強(qiáng)電設(shè)計(jì)方面主要電氣負(fù)荷指標(biāo)配置、供電范圍、變壓器臺(tái)數(shù)合理進(jìn)出線通道是否合理設(shè)備選擇、出線回路計(jì)算電流、斷路器容量和電

15、纜截面配置合理發(fā)電機(jī)供電范圍、容量和臺(tái)數(shù)選擇合理敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號(hào)截面經(jīng)濟(jì)合理 弱電設(shè)計(jì)方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理各系統(tǒng)管線走向布置合理 給排水設(shè)計(jì)方面設(shè)計(jì)參數(shù)合理、計(jì)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)；系統(tǒng)流程合理 設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護(hù)方便 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟(jì)合理 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價(jià)分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。 編制概算，對(duì)投資進(jìn)行控制。 景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。 確定項(xiàng)目骨干樹種、基調(diào)樹種案例： 方案設(shè)計(jì)階

16、段成本測(cè)算與分解方式之二，按項(xiàng)目實(shí)體分解方式之一，按合同計(jì)劃分解方式之三，按考核責(zé)任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)，一般重點(diǎn)采用“按合同計(jì)劃分解”目標(biāo)成本的分解方式分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與采購(gòu)計(jì)劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)按合同計(jì)劃分解：項(xiàng)目合約規(guī)劃目的將各費(fèi)項(xiàng)成本對(duì)應(yīng)分解成未來(lái)可執(zhí)行的合同原則隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià)項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理工程部現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購(gòu)部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)

17、資金計(jì)劃審核互動(dòng)動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)單項(xiàng)合同（費(fèi)項(xiàng)）的實(shí)際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果在簽訂合同時(shí)，應(yīng)與合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)，并對(duì)付款計(jì)劃進(jìn)行拆分。結(jié)合合同或預(yù)算造價(jià)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。合同變更( 包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時(shí)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理的目的意義 保證成本處于可控 保證目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn) 提供成本決策依據(jù)動(dòng)態(tài)成本的組成動(dòng)態(tài)成本= 已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本 +非合同性成本+待發(fā)生成本月度成本回顧對(duì)已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整，對(duì)未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估目標(biāo)成本的調(diào)整原則、程序成本調(diào)整的原則目標(biāo)成本已經(jīng)批準(zhǔn)不得任意突破、調(diào)整招標(biāo)、合同階

18、段要與目標(biāo)成本對(duì)照，超過(guò)目標(biāo)成本的要找出原因，因標(biāo)準(zhǔn)原因可以進(jìn)行多方案比選調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)、方案設(shè)計(jì)變更增加成本的要進(jìn)行方案比較和說(shuō)明變更原因，經(jīng)批準(zhǔn)后調(diào)整對(duì)于物價(jià)上漲要提出預(yù)案，采取相應(yīng)措施，必須調(diào)整的要經(jīng)批準(zhǔn)后方能調(diào)整成本動(dòng)態(tài)重大事項(xiàng)及預(yù)警 成本管理異常事項(xiàng)披露 重大招標(biāo)進(jìn)展 補(bǔ)充預(yù)算動(dòng)態(tài)狀況（含設(shè)計(jì)變更及洽商） 結(jié)算異常情況說(shuō)明（超合同額及目標(biāo)成本、以及其它異常情況均需說(shuō)明） 成本目標(biāo)評(píng)審 成本研究及其它測(cè)算動(dòng)態(tài)成本月報(bào)內(nèi)容序號(hào) 項(xiàng)目名稱 目標(biāo)成本 (萬(wàn)元) 20090630動(dòng)態(tài)監(jiān)控 本月預(yù) 測(cè)金額 與目標(biāo)成本相比 與上月相比 已發(fā)生 合同額 變化說(shuō)明 一 土地成本 16,009.0016,00

19、9.00-15,200.00二 前期工程費(fèi) 1,541.001,542.000.59-1,200.00三建筑安裝工程費(fèi) 36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.003.1 總包工程 27,216.0026,956.00-259.00-26,956.003.2總包洽商變更及索賠 -1,194.00-1,691.00-496.00-3.3 分包工程 10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00四小市政配套費(fèi)用 6,508.006,508.00-五 維保費(fèi)用 0.090.08-17.00-0.041六一五項(xiàng)合計(jì) 61,337.0060

20、,432.00-904.00-2.1243,357.00動(dòng)態(tài)成本月度狀況表工程竣工階段成本管理工程部審核工程竣工資料對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)行評(píng)估對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評(píng)估設(shè)計(jì)總結(jié)造價(jià)采購(gòu)部與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)決算核算最終的財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目竣工成本，是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目的全部成本，包括確認(rèn)（結(jié)算）的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。其費(fèi)項(xiàng)包括項(xiàng)目的全部成本費(fèi)用。將項(xiàng)目竣工成本與項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）比較，分析、說(shuō)明差異原因按規(guī)定格式形成項(xiàng)目成本總結(jié)和分析一、基本情況的概要成本目標(biāo)的下達(dá)成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的完成二、目標(biāo)和完成的

21、對(duì)比以費(fèi)項(xiàng)結(jié)構(gòu)為跟本、對(duì)各費(fèi)項(xiàng)的目標(biāo)和完成情況進(jìn)行對(duì)比分析基本結(jié)論目標(biāo)成本和實(shí)際成本的對(duì)比分析三、分析說(shuō)明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進(jìn)建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解內(nèi)容龍湖成本管理與控制 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理招投標(biāo)職能部門的設(shè)置一般公司招投標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置有的公司招投標(biāo)小組：負(fù)責(zé)公司招投標(biāo)工作的領(lǐng)導(dǎo)決策，負(fù)責(zé)對(duì)全部招投標(biāo)工作的監(jiān)管小組成員：董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師、項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、工程管理部招標(biāo)工程師、建材采購(gòu)（工程材料設(shè)備采購(gòu)）協(xié)調(diào)小組成員組成營(yíng)銷部成本管理部工程管理部設(shè)計(jì)研發(fā)部公司總經(jīng)理研發(fā)專員

22、項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營(yíng)銷顧問(wèn)財(cái)務(wù)專員精裝修項(xiàng)目部景觀項(xiàng)目部龍湖公司部門、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)構(gòu)架計(jì)劃財(cái)務(wù)部發(fā)展部運(yùn)營(yíng)副總龍湖造價(jià)采購(gòu)部組織構(gòu)架造價(jià)采購(gòu)部成本中心采購(gòu)中心招標(biāo)中心造價(jià)工程師景觀采購(gòu)工程師裝飾采購(gòu)工程師材料采購(gòu)工程師設(shè)備采購(gòu)工程師招標(biāo)工程師龍湖招標(biāo)小組是根據(jù)每單招標(biāo)工作的具體內(nèi)容成立的臨時(shí)團(tuán)隊(duì) 分工研發(fā)部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)工程部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)材設(shè)招標(biāo)土建安裝工程精裝工程景觀工程組長(zhǎng)研發(fā)部職能負(fù)責(zé)人工程部職能負(fù)責(zé)人造價(jià)采購(gòu)部職能負(fù)責(zé)人副組長(zhǎng)造價(jià)采購(gòu)部職能負(fù)責(zé)人工程部職能負(fù)責(zé)人精裝部職能負(fù)責(zé)人景觀部職能負(fù)責(zé)人組員

23、運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總精裝部職能負(fù)責(zé)人精裝部職能負(fù)責(zé)人精裝部職能負(fù)責(zé)人精裝部職能負(fù)責(zé)人景觀部職能負(fù)責(zé)人景觀部職能負(fù)責(zé)人景觀部職能負(fù)責(zé)人景觀部職能負(fù)責(zé)人工程部職能負(fù)責(zé)人招標(biāo)中心經(jīng)理招標(biāo)中心經(jīng)理招標(biāo)中心經(jīng)理招標(biāo)中心經(jīng)理招標(biāo)中心經(jīng)理采購(gòu)中心經(jīng)理采購(gòu)中心經(jīng)理采購(gòu)中心經(jīng)理采購(gòu)中心經(jīng)理工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師注：表中標(biāo)識(shí)有“”符號(hào)的為必須參加人員，標(biāo)識(shí)有“”的成員可視招標(biāo)的具體內(nèi)容選擇性參與 組員材料設(shè)備工程師材料設(shè)備工程師材料設(shè)備工程師材料設(shè)備工程師項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)

24、目總監(jiān)項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目總監(jiān)工程經(jīng)理工程經(jīng)理工程經(jīng)理工程經(jīng)理工程經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理成本經(jīng)理成本經(jīng)理成本經(jīng)理成本經(jīng)理成本經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目專業(yè)工程師項(xiàng)目專業(yè)工程師項(xiàng)目專業(yè)工程師項(xiàng)目專業(yè)工程師項(xiàng)目專業(yè)工程師項(xiàng)目專業(yè)工程師龍湖招標(biāo)小組主要職責(zé)貫徹執(zhí)行公司有關(guān)招標(biāo)管理辦法，維護(hù)公司利益，進(jìn)行全過(guò)程招標(biāo)管理。審批招標(biāo)申請(qǐng)書、招標(biāo)邀請(qǐng)函、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)通知書；審批最高限價(jià)或評(píng)標(biāo)標(biāo)底（如有）；招標(biāo)過(guò)程決策；定標(biāo)。龍湖招標(biāo)辦理主持人 招標(biāo)中心經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織由招標(biāo)中心承擔(dān)的各類招標(biāo)；采購(gòu)中心經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織由采購(gòu)中心承擔(dān)的各類材料設(shè)備采購(gòu)招

25、標(biāo)；項(xiàng)目成本經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織由項(xiàng)目成本組承擔(dān)的各類招標(biāo)；項(xiàng)目工程經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織由工程部承擔(dān)的各類招標(biāo)；項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織由研發(fā)部承接的各類設(shè)計(jì)招標(biāo) ；招標(biāo)范圍序號(hào)招標(biāo)方式適用范圍1公開招標(biāo)因?qū)儆诿駹I(yíng)企業(yè)，一般不采用2邀請(qǐng)招標(biāo)50萬(wàn)元以上（含50萬(wàn)元）的單項(xiàng)工程 金額在30萬(wàn)元以上（含30萬(wàn)元）的單次材料設(shè)備采購(gòu)3比價(jià)/詢價(jià) 即簡(jiǎn)易招標(biāo)小于50萬(wàn)元的單項(xiàng)工程 小于30萬(wàn)元的單次材料設(shè)備采購(gòu) 戰(zhàn)略合作或年度合作的分供方選擇小于50萬(wàn)元的單項(xiàng)工程及小于30萬(wàn)元的單次材料設(shè)備采購(gòu)，可不執(zhí)行招標(biāo) ，按以下規(guī)定執(zhí)行：小于50萬(wàn)元且大于20萬(wàn)元的工程合同，以及小于30萬(wàn)元且大于10萬(wàn)元的材設(shè)采購(gòu)合同，應(yīng)至

26、少邀請(qǐng)兩家或兩家以上分供方進(jìn)行議價(jià)；小于20萬(wàn)元的工程合同，以及小于10萬(wàn)元的材設(shè)采購(gòu)合同，可以與一家或一家以上分供方議價(jià)。招標(biāo)范圍招標(biāo)范圍 以下條件的工程項(xiàng)目和材料設(shè)備采購(gòu)，可不進(jìn)行招標(biāo) 工程類：水、電、氣等壟斷行業(yè)如不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件； 不具備市場(chǎng)競(jìng)條件的及本細(xì)則約定不作招標(biāo)的材料設(shè)備 ； 執(zhí)行集團(tuán)集采或區(qū)域聯(lián)動(dòng)集采的，可根據(jù)集采結(jié)果直接簽訂合同 ； 戰(zhàn)略合作或年度合作的分供方選擇，經(jīng)總經(jīng)理審批，并通報(bào)集團(tuán)備案，可不進(jìn)行招標(biāo)，。如何選擇適應(yīng)企業(yè)特點(diǎn)的招標(biāo)方式？ 招標(biāo)方式的選擇 方式：直接委托議標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)、公開招標(biāo)單項(xiàng)招標(biāo)，戰(zhàn)略或區(qū)域性采購(gòu)招標(biāo)；招標(biāo)方式的選擇選取因素公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，內(nèi)部與外

27、部環(huán)境對(duì)資源的掌握程度對(duì)市場(chǎng)的了解程度 包括技術(shù)與供方招投標(biāo)流程及成果序號(hào)管理流程工作成果1編制招投標(biāo)計(jì)劃合約規(guī)劃招標(biāo)方式和招標(biāo)計(jì)劃2編制考察計(jì)劃考察計(jì)劃3考察、確定入圍單位考察報(bào)告4編制招標(biāo)文件招標(biāo)文件5招標(biāo)會(huì)招標(biāo)答疑及附件6回標(biāo)投標(biāo)文件及附件7評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)報(bào)告8投標(biāo)澄清投標(biāo)澄清函9定標(biāo)定標(biāo)報(bào)告中標(biāo)通知書10簽約合同及附件招標(biāo)的一般程序 幾個(gè)階段的劃分 招標(biāo)準(zhǔn)備階段發(fā)標(biāo)階段投標(biāo)階段評(píng)、定標(biāo)階段授標(biāo)與簽約階段后續(xù)工作 招標(biāo)計(jì)劃在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)，明確項(xiàng)目各單項(xiàng)工程、單位工程和材料設(shè)備合約形式及招標(biāo)方式, 并形成項(xiàng)目合約規(guī)劃，作為項(xiàng)目啟動(dòng)階段成果提交集團(tuán)審批 招標(biāo)準(zhǔn)備階段提交合同需求確定招標(biāo)小組人員供應(yīng)

28、商考察與資格預(yù)審“從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本；（2）有與其從事的建筑活動(dòng)相適應(yīng)的具有法定執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術(shù)人員；（3）有從事相關(guān)建筑活動(dòng)規(guī)定的其他條件；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)小組共同確定考察單位，并根據(jù)考察結(jié)果確定入圍單位。對(duì)考察單位的考察本著廣泛性和針對(duì)性，公司、項(xiàng)目、管理、人員，保證充分競(jìng)爭(zhēng)性考察報(bào)告，確定檔次，建庫(kù)，跟蹤行業(yè)動(dòng)態(tài)招標(biāo)準(zhǔn)備階段確定招標(biāo)形式1、工程量清單招標(biāo)2、定額結(jié)算條件招標(biāo)3、單項(xiàng)工程價(jià)格包干4、固定單價(jià)招標(biāo)5、合同總價(jià)招標(biāo)招標(biāo)準(zhǔn)備階段編寫招標(biāo)文件 招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）招標(biāo)人名稱、

29、項(xiàng)目名稱及簡(jiǎn)介；（二）工程、設(shè)備、材料、服務(wù)等的名稱、數(shù)量及主要技術(shù)要求；（三）交貨、竣工或提供服務(wù)的時(shí)間、期限；（四）遞交投標(biāo)文件的方式、開標(biāo)日期、地點(diǎn)和投標(biāo)的有效期限；招標(biāo)準(zhǔn)備階段（五）投標(biāo)人資格條件、投標(biāo)文件的基本要求；（六）評(píng)標(biāo)程序、評(píng)標(biāo)依據(jù)、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、確定廢標(biāo)的因素、定標(biāo)原則；（七）投標(biāo)報(bào)價(jià)要求及計(jì)算公式；（八）圖紙目錄、格式附錄等；（九）主要合同條款及內(nèi)容；（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。準(zhǔn)備圖紙、編制工程量清單、標(biāo)底（預(yù)算）信息公布報(bào)名收取保證金,資料押金發(fā)放招標(biāo)資料現(xiàn)場(chǎng)踏勘答疑與補(bǔ)充招標(biāo)文件發(fā)標(biāo)階段回標(biāo)投標(biāo)單位數(shù)量不得少于2N+1(N為該次招標(biāo)的中標(biāo)單位數(shù)量） 發(fā)標(biāo)階

30、段開標(biāo)由招標(biāo)小組成員進(jìn)行內(nèi)部開標(biāo)，不進(jìn)行投標(biāo)單位在場(chǎng)的公開唱標(biāo)。招標(biāo)小組2人（含）以上（造價(jià)部人員至少1名，其他職能1名）才能進(jìn)行開標(biāo)，并形成書面簽字確認(rèn)的開標(biāo)記錄評(píng)、定標(biāo)階段經(jīng)濟(jì)標(biāo)由造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)。 技術(shù)標(biāo)由招標(biāo)范圍職能部門評(píng)標(biāo) 根據(jù)評(píng)標(biāo)意見確定有效標(biāo)，對(duì)所有投標(biāo)單位的技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)進(jìn)行一次正式澄清，經(jīng)濟(jì)標(biāo)的澄清僅限于發(fā)包范圍與算術(shù)錯(cuò)誤，不調(diào)整投標(biāo)總價(jià)中標(biāo)原則是：技術(shù)標(biāo)合格，投標(biāo)范圍與招標(biāo)要求一致，合理低價(jià)中標(biāo)，以確定中標(biāo)單位 評(píng)定標(biāo)報(bào)告評(píng)定標(biāo)報(bào)告中定標(biāo)價(jià)格必須與項(xiàng)目目標(biāo)成（執(zhí)行版）、公司相似項(xiàng)目歷史成本進(jìn)行比較分析，或與行業(yè)內(nèi)類似項(xiàng)目進(jìn)行比較。當(dāng)非最低價(jià)中標(biāo)時(shí)，做為特殊事項(xiàng)在定標(biāo)報(bào)告里

31、做出書面記錄，在總經(jīng)理審批評(píng)定標(biāo)報(bào)告時(shí)，一并完成審批并抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心備案評(píng)、定標(biāo)階段評(píng)定標(biāo)報(bào)告主要內(nèi)容：定標(biāo)意見 ；準(zhǔn)確地描述定標(biāo)意見。評(píng)標(biāo)過(guò)程及分析1）.投標(biāo)單位情況；2）.招標(biāo)概況；3）.招標(biāo)過(guò)程及分析：還原招標(biāo)過(guò)程記錄每一詳細(xì)動(dòng)作，并對(duì)不同階段的中間成果作出過(guò)程分析。4）.評(píng)標(biāo)辦法；明示招標(biāo)文件所列明的評(píng)標(biāo)辦法；5）.評(píng)標(biāo)意見；包括技術(shù)標(biāo)（如有）、商務(wù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)意見，綜合評(píng)標(biāo)意見。授標(biāo)與簽約階段確定中標(biāo)單位后即向中標(biāo)單位發(fā)送中標(biāo)通知書發(fā)送中標(biāo)通知書后，即盡快按招標(biāo)文件中合同條件簽訂合同訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送縣級(jí)以上工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案。甲供材料集中采購(gòu)

32、及管理甲供設(shè)備、材料供應(yīng)管理甲供設(shè)備、材料是控制工程造價(jià)的重要因素之一甲供材料采購(gòu)形式 集中招標(biāo)采購(gòu) (產(chǎn)品成熟,市場(chǎng)供應(yīng)量大) 競(jìng)爭(zhēng)采購(gòu) (產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)較少) 談判采購(gòu) (產(chǎn)品較壟斷)材料設(shè)備集中采購(gòu)管理流程（和工程招標(biāo)流程和管理一樣）設(shè)立材料樣品資料庫(kù)實(shí)物樣板間資料樣板庫(kù) 集中采購(gòu)的意義短期效益1、降低成本2、提升效率3、統(tǒng)一品牌4、保證品質(zhì)長(zhǎng)期效益 1、提升企業(yè)的品牌影響力2、實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源共享3、通過(guò)對(duì)產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、施工工藝的研究，促進(jìn)先進(jìn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化，最終實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益；內(nèi)容龍湖成本管理與控制 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理合同管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)核心開發(fā)建設(shè)合同房屋銷售商業(yè)租賃如何保

33、證合同的高質(zhì)量嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑑?nèi)容嚴(yán)格的合同會(huì)簽審批程序合同內(nèi)容格式具備合法性、有效性、可行性合同內(nèi)容是雙方真實(shí)意愿表達(dá)合同內(nèi)容力求公平公正合同內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)，思路、文理清晰，條理清楚合同起草人員應(yīng)具備的素質(zhì)能力合同會(huì)簽審批基本流程：起草會(huì)簽校稿審核批準(zhǔn)用印存檔/抄送 （審批）1、編制合約規(guī)劃項(xiàng)目啟動(dòng)階段編制合約規(guī)劃將項(xiàng)目各成本費(fèi)項(xiàng)對(duì)應(yīng)分解成未來(lái)可執(zhí)行的合同明確合同招標(biāo)方式、時(shí)間，合同計(jì)價(jià)方式標(biāo)準(zhǔn)，隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià)2、提交合同需求在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，項(xiàng)目部把握招投標(biāo)及合同進(jìn)度，及時(shí)提出合同需求合同需求的內(nèi)容 工作范圍和工作內(nèi)容技術(shù)要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中間交接驗(yàn)收和時(shí)間開工時(shí)間及完成

34、時(shí)間場(chǎng)地情況及配合工作龍湖招標(biāo)小組是根據(jù)每項(xiàng)招標(biāo)工作的具體內(nèi)容成立的臨時(shí)團(tuán)隊(duì) 分工研發(fā)部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)工程部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)材設(shè)招標(biāo)土建安裝工程精裝工程景觀工程組長(zhǎng)研發(fā)部職能負(fù)責(zé)人工程部職能負(fù)責(zé)人造價(jià)采購(gòu)部職能負(fù)責(zé)人副組長(zhǎng)造價(jià)采購(gòu)部職能負(fù)責(zé)人工程部職能負(fù)責(zé)人精裝部職能負(fù)責(zé)人景觀部職能負(fù)責(zé)人3、確定招標(biāo)小組成員、考察入圍單位、招標(biāo)組員運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總精裝部職能負(fù)責(zé)人精裝部職能負(fù)責(zé)人精裝部職能負(fù)責(zé)人精裝部職能負(fù)責(zé)人景觀部職能負(fù)責(zé)人景觀部職能負(fù)責(zé)人景觀部職能負(fù)責(zé)人景觀部職能負(fù)責(zé)人工程部職能負(fù)責(zé)人招標(biāo)中心經(jīng)理招標(biāo)中心經(jīng)理招標(biāo)中心經(jīng)理招標(biāo)中心經(jīng)理招標(biāo)中心經(jīng)理采購(gòu)中心經(jīng)理采購(gòu)中心經(jīng)理采購(gòu)中心經(jīng)理采購(gòu)中心經(jīng)理工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師注：表中標(biāo)識(shí)有“”符號(hào)的為必