從實務(wù)案例解析物業(yè)服務(wù)酬金制收費若干問題.docx

從實務(wù)案例解析物業(yè)服務(wù)酬金制收費若干問題物業(yè)服務(wù)費用酬金制，指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。酬金制的好處在于便于業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、財務(wù)透明、運作規(guī)范，從一定意義上講，可以緩解業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾。2003 年 11 月，國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（以下簡稱辦法）。辦法第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用?！蹦壳埃珖袌錾现髁鞯奈飿I(yè)收費方式為包干制。伴隨著物業(yè)管理服務(wù)市場的日趨完善，北京、上海、廣州、深圳等城市的物業(yè)管理企業(yè)在住宅、非住宅物業(yè)管理項目上，逐漸由采用包干制轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎贸杲鹬?，贏得了業(yè)主的認(rèn)可，也積累了一些成熟的經(jīng)驗，但由于“酬金制”收費受制于制度層面的缺失和認(rèn)識層面的不足，在實際操作中遇到一些問題，本律師在此通過四則案例對酬金制實際操作遇到的一些問題提出自己的淺見，與各位讀者交流。案例一：車輛丟失，物業(yè)有責(zé)應(yīng)否用“酬金”埋單本律師曾代理一案件：某小區(qū)車輛被盜，業(yè)主訴至法院，后法院認(rèn)定物業(yè)公司在安保管理方面存在一定瑕疵，物業(yè)公司被判決承擔(dān)部分車價5萬元的賠償。該小區(qū)實際酬金制收費，物業(yè)公司認(rèn)為應(yīng)由小區(qū)來承擔(dān)這筆費用，而業(yè)委會認(rèn)為既然物業(yè)公司收取的酬金，就應(yīng)用酬金來支付。律師分析：本案的爭議焦點就是物業(yè)公司能否將支付的賠償金列入小區(qū)的管理成本，由全體業(yè)主來承擔(dān)，還是由物業(yè)公司收取的酬金來承擔(dān)。本律師認(rèn)為，首先是物業(yè)管理服務(wù)合同有約定的，從約定。對于無合同約定的情況應(yīng)由物業(yè)公司來承擔(dān)責(zé)任。理由如下：從合同法角度講，按照權(quán)利義務(wù)一致原則，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費是權(quán)利，而管好小區(qū)，承擔(dān)管理上的風(fēng)險就是其義務(wù)。其次，根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”該條規(guī)定并沒有區(qū)分包干制收費還是酬金制收費，換句話講，物業(yè)公司以酬金制收費為名主張不承擔(dān)責(zé)任，在物業(yè)管理服務(wù)合同無明確約定的情況下，是不能得到法院的支持。不管是小區(qū)車輛的丟失，還是發(fā)生人身損害事件，如果一旦判令物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，往往是少則幾萬，多則幾十萬。比如說小區(qū)的一部20萬元的車輛丟失，如果沒有保險公司承保，物業(yè)公司承擔(dān)次要責(zé)任，一般次要責(zé)任按照司法實踐的操作是損失的30%，物業(yè)公司也需要對業(yè)主賠付6萬元，相對于物業(yè)公司管理住宅樓盤的盈利來說，是一筆不小的成本，所以物業(yè)公司應(yīng)通過合法、合理的方式規(guī)避這一風(fēng)險，從目前的操作看，無非有兩種方法可以選擇：一是購買公眾責(zé)任保險。一般實行酬金制收費的小區(qū)，業(yè)主素質(zhì)相對較高，對小區(qū)購買保險來規(guī)避風(fēng)險一般是理解的；二是通過合同約定，將這部分營業(yè)外支出列入小區(qū)管理的成本。物業(yè)公司具體操作的技巧是：如業(yè)委會不同意購公眾責(zé)任險，物業(yè)公司在與業(yè)委會充分溝通下確立用成本來分?jǐn)傔@些風(fēng)險。案例二：物業(yè)公司所得稅可否由實際酬金制收費的小區(qū)來分?jǐn)?？本律師服?wù)的一個小區(qū)業(yè)委會曾遇到這樣一個問題：在一次業(yè)委會與物業(yè)管理公司就小區(qū)管理的工作例會上，在就上月物業(yè)管理支出有一筆費用-小區(qū)分?jǐn)偭宋飿I(yè)管理公司上交的部分所得稅，業(yè)委會提出異議，認(rèn)為這筆費用不能由小區(qū)來分?jǐn)?，?yīng)由物業(yè)公司自行承擔(dān)，而物業(yè)公司認(rèn)為，收取的物業(yè)管理費都是列入物業(yè)公司的收入的，酬金制只是一種收費模式而已，所得稅的計算也是以該收入，減去物業(yè)公司的管理成本、費用后作為計稅依據(jù)的，所以不應(yīng)用酬金支付這筆費用，而應(yīng)當(dāng)作為小區(qū)管理的成本。律師分析：在實行酬金制的情況下，物業(yè)管理公司的身份、地位、作用與“丫鬟帶鑰匙”相當(dāng)類似，所收取的物業(yè)管理費屬于代收、代管、代付性質(zhì)。盡管全部費用掌握在自己的手里，但除了按照規(guī)定提取的管理酬金外，其余算不上物業(yè)管理公司的收入，物業(yè)管理公司理應(yīng)按照自己的酬金收入承擔(dān)營業(yè)稅等稅費的納稅責(zé)任，但從目前的實際操作看，這只是“理想中的酬金制”，并不是目前實行物業(yè)費酬金制物業(yè)公司的實際作法。物業(yè)公司實行的“準(zhǔn)酬金制”，實際上是將小區(qū)收取的物業(yè)管理費、甚至公益性收入全部作為物業(yè)公司的收入。物業(yè)公司之所以這樣做，主要是由于：一物業(yè)公司不情愿只將酬金列為自己的收入，因為這樣物業(yè)公司的至少一下子會縮小10倍(一般情況下物業(yè)公司至多將小區(qū)收入的10%作為自己的酬金)，對于一級物業(yè)公司而言，如果包干制改酬金制，幾千萬的收入一下子會縮水到幾百萬；二是稅務(wù)部門不同意，至少本律師接觸情況是稅務(wù)部門目前無法理解按照真正的酬金制進(jìn)行財務(wù)上的操作，更不要講他們會同意以酬金作為計稅的收入。其理論依據(jù)就是會計核實與所得稅核算的準(zhǔn)則的不同，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守所得稅費用的會計處理方法。由于目前的酬金制實際上是“準(zhǔn)酬金制”。從財務(wù)上講，收取的所有物業(yè)費都是物業(yè)公司的收入，用于小區(qū)的費用是物業(yè)公司的支出，節(jié)余也是物業(yè)公司的資產(chǎn)，在財務(wù)上反映出來是企業(yè)盈利，但在酬金制下稱之為業(yè)主的資產(chǎn)，所以該盈利要交的稅也是應(yīng)由全體業(yè)主來承擔(dān)。當(dāng)然物業(yè)公司酬金部分的結(jié)余亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的所得稅?！袄硐胫械某杲鹬啤弊兏F(xiàn)實時，小區(qū)就無需再分?jǐn)傁鄳?yīng)的所得稅成本。實際上，在酬金制的操作中，哪些進(jìn)小區(qū)的管理成本，哪些應(yīng)由收取的酬金來支付是經(jīng)常會發(fā)生爭議的，比如說物業(yè)公司總部的辦公費用、訴訟成本的承擔(dān)等，對于這些問題一是要明確約定，二是要通過有說服力的預(yù)算與業(yè)委會達(dá)成一致。案例三專項服務(wù)收益應(yīng)否分成本律師為顧問單位修改一商務(wù)樓物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定某物業(yè)管理公司對該商務(wù)樓進(jìn)行管理，實際酬金制收費，但在合同簽訂過程中，業(yè)主方與物業(yè)公司發(fā)生了爭議，業(yè)主方認(rèn)為：既然是酬金制收費，物業(yè)公司除了每月的酬金，其它的小區(qū)收入均是全體業(yè)主的，包括小區(qū)的停車費、廣告費，物業(yè)公司開展專項服務(wù)收費等等，而物業(yè)公司認(rèn)為，專項服務(wù)收費是物業(yè)公司提供專項服務(wù)所得，也未計入酬金計算的基數(shù)，物業(yè)公司有權(quán)獲得專項服務(wù)的收益，無須與業(yè)委會或業(yè)主進(jìn)行分成，雙方爭執(zhí)不下。律師分析：對于這一案例，本律師認(rèn)為應(yīng)先看一下酬金制的定義，按照物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的規(guī)定：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 按照一般的理解，“物業(yè)服務(wù)資金”是指物業(yè)管理公司提供非專項物業(yè)管理服務(wù)向每戶業(yè)主每月收取的物業(yè)管理費，酬金也是在這一基礎(chǔ)上提取的，而不是建立在包括專項服務(wù)等所有物業(yè)管理收取的基礎(chǔ)上的，從這個意義上講，物業(yè)公司提供專業(yè)服務(wù)另計酬金或報酬是講的通的。但值得注意的是，物業(yè)服務(wù)資金并沒有法律上的定義，所以如果將其理解為包括常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收費、專項物業(yè)管理服務(wù)收費，甚至包括停車費等公益性收入，也并不能講是理論上的錯誤，所以才出現(xiàn)上述這一案例。按照目前實際“酬金制”收費的常規(guī)操作，物業(yè)公司在收取酬金的基礎(chǔ)上，小區(qū)的專項收入一般是歸物業(yè)公司所有的，基理論基點就是專項服務(wù)是針對部分業(yè)主的需求而提供的，相對于為全體業(yè)主服務(wù)收取酬金有本質(zhì)的不同，也未作為計算酬金的基數(shù)。但這觀點實際上經(jīng)不住推敲：除了上文提到的對“物業(yè)服務(wù)資金”的理解可能會不同外，物業(yè)公司提供專項服務(wù)的人力成本一般都是作為小區(qū)的管理成本，由全體業(yè)主分擔(dān)的，所以這部分人的勞動收益自然也是全體業(yè)主的。提供專項服務(wù)的場地一般也是全體業(yè)主的公益部位，提供專項服務(wù)的其它成本也有相當(dāng)部分是業(yè)主承擔(dān)的，比如說為業(yè)主自用部位保潔要用公共部位用水、代看兒童要用全體業(yè)主的場地、代訂票的通信成本等物業(yè)公司一般不會能單獨列支。所以，為了避免不必要的糾紛，在物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制情況下，物業(yè)公司在與業(yè)委會簽訂合同時，對專項服務(wù)的收益歸屬或者分成應(yīng)約定清楚，應(yīng)作出明確約定。從目前的操作看，如果能與業(yè)委會進(jìn)行充分溝通，專項服務(wù)的收益歸屬歸物業(yè)公司，或大部分收益歸物業(yè)公司，小部分收益歸全體業(yè)主，業(yè)委會一般還是能接受的。案例四：經(jīng)濟(jì)補償金、加班費和社保費誰來承擔(dān)？本律師一個顧問單位，遇到這么一情況，小區(qū)管理員與物業(yè)管理公司發(fā)生勞動糾紛，訴至法院，后法院認(rèn)定物業(yè)公司有違反勞動合同法規(guī)定，須要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補償金、加班工資和社保費，物業(yè)公司認(rèn)為該管理人員系為小區(qū)服務(wù)的，將這部分支出列入小區(qū)管理的成本，業(yè)主提出異議，他們認(rèn)為小區(qū)是酬金制收費，造成承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補償金等費用系物業(yè)管理管理不善造成，不同意承擔(dān)這部分費用。律師分析：物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)這些費用，本律師認(rèn)為不能一概而論，應(yīng)根據(jù)法院判令的上述費用的性質(zhì)來具體判斷。按照勞動合同法的規(guī)定，物業(yè)管理公司支付經(jīng)濟(jì)補償金有些情況是物業(yè)公司在人力資源管理上的過錯造成的，比如說物業(yè)公司無故終止與員工的合同、不提供勞動保護(hù)條件致員工提出解除合同的，有些是基于法律的規(guī)定引起的，比如說合同到期未簽的。對于第一種需要支付經(jīng)濟(jì)補償金的，是由于物業(yè)管理公司的管理方面的過錯造成，應(yīng)由物業(yè)公司收取的酬金中支付，對于第二種情況，由應(yīng)列入物業(yè)管理的成本。物業(yè)管理公司自己管理不善造成要向業(yè)主支付經(jīng)濟(jì)補償金，從其根源上講，是物業(yè)公司“節(jié)省”小區(qū)人力資源管理成本的體現(xiàn)，如果物業(yè)公司嚴(yán)格按照勞動合同法來用工，物業(yè)管理成本會大幅增大，物業(yè)公司或多或少都會通過某種方式規(guī)避勞動合同法的一些規(guī)定，減少企業(yè)用工成本，同時，在酬金制收費下也是減少業(yè)主的成本。所以，即使是物業(yè)用工的過錯造成經(jīng)濟(jì)補償金，物業(yè)公司也可以從這一角度，就是否應(yīng)管理成本中支付來與業(yè)委會進(jìn)行溝通。對于加班費用，屬于本應(yīng)支付員工的報酬，本應(yīng)列入物業(yè)管理成本，自然不能由物業(yè)用酬金來支付。對于綜合保險費用，屬于法規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制義務(wù)，是屬于小區(qū)管理的人員成本，應(yīng)由全體業(yè)主來承擔(dān)理所當(dāng)然。最后，包干制與酬金制是物業(yè)管理收費的兩種模式，各有其長，也各有其短。從上述案例分析看，酬金制目前存在的問題是由于其不成熟，包括理論研究上的單薄和實踐中未被認(rèn)可，造成具體操作中遇到一些問題。理論上的單薄表現(xiàn)在法律、法規(guī)上對其沒有可操作性的規(guī)定，理論研究根本沒有深入展開。本律師舉一例子說明，2003 年 11 月，國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，對酬金制收費作出明確規(guī)定，并明確收費為全體業(yè)主所有，物業(yè)公司屬于代管性質(zhì)，但國家發(fā)