雙牌縣城市住房建設(shè)規(guī)劃（2014-2020年）

1、雙牌縣城市住房建設(shè)規(guī)劃（20142020年）雙牌縣城市住房建設(shè)規(guī)劃(20142020年) 說明書 雙牌縣房產(chǎn)局 湖南省建筑設(shè)計(jì)院 二0一四年十二月 目 錄 1 總論 . 1 1.1 規(guī)劃編制背景 . 1 1.2 規(guī)劃范圍與期限 . 2 1.3 指導(dǎo)思想與規(guī)劃原則 . 3 2 住房現(xiàn)狀評(píng)析. 6 2.1 居住人口現(xiàn)狀情況 . 6 2.2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 . 6 2.3 居住用地現(xiàn)狀情況 . 7 2.4 房地產(chǎn)基本情況 . 8 2.5 住房建設(shè)情況 . 9 2.6 其它住房建設(shè)情況 . 14 2.7 住房公積金制度實(shí)施情況 . 16 2.8 住房建設(shè)存在的主要問題 . 16 3 相關(guān)規(guī)劃要求. 18

2、 3.1 雙牌縣縣城總體規(guī)劃(2008-2030) . 18 3.2 雙牌縣土地利用總體規(guī)劃(2006-2020) . 19 3.3 雙牌縣國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃 . 20 3.4 雙牌縣棚戶區(qū)改造規(guī)劃(2013年-2017年) . 20 4 住房發(fā)展目標(biāo). 21 4.1 總體目標(biāo) . 21 4.2 分項(xiàng)目標(biāo) . 21 5 規(guī)劃主要任務(wù). 23 5.1 主要任務(wù) . 23 5.2 重點(diǎn)工程 . 25 6 住房建設(shè)需求預(yù)測 . 26 6.1 住房需求分析 . 26 6.2 居住人口規(guī)模預(yù)測 . 27 6.3 人均住宅建筑面積預(yù)測 . 33 6.4 住房總需求量預(yù)測 . 39 6.5

3、住宅用地需求預(yù)測 . 44 6.6 住房供給模式 . 47 7 年度時(shí)序安排. 48 7.1 總體思路 . 48 7.2 各年度供應(yīng)計(jì)劃 . 48 8 空間布局與用地規(guī)劃 . 53 8.1 住房用地布局原則 . 53 8.2 商品住房空間布局 . 53 8.3 保障性安居工程的空間布局 . 53 9 政策保障措施. 56 9.1 保障措施 . 56 9.2 投資估算 . 58 10 規(guī)劃實(shí)施保障措施 . 60 10.1 規(guī)范規(guī)劃管理 . 60 10.2 銜接各項(xiàng)相關(guān)規(guī)劃 . 60 10.3 發(fā)揮年度實(shí)施計(jì)劃的調(diào)控作用 . 60 10.4 完善住房建設(shè)規(guī)劃監(jiān)督管理 . 60 10.5 建立規(guī)劃實(shí)

4、施跟蹤機(jī)制 . 61 10.6 落實(shí)規(guī)劃實(shí)施的責(zé)任 . 61 10.7 加強(qiáng)規(guī)劃的信息化建設(shè) . 61 10.8 完善規(guī)劃公共參與和社會(huì)監(jiān)督機(jī)制 . 61 1 總論 1.1 規(guī)劃編制背景 1.1.1 國家層面 2010年1月針對(duì)部分城市出現(xiàn)房價(jià)上漲過快等問題，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(國辦發(fā)20104號(hào))，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 2012年8月，為規(guī)范規(guī)劃編制的技術(shù)方法和成果表達(dá)，加強(qiáng)對(duì)城市住房建設(shè)規(guī)劃編制工作的指導(dǎo)，提高規(guī)劃編制的質(zhì)量和水平，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房改革與發(fā)展司委托中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的城市住房建設(shè)規(guī)劃編制導(dǎo)則正式發(fā)布。導(dǎo)則指導(dǎo)規(guī)劃期限

5、與國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃期限相一致，規(guī)劃范圍與同期限的城市近期建設(shè)規(guī)劃空間范圍相一致。 2012年9月，為推進(jìn)我國城鎮(zhèn)住房事業(yè)科學(xué)發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了全國城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃(20112015年)。 1.1.2 湖南省層面 2010年12月，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)了關(guān)于將住房保障規(guī)劃納入城市規(guī)劃的通知(湘建規(guī)2010334號(hào))，明確了住房保障規(guī)劃的重要性和主要內(nèi)容，并將其納入城市規(guī)劃中。 2014年4月，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了湖南省城市住房1 建設(shè)規(guī)劃編制導(dǎo)則，指導(dǎo)湖南省各市州的住房建設(shè)規(guī)劃編制工作。 1.1.3 雙牌縣層面 由于外部經(jīng)濟(jì)形勢較為復(fù)雜嚴(yán)峻，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展不確定

6、因素仍然較多。再加上雙牌縣缺乏住房建設(shè)規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。此外雙牌縣縣城房地產(chǎn)市場不優(yōu)、商品住房住宅品質(zhì)不高及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等諸多問題紛紛顯現(xiàn)，加上雙牌縣工業(yè)集中區(qū)等項(xiàng)目的建設(shè)將帶來的人口增加，雙牌縣編制住房建設(shè)規(guī)劃已是勢在必行。 1.2 規(guī)劃范圍與期限 1.2.1 規(guī)劃范圍 雙牌縣縣城范圍是指瀧泊鎮(zhèn)的行政范圍及五里牌鎮(zhèn)的人民洞、佑里村、柏木塘村，約150.1平方公里區(qū)域?？h城的建設(shè)用地范圍是指瀧泊鎮(zhèn)東北部的老城區(qū)、老城東部、老城北部和五里牌鎮(zhèn)的人民洞、佑里村、柏木塘村部分用地，

7、為本次規(guī)劃的縣城建設(shè)地區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)用地面積約12.6平方公里。縣城建設(shè)依托207國道(紫金路)向東西向擴(kuò)展，現(xiàn)狀建設(shè)范圍主體東至瀟水、永江河，西至紫金山余脈西嶺，南至義村，北至工業(yè)大道，現(xiàn)狀建設(shè)用地面積約4.93平方公里。 2 1.2.2 規(guī)劃期限 本次住房建設(shè)規(guī)劃的期限為2014,2020年。 在規(guī)劃期限內(nèi)，凡在規(guī)劃范圍內(nèi)安排住宅用地和進(jìn)行住房建設(shè)應(yīng)符合本規(guī)劃。 1.3 指導(dǎo)思想與規(guī)劃原則 1.3.1 指導(dǎo)思想 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以保障和改善民生為重點(diǎn)，認(rèn)真落實(shí)國家和省級(jí)城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃的相關(guān)要求，積極發(fā)揮城市住房建設(shè)規(guī)劃的引導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用。著力強(qiáng)化政府住房保障，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，推進(jìn)住房

8、建設(shè)消費(fèi)模式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)住房事業(yè)科學(xué)發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居目標(biāo)。 1.3.2 規(guī)劃原則 (1)強(qiáng)化住房發(fā)展的社會(huì)功能和政府住房保障職責(zé)。 把解決群眾的基本居住問題作為住房發(fā)展的首要目標(biāo)，更加突出住房的居住屬性和改善保障民生的社會(huì)功能，促進(jìn)住房資源均衡配置。滿足城鎮(zhèn)居民基本居住需求和合理住房改善需求;強(qiáng)化政府住房保障職責(zé)。重點(diǎn)保障城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、進(jìn)城務(wù)工人員和新就業(yè)職工的居住條件。 (2)堅(jiān)持住房發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。 結(jié)合城市自身特點(diǎn)和總體發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)籌處理好近期與長遠(yuǎn)、保3 障與市場、需求與供給、住房建設(shè)與設(shè)施配套、規(guī)劃剛性與彈性的關(guān)系，體現(xiàn)規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。

9、(3)堅(jiān)持與相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行充分銜接和協(xié)調(diào)。 城市住房建設(shè)規(guī)劃應(yīng)以國家和省級(jí)城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃、城市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，與雙牌縣近期建設(shè)規(guī)劃和其他專項(xiàng)規(guī)劃相銜接，重點(diǎn)突出對(duì)土地、財(cái)稅、金融等關(guān)聯(lián)資源配置和調(diào)控的引導(dǎo)，確保住房發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 (4)堅(jiān)持突出重點(diǎn)、分步實(shí)施。 落實(shí)各項(xiàng)住房政策要求，明確規(guī)劃期內(nèi)住房發(fā)展建設(shè)的主要任務(wù)和重點(diǎn)工程，制定年度實(shí)施計(jì)劃，有效引導(dǎo)市場預(yù)期，實(shí)現(xiàn)住房發(fā)展建設(shè)穩(wěn)步有序推進(jìn)。 (5)堅(jiān)持政府組織、專家領(lǐng)銜、部門合作、公眾參與、科學(xué)決策。 1.3.3 規(guī)劃依據(jù) , 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 , 中華人民共和國土地管理法 , 中華人

10、民共和國城市房地產(chǎn)管理法 , 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GB50137-2011) , 關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)的意見(湘政辦2011 11號(hào)) , 關(guān)于將住房保障規(guī)劃納入城市規(guī)劃的通知(湘建規(guī)4 2010334號(hào)) , 關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的指導(dǎo)意見(湘建保2012187號(hào)) , 關(guān)于加快全省棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(湘政發(fā)201341號(hào)) , 關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見(湘政發(fā)201412號(hào)) , 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見(湘政辦發(fā)200730號(hào)) , 關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(湘五條)(湘建房2014144號(hào)) , 雙牌縣縣城總體規(guī)劃(2008

11、,2030); , 雙牌縣土地利用總體規(guī)劃(20062020年); , 雙牌縣縣城各片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃; , 雙牌縣“十二五”規(guī)劃綱要(20112015); , 雙牌縣棚戶區(qū)改造規(guī)劃(20132017); , 國家、省、市相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范和政策文件。 5 2 住房現(xiàn)狀評(píng)析 2.1 居住人口現(xiàn)狀情況 2.1.1 人口現(xiàn)狀 截止2013年年底，縣城常住人口5.7萬人、常住人口總戶數(shù)18146戶，戶籍總?cè)丝?.53萬人，暫住人口1720人，戶籍人口與暫住人口比例約為1:0.03，暫住人口較少。自2008年以來，縣城常住人口、戶籍總?cè)丝诜謩e增長了1.27萬人和1.23萬人。2013年，雙牌縣城鎮(zhèn)化

12、率達(dá)到37.90%，處于城鎮(zhèn)化加速階段。 表2-1 縣城人口調(diào)查表: 調(diào)查內(nèi)容 單位 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 縣城戶籍總?cè)丝?萬人 4.3017 4.2125 4.2085 4.2663 4.1730 5.5280 縣城常住人口 萬人 4.4338 4.4062 4.4786 4.3693 4.3550 5.7000 縣城常住人口總戶數(shù) 戶 16938 17342 17738 18127 18090 18146 2.1.2 中低收入家庭現(xiàn)狀 2013年，雙牌縣低收入城鎮(zhèn)居民約899戶，約占常住人口總戶數(shù)的4.96,;中低收入城鎮(zhèn)居民約1450戶，

13、約占常住人口總戶數(shù)的8.0,。 2.2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 2013年雙牌縣全縣完成地方生產(chǎn)總值405488萬元，增長8.5%。6 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值115170萬元，增長2.9%;第二產(chǎn)業(yè)增加值183929.42萬元，增長9.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值106388.49萬元，增長12.4%。人均GDP達(dá)到20794元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重由上年的29.8:45.4:24.8調(diào)整為28.4:45.4:26.2。 表2-2 雙牌縣國民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 GDP,億元, 20.76 22.47 27.28

14、34.86 37.28 40.55 人均GDP,元, 13854 14984 17321 19039 19518 20794 城鎮(zhèn)居民人均可支配11390 12793 14333 16252 18479 11390 收入,元, 2.3 居住用地現(xiàn)狀情況 2.3.1 居住用地分布 2008-2013年新開發(fā)商品住房小區(qū)主要分布在紫金路以西，以及瀟水河西側(cè)一帶。 保障性住房主要分布在工業(yè)園區(qū)北山路與工業(yè)大道的交叉口附近，以及老城區(qū)的東南部林峰路兩側(cè)。 城市棚戶區(qū)主要位于紫金路兩側(cè)和永江兩側(cè)。 2.3.2 住宅土地供應(yīng) , 土地供應(yīng)供略大于求。 7 表2-3 2008-2013年新建住房用地面積與住

15、房用地供應(yīng)總量情況表 調(diào)查內(nèi)容 單位 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 縣城土地供應(yīng)總面公頃 288.76 355.11 382.47 407.01 441.73 256.63 積 存量住房用地總面公頃 136 152.58 162.31 186.85 221.57 123.02 積 存量住房所占比例 % 47.10 42.97 42.43 45.91 50.16 47.94 2008年至2013年，縣城土地供應(yīng)總面積為2131.71公頃，其中住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為982.33公頃，占土地供應(yīng)總面積的46.08%。 2.4 房地產(chǎn)基本情況 2.4.1 房地

16、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況 雙牌縣現(xiàn)有本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3家，分別為雙牌縣打鼓坪林場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、雙牌縣漢諾威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和雙牌縣飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其中漢諾威和飛達(dá)房地產(chǎn)均為三級(jí)資質(zhì)。物業(yè)管理單位1個(gè)，為雙牌縣正榮物業(yè)管理有限公司。 2.4.2 2008-2013年房地產(chǎn)發(fā)展情況 , 近六年房地產(chǎn)業(yè)活躍程度較大，成為稅收新的增長點(diǎn)。 2008-2013年房地產(chǎn)稅收占財(cái)政收入的比例圖 8 市場的活躍并不表示我們應(yīng)該無限度地投入，政策調(diào)控也并不是說必須去抑制發(fā)展，而是我們應(yīng)該建立一種合理的發(fā)展機(jī)制或搭建和諧的發(fā)展平臺(tái)，使之既有利于住房發(fā)展又能貫徹執(zhí)行政策的要求。 存量住房結(jié)構(gòu)圖 2.5 住房

17、建設(shè)情況 2.5.1 總體居住水平 , 2013年，縣城人均住房建筑面積為37.73平方米，高于湖南省人均居住建筑面積34.69平方米。 , 縣城存量住房總建筑面積215.05萬平方米、總套數(shù)2.39萬套。存量住房房屋建筑面積呈“中間大，兩頭小”的態(tài)勢。 2013年縣城存量住房50-60平方米的占0%，60-90平方米的占23.25%，90-144平方米的占61.28%，144平方米以上的占15.46%。大戶型住宅占據(jù)現(xiàn)有住宅的主要構(gòu)成，中等戶型和小戶型的住宅只占較少部分。居民由原來的“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變。 自2008年以來，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到了62%。居民的居住水平

18、有大幅提高，居住環(huán)境有明顯改善，改善性需求成為市民群眾的住房消費(fèi)主流。 9 2.5.2 各類住房建設(shè)情況 (1)商品住房建設(shè)情況 , 2008年以來，雙牌縣房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，是我縣住房建設(shè)的高峰時(shí)期，基本上市場供應(yīng)量略小于市場需求量，目前商品房市場未能滿足人民群眾需求。 2008年至2013年，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售商品住房總面積25.7萬平方米，商品住房銷售面積31.745萬平方米，商品住房銷售金額2.295億元。2013年已批準(zhǔn)預(yù)售的商品住房總面積為5.1萬?。 表2-4 2008年-2013年新建各類商品住房匯總表 調(diào)查內(nèi)容 單位 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 20

19、13年 2250m以下 萬m 0 0 0 0 0 0 2250-60m 萬m 0 0 0 0 0 0 2260-90m 萬m 1.152 1.152 1.76 1.088 1.056 1.04 2290-140m 萬m 13.091 17.368 19.994 12.467 12.116 11.804 22140m以上 萬m 0 0 0 0 1.92 1.02 2總計(jì) 萬m 14.243 18.52 21.754 13.555 15.092 13.864 10 , 商品住房銷售形勢較好，商品住房一級(jí)市場供需兩旺帶動(dòng)二手房交易繁榮。 , 雙牌縣商品房購買群體絕大部分為本地戶籍人口，非本地戶籍人口

20、較少。 , 商品住房價(jià)格比較穩(wěn)定。 2008-2013年，商品住房銷售價(jià)格基本保持平衡，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。. (2)保障性安居工程建設(shè)情況 , 相關(guān)政策和制度 , 雙牌縣國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃要求:大力發(fā)展保障性住房，以實(shí)施廉租房、棚戶區(qū)改造為抓手， “十二五”期間，新建廉租房1000套、公共租賃房5000套、改造棚戶區(qū)4000戶;適度發(fā)展商品房，按照“居住、成套、享受”的發(fā)展要求，建設(shè)一批設(shè)施配套、功能齊全的商品房。 11 , 按照湖南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)的意見(湘政發(fā)201111號(hào))，“十二五”時(shí)期，凡掛牌出讓的商品住房用地項(xiàng)目，按照項(xiàng)目總建筑面積的5,配

21、建保障性住房，其中，配建廉租住房不小于2,、公共租賃住房不小于3,。根據(jù)關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知(建保2013178號(hào))，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房，則商品住房按照項(xiàng)目總建筑面積的5%配建公共租賃住房。 , 根據(jù)保障性安居工程計(jì)劃，2014年以后暫停建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，因此此次保障性住房只包括公共租賃住房。 , 建設(shè)情況 ? 2008-2014年保障性安居工程建設(shè)力度較大，基本滿足需求。 保障性住房自2008年安心廉租房項(xiàng)目開工以來才開始興建，此前并未有保障性住房。近幾年保障住房的建設(shè)強(qiáng)度不斷加大，至2014年7月(調(diào)查期)，有30

22、54套保障性住房在建，其用地面積為13.76579萬?，建筑面積為21.0022萬?，投入資金總額為24276萬元。其中資金均來源于財(cái)政性資金，幾乎沒有信貸資金。 ?保障性住房覆蓋面還有待提高。 至2013年，雙牌縣縣城保障性住房覆蓋面為14.08%，距國家住房政策2015年達(dá)25%還有一定的差距。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快及保障對(duì)象的放寬，預(yù)計(jì)今后的保障性住房年建設(shè)量將會(huì)逐年增加。 12 , 房源籌集 根據(jù)2012雙牌縣保障性住房管理辦法(試行)，保障性住房的主要來源包括: 政府投資建設(shè)的住房; 政府購買、改造、租賃的住房; 政府依法收回、沒收的住房; 企業(yè)或者其他組織與政府約定建設(shè)的住房; 住房

23、建設(shè)中配建、代建的保障性住房; 其他途徑籌集的住房; 目前已有的保障性住房主要為政府投資建設(shè)或者購買、改造的住房。 , 資金保障 根據(jù)2012雙牌縣保障性住房管理辦法(試行)，保障性住房的建設(shè)資金可以按下列渠道籌集: 各級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的專項(xiàng)建設(shè)資金(爭取上級(jí)補(bǔ)助資金、縣級(jí)安排配套資金); 提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金后的住房公積金增值收益余額; 不低于5%的土地出讓金收入; 保障性住房建設(shè)融資(包括銀行貸款和住房公積金貸款等); 13 出租出售保障性住房的收益; 國家代地方發(fā)行的債券; 由企業(yè)代建的保障性住房，按照保障性住房開發(fā)商與保障戶利益均衡原則，保障公平。開發(fā)完成后交縣人民政府; 其他方式籌集的資

24、金。 , 分配、管理、使用情況 我縣保障性住房分配采用本人申請、社區(qū)初審、住房保障部門調(diào)查、審核，政府組織房產(chǎn)、民政、紀(jì)檢監(jiān)察、社區(qū)等部門開會(huì)討論，然后進(jìn)行“三級(jí)公示”，即社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、媒體網(wǎng)絡(luò)公示，確保保障性住房分配的公平、公開、公正。 在“兩房”的后續(xù)管理上實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，建立準(zhǔn)入退出機(jī)制，實(shí)行年檢制度、動(dòng)態(tài)管理、定期走訪，認(rèn)真聽取住戶的意見和建議，及時(shí)協(xié)助解決住戶的一些實(shí)際問題，加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、房屋維修等方面工作，讓廣大住戶真正實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)。 雙牌縣近五年人均保障性住房面積由2008年的10?/人，增長到2013年的15?/人。已入住戶數(shù)達(dá)到357戶，已入住人口達(dá)到1423人。

25、 2.6 其它住房建設(shè)情況 2.6.1 單位集資合作建房 截止到2013年末，雙牌縣縣城的單位集資合作建房項(xiàng)目有兩個(gè)，14 分別為南嶺化工廠棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和南嶺化工集團(tuán)棚戶區(qū)改造二期。其中，南嶺化工廠棚戶區(qū)改造項(xiàng)目于2011年6月開工改造，總建筑面積為73385?，占地面積為192569?，計(jì)劃建設(shè)套數(shù)為821套，項(xiàng)目總投資為6751萬元。 而南嶺化工集團(tuán)棚戶區(qū)改造二期則于2013年6月開工改造，總建筑面積為14557.2?，占地面積為17190?，計(jì)劃建設(shè)套數(shù)為159套，項(xiàng)目總投資為1951萬元。這兩個(gè)國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目截止到2014年7月尚未完工。 2.6.2 村民自建房 由于歷史原因

26、、社會(huì)習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的階段，縣城區(qū)域內(nèi)個(gè)人自建房非常普遍，包括原有的居民在原址拆除舊房新建和個(gè)人在城市主次干道兩側(cè)購地新建，購地建房在2008年前較為普遍，2008年后隨著國家政策的變化和商品房開發(fā)的日益成熟，個(gè)人建房逐年減少，基本以個(gè)人改建為主，因此個(gè)人自建房所占縣城住宅總面積的比重較大。2013年自有住房人口占總?cè)丝诒戎貫?6%，同比2008年，增長了5個(gè)百分點(diǎn)。從2008年至2013年村民自有住房建筑面積23.174萬?，共1748套。 2.6.3 房改房 雙牌縣縣城在近五年內(nèi)無房改房項(xiàng)目開工建設(shè)或續(xù)建。 2.6.4 移民或拆遷安置房 15 雙牌縣縣城在近五年內(nèi)的移民或拆遷安置房主要

27、為生態(tài)移民安置及城市棚戶區(qū)改造，2013年已經(jīng)完工的兩個(gè)城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目紫金國際和濱湖花園共1249套，拆遷面積42800?，新開工面積74340?。濱湖花園項(xiàng)目建筑面積為19620?，占地面積4924?，建設(shè)套數(shù)為241套，項(xiàng)目投資為2503.8萬元。紫金國際項(xiàng)目建筑面積為54720?，占地面積為39990?，建設(shè)套數(shù)為608套，項(xiàng)目投資為7113.6萬元。 2.7 住房公積金制度實(shí)施情況 按照住房公積金管理?xiàng)l例實(shí)施。 2.8 住房建設(shè)存在的主要問題 由于雙牌縣的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才剛剛起步，與大城市相比，還處于培育、引導(dǎo)發(fā)展階段，由于管理機(jī)制、政策等多種原因，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中還存在許多問題。

28、 2.8.1 住房建設(shè)缺乏規(guī)劃引導(dǎo)。 沒有編制相應(yīng)的規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定無序化和較大風(fēng)險(xiǎn)性。 2.8.2 城市棚戶數(shù)量較多，改造難度大 隨著雙牌縣一些企業(yè)的改制、停產(chǎn)、倒閉等，遺留的原國有職工16 公共居住區(qū)就變成了現(xiàn)在的城市棚戶區(qū)。改造任務(wù)繁重，資金需求量大。 2.8.3 低收入家庭保障力度有待加強(qiáng) 保障房建設(shè)用地征用難，由于受國家土地政策的影響，土地取得較為困難，廉租房用地位于火車站高壓線下面，影響了工程建設(shè)進(jìn)度。建設(shè)資金缺口較大，雖然中央、省給予廉租住房資金補(bǔ)助，但實(shí)際已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實(shí)際建設(shè)需要

29、，其余資金全部靠縣財(cái)政投入，而雙牌縣是財(cái)政貧困縣，這給廉租住房建設(shè)、保障、管理工作的開展帶來了很大壓力。 2.8.4 住房環(huán)境差強(qiáng)人意，居住品質(zhì)有待提高 商品住房開發(fā)精品意識(shí)不足，綠化環(huán)境品質(zhì)不高，小區(qū)物業(yè)化管理水平較低，小區(qū)配套設(shè)施有待加強(qiáng)，住宅綠色建筑未推廣，建筑節(jié)能減排性能低。房地產(chǎn)行業(yè)集中度低，現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)偏低、資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。 17 3 相關(guān)規(guī)劃要求 3.1 雙牌縣縣城總體規(guī)劃(2008-2030) 1、縣城性質(zhì) 本輪雙牌縣縣城總體規(guī)劃確定縣城性質(zhì)為:永州市衛(wèi)星城市、雙牌縣域中心城市和山水宜居城市。 2、人口規(guī)模 本次規(guī)劃

30、確定規(guī)劃人口為: 2015年縣城人口規(guī)模為:7萬人; 2020年縣城人口規(guī)模為:8.5萬人; 2030年縣城人口規(guī)模為:12萬人; 2050年縣城人口規(guī)模為:15萬人。 3、建設(shè)用地規(guī)模預(yù)測 綜合對(duì)現(xiàn)狀用地規(guī)模及構(gòu)成預(yù)測分析，結(jié)合縣城總體規(guī)劃布局方案，依照國標(biāo)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GBJ137-90)中雙因子限制的要求以及湖南省“十一五”城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃提出的“節(jié)約建設(shè)用地，大中城市人均建設(shè)用地控制在100平方米以內(nèi)，小城市和縣城控制在105平方米以內(nèi)，其它建制鎮(zhèn)控制在110平方米以內(nèi)”的要求，并與國土規(guī)劃有機(jī)銜接，確定雙牌縣城建設(shè)用地指標(biāo)近期按人均105平方米/人，中期按人均100平

31、方米/人，遠(yuǎn)期按人均18 105 平方米/人控制，則雙牌縣縣城用地規(guī)模為: 近期(2015年):7.4平方公里; 中期(2020年):8.5平方公里; 遠(yuǎn)期(2030年):12.6平方公里; 遠(yuǎn)景(2050年):15.0 平方公里。 4、居住用地規(guī)模 至2030年，縣城居住用地共381.8公頃，占縣城建設(shè)總用地的30.3%，人均居住用地31.82平方米。 5、居住用地布局 規(guī)劃形成四個(gè)城市居住片區(qū):分別為西組團(tuán)西北部居住片區(qū)、西組團(tuán)南部與中組團(tuán)組成的居住片區(qū)、南組團(tuán)居住片區(qū)、東組團(tuán)居住片區(qū)。 3.2 雙牌縣土地利用總體規(guī)劃(2006-2020) 1、城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)劃 用地規(guī)模:到2020年，雙

32、牌縣城區(qū)城鎮(zhèn)人口達(dá)到8.5萬人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地979.58公頃。 2、規(guī)劃定位 規(guī)劃期內(nèi)，縣城定位為全縣政治經(jīng)濟(jì)文化中心。 3、規(guī)劃布局 將城東霞燈片區(qū)，城北原縣良種場和國營南嶺化工廠以及瀧泊鎮(zhèn)19 的江西村、大路口村和五里牌鎮(zhèn)的人民洞村、佑里村的部分地域并入縣城范圍，形成老城區(qū)、城東、城北新區(qū)三個(gè)分散組團(tuán)式的縣城布局。用地邊界東至瀧泊鎮(zhèn)上雙村、霞燈村、縣黨校、良村、江西村，南至瀧泊鎮(zhèn)義村，西至城關(guān)村、大路口村、牙山村，北至五里牌鎮(zhèn)人民洞村、佑里村。 為縣城未來用地布局調(diào)整的需要，在用地規(guī)模邊界之外劃定擴(kuò)展區(qū)100.51公頃，為有條件建設(shè)區(qū)，分別位于瀧泊鎮(zhèn)良村、五里牌鎮(zhèn)人民洞村和佑里村。 3.3

33、 雙牌縣國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃 , 總體目標(biāo) 大力發(fā)展保障性住房，以實(shí)施廉租房、棚戶區(qū)改造為抓手， “十二五”期間，新建廉租房1000套、公共租賃房5000套、改造棚戶區(qū)4000戶;適度發(fā)展商品房，按照“居住、成套、享受”的發(fā)展要求，建設(shè)一批設(shè)施配套、功能齊全的商品房。 3.4 雙牌縣棚戶區(qū)改造規(guī)劃(2013年-2017年) , 總體工作目標(biāo) 至規(guī)劃期末，基本實(shí)現(xiàn)常住人口戶均擁有一套住房，解決低收入家庭和無房戶的住房問題，使得人居環(huán)境和人民群眾居住水平得到顯著改善。 20 4 住房發(fā)展目標(biāo) 4.1 總體目標(biāo) (1)建立滿足不同收入階層需求的住房供應(yīng)體系，營造高度宜居環(huán)境。 (2)全

34、面推行符合縣情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式。 (3)實(shí)現(xiàn)住房發(fā)展供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定。 (4)制定科學(xué)的住房政策，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性發(fā)展。 (5)關(guān)于保障性住房建設(shè):使低收入家庭住房條件得到明顯提高，外來務(wù)工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。 ?建設(shè)規(guī)模 保障性住房:規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)保障性住房4688套，建筑面積25.31萬平方米。 棚戶區(qū)改造住房:規(guī)劃期內(nèi)改造棚戶區(qū)5831戶，建筑面積52.02萬平方米。 ?建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 力爭到規(guī)劃期末，全縣住房保障覆蓋面達(dá)到23%以上。 保障性住房:套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為54平方米左右。 棚戶區(qū)改造住房:套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為90平方米左右

35、。 21 (6)關(guān)于住房空間布局:按照城市結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)指導(dǎo)，引導(dǎo)住房建設(shè)，形成布局合理、配套完善、環(huán)境良好的住房空間布局。 4.2 分項(xiàng)目標(biāo) 表4-1 住房發(fā)展指標(biāo)體系 指標(biāo)指標(biāo)名稱說明 單位 2013年 目標(biāo)值 指標(biāo)屬性 分類 96.5(主動(dòng)城鎮(zhèn)新建住房總建筑面積 萬平方米 21.92 預(yù)期性 需求值) 1.0996 (主城鎮(zhèn)新建住房總套數(shù) 萬套 0.225 預(yù)期性 總量動(dòng)需求值) 和居人均住房建筑面積 平方米 37.73 41.54 預(yù)期性 住水城鎮(zhèn)住房成套率 , 100 100 預(yù)期性 平指144平方米以上 , 15.03 13.19 預(yù)期性 新建住標(biāo) 房面積90(含)-14

36、4平方米 , 59.54 60.81 預(yù)期性 結(jié)構(gòu) 90平方米以下 , 25.43 26.00 預(yù)期性 商品房空置率 , 6.17 5-10 預(yù)期性 保障性住房覆蓋面 , 14.08 21 約束性 住房保障性安居工程總建筑面積 萬平方米 7.434 85.02 約束性 保障保障性安居工程建設(shè)總套數(shù) 萬套 0.1249 1.1943 約束性 指標(biāo) 住房公積金制度實(shí)施覆蓋面 , 0 100 預(yù)期性 住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收優(yōu)良率 , 0 100 約束性 質(zhì)量存量住宅節(jié)能改造比例 , 1.39 20 預(yù)期性 和環(huán)新建住宅全裝修比重 , 75 85 預(yù)期性 境指新建住宅中綠色住宅比重 , 13.2 100 約

37、束性 標(biāo) 新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面 , 62 100 預(yù)期性 新增城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)量 公頃 36.55 54.87 預(yù)期性 關(guān)聯(lián)保障性住房用地供應(yīng)量 公頃 4.4914 13.36 約束性 資源保障性住房、棚戶區(qū)改造和中配置小套型普通商品住房用地占住, 3.7 66.51% 約束性 指標(biāo) 房建設(shè)用地供應(yīng)總量比重 萬元 9617.4 保障性安居工程建設(shè)和中低收31281.7 預(yù)期性 22 入家庭租金補(bǔ)貼的財(cái)政性資金投入 保障性住房及其配套工程建設(shè)萬元 0 0 預(yù)期性 的信貸資金投入 5 規(guī)劃主要任務(wù) 5.1 主要任務(wù) , 推進(jìn)住房制度建設(shè)與創(chuàng)新 進(jìn)一步完善住房制度體系，安定居民生活和增進(jìn)社會(huì)福

38、利，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)住房與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的關(guān)系;推進(jìn)住房市場制度建設(shè)，梳理和規(guī)范現(xiàn)有涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易等市場各環(huán)節(jié)相關(guān)法規(guī)和規(guī)章，完善行業(yè)管理和市場管理體系;規(guī)范保障性住房建設(shè)、分配和退出機(jī)制，完善貨幣補(bǔ)貼和住房公積金管理相關(guān)辦法，完善住房保障制度及配套實(shí)施體系。 , 完善多層次住房供應(yīng)體系 穩(wěn)定新增住房建設(shè)用地供應(yīng)的規(guī)模，實(shí)現(xiàn)新增住房建設(shè)用地供應(yīng)向城市更新用地供應(yīng)方式過渡;規(guī)范和發(fā)展存量住房交易市場，使其成為解決我市居民住房問題的重要途徑;引導(dǎo)和發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)住房消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，形成梯次住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“存量市場與增量市場協(xié)調(diào)發(fā)展”、“買賣市場與租賃市場有機(jī)結(jié)合”的多層次住房供應(yīng)體系。

39、23 , 健全住房資源分配機(jī)制 加強(qiáng)和完善針對(duì)不同住房需求的差別化金融稅收政策，并保持長期穩(wěn)定，提高信貸政策對(duì)自住性住房需求的扶持力度，降低自住性住房需求的稅收負(fù)擔(dān);提高非自住性住房需求的信貸和稅收成本，并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律及行政手段嚴(yán)厲打擊對(duì)住房的投機(jī)炒作，提高住房資源向自住性居民家庭分配的比例，實(shí)現(xiàn)住房的居住本質(zhì)回歸。 , 建立保障性住房在中低收入居民和人才中循環(huán)分配的實(shí)施機(jī)制，嚴(yán)格保障性住房分配與管理體制，發(fā)揮保障性住房在社會(huì)保障體系中的重要作用，實(shí)現(xiàn)其基本的社會(huì)保障功能。 , 建立提升居住質(zhì)量的工作機(jī)制 構(gòu)建住房的居住質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，完善住房性能、安全、配套等技術(shù)規(guī)范，引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)低碳綠色

40、住房。提高居住區(qū)、社區(qū)、片區(qū)規(guī)劃的整體性和層次性，合理安排市政配套設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高居住的現(xiàn)代化水平。優(yōu)化保障性住房的居住性能，提高交通設(shè)施配套程度，降低居住生活的相關(guān)成本。以居住質(zhì)量的不斷提升促進(jìn)人與建筑的和諧發(fā)展。 , 整合完善住房信息系統(tǒng) 加快落實(shí)國家和本縣關(guān)于住房信息工作的有關(guān)要求，將住房市場、住房保障、房屋租賃、住房金融和稅收以及其它與住房相關(guān)的數(shù)據(jù)信息整合，積極推進(jìn)與公安、民政和社保部門的信息合作機(jī)制，建立全24 縣統(tǒng)一的住房信息平臺(tái)。開展住房歷史檔案數(shù)字化工作，結(jié)合建筑物普查，推進(jìn)住房普查工作，以“地樓房”為主線推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和動(dòng)態(tài)維護(hù)，按期實(shí)現(xiàn)與湖

41、南省、全國個(gè)人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行。 5.2 重點(diǎn)工程 , 依據(jù)雙牌縣縣城總體規(guī)劃(2008-2030)進(jìn)一步引導(dǎo)住房發(fā)展空間合理布局，確立全縣住房發(fā)展的目標(biāo)和建設(shè)任務(wù)。 , 立足住房和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，結(jié)合未來人口和城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢預(yù)測，科學(xué)合理預(yù)測縣城居民住房需求，統(tǒng)籌確定住房發(fā)展和建設(shè)目標(biāo)。 , 著力解決低收入家庭住房困難問題。規(guī)劃通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置、租賃等方式增加保障性住房房源，加大租賃住房補(bǔ)貼力度，著力解決雙牌縣低收入家庭的住房困難。 , 努力解決中等偏下收入家庭住房困難。規(guī)劃加快建設(shè)公共租賃住房、調(diào)整商品住房建設(shè)用地計(jì)劃，解決中等偏下收入家庭的住房

42、困難。 , 依據(jù)國家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格、切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)政策文件，結(jié)合住房建設(shè)與管理的實(shí)際情況，明確土地、財(cái)稅、金融等關(guān)聯(lián)資源配置的政策保障措施。 25 6 住房建設(shè)需求預(yù)測 6.1 住房需求分析 6.1.1 住房需求的概念 經(jīng)濟(jì)分析所講的需求，是指消費(fèi)者在某一時(shí)期內(nèi)和一定市場上按照某一價(jià)格愿意并且能夠購買的該商品或勞務(wù)的數(shù)量。這里的住房需求是指在規(guī)劃期內(nèi)消費(fèi)者所愿意并且有能力購買住房的數(shù)量。消費(fèi)者對(duì)住房的需求有兩個(gè)基本條件所構(gòu)成:一是消費(fèi)者愿意購買;二是消費(fèi)者有能力支付。 6.1.2 住房需求的影響因素 雖然產(chǎn)品的價(jià)格在消費(fèi)者做出

43、是否購買產(chǎn)品的決策時(shí)，起著極其重要的作用。但是實(shí)際上，在市場需求分析的研究中，還有許多因素在起作用。根據(jù)雙牌縣的實(shí)際情況，我們選取了幾個(gè)被認(rèn)為是足夠重要的因素:住房的價(jià)格、消費(fèi)者的收入、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響、城市人口增加的影響、相關(guān)政策的影響等。 6.1.3 現(xiàn)狀需求的狀況分析 , 自用性住房需求 2013年雙牌縣縣城常住人口約為5.7萬人。比2012年新增人口約1.35萬人，按照目前人均居住面積44.4平方米的標(biāo)準(zhǔn)，則需要增加59.94萬平方米的居住面積，而2013年住宅的供給總量是34.72萬平26 方米，說明目前雙牌縣自用性住房需求還應(yīng)進(jìn)一步滿足。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口年齡結(jié)構(gòu)變化，城市

44、因婚姻而形成的新增家庭等原因?qū)⒊蔀樽》堪l(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?, 強(qiáng)制性需求 強(qiáng)制性需求在這里主要指結(jié)合舊城更新、基礎(chǔ)設(shè)施和公益性公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)而產(chǎn)生的房屋拆遷，規(guī)劃必須解決遷出的這部分人的住房問題。 , 投資需求 商品住宅本身就具有使用功能和投資功能，在投資方面又可分為長期出租型和短線炒作的投機(jī)型。目前在個(gè)人銀行存款負(fù)利率枷鎖未破而又沒有更具吸引力的投資渠道的情況下，個(gè)人投資房地產(chǎn)市場趨勢仍將存在。 6.2 住房需求人口規(guī)模預(yù)測 6.2.1現(xiàn)狀人口規(guī)模 截止2013年年底，縣城常住人口5.7萬人、常住人口總戶數(shù)18146戶，戶籍總?cè)丝?.53萬人，暫住人口1720人，戶籍人口與暫住人口比例約為1

45、:0.03，暫住人口較少。自2008年以來，縣城常住人口、戶籍總?cè)丝诜謩e增長了1.27萬人和1.23萬人。2013年，雙牌縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到37.90%，處于城鎮(zhèn)化加速階段。 27 6.2.2住房需求人口規(guī)模預(yù)測 , 基于總規(guī)考慮的住房需求人口預(yù)測 雙牌縣縣城總體規(guī)劃2008-2030基于城鄉(xiāng)差異和縣城引力作用、戶籍制度改革等考慮，確定2020年縣城常住人口規(guī)模將達(dá)到8.5萬，比2013年縣城常住人口只增加了近3萬人，增長幅度較為合理。 由于總規(guī)人口預(yù)測過程中統(tǒng)計(jì)口徑往往較于寬泛，將住校學(xué)生、務(wù)工經(jīng)商人員、享受城鎮(zhèn)設(shè)施的農(nóng)業(yè)人口等群體都納入統(tǒng)計(jì)范圍，而實(shí)際上這些群體中的絕大部分人口并沒有在城市購房

46、需求。因此，住房需求人口規(guī)模將小于總規(guī)確定人口規(guī)模，這就要求住房需求人口預(yù)測過程中需對(duì)總規(guī)中這部分人口加以分析和排除。 根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告2013年縣城常住人口為55280人，到規(guī)劃期末2020年，隨著城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，其囊括周邊城鎮(zhèn)享受農(nóng)業(yè)設(shè)施的城鎮(zhèn)人口將增多，在校學(xué)生和外來務(wù)工經(jīng)商群體也將擴(kuò)大。 綜上所述，2020年雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模約為6.3-8.5萬人左右。 , 基于傳統(tǒng)方法的住房需求人口預(yù)測 本規(guī)劃根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門、公安部門以及社區(qū)提供資料，統(tǒng)計(jì)出2013年雙牌縣縣城常住人口規(guī)模為55280人，這部分人口均為城市住房需求人口。因此，以該數(shù)據(jù)為規(guī)劃基年值

47、進(jìn)行人口預(yù)測，其預(yù)測規(guī)模即28 為住房需求人口規(guī)模。在綜合考慮雙牌縣實(shí)際情況和未來發(fā)展影響因素基礎(chǔ)上，選擇綜合增長率法、經(jīng)濟(jì)彈性系數(shù)法、區(qū)域平衡法等預(yù)測住房需求人口，具體如下: (1)綜合增長率法 綜合增長率法是人口規(guī)模預(yù)測的基本方法之一，在對(duì)過往人口變化情況進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，通過推算規(guī)劃期內(nèi)人口綜合增長率，得出規(guī)劃期末人口規(guī)模。預(yù)測公式如下: P=P0(1+a)t 其中:P為預(yù)測年總?cè)丝?，P0為基期年總?cè)丝?，a為年均綜合增長率,t為預(yù)測時(shí)間(年)。 2013年，雙牌縣縣城常住人口為55280人。相比2008年的43017人增加了12263人。未來幾年，影響雙牌縣縣城常住人口增長的主要因素有:

48、?2013年，十八屆三中全會(huì)上“單獨(dú)二胎”正式出臺(tái)，受此政策影響雙牌縣人口自然增長率將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所提高。?新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城鄉(xiāng)一體的發(fā)展目標(biāo)，以人為本的發(fā)展理念為農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工并融入城市提供了諸多保障，農(nóng)村人口向縣城集聚的進(jìn)程將進(jìn)一步加快，雙牌縣的城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提高。?2014年7月，國務(wù)院印發(fā)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見指出要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口，合理引導(dǎo)農(nóng)業(yè)人口有序向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，29 有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。此種政策背景下，雙牌縣縣城常住人口將逐步增多。?近年來，雙牌縣縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，大

49、大改善了其投資環(huán)境，給縣城的發(fā)展注入新的活力，同時(shí)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將吸納更多的勞動(dòng)力就業(yè)，從而帶動(dòng)更多人口到縣城居住、投資、置業(yè)。綜合考慮以上因素，本規(guī)劃認(rèn)為2014-2020年年均綜合增長率的低方案將達(dá)到4.5%。 由于影響人口增長的因素較多且十分復(fù)雜，政策的改變，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都可能較大程度地改變?nèi)丝诘牧飨?。雙牌縣未來幾年，工業(yè)園區(qū)的建立和逐步完善，吸引企業(yè)落戶能力越來越強(qiáng)。此種情況下，一旦雙牌縣新的工業(yè)項(xiàng)目開啟，將在短時(shí)間內(nèi)大規(guī)模的吸引勞動(dòng)力就業(yè)，縣城人口規(guī)模將快速增加?；谶@種可能性，本規(guī)劃確定2014-2020年年均綜合增長率的中方案為6%。 此外，雙牌縣縣城總體規(guī)劃2008-2030確

50、定2020年縣城常住人口規(guī)模將達(dá)到8.5萬，本規(guī)劃將總規(guī)預(yù)測的人口規(guī)模作為高方案進(jìn)行后續(xù)住房需求預(yù)測。 綜上分析，可以計(jì)算出2014-2020年雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模高、中、低方案的具體值: 30 表6-1 2014-2020年雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 高方案(萬人) 6.1 6.5 6.8 7.4 7.7 8.2 8.5 中方案(萬人) 5.8 5.9 6.1 6.4 6.8 7.3 7.5 低方案(萬人) 5.5 5.6 5.8 5.9 6.0 6.2 6.3 (2) 經(jīng)濟(jì)彈性系數(shù)法 根據(jù)國內(nèi)外大量統(tǒng)

51、計(jì)數(shù)據(jù)分析，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長與人口增長之間存在著相關(guān)系數(shù)K，K值為人口年平均增長率V與國內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長率U的比值;K=V/U. 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，2008-2013年雙牌縣K值為0.25，根據(jù)雙牌縣縣城總體規(guī)劃2008-2030，規(guī)劃2014至2020年GDP年均增長率為13%。本規(guī)劃根據(jù)總規(guī)確定GDP年均增長率中方案值為15%，低方案值為10% 預(yù)測公式為:Pt=P0(1+V)n=P0(1+KU)n 其中，Pt為預(yù)測年末城市人口規(guī)模 P0為基期年城市人口規(guī)模 V為人口年均增長率 n為預(yù)測時(shí)間(年) U為國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率 計(jì)算得出縣城住房需求人口規(guī)模如下: 31 低方案: 5.5(1

52、+0.2510%)7?6.5萬 中方案: 5.5(1+0.2515%)7?7.3萬 高方案:取總規(guī)規(guī)劃值8.5萬 (3)回歸分析法 一個(gè)地區(qū)的人口變化在一定時(shí)段內(nèi)，總與時(shí)間呈一定的線性關(guān)系。因此本次回歸預(yù)測利用統(tǒng)計(jì)局提供的20082013年人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立線性方程，具體預(yù)測如下: 線性回歸模型:y=a+bx nn11，y,b，x,iinn,1,1iia= nnn，,(xy)(x)(y)/n,iiii,，111，iiinn，22,(x)(x)/n,ii,，11iib= 其中:b、a分別為直線的斜率和截距 y為年總?cè)丝跀?shù) x為年份 n為樣本數(shù) 根據(jù)以上數(shù)據(jù)我們可求解出系數(shù)a、b，則雙牌縣人

53、口增長預(yù)測模型為: y=0.174233644x-331.69817 x為年份 y為該年份的總?cè)丝跀?shù)，(單位:萬人) 32 根據(jù)該模型可預(yù)測到:2020年縣域人口為20.25萬人，2020年城鎮(zhèn)化水平為42%，縣城人口為8.5萬人。 (4) 雙牌縣縣城住房需求人口預(yù)測 根據(jù)雙牌縣縣城的實(shí)際情況，對(duì)上述預(yù)測結(jié)果進(jìn)行平均取值，得出2020年雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模高、中、低方案如下: 表6-2 2020年雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模 高方案(萬人) 中方案(萬人) 低方案(萬人) 綜合增長率法 8.5 7.0 6.3 經(jīng)濟(jì)彈性系數(shù)法 8.5 7.3 6.3 回歸分析法 8.5 7.6 6.3 平均

54、值 8.5 7.5 6.3 2020年，雙牌縣縣城住房需求人口規(guī)模高方案為8.5萬人，中方案為7.5萬人，低方案為6.3萬人。 , 住房需求人口綜合確定 從上述預(yù)測可以看出，基于總規(guī)考慮的住房需求預(yù)測和基于傳統(tǒng)方法的住房需求預(yù)測的結(jié)果一致，但由于中心城區(qū)有部分流動(dòng)人口不是住房剛需者，因此2020年雙牌縣中心城區(qū)常住人口取中方案值7.5萬人。 6.3 人均住宅建筑面積預(yù)測 , 灰色系統(tǒng)G(1,1)模型預(yù)測方法 建立GM(1,l)模型主要是通過生成法弱化原始時(shí)間序列的隨機(jī)性，使之變成有規(guī)律時(shí)間序列，為建模提供中間信息，然后通過一階單變33 量微分方程對(duì)生成序列進(jìn)行擬合，得到GM(l,1)預(yù)測模型。

55、 根據(jù)灰色系統(tǒng)預(yù)測原理和方法，建立G(1,1)模型如下: 雙牌縣2008-2013年人均住宅建筑面積原始序列及1-AGO生成序列如表1由序列X(1)構(gòu)造數(shù)據(jù)矩陣B及Yn 表6-3 雙牌縣2008-2013年人均住宅建筑面積原始序列及1-AGO生成序列 年份 2008 2009 2010 2011 2012 2013 原始序列X 33.6 34.11 35.41 35.41 37.26 37.54 (0)生成序列X 33.6 67.71 103.12 138.53 175.79 213.33 (1)50.655134.11 85.415135.41B= Yn= 120.825135.41157.

56、16137.26194.5613.7.54用最小二乘法求得參數(shù)向量a: A=(BTB)-1*BT*Yn= ,0.024232.9987即發(fā)展系數(shù)a=-0.0242，灰作用量u=32.9987 根據(jù)以上數(shù)值可求得雙牌縣人均居住面積的G(1，1)預(yù)測模型: X(1)(t+1)=( X(0)(1)-u/a)e-at+u/a=1397.18e0.0242t-1363.58 并對(duì)其進(jìn)行殘差檢驗(yàn)和關(guān)聯(lián)度檢驗(yàn)，精度P=95.91%，關(guān)聯(lián)度q=0.6754,說明能較好的預(yù)測事物。 34 2最終預(yù)測出2014-2020年雙牌縣縣城人均住宅分別為:41.65m、22222241.76m、41.93m、41.15m

57、、41.43m、41.76m、41.84m。 , 多元線性回歸法 前面分析了雙牌縣住房需求變化的影響因素，由于人均住宅建筑面積是住房需求變化的核心內(nèi)容，因?yàn)樯鲜鲆蛩赝瑯邮怯绊懭司≌ㄖ娣e的重要原因?；陔p牌縣的現(xiàn)狀以及相關(guān)數(shù)據(jù)的可獲得性，本規(guī)劃將人均住宅建筑面積定義為因變量(Y)，縣城常住人口總量(X1)、縣城居民人均可支配收入(X2)、商品房銷售價(jià)格(X3)、商品房銷售面積(X4)分別為自變量，并構(gòu)建如下多遠(yuǎn)線性回歸的計(jì)量模型: Y= b0+b1x1+ b2x2+ b3x3+ b4x4+ 表6-4 雙牌縣2008-2013年住宅市場相關(guān)數(shù)據(jù)表 人均住宅建筑縣城常住人口總縣城居民人均可支配

58、商品房銷售價(jià)商品住房銷售年份 面積(平方米) 量(萬人) 收入(元) 格(萬元/m2) 面積(平方米) 2008 40.0 4.3017 11390 0.1488 3884.14 2009 41.23 4.2125 12793 0.1368 26264.3 2010 41.75 4.2085 14333 0.1849 79627.8 2011 44.26 4.2663 16252 0.2379 79627.8 2012 47.49 4.1730 18479 0.2337 79627.8 2013 37.73 5.5280 16564 0.3033 79627.8 基于以上樣本數(shù)據(jù)，并采用sps

59、s軟件進(jìn)行線性回歸分析，得出回歸方程如下: Y=58.155-2.223x1+4.015x2+6.498x3+0.047x4 35 且擬合優(yōu)度系數(shù)(R2)為0.998，說明回歸方程的擬合較好?；貧w方程顯著性檢驗(yàn)結(jié)果表明:總平方和為12.799，對(duì)應(yīng)的F統(tǒng)計(jì)量的值為137.334，顯著性水平小于0.05，可以認(rèn)為所建立的回歸方程有效。 前面經(jīng)過多種方法預(yù)測2020年雙牌縣中心城區(qū)常住人口為7.5萬人; 按雙牌縣縣城總體規(guī)劃2008-2030確定人民生活目標(biāo):2010,2030 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長9%以上計(jì)算，預(yù)測2020年雙牌縣縣城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31400元。 2008-2

60、013年雙牌縣商品房銷售價(jià)格由1488元增長到3033元，年均增長率為15.31%，由于未來購房需求較大，未來雙牌縣商品房銷售價(jià)格還將繼續(xù)增大，但當(dāng)前國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控加強(qiáng)等一系列措施將保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，商品房價(jià)格在合理范圍內(nèi)波動(dòng)，預(yù)測2020年雙牌縣縣城商品房銷售均價(jià)將在4500左右。 2008-2013年雙牌縣商品住房銷售面積波動(dòng)較大，綜合判斷商品住房銷售面積影響因素以及當(dāng)前雙牌縣住房現(xiàn)狀，預(yù)測2020年雙牌縣縣城商品住房銷售面積將達(dá)到15萬平方米。 綜合計(jì)算，2020年雙牌縣縣城人均住宅建筑面積將為41.28平方米。 , 經(jīng)驗(yàn)類比預(yù)測法 (1)基于不同城市類比預(yù)測發(fā)展趨勢