(完整版)商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)定位

1、商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)定位、商品布局和功能分區(qū)一、業(yè)態(tài)定位的原則1-1、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市;核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補(bǔ);讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。1-2、一站式全體驗消費(fèi)空間，商品多層次、購物無拘束六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼

2、影院、餐飲娛樂等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營。全面滿足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨，從運(yùn)動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場演藝休閑吧強(qiáng)調(diào)一站式購物理念。1-3、合理配比各主力業(yè)態(tài)MALL的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購物需求和多形式體驗消費(fèi)，實現(xiàn)從購物到娛樂到餐飲的消費(fèi)過程，不同的業(yè)態(tài)搭配。從大類上我們業(yè)態(tài)定位主要分為以下三類零售設(shè)施滿足購物需求;文化娛樂設(shè)施滿足娛樂和休閑需求;餐飲設(shè)施滿足就餐需求。2、戰(zhàn)略定位【城市商業(yè)戰(zhàn)略定位：地區(qū)購物中心(regionalmall

3、)新經(jīng)濟(jì)圈誕生新的商業(yè)中心，按照國際大都市的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市發(fā)展到一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛(wèi)星城(新區(qū))，將誕生一批以滿足區(qū)域消費(fèi)需求和消費(fèi)升級的regionalmall(地區(qū)購物中心)，也就是地區(qū)購物中心或區(qū)域商圈。從上海浦東新區(qū)的發(fā)展，我們可以看出regionalmall的發(fā)展趨勢，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中收益，從而促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和業(yè)態(tài)升級。烏魯木齊鐵路局商圈的發(fā)展，可以清晰的看出以上發(fā)展趨勢，隨著新市區(qū)的發(fā)展，鐵路局商圈從傳統(tǒng)的集貿(mào)市場業(yè)態(tài)發(fā)展為超市業(yè)態(tài)，最終形成現(xiàn)在的綜合百貨和大型超市結(jié)合的主力業(yè)態(tài)，城市商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)清晰可見。浦東新區(qū)和鐵路局商圈的過去，和今天米東新區(qū)

4、的概念不謀而合;浦東新區(qū)和鐵路局商圈的的發(fā)展，清晰勾勒出新經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò);浦東新區(qū)和鐵路局商圈的今天，印證了米東新區(qū)未來的發(fā)展，一個新的地區(qū)購物中心(regionalmall)正在誕生，米東人今后不在有消費(fèi)的煩惱，多業(yè)態(tài)、多層次消費(fèi)組合的百富購物中心，將滿足區(qū)域人民消費(fèi)的多元需求！二、商品布局和功能分區(qū)依據(jù)MALL的定位主題，我們進(jìn)行相應(yīng)的商品布局和功能分區(qū)，商品布局遵循不同業(yè)態(tài)的配比原則：以零售設(shè)施為主，其面積規(guī)劃占整個賣場面積的70%左右;以文化娛樂設(shè)施為配比業(yè)態(tài)，占整個賣場面積的20%左右;以配套商業(yè)為附屬業(yè)態(tài)，占整個賣場面積的10%左右。具體分布如下：1、零售設(shè)施核心主力店：百貨

5、、綜合超市等;輔助主力店：電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店;配套輔助店：不同地區(qū)特色商品店;2、文化娛樂設(shè)施核心主力店：動感影院、休閑廣場等;輔助主力店：兒童樂園等;配套輔助店：藝術(shù)攝影、DIY（自助類項目）等；3、配套設(shè)施核心主力店：空中餐飲廣場、咖啡西餐等;輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等;配套服務(wù)設(shè)施：寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場等。功能細(xì)分定位：黃興南路步行商業(yè)街的功能分區(qū)，一定要考慮如下三大因素的支持：1、設(shè)計休閑購物和目的購物人流購物人流的設(shè)計，是直接決定步行商業(yè)街經(jīng)營成功與否的主要因素之一，從功能分區(qū)的角度來考慮，商業(yè)街購物人流的設(shè)計應(yīng)充分考慮休閑購物和目的購物

6、人流，具體作如下規(guī)劃：（1）設(shè)計步行商業(yè)街的“中心廣場”概念，將人流從南門口和司門口二端往中心區(qū)域引導(dǎo)，使“中心廣場”成為步行商業(yè)街的“街眼”和必游之地。（2）設(shè)計明確的功能區(qū)域和板塊，引導(dǎo)目的性購物人流。（3）設(shè)計功能與功能區(qū)域之間的相互作用關(guān)系，以此帶彼，以彼促此。（4）橫向和縱向設(shè)計不同的亮點和購物興奮點，設(shè)計人性化的輔助功能設(shè)施，引導(dǎo)觀光休閑人流留連忘返。（5）設(shè)計日常消費(fèi)人流，增強(qiáng)步行商業(yè)街人氣，以日常消費(fèi)促進(jìn)、帶動其它非日常的購物。（6）設(shè)計休閑、觀光、娛樂、美食功能，以休閑、觀光、娛樂、美食功能帶動購物。（7）設(shè)計城市形象及政府形象功能區(qū)域，親切市民，聚集媒體，增強(qiáng)步行商業(yè)街的美

7、譽(yù)度，自覺傳播，口碑傳播，以此達(dá)到和形成長沙各階層消費(fèi)者購物、休閑、飲食、娛樂、出行的思維定式。（8）設(shè)計長沙傳統(tǒng)老字號品牌功能區(qū)域，標(biāo)榜步行街的深厚商業(yè)文化歷史，形成步行商業(yè)街不可人為和比擬的地域文化商業(yè)特色，引導(dǎo)觀光旅游的必然人流。（9）設(shè)計“商旅湘軍”廣場，集中宣傳和展示湖南科技、文化、旅游、制造、輕紡等各個領(lǐng)域的名優(yōu)產(chǎn)品，引導(dǎo)湖南企業(yè)界對步行商業(yè)街的關(guān)注和參與。（10）設(shè)計廣場文化、廣場活動和廣場商業(yè)功能區(qū)域，增強(qiáng)步行街的全民參與感，形成步行商業(yè)街的獨(dú)特商業(yè)文化風(fēng)景線，重復(fù)而有層次地引導(dǎo)人流。（11）設(shè)計步行商業(yè)街的建筑標(biāo)志與功能標(biāo)志，定期、定時、定點引導(dǎo)觀光、休閑、購物人流，以制造興

8、奮點，從而達(dá)到集中引導(dǎo)購物的目的。2、提高步行商業(yè)街的整體銷售率和投資價值黃興南路步行商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”，她是以一個整體的形象而出現(xiàn)的，她既要有整體的概念形象，又要有各種細(xì)分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細(xì)分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細(xì)致地考慮，各種功能的經(jīng)營贏利與經(jīng)營成本，只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營與成本之間的矛盾，才能有效地做好銷售，提高整體的銷售率，有效快速地回籠資金，盡早實現(xiàn)步行商業(yè)街的正常運(yùn)營。3、后續(xù)的經(jīng)營和管理黃興南路步行商業(yè)街在功能分區(qū)的同時，必須考慮到步行商業(yè)街的經(jīng)營和管理，尤其象餐飲、美食等功能區(qū)域，更應(yīng)是如此。黃興路步行商業(yè)街功能分區(qū)總原則是：（

9、1）實行橫向、縱向交叉式的功能分區(qū)，揉合較少比例的自由形態(tài)；（2）以步行商業(yè)街中段“中心功能”區(qū)域向南門口和司門口輻射；（3）完全考慮主題商業(yè)整體經(jīng)營管理模式的功能分區(qū)；（4）各功能區(qū)的大小比例以自由商業(yè)業(yè)態(tài)比例進(jìn)行規(guī)劃。（5）休閑、美食、娛樂等輔助功能區(qū)域，既有大區(qū)域的劃分，又適時根據(jù)人流的不同生理和精神需求進(jìn)行點狀分布。黃興路步行商業(yè)彳圭T具體功能分區(qū)規(guī)劃：（見圖一）黃興南路步行商業(yè)街總長度838米，我們將建筑單體的自然塊狀自南至北分為九個區(qū)，具體的功能分區(qū)以六七區(qū)為整個步行商業(yè)街的中心，配合步行街的中心廣場規(guī)劃，六、七區(qū)將成為各種商業(yè)展示；廣場文化活動；大型促銷活動；標(biāo)志性功能；以及相關(guān)

10、商業(yè)、城市形象、文化、大型公關(guān)活動、新聞發(fā)布會等等的集中功能區(qū)域、亮點和高潮區(qū)域，加上中心區(qū)域的標(biāo)志性建筑、頂極品牌廣場、創(chuàng)富會的定位，中心區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€步行商業(yè)街的“街眼”，是所有人流的必經(jīng)之處。步行商業(yè)街自南至北的功能分區(qū)定位為：一A區(qū)：長度為120米，靠西，單層面積約7000平方米一至三層：大型超市百貨四層：停車場頂層：兒童游樂園一B區(qū)：體育休閑及時尚天地1層：時尚潮流天地2層：服裝、鞋帽、飾品3層：器具4、停車場頂層：停車場二區(qū)：男人廣場1層：服飾、化妝品、保健2層：品牌服裝、鞋帽3層：服裝、鞋帽4、飲食、湘風(fēng)、文化之老字號廣場頂層：觀光、休閑三區(qū)：化妝品1層：香水、護(hù)膚、美容品2層：

11、美容美發(fā)用品、保健3層：器材（日用、專業(yè)）4層：飲食、湘風(fēng)、文化之老字號廣場頂層：休閑、觀光四區(qū)：女人廣場1層：首飾、服飾、化妝品、保健2層：品版服裝、鞋帽、皮具3層：服裝、鞋帽4層：飲食、湘風(fēng)、文化之老字號廣場、美容美發(fā)、纖體頂層：觀光、休閑五區(qū)：兒童廣場1層：服飾、服裝、兒童食品（肯德基、麥當(dāng)勞）2層：服裝、鞋帽（肯德基、麥當(dāng)勞）3層：玩具、體育用品、智力開發(fā)4層：飲食、湘風(fēng)、文化之老字號廣場頂層：觀光、休閑六區(qū)：國際名店廊國際名店廊：1層：頂級男性服裝、飾品專賣2層：頂級女性服裝、飾品專賣3層：頂級皮具、鞋帽、飾品專賣4層：創(chuàng)富會俱樂部，經(jīng)營項目主要以名酒咖啡吧、茶藝吧為主。頂層：觀光、休閑中庭：展示及標(biāo)志功能區(qū)七區(qū)：金銀珠寶、名表中心1層：飾品、名表2層：鉆石飾品、金銀飾品3層：金銀飾品4層：湘風(fēng)美食頂層：觀光休閑八區(qū)、時尚飾品廣場1層：飾品（皮具、玉金、精品）2層：鞋帽3層：箱包、皮具4層：湘風(fēng)美食九區(qū)：時尚家居廣場1層：小家電、小電子、通訊產(chǎn)品等2層：日用家居用品、裝飾品、精品家私3層：大家電4層：飲食、湘風(fēng)、文化之老字號廣場頂層：觀光、休閑另特別提示：1、黃興南路步行商業(yè)街在以上大功能分區(qū)的同時，1至3層，各層橫向50米左右，均設(shè)置有飲食和休閑區(qū)，各飲食、休閑區(qū)域均分別設(shè)置有休閑臺椅，飲料投幣自動售賣機(jī)，公用IC卡電話，垃圾桶等。2、各層橫向80至100米左右，均設(shè)