世聯(lián)淄博市鑫盛張店店項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

淄博市鑫盛張店飯店項目

發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位謹呈：山東鑫盛房地產(chǎn)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。：[2005]-GW25-1項目研究工作的階段劃分2005/4/92005/4/13工作最終成果區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究區(qū)域土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士訪談項目發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目設計任務書項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷成功案例借鑒項目的經(jīng)濟測算第二階段（終期）項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位終稿第一階段項目市場調(diào)研項目市場調(diào)研4個工作日12個工作日2005/4/252報告背景鑫盛對本項目的初步想法，需要世聯(lián)從市場角度及其在其他城市項目的經(jīng)驗給出項目的發(fā)展戰(zhàn)略與總體定位并給予論證。因此，本報告的結(jié)構(gòu)更著重于針對性解決問題。3我她們叢的電一菌切旺研鎮(zhèn)究艦都灑必線須幣以學現(xiàn)衫實斤條杯件困為繩基營礎(chǔ)足，夕以貸共征同也的貌目非標峽為界導離向客跨戶拍的轎目貪標震實膚質(zhì)脆上絮是赤項白目啄的種宏挖觀歪愿睛景壤?，F(xiàn)浴實翠的瀉目細標買體兔系助則斥是盟隨扁著匠市木場襯的棋變撲化太和擋項摟目萬的廣發(fā)嶺展恩在豎動抵態(tài)率變菊化獨的屯。項批目婚目愿標目竊標帝1縮慧利扭潤桶：通吵過誤和槳張聾店資飯爺?shù)甑迷I(yè)塌主斧的擦合喂作軟，新達憐到猾雙它贏方。目榜標斥2富現(xiàn)圈金領(lǐng)流今：此窯項撒目虜在殺短驢期桑內(nèi)哭盡愿快幅的定實負現(xiàn)餓資敗金截回廟流汁。目涂標錢3學品步牌雅：將筆本淹項癥目染做診成貿(mào)淄肉博辜市細張宿店好地護區(qū)婆的渣地目標閉性趴項掀目仆之吧一鵲，易具助有編較診強夫的日昭尼示存性蘇，表同哈時丙提碑高銜鑫剩盛祖公粱司定在陡淄待博魯市避的貼社逐會雀知錫名顛度痛，均實穿現(xiàn)緩品戲牌皂效寨應伸。4項辟目再背話景項偶目茅地籠處錘淄捎博牢核習心蓮商絞業(yè)桿圈開，與城涂市輔政括府妥部石門城密運集乏區(qū)攻邊恩緣瞇，擊淄榮博評之極根勾—補—午中同心恩路嚷的投東幣面炒，踐商乎務概氣斗氛歉濃甘厚郊。在因項窄目速建顫成額后棒，霧鑫艷盛豎公扣司取將嗽自佩主搬引悅進佳一球個避以溉兒碧童捎為趴主頭體婆的沸專范題抹書協(xié)店錘。鑫奧盛王公芝司宇可訊能染與賣地念區(qū)疫的謠零顯售都業(yè)旦龍越頭新企祝業(yè)掀，可淄買博狗商文廈繞，交進鏈行假合擊作濤。項父目鋸具檔有還較熊高壟的哲區(qū)衡域坐價蜂值啄。企斬業(yè)禍有滅一遼定梢的筑商拒業(yè)途資湊源肯，厚需藍要五進影一禽步禍的涂整競合易。5項微目傳約易束錢條押件項煮目柴建司成堆后嫂要犁交亦付衰6嫁0例0慎0購平不方怪米齒給昂張?zhí)數(shù)陝濓埥兜旮C抵魄地韻價窯，廢最關(guān)好跑是季以填酒蠶店乞形文式共。項鍋目封的糾體唯量陷有再限泥，某占疤地壁9涌.奧7劫畝路（外約寸6齡4被6戲7樹平軋方襲米違）康，彼容膀積狐率茶在說6摘左漿右吧。緊正貼邊該炕項錘目赴用扎地閱北征側(cè)螞有腹一豈幢智形凳象思較烘差殘的閥6沖層耀建良筑雙物喘，勉項軌目幣緊天貼蝦其炮舊敏建命筑玻興祥建耽，盜建嫌成棕后公6杠層槳舊堅建漸筑貓形惕式缸上關(guān)類豪似掌于嘩本釘項貞目猴的李裙班樓別。項癢目尋建屋成惰后只，冠鑫釘盛金公慎司考需賺要理持病有慎一坡定巧的榜商伯業(yè)育面穗積我，沾自資主失經(jīng)愁營搖。項砌目醉需芹要閣有粗酒四店辛這些種矩物田業(yè)爺形吧態(tài)附。項治目撥總削建掩筑游面維積索在仁4麗0庭0母0倆0膠平聚方舍米刊左番右悔。跳朵出副6白層隊舊賊建冠筑蒜對亡項叫目脫形產(chǎn)象顆的半影笑響沒。在姓一臟定拍程謎度辰上頓影寺響狠資鏈金佛的第回琴現(xiàn)面速削度揀。6技婚術(shù)概思代路問組題筆界族定敬和圍結(jié)新構(gòu)統(tǒng)化潤分窄析制艇定奴戰(zhàn)粱略廣發(fā)襯展委方雖向項求目呼定授位市容場梯競其爭怖分暮析經(jīng)充濟凝技瘦術(shù)捎指湖標請分列析項氏目壞界匯定7問端題逆界決定欄和捕結(jié)葛構(gòu)滴化咸分鞋析制前定傍戰(zhàn)皂略潮發(fā)刑展也方午向項霞目市定怠位市汪場初競扶爭開分浩析經(jīng)洗濟約技榜術(shù)貫指燭標貴分冷析項曲目替界筒定8淄宋博巾是趴全背國秩重堆要擺的最工故業(yè)原基奇地爽，售各害區(qū)赴縣下有敏各常自宣的參產(chǎn)都業(yè)縮慧支賺持，辨組柿群蝴式頑的歐城號市糠布喊局沂箏源屬縣以窩輕勢工宮業(yè)慕為撈主畜；高做青滲縣是租農(nóng)捧副條產(chǎn)虹品榜加竿工俊及守輕余紡她化貓工傭為界主監(jiān)；桓沫臺瓦縣是抵農(nóng)駕副療產(chǎn)競品吳加年工鬼基吩地銀，牽建塘筑負之悄鄉(xiāng)果；臨受淄精區(qū)是愉國豈家學重惕要漁的繡石華油介化罪工課基丑地臥，前歷犧史窗文焦化忍名爺城核；博毒山眉區(qū)是及機唉電秤、縱陶硬瓷行、腎琉省璃位及國新巧材蘿料閘工慎業(yè)蠅基角地商，油風擱景您名富勝救區(qū)仁；淄餐川定區(qū)是鴉以肢建勻材旨為魄主迎的庭原合材緒料皮工脆業(yè)沖基隱地觸，鐘商繳貿(mào)右中獸心周霧村愁區(qū)是吳絲番綢狹、牽輕鏡紡學工籮業(yè)抄基劇地虹，慈商資貿(mào)協(xié)名膀城張裝店是需全較市植政愈治連、胡經(jīng)粗濟瞞、剃文透化停中步心爪、各交內(nèi)通徐通甚訊遺樞賽紐蝴，串高感新林技樣術(shù)堅產(chǎn)今業(yè)都基際地雨；淄生博方是分重左要耗的查石故化裂、篇鋁茂業(yè)睛、域醫(yī)水藥析、世陶志瓷呈生束產(chǎn)球基狹地的；淄您博盡是贈山潑東鎮(zhèn)重戲要膜的連商值品背集掙散懼地滋和量商而貿(mào)舌中西心火，捷近遍年型來像，填金溜融紐奉、蹈保吳險創(chuàng)、媽房柏地竭產(chǎn)盲、先旅個游演、朽信窄息屈服擔務糠等嫁新呢興痛第液三暖產(chǎn)交業(yè)沸發(fā)剖展戒較云快鑼；淄痛博兔所弄轄插張求店兇、僻淄底川岸、喊博蓄山核、尋周朵村揭、汁臨深淄坊5滾個貪區(qū)狗呈窄組惠群密式飽分騰布戲，怒東壤西筐南續(xù)北粉4鬧個蟻城勿區(qū)垮距聞中述心娃城冠區(qū)詠張撤店誼約2右0蹤蝶公批里，各免區(qū)提之匹間沖由殺區(qū)伏際丙高是速陸路朗連錘接；9淄粗博劑市沃人被均些G隊D勿P抽超眠過初青燃島備、劉濟勤南氧等檢城死市勁，父房出地悟產(chǎn)嫌處社于劑高返速爹度硬發(fā)茫展粘階豬段淄喬博晶2秩0蟲0壟4嫁年碧1逼-凝3奶季泰度熊G真D民P仁同悟比決增現(xiàn)長緊1毀7達.買5裂%茅，淄激博艙市櫻房山地棄產(chǎn)皂處羊于夕高失速鞭發(fā)污展躍期風；淄若博閉2承0北0歡4造年報1屢-倦3研季鞠度倚固什定腹資幅產(chǎn)密投綿資貨已頸達借4尤9匯2底億縫元秘，免同恨比腿增航長位4罵5速.餃6商%尾；淄歌博羽市張人喇口班約拔為硬1恥4遭0初萬肉人蘆，頓張消店龍區(qū)么約展為搭7真0割萬銳人催；淄爆博數(shù)人堤均辛G個D課P比超悔過興了只青候島諸、膠濟免南辜等想城掉市笛，竹而鐘青公島逆、霉?jié)⒛鲜炱綁揪姆克鲀r虹接燦近祖3毒0大0癥0紐奉元時/賓㎡宅，待表攪明淄瓜博號房慨價血上褲漲層空繩間暖較火大偽；淄博全市歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展?jié)锨鄭u煙臺淄博濰坊GDP（億元）1367.81780.313161003.381030人均GDP（元）23632233962022224319121522連0臭0妨3即年祖山仁東欣省群主塔要挖城漢市御人善均對G助D挎P1恐0本案鳥瞰張望店給飯中店甲地婚塊喬現(xiàn)改狀淄博體育場淄博飯店舊建筑此研6狹層班就燃建介筑海物用對奔本赤項扶目捆的蝕高伸檔話次疾定軟位犁產(chǎn)帶生煮一壟定鄙負節(jié)面纖影庫響流！緊飼鄰雞城沈市披主仁干墊道靠，抽可頑達酬性亭極差好橋，丹同竟時色具列有咸較轉(zhuǎn)強驗的示昭壁示個性茫，知具菌備取打辜造史地毫標胖的豆先槍天密條默件較！中心路1捧1本意項頑目詞位鳳于啟淄唉博酬老總城兵中掠心劈燕地車帶荷，源中彈心哄路嘩中煌段感，遼南丈距憂淄縮慧博倒火夢車帖站腫1俱公義里蜻，錯北劫到差濟然青豪高胞速強1來5栗分塞鐘俘車掙程環(huán)。核爺心鑼商漲圈柳泉路中心路本尋案火泉車叫站柳扔泉紫路籌，廊淄商博嚼核色心贊主懶干南道中斷心腿路夾，悲淄積博趣老鮮城巴最針主索要哈的冒軸解心伸道陣路煮，魔有令“斯淄希博唐之猶根攀”倍之華說鬼！政亭府貍部加門催所婚在品地察（水市昆政耗府寧、伴區(qū)斥政康府策、盤統(tǒng)肝計石局禾等補）項矛目蹄地表塊鞠解副析倍-疾-均-亦-注淄掙博娛市舅老遠城海中橫心終地譽帶糾，販同傾時盜位籌于抄淄位博殘市煙核脊心義商伸圈云、跨政攏務文區(qū)素邊百緣金帝王府井銀座本案新天地國美淄博商廈利群1仙2地貸塊忙規(guī)介劃皮圖蜓及她其粉經(jīng)繪濟擊指細標用雨地邁性麻質(zhì)：思未艙定寫；占驕地臨面桌積劍：9書.截7定畝惜；建傍筑脫面李積遭：約絨為姻4窯萬丹平低方春米貴；容漸積垂率R懶：咳約烘為礙6漏；建硬筑泄密采度：滴未及定扒；中靠心慮路共威青該團漏路1恢3區(qū)汽域蜂屬修性擠和棍項規(guī)目碑屬痕性恩的瓣界凡定役，唉可音以可幫釣助秋我控們米明擴確證研貸究威方窯向然和售方川法屬性詮釋區(qū)位屬性淄博是老工業(yè)基地，城市以第二產(chǎn)業(yè)為主導山東省制造業(yè)的基地位處淄博市張店區(qū)張店是淄博的政治，經(jīng)濟，文化，交通通訊的樞紐，同時也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地張店老城區(qū)的核心區(qū)域黃金地段，具稀缺性項目屬性城市中心小型規(guī)模的開發(fā)項目高容積率項目占地約9.7畝，建面近4萬平米，容積率約為6具有較濃的商務氣質(zhì)可達性好、交通便捷緊鄰城市核心商圈、政務區(qū)緊鄰城市主干道中心路及共青團路城市中心區(qū)、配套完善地塊周邊景觀資源較少無公共綠地、廣場等鄰近淄博市體育場1巧4項仿目凡界響定真-育-燙-敲位忙于花三踩級革城鉗市俘成愉熟消核遵心迫區(qū)抱的狹小歐型站綜威合概房劣地補產(chǎn)級項科目全陣國向三棚級延城繞市成卸熟瀉核察心馳地類區(qū)小像型舍綜靠合溪房榴地勉產(chǎn)厲項卡目張婚店漏區(qū)篩界械定發(fā)呢展?jié)B相躍對沙成證熟取區(qū)衫域柜,繳淄示博編市貼核舒心夾位滲置淄簡博濾市己的罷政他治劃、徒經(jīng)期濟遣、躺文撫化許、渡交浩通近通信訊惕的藍軸弄心陷，材連縱接統(tǒng)淄且博服的紫其婆他袍幾泄個訓區(qū)碑縣霸。濤人括均蒸G里D賴P普淄粗博冷市愈各果區(qū)給縣闖第籍一犁；中硬心另路硬界冰定張痛店影老蒜城語區(qū)紀的悔軸梅心今路雹，國號秒稱股“宜淄勝博母之懸根雞”中杜心殲路熔南歌起豬淄君博硬市像火做車妥站率，衡北英連揀濟榆青萍高碌速害公匪路倉。定緊先臨箏城向市告核俱心機商撤業(yè)木圈文與企商高務還圈掛，鋤城秧市暴軸仍心匪路警之略一源；項猜目設界問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yè)火態(tài)配發(fā)亂展屠方精向餅研樣究成輸行千成麻市（摔同賀質(zhì)稈同炭類嘉）完喜全淹補灑缺（伯同謙系折不墨同虛類削）擴煩大西主波題（秘不介同鍵系興不濫同飾類漁）補缺者商業(yè)模式商業(yè)模式限制條件本項目擬和度分析成行成市需求持續(xù)增加，高經(jīng)營水平；借勢，吸引客戶、共享客戶、爭奪客戶；在成熟商圈周邊延展較易實現(xiàn)成行成市的業(yè)態(tài)均飽和，市場無持續(xù)增加的需求補缺者市場確實存在空白，有一定的風險性由于市場確實存在一定空白及飽和業(yè)態(tài)，因此本項目條件，適合該模式4夫4商帥業(yè)譜業(yè)尾態(tài)嫌發(fā)浮展單方以向丑綜乏合蔽判跡定業(yè)種業(yè)態(tài)細分與項目擬和度分析購物商業(yè)類購物類購物中心（shoppingmall）項目規(guī)模不支撐X時裝百貨（兒童）與企業(yè)兒童書城相匹配休閑娛樂休閑類酒吧業(yè)與兒童主題商業(yè)不匹配X餐飲業(yè)與酒店、寫字樓、兒童主題商業(yè)相匹配俱樂部需在一線城市內(nèi)，有大量高端需求支撐X健康中心與酒店、寫字樓，但不與兒童商業(yè)相匹配，不符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略X美食娛樂城與酒店、寫字樓、兒童商業(yè)相匹配專業(yè)類圖書類書城符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略裝修材料類百安居、樂安居招商難度大，租金低X家具裝飾類好百年招商難度大，面積需求大X汽車類展場符合企業(yè)資源條件，且不影響兒童主題商業(yè)市場需求量增加速度較快，2004年張店全年汽車零售總額比2003年增長了1.1倍4磨5商驚業(yè)綱業(yè)待態(tài)憶發(fā)股展賠方侄向那綜恨合第判渣定商曬業(yè)毀業(yè)繩態(tài)翻發(fā)攪展來方濁向杯綜芬合烤判鼻定駕：—味—德以車兒織童秋主擱題勁商欺業(yè)船為予主序，餐擊飲堡與皮汽拒車割展避場煌所鑒相掉輔結(jié)覽論4板6不紙確堡定處物宗業(yè)失類虧型歐研圈究項桿目加物珠業(yè)懼類陽型固騙有訂物鑼業(yè)掀類把型不賄確悶定謊物傘業(yè)號類啦型商或業(yè)酒翻店公騰寓？？辦讀公鑫郵盛毯持絞有冰物阿業(yè)將駐返革還谷的政物盛業(yè)√4親7商業(yè)項猾目慘固膛有場物偽業(yè)盒類釋型季和衣其跪他摔可剖能聞出萍現(xiàn)紅的標物舊業(yè)坦類懂型練是逐相落互認限衣制妙的目，保同鬼時爪也炊是娘相蒙互晚支紀持椒的酒店辦公公寓公寓在面積、服務功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。商業(yè)的檔次要求不能影響辦公、酒店的大堂和昭示性利請益廢最說大損化形轉(zhuǎn)成旋完戒善胡配捆套康、臭信峽息哭平鉆臺個才體填差鏈異壘所鑰在匆、溜活估力義的薯核雜心相互限制相互支持關(guān)系為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶大堂可以與酒店共享現(xiàn)金流來源為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶補充其它功能共享辦公辦來的客戶?，F(xiàn)金流來源標志性定義檔次可謂辦公和公寓提供酒店服務和配套設施4弦8項臺目貿(mào)可沫能訴實恰現(xiàn)絨的躁3轉(zhuǎn)種蘇物算業(yè)邊類擠型天組百合藍發(fā)嫌展那方康向三辨種倍物籠業(yè)紛類泡型粗組無合杜發(fā)剛展公方滑向臉：方丙向戰(zhàn)一巾：門必譯有財物飛業(yè)盜（肌商爆業(yè)獨）晶+編酒矮店方燒向申三恭：善必移有膛物拴業(yè)威（垃商密業(yè)意）聯(lián)+翠公撲寓方黎向歡二黑：糧必盟有政物柄業(yè)歸（久商新業(yè)任）熄+讀寫柏字言樓4想9項滿目乒可描能轟實承現(xiàn)嬸的丘3介種膊物富業(yè)暮類鑼型槽組缺合述發(fā)拼展墳方浩向三待種龜物尖業(yè)撐類斷型肺組婦合層發(fā)城展覆方憶向看：方幼向啦一您：番必釀有鼠物異業(yè)林（耍商鄙業(yè)鎮(zhèn)）資+本酒燃店方縫向抱三汽：枝必袍有框物話業(yè)呈（軟商黑業(yè)塘）吉+辛公浙寓方教向價二悔：伐必不有容物竄業(yè)送（菌商歌業(yè)禿）蠟+痕寫題字弄樓5選0項而目逢物攤業(yè)越類桶型籃組染合渡：必解有詠業(yè)犁態(tài)何（就商眠業(yè)餐）駱+掠酒太店在外保骨證閣利刮益執(zhí)最滲大之化族的屬前步提卵下吐：獨商碌業(yè)往的給面言積劇要尸達紫到貌本挎項卻目軌商窄業(yè)是面深積政的注上把限用豎6祖0竄0邪0徹平民方由米議來盜抵劫地紀價地鉤下摘一畝層顫+劑地微上妥四睜層融面災積刑大司約霜：挽3晨8鏈0市0棟X館4而=刷1絕5青0脈0逃0女平丑方杠米面氣積貸：輔6欄0憶0桶0寨平澡方獄米發(fā)冬展冶組得合菜思單路剩抵余位面脹積億用膚來尼做附酒塞店總直面口積宣約青為榨：浮4壓0抗0秋0挪0鄭-磁1捷5稍0沃0阻0以-蔬6畜0賞0迫0=禽1漲9肥0啄0慘0主平智方喝米5御1項疤目特物楊業(yè)尖類虜型猜組委合酸一丑：必下有愛業(yè)魄態(tài)奔（妥商碧業(yè)講）加+范酒聞店關(guān)預鍵茅驅(qū)董動貼因裝素泰（劣K墨P李I(lǐng)杠）餅分刷析K嶄P蔑I他分副析內(nèi)因外因長期收益，實現(xiàn)快速回籠資金難度較大目答前死整桑個啄房滴地摸產(chǎn)繭市西場雜發(fā)掩展班迅植速耀，模機窩會再較沸多巴，褲酒滾店郊的音運武營承將盒會痰使急企紹業(yè)柳的雷資濾金尸的稀流丟動熊性國降融低企短業(yè)放將愧要救進冰入消一枯個漠自目身隔陌煙生洞的償新肺行椒業(yè)首，喜將緒對堅酒藥店嘴的熊后涉期雪運員營亞管色理投，劃人倡員碼的規(guī)配渠備明都多會烤形侵成頂一修定燭的披困酒難四納星滔級凱酒雹店揮的雜平儀均微造貫價牲要繁明兆顯軋高揮于雞辦孟公觸、歉公則寓修等蚊其等他白物頸業(yè)優(yōu)類帖型箱，厘同軋時關(guān)需知要嬸后誰期膊的濱定醫(yī)期宰維荷護現(xiàn)金流的限制風險變大成本的提高目騰前警淄銳博遺酒自店槍需今求市旺注盛機會成本的提高潛在市場的存在不建議使用5很2項拔目漿可川能茶實稼現(xiàn)騰的枯3介種達物益業(yè)雪類揮型服組姿合丹發(fā)姻展蠻方鋸向三駕種飾物慚業(yè)喉類息型檢組爭合臺發(fā)議展眨方下向?qū)＃悍剿合驂σ缓冢郝┍爻接袕娢锾銟I(yè)疏（俊商議業(yè)念）覽+替酒直店方富向仰三給：防必史有長物拋業(yè)鏡（許商戲業(yè)秩）俘+辜公鋒寓方酸向蠅二朵：且必喪有斜物愚業(yè)遼（糊商說業(yè)眼）桐+梯寫來字廚樓5辭3項嘉目推物騙業(yè)昨類貍型此組啄合餡二益：必粱有挖業(yè)被態(tài)尊（閥商恨業(yè)品）喬+抹辦棕公關(guān)董鍵露驅(qū)疲動邊因限素但（衫K少P驅(qū)I播）車分僻析K捕P疼I飾分哥析外朵因內(nèi)大因產(chǎn)龍業(yè)括分吩析市箭場擋競浩爭項盆目叢