房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識

1、房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識1 .房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者與使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權屬關系。2 .房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。3 .房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。4 .地產(chǎn)開發(fā)是將“生地

2、”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。5 .房地產(chǎn)產(chǎn)權是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。6 .土地類型 居彳用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 綜合或其它用地50年； 另外，加油站、加氣站用地為20年；7 .三通一平是指地皮在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通，場地平整。8 .七通一平是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整。9 .土地使用權出讓的形式,協(xié)議出讓 招標出讓 拍賣出讓 行政劃撥使用權有權出讓的土地，必

3、須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。生地：待開發(fā)的土地 熟地：完成市政設施的土地10 .房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場。一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的基礎上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。11 .商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)

4、，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。12 .福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。13 .微利商品房與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。14 .經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15 .自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外）。16 .房地產(chǎn)產(chǎn)權證是房屋土地權屬憑證合二為

5、一，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證。17 .“五證”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權的法律憑證。建設用地規(guī)劃許可證：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標準。）建設工程規(guī)劃許可證：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設工程施工許可證（建設工程開工證）

6、：是有關建設工程符合項目開工的條件，可以進入施工階段的憑證。商品房銷售（預售）許可證：是商品房進入市場的憑證。18 .“兩書”住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書19 .商品房預售制度商品房預售制度是指開發(fā)商在建設中的房地產(chǎn)項目進行市場銷售，由國土局制定的一項提前銷售制度。只有取得了預售許可證才能銷售。20 .申請預售須備下列文件： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書副本及復印件 土地使用權出讓合同書和付清地價款證明（國有土地使用證） 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證21 .商品房預售必須符合那些條件 交付土地使用權出讓金 有建設工程施工許可證 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達

7、到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。22 .房地產(chǎn)買賣合同是由福建省建設廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。23 .房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。24 .銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及

8、利息，這種方式稱為銀行按揭。按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自住住房、并以其所購產(chǎn)權房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個人住房商業(yè)性貸款（簡稱商業(yè)貸款）與個人住房公積金貸款（簡稱公積金貸款）。25 .房地產(chǎn)證公證公證機關對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證26 .樓花抵押登記是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。27 .

9、建筑面積房屋實用面積與分攤公共面積之和。28 .公攤面積屬于公共部分的面積。29 .實用面積建筑面積與公攤面積的差。30 .實用率房屋實用面積與建筑面積之比。31 .預售樓花將未建好的樓房提前出售，稱為預售樓花。32 .復式上、下兩層標準層合二為一，結(jié)構(gòu)與標準房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。33 .房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時有關規(guī)定，預售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預購房者更改姓名。34 .基底面積是指建筑物首層的建筑面積。35 .用地面積水平投影面積。即得出每平方商品房的銷售價指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用

10、地位置和界線所圍合的用地之36 .總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。37 .容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。38 .建筑密度（覆蓋率）建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。39 .綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。40 .均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),米的均價。41 .基價基價也稱為基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。42 .起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即起價。43 .彈性隔間指可移動隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫字樓

11、與商場。44 .開放式設計：無隔斷設計、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。45 .騎樓：有雨遮的一樓直道部分。46 .陽臺：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風墻的突出建筑體外部分。4060CM左右。47 .外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在48 .露臺：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。49 .玄關：玄關是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在進門之后稍做停留，有個換鞋、放雨傘的地方，同時也可以借助玄關對客廳的情況略做遮擋。50 .外墻：指建筑物體表面。51 .內(nèi)墻：指建筑物內(nèi)豎面。52 .剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。53 .磚墻：用磚砌成的墻。54 .石膏板：用石膏制成，

12、用以裝飾天花板的板塊。55 .衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。56 .廚具五大件：指洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺、抽油煙機。57 .格局：單元內(nèi)分割情況。58 .動線：行走習慣路線。59 .銷售率：指某一段時間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。61 .訴求客源62 .市場區(qū)隔63 .議價空間64 .平面價差60 .空置比：指某一段時間剩余的房屋數(shù)百分比。主要針對的客戶層。指產(chǎn)品不同類型以回避市場供給量的排擠。討價還價的價格差異。平面方位不同，價格的差異。65 .垂直價差（樓層價差）：不同樓層價格差異。66 .市調(diào)分析法：通過市場調(diào)查與其他項目的比較方法。67 .DM:郵寄用的廣告用品（印刷品）68 .

13、CF:電視廣告。69 .NP:報紙廣告。70 .POP:戶外廣告媒體。71 .MG:雜志廣告。72 .SP:銷售時促使客戶購買的夸張語言動作或假語言動作。建筑結(jié)構(gòu)基礎知識隨著地產(chǎn)行業(yè)逐步理性及規(guī)范化，對地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)性提出了更高的要求，專業(yè)的推薦，引導，提供專業(yè)服務。房地產(chǎn)是從建筑業(yè)為依托而發(fā)展起來的，建筑學的許多知識成為地產(chǎn)經(jīng)紀人的必備知識，房屋建筑結(jié)構(gòu)，建筑工藝，以及建筑材料的使用，室內(nèi)裝修的質(zhì)量、檔次都直接影響房地產(chǎn)商品的價值和使用價值，決定建筑成本的高低，成為項目定價的一個有力的支持，在具體的銷售過程中，當客戶對價格有所疑慮，具體的解釋工作才會做到落地有聲，言之鑿鑿。L學會識圖：圖紙

14、幅面及圖框尺寸。幅面內(nèi)應用標題欄和設計會簽欄，幅面規(guī)格分別為0、1、2、3、4號共5種，尺寸大小見下表：（單位：毫米）幅面代號01234bx1841X1189594X841420X594297X420297X210B10101055A2525252525圖標和會簽欄常用圖標格式及內(nèi)容，如下表，其中工程名稱指工程總名稱，項目指總工程中的一個具體工程，圖名常表明本張圖的主要內(nèi)容，設計號為設計部門對該工程的編號，圖別表明本圖所屬工種各設計階段，圖號是圖紙的編號。設計單位全稱工程名稱項目審定設計號校核圖別設計圖號制圖日期會簽欄是各工種負責人簽字的表格，其格式與內(nèi)容如下表，近來一些設計單位為了簡化圖面，

15、將圖標和會簽欄合在一起，放在圖框右側(cè)。工種名稱姓名簽字圖紙一般有模式，立式，根據(jù)內(nèi)容的安排而選用。軸線用點劃線表，端部圓圈，圓圈內(nèi)注明編號，水平方向用阿拉伯數(shù)字由左至編號，垂直方向用英文字母由下往土編號。定位軸線編號順序尺寸及單位尺由數(shù)字及單位組成，根據(jù)“圖標”規(guī)定，總圖以米單位，其余-均以毫米為單位，若按此規(guī)定，尺寸后面可不寫單位。(9.600)(6.400)(3.200)索引號用途是索引，便于查找相互有關的圖標內(nèi)容，索引號的表示方法是把圖中需要另畫詳圖的部位編上索引號，索引號中的內(nèi)容有兩個，一是詳圖編號，二是詳圖所在圖紙的編號。詳圖的編號詳圖的編號a.詳圖在本張圖b.建筑物各部分的高度用標

16、高控制。在符號的橫線上注明標高數(shù)字。總平面圖的室外地坪高用符號表示。標高的單位用米計，按“國際”規(guī)定，標高數(shù)字準確到毫米，即注到小數(shù)點后面第三位。標高分絕對標高和相對標高兩種，我國青島附近的黃海平均海平面定為絕對標高的零點，這就是一般所說的“海拔標高”，但為簡明，方便起見，工程圖紙一般都用“相對標高”，而把室內(nèi)首層地面的絕對標高定為相對標高的重點，以“二0.00”表示，讀作正負零零，高于它的為正值，一般不注明"+”號；低于它的負值，必須注“-”號。層高一般2.7M-3.2M較為合適，太矮則不能滿足健康身理、心理需求，但也并非越高越好，太高從節(jié)能需求而言也不太適合。指北針可導明樓體，具

17、體單元坐落的朝向。2 .施工圖一套完整的的施工圖紙，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙以及那些圖紙組成，以便查找設計總說明主要說明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應包括：設計依據(jù)（如設計規(guī)模、建筑面積以及有關地質(zhì)、氣象資料等）；設計標準（如建筑標準、結(jié)構(gòu)荷載等級、抗震要求等）；施工要求（如施工技術、材料要求以及采用新技術或有特殊要求的做法說明）等。以上各項內(nèi)容，對于簡單的工程，也可以在各專業(yè)的圖紙中寫成文字說明。建筑施工圖包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)

18、造、施工要求等。結(jié)構(gòu)施工圖包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小以及構(gòu)造做法等。設備施工圖包括給水排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統(tǒng)圖、詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求。3 .建筑施工圖基本概念建筑圖是用正投影原理繪制出來的。用立面圖及屋頂平面圖表示建筑的處部，用平面圖及剖面圖表示其內(nèi)部，用大樣圖表示細部做法。a、立面圖。立面圖就是建筑四個面的正投影圖，以建筑各個面的朝向命名，如南立面圖就是指建筑朝南一面一正投影圖。立面圖主要表示建筑的外部形狀大小、門窗、屋頂形式、外墻飾面等。b、平面圖。

19、假想用一水平面在建筑的窗臺以上距地約1米處切開，去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面圖，切斷部分用粗線，可見部分用細線表示。多層或高層建筑每層布置都不一樣時，則每層都要劃平面圖。如果有許多層平面布置相同，可用一個平面圖表示，這叫標準平面圖。平面圖可以俯視也可以仰視，如要表示天棚裝修的做法就可用仰視平面圖。c、剖面圖。假想用一鉛垂面，沿建筑的垂直方向切開，去掉一部分，余留部分的正投影圖就叫做剖面圖。切斷部分用粗線表示，可見部分用細線表示。按剖切方向不同分橫剖面圖和縱剖面圖。平面圖上要畫出剖切符號以示剖切位置。剖切可以轉(zhuǎn)折，但只允許轉(zhuǎn)一次并用剖切符號在平面圖上標明。剖面圖主要表明建筑內(nèi)部情況。

20、4.建筑施工圖的主要內(nèi)容建筑施工圖根據(jù)不同的工程性質(zhì)及規(guī)模，圖紙內(nèi)容及數(shù)量有所不同。但從識圖的角度來分析，它們有一定的共性，只要掌握基本圖和詳圖的一般內(nèi)容和表示方法，就可以舉一反三看懂其它圖紙。a、總平面圖?？偲矫鎴D表明一個工程的總體布置。其基本內(nèi)容如下： 表明新建工程的總體布局，如用地范圍、各建筑物的位置、道路、管網(wǎng)的布置等； 確定建筑物的平面位置； 表明建筑物首層地面的絕對標高、室外地坪、道路中心線交叉的絕對標高，地面坡高及地面水排出方向等。b、平面圖。平面圖在全套施工圖中起著綱領性的作用，它不僅反映了建筑的使用、空間、裝修等情況，而且還大略地反映了各工種的部分情況?；緝?nèi)容如下：建筑物的

21、朝向、平面形狀、內(nèi)部布置，入口、走道、樓梯的位置等； 用尺寸線和軸線表示建筑物的長度及各部分的位置； 表明建筑物豎向承重結(jié)構(gòu)形式； 表明各層的地面標高； 表明門窗編號、門的開啟方向； 表明剖面圖的剖切位置及編號，詳圖索引號等； 綜合反映工藝、水、暖、電對土建的要求； 表明裝修的做法； 用圖無法表示時采用文字說明；c、立面圖。立面圖主要表示建筑的外形，是做外部裝修的主要依據(jù)，其基本內(nèi)容如下： 表明建筑的外形及其細部，如站窗、雨罩、檐口、陽臺、臺階、雨水管等； 用標高表示出建筑物總高度、各樓層高度以及門窗洞口等細部高度； 表明外飾面所用材料、色彩及分格等； 注明墻身詳圖位置及編號等。d、剖面圖。剖

22、面圖簡要地表示建筑物的內(nèi)部空間關系和結(jié)構(gòu)形式等，其基本內(nèi)容如下： 表示建筑物各部位高度； 剖面圖中需要詳細表示的部位，畫出詳圖索引號； 簡要表示主要結(jié)構(gòu)形式，如樓層、屋蓋的梁、板、柱的相互關系。e、構(gòu)造詳圖。墻身詳圖是用比較大的比例尺詳細、準確地表示墻身從防潮層到屋頂各個節(jié)點的材料及構(gòu)造做法。墻身詳圖配合平面圖就可以詳細了解墻、內(nèi)外裝修、門窗的做法。此外，詳圖還包括樓梯圖、特殊房間詳圖、局部構(gòu)造或建筑構(gòu)件詳圖、特殊裝修房間詳圖等。5 .一般的傳力體系荷載'板*梁*柱基礎地基6 .建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方法是按建筑物主要承重構(gòu)件所用

23、的材料分類和按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類。筑物主要承重構(gòu)件所使用的材料分類序號結(jié)構(gòu)類型名稱識別特征適用范圍1木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所使用的材料為木材單層建筑2混合結(jié)構(gòu)承重材料為磚石，樓板、屋頂為鋼筋混凝土單層或多層建筑3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所使用的材料為鋼筋混凝土多層、tWj層、超tWj層建筑4鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件材料國型鋼和混凝土超高層建筑5鋼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所使用的材料為型鋼重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類除上述兩種分類方法所列的結(jié)構(gòu)類型外，對于單層大跨度房屋，還不平面結(jié)構(gòu)（門式剛架、薄腹梁結(jié)構(gòu)、桁架結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)）和空間結(jié)構(gòu)

24、（殼體結(jié)構(gòu)、懸索結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)）之分。序號結(jié)構(gòu)類型名稱平囿/立卸木意圖常用范圍1框架結(jié)構(gòu)廠房或20層以下多、高層建筑2全剪力橘結(jié)構(gòu)高強度結(jié)構(gòu)體系，常用于高層、超高層建筑3框架一一剪力墻結(jié)構(gòu)高層建筑4框一一筒結(jié)構(gòu)高層或超高層建筑5筒體結(jié)構(gòu)（單筒或多筒）超高層建筑6框支結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)超高層建筑7無梁樓蓋結(jié)構(gòu)大空間、大柱網(wǎng)的多層樓房墻體的類型及其劃分墻體名稱劃分方法外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、窗間墻按墻所處的位置劃分三七墻、二四墻、一八墻、一二墻按墻的厚度劃分圍護墻、隔墻、女兒墻、圍墻按墻的功能劃分承重墻、非承重墻按受力情況劃分磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻按所用材料劃分按照層數(shù)劃分一般情況下，1-3層為

25、低層；4-6層為多層；7-9層為小高層；10層以上為高層，當高度超過100M時為超高層。9.建筑面積的計算規(guī)則計算建筑面積的范圍a、單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以下外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。b、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。c、建筑物外墻為預制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計算。d、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包

26、括采光進、防潮層及其保護墻）外轉(zhuǎn)水平面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。e、用深基礎做地下架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。f、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。g、建筑物內(nèi)的門廳、大廳、不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。h、圖書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑面積。i、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。j、舞臺燈光控制室，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算

27、建筑面積。k、建筑物內(nèi)的技術層、層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積.技術層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。l、有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。m有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。n、突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。、突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。p、封閉式陽臺、挑廊按其水平

28、投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括欄板）的一半計算面積。q、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積，無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。r、兩個建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。s、建筑物內(nèi)無樓梯，高室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平設投影面積的半計算建筑面積。t、各種變形縫、沉降縫、寬在30厘米以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高

29、低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。不計算建筑面積的范圍a、突出墻面的構(gòu)件、藝術裝飾以及掛（壁）板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。b、修消防等用的室外爬梯、寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。c、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺（不包括挑平臺）、層高在2.2米以內(nèi)的設備層。d、深基礎架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。e、沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸布、布景的天橋、挑臺。f、單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層空間。g、地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出入口。h、寬在30厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨立煙

30、囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫等。i、建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的客安置箱、罐的平臺。10.其它建筑常識基底面積：指建筑物底層勒腳外圍水平面積。建筑面積：指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積的之和。每戶（或單位）擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。建筑面積包括使用面積和公共面積二個部分：a、使用面積：指包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層（夾層）、2.2米以上（指建筑層高,含2.2米，以下同）的閣（暗）樓等的面積。在計算分戶建筑面積時，如墻體屬兩戶共有（即共墻）

31、，其所屬面積由兩戶平均分攤。b、公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設備層或技術層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱電梯機房等。公共面積分為應分攤公共面積和不能分攤公共面積兩部分。a、應分攤的公共面積包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。b、不能分攤的公共面積是前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和有關文件規(guī)定不進行分攤的公共面積，揚機動車庫、非要動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層

32、和架空作為社會公眾休憩或交通的場所等。每戶（或單位）應分攤的公共面積按如下原則進行計算：a、有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行分攤計算。b、如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：該戶應分攤的公共面積=應分攤公共面積/各戶使用面積之和x該戶使用面積對有多種不同功能的房屋（如綜合樓、商住樓等），公共面積應參照其服務功能進行分攤，即報務于整個建筑物所有使用功能房屋的公共面積應共同分攤，否則按其所報務的建筑功能分別進行分攤。住宅平面以外，公服務于住宅的公共面積（電梯間、樓梯間除外）應計入住宅部分進行分攤；住宅平面以外的電梯間和樓梯間，僅服務于住宅部分，但其通過其他建筑功能

33、的樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住宅部分面積和其它建筑面積的各自比例分配相應的分攤面積。每戶的建筑面積=戶的使用面積+每戶應分攤的公共面積。分攤共用面積二套內(nèi)建筑面積x公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整棟建筑的面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應分攤的建筑面積公共面積（包括應分攤的和不應分攤的）應由房屋物業(yè)物理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權應屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）。戶型是指一套住宅中由多少臥廳、廚房、衛(wèi)生間。俗稱：一室一廳、兩室一廳、四室一廳等面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一

34、樓盤的總數(shù)中各自所占的比例的建筑與建筑構(gòu)造1 .基礎 基礎：建筑物與土層接觸的部分稱為基礎 地基：支撐建筑物重量的土層叫地基基礎是建筑物的組成部分，它承受著建筑物的全部荷載，并將其傳給低級。而地基則不是建筑物的組成部分，它只是承受建筑物荷載的土壤層。其中，具有一定的地耐力，直接支承基礎，需要進行計算的土層稱為持力層；持力層以下的稱為下臥層。地基土層在荷載作用下產(chǎn)生的變形，隨著土層深度的增加而減少，到了一定的深度則可以忽略不計。基礎的分類：按材料及受力的特點分類可以分為剛性基礎和柔性基礎。用剛性材料做的基礎稱為剛性基礎。剛性材料一般指抗壓強度高、而抗拉、抗剪強度較低的材料。常用的醇、石、混凝土等

35、均屬剛性材料。非剛性基礎（柔性基礎）。用鋼筋混凝土建造基礎，基礎寬度加大不受剛性角的限制，稱為非剛性基礎與柔性基礎。為了節(jié)約材料，鋼筋混凝土基礎常常做成錐形，但最薄處不應小于200mm如果做成階梯形，每步高300mm-500mm.按構(gòu)造型式分類基礎構(gòu)造的型式隨著建筑物上部結(jié)構(gòu)形式、荷載大小及地基土壤性質(zhì)的變化而不同。一般情況下，上部結(jié)構(gòu)形式直接影響基礎的型式，當上部荷載大，地基承受能力有變化時，基礎型式也隨之變化?；A按構(gòu)造特點分可分為六種基本類型。 條形基礎當建筑物的上部結(jié)構(gòu)采用墻承重的時候，基礎沿墻身設置，多做成長條形，這類基礎稱為條形基礎。 獨立基礎當建筑物上部結(jié)構(gòu)采用框架或者單層排架結(jié)

36、構(gòu)承重時，基礎采用方形或矩形的單獨基礎，這類基礎稱為獨立基礎或柱式基礎片筏基礎當建筑物上部荷載大，而地基又軟弱，這時采用簡單的條形已經(jīng)不能適應地基變形的需要，通常墻下或者柱下基礎連成一片，使建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏基礎,樁基礎當建筑物上部的荷載較大，而且地基的軟弱土層較厚，地基承載力不能滿足要求，做成人工地基又不具備條件或不經(jīng)濟時候，則可采用樁基礎。使基礎上的荷載經(jīng)過樁再傳給地基土層，以保證建筑物的均勻沉降或安全使用。2 .墻體墻體的類型：墻體按所在位置分為外墻和內(nèi)墻；縱墻和橫墻。外墻：位于房屋周邊的墻統(tǒng)稱為外墻，它主要起是抵御風、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱，起圍護作用內(nèi)墻：凡位于房屋內(nèi)部的墻統(tǒng)稱為內(nèi)墻，它主要起分隔的作用。橫墻：沿建筑物短軸方向布置的墻為橫墻，外橫墻位于房屋的兩端也叫山墻?？v墻：沿建筑物長軸方向布置的稱為縱墻，又有內(nèi)縱墻與外縱墻之分。墻體按受力狀況分類墻體按照受力情況分為兩種：承重墻與非承重墻。承重墻：直接承受上部結(jié)構(gòu)傳來的荷載非承重：不承受外來荷載。非承重墻又可分為自承重墻和隔墻。自承重墻：不承受外來荷載，只承受