順天國(guó)際財(cái)富中心管理投標(biāo)書

順天國(guó)際財(cái)富中心管理投標(biāo)書長(zhǎng)沙順天建設(shè)集團(tuán)精心打造的順天國(guó)際財(cái)富中心，集現(xiàn)代化建設(shè)、文化、信息于一體，充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商專業(yè)力量和綜合實(shí)力，是長(zhǎng)沙乃至湘江大地最具現(xiàn)代色彩的精典物業(yè)。開(kāi)發(fā)商以積極前瞻之眼光，提前選聘物業(yè)管理合作方，更加難能可貴。長(zhǎng)沙一日千里的發(fā)展形勢(shì)吸吸著我們，順天建設(shè)集團(tuán)高度市場(chǎng)化運(yùn)作的效率感染著我們，中航物業(yè)管理人積極響應(yīng)，全情投入，經(jīng)過(guò)十余天的緊張工作，為該項(xiàng)目精典物業(yè)度身定做全套物業(yè)管理服務(wù)方案。我們真誠(chéng)地希望獲得此次與順天建設(shè)集團(tuán)合作的機(jī)會(huì)。CPM是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的勁旅，經(jīng)過(guò)十八年悉心探索和實(shí)踐，現(xiàn)已發(fā)展成為建設(shè)部物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)、管理規(guī)模近二百萬(wàn)平方米、年度營(yíng)業(yè)額（物業(yè)高層物業(yè)項(xiàng)目，服務(wù)觀念到位，技術(shù)力量雄厚，管理團(tuán)隊(duì)極富進(jìn)取和創(chuàng)新精客戶最高原則的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)過(guò)市場(chǎng)錘練的專業(yè)力量，我們一定能夠圓滿完成順天國(guó)際物業(yè)管理光榮任務(wù)，使順天國(guó)際優(yōu)質(zhì)樓盤在售后服務(wù)領(lǐng)域再添一金?、?提高順天國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理水平的整體設(shè)想及策劃1認(rèn)識(shí)與定位1工作重點(diǎn)2指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)、獎(jiǎng)懲措施3CPM服務(wù)順天國(guó)際的主要優(yōu)勢(shì)4Ⅱ.管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備6管理方式6工作計(jì)劃13物資裝備計(jì)劃18Ⅲ.管理人員配備、培訓(xùn)與管理19管理人員的配備19管理人員的培訓(xùn)21管理人同的管理24Ⅳ.管理制度與檔案建設(shè)26完備的管理工具26檔案資料的建立與管理31物業(yè)檔案資料的管理36Ⅴ.管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)38物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及傭金標(biāo)準(zhǔn)38對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)38管理處控制成本主要措施38順天國(guó)際物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算39Ⅵ.物業(yè)管理前期介入49施工期物業(yè)管理工作49設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理49大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理50其它前期準(zhǔn)備工作52前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度53Ⅶ.機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理55系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理55設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案57系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)60節(jié)能管理65技術(shù)改造、更新66技術(shù)資料的收集、管理、使用67Ⅷ.智能化系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)69智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行69智能化系統(tǒng)的維護(hù)78智能化系統(tǒng)發(fā)展設(shè)想79Ⅸ.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施82維修基金的建立與管理82房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍82房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作82房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期85房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)85事務(wù)管理97環(huán)境管理106保安及消防管理110寫字樓非辦公時(shí)間的管理116商場(chǎng)、酒店?duì)I業(yè)時(shí)間的管理116Ⅺ.經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)118物業(yè)經(jīng)營(yíng)之意義118CPM經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)118規(guī)劃定位及周邊環(huán)境分析121營(yíng)銷策略122經(jīng)營(yíng)合作方式124Ⅰ.提高順天國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理水平的整體設(shè)想及策劃認(rèn)識(shí)與定位項(xiàng)目概況順天國(guó)際財(cái)富中心（以下簡(jiǎn)稱順天國(guó)際）位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路、解放中路和建湘南路交匯處，占地面積平方米，總建筑面積72617平方米，地下2層，地上29層，是一座以高檔寫字樓為主，融合商場(chǎng)、金融、餐飲、會(huì)務(wù)中心和酒店于一體的智能化大廈。整座大廈建筑形象現(xiàn)代、壯觀，地理位置極佳，樓宇機(jī)電設(shè)備先進(jìn)，配套設(shè)施完善，和寫字樓國(guó)際水準(zhǔn)全面軌，是長(zhǎng)沙市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。順天國(guó)際擬定于今年6月底封頂，年內(nèi)全面投入運(yùn)行。順天建設(shè)集團(tuán)極具戰(zhàn)略眼光，不僅在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇世界名家，早在大廈入伙前8個(gè)月，即開(kāi)始籌劃日后的物業(yè)管理服務(wù)，體現(xiàn)出成熟地產(chǎn)商的風(fēng)范。服務(wù)需求順天國(guó)際物業(yè)管理總體要求是：創(chuàng)造高效、有序、尊貴、舒適的辦公環(huán)境以及餐飲、消費(fèi)和健身活動(dòng)場(chǎng)提供商務(wù)、會(huì)務(wù)、信息、咨詢等服務(wù)，全方位滿足寫字樓客戶需求。客戶順天國(guó)際客戶群體包括業(yè)主、租戶、來(lái)賓、戶以白領(lǐng)上班一族為主，普遍素質(zhì)較高、眼界寬廣，法律觀念和維權(quán)意識(shí)較與一般客戶群體亦有所不同；商場(chǎng)、酒店、酒樓和康體中心等客戶成分復(fù)雜，需求多樣化，其中經(jīng)營(yíng)者對(duì)營(yíng)造繁華的商業(yè)氣氛需求突出，而消費(fèi)者要求方便、舒適、悠閑、自在，這些與寫字樓注重的嚴(yán)肅尊貴氣氛很大差異，增大了大廈的管理難度，因此，根據(jù)不同的需求層次實(shí)施高質(zhì)量，全方位的特色管理服務(wù)顯得很有必要。項(xiàng)目定位順天國(guó)際項(xiàng)目整體形象定位是：現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮現(xiàn)代展示現(xiàn)代化、國(guó)際化的商務(wù)辦公形象。高效塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氣氛。環(huán)保樹(shù)立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會(huì)形象。繁榮聚集湘江商貿(mào)氣氛，打造長(zhǎng)沙商城亮點(diǎn)，注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效工作重點(diǎn)全方位整體經(jīng)營(yíng)順天建設(shè)集團(tuán)在本項(xiàng)目物業(yè)管理邀標(biāo)活動(dòng)中，其重要宗旨之一是選擇一家優(yōu)質(zhì)并真正是實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)，全面承接順天國(guó)際物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、管理順天國(guó)際集辦公商務(wù)、消費(fèi)健身多種功能于一體，要滿足各種客戶的不同需求，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項(xiàng)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包有幸接管順天國(guó)際項(xiàng)目，將迅速組織專業(yè)力量，融合于該項(xiàng)目市場(chǎng)推廣活動(dòng)之務(wù)三個(gè)視角規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)順天國(guó)際優(yōu)質(zhì)物業(yè)，全面提升該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。大廈整體形象通過(guò)環(huán)境形象與樓宇形象的控制，大廈設(shè)備和公共設(shè)施的管理，周邊治安和交通的控制與引導(dǎo)，物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范以及CPM專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象，為發(fā)展商順天建設(shè)集團(tuán)和長(zhǎng)沙市樹(shù)立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。樓宇設(shè)備管理天候保障設(shè)備運(yùn)行萬(wàn)無(wú)一失，這對(duì)物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是重要的考驗(yàn)。CPM擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試、熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通迅系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。真誠(chéng)合作體現(xiàn)了CPM尊重客戶、依法經(jīng)營(yíng)一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)溝通和協(xié)調(diào)，真誠(chéng)為順天國(guó)際業(yè)主、客戶提供高水準(zhǔn)專業(yè)服務(wù)，專業(yè)保障展示CPM“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司IS09000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)注重合作的即效性，更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式物業(yè)功能全面發(fā)揮和價(jià)值體整體策劃、服務(wù)和管理CPM物業(yè)管理行業(yè)道創(chuàng)[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對(duì)物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃、服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從委托合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，從而開(kāi)發(fā)物為的功能潛力并提高使模式在實(shí)際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設(shè)備維護(hù)、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使有率為輔助手段，以配套項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)作為服[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式在順天國(guó)際具有廣闊的施展的空間。CPM強(qiáng)大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用；CPM豐富的經(jīng)驗(yàn)可以協(xié)助業(yè)主合理規(guī)劃、科學(xué)安排、適時(shí)調(diào)整，提高物業(yè)使用效能；CPM的綜合服務(wù)能力，在滿足服務(wù)需求中最具實(shí)力。[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式在順天國(guó)際的應(yīng)用，可以提升大廈的無(wú)形資產(chǎn)，保障設(shè)備運(yùn)行，提高物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值，并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。管理目標(biāo)承諾獎(jiǎng)懲措施在全面完成管理目標(biāo)承諾后，由順天建設(shè)集團(tuán)返還風(fēng)隊(duì)抵押金并近風(fēng)險(xiǎn)抵押金的金額數(shù)量予以CPM獎(jiǎng)勵(lì)；在CPM每年完成各項(xiàng)管理指標(biāo)后，順天建設(shè)集團(tuán)按當(dāng)年管理者傭金總額的20%予以獎(jiǎng)勵(lì)；CPM末完成管理目標(biāo)承諾，順天國(guó)際業(yè)主委員會(huì)扣除風(fēng)險(xiǎn)抵押金作為CPM懲罰；未完成當(dāng)年指標(biāo)，順天國(guó)際業(yè)主委員會(huì)按當(dāng)年管理者傭金總額的20%進(jìn)行獎(jiǎng)CPM服務(wù)順天國(guó)際的主要優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：提供[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理服務(wù)CPM首創(chuàng)的[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式能開(kāi)發(fā)所管物業(yè)的經(jīng)營(yíng)潛力和提高經(jīng)濟(jì)效益，并通過(guò)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的統(tǒng)一策劃，使業(yè)主和客戶享受更全面和完善的物CPM積累了深圳[中航苑]（40萬(wàn)平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)令域涉及餐飲、休閑娛樂(lè)和汽車美容等，經(jīng)營(yíng)效益良好。CPM將物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理融為一體服務(wù)客戶的優(yōu)勢(shì)在深圳、武漢、北京多個(gè)項(xiàng)目中得到充分體現(xiàn)。CPM積累十幾年高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實(shí)力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。CPM目前擁有高級(jí)工程師十余名，中級(jí)職稱技術(shù)人員四十余名以及百余名機(jī)電設(shè)備熟練維修人員。這支技術(shù)安系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能控制直至停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以為順天國(guó)際制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，并有效延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。CPM所屬的中航電梯公司是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè)，可以為順天國(guó)際的21部電梯安全運(yùn)行和維護(hù)提供全面的技術(shù)保障。CPM技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能根據(jù)順天國(guó)際的實(shí)際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措服務(wù)觀念：客戶想到，我已做到。CPM久經(jīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洗禮，深諳物業(yè)管理待客之道，懂得：客戶沒(méi)有我們可以另請(qǐng)高明，而我們離開(kāi)客戶則寸步難行。因此，在CPM經(jīng)營(yíng)理念中，將服務(wù)客戶作為最高原則，將客戶滿意作為工人業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的重要指標(biāo)，以客戶滿意為起點(diǎn)，最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下，CPM在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化服務(wù)觀念、市場(chǎng)觀念以及危機(jī)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和成本意識(shí)。正是由于員工團(tuán)隊(duì)具備良好的服務(wù)觀念，近年來(lái)，在CPM所管轄的百余萬(wàn)平方米物業(yè)中，重大投訴率均未超過(guò)千分之二。CPM于1995年確立了公司發(fā)展戰(zhàn)略：?jiǎn)酒鹑w員工的覺(jué)醒，強(qiáng)化基礎(chǔ)管名牌企業(yè)。我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)、形成了富有特色的企業(yè)文化體系，包括敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神、服務(wù)客戶最高原則的經(jīng)營(yíng)理念和創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。CPM是一個(gè)腳踏實(shí)地而志向高遠(yuǎn)的集體，公司凝聚了一服務(wù)意識(shí)的優(yōu)秀骨干，這是CPM參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最核心的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目CPM將安作成功。Ⅱ.管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備管理方式實(shí)施基礎(chǔ)物業(yè)部從項(xiàng)目確立合作關(guān)系后，將按時(shí)限計(jì)劃的合理安排各項(xiàng)工作；質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)ISO9000的質(zhì)量管理在順天國(guó)際項(xiàng)目上穩(wěn)定的運(yùn)作，并肩負(fù)著質(zhì)量控制和服務(wù)考評(píng)的職責(zé)；機(jī)電工程部參與、組織協(xié)調(diào)各專業(yè)公司保證設(shè)備的完好運(yùn)轉(zhuǎn)；經(jīng)營(yíng)部和拓展策劃部就順天國(guó)際的物業(yè)租賃市場(chǎng)作出市場(chǎng)分析，并充分調(diào)動(dòng)各種資源，全力打造順天國(guó)際市場(chǎng)品牌，確保物業(yè)投資的保值增值；等、安、務(wù)等、安、務(wù)外包服務(wù)行政管理信息反饋財(cái)務(wù)監(jiān)控設(shè)備維護(hù)品牌策劃?rùn)C(jī)電設(shè)備保養(yǎng)公司、電梯公司提供公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)，降低順天物質(zhì)圖CPM全面的支持系統(tǒng)圖經(jīng)部部管理方式構(gòu)成管質(zhì)量控制質(zhì)量控制輸街道、工商、稅宇設(shè)備管理行政事務(wù)人力資源財(cái)務(wù)管理后勤采購(gòu)圖組織機(jī)構(gòu)框圖經(jīng)營(yíng)技術(shù)策劃支持客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)信息管理協(xié)調(diào)調(diào)度物業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)電工程部設(shè)備運(yùn)行工程維護(hù)節(jié)能降耗消防管理質(zhì)量控制安全管理治安與交通管理便民服務(wù)環(huán)境工程a.管理處接受順天國(guó)際業(yè)主委員會(huì)，發(fā)展商和CPM的領(lǐng)導(dǎo)。b.管理處作為專門機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，在CPM的授權(quán)下，履行《順天國(guó)際物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。c.管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任目標(biāo)責(zé)任制。管理處內(nèi)部實(shí)行垂e.管理處突出以服務(wù)客戶為中心，建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的組織流f.管理處實(shí)行值班主任制，由各部門部長(zhǎng)輪值，行政總值24小時(shí)不離開(kāi)大廈，授權(quán)在事件處理中代行管理處主任職責(zé)，以確保工作效率，提高服務(wù)a.整體運(yùn)作流程擬定方案擬定方案組建機(jī)構(gòu)交接驗(yàn)收日常運(yùn)作圖整體運(yùn)作流程圖整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理，功能無(wú)缺項(xiàng)，管理無(wú)盲前期介入崗位培訓(xùn)正式入駐重視物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作，確保順天國(guó)際社會(huì)形象和經(jīng)濟(jì)效益。CPM擬建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)體系?？蛻舴?wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐。24小時(shí)保證所有服務(wù)需求及投訴建議均可及時(shí)匯總、處理。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋給業(yè)主、客戶。設(shè)立服務(wù)中心并強(qiáng)化其指揮、協(xié)調(diào)功能是提高服務(wù)效率的有力措施。業(yè)主客戶意見(jiàn)征詢業(yè)主客戶意見(jiàn)征詢圖以客戶為中心的服務(wù)流程客戶服務(wù)中心服務(wù)需求建議信息指令順天國(guó)際管理處授權(quán)信息述職CPM客戶服務(wù)中心24小時(shí)擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。設(shè)立值班主任制由管理處正、副主任輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每周工作例信息系統(tǒng)其它渠道業(yè)主委員會(huì)會(huì)客戶意見(jiàn)計(jì)算機(jī)信客戶意見(jiàn)計(jì)算機(jī)信管理處員a.堅(jiān)持管理處每季度安排專門的客戶專訪，每月隨機(jī)走防單位不少于十家，收集客戶意見(jiàn)、建議或投訴。b.管理處每季向順天國(guó)際業(yè)主委員會(huì)作正式匯報(bào)，提交管理報(bào)告，并公布管理處物業(yè)管理費(fèi)收支情況，征詢各方面意見(jiàn)和建議?？蛻舴?wù)中心c.堅(jiān)持每半年組織一次客戶座談會(huì)，廣泛了解客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意執(zhí)服務(wù)需求。執(zhí)管理機(jī)制行a.實(shí)行目標(biāo)理責(zé)任制量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益（工資、獎(jiǎng)金、崗位升遷）掛鉤。這種管理相關(guān)部門和人員執(zhí)行機(jī)制使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。b.激勵(lì)機(jī)制物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融洽激勵(lì)機(jī)制。在順天事業(yè)激勵(lì)用CPM確立的創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來(lái)的工作環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實(shí)行管理處各級(jí)崗位考核和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績(jī)、靠真才實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。量化目標(biāo)激勵(lì)實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是CPM推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個(gè)體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與管理，推動(dòng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。效益激勵(lì)優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制。管理處在工資、獎(jiǎng)金分配體系中，采取季度、年終量化考評(píng)，體現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎(jiǎng)懲措施，并堅(jiān)持年度考評(píng)中道數(shù)5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊(duì)伍的優(yōu)良素質(zhì)和活力。c.監(jiān)督機(jī)制社會(huì)各界、發(fā)展社會(huì)各界、發(fā)展管制定管理處廉潔自律基本要求。處管理處全體運(yùn)管理制度制訂前期籌備、入駐作計(jì)劃，并依照物資源，管理質(zhì)量高視年度對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題徹底跟蹤、解決。的政府相關(guān)部門管理效果、服務(wù)質(zhì)商、業(yè)主、業(yè)主理政府業(yè)務(wù)主管部系監(jiān)督前期籌備工作計(jì)劃前期介入工作計(jì)劃表表序號(hào)12工作計(jì)劃擬定物業(yè)管理方案擬定財(cái)務(wù)測(cè)算計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注針對(duì)順天國(guó)際特點(diǎn)制定2002．4．30已完成針對(duì)順天國(guó)際特點(diǎn)制定2002．4．30已完成與業(yè)主單位商定簽訂《物業(yè)管與業(yè)主單位商定2理委托合同》確定物業(yè)管理辦公場(chǎng)所辦理管理處有關(guān)手續(xù)人員調(diào)配、培訓(xùn)辦理管理處有關(guān)手續(xù)人員調(diào)配、培訓(xùn)3管理處管理處辦公設(shè)備完善施工期、設(shè)備安裝調(diào)試期物業(yè)管理事項(xiàng)參與設(shè)備運(yùn)行、熟悉各類設(shè)施設(shè)前期籌備及前期物業(yè)管理2002．2．15前期籌備及前期物業(yè)管理2002．2．15至接管驗(yàn)收日5制定接管計(jì)劃收集各類工程資料擬定交接方案物業(yè)管理供貨商評(píng)審、確立管理模式管理處成立即6導(dǎo)入公司各項(xiàng)規(guī)章制度竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收7物業(yè)接管驗(yàn)收7物業(yè)接管驗(yàn)收按施工進(jìn)度接管驗(yàn)收入伙及裝修管理2首次征求接管驗(yàn)收入伙及裝修管理2首次征求業(yè)主單位建立完善統(tǒng)34接管驗(yàn)收工作計(jì)劃接管驗(yàn)收及入伙工作計(jì)劃表表序號(hào)計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間序號(hào)計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注建筑本體和設(shè)備資料的接收、建檔大廈設(shè)施設(shè)備交接、驗(yàn)收、試運(yùn)行檔案的建立、分類、管理清潔開(kāi)荒完善入伙、計(jì)劃模擬實(shí)操備齊入伙資料入伙儀式及辦理入伙手續(xù)裝修審批及監(jiān)管征求順天國(guó)際合理化建議上門調(diào)查和回訪分析調(diào)查結(jié)果，改進(jìn)物業(yè)管理方案制作各類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)制作各類公共標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作物業(yè)管理辦公室標(biāo)識(shí)月入伙后30具體時(shí)間按施工進(jìn)度安排、調(diào)整正常運(yùn)作期工作計(jì)劃正常動(dòng)作期工作計(jì)劃表表序序工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注號(hào)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)安全防范、政治思想和技能的培訓(xùn)有償服務(wù)、無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目2配套服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)2002年12月起及便民措施的運(yùn)作向發(fā)展商詳細(xì)匯報(bào)工作進(jìn)程及狀況如實(shí)向業(yè)主單位反映物業(yè)4財(cái)務(wù)分析報(bào)告每季度1次管理費(fèi)用使用情況導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系并定期內(nèi)部評(píng)審5完善管理體系2003年2月起修訂管理辦法示范大廈創(chuàng)建基礎(chǔ)工作6創(chuàng)建工作2003年3月起文明大廈創(chuàng)建工作工作計(jì)劃流程籌建管理機(jī)構(gòu)簽定委托合同管理機(jī)構(gòu)全面進(jìn)駐接管圖工作計(jì)劃流程圖執(zhí)行物資裝備計(jì)劃圖工作計(jì)劃流程圖組建員工隊(duì)伍（考核、培訓(xùn)）實(shí)施綜合接管驗(yàn)收實(shí)施綜合接管驗(yàn)收驗(yàn)收（試運(yùn)行）歸檔管理清潔開(kāi)荒入駐員工常規(guī)培訓(xùn)全面開(kāi)展物業(yè)管理工作（按合同執(zhí)物業(yè)管理方案實(shí)施創(chuàng)建物業(yè)管理示范大廈、文明大廈工作物資裝備計(jì)劃物資裝備計(jì)劃表表物質(zhì)裝備項(xiàng)目物質(zhì)裝備項(xiàng)目管理處工作場(chǎng)間所面積㎡見(jiàn)本標(biāo)書第五章表見(jiàn)本標(biāo)書第五章表見(jiàn)本標(biāo)書第五章表見(jiàn)本標(biāo)書第五章表安防設(shè)備4消防裝備5員工宿舍用品技術(shù)值班室室室操作倉(cāng)庫(kù)Ⅲ.管理人員配備、培訓(xùn)與管理管理人員的配備順天國(guó)際整體管理方案確定之后，管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。CPM擬安排高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理?yè)?dān)任大廈管理處主任，前期介入期間另委派公司管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場(chǎng)配合。在正式接管后，形成主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的，物業(yè)、經(jīng)營(yíng)、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理處人員配置管理處擬配備各類人員53人。注：清潔綠化擬單項(xiàng)分包給專業(yè)公司，故人員未計(jì)入。圖管理處人員配置圖管理處人員配置管理處正、副主任2人客戶服務(wù)中心4人綜合部6人綜合部6人綜合部6人各部門人員素質(zhì)要求崗位編制與素質(zhì)要求素質(zhì)要求表管理處客戶服務(wù)綜合部人人正、副主工程師2人運(yùn)行班維護(hù)班5人物業(yè)助理安全管理本科，四年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，有效強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。大專以上，三年工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運(yùn)作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力大專以上，三年工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運(yùn)作流程，組織、協(xié)調(diào)、溝通能力本科，六年行政管理經(jīng)驗(yàn)，中級(jí)職稱，物業(yè)管理個(gè)業(yè)部門經(jīng)理上崗證，有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力，電腦熟練，寫作、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，有良好服務(wù)意識(shí)，英語(yǔ)熟本科，會(huì)計(jì)師職稱，三年財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，持有會(huì)計(jì)上崗證，熟練會(huì)計(jì)電算化操作，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，英語(yǔ)四級(jí)。本科，二年采購(gòu)工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理上崗證，電腦熟本科，黨員，五年經(jīng)驗(yàn)，中級(jí)職稱，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力本科，中級(jí)以上職稱，五年經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理上崗證，可獨(dú)立完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等素質(zhì)好，能吃苦耐勞，熟悉ISO9000體系素質(zhì)好，能吃苦耐勞，動(dòng)手及協(xié)調(diào)能力強(qiáng)本科，五年經(jīng)驗(yàn)，中級(jí)職稱，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，熟悉ISO9000質(zhì)量體系，有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力，英語(yǔ)四級(jí)。大專，三年經(jīng)驗(yàn)，持ISO9000內(nèi)審員證，熟悉ISO9000力強(qiáng)，有良好服務(wù)意識(shí)，英語(yǔ)熟練。健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過(guò)硬，相貌端正，工人責(zé)任管理人員的培訓(xùn)持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開(kāi)發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙，可以通過(guò)有效培訓(xùn)加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以通過(guò)培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的重要環(huán)節(jié)。CPM高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃、公司董事長(zhǎng)王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。培訓(xùn)體系培訓(xùn)需求分析培訓(xùn)計(jì)劃組織實(shí)施a.貫徹員工培訓(xùn)原因，堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)到培訓(xùn)效果；b.在管理處管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作；c.通過(guò)培訓(xùn)制度和的確定，使員工培處整體工作的d.注重課程開(kāi)發(fā)和教材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問(wèn)題；c.加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。培訓(xùn)原因：因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位觀念以及CPM企業(yè)文化體系。管理培訓(xùn)（針對(duì)各級(jí)骨干）員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層）基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對(duì)新入職員工）行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。年度培訓(xùn)計(jì)劃CPM擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，鞏固培訓(xùn)效果。；順天國(guó)際物業(yè)管理處員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，保安員受訓(xùn)培訓(xùn)類別基礎(chǔ)培訓(xùn)培訓(xùn)類別系統(tǒng)培訓(xùn)專業(yè)培訓(xùn)年度培訓(xùn)計(jì)劃表培訓(xùn)內(nèi)容管轄物業(yè)基本情況、管理重點(diǎn)CPM概況、理念、組織機(jī)構(gòu)管理制度及行為規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)勘察服務(wù)觀念及溝通技巧物業(yè)管理法規(guī)及條例突發(fā)事件處理消防治安教育培訓(xùn)內(nèi)容ISO9000質(zhì)量體系物業(yè)管理概論管理費(fèi)收支概算成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理計(jì)算機(jī)應(yīng)用高層樓宇主要設(shè)備管理應(yīng)急事件處理給排水系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修培訓(xùn)對(duì)象新員工新員工新員工全體員工相關(guān)人員新員工新員工新員工新員工培訓(xùn)對(duì)象全體員工全體員工管理人員全體員工全體員工全體員工相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員表培訓(xùn)方式授課講座授課研討錄相培訓(xùn)方式授課研討講座研討授課、實(shí)操授課授課44444433448供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)樓宇綜合布線系統(tǒng)電梯運(yùn)行與保養(yǎng)及維修房屋維修管理保安員專業(yè)技能消防設(shè)備、設(shè)施管理資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)（取得證書）實(shí)操、外培實(shí)操、外培實(shí)操、外培授課授課授課授課、演練授課外送培訓(xùn)相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員保安員相關(guān)人員管理人員6培訓(xùn)方式培訓(xùn)方式培訓(xùn)外送專業(yè)培訓(xùn)在職自學(xué)培訓(xùn)管理人員的管理討，案例分析，實(shí)操演練等嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛(ài)物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好儀容在《員工手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定，并通過(guò)量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例7：3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕瘜?shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過(guò)綜合考由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的CPM企業(yè)文化是公司重要的無(wú)形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀力。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見(jiàn)和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足。幾年來(lái)，CPM凝聚了一批熱愛(ài)物業(yè)管發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。Ⅳ.管理制度與檔案建設(shè)完備的管理工具管理工具并非我們?nèi)粘Ｋ玫氖止すぞ吆推鞑?，而是CPM在順天國(guó)際開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)工作所需的依據(jù)——各類支持性文件。《用戶手冊(cè)》和各類《管理規(guī)章制度》構(gòu)成?！稑I(yè)主公約》是一份所有業(yè)主均需簽署的有法律依據(jù)的文件，訂明所有業(yè)主所應(yīng)負(fù)的責(zé)任及所享有的權(quán)利，并制定了各業(yè)主應(yīng)互相遵守的管理規(guī)章及條例。當(dāng)出現(xiàn)違反及影響他人的情況（如逾期不繳納管理費(fèi)及違章改變物業(yè)用途等違反管理?xiàng)l例的事項(xiàng)），《業(yè)主公約》亦賦予物業(yè)管理者權(quán)力及方法去禁制《物業(yè)管理委托合同》是一份由管理委托方和受委托方（物業(yè)管理公司）簽署的具有法律效力的文件，訂明簽約各方所應(yīng)盡義務(wù)及享有的權(quán)利，簽約各方均需遵從，違者將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！队脩羰謨?cè)》是根據(jù)順天國(guó)際實(shí)際情況編制的用戶指引性文件，主要具有說(shuō)順天國(guó)際的《管理規(guī)章制度》。CPM積累多年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項(xiàng)目有章可循，有法可依。1996年，CPM引入ISO9000質(zhì)量體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過(guò)不斷地補(bǔ)充和完善，為物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。順天國(guó)際項(xiàng)目屬于現(xiàn)代化高檔物業(yè)，要求具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足其各項(xiàng)使用要求。CPM以完善的規(guī)章制度和ISO9000體系為基礎(chǔ)，結(jié)合《全國(guó)城市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《全國(guó)城市物業(yè)管理示范大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，提煉、形成順天國(guó)際物業(yè)管理規(guī)章制度體系見(jiàn)下頁(yè)圖）圖管理規(guī)章制度結(jié)構(gòu)圖順天國(guó)際物業(yè)管理規(guī)章制度圖管理規(guī)章制度結(jié)構(gòu)圖CPMCPM管理規(guī)章制度目錄表制度目錄精神文明公約治安管理規(guī)定消防管理規(guī)定清潔衛(wèi)生公約綠化管理規(guī)定裝修管理規(guī)定入伙管理制度物業(yè)接管驗(yàn)收管理制度客戶服務(wù)財(cái)務(wù)管理行政管理員工考核制度類型公眾制度序號(hào)垃圾收集與處理管理制度垃圾收集與處理管理制度衛(wèi)生消殺管理制度主任崗位職責(zé)副主任崗位職責(zé)客戶服務(wù)中心職責(zé)制度目錄部長(zhǎng)崗位職責(zé)部長(zhǎng)助理崗位職責(zé)綜合部職責(zé)部長(zhǎng)崗位職責(zé)人力資源主管崗位職責(zé)后勤采購(gòu)崗位職責(zé)檔案文員崗位職責(zé)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)出納崗位職責(zé)倉(cāng)管崗位職責(zé)工程部職責(zé)部長(zhǎng)崗位職責(zé)電氣工程師崗位職責(zé)通迅工程師崗位職責(zé)結(jié)構(gòu)工程師崗位職責(zé)維護(hù)班崗位職責(zé)維修工崗位職責(zé)運(yùn)行班崗位職責(zé)制度類型2序號(hào)3序號(hào)4員工考核制度類型行政管理管理部職責(zé)部長(zhǎng)崗位職責(zé)物業(yè)助理崗位職責(zé)安管班長(zhǎng)崗位職責(zé)大廈接待崗位職責(zé)安管員崗們職責(zé)消防監(jiān)控員崗位職責(zé)巡邏崗崗位職責(zé)義務(wù)消防員崗位職責(zé)停車場(chǎng)道口崗崗位職責(zé)停車場(chǎng)收費(fèi)員崗位職責(zé)員工量化考核辦法員工量化考核標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)懲條例制度目錄員工守則員工行為規(guī)范員工招聘及辭退（離職）規(guī)定員工培訓(xùn)制度員工勞動(dòng)管理規(guī)定員工食堂管理規(guī)定員工宿舍管理規(guī)定員工服裝管理規(guī)定辦公物品管理規(guī)定公文處理辦法檔案管理、保密、借閱制度物資采購(gòu)管理規(guī)定倉(cāng)儲(chǔ)管理規(guī)定合同簽訂管理規(guī)定財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)管制度工資管理制度收費(fèi)管理辦法有償服務(wù)收費(fèi)制度客戶服務(wù)中心工作流程投訴處理和分析工作流程意見(jiàn)調(diào)查和回訪工作流程周檢工作流程有償服務(wù)工作流程業(yè)主請(qǐng)修工作流程機(jī)電設(shè)備管理工作制度供電管理制度配電房管理規(guī)定供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程給排水管理制度給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程6客戶服務(wù)檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對(duì)順天國(guó)際實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對(duì)順天國(guó)際物業(yè)檔案進(jìn)行全面的收集檔案資料的建立及分類檔案資料的建立a.采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料。b.將收集的資料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到c.按照資料載體的類型采用恰當(dāng)安全保存方式。檔案資料的分類類別工程建筑產(chǎn)權(quán)資料工程技術(shù)資料基礎(chǔ)資料接管驗(yàn)收資料管理合同資料物業(yè)管理委員會(huì)資料基金資料檔案資料分類表表資料內(nèi)容A：規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證C：拆遷安置資料、丈量報(bào)告A：紅線圖、總平面圖B：地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告C：工程合同、工程預(yù)決算D：工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核算單2.附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖F：房屋土建及裝修、供配電、給排水、電梯、空調(diào)、弱電、消防及智能化竣工驗(yàn)收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I：供水、供電、電梯、消防、空調(diào)及智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、供水、供電、電梯、消防、空調(diào)及智能化等設(shè)備技術(shù)資料J：砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告K：綠化工程竣工圖L：其它技術(shù)資料A：接管驗(yàn)收手續(xù)B：接管驗(yàn)收備確認(rèn)憑證C：接管驗(yàn)收物業(yè)本體確認(rèn)憑證A：前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議B：物業(yè)管理委托合同A：籌備成立文件B：成立后運(yùn)行文件維修基金的建立、管理、使用、續(xù)籌的規(guī)定管理目標(biāo)及方案類別A：爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)管理“示范小區(qū)”規(guī)劃B：物業(yè)管理實(shí)施方案資料內(nèi)容房屋及維修養(yǎng)公眾制度資料員工管理資料計(jì)算機(jī)管理資料行政文件資料業(yè)主、客戶資料客戶反饋資料維修資料標(biāo)識(shí)導(dǎo)示資料A：業(yè)主手冊(cè)B：裝飾裝修管理規(guī)定C：順天國(guó)際業(yè)主公約D：公眾制度A：?jiǎn)T工個(gè)人資料、聘用表B：?jiǎn)T工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄C：?jiǎn)T工培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)考核記錄D：?jiǎn)T工勞動(dòng)合同E：?jiǎn)T工外出考評(píng)及參加演練記錄F：?jiǎn)T工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄A：計(jì)算機(jī)管理軟件及使用說(shuō)明B：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理及記錄A：管理處值班及督察記錄B：政府部門及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件C：CPM及業(yè)主單位相關(guān)文件D：規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件E：接待來(lái)訪參觀記錄表A：業(yè)主、客戶管理資料、業(yè)主公約、裝修檔案、費(fèi)手托收協(xié)議B：業(yè)主、客戶檔案C：業(yè)主、客戶維修檔案A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表B：客戶意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄C：客戶投訴及回訪處理記錄A：維修申報(bào)表B：維修服務(wù)派工單C：維修回訪記錄表A：大廈棟號(hào)、樓層、房號(hào)平面示意圖B：引路方向平面圖護(hù)資料內(nèi)容類別資料內(nèi)容A：禁止違章搭建及裝修的規(guī)定及處理記錄大廈房屋安全管理類B：裝修驗(yàn)收記錄大廈房屋安全管理類C：房屋安全檢查記錄A：設(shè)備安全運(yùn)行規(guī)程B：各設(shè)備運(yùn)行崗位責(zé)任制度C：定期巡回檢查記錄D：維護(hù)保養(yǎng)記錄綜合類E：運(yùn)行記錄F：設(shè)備維修檔案G：設(shè)備機(jī)房管理規(guī)定H：相關(guān)崗位技術(shù)人員資質(zhì)證書A：送電、停電通知及記錄B：臨時(shí)用電管理措施供電系統(tǒng)C：停電應(yīng)急處理措施D：運(yùn)行月報(bào)表A：智能化設(shè)施運(yùn)行記錄弱電系統(tǒng)B：智能化設(shè)施定期保養(yǎng)記錄A：消防24小時(shí)值班記錄B：消防設(shè)施設(shè)備清單C：消防設(shè)施設(shè)備使用方法消防系統(tǒng)D：消防應(yīng)急方案、消防疏散示意圖E：相關(guān)消防宣傳資料及法規(guī)F：火災(zāi)隱患檢查記錄A：電梯準(zhǔn)用證B：年檢合格證C：電梯操作及保養(yǎng)人員資質(zhì)證書D：電梯應(yīng)急處理措施及記錄類別類別給排水系統(tǒng)空調(diào)采暖系統(tǒng)共用配套設(shè)施資料共用管線資料照明設(shè)施安管資料車輛及停車場(chǎng)管理資料資料內(nèi)容A：大廈用水、供水管理制度B：業(yè)主用水、節(jié)水計(jì)劃C：給排水設(shè)施安全檢查記錄D：水池清理記錄E：二次供水衛(wèi)生許可證F：水質(zhì)化驗(yàn)單G：操作人員衛(wèi)生健康許可證H：限水、停水通知及相關(guān)記錄I：供水設(shè)備周圍環(huán)境檢查記錄J：應(yīng)急處理方案及相關(guān)記錄K：運(yùn)行月報(bào)表A：中央空調(diào)運(yùn)行記錄B：中央空調(diào)故障處理方案及記錄C：中央空調(diào)保養(yǎng)記錄D：采暖設(shè)備保養(yǎng)記錄E：運(yùn)行月報(bào)表A：共用配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)表B：共用配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及記錄A：地下管網(wǎng)圖B：違章架空管線處理記錄A：道路、樓道、大堂公共照明統(tǒng)計(jì)表B：安管人員訓(xùn)練計(jì)劃和考核記錄A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：安管人員訓(xùn)練計(jì)劃和考核記錄C：社區(qū)安全防范措施D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄相帶A：停車場(chǎng)出入登記記錄B：交通疏導(dǎo)圖C：停車場(chǎng)安全防范措施及設(shè)施記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料資料內(nèi)容A：停車場(chǎng)出入登記記錄車輛及停車場(chǎng)管理資料B：交通疏導(dǎo)圖C：停車場(chǎng)安全防范措施及設(shè)施記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料A：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計(jì)表B：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄A：清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄B：國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排污、噪音清潔衛(wèi)生管理資料C：處理污染事件記錄D：消殺垃圾清運(yùn)記錄E：水池清洗記錄F：外墻清洗記錄A：綠化規(guī)劃圖紙綠化資料B：綠化設(shè)施統(tǒng)計(jì)表C：綠化保養(yǎng)計(jì)劃及記錄D：綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄A：活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄社區(qū)文化資料B：社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄C：傳媒報(bào)導(dǎo)D：文化活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施使用情況A：物業(yè)管理費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)表經(jīng)濟(jì)效益B：有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)統(tǒng)計(jì)表C：物業(yè)管理整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)表社會(huì)效益A：本物業(yè)管理項(xiàng)目所獲取榮譽(yù)稱號(hào)B：輿論相關(guān)報(bào)導(dǎo)物業(yè)檔案資料的管理檔案資料管理運(yùn)作流程重要資料接收必須指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔。日常管理文件（如管理公司通知、通報(bào)等）按照CPM制定的文件管理程序發(fā)放及接收手續(xù)、并立卷歸檔。業(yè)主委員會(huì)提業(yè)主委員會(huì)提管理公司建立檔案資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖檔案資料管理要求a.綜合部設(shè)檔案管理員。銷毀等各項(xiàng)管理流程。圖表等），并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。供的資料的資料文檔發(fā)展商提供的e.對(duì)原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)審批f.綜合部主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。g.注重檔案管理信息開(kāi)發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫(kù)存情況編制各種專題資h.綜合部每季度對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。i.要求全體員工樹(shù)立檔案意識(shí)、保密意識(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。Ⅴ.管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及傭金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)順天國(guó)際物業(yè)管理邀標(biāo)文件提供的有關(guān)資料，通過(guò)項(xiàng)目實(shí)地考察和專業(yè)測(cè)算，CPM對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為寫字樓和酒店人民幣元/平方米·月，商業(yè)裙樓人民幣元/平方米·月，每月合計(jì)人民幣萬(wàn)元。全年合計(jì)人民幣萬(wàn)元（不包含能源費(fèi)和房屋設(shè)備維護(hù)基金），管理處按照管理成本的10%提取對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)CPM一貫將“錢盡其用”作為物業(yè)管理中財(cái)務(wù)運(yùn)作的控制原則，通過(guò)精確預(yù)算、嚴(yán)格執(zhí)行、杜絕浪費(fèi)，力爭(zhēng)使業(yè)主所花的每一分錢都物有所值，以同樣的價(jià)錢提供更高檔的服務(wù)。物業(yè)管理專業(yè)中財(cái)務(wù)管理應(yīng)具有營(yíng)銷財(cái)務(wù)的概念，即注重財(cái)務(wù)管理中額度、平衡、審核、建議等因素，使財(cái)務(wù)管理有效地推動(dòng)物業(yè)管理工作的進(jìn)行。物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力。實(shí)行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。成本控制原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價(jià)，用戶滿意永遠(yuǎn)是管理處控制成本主要措施通過(guò)精確的計(jì)算和合理的安排，制定有效的節(jié)能措施，降低物業(yè)運(yùn)行公共能CPM有著豐富的設(shè)備保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)，能自行組織力量實(shí)施設(shè)備的維護(hù)及大、中修改造，減少外包項(xiàng)目，有效降低了設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)用及運(yùn)行費(fèi)用。加強(qiáng)員工培訓(xùn)，發(fā)揮員工“一專多能”的作用，合理安排崗位，盡量減少人采用成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。在執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理全員、全要素、全過(guò)程中。順天國(guó)際物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算順天國(guó)際管理費(fèi)收入預(yù)測(cè)表（表）順天國(guó)際管理費(fèi)支出預(yù)測(cè)表（表）順天國(guó)際管理費(fèi)支出明細(xì)預(yù)測(cè)表（表）順天國(guó)際管理處物資裝備表（表）順天國(guó)際管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表（表）前期介入支出預(yù)測(cè)表（表）測(cè)算說(shuō)明a.預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性服務(wù)收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成范圍的有關(guān)規(guī)定及順天國(guó)際招標(biāo)文件指定服務(wù)項(xiàng)目測(cè)算（不包含能源費(fèi)及房屋設(shè)備維護(hù)基金）；b.預(yù)算參照CPM管理之相近辦公樓費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及長(zhǎng)沙的有關(guān)規(guī)定、市場(chǎng)價(jià)測(cè)c.前期費(fèi)用投入人民幣萬(wàn)作為開(kāi)辦費(fèi)，在管理費(fèi)中分五年攤銷；物資裝備費(fèi)用人民幣萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投入人民幣萬(wàn)元由CPM投入，在管理費(fèi)中分五年攤d.管理處收取的管理費(fèi)僅用于上述管理成本項(xiàng)目；特約性服務(wù)見(jiàn)《特約性e.順天國(guó)際在第一年處于設(shè)備維保期，預(yù)計(jì)設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)可比正常期有所減少，以上測(cè)算均以第一年度的開(kāi)支為標(biāo)準(zhǔn)，正常年度的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)甲方要求與實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整；f.按正常年度管理費(fèi)開(kāi)支測(cè)算，如果管理費(fèi)收支有盈余，g.本預(yù)算未涉及項(xiàng)目由雙方協(xié)議商定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/月/平方米元/月/平方米停車場(chǎng)室內(nèi)60元/月，室外50元/月寫字樓商業(yè)裙樓面積45,年收入月收入三設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)環(huán)境管理費(fèi)清潔、綠化、消殺五固定資產(chǎn)折舊總額241500三設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)環(huán)境管理費(fèi)清潔、綠化、消殺五固定資產(chǎn)折舊總額241500元，分五年攤銷六開(kāi)辦費(fèi)攤銷總額184800元，分五年攤銷七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以上六項(xiàng)總和的2%八管理者酬金九法定稅費(fèi)（%）收入的%合計(jì)合計(jì)順天國(guó)際管理費(fèi)支出預(yù)測(cè)表表（單位：萬(wàn)元）年支年支出計(jì)算依據(jù)月支出序號(hào)順天國(guó)際管理費(fèi)支出明細(xì)預(yù)測(cè)表表（單位：萬(wàn)元）年支出序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出出一工資福利2副主任1人，工資標(biāo)準(zhǔn)3000元/月3部長(zhǎng)4人，工資標(biāo)準(zhǔn)2000元/月4助理、工程師3人，工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月6技術(shù)人員15人，工資標(biāo)準(zhǔn)700元/月7安管員20人，工資標(biāo)準(zhǔn)500元/月8福利費(fèi)按月工資總額的14%社會(huì)保險(xiǎn)（養(yǎng)老，醫(yī)療，失9按月工資總額的25%業(yè)，工傷），員工補(bǔ)貼差旅費(fèi)2通迅費(fèi)電話費(fèi)8×150元/月、通迅補(bǔ)貼1000元/月、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)按400元/月計(jì)4辦公用品、低耗1500元/月品5辦公設(shè)備維護(hù)500元/月服裝費(fèi)管理人員每人1000元/年，維修6人員600元/年，保安人員500元/年7業(yè)務(wù)招待費(fèi)8辦公水電費(fèi)每月用電1500元，每月用水500元9公眾責(zé)任險(xiǎn)投保金額1000000元，費(fèi)率‰,三設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)維護(hù)材料費(fèi)等共40000元/年2公共照明系統(tǒng)保含節(jié)能燈、泛光燈及廣場(chǎng)燈更換3冷熱給排水系統(tǒng)冷熱給排水設(shè)施運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)4消防安全及安全管理費(fèi)消防設(shè)施保養(yǎng)包括消防主機(jī)系統(tǒng)維護(hù)，管道、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的保養(yǎng)，按照元/平方米·年器械及設(shè)施更換保安器械及停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)等設(shè)施的保養(yǎng)、更換對(duì)講機(jī)管理費(fèi)每部40元/月5智能化系統(tǒng)信息智能化系統(tǒng)語(yǔ)音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng)，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，大樓樓宇自控系統(tǒng)安防智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)，報(bào)警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)物業(yè)管理智能化計(jì)費(fèi)系統(tǒng)，停車場(chǎng)管理系統(tǒng)6空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)含空調(diào)主機(jī)維護(hù)及水質(zhì)處理7電梯維護(hù)，年審按500元/臺(tái)·月，年審核1000元/部·年8水池清洗、水質(zhì)清洗1500元/次，檢測(cè)500元/檢測(cè)費(fèi)次，每年兩次9棚維護(hù)保養(yǎng)含停車架刷漆保養(yǎng)等估算2400元/年公共設(shè)施零星維護(hù)圍墻，雨污水井清理、垃圾站四環(huán)境管理費(fèi)1綠化（外包）包含人員、材料2清潔材料費(fèi)（外包含人員、材料4化糞池清理疏通費(fèi)清理3000元/次，疏通2000元/次，每年二次5外墻清潔費(fèi)按每年一次，元/㎡·次，外墻6節(jié)假日擺設(shè)2000元/次，每年四次五固定資產(chǎn)折舊總額241500元，分五年攤銷（詳見(jiàn)表，表）六開(kāi)辦費(fèi)攤銷總額184800，分五年攤銷（詳見(jiàn)七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以上六項(xiàng)總和的2%八管理者酬金以上七項(xiàng)總和的10%九法定稅費(fèi)（%）收入的%合計(jì)順天國(guó)際管理處物資裝備表表（單位：萬(wàn)元）維修工具電焊機(jī)沖擊鉆手電鉆數(shù)量單位（均價(jià)）序號(hào)合計(jì)一1臺(tái)2臺(tái)1臺(tái)5部2個(gè)1臺(tái)1臺(tái)2臺(tái)4張6個(gè)若干一批一批一批一批一批砂輪機(jī)萬(wàn)用表絕緣表氣泵潛水泵疏通機(jī)梯子工衣柜應(yīng)急燈材料架空調(diào)作業(yè)工具管工作業(yè)工具機(jī)修作業(yè)工具材料備件個(gè)人工具5把5把無(wú)線對(duì)講機(jī)消防斧頭專用消防板手消防靴訓(xùn)練器材8臺(tái)5臺(tái)床及家具風(fēng)扇熱水器其它用品合計(jì)順天國(guó)際管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表表（單位：萬(wàn)元）合計(jì)前期介入預(yù)測(cè)支出表表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額項(xiàng)目經(jīng)理1人，工程師2人，行政主管11人員工資人，項(xiàng)目經(jīng)理6月份入駐，其他人員入伙10．102差旅費(fèi)公司派出人員往返20人次，每次1500元3．003食宿費(fèi)綜合測(cè)算0．504招聘培訓(xùn)費(fèi)招聘、培訓(xùn)46人，每人平均費(fèi)用300元1．385業(yè)務(wù)費(fèi)綜合測(cè)算2．006辦公費(fèi)指前期的辦公費(fèi)用及資料印刷費(fèi)1．007開(kāi)辦注冊(cè)費(fèi)綜合測(cè)算0．50說(shuō)明1、本表按前期介入計(jì)劃及正常情況下測(cè)算所得2、前期的費(fèi)用將作為開(kāi)辦費(fèi)分五年攤銷Ⅵ.物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，在此階段，物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊(cè)存檔，為將來(lái)的物業(yè)管理工作開(kāi)個(gè)好頭，夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？傮w來(lái)講，物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個(gè)時(shí)段與內(nèi)容：·竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理·前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度施工期物業(yè)管理工作盡快熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等；根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題，與發(fā)展商協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)；對(duì)影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題，及時(shí)與發(fā)展商洽談解決，盡量不留后患；一時(shí)無(wú)法解決時(shí)，列出整告，提交發(fā)展商備案處理。設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，CPM將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師的小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報(bào)發(fā)展商。參與設(shè)備的調(diào)試將工程技術(shù)人員分成四個(gè)小組，分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)（包自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，掌握設(shè)進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)，根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理大廈工程竣工驗(yàn)收順天國(guó)際工程竣工并開(kāi)始驗(yàn)收，管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題，并作好驗(yàn)收記錄，屬于必須解決的及時(shí)書面呈交施工管理方協(xié)助，并報(bào)發(fā)展商。物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，也可同時(shí)進(jìn)行。由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣，需要區(qū)別對(duì)待。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其它交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目a.土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、地面有無(wú)滲水；地下室墻面有無(wú)滲水，地面有無(wú)空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場(chǎng)及架空層綠化小品，地面有無(wú)空鼓及開(kāi)裂等；消防門、通道、樓梯等。b.裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)攔及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示；公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。c.供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查并內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具d.給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。f.空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)統(tǒng)空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙g.弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕、防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動(dòng)化（模塊控制的空調(diào)、電力、）；資料交接a.產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開(kāi)工有關(guān)資料、丈量報(bào)b.技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。c.驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。其他交接b.具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同（保修協(xié)議也可）等。c.公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)a.在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收b.接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。c.針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)發(fā)展商認(rèn)可：屬其它前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入根據(jù)順天國(guó)際室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在大廈啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。消防及安全管理前期介入大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開(kāi)展，管理處主任須在順天國(guó)際全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、電律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備在順天國(guó)際大廈客戶全面進(jìn)駐之前，CPM將主動(dòng)與客戶協(xié)調(diào)，確定包括入遷間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過(guò)程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同是監(jiān)督搬運(yùn)工作遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其它單位的影響。前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度人員安排計(jì)劃根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，順天國(guó)際管理處的員工將按計(jì)劃逐步a.施工期人員安排及職責(zé)包括順天國(guó)際管理處主任以及拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營(yíng)管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，并在中標(biāo)15天后，赴順天國(guó)際施工現(xiàn)場(chǎng)與施工管理方會(huì)晤，安排進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的順天國(guó)際《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營(yíng)策劃方案》等?！づ砷L(zhǎng)駐順天國(guó)際施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員1人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場(chǎng)b.設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。c.接管驗(yàn)收前3個(gè)月人員安排與職責(zé)·接管驗(yàn)收前3個(gè)月，CPM派往順天國(guó)際的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)順天國(guó)際物業(yè)管理的籌備期工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。·此階段CPM將適時(shí)派出由副總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員4~5人參與接管驗(yàn)收，擬訂順天國(guó)際《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開(kāi)展工作。工作進(jìn)度根據(jù)順天國(guó)際實(shí)際情況和行業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15天后開(kāi)展前期管理。順天國(guó)際大廈前期介入工作進(jìn)度表表6.1簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤熟悉施工情況、隱蔽工程記錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試盆藝擺放底底初底月份月崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案崗?fù)?、道閘與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（包括備品備件）物業(yè)各種資料交接返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行清潔開(kāi)荒公眾文件送審并發(fā)布準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐物資裝備的準(zhǔn)備外部公共關(guān)系的建立全面進(jìn)駐并開(kāi)始正式運(yùn)行注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整。Ⅶ.機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問(wèn)題，確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。高層樓宇的大量涌現(xiàn)，使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依賴性越來(lái)越強(qiáng)，同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中，CPM注重設(shè)備全過(guò)程的綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，CPM又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，而且通過(guò)制訂、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率，確系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過(guò)提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量，提供系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否保障順天國(guó)際運(yùn)行安全。運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障，運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，結(jié)合順天國(guó)際樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運(yùn)行故障時(shí)，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正?，F(xiàn)象，立即處理，并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù)，按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障時(shí)，維修人員據(jù)外界氣溫、溫度條件，合理調(diào)節(jié)各場(chǎng)所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位情況，管理及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問(wèn)題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定，定期清洗二次供水蓄水池，確保二次供水無(wú)污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過(guò)大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開(kāi)/關(guān)控制。到“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí)，消防管理人員及時(shí)到場(chǎng)，按突發(fā)電梯大樓必不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用CPM公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時(shí)間段內(nèi)，電梯全開(kāi)放運(yùn)行，可自由乘坐。在非辦公時(shí)間，相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層，無(wú)卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置，一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí)，按電梯困人救援程序及時(shí)處理。設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案設(shè)備故障處理規(guī)程設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。上；因故障引起整個(gè)大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣，發(fā)生火除上述重大故障外，其它為一般故障。記錄。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無(wú)法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部部長(zhǎng)。根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部部長(zhǎng)并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長(zhǎng)接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理，并上報(bào)管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)全面指揮。對(duì)于一般故障，管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長(zhǎng)處理，工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí)，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。如供電局對(duì)大廈突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告際財(cái)富中心的正常工作。停水及故障處理規(guī)程給排水設(shè)備故障一般處理程序a.給水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。b.排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污c.若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及進(jìn)通知維修人員搶修。b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏空調(diào)故障處理規(guī)程發(fā)生火警處理規(guī)程a.發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。b.用電話報(bào)警時(shí)，必須講清下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。a.中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。b.中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙c.管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火，管理處其他人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅d.派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng)，指示消防拴位置。系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。維護(hù)保養(yǎng)工作主式維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個(gè)層次：日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍，使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性檢修，由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實(shí)施。日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)工程部部長(zhǎng)與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能管理在樓宇設(shè)備