2019年長沙世茂·鉑翠灣D-9-1二期超高層前期定位報(bào)告-教學(xué)課件

世茂?鉑翠灣D-9-1二期超高層前期定位報(bào)告1.整體市場分析2.項(xiàng)目本體分析3.項(xiàng)目定位4.初步物業(yè)建議目錄整體市場分析

1.1宏觀政策分析

1.2整體市場去化分析

1.3各面積段去化概況

1.4市場競品分析

1.5典型個(gè)案分析2.客戶分析3.項(xiàng)目本體分析4.項(xiàng)目定位5.初步物業(yè)建議宏觀政策分析“國五條”的關(guān)鍵點(diǎn)主要有：一、重提房價(jià)控制目標(biāo)。2019年的“新國八條”中提出住房價(jià)格控制目標(biāo)，但隨著樓市降溫，反映政府此次將重點(diǎn)控制熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅的意圖。二、限購范圍擴(kuò)大。對(duì)房價(jià)上漲過快的其他城市，將由省級(jí)政府責(zé)令其采取限購等措施，受限購擴(kuò)圍影響的城市主要是國家重點(diǎn)監(jiān)控的70個(gè)大中城市中的非限購城市。三、首次提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。從長期來看，對(duì)購買者征稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格并無太大影響。四、嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸，二套房信貸面臨收緊可能性。但對(duì)實(shí)體市場的影響也相對(duì)有限。五、農(nóng)民工被納入保障體系，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化政策影響力目前有限，市場需求依然存在，調(diào)控治標(biāo)不治本，未來存在不確定性。整體市場去化分析2019年1-5月住宅市場整體情況較去年同期有所上升，5月份長沙樓市銷量沒有繼續(xù)放大，預(yù)計(jì)將步入平穩(wěn)期長沙商品房住宅市場供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)走勢圖2019年5月長沙市六區(qū)住宅成交量為90萬方，環(huán)比下滑9.28%，同比上升19.41%；住宅網(wǎng)簽套數(shù)8776套，環(huán)比下滑6.9%，同比上升20.88%；住宅成交均價(jià)6640元/平米，環(huán)比下跌1.79%，同比上升6.46%.各面積段去化概況90-120㎡仍為主力戶型，144㎡以上大戶型去化情況不容樂觀2019年1-5月長沙市六區(qū)住宅主力成交面積主要集中在60-90㎡與90-120㎡，從5月情況看，90-120㎡成交量最大，占比31%，約27.9萬方；144㎡以上大戶型占比9.31%，約8.38萬方。長沙住宅市場成交面積段結(jié)構(gòu)走勢圖市場競品分析潮宗御苑中欣楚天逸品保利國際廣場萬科紫臺(tái)本項(xiàng)目

華遠(yuǎn)華中心保利萬科聯(lián)合體南山雍江匯北辰三角洲慢步江灣湘江湘江雅頌居綠地中央廣場萬科金域堤香恒大御景灣在售籌建復(fù)地崑玉國際蘭亭都薈蘭亭灣畔中水電洋湖項(xiàng)目目前長沙濱江住宅供應(yīng)處于井噴狀態(tài)，后續(xù)還有多個(gè)濱江豪宅項(xiàng)目入市，市場競爭激烈凱樂國際城香江錦城典型個(gè)案分析-華遠(yuǎn)華中心頂級(jí)濱江豪宅——華遠(yuǎn)華中心核心價(jià)值——城市核心地段+品牌+江景+豪華裝修+城市綜合體湘江資源——城市核心地段的一線江景豪宅印象——大平層產(chǎn)品+豪裝裝修+產(chǎn)品附加值（智能化運(yùn)用/頂級(jí)物管）一期1B#1A#典型個(gè)案分析-華遠(yuǎn)華中心戶型配比：華遠(yuǎn)項(xiàng)目目前所推產(chǎn)品主要以250-310四房為主去化速度：四房去化明顯好于三房自2019年4月開始銷售以來，三房去化緩慢，累計(jì)去化28套，月均去化2套，四房去化速度相對(duì)較快，累計(jì)去化164套，月均去化11套對(duì)本項(xiàng)目的啟示1、頂級(jí)毫宅客戶對(duì)200-230之間的三房毫宅產(chǎn)品并不感冒。2、頂級(jí)豪宅客戶對(duì)四房的需求高于三房。典型個(gè)案分析-保利國際廣場一線濱江豪宅——保利國際廣場核心價(jià)值——品牌（保利/金鑰匙物業(yè)/JW萬豪）+江景湘江資源——城市次核心地段的一線江景豪宅印象——大平層產(chǎn)品+產(chǎn)品附加值（智能化運(yùn)用/金鑰匙物業(yè)）A1棟(住宅)A2棟（住宅）A3棟（住宅）A4棟（住宅）A5棟（住宅）A6棟（住宅）A7棟（住宅）A8棟（住宅）B1棟（公寓、商業(yè)）B2棟B3棟戶型配比：保利住宅產(chǎn)品超過140平米均按四房設(shè)計(jì)，200平以上的四房所占比例不超過30%。去化速度：168-190平四房去化高達(dá)80%，250平以上四房去化速度最慢。對(duì)本項(xiàng)目的啟示1、本案的產(chǎn)品面積段在140以上可考慮按照四房設(shè)計(jì)。2、鑒于保利和本案地段的相似性，本案的產(chǎn)品面積上限應(yīng)該在250平米以下。典型個(gè)案分析-保利國際廣場典型個(gè)案分析濱江高檔住宅——復(fù)地崑玉國際核心價(jià)值——核心地段+江景+名校教育+酒店+豪華裝修湘江資源——城市核心地段的湘江資源豪宅印象——豪華裝修（部分）一線濱江豪宅——北辰三角洲（定江洋）核心價(jià)值——大盤配套+江景+教育湘江資源——湘江一線江景豪宅印象——超級(jí)大盤中的占據(jù)最佳資源的產(chǎn)品典型個(gè)案分析-北辰定江洋對(duì)本案的啟示：1、不能由于一味滿足景觀而犧牲了產(chǎn)品的舒適性。前期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)該符合既定客戶的需求。2、即使是豪宅，精準(zhǔn)的價(jià)格定位也很關(guān)鍵，虛高的價(jià)格最終只會(huì)作繭自縛。5#1#2#3#4#戶型配比：北辰定江洋產(chǎn)品以四房為主，但為了滿足景觀的需要，戶型設(shè)計(jì)極為不周正，客戶認(rèn)可度極低。去化速度：12年11月推出5號(hào)棟，合計(jì)150套，目前僅售出38套，去化率25%，月均銷售6套；其中，復(fù)式戶型銷售情況最好。四房大平層由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)及價(jià)格虛高銷售處于停滯狀態(tài)。戶型A（5棟）：200㎡，4房2廳3衛(wèi)典型個(gè)案分析-北辰定江洋1月4月7月14年10月1月北辰三角洲D(zhuǎn)1地塊寫字樓；預(yù)計(jì)13年主推一線濱江定洋江，200㎡左右三房，約200套4月南山雍江匯預(yù)計(jì)2019年下半年將推出180㎡四房，約74套競品項(xiàng)目13年將正式大面積推售，本案將面臨較大的競爭壓力競品推售情況7月15年保利國際廣場2019年4月推出4#，面積130-190平米的三房、四房，約保利B7項(xiàng)目預(yù)計(jì)13年9月首推非一線濱江產(chǎn)品，80-130㎡左右二、三房，約240套萬科金域堤香預(yù)計(jì)13年9月首推一線濱江產(chǎn)品，90-140㎡左右三、四房，約240套萬科紫臺(tái)預(yù)計(jì)2019年下半年將推出180㎡四房，約74套中建梅溪湖預(yù)計(jì)13年9月首推一線濱江產(chǎn)品，90-140㎡左右三、四房，約240套整體市場小結(jié)政策影響有限，市場需求依然存在。整體情況好于去年同期，預(yù)計(jì)就步入平穩(wěn)期。

90-120㎡仍為主力戶型，144㎡以上大戶型去化情況不容樂觀。目前濱江住宅物業(yè)市場供應(yīng)處于井噴狀態(tài)，后續(xù)還有多個(gè)濱江豪宅項(xiàng)目入市，市場競爭激烈。宏觀政策整體市場去化市場競品各面積段去化概況相對(duì)于主流為城市中心頂級(jí)豪宅的河?xùn)|項(xiàng)目，本案的價(jià)位存在一定市場機(jī)會(huì)，可實(shí)現(xiàn)市場補(bǔ)位；相對(duì)于主流為城市綜合體的河西項(xiàng)目，本案豐富的物業(yè)組合及一線江景，讓本案成為市場領(lǐng)導(dǎo)者。典型個(gè)案目錄整體市場分析2.客戶分析1.1目標(biāo)客戶分析1.2目標(biāo)客戶置業(yè)需求分析3.項(xiàng)目本體分析4.項(xiàng)目定位5.初步物業(yè)建議目標(biāo)客戶分析——河?xùn)|客戶客戶來源：開福區(qū)、芙蓉區(qū)客戶為主&地級(jí)市客戶為輔河?xùn)|地緣性客戶：以開福區(qū)、芙蓉區(qū)公務(wù)員+企事業(yè)單位（如醫(yī)院）+金融企業(yè)員工+南湖市場等私營業(yè)主地級(jí)市客戶：婁底、岳陽、邵陽等周邊縣市為主，一般在長沙有親戚或在長沙有生意業(yè)務(wù)上的往來河西客戶（5%）開福區(qū)、芙蓉區(qū)客戶（50%）周邊地市客戶（25%）外省返鄉(xiāng)客戶（10%）長沙其它地區(qū)（10%）目標(biāo)客戶分析——河?xùn)|客戶客戶輪廓：生于70年代的社會(huì)中堅(jiān)財(cái)富人群，家庭實(shí)力富足40歲左右，以（泛）公務(wù)員+企業(yè)中高層+私營業(yè)主為主，文化教育程度高，事業(yè)已經(jīng)達(dá)到一定高度，年收入多為20-30萬元以上多出生70年代事業(yè)有成財(cái)富實(shí)力雄厚文化品位高目標(biāo)客戶分析——河西客戶客戶來源：河西地緣性客戶為主&部分河?xùn)|北部/地級(jí)市客戶河西地緣性客戶：以市政府公務(wù)員+岳麓區(qū)公務(wù)員+醫(yī)院醫(yī)務(wù)人員+湖大、師大等大學(xué)城教師+安居樂、廣大環(huán)球、湘浙小商品批發(fā)市場等私營業(yè)主地級(jí)市客戶：岳陽、常德、邵陽等周邊縣市為主，一般在長沙有親戚或在長沙有生意業(yè)務(wù)上的往來市政府河西地緣性客戶（55%）開福區(qū)客戶（15%）長沙其他區(qū)域客戶（5%）周邊地市客戶（20%）外省返鄉(xiāng)客戶（5%）市府（35%）大學(xué)城（10%）麓谷（10%）目標(biāo)客戶分析——河西客戶客戶輪廓：生于70年代的社會(huì)中堅(jiān)財(cái)富人群，財(cái)富實(shí)力雄厚多出生70年代事業(yè)有成財(cái)富實(shí)力雄厚文化品位高35-45歲左右，以（泛）公務(wù)員+企業(yè)中高層+私營業(yè)主為主，文化教育程度較高，事業(yè)有成，財(cái)富實(shí)力雄厚，年收入多為20萬元以上目標(biāo)客戶分析——河西客戶他們一直是河西中高端項(xiàng)目的核心客戶，他們主要是追求更好的居住環(huán)境和更高的生活品質(zhì)，具有一定的長期投資目的我在河西工作生活了這么多年，對(duì)這里的環(huán)境十分熟悉，這里的有岳麓山空氣環(huán)境好、湖南大學(xué)城人文氣息重，唯一不足的就是商業(yè)沒有河西發(fā)達(dá)，買東西選擇不多，但這幾年長沙重點(diǎn)開發(fā)這里，道路越來越通暢便利、商場一個(gè)一個(gè)建起來了，未來的發(fā)展真的挺好，同事和親戚這些人基本還是在河西，所以還是希望能在這個(gè)區(qū)域內(nèi)置業(yè)?！洗髮W(xué)李教授本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶——河西地緣型、地級(jí)市&河?xùn)|為輔的中堅(jiān)財(cái)富人群客戶來源：以河西地緣性的客戶為主，地級(jí)市&河?xùn)|開福區(qū)客戶為輔客戶基本屬性：生于70年代，事業(yè)有成，財(cái)富實(shí)力雄厚客戶置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富：多次置業(yè)，一直是河西中高端項(xiàng)目核心客戶目標(biāo)客戶置業(yè)需求分析需求點(diǎn)1：內(nèi)部環(huán)境舒適，私密度高典型客戶：政府官員目標(biāo)客戶置業(yè)需求分析需求點(diǎn)2：社區(qū)活動(dòng)空間豐富，環(huán)境能舒緩壓力典型客戶：私營業(yè)主目標(biāo)客戶置業(yè)需求分析需求點(diǎn)3：外部環(huán)境安逸，生活干擾少；江邊環(huán)境更舒適典型客戶：大學(xué)教授目標(biāo)客戶置業(yè)需求分析需求點(diǎn)4：空氣質(zhì)量好，綠化率高；江邊住起來更舒服典型客戶：醫(yī)院高級(jí)醫(yī)師目標(biāo)客戶置業(yè)需求分析需求點(diǎn)5：居住尺度舒適，滿足客戶使用需求典型客戶：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士目標(biāo)客戶置業(yè)需求分析需求點(diǎn)6：滿足家人的生活需要，方便出行、孩子讀書典型客戶：企業(yè)高級(jí)員工目標(biāo)客戶置業(yè)需求分析需求點(diǎn)7：講究面子，希望讓別人覺得自己的選擇是對(duì)的典型客戶：私營業(yè)主目標(biāo)客戶置業(yè)需求小結(jié)SUMMARY：家是全家的港灣（內(nèi)外部環(huán)境好/居住尺度舒適/方便家人）對(duì)于湘江，他們期待有更好的居住體驗(yàn)置業(yè)需求上讓自己、家人在朋友面前有面子并且需要目錄整體市場分析2.客戶分析3.項(xiàng)目本體分析1.1地塊基本情況1.2地塊價(jià)值研究1.3地塊SWOT分析4.項(xiàng)目定位5.初步物業(yè)建議地塊基本情況項(xiàng)目地位內(nèi)部主要為園林、荒地，地塊較為平整，開發(fā)難度較小；地塊東側(cè)臨路，南臨項(xiàng)目商業(yè)區(qū)，景觀視野較好；二期地塊為D-9-1地塊素質(zhì)最好地塊。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊：D-9-1二期

項(xiàng)目容積率：4.05項(xiàng)目住宅建筑面積：14.3萬方建筑高度：140-170米一期產(chǎn)品戶型配比項(xiàng)目D-9-1二期地塊呈不規(guī)則狀，但臨路觀江，地塊素質(zhì)較好地塊四至二十支路安居路ZWES瀟湘北路岳麓大道船廠家屬區(qū)濱江金座項(xiàng)目二期項(xiàng)目一期項(xiàng)目周邊發(fā)展程度較快，交通便利，商業(yè)配套日趨成熟商業(yè)街地塊內(nèi)部項(xiàng)目地塊內(nèi)部以園林、荒地為主，改造難度較小地塊外部項(xiàng)目外部擁有船廠廠房、辦公樓、湘江的文化景觀資源，未來改造提升空間巨大區(qū)位屬性是將一個(gè)項(xiàng)目放在城市中看，指導(dǎo)我們從哪些方面尋找項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)；項(xiàng)目屬性指導(dǎo)我們尋找項(xiàng)目發(fā)展最需要關(guān)注的項(xiàng)目特點(diǎn)及如何利用項(xiàng)目的獨(dú)特資源。地塊屬性研究地塊屬性研究噪聲分析地塊整體受噪聲影響較小，其噪聲來源主要來自四側(cè)道路的車行噪聲。主要噪聲影響來自道路噪聲。道路噪聲主要來自地塊東側(cè)的瀟湘路，其次是岳麓大道，然后是安居路和支路。噪聲等級(jí)：瀟湘路噪聲>岳麓大道噪聲>安居路噪聲>支路噪聲對(duì)地塊影響：瀟湘路噪聲>岳麓大道噪聲>安居路噪聲>支路噪聲岳麓大道安居路支路瀟湘路地塊屬性研究地塊價(jià)值排序1#2#6#5#4#3#7#5#臨本案商業(yè)，一線看江，昭示性好，居住價(jià)值大3#&4#一線臨江，昭示性好，居住價(jià)值大；但臨路，有噪音7#地塊內(nèi)部，私密性好，內(nèi)部園林6#臨本案商業(yè)，一線看江，同時(shí)可以看內(nèi)部園林，地塊居住價(jià)值高，昭示性好，居住價(jià)值最大居住價(jià)值：6#>5#>3#>4#>7#地塊SWOT分析SWOT分析——品牌、地段、景觀是產(chǎn)品核心優(yōu)勢目錄整體市場分析2.客戶分析3.項(xiàng)目本體分析4.項(xiàng)目定位1.1整體定位1.2形象定位1.3客戶定位1.3價(jià)格定位5.初步物業(yè)建議河西濱江CBD·壟斷核心價(jià)值·領(lǐng)袖級(jí)全景豪宅項(xiàng)目整體的屬性定位：項(xiàng)目形象定位：大河西首席濱江豪宅客戶定位基于以上，我們將目標(biāo)客戶定位為事業(yè)穩(wěn)定、實(shí)力雄厚的城市中堅(jiān)，置業(yè)濱江希望有更好的居住體驗(yàn)，更有面子價(jià)格定位定價(jià)方法選取整體發(fā)展原則成本加成原則市場比較原則定價(jià)原則現(xiàn)實(shí)價(jià)格上市價(jià)格價(jià)格影響因素分析市場比較法市場因素調(diào)整定價(jià)方法選取——市場比較法價(jià)格定位定價(jià)測算1、權(quán)重比例權(quán)重衡量標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)目前市場價(jià)格主要參照因素，結(jié)合公司長期操盤分析，對(duì)各因素動(dòng)態(tài)調(diào)整得出價(jià)格參考權(quán)重比例?！?分非常好】【4分好】【3分一般】【2分差】【1分很差】根據(jù)目前市場環(huán)境及周邊項(xiàng)目情況，以復(fù)地崑玉國際為價(jià)格最具可參照性，亦與本項(xiàng)目最類似。因此以其為參照對(duì)象，對(duì)我項(xiàng)目售價(jià)進(jìn)行初步預(yù)算。2、項(xiàng)目對(duì)比基價(jià)制定評(píng)分系統(tǒng)價(jià)格定位項(xiàng)目入市價(jià)格——11000元/平米可比樓盤系數(shù)=類比A項(xiàng)目價(jià)格類比A項(xiàng)目修正系數(shù)+類比B項(xiàng)目價(jià)格類比B項(xiàng)目修正系數(shù)類比C項(xiàng)目價(jià)格+本項(xiàng)價(jià)格=本項(xiàng)目整盤均價(jià)為：10180元/平方米按照年8%的價(jià)格自然增長速度，本案預(yù)計(jì)2019年入市價(jià)格約為11000元/平方米類比C項(xiàng)目修正系數(shù)平均可比樓盤系數(shù)=可比樓盤系數(shù)/3平均可比樓盤系數(shù)*本項(xiàng)目修正系數(shù)=10180元/平方米目錄整體市場分析2.客戶分析3.項(xiàng)目本體分析4.項(xiàng)目定位5.初步物業(yè)建議1.1建筑風(fēng)格建議1.2戶型建議1.3園林建議1.4物業(yè)亮點(diǎn)建議建筑風(fēng)格建議延續(xù)本案一期ATR-DECO風(fēng)格ARTDECO建筑單體延續(xù)本案一期ATR-DECO風(fēng)格ARTDECO建筑群體建筑風(fēng)格建議本案一期產(chǎn)品以92㎡的2+1和132-141㎡的3+1為主，但為了豐富本案住宅物業(yè)式樣，滿足不同客戶需求，最大價(jià)值的挖掘項(xiàng)目地塊價(jià)值；我們?cè)诙趹?yīng)該開發(fā)何種產(chǎn)品呢？戶型建議——整體規(guī)劃建議整體規(guī)劃——由于一期以緊湊型產(chǎn)品為主；根據(jù)地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以及一期的主力產(chǎn)品，結(jié)合競品的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及銷售情況，我們對(duì)二期產(chǎn)品的規(guī)劃作如下建議：各樓棟戶型配比建議注：5#、6#為樓王保利國際廣場戶型建議——競品戶型分析戶型一（A5棟）：253㎡，4+1房2廳3+1衛(wèi)戶型特點(diǎn)梯戶比：1-47F（187戶）標(biāo)準(zhǔn)層2T2H戶型結(jié)構(gòu)：四房功能，三套房設(shè)計(jì)；有保姆房，保姆房自帶衛(wèi)生間。尺度：戶型圖無尺寸，現(xiàn)場感受較好景觀：樓王產(chǎn)品，客廳可全面看江，景觀好。豪宅中的實(shí)用型保利國際廣場戶型建議——競品戶型分析戶型二（A3棟）：259㎡，4+1房2廳3+1衛(wèi)戶型特點(diǎn)梯戶比：1-47F（287戶）標(biāo)準(zhǔn)層2T2H戶型結(jié)構(gòu)：四房功能，雙套房設(shè)計(jì)，也可以改成三套房；有保姆房，保姆房自帶衛(wèi)生間。尺度：戶型圖無尺寸，現(xiàn)場感受一般景觀：看江面較大，陽臺(tái)進(jìn)深較大，提升豪宅體驗(yàn)。豪宅中的實(shí)用型保利國際廣場戶型建議——競品戶型分析戶型三（A3棟）：340.81㎡，5+1房2房3+1衛(wèi)戶型特點(diǎn)梯戶比：1-47F（287戶）標(biāo)準(zhǔn)層2T2H戶型結(jié)構(gòu)：四房功能，雙套房設(shè)計(jì)，主臥帶書房，雙客房；橫廳，超大觀景陽臺(tái)；中、西廚，帶工作平臺(tái)；有保姆房，保姆房自帶衛(wèi)生間。尺度：客廳、廚房、主臥套房尺度大景觀：看江面大，陽臺(tái)闊氣。豪宅中的奢侈型華遠(yuǎn)·華中心戶型建議——競品戶型分析戶型一（A1棟）：301㎡，4+1房3廳4+1衛(wèi)戶型特點(diǎn)梯戶比：1-54F（145戶）標(biāo)準(zhǔn)層4T3H戶型結(jié)構(gòu)：三房功能，三套房設(shè)計(jì)，兼顧實(shí)用及舒適；有保姆房，保姆房自帶衛(wèi)生間。尺度：各功能空間尺度中規(guī)中矩，無明顯優(yōu)勢。景觀：臥室看江，雖江景面較大，但降低了客戶的看房體驗(yàn)。豪宅中的舒適型華遠(yuǎn)·華中心戶型建議——競品戶型分析戶型二（A1棟）：257㎡，4+1房2廳3+1衛(wèi)戶型特點(diǎn)豪宅中的實(shí)用型梯戶比：1-54F（145戶）標(biāo)準(zhǔn)層4T3H戶型結(jié)構(gòu)：四房功能，雙套房設(shè)計(jì)；有保姆房，保姆房自帶衛(wèi)生間。尺度：各功能空間尺度中規(guī)中矩，無明顯優(yōu)勢。景觀：受B棟遮擋，客廳和主臥看江效果較差。華遠(yuǎn)·華中心戶型建議——競品戶型分析戶型三（A1棟）：214㎡，3+1房2廳3+1衛(wèi)戶型特點(diǎn)豪宅中的經(jīng)濟(jì)型梯戶比：1-54F（145戶）標(biāo)準(zhǔn)層4T3H戶型結(jié)構(gòu)：三房功能，雙套房設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)緊湊；有保姆房，保姆房自帶衛(wèi)生間。尺度：整體尺度較小，難以達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)。景觀：基本看不到江景。華遠(yuǎn)·華中心戶型建議——競品戶型分析戶型四（B1棟）：307㎡，4+1房2廳3+1衛(wèi)戶型特點(diǎn)豪宅中的舒適型梯戶比：1-50F（134戶）標(biāo)準(zhǔn)層4T3H戶型結(jié)構(gòu)：三房功能，三套房設(shè)計(jì)，主臥帶書房；有保姆房，保姆房自帶衛(wèi)生間。尺度：客廳、主臥的尺度較大。景觀：客廳、主臥均可看江，視野較好。華遠(yuǎn)·華中心戶型建議——競品戶型分析戶型五（B1棟）：313㎡，4+1房2廳4+1衛(wèi)戶型特點(diǎn)豪宅中的奢侈型梯戶比：1-50F（134戶）標(biāo)準(zhǔn)層4T3H戶型結(jié)構(gòu)：橫廳設(shè)計(jì)，三房功能，三套房設(shè)計(jì)，主臥帶書房；有保姆房，保姆房自帶衛(wèi)生間。尺度：客廳、主臥的尺度較大。景觀：長型陽臺(tái)保證了戶外的看江視野華遠(yuǎn)·華中心戶型建議——競品戶型分析戶型六（B1棟）：274㎡，4+1房2廳3+1衛(wèi)戶型特點(diǎn)豪宅中的奢侈型梯戶比：1-50F（134戶）標(biāo)準(zhǔn)層4T3H戶型結(jié)構(gòu)：兩房功能，雙套房設(shè)計(jì)，主臥帶書房，功能性略顯不足；有保姆房，保姆房自帶衛(wèi)生間。尺度：客廳、主臥的尺度較大。景觀：客廳和主臥看江視野較好。北辰三角洲——普宅戶型建議——競品戶型分析戶型一（A3棟）：約200㎡，四房三廳兩衛(wèi)戶型特點(diǎn)梯戶比：1-46F（82戶）標(biāo)準(zhǔn)層2T2H戶型結(jié)構(gòu)：四房功能，主臥套房設(shè)計(jì)；只能滿足四房的基本功能。尺度：廚衛(wèi)、次臥面積都比較小。景觀：受定江洋組團(tuán)的遮擋，江景視野較差。不具備豪宅標(biāo)準(zhǔn)北辰三角洲——定江洋戶型建議——競品戶型分析戶型A（5棟）：200㎡，4房2廳3衛(wèi)戶型特點(diǎn)梯戶比：1-22F（150戶）標(biāo)準(zhǔn)層2T2H戶型結(jié)構(gòu)：四房功能，主臥套房設(shè)計(jì)；只能滿足四房的基本功能；進(jìn)門就是主臥，動(dòng)線較差；房型不方正，廚房設(shè)計(jì)在房屋中間，影響風(fēng)水。尺度：客廳尺度感很大，廚衛(wèi)、次臥面積都比較小。景觀：一線江景，景觀不可挑剔。豪宅中的實(shí)用型北辰三角洲——定江洋戶型建議——競品戶型分析戶型D（5棟）：190㎡，3房2廳2衛(wèi)戶型特點(diǎn)豪宅中的實(shí)用型梯戶比：1-22F（150戶）標(biāo)準(zhǔn)層2T2H戶型結(jié)構(gòu)：2+1房功能，主臥套房設(shè)計(jì)；只能滿足三房的基本功能；客廳太過狹長，分區(qū)不合理。尺度：次臥、廚房、衛(wèi)生間尺度都小。景觀：一線江景，景觀不可挑剔。北辰三角洲——定江洋戶型建議——競品戶型分析戶型B（5棟）：180㎡，3+1房2廳3衛(wèi)戶型特點(diǎn)梯戶比：1-22F（150戶）標(biāo)準(zhǔn)層2T2H戶型結(jié)構(gòu)：3+1房功能，主臥套房設(shè)計(jì)；只能滿足三房的基本功能；橫廳設(shè)計(jì)，不方正。尺度：次臥尺度太小?？蛷d也顯得比較擁擠。景觀：一線江景，景觀不可挑剔。豪宅中的經(jīng)濟(jì)型競品市場戶型以四房為主，基本都是兩、三套間設(shè)計(jì)；戶型建議——競品戶型分析小結(jié)：客廳、陽臺(tái)尺度大，景觀面很好；設(shè)置有保姆間，保姆間帶獨(dú)立衛(wèi)生間；專梯專戶設(shè)計(jì)。1、戶型設(shè)計(jì)成四房，雙套房設(shè)計(jì)，可改三套房，主臥套間帶書房；2、主臥和客廳在臨江面；3、保留橫廳設(shè)計(jì)，陽臺(tái)、客廳尺度大，觀江面大；4、戶型有保姆房設(shè)計(jì)，做成兩梯兩戶，但是兩個(gè)電梯要分開，體現(xiàn)出專梯專戶的尊崇感；戶型建議戶型設(shè)計(jì)初步建議強(qiáng)化景觀層次感，六層景觀空間園林建議在景觀設(shè)計(jì)上，注重空間層次的豐富感，由內(nèi)而外的形成六層緊密關(guān)聯(lián)的布局。第一層：外圍的生態(tài)圈層和湘江第二層：植被和森林大道，自然與人工的鏈接第三層：高大的喬木第四層：小喬、灌木第五層：多姿多彩的花卉、植被第六層：庭院，建筑內(nèi)部立體綠化注重空間大氣，放大的節(jié)點(diǎn)融入規(guī)整的構(gòu)圖元素園林建議小區(qū)的景觀構(gòu)圖不僅僅是純粹的曲線，為了避免全曲線構(gòu)圖造成景觀不大氣的空間感受。項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計(jì)，在景觀節(jié)點(diǎn)，功能活動(dòng)、休憩空間等有一定硬質(zhì)景觀比例的場所，采用了較為規(guī)整的空間構(gòu)圖，如，陣列的有方形樹池的樹陣，方形的水池和筆直的踏步等。細(xì)化立體化、層次化的景觀，水體岸邊的地形變化園林建議小區(qū)打破了以平鋪直敘的方法營造景觀的手法，通過堆坡打造波瀾起伏的風(fēng)景。項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)時(shí)在園林的河流曲線外側(cè)營造了突起的地形變化。沿著河流般的曲線水體，做出彎曲的鵝卵石道。小徑也是彎曲的，蜿蜒在林間樹影里。貼合主題的趣味細(xì)節(jié)，講究呼應(yīng)的園林細(xì)節(jié)園林建議配合周邊的湘江，設(shè)置河岸卵石帶，自成趣味。鵝卵石是河流流經(jīng)最好的體現(xiàn)，圓潤而飽滿的卵石材質(zhì)，由內(nèi)而外的呼應(yīng)了瀲滟的主題，又將景觀的主角讓給了流水。超高層的景觀特色——空中花園園林建議在每棟樓宇上打開一個(gè)巨大的空間，形成大氣微循環(huán)，有利于各戶之間的空氣流動(dòng)。在風(fēng)洞形成的建筑空間里，攝氏22度。風(fēng)洞的存在，形成了一個(gè)融入戶花園、公共走到和空中綠化的空間，提供了一個(gè)鄰里交流的空間。風(fēng)洞成為視野開闊的空中花園。地下車庫景觀設(shè)計(jì)園林建議物業(yè)亮點(diǎn)建議方面，重點(diǎn)建議安防智能化系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、霧森系統(tǒng)的運(yùn)用，其他建議可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況酌情加減。安防智能化系統(tǒng)的運(yùn)用物業(yè)亮點(diǎn)建議從目前高端市場項(xiàng)目的配備來看，智能化設(shè)施多為常見的安防、門禁和可視對(duì)講系統(tǒng)，智能化程度不高西山匯景在后期營銷中，受市場影響下，采用縮小版霍尼韋爾系統(tǒng)，提高附加值，客戶反映情況較好。長沙目前入住高端項(xiàng)目情況西山匯景：采用了縮小版的霍尼韋爾智能家居系統(tǒng)（遠(yuǎn)程控制、集成通訊、家庭報(bào)警、可視對(duì)講等）建議本案在智能化系統(tǒng)方面家居安防是主要考慮的方面，安全性、私密性是高端客戶考慮的首要問題。安防智能化系統(tǒng)的運(yùn)用物業(yè)亮點(diǎn)建議霍尼韋爾智能家居系統(tǒng):家庭起居全面保護(hù)HRIS-1000系列單戶型智能家居系統(tǒng)支持16個(gè)有線防范區(qū)域和8個(gè)無線防范區(qū)域，可連接紅外（幕簾）探測器、門窗磁、煤氣探測器、火災(zāi)探測器、震動(dòng)探測器，玻璃破碎探測器等多種探測器用于事件提醒和節(jié)能監(jiān)測，并配備緊急按鈕和無線遙控器，方便住戶一鍵調(diào)整離家/回家模式和緊急求助。安全性、私密性是高端客戶考慮的首要問題，項(xiàng)目除了常規(guī)的智能化系統(tǒng)外，建議以安防系統(tǒng)為主，在