新鄭龍湖鎮(zhèn)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào).ppt

新鄭市龍湖鎮(zhèn)房地產(chǎn)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào),18千米到機(jī)場(chǎng),目錄,一、龍湖鎮(zhèn)概況 二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 四、龍湖鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研情況匯總,一、龍湖鎮(zhèn)概況,龍湖鎮(zhèn)隸屬新鄭市，位于新鄭市北部，東鄰孟莊鎮(zhèn)，西接新密市界，南依郭店鎮(zhèn)，北靠鄭州市郊區(qū)，距鄭州市區(qū)11公里，距鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里。地處伏牛山余脈，地勢(shì)西南高，東北低，平均海拔高230米，西部屬淺山丘陵崗地，有泰山和梅山，十七里河和十八里河自西南流向東北，沿河建有古城、后胡、山后杜和林錦店水庫(kù)等。全境為小丘陵崗地，屬北溫帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)。,一、龍湖鎮(zhèn)概況,境內(nèi)交通便利，107國(guó)道、102省道（鄭新快速路）縱貫?zāi)媳保嵵菸髂侠@城高速公路、鄭堯高速公路穿境而過(guò)，與京廣鐵路、京珠高速公路、新鄭機(jī)場(chǎng)相毗鄰。 在鄭州市建設(shè)區(qū)域性中心城市未來(lái)發(fā)展中，龍湖鎮(zhèn)可與東部的鄭東新區(qū)、西部的國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)遙相呼應(yīng)，成為中心城市向南膨脹擴(kuò)張的“橋頭堡”。 根據(jù)新鄭市總體規(guī)劃，龍湖鎮(zhèn)確定為中心鎮(zhèn)，規(guī)劃龍湖鎮(zhèn)東部為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)，中部鎮(zhèn)區(qū)為綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)，西部為工礦建材、林果區(qū)。 另外，龍湖鎮(zhèn)依據(jù)與鄭州市相近的優(yōu)勢(shì)，利用鄭州建設(shè)區(qū)域性中心城市大好時(shí)機(jī)，積極分擔(dān)市區(qū)功能，接受市區(qū)的經(jīng)濟(jì)信息、技術(shù)、資金、人才輻射，吸引鄭州市第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，不斷壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力。,一、龍湖鎮(zhèn)概況,至2008年底已有156家客商落地龍湖，合同投資額達(dá)106億元。其中已建成投產(chǎn)102家，初步形成了以河南鴿瑞、衛(wèi)華鋼構(gòu)、華通鋼管、富源鋼管為代表的裝備制造，以升達(dá)大學(xué)、中原工學(xué)院、河南工程學(xué)院等8所院校為主的文化教育，以鄭州宏業(yè)紡織有限公司、鄭州第一紡織有限公司等為代表的紡織服裝，以信息產(chǎn)業(yè)部二十七所、河南航天壓力原件有限公司為代表的高科技研發(fā)，以龍泊圣地、21世紀(jì)國(guó)際城、龍湖渡假村、正商紅河谷、林溪灣、富田興龍灣等為代表的休閑渡假，以商業(yè)街為中心的商業(yè)服務(wù)等六大產(chǎn)業(yè)。,二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃,鄭州市第十三屆人民代表大會(huì)第三次會(huì)議上，公布了鄭州市的“十二五”規(guī)劃綱要（草案），對(duì)新鄭龍湖的定位為： 南部龍湖組團(tuán)要建成集教育培訓(xùn)、商業(yè)服務(wù)、交通轉(zhuǎn)換和休閑居住于一體的宜居新城。依托南水北調(diào)中線干渠生態(tài)綠廊及鄭新快速通道和鄭堯高速，拓展紡織服裝基地發(fā)展空間，大力發(fā)展教育、紡織和物流產(chǎn)業(yè)，到2015年，建成區(qū)面積達(dá)到30平方公里，城區(qū)人口達(dá)到25萬(wàn)人。鎮(zhèn)區(qū)遠(yuǎn)景建設(shè)可與孟莊鎮(zhèn)結(jié)合為一體，向北與鄭州市相連，向東與國(guó)際機(jī)場(chǎng)形成更為強(qiáng)勁的統(tǒng)一體，用地不能滿足要要求時(shí)，可考慮跨八里河向西發(fā)展。,二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃,根據(jù)“十二五規(guī)劃”，“宜居教育城”是鄭州都市區(qū)重要城市組團(tuán)之一，位于新鄭市境內(nèi)龍湖附近，距離鄭州市區(qū)11公里。 “宜居教育城”定位為教育培訓(xùn)、商業(yè)服務(wù)、現(xiàn)代工業(yè)和休閑居住為一體的現(xiàn)代化宜居新城。在規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)上為“一核兩翼”，“一核”即中部核心區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)高校區(qū)、中小學(xué)教育園區(qū)以及科研開發(fā)區(qū)；“東翼”發(fā)展紡織服裝、食品加工；“西翼”發(fā)展休閑居住、特色旅游。根據(jù)宜居教育城的規(guī)劃，到“十二五”末，建成區(qū)面積將達(dá)到36平方公里，城區(qū)人口達(dá)到30萬(wàn)。,二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃-教育配套,二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃-教育配套,教育配套： 首批擬入駐宜居教育城的學(xué)校包括3所省級(jí)示范性高中，分別為鄭州一中、鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、鄭州六中；1所特色學(xué)校，鄭州聾校；1所高等院校，鄭州鐵路警官高等?？茖W(xué)校。目前,鄭州一中、鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校已開工建設(shè)。 第二批入駐宜居教育城的學(xué)校名單也已初步確定: 分別是鄭州四中、鄭州十六中、鄭大一附中、鄭州十四中、鄭州二十四中、鄭州十二中；3所初中：鄭州三中、鄭州八中、鄭州五十七中；2所小學(xué)：伊河路小學(xué)、緯五路一??；2所幼兒園：鄭州市實(shí)驗(yàn)幼兒園、教工幼兒園。,二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃-交通配套,二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃-交通配套,二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃,交通配套： 龍湖將規(guī)劃通過(guò)五橫（西南繞城高速、雙湖大道、袁張公路、107聯(lián)接線（規(guī)劃）、鄭少高速機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線（規(guī)劃）六縱（鄭堯高速、大學(xué)路（規(guī)劃）、京廣路（規(guī)劃）、老107國(guó)道、鄭新快速通道、東四環(huán)（規(guī)劃）加強(qiáng)與鄭州市與航空港區(qū)的聯(lián)系。三五年后，龍湖到鄭州市中心的時(shí)間將縮短為30分鐘，而到航空港區(qū)的時(shí)間將縮短為15分鐘。 107國(guó)道、鄭新路縱貫龍湖南北；鄭州西南繞城高速、鄭堯高速穿龍湖境而過(guò)；京廣鐵路、京珠高速公路、新鄭機(jī)場(chǎng)與龍湖相鄰。鄭州市規(guī)劃中的鄭州地鐵2號(hào)線、BRT城市公交線路終點(diǎn)站都設(shè)在龍湖鎮(zhèn)區(qū)，已建設(shè)的紫荊山南路擴(kuò)建連接航空港區(qū)的快速通道將穿越龍湖鎮(zhèn)區(qū)，大學(xué)路至107國(guó)道、未來(lái)路至機(jī)場(chǎng)高速通道，使龍湖鎮(zhèn)與鄭州市區(qū)緊密地融為一體，交通優(yōu)勢(shì)凸顯。,二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃-基礎(chǔ)配套,基礎(chǔ)實(shí)施配套： 供水方面：計(jì)劃將龍湖自來(lái)水廠并入鄭州自來(lái)水廠。同時(shí)對(duì)龍湖自來(lái)水廠進(jìn)行擴(kuò)建，計(jì)劃建設(shè)3300立方米清水池一座，300米深機(jī)井五眼。遠(yuǎn)期計(jì)劃與南水北調(diào)工程對(duì)接，增加其對(duì)劉德城水廠的供水量，修建一座連接劉德城水廠日供水量8萬(wàn)噸的新水廠。 供暖方面：除了和鄭州市熱力公司進(jìn)行洽談，加快啟動(dòng)供熱設(shè)施建設(shè)外，還積極引進(jìn)地源熱泵項(xiàng)目，目前已經(jīng)向國(guó)家發(fā)改委和住建部申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)，準(zhǔn)備選擇一個(gè)機(jī)關(guān)單位、一個(gè)居民小區(qū)、一所大學(xué)作為試點(diǎn)，同時(shí)建成燃?xì)庹疽蛔?，管道已?jīng)覆蓋城區(qū)。 惠民方面：規(guī)劃建設(shè)8個(gè)公交站點(diǎn)廣場(chǎng)、5個(gè)生態(tài)休閑廣場(chǎng)和4個(gè)街心游園。目前4個(gè)公交站點(diǎn)廣場(chǎng)已經(jīng)投入使用，生態(tài)休閑廣場(chǎng)中的竹苑、柳苑已經(jīng)對(duì)外開放，其余3個(gè)預(yù)計(jì)本月底全部完工，4個(gè)街心游園已經(jīng)全部投入使用。 污水處理方面：日處理能力2.5萬(wàn)噸的污水處理廠已經(jīng)進(jìn)入試運(yùn)行階段，計(jì)劃再新建一座日處理能力10萬(wàn)噸的污水處理廠。 鎮(zhèn)區(qū)人口規(guī)模： 2010年和2020年，分別為15.0萬(wàn)人和22.5萬(wàn)人。 鎮(zhèn)區(qū)用地規(guī)模： 2010年和2020年，分別為1768.13公頃和2639.50公頃，人均建設(shè)用地分別為117.88和117.3平方米。,三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況,三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況,自2005年房地產(chǎn)整體市場(chǎng)變熱，新世紀(jì)置業(yè)進(jìn)入龍湖。龍湖大學(xué)城漸成規(guī)模、主城區(qū)土地資源不足、房企土地儲(chǔ)備加劇，龍湖市場(chǎng)開始進(jìn)入鄭州市民視野。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年價(jià)格上升幅度接近10%，后續(xù)開發(fā)量繼續(xù)加大。 目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)受整體區(qū)域定位及項(xiàng)目定位影響，產(chǎn)品兩極化發(fā)展較為明顯：一方面是別墅類產(chǎn)品的過(guò)度同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，大盤云集；另一方面，高層住宅產(chǎn)品逐漸占據(jù)供應(yīng)主流。多層普通住宅較為稀缺。 區(qū)域內(nèi)樓盤客戶構(gòu)成，90%為鄭州南三環(huán)附近個(gè)體商戶及市區(qū)、省內(nèi)高端投資客戶，10%為新鄭市區(qū)居民及本地居民構(gòu)成，伴隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的日漸豐富，鄭州青年剛需族逐步的成為了區(qū)域內(nèi)新生的購(gòu)房力量。 鄭州市區(qū)三環(huán)以內(nèi)的限購(gòu)政策和二七區(qū)大拆大建