探究土地一級開發(fā)中的成本管理方略

1、探究土地一級開發(fā)中的成本管理方略近些年來，北京市土地一級開發(fā)有了飛速地發(fā)展， 但是在發(fā)展的過程中卻出現了很多問題， 土地一級開發(fā)中的諸多問題 直接就影響著整個北京的房價，不僅如此，在我國的城市化進程中， 城市發(fā)展與耕地之間的矛盾也日益突出， 這個土地一級開發(fā)提出了更 高的要求，只有制定出相應的成本管理方略才能促進其健康持續(xù)的發(fā) 展。土地資源的充分利用必須將經濟效益與社會效益結合起來，不能忽略任何一方，北京市的土地一級開發(fā)卻存在著很多的問題， 比如利 潤分配問題、成本問題、還有招投標流程的問題等等都影響著其土地 的開發(fā)與利用，為此必須制定出解決措施。一、改變土地一級開發(fā)利潤分配模式為了更好地改變

2、北京市土地一級開發(fā)的現狀， 可以學習一些地區(qū) 先進的經驗，比如說重慶市，學習其利潤分配模式，按照一定的比例 將土地出讓所得的收入分配給政府和企業(yè)，給開發(fā)企業(yè)支付所得綜合 價費用的時候，要扣除相應的土地一級開發(fā)成本后。 這樣可以有效地 促使開發(fā)企業(yè)慎重考慮開發(fā)成本。要將現有的分成比例進行改變，要逐漸地與上市收入、開發(fā)成本，項目的難易相結合，并要切實地根 據項目情況的復程度。在計算評估費、拆遷服務費的時候，不能僅僅依靠評估金額、拆遷補償金額，除此之外，還要將工作的難易程度考慮進去。二、減少預算成本與實際成本差異（一）建立健全土地一級開發(fā)成本控制體系1 、建立土地一級開發(fā)成本控制制度。為了更好地管理

3、成本，就必須建立相應的成本控制體系，這個制度的建立要切實地結合財經法規(guī)、以及開發(fā)企業(yè)的實際情況，然后以合適的形式發(fā)布，并嚴格地要求每一個部門執(zhí)行這一制度。這項制度的內容主要有預測成本、控制程序、應用分析、考核、審計、招投標制度、戰(zhàn)略成本管理制度、專項成本管理等等，只有加強各個方面的成本控制，才能保證總體成本的控制。2、建立土地一級開發(fā)成本核算制度。一級土地開發(fā)是開發(fā)企業(yè)在政府委托的基礎上進行的，從根本上來說，這屬于一種代建制度，開發(fā)企業(yè)要明確地核算土地一級開發(fā)成本構成，核算制度的主要內容主要有成本計算方法、成本發(fā)生正確歸集、成本歸集的方法等。在進行會計核算的時候，要設置“開發(fā)成本 ”等科目，并

4、對其再進行二級明細核算， 然后再根據成本費用的具體內容，有必要進行三級明細核算的設置。通過一層又一層的核算，從而一步步地將成本進行明確。3、 建立土地一級開發(fā)成本責任制度。在成本核算制度的基礎上，還要建立土地一級開發(fā)成本的責任制，通過不斷地細化，將每一層的成本控制明確到各個部門、各個崗位、各個員工。（二 ）土地一級開發(fā)過程中成本費用管理1 、征地拆遷補償工作管理。在土地一級開發(fā)成本中，征地拆遷補償占據著很大的比例，在拆遷的過程中，會涉及到很多利益主體的利益問題，因此要加強事中對成本的控制;在拆遷的過程中，地方政府沒有強大的執(zhí)行力，這樣會直接影響拆遷成本，導致其增加，為了避免這種情況的發(fā)生，必須

5、制定拆遷的方案，并且要按照相關的流程來征用土地。在征地拆遷的時候，開發(fā)企業(yè)與政府之間要加強溝通與聯系。還要確定相應的評估和拆遷服務機構，一邊協(xié)調政府部門，一邊到被拆遷戶現場開展登記工作，在此基礎上由上述兩個機構提交相應的評估報告、拆遷服務報告，然后根據補償金額以及被拆遷戶的意見，進行審計確認，然后由審計機構給出審核意見，最后綜合所有的情況，將拆遷補償款支付給被拆遷人。2、財務費用管理。一級土地開發(fā)涉及到的金額數目比較大，因此開發(fā)企業(yè)可以向銀行貸款，并簽訂最高額擔保、又或者是抵押貸款合同，根據所需要的資金需求拿貸款，不能超出總額度，而且與此同時還要避免貸款資金閑置的現象出現。三、改變政府考核機制

6、對于政府來說，土地一級開發(fā)可以給其帶來很大部分的財政收入，他們認為只有抓住土地資源，才能得到更多的收入。政府不能過分地加大土地出讓金，這樣會導致房價的上漲。這樣的情況的發(fā)生主要是由于政府將經濟指標作為了自己政績的主要方面，為了改變這種情況，就必須改變政府的考核制度，考核政府的政績不能僅僅注重經濟指標，要逐漸弱化經濟指標在政績考核中的地位，納入更多的與民生、環(huán)境相關的指標，切實地做到為人民服務。四、完善招投標制度為了加強對成本的管理，必須將北京市土地一級開發(fā)的相關制度認真、嚴格地落實，在發(fā)展中逐漸完善不利于管理的方面。就目前的情況來說，一級開發(fā)企業(yè)承擔了所有的土地一級開發(fā)項目，房地產資質的公司并沒有參與其中，出現這種情況的原因就是考慮到了房地產開發(fā)企業(yè)可能會對土地進行二級開發(fā)，這樣以來會推動樓市價格的上漲。因此，要完善招標制度，為了避免二級開發(fā)，政府要對土地一級開發(fā)企業(yè)資質進行認定和批準，得到一級批準之后，開發(fā)企業(yè)就只能開展土地一級開發(fā)業(yè)務。五、結語北京市的土地一級開發(fā)關乎著房價，也關乎著政府的政績，但是在成本管理中卻存在著很多的問題