某咨詢公司房地產(chǎn)成本控制之道講義

1、1精細(xì)致遠(yuǎn)的房地產(chǎn)成本控制之道*地產(chǎn)研究中心貢獻(xiàn)地產(chǎn)智慧 專注培訓(xùn)/獵頭精細(xì)致遠(yuǎn)的房地產(chǎn)成本控制之道課程提綱1、房地產(chǎn)全成本管理1.1房地產(chǎn)全成本構(gòu)成1.2房地產(chǎn)成本管理方式的發(fā)展1.3房地產(chǎn)成本管理的基本架構(gòu)1.4成本管理流程分析1.5成本管理程序分析1.6全面預(yù)算管理1.7成本管理權(quán)限設(shè)定1.8責(zé)任成本管理1.9目標(biāo)成本管理1.10動(dòng)態(tài)成本管理1.11房地產(chǎn)成本作業(yè)過程2、房地產(chǎn)工程成本控制及造價(jià)研究2.1設(shè)計(jì)階段工程成本的控制2.1.1設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的設(shè)定2.1.2建筑結(jié)構(gòu)造價(jià)研究2.2.3機(jī)電配套造價(jià)研究2.2.4園建綠化造價(jià)研究2.2.5設(shè)計(jì)優(yōu)化2.2采購階段工程成本控制2.2.1采購

2、管理2.2.2合同管理2.2.3供應(yīng)鏈管理2.3施工階段工程成本控制2.3.1三通一平階段成本控制2.3.2施工方案布置與營銷配合2.3.3基礎(chǔ)施工階段成本控制2.3.4主體結(jié)構(gòu)階段成本控制2.3.5建筑裝飾階段成本控制2.3.6室內(nèi)機(jī)電成本控制2.3.7室外配套工程成本控制2.3.8精裝修成本控制3成本管理的考核3.1目標(biāo)成本的責(zé)任分解3.2成本管理工作評估3.3責(zé)任成本與質(zhì)量成本評分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核房地產(chǎn)成本構(gòu)成分析1土地獲得價(jià)款2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3主體建筑工程費(fèi)4主體安裝工程費(fèi)5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)6園林環(huán)境費(fèi)7配套設(shè)施費(fèi)8開發(fā)間接費(fèi)9期間費(fèi)用 房地產(chǎn)成本構(gòu)成成本管理方法的

3、發(fā)展成本管理的方向成本管理模式 以“目標(biāo)成本責(zé)任成本作業(yè)過程管理”為核心的現(xiàn)代企業(yè)成本管理體系。責(zé)任成本管理目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件成本管理委員會控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管理模式基本構(gòu)架領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) 管理工具管理制度成本、工程文件成本管理流程房地產(chǎn)開發(fā)階段成本工作內(nèi)容各職能部門職責(zé)各階段各部門輸出成果成本管理程序成本管理輸入要素成本管理關(guān)鍵點(diǎn)成本管理輸出如何衡量績效支持文件全面預(yù)算管理預(yù)算管理程序公司年度預(yù)算公司年度預(yù)算計(jì)劃責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。執(zhí)行文件：責(zé)任成本管理作業(yè)指引責(zé)任成本

4、管理主要內(nèi)容（1）要素概括主要內(nèi)容（2）反饋指標(biāo)實(shí)施要點(diǎn)總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本管理辦法成本階段性目標(biāo)責(zé)任成本管理指引總部備案牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)制定定期考核公布目標(biāo)成本管理 管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績效考核) 目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成 本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。基本概念：管理工具：成本管理軟件 成本數(shù)據(jù)庫實(shí)施過程新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測算 一目標(biāo)成

5、本測算 二目 標(biāo) 成 本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析 目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行產(chǎn)品定位目標(biāo)成本測算 三簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本 = 未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本作業(yè)過程管理項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理總目標(biāo) 是通過對房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。 全過程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工 程綜合單價(jià)。控制原則：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測新項(xiàng)目

6、成本。執(zhí)行文件：新項(xiàng)目可研成本測算設(shè)計(jì)成本控制控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最大。執(zhí)行文件：設(shè)計(jì)管理程序 招標(biāo)成本控制控制要點(diǎn)：獲取競爭性低價(jià)成本 逐步實(shí)施工程量清單招標(biāo) 集團(tuán)材料集中采購控制原則：全面招標(biāo)原則 合理低價(jià)中標(biāo)原則 透明公正原則執(zhí)行文件：工程及材料采購作業(yè)指引 簽約成本控制控制要點(diǎn)：合同談判 合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則 執(zhí)行文件：合同與付款管理作業(yè)指引 施工成本控制控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制 工期控制控制原則：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則 多級審核原則、完工確認(rèn)原則執(zhí)行

7、文件：顧客要求、設(shè)計(jì)及工程變更管理作業(yè)指引 簽證管理作業(yè)指引結(jié)算成本控制控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價(jià)控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則 準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則執(zhí)行文件：預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引 銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點(diǎn)：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損控制原則：不產(chǎn)生經(jīng)營負(fù)擔(dān)。執(zhí)行文件：銷售管理制度 物業(yè)管理制度控制要點(diǎn)：權(quán)責(zé)清晰、循序漸進(jìn)控制原則：成本合理、運(yùn)營優(yōu)先執(zhí)行文件：審批權(quán)限及流程表成本管理權(quán)限設(shè)定2.1設(shè)計(jì)階段工程成本控制2.2采購階段工程成本控制2.3施工階段工程成本控制 2、房地產(chǎn)工程成本控制及造價(jià)研究控制要點(diǎn)：分解明確、責(zé)任到人控制

8、原則：合理、領(lǐng)先執(zhí)行文件：設(shè)計(jì)限額指標(biāo)表設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的設(shè)定單項(xiàng)造價(jià)研究之建筑結(jié)構(gòu)單項(xiàng)造價(jià)研究之機(jī)電配套單項(xiàng)造價(jià)研究之機(jī)電配套單項(xiàng)造價(jià)研究之園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化控制要點(diǎn)：逐項(xiàng)落實(shí)、過程控制控制原則：及時(shí)協(xié)商、兼顧運(yùn)營執(zhí)行文件：成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引采購管理采購管理程序工程與材料設(shè)備采購作業(yè)指引合同管理合同管理程序合同與付款管理作業(yè)指引房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)合同供應(yīng)鏈管理供應(yīng)鏈管理程序供應(yīng)鏈管理作業(yè)指引施工階段之三通一平控制要點(diǎn)：通盤考慮開放區(qū)域、交付區(qū)域、施工區(qū)域的交叉控制原則：一次規(guī)劃、分期實(shí)施、減少浪費(fèi)執(zhí)行文件：項(xiàng)目運(yùn)營圖、交付流線圖施工階段之施工與營銷配合控制要點(diǎn)：要充分考慮樣板房、開放區(qū)域、銷售通道、銷

9、售展示時(shí)間控制原則：圍繞營銷、區(qū)域合理、先快后慢、合同約定執(zhí)行文件：里程碑計(jì)劃 項(xiàng)目運(yùn)營圖施工階段之基礎(chǔ)施工階段控制要點(diǎn)：充分評估地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及施工方案論證控制原則：安全、經(jīng)濟(jì)執(zhí)行文件：設(shè)計(jì)及施工相關(guān)規(guī)范施工階段之主體工程控制要點(diǎn)：約定清晰、查漏補(bǔ)缺、標(biāo)準(zhǔn)明確控制原則：營銷優(yōu)先、專業(yè)兼顧執(zhí)行文件：各專業(yè)審核要點(diǎn)施工階段之建筑裝飾控制要點(diǎn)：樣板引路、標(biāo)準(zhǔn)明確、報(bào)建驗(yàn)收、戶圖指導(dǎo)控制原則：樣板會審、客戶優(yōu)先執(zhí)行文件：交付標(biāo)準(zhǔn) 一戶一圖施工階段之室內(nèi)機(jī)電控制要點(diǎn)：樣板引路、功能優(yōu)先、定位清晰控制原則：標(biāo)準(zhǔn)明確、檢測完善執(zhí)行文件:機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)施工階段之室外配套控制要點(diǎn)：圖紙清晰、交叉合理、內(nèi)外有

10、序、專業(yè)兼顧控制原則：降低無效成本執(zhí)行文件：室外管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)指引施工階段之精裝修控制要點(diǎn)：移交清晰、樣板引路、關(guān)注節(jié)點(diǎn)、大樣清晰、工序明確、 開線合理、成品保護(hù)、客戶至上控制原則：樣板會審、降低無效成本、質(zhì)量成本、交叉成本執(zhí)行文件：土建移交精裝標(biāo)準(zhǔn) 精裝樣板確認(rèn)表 精裝成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 精裝修標(biāo)準(zhǔn)流程成本管理考核3.1目標(biāo)成本的責(zé)任分解3.2成本管理工作評估3.3責(zé)任成本與質(zhì)量成本評分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核目標(biāo)成本責(zé)任分解控制要點(diǎn)：責(zé)任清晰、結(jié)果導(dǎo)向控制原則：協(xié)商一致、統(tǒng)一決策、考核明確執(zhí)行文件責(zé)任成本作業(yè)指引成本管理工作評估控制要點(diǎn)：責(zé)任清晰、可追溯、動(dòng)態(tài)循環(huán)反映控制原則：可量化執(zhí)行文件：成本評分表責(zé)任成本與質(zhì)量成本評分控