關于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識(二)

1、關于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識(二)                 關于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識(二) 19小時前三、關于法律文書的使用說明在中介業(yè)務中物業(yè)顧問要對外使用的文書，主要有如下幾種：1、房屋租賃類：房地產求租居間協(xié)議房地產出租居間協(xié)議房地產租賃居間協(xié)議2、房屋買賣類：    房地產出售居間協(xié)議房地產求購居間協(xié)議房地產買賣居間協(xié)議 2、最后簽訂的正式合同為：房屋租賃合同 （公

2、司自擬）杭州市房屋轉讓合同 （杭州市統(tǒng)一示范文本）房地產出售居間協(xié)議的使用：1、委托人的填寫：此處應填寫需要售房本人的名字，如產權所有人（一人或幾個）不能親自來簽約的，一定要有委托書，方可由受托人代簽。2、序言部分：主要表述根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及當事人的真實意思表示所制訂本協(xié)議的。3、第一條：甲方的真實意思表示。4、第二條：甲方需要出售房地產的具體情況，一定要屬實。特別要寫明：該房屋是否設置了抵押、租賃。建筑面積以產權證為準。5、第三條、第四條：總房款及支付方式           &#

3、160;         6、第五條：傭金支付：5.1 確認傭金5.2 傭金的收取時間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時。5.3 甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金的萬分之二點一（每日）。5.4 防范甲方跳單的條款。當我方介紹的求購方看過甲方的房屋后的六個月內，與甲方完成買賣交易或利用了我方提供的信息、機會等但未通過我方完成買賣交易的，都應向我方支付傭金。7、第六條：協(xié)議的履行6.1 6.2 6.3 我方應盡的義務及可以委托另一方合作完成其事務6.4 6.5 6.6 甲方應保證有權出售該房屋，并按約定交房。否則造成損失

4、應負責賠償。6.8 指明定金由我方保管。6.9 在甲方與我方所介紹的買受方簽訂房地產買賣居間協(xié)議后，如果買受方違約，則甲方同意將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費用。6.10 甲方與我方簽訂了本協(xié)議后，因需要又簽訂補充協(xié)議的，該補充協(xié)議與原協(xié)議具有同等法律效力。8、第七條：爭議解決的方式，向法院訴訟。9、合同尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫明。房地產求購居間協(xié)議的使用：（略 參見房地產出售居間協(xié)議）               

5、      房地產買賣居間協(xié)議的使用：1、第一條：注意意向金與定金的不同之處。意向金可以退還。2、第二條：甲方需要出售房地產的具體情況，一定要屬實。特別要寫明：該房屋是否設置了抵押、租賃。建筑面積以產權證為準。3、第三條：總房款及支付方式，一定要書寫清楚。首付幾成多少，余款多少如何處理。家具裝修是否另外付款，稅費如何承擔。4、第四條：我方收到意向金后幾日內完成買方、賣方及我方居間協(xié)議的簽訂。在此期間意向金不得收回，如超過此期間，我方未能使雙方達成交易意向，則應向買方退還意向金。5、定買賣雙方在規(guī)定的時間內簽定正式的房屋轉讓合同，如一方違約則適用

6、定金法則。6、三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書，由受托人簽名。該房屋如為共有的，千萬要注意也要共有人一致同意簽字方可有效。其他注意事項：1、合同簽訂基本要求：1.1    合同文字用語要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。比如：“7個工作日”和“7天”的概念是不一樣的。1.2    合同簽訂是一項嚴肅的事情，不得任意涂改。如需要修改，最好在涂改處經雙方簽字確認或合同修改校對章。           

7、          1.3    合同條款空白出最好用“×”或“無”表明無約定。1.4    定金不得超過總價款的20%，超過部分無效。1.5    合同約定仲裁條款，要寫明仲裁機構。不得寫“物業(yè)所在地仲裁委員會”、也不得寫“杭州市仲裁委員會”，而是“杭州仲裁委員會”。否則，約定不明無效。四、法律知識問與答1、承租人可以優(yōu)先購買房屋嗎？【問題】我和老公剛結婚不久，2001年3月

8、在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的房屋租賃合同，2002年1月的一天，房東突然來人，說要我們馬上搬出去，房東已將該房以62萬元的價格賣了出去，并收下了5萬元定金，房東同時提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負任何責任。我和老公一聽，很是生氣，房東事先是否應該打個招呼，提前告訴我們，而且，聽人說，我們也可以優(yōu)先購買這套房子，不知我們到底該怎樣保護自己的權利?！窘獯稹扛鶕?jù)我國的司法解釋最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買

9、賣無效。同時城市私有房屋管理條例規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權?！被谝陨弦?guī)定，房東出賣房屋，未提前三個月履行通知義務，房東與買房人的買賣合同無效，你們完全可以要求用相同的價格優(yōu)先購買此房。                     2、房屋出租共有人要點頭【問題】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經過他的

10、同意，要求我們退房，請問我們的租賃有效嗎？【解答】依據(jù)城市房屋租賃管理辦法的規(guī)定，共有房產未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無效應該退房，但你有權要求王某退回租金并賠償因此造成的損失。3、承租人有沒有權利轉租給非約定的其他人？【問題】2001年6月我將房子租給了王某，雙方簽定了房屋租賃合同。2001年11月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，原來房子被王某轉租給另外一個人了。請問王某有沒有權利將我的房屋轉租給其他人？【解答】王某與房東之間簽定了房屋租賃合同，合同依法成立，合法有效。王某將房屋轉租給另外一個人，要看雙方的租賃合同中有沒有約定。如果沒有約定，則王某轉租必須

11、事先征得房東的同意。根據(jù)中華人民共和國合同法第224條規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！?                     4、出租人是否能將已出租的房屋賣掉？【問題】李某于1996年8月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，

12、雙方簽訂了房屋租賃合同，租期兩年，月租金400元。雙方隨后到有關部門辦理了登記備案手續(xù)。1997年9月李某打算將這套房子賣掉，問趙某是否有興趣，趙表示無錢購買。李某隨將這套房子于1998年1月買給了黃某，雙方訂立了房屋買賣協(xié)議，并到有關部門辦理了登記過戶手續(xù)。黃某取得了該房屋所有權后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃合同拿給黃看，但黃某表示這是你與前任房主的事，與我無關。雙方爭執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對房屋的所有權，要求法院判令趙某搬遷。【解答】1)根據(jù)有關法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。2)李某在欲

13、將出租房屋出賣以前，提前4個月通知了趙某，在趙某明確表示不打算購買的情況下，也即主動放棄自己的優(yōu)先購買權的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽訂了書面買賣協(xié)議，并辦理了過戶手續(xù)，該房屋買賣合同具有法律效力。3)在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣、贈予、典當或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。                     4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權，但是對于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。 黃某無權要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿。5、婚前購買的房屋婚后是否會轉化為共同財產？【問題】我