上海星月國際廣場項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議29PPTXX年

27五月2023上海星月國際廣場項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議29PPTXX年前言

非常感謝貴司對我司工作的信任和支持，使我司能有機會與貴司共同探討本項目之工作。本項目從市場大環(huán)境入手，結合項目現時的具體情況，加上我司專業(yè)經驗得出項目業(yè)態(tài)規(guī)劃定位初析及招商初步建議。為使星月國際廣場商業(yè)項目能在業(yè)態(tài)規(guī)劃定位上掌握到一個更明確的方向，我司特在項目所在區(qū)域選取與本項目的消費氛圍及環(huán)境相似度較高的項目，對其商業(yè)業(yè)態(tài)模式、經營狀況、租售水平等作出深入的探索及分析后，以給本項目能有一個更有利而準確的市場及產品定位。我司深信憑借豐富的專業(yè)經驗和無比的工作熱誠，在項目的工作中必定會全力以赴，做到最好。◆項目分析……………4◆項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議…………12目錄項目分析項目關鍵指標項目名稱星月國際廣場地理位置寶山區(qū)淞寶路155號用地性質商辦整體定位藍調街區(qū)橙色生活商業(yè)面積16788平方米交付日期2011年11月主要交通軌道交通三號線、多條公交車、牡丹江路和同濟路主干道、逸仙路高架等備注地上為1至6層，地下一層，建筑最高為23.9M，建筑面積為約16788.61平方米。項目分析項目地塊位置圖示項目分析地理位置牡丹江路、海江路總建筑面積150,000平方米商業(yè)形態(tài)開放式辦公、商業(yè)綜合體發(fā)展商安信置地有限公司物業(yè)管理高力國際物業(yè)管理公司市場定位中檔租金報價7-8元（一樓）、5-6元（二樓）預測實際租金6-7元（一樓）、4-5元（二樓）開業(yè)時間2007年5月競爭項目分析安信商業(yè)廣場安信商業(yè)廣場位于牡丹江路沿線，整個項目共分成6個街區(qū)，建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓

。項目分析安信商業(yè)廣場分析位于牡丹江路商業(yè)區(qū)，是區(qū)域首個開放式商業(yè)街區(qū)；整體形象較好，檔次較高；共有三層，首層除服飾類，其余經營狀況較好，二層大量空置，經營困難。與本項目分屬同一商圈，其地理位置優(yōu)于本項目，對本項目造成了一定程度上的客源截流，形成很直接的競爭關系。項目分析地理位置寶山同濟路999號總建筑面積5萬平方米商業(yè)形態(tài)創(chuàng)意園（餐飲、休閑）發(fā)展商上海新黃浦置業(yè)股份有限公司物業(yè)管理弘基物業(yè)管理有限公司市場定位中檔租金報價3—3.5元/平方/天預測實際租金2—3.5元/平方/天開業(yè)時間2008年11月創(chuàng)邑·幸福灣創(chuàng)邑·幸福灣位于寶山區(qū)友誼路、同濟路交接處，建筑面積約3萬平米，原為幸福摩托車廠，保留有21幢廠房倉庫及辦公樓，是一座涵蓋辦公、商業(yè)配套、企業(yè)總部的創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)，項目整體呈Loft式商業(yè)形態(tài)。項目分析創(chuàng)邑·幸福灣分析項目所在的地理位置偏于牡丹江路核心商圈；周邊交通環(huán)境阻礙了項目的發(fā)展，導致無法聚集人氣；商業(yè)動線設計不合理，部分街區(qū)人氣不足；地鐵三號線友誼路站近在咫尺；綜合來看，偏離本項目所屬商圈，且其規(guī)模效應不強，輻射半徑有限，與本項目未能形成很直接的競爭關系。項目分析綜合來看，與本項目在商業(yè)形象、檔次上現階段在淞寶區(qū)域內最直接威脅的競爭對手為安信商業(yè)廣場；未來可構成直接競爭關系的為距離項目不遠的寶山體育中心大型舊改項目，而項目屆時已經過了一定時期的培育，商業(yè)氛圍已較成熟；因此，項目的整體定位規(guī)劃應有發(fā)展的眼光，立足現狀，把握趨勢，方能贏得市場。項目分析項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃項目定位依據考慮定位時需注意的因素作為星月國際廣場要有一個穩(wěn)妥的定位，我司認為須根據下列六個主要考慮點出發(fā)才能照顧全局。1主要目標消費群的消費次數(頻率)高：周邊居民低：其他外圍人群項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃主要目標消費群的消費能力2較高：淞寶區(qū)域居民不肯定：其他外圍人群主要目標消費群的主力業(yè)態(tài)需要評估3集中具規(guī)模及形態(tài)的餐飲、生活配套及休閑娛樂項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃星月國際廣場的企業(yè)品牌形象4應必須有日常生活基本配套及不能流于低檔的配套行業(yè)配合辦公樓產品與之相呼應產品定位在區(qū)內地理位置的經營效果、租金收益及生存空間的兼顧5商鋪裝飾明亮檔次中檔商戶業(yè)態(tài)應需要有規(guī)范性的經營劃分6不一定先考慮最高租金的行業(yè)而應選擇最受消費者歡迎的行業(yè)項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃定位因素分析主要目標消費群是淞寶地區(qū)的居民必須有日常生活配套設施及有一定良好形象的配套行業(yè)整體的裝飾明亮，檔次中檔，商戶業(yè)態(tài)應需要有規(guī)范性的經營分析須滿足體現項目的第一印象消費者需要形象好具備一定休閑娛樂的消費場所分析因素示意項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃主要目標消費群是整個淞寶地區(qū)的居民，輻射海濱新村、寶山新村、寶林新村及寶鋼新村和其他路段的客戶；整體區(qū)域人去密度較高，可支持本項目的消費，從周邊居住居民來看，有部分寶鋼集團的工作人士，收入較高；區(qū)域居住人群對于餐飲類業(yè)態(tài)有一定的需求度，而百貨類相對需要較小。主要目標消費群的消費特性及消費力分析項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃圍繞本項目的定位，調整優(yōu)化商業(yè)與服務業(yè)功能；強化商業(yè)形象的展示，有機結合項目的建筑美學，營造風格鮮明，特色豐富的商業(yè)形態(tài)；符合區(qū)域居民的業(yè)態(tài)需求，引入標準超市等主力店，引入更多的品牌連鎖經營商家；整體招商進程宜按項目成長階段適時調整經營業(yè)種，加大餐飲、休閑娛樂的比重；通過專鋪專營形式，令商家達到互補經營，共同得益的目的，利于商戶的長期生存。整體商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的路徑與策略選擇項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃項目業(yè)態(tài)分布比例建議業(yè)態(tài)類別設置比例備注餐飲美食40-50%符合區(qū)域居民普通要求休閑娛樂20-30%滿足居民對娛樂休閑的需求生活配套10-20%滿足周邊居民及未來辦公人群的需求項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)具體布局建議結合項目整體商業(yè)定位，業(yè)態(tài)布局應該遵循的原則主要有以下所列：總體原則：在商業(yè)布點時，盡量優(yōu)先考慮服務配套類業(yè)態(tài)的位置，布點標準一是為了方便周邊居民的消費，同時也需要考慮未來辦公樓人群的消費，并且龍頭商家對其他小商家的帶動作用也是不容小覷的；展示面良好位置商鋪，留予形象較好，影響力較大的品牌商家，提升整體商業(yè)形象；運用發(fā)展的眼光，滿足現狀需求，緊貼規(guī)劃利好，把握未來發(fā)展趨勢，持續(xù)經營。項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃人流動線分析：主入口次入口項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖1：C區(qū)地下室/五層/六層項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖2：C區(qū)一層項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖3：C區(qū)二層項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖4：C區(qū)三層項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃目標商家名錄業(yè)態(tài)分類品牌商戶餐飲美食正餐和記小菜、望湘園、麥盛莉快餐KFC、大家樂、味之都咖啡上島咖啡、迪歐咖啡、兩岸咖啡自助餐好倫哥、頂呱呱、巴西烤肉火鍋海底撈、豆撈坊、小尾羊休閑娛樂KTV麒麟KTV、浪莎音樂城、大回音量販式足浴保健敦煌千子蓮足浴、大桶大足浴、重慶家富富橋足浴美容SPA柔婷美容SPA、克麗緹娜、瑪薩桌球傳奇桌球、尊爵桌球、久斯臺球游樂游藝南夢宮、米果樂園、星嘉游藝世界健身會所一兆韋德、星之健身、力美健健身生活配套銀行工商銀行、農業(yè)銀行、上海銀行證券日信證券、光大證券、海通證券便利全家、快客、好德洗染卡柏洗染、象王洗衣、福奈特洗衣西點糕點克莉絲汀、可頌坊、85度C項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃專鋪專營－商鋪進行招商推廣階段的前期，對商鋪經營的業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)分布、經營管理等因素進行合理的科學規(guī)劃(即按照社區(qū)及周邊居民人口。消費能力及商品經營所需的數量作出準確的定位評估，從而對經營商鋪數量及經營位置等作出區(qū)域、分布、比例的劃分)，從而對商鋪進行同一經營管理、招商。業(yè)態(tài)控制建議－專