開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理規(guī)章制度匯編

1、開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營治理制度為適應(yīng)公司進(jìn)展需要，愛護(hù)公司股東和債全權(quán)人的合法權(quán)益，維護(hù)公司正常的工作、經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)公司不斷進(jìn)展壯大，全面推動公司以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心的各項(xiàng)工作，保證公司各項(xiàng)工作任務(wù)的順利完成，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的最大投資收益，依照公司章程結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定本治理制度。第一部分 公司總概一、公司組織結(jié)構(gòu)及部門職責(zé)股東大會董事會董事長監(jiān)事項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人營銷部工程部財務(wù)部綜合部土建工程師水電工程師造價工程師招標(biāo)專員采購專員行政專員人事專員前期專員成本部財務(wù)會計財務(wù)出納銷售專員招商專員財務(wù)總監(jiān)總工程師（一）股東大會1、決定公司經(jīng)營方針和投資打算； 2、選舉和更換董事，決定有關(guān)董事的酬勞事項(xiàng)；

2、 3、選舉和更換由股東代表出任的 HYPERLINK /search?word=%E7%9B%91%E4%BA%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 監(jiān)事，決定有關(guān) HYPERLINK /search?word=%E7%9B%91%E4%BA%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 監(jiān)事的酬勞事項(xiàng)；4、審議批準(zhǔn)董事會的報告； 5、審議批準(zhǔn) HYPERLINK /search?word=%E7%9B%91%E4%BA%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 監(jiān)事的報告； 6、審議批準(zhǔn)公司的年度

3、 HYPERLINK /search?word=%E8%B4%A2%E5%8A%A1%E9%A2%84%E7%AE%97&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 財務(wù)預(yù)算方案、 HYPERLINK /search?word=%E5%86%B3%E7%AE%97&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 決算方案； 7、審議批準(zhǔn)公司的 HYPERLINK /search?word=%E5%88%A9%E6%B6%A6%E5%88%86%E9%85%8D&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 利潤分配方案和 HYP

4、ERLINK /search?word=%E5%BC%A5%E8%A1%A5%E4%BA%8F%E6%8D%9F&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 彌補(bǔ)虧損方案； 8、對公司增加或者減少注冊資本作出決議； 9、對發(fā)行 HYPERLINK /search?word=%E5%85%AC%E5%8F%B8%E5%80%BA%E5%88%B8&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 公司債券作出決議； 10、對公司合并、分立、解散和清算等事項(xiàng)作出決議； 11、修改 HYPERLINK /search?word=%E5%85%AC%E5%8F

5、%B8%E7%AB%A0%E7%A8%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 公司章程； 12、對公司聘用、解聘 HYPERLINK /search?word=%E4%BC%9A%E8%AE%A1%E5%B8%88%E4%BA%8B%E5%8A%A1%E6%89%80&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 會計師事務(wù)所作出決議； 13、審議法律、法規(guī)和 HYPERLINK /search?word=%E5%85%AC%E5%8F%B8%E7%AB%A0%E7%A8%8B&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _bl

6、ank 公司章程規(guī)定應(yīng)當(dāng)由 HYPERLINK /search?word=%E8%82%A1%E4%B8%9C%E5%A4%A7%E4%BC%9A&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 股東大會決定的其他事項(xiàng)。（二）董事會1、負(fù)責(zé)召集股東會，并向股東會報告工作；2、執(zhí)行股東會的決議；3、決定公司的經(jīng)營打算和投資方案；4、制訂公司的年度財務(wù)預(yù)、決算方案；5、制訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；6、制訂公司增加或者減少注冊資本的方案；7、擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；8、決定公司內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；9、聘任或者解聘公司經(jīng)理，依照經(jīng)理的提名，聘任或者解

7、聘公司副經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其酬勞事項(xiàng)；10、制定公司的差不多治理制度。（三）營銷部1、負(fù)責(zé)公司開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的策劃治理工作：（1）收集整理房地產(chǎn)有關(guān)的信息資料并向經(jīng)營層提交報告；（2）負(fù)責(zé)公司投資項(xiàng)目的可行性分析、論證工作，組織擬定投資可行性研究報告或項(xiàng)目建議書。跟蹤公司以投資領(lǐng)域的行業(yè)狀況，并組織進(jìn)行市場調(diào)查、分析，向經(jīng)營層提交調(diào)查分析報告；（3）參與開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃研究、設(shè)計方案討論。負(fù)責(zé)組織公司開發(fā)項(xiàng)目的市場調(diào)查、營銷策劃工作，制定營銷工作總體打算及時期性促銷活動打算并組織實(shí)施，負(fù)責(zé)各時期營銷工作分析，及時向經(jīng)營層提出營銷策略調(diào)整建議；（4）負(fù)責(zé)公司各類廣告設(shè)計、制作、公布的組織協(xié)調(diào)工作

8、，依據(jù)廣告代理合同的約定，對受托方進(jìn)行監(jiān)督，并審核代理費(fèi)用的支付；2、負(fù)責(zé)公司開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的銷售治理工作，對銷售代理機(jī)構(gòu)實(shí)施合同跟蹤治理：（1）負(fù)責(zé)接待擬承租、訂購公司房產(chǎn)的意向客戶，掌握客戶心理，將客戶的合理要求，及時向公司有關(guān)部門或人員反映，并將公司相應(yīng)意見反饋客戶，努力促成交易。（2）在公司授權(quán)范圍內(nèi)與客戶簽訂房產(chǎn)租賃、銷售合同書及補(bǔ)充條款，并按規(guī)定向有關(guān)治理部門辦理合同鑒證（公正）、登記備案、抵押貸款購房手續(xù)；（3）負(fù)責(zé)房產(chǎn)租售合同的履約監(jiān)控工作，及時催收應(yīng)收款項(xiàng)；（4）嚴(yán)格保密公司房產(chǎn)租售狀況和客戶資料，未經(jīng)經(jīng)營層批準(zhǔn)不得對外透露任何情況；（5）對公司托付其他企業(yè)代理的房產(chǎn)租售業(yè)務(wù)，

9、依據(jù)代理合同的約定，對受托方進(jìn)行監(jiān)督，并審核代理費(fèi)用的支付。3、負(fù)責(zé)公司開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的售后服務(wù)治理工作：（1）受理對公司建設(shè)、經(jīng)營項(xiàng)目的各類投訴，并負(fù)責(zé)牽頭處理；（2）負(fù)責(zé)公司租、售房產(chǎn)及附屬物的治理（含水電費(fèi)、產(chǎn)權(quán)申辦費(fèi)的收繳）工作；（3）負(fù)責(zé)公司建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)證、免除商品房預(yù)售款監(jiān)管、商品房預(yù)售許可證、各類房屋的產(chǎn)權(quán)證書的辦理；（4）負(fù)責(zé)向施工單位接收竣工后的項(xiàng)目中除非營業(yè)性公建配套服務(wù)設(shè)施及室外市政配套設(shè)施以外的項(xiàng)目，并按有關(guān)合同約定，向所有權(quán)人或治理部門辦理移交手續(xù)，承擔(dān)售后保修工作，負(fù)責(zé)辦理啟用各項(xiàng)設(shè)備配套設(shè)施的申請手續(xù)；（5）參與工程施工、安裝時期的驗(yàn)收工作；（6）工程竣工結(jié)算

10、后，負(fù)責(zé)對施工單位留存于我公司的保修款進(jìn)行治理；（7）在項(xiàng)目竣工交付使用后，負(fù)責(zé)牽頭成立業(yè)主委員會；（8）對公司托付其他企業(yè)代理的小區(qū)物業(yè)治理業(yè)務(wù)，依據(jù)代理合同的約定，對受托方進(jìn)行監(jiān)督，并審核代理費(fèi)用的支付。4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，布局和招商治理工作，對招商代理機(jī)構(gòu)實(shí)施合同跟蹤治理。（四）成本部1、負(fù)責(zé)公司建設(shè)項(xiàng)目工程造價治理和成本核算工作，包括：（1）工程建設(shè)成本的測算與操縱；（2）負(fù)責(zé)公司建設(shè)項(xiàng)目各階級的招標(biāo)組織、協(xié)調(diào)工作；（3）負(fù)責(zé)起草、發(fā)放、保管與工程建設(shè)有關(guān)的各項(xiàng)合同、協(xié)議，并負(fù)責(zé)這些合同、協(xié)議的履約監(jiān)管，審定這些合同履行過程中合同總價款的調(diào)整；（4）負(fù)責(zé)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用的審

11、查、各時期應(yīng)付款項(xiàng)的審核及工作完成后的決算辦理工作；2、負(fù)責(zé)公司建設(shè)項(xiàng)目材料和設(shè)備采購工作，包括：（1）負(fù)責(zé)掌握建材市場信息，為工程提供各種建材的最新價格、質(zhì)量指標(biāo)及供貨能力。（2）會同工程部、監(jiān)理公司對各施工單位的施工組織設(shè)計進(jìn)行審核。（3）負(fù)責(zé)擬定材料、設(shè)備的供貨合同。（4）負(fù)責(zé)制定甲供材料的采供打算，并依照主體工程的施工打算及及實(shí)際進(jìn)度，提早做好各材料供應(yīng)。（5）負(fù)責(zé)確定甲控材料的品牌、技術(shù)指標(biāo)及供貨商，提早向施工單位下達(dá)甲控材料采購?fù)ㄖ獑?。?）負(fù)責(zé)與工程部共同配合監(jiān)理公司對進(jìn)場的所有材料按國家規(guī)程、規(guī)范及合同要求進(jìn)行驗(yàn)收。（7）負(fù)責(zé)各種甲供材料入庫、出庫及回收登記工作；配合監(jiān)理公司檢

12、查、監(jiān)督現(xiàn)場各種甲供材料和甲控材料的使用情況。（8）會同工程部共同參與由監(jiān)理公司組織的工程施工中涉及費(fèi)用變更的各種簽證和重大隱蔽工程的現(xiàn)場確認(rèn)。（9）負(fù)責(zé)甲供材料的合同治理和付款審核工作。（10）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好配合其他部門的工作。（五）工程部1、負(fù)責(zé)公司的技術(shù)治理工作（1）負(fù)責(zé)組織貫徹技術(shù)方面的政策、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善技術(shù)治理體系、制定技術(shù)治理的工作、規(guī)章制度，并監(jiān)督實(shí)施。（2）負(fù)責(zé)審查開發(fā)項(xiàng)目的重大技術(shù)方案。（3）制定或組織審定新技術(shù)、新工藝、新材料應(yīng)用方案。（4）負(fù)責(zé)施工圖紙會審、圖紙交底、竣工圖的審定工作。（5）負(fù)責(zé)圖紙變更的審定工作。（6）負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收工

13、作，辦理工程移交手續(xù)。（7）負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料和其他工作資料的整理、歸檔工作。2、負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量治理工作（1）認(rèn)真貫徹執(zhí)行上級治理部門關(guān)于工程質(zhì)量治理的規(guī)章制度，建立健全質(zhì)量治理體系，健全工程質(zhì)量治理的規(guī)章制度體系。（2）負(fù)責(zé)審核施工單位的施工組織設(shè)計或質(zhì)量打算；負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目部上報的項(xiàng)目質(zhì)量打算。（3）負(fù)責(zé)組織對大型設(shè)備、大宗材料供貨商資質(zhì)、資格、技術(shù)條件的評審。（4）負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位的評審，審查監(jiān)理規(guī)劃，抽查實(shí)施情況。（5）負(fù)責(zé)對在施工程項(xiàng)目的質(zhì)量巡查和抽查工作。（6）參加工程協(xié)調(diào)會議，協(xié)助項(xiàng)目解決需協(xié)調(diào)解決的問題。（7）參加基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、竣工驗(yàn)收工作。（8）組織消防、人防驗(yàn)收工作。（9）

14、負(fù)責(zé)組織召開工程質(zhì)量會議，分析研究質(zhì)量治理中存在的問題，提出改進(jìn)措施。（10）負(fù)責(zé)重大質(zhì)量事故的調(diào)查、鑒定處理工作。3、負(fù)責(zé)核實(shí)工程進(jìn)度工程量并簽署意見和工程竣工結(jié)算中工程量的核實(shí)工作。4、負(fù)責(zé)建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量評定工作。5、負(fù)責(zé)對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全生產(chǎn)和消防的監(jiān)督檢查工作。6、負(fù)責(zé)與工程施工及工程質(zhì)量治理部門的聯(lián)絡(luò)工作。7、負(fù)責(zé)編制上報和下達(dá)總體、年、季、月度工程資金打算，并檢查打算執(zhí)行情況。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。（六）財務(wù)部1、制定公司財務(wù)治理制度，審核各項(xiàng)費(fèi)用支出，并依照公司的法展需要對財務(wù)治理制度進(jìn)行合理修訂；2、組織年度預(yù)算編制，對執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和監(jiān)

15、控，及時向經(jīng)營層反饋執(zhí)行信息；3、嚴(yán)格按會計準(zhǔn)則，對公司各項(xiàng)收支、費(fèi)用成本進(jìn)行賬務(wù)處理，做到帳表相符、賬帳相符、帳實(shí)相符；4、按時完成公司財務(wù)報告編制，及時全面反映公司經(jīng)營成果及財務(wù)狀況，向債權(quán)人、股東、政府治理部門報送會計報表和財務(wù)報告，向公司決策層、經(jīng)營層提交財務(wù)運(yùn)行等治理會計報告，為公司經(jīng)營決策提供財會資料分析；負(fù)責(zé)稅務(wù)事項(xiàng)的處理，依照年度財務(wù)決算結(jié)果，提出利潤分配預(yù)案；5、負(fù)責(zé)公司對外投資項(xiàng)目可行性研究時期的財務(wù)分析工作；依據(jù)公司對外投資項(xiàng)目的合營合同、章程的規(guī)定，代表公司監(jiān)控這些投資項(xiàng)目的財務(wù)狀況、資金使用狀況和財務(wù)制度執(zhí)行的情況，審查其財務(wù)報表；6、配合審計、評估部門，落實(shí)審計、評

16、估工作；7、負(fù)責(zé)資金籌備集與調(diào)度；8、嚴(yán)格按國家規(guī)定的有關(guān)銀行及現(xiàn)金結(jié)算制度辦理款項(xiàng)的收付，操縱庫存現(xiàn)金額。妥善保管庫存現(xiàn)金、各種有價證劵和財務(wù)印章、空白憑票和收據(jù)。9、嚴(yán)格保密公司經(jīng)營及財務(wù)狀況和資料，未經(jīng)經(jīng)營層批準(zhǔn)不得外透露任何情況；10、負(fù)責(zé)財務(wù)會計檔案（包括電腦數(shù)據(jù)資料）的保管工作。（七）綜合部1、負(fù)責(zé)公司行政后勤事務(wù)的治理、協(xié)調(diào)與監(jiān)督，包括：（1）自用固定資產(chǎn)的治理與維護(hù)，辦公環(huán)境和設(shè)施的維護(hù)、改善與保潔，辦公用品及設(shè)備的采購、治理與發(fā)放，車輛的調(diào)派；（2）辦公會議及一般性會議的組織、記錄與資料保存，與政府部門及有關(guān)單位各種來往文件的收發(fā)、傳閱及行政檔案的收集、歸檔；（3）公司各類印

17、鑒（除其他部門及財務(wù)專用印鑒外）的保管與依照規(guī)定程序使用；（4）負(fù)責(zé)公司人事治理工作，做好職員各項(xiàng)后勤治理工作；（5）負(fù)責(zé)公司股東會、董事會、監(jiān)事會議記錄及議案、紀(jì)要、決議的起草及會議記錄保管；（6）職員因公務(wù)需要出境（國）學(xué)習(xí)、考察手續(xù)的辦理；（7）負(fù)責(zé)公司對外接待工作及食宿的安排；（8）打算生育、安全保衛(wèi)工作及職職員作紀(jì)律的檢查、監(jiān)督；（9）職員各種文體活動的組織，作息時刻、節(jié)假日及值班安排；2、負(fù)責(zé)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的各級政府部門公關(guān)關(guān)系維護(hù)工作，在公司其它部門配合下牽頭完成公司前期“五證”，建設(shè)期間和后期的各項(xiàng)政府審批工作。二、公司的治理機(jī)制（一）治理原則本公司按照分級治理的原則實(shí)施治理

18、，并實(shí)行層級考核制。即公司董事會對合作三方股東負(fù)責(zé)，董事長對董事會負(fù)責(zé)，項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人對董事長負(fù)責(zé)，各部門負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，副職對正職負(fù)責(zé)，工作人員對部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，全體職員對公司負(fù)責(zé)。（二）人員構(gòu)成及職責(zé)依照公司的組織結(jié)構(gòu)，治理執(zhí)行層以及其他相關(guān)人員的構(gòu)成及職責(zé)草擬如下所示，具體人員調(diào)派由公司董事會按照項(xiàng)目的實(shí)際實(shí)施情況和部門的要求確定。1、董事長（1）代表公司依法行使法定代表人權(quán)力，承擔(dān)民事義務(wù)。（2）決定公司經(jīng)營打算，投資方案，財務(wù)預(yù)、決算方案，利潤分配和彌補(bǔ)虧損方案。（3）負(fù)責(zé)主持召開股東大會，向股東大會作年度工作報告。（4）負(fù)責(zé)執(zhí)行股東會決議，主持召開公司董事會，實(shí)施董事會決議

19、。（5）負(fù)責(zé)聘任或解聘公司項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、財務(wù)總監(jiān)、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人。（6）決定公司職員的酬勞事項(xiàng)。2、項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人要緊協(xié)助董事長做好本項(xiàng)目的日常經(jīng)營治理工作，在董事長外出時行使臨時代理權(quán)。（1）出席董事會會議，協(xié)助董事長制訂公司的進(jìn)展規(guī)劃、經(jīng)營方針、年度打算及處理日常經(jīng)營工作中的重大事項(xiàng)；（2）協(xié)助董事長做好公司股東會和董事會、重要業(yè)務(wù)經(jīng)營會議的組織和召集；（3）協(xié)助董事長檢查對股東會或董事會決議的實(shí)施情況，有權(quán)對各部門經(jīng)理的工作提出意見和建議；（4）在董事長外出時，受其托付，有權(quán)召集臨時、緊急的重大會議；有權(quán)代表公司處理緊急公文及簽署重要的經(jīng)濟(jì)合同；對公司的重要業(yè)務(wù)活動有業(yè)務(wù)執(zhí)行的

20、綜理權(quán)；（5）負(fù)責(zé)分管的領(lǐng)導(dǎo)工作，董事會托付的工作；（6）可就公司高層治理人員的聘用、薪酬以及解聘提出建議，并報董事會審批；（7）行使公司章程和董事會給予的其他權(quán)利；3、財務(wù)總監(jiān)（1）由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人提名，董事會任命，配合項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人工作。（2）在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，總管公司會計、報表、企業(yè)預(yù)算體系建立、企業(yè)經(jīng)營 打算、企業(yè)預(yù)算編制、執(zhí)行與操縱工作。 （3） 組織協(xié)調(diào)企業(yè)財務(wù)資源與業(yè)務(wù)規(guī)劃的匹配運(yùn)作， 公司財務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃的制定與實(shí)施。 （4）負(fù)責(zé)制定公司利潤打算、投資打算、財務(wù)規(guī)劃、開支預(yù)算或成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 （5）建立健全公司內(nèi)部核算的組織、指導(dǎo)和數(shù)據(jù)治理體系，以及會計核算和財務(wù)治理 的規(guī)章制度。 （

21、6）建立企業(yè)內(nèi)部會計、審計和內(nèi)操縱度， 完善財務(wù)治理、 公司財務(wù)操縱和會計機(jī)構(gòu)， 對會計人員實(shí)施有效治理。 （7）負(fù)責(zé)現(xiàn)金流量治理、營運(yùn)資本治理及資本預(yù)算、企業(yè)分立或合并相關(guān)財務(wù)事宜、 企業(yè)融資治理、企業(yè)資本變動治理（治理者收購、資本結(jié)構(gòu)調(diào)整）等。 （8）會同經(jīng)營治理部門開展經(jīng)濟(jì)活動分析，組織編制公司財務(wù)打算、成本打算，努力 降低成本、增收節(jié)支、提高效益。 （9）監(jiān)督公司遵守國家財經(jīng)法令、紀(jì)律和董事會決議。 （10）負(fù)責(zé)與政府財稅部門聯(lián)系，落實(shí)財稅政策。 （11）完成董事會交辦的其它工作。4、總工程師（1）由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人提名，董事會任命，配合項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人工作。（2）負(fù)責(zé)制定公司各職能業(yè)務(wù)版塊工

22、作范圍、 HYPERLINK /search?word=%E5%B2%97%E4%BD%8D%E8%81%8C%E8%B4%A3&fr=qb_search_exp&ie=utf8 t _blank 崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)成果審查確認(rèn)工作。（3）負(fù)責(zé)公司各職能業(yè)務(wù)版塊的技術(shù)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、職能治理工作。（4）負(fù)責(zé)工程相關(guān)圖表、設(shè)計文件的內(nèi)、外審核簽發(fā)工作；（5）處理施工過程中的重大設(shè)計、施工質(zhì)量問題、參加工程質(zhì)量驗(yàn)收工作。（6）審查確認(rèn)與工程相關(guān)的各種合同文本條款的合法性，可操性。（7）審查確認(rèn)與工程相關(guān)的合同支付、合同結(jié)算的合法性、準(zhǔn)確性。（8）審查各施工單位的施工組織設(shè)計及施工方案，并督促在施工過程

23、中嚴(yán)格按其執(zhí)行；認(rèn)真閱讀圖紙、組織參與設(shè)計技術(shù)交底，圖紙會審工作，審查圖紙會審紀(jì)要。（9）參與對投標(biāo)單位及投標(biāo)人員的資質(zhì)考察和確認(rèn)，參與對工程設(shè)備和材料的考察和認(rèn)證。（10）深入施工現(xiàn)場對關(guān)鍵部位和工序進(jìn)行定時和不定時的檢查與抽查，確保結(jié)構(gòu)安全和使用功能；（11）組織工程質(zhì)量檢查；組織銜接和及時處理施工過程中的質(zhì)量技術(shù)問題；配合抓好工程進(jìn)度，安全和成本操縱，以及各施工單位的協(xié)調(diào)工作。（12）全面負(fù)責(zé)解決設(shè)計及施工中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題；對設(shè)計變更進(jìn)行技術(shù)評審，并簽署變更意見； （13）指導(dǎo)物業(yè)治理對建筑物進(jìn)行合理的維護(hù)治理，做好交房后客戶裝修咨詢和治理指導(dǎo)工作，確保房屋結(jié)構(gòu)安全水電氣使用合理。（

24、14）考核和培養(yǎng)所屬工程技術(shù)人員的工作責(zé)任心和處理技術(shù)問題的能力。5、營銷部（1）營銷部經(jīng)理1）全面負(fù)責(zé)營銷部工作，直接對董事長和項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；2）組織編制營銷部年度銷售工作目標(biāo)、工作打算及費(fèi)用預(yù)算，報董事會或董事長審批后，在實(shí)施中進(jìn)行有效操縱；3）對銷售代理、招商代理和策劃代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)治理和評價；4）營銷部各種報告、報表的草擬、審核、呈報或批準(zhǔn)；對本部門需請示公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的事項(xiàng)，提出處理意見，報董事長項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人審核；5）在董事長領(lǐng)導(dǎo)下，組織對公司擬對外投資項(xiàng)目的調(diào)研、評估工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建議報告，銷售定位、招商定位等；6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商治理工作。7）負(fù)責(zé)對公司打算投資的商

25、品房項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析、論證，組織擬定投資可行性研究報告或項(xiàng)目建議書；8）負(fù)責(zé)公司擬投資的商品房項(xiàng)目的前期籌劃組織與論證、參與規(guī)劃設(shè)計的論證，審查這些項(xiàng)目的市場調(diào)查、推廣、營銷、公共關(guān)系協(xié)調(diào)方案的策劃與實(shí)施；9）負(fù)責(zé)對本地廣告公司、廣告媒體情況的調(diào)研與分析，并與之保持緊密聯(lián)系；（2）銷售專員1）監(jiān)督代理公司對房產(chǎn)的租、售業(yè)務(wù)的客戶接待、洽談溝通、簽約工作，以最佳的服務(wù)態(tài)度熱情接待每一位顧客，不越權(quán)承諾；2）參與售樓人員的治理和培訓(xùn)工作；3）了解公司進(jìn)展史、社會信譽(yù)及品牌優(yōu)勢，熟悉項(xiàng)目的特點(diǎn)、優(yōu)勢，積極查找客源，向客戶詳細(xì)介紹項(xiàng)目的情況、特征，注意掌握客戶內(nèi)心，把握時機(jī)，積極引導(dǎo)，提高成交率；4

26、）嚴(yán)格按公司制定的合同范本，負(fù)責(zé)租、售房合同及補(bǔ)充條款的繕寫的簽訂，協(xié)助客戶按公司租、購房流程，辦理有關(guān)手續(xù)；5）認(rèn)真接待客戶投訴并及時按公司內(nèi)部處理投訴的流程進(jìn)行處理，及時將處理意見反饋給客戶；6）對售后服務(wù)進(jìn)行全程監(jiān)控。協(xié)調(diào)售后服務(wù)中，公司與客戶、關(guān)聯(lián)單位（物業(yè)治理公司、施工單位）的協(xié)作關(guān)系；7）負(fù)責(zé)客戶關(guān)系的治理、拓展和客戶服務(wù)項(xiàng)目的開發(fā)、拓展與策劃；8）負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售、預(yù)售房款監(jiān)管、租賃房屋登記備案及審驗(yàn)、變更手續(xù)，房屋竣工后的權(quán)籍勘丈、測繪手續(xù)的辦理及成果審核；9）及時辦理具備條件的房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)證書，敦促客戶及時配合辦理，努力保證公司在商品房銷售合同的約定期限內(nèi)，為客戶辦妥產(chǎn)權(quán)證

27、書；10）依照公司與銀行簽訂的樓宇按揭協(xié)議及配套服務(wù)協(xié)議書，及時為客戶辦理房產(chǎn)按揭手續(xù)。辦理中，應(yīng)依照按揭銀行的要求認(rèn)真審查按揭銀行的條件、資料，盡可能一次性告知客戶需補(bǔ)充的資料及按揭申辦中可能出現(xiàn)的問題，為客戶辦理按揭手續(xù)提供方便；11）負(fù)責(zé)每月底匯總、正廉潔辦理進(jìn)度及違約客戶的情況后，向客戶服務(wù)主辦匯報。對公司擔(dān)保期限內(nèi)的按揭違約客戶，應(yīng)及時提醒客戶整改，對嚴(yán)格違約者應(yīng)及時向客戶服務(wù)主辦反映，提請公司解決。（3）招商專員1）具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作，對招商代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行跟蹤治理；2）具體項(xiàng)目招商條件、租賃合約的起草、制定和調(diào)整；3）具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局。6、成本部（1）成本部經(jīng)理1）全

28、面負(fù)責(zé)成本部工作，直接對董事長和項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，參與公司中長期開發(fā)規(guī)劃和年度開發(fā)打算、工程建設(shè)中各時期的進(jìn)度、質(zhì)量、投資操縱目標(biāo)的編制、審議；2）負(fù)責(zé)組織人員收集、整理、分析與公司擬開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)發(fā)包與招標(biāo)條件、各單位工程造價比較和工程造價組成部份的市場價格變化趨勢，提出造價操縱要點(diǎn)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的初步方案，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算；3）依照政府部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)條件及公司營銷企業(yè)打算，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目建設(shè)各時期的工程招標(biāo)活動及合同的起草，在實(shí)施過程中負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)并監(jiān)督受托單位按質(zhì)量及進(jìn)度要求完成工作；4）負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門審查受托單位完成的工程量和工程進(jìn)度款撥付，操縱工程投資；5）參加設(shè)計

29、交底工作和工程竣工驗(yàn)收；6）審核工程設(shè)計更改和簽證的工程量造價增減；7）完成董事長和項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人交辦的其他工作。（2）造價工程師（土建）1）參與收集、整理、分析與公司開發(fā)擬開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)發(fā)包與招標(biāo)條件、各單項(xiàng)工程造價比較和工程造價土建部份的市場價格變化趨勢，提出造價操縱要點(diǎn)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的初步方案，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目土建部份成本測算；2）依照政府職能部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)條件及公司營銷企劃打算，參與組織項(xiàng)目建設(shè)各時期的工程招標(biāo)活動及合同條款的起草，在實(shí)施過程中負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)并監(jiān)督受托單位按質(zhì)量及進(jìn)度要求完成工作；3）審查受托單位完成的土建部分工程量和價款，操縱工程投資；4）參加設(shè)計交底工作和工程竣

30、工驗(yàn)收；5）審查工程土建部分設(shè)計更改和簽證的工程量造價核增核減；6）完成成本部經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。（3）造價工程師(水電)1）參與收集、整理、分析、與公司擬開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)發(fā)包與招標(biāo)條件、各單項(xiàng)工程造價比較的初步方案，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝部分成本測算；2）依照政府職能部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)條件及公司營銷企劃打算，參與組織項(xiàng)目建設(shè)各階級的工程招標(biāo)活動及合同款的起草，在實(shí)施過程中負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)并監(jiān)督受托單位按質(zhì)量及進(jìn)度要求完成工作；3）審查受托單位完成的建筑安裝部分工程量和價款，操縱工程投資；4）參加設(shè)計交底工作和工程竣工驗(yàn)收；5）審查工程建筑安裝部分設(shè)計更改個簽證的工程量造價核增核減；6）完成成

31、本部經(jīng)理交辦的其他工作。（4）招標(biāo)專員1）負(fù)責(zé)公司招投標(biāo)信息的搜集并能正確理解招標(biāo)政策法規(guī)和招標(biāo)文件要求篩選項(xiàng)目等工作;2）負(fù)責(zé)招投標(biāo)文件的整理、復(fù)印、裝訂、封標(biāo)等工作;完整、準(zhǔn)確、無誤、及時地預(yù)備招標(biāo)的各種資料并確保招標(biāo)資料的及時、準(zhǔn)確的送達(dá);3）跟蹤招標(biāo)進(jìn)展,緊盯投標(biāo)過程的每個環(huán)節(jié),尤其是報價、議價、公布結(jié)果及中標(biāo)信息認(rèn);4）建立并定期更新投標(biāo)企業(yè)文件任職資格。（5）采購專員1）具體負(fù)責(zé)甲供材料和設(shè)備的采購工作，對甲供材料（設(shè)備）進(jìn)行“打算、詢價、采購招標(biāo)、供需貨及庫存治理”等工作；2）具體對甲控乙供和乙供材料（設(shè)備）進(jìn)行監(jiān)控，對其品牌、質(zhì)量進(jìn)行跟蹤監(jiān)控；7、工程部（1）工程部經(jīng)理1）直接

32、對總工程師和項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。協(xié)助總工程師和項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)工程部的工作，具體負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)治理工作，為公司技術(shù)負(fù)責(zé)人；2）在授權(quán)范圍內(nèi)審核或簽發(fā)公司工程技術(shù)和工程建設(shè)治理方面的各種報告、報表，負(fù)責(zé)工程招標(biāo)采購技術(shù)部分治理工作；3）組織制訂工程建設(shè)各時期的進(jìn)度、質(zhì)量、投資操縱目標(biāo)，負(fù)責(zé)制訂和組織實(shí)施工程建設(shè)各時期的總體打算和時期打算，負(fù)責(zé)組織開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和移交治理；4）負(fù)責(zé)公司工程建設(shè)技術(shù)問題的分析處理負(fù)責(zé)審批施工組織設(shè)計和專項(xiàng)施工方案；5）負(fù)責(zé)有關(guān)工程建設(shè)職能部門的聯(lián)系、協(xié)調(diào)和施工各方的協(xié)調(diào)工作、保證工程保質(zhì)按期完成。6）落實(shí)總工程師或以上臨時交辦的事項(xiàng)。（2）土建工程師1）在開工

33、前深入了解、熟悉所監(jiān)管項(xiàng)目的有關(guān)情況，包括：地形、地貌、地質(zhì)等自然條件，認(rèn)真批閱本專業(yè)施工圖，注意本專業(yè)與其他專業(yè)施工圖的關(guān)聯(lián)關(guān)系（如對使用功能視覺效果的阻礙），努力發(fā)覺存在的問題，即使報告部門經(jīng)理并會同有關(guān)部門提請勘察設(shè)計單位完善；施工合同、監(jiān)理合同、安裝合同條款及承包單位在投標(biāo)函中所做的承諾、對我方的要求；在公司該項(xiàng)目的營銷策劃意圖以及對工程進(jìn)度、質(zhì)量、投標(biāo)操縱目標(biāo)、總體打算、時期打算的要求，對客戶所做的承諾。2）在施工中，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位、安裝單位嚴(yán)格履行合同，及時采取有效措施確保工程施工質(zhì)量與進(jìn)度，負(fù)責(zé)售后保修中土建方面的配合工作；3）參與組織開發(fā)項(xiàng)目的中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收和移交治

34、理，負(fù)責(zé)審核土建方面的竣工資料、結(jié)算資料；4）在項(xiàng)目施工中及竣工后及時對工程治理進(jìn)行時期性小結(jié)和總結(jié)，找出不足，提出整改措施，并在今后的工程治理中自覺改進(jìn)；5）完成工程部經(jīng)理交辦的其他工作。（3）安裝工程師1）在開工前深入了解、熟悉所監(jiān)督的項(xiàng)目的有關(guān)情況，包括：地下管網(wǎng)配套情況，并認(rèn)真批閱本專業(yè)施工圖，注意本專業(yè)與其他專業(yè)施工圖的關(guān)聯(lián)關(guān)系（如對使用功能或視覺效果的阻礙），努力發(fā)覺存在的問題，及時報告部門經(jīng)理并會同有關(guān)部門提請勘察設(shè)計單位完善；施工合同、監(jiān)理合同、安裝合同條款及承包單位在投標(biāo)函中所作的承諾、對我方的要求； 公司在該項(xiàng)目的營銷策劃意圖以及對工程進(jìn)度、質(zhì)量、投資操縱目標(biāo)、總體打算、時

35、期打算的要求，對客戶所做的承諾。2）在施工中，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位、安裝單位嚴(yán)格履行合同，及時采取有效措施確保工程施工質(zhì)量與進(jìn)度，負(fù)責(zé)售后保修中管道與設(shè)備方面的配合工作；3）參與組織開發(fā)項(xiàng)目的中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收和移交治理，負(fù)責(zé)審核管道與設(shè)備方面的竣工資料、決算資料；4）在項(xiàng)目施工中及竣工后及時對工程治理進(jìn)行時期性小結(jié)和總結(jié)，找出不足，提出整改措施，并在今后的工程治理中自覺改進(jìn)；5）完成工程部經(jīng)理交辦的其他工作。8、財務(wù)部（1）財務(wù)部經(jīng)理1）負(fù)責(zé)組織財務(wù)部的全面工作，同意財務(wù)總監(jiān)的領(lǐng)導(dǎo)。2）負(fù)責(zé)對公司財務(wù)、資金、投資運(yùn)行的分析、研究工作。3）負(fù)責(zé)財務(wù)預(yù)算、結(jié)算工作。4）負(fù)責(zé)組織資金和銀行貸款手

36、續(xù)的辦理。5）負(fù)責(zé)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和公司勞資工作。6）負(fù)責(zé)督促財務(wù)制度、財經(jīng)紀(jì)律的落實(shí)。7）負(fù)責(zé)編制公司董事會關(guān)于項(xiàng)目投資的資金打算。8）執(zhí)行公司董事會和董事長或項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人安排的其它臨時性工作。（2）財務(wù)會計1）同意財務(wù)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)和工作安排。2）負(fù)責(zé)會計的本職工作。3）負(fù)責(zé)公司財務(wù)賬本、資料的保管工作。4）協(xié)助財務(wù)部經(jīng)理完成銀行貸款手續(xù)5）負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的各類上報報表編制。6）負(fù)責(zé)完成財務(wù)部安排的其它臨時性工作。（3）財務(wù)出納員1）同意財務(wù)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)和工作安排。2）負(fù)責(zé)公司的薪金發(fā)放和現(xiàn)金保管工作。3）負(fù)責(zé)資金和薪金發(fā)放的復(fù)核和票據(jù)審核工作。4）負(fù)責(zé)財務(wù)出納憑證的整理和保管工作。5）負(fù)

37、責(zé)現(xiàn)金流量的記賬和銀行存款的記賬工作。6）負(fù)責(zé)完成財務(wù)部安排的其它臨時性工作。9、綜合部（1）綜合部經(jīng)理1）全面負(fù)責(zé)綜合部日常治理工作，直接對項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；2）組織制定綜合部年度工作打算和公司年度治理費(fèi)用的預(yù)算方案，報項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人審核、董事長或董事會批準(zhǔn)后在實(shí)施中進(jìn)行有效操縱；3）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司的各種辦公事務(wù)；4）對各治理部各種報告、報表的審核、呈報或在授權(quán)范圍內(nèi)批準(zhǔn)；5）負(fù)責(zé)制定公司人力資源規(guī)劃與執(zhí)行；6）負(fù)責(zé)公司的后勤保證工作；7）公司公共關(guān)系方案的執(zhí)行；8）完成項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人或以上交辦的各種工作。（2）行政專員1）負(fù)責(zé)公司行政辦公類工作，負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)的治理，辦公設(shè)備的配備，辦公用品的

38、采購、配發(fā)及登記工作。2）公司來賓的接待及公司領(lǐng)導(dǎo)的服務(wù)保障工作。3）公司各類會議、行政活動的組織及保障工作。組織起草或?qū)徍艘怨?、公司綜合部名義公布的公文以及公司形象宣傳、企業(yè)文化建設(shè)。4）公司各類工作的督辦、公司各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)及公司所屬區(qū)域的治理工作。5）公司辦公室、會議室、文印室、宿舍食堂等治理工作。6）公司車輛的維修保養(yǎng)、日常清潔、年審及有關(guān)交納費(fèi)用的辦理工作。7）負(fù)責(zé)現(xiàn)場宿舍、辦公室及其他設(shè)施的治理工作。8）負(fù)責(zé)食堂及伙食治理工作。9）負(fù)責(zé)室內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生檢查與治理工作。10）負(fù)責(zé)防盜、防火及日常安全保衛(wèi)工作。 11）上級交辦的其他工作。（3）人事專員1）貫徹、執(zhí)行公司人事治理

39、制度，并組織實(shí)施。2）公司人事治理制度的擬定與實(shí)施。3）制定公司人員需求和招聘打算。4）協(xié)助公司各部門實(shí)施人員的招聘和錄用工作。5）公司人員的轉(zhuǎn)正、調(diào)配、任免及獎懲等工作。6）公司職職員資、福利的計算、發(fā)放工作。7）公司職員檔案的建立、完善工作。8）公司職員考勤與治理工作。9）組織實(shí)施對公司職員的考核工作。10）制定公司職員年度培訓(xùn)打算，并組織實(shí)施與考核。11）公司職員勞動合同的簽訂和治理工作。12）公司職員各項(xiàng)社會保險的治理。13）上級交辦的其他工作。（4）前期專員1）具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期“五證”的辦理，需工程部技術(shù)支持；2）具體負(fù)責(zé)銷售期按揭、合同備案登記等手續(xù)辦理，需財務(wù)部和銷售部業(yè)務(wù)支持；

40、3）具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期各項(xiàng)目驗(yàn)收備案和產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)辦理，需工程部和銷售部業(yè)務(wù)支持。4）完成綜合部經(jīng)理交辦的其他工作。第二部分 行政后勤制度一、公文治理細(xì)則（一）目的：為增強(qiáng)公司公文的印制、呈批、傳達(dá)及治理的規(guī)范性，特制定本實(shí)施細(xì)則。（二）適用范圍：適用與公司的內(nèi)部呈文和外來公文。（三）治理權(quán)限：綜合部（四）公文的治理程序：1、公文治理要緊包括公文的擬辦、核稿、登記、批辦、承辦、簽發(fā)、印刷、用印、傳遞、歸檔等事項(xiàng)。2、收文治理程序：(1)公司收文的范圍：各級政府來文、行業(yè)治理部門來文以及其它，單位來文。(2)綜合部負(fù)責(zé)公司所有收文的簽收、登記造冊及統(tǒng)一治理，按照項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人或董事長批準(zhǔn)及時交由相

41、關(guān)部門承辦，并及時跟蹤、反饋承辦結(jié)果。(3)公司外來文件凡屬公司領(lǐng)導(dǎo)親收件，應(yīng)及時送交收信人本人。(4)需承辦的公司收文，由綜合部交由承辦人，承辦人需按規(guī)定迅速辦理，不得拖延；如需兩個或兩個以上部門共同承辦的，部門間應(yīng)做好協(xié)調(diào)工作，盡快辦理。(5)如需進(jìn)行收文轉(zhuǎn)辦的，應(yīng)由第一承辦人及時轉(zhuǎn)辦和催辦，以確保公司收文的事項(xiàng)及時落實(shí)。(6)各部門因外出開會或通過其它渠道直接收到的收文性質(zhì)的文件，應(yīng)及時送達(dá)綜合部登記存檔，并按上述程序閱辦。3、內(nèi)部呈文治理程序：(1)凡以公司名義的發(fā)文，均由綜合部統(tǒng)一登記治理，并填寫統(tǒng)一的文頭紙。(2)所發(fā)公文原則上應(yīng)一文一事。(3)一般不可越級行文，確需越級行文時，應(yīng)

42、同時抄報被越級的部門或人員。(4)發(fā)文文稿應(yīng)由主辦部門擬定，報主管副董或董事長審批后，由綜合部承辦。(5)公司內(nèi)部公文的公布，均由綜合部以規(guī)定格式統(tǒng)一公布。下發(fā)給個不部門的公文，應(yīng)履行簽收手續(xù)。二、檔案治理方法（一）目的：為加強(qiáng)公司各類檔案治理的規(guī)范性，特制定本方法。（二）適用范圍：公司的全部文書檔案、人事檔案、會計檔案、工程檔案。（三）治理權(quán)限：各相關(guān)部門（四）檔案的立卷歸檔：1、行政檔案的立卷：(1)立卷范圍：公司業(yè)務(wù)活動中的收文及批辦過程中的批辦材料；以公司名義發(fā)出的文件(定稿、存本、附件)；各種會議文件及會議記錄；公司內(nèi)部治理類文件(日常工作中形成的打算、總結(jié)、統(tǒng)計報表、規(guī)章制度等)；

43、公司內(nèi)部形成的除人事、財務(wù)方面之外的其它請示、報告、批復(fù)；公司對外簽訂的經(jīng)濟(jì)合同原件(項(xiàng)目部一份，由財務(wù)部門一份存檔及多余份數(shù)綜合部保存；只有一份原件的，由財務(wù)部門保存，其他報名保存復(fù)印件，并在其上注明原件存放處)；在工作過程中形成的照片、錄音帶、錄像帶、計算機(jī)軟盤及光盤、工具類書籍；公司領(lǐng)導(dǎo)或部門經(jīng)理外出參觀學(xué)習(xí)等活動帶回的文字、聲像、科技資料。(2)有關(guān)部門須保留檔案原件時，綜合部應(yīng)保存復(fù)印件，并在復(fù)印件上注明原件存放處。2、工程檔案的立卷：(1)立卷范圍：與工程相關(guān)的具有現(xiàn)實(shí)和長遠(yuǎn)保存價值的各類工程文件資料(工程前期資料、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理資料、設(shè)備資料；工程竣工驗(yàn)收資料等)。(2)

44、工程部應(yīng)派專人負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理、立卷、歸檔工作，歸檔文件資料必須完整、準(zhǔn)確，通過系統(tǒng)整理、編目后由工程部負(fù)責(zé)人審查后歸檔。(3)工程結(jié)束后，由工程部負(fù)責(zé)移交有關(guān)部門存檔。（五）檔案的保管：1、凡公司在各類經(jīng)營活動中形成的具有保存價值的文件資料，均應(yīng)由各檔案治理有權(quán)部門進(jìn)行收集、整理、立卷歸檔及日常治理，其它部門和個人不得擅自留存。2、凡屬立卷歸檔的文件資料，必須為原件，書寫格式必須符合要求，書寫工具須為鋼筆或黑色碳素筆，且應(yīng)保證其完整、齊全、分類清晰。3，檔案治理實(shí)行一月一整理制度，所有歸檔文件均應(yīng)為已完成文件。4、各檔案治理有權(quán)部門的部門經(jīng)理應(yīng)定期對本部門全部檔案的保管及借閱登記狀況進(jìn)行核

45、查，如發(fā)覺問題，應(yīng)及時向上級主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，以便及時采取措施確保檔案的安全。5、對破損和變質(zhì)的檔案及時進(jìn)行復(fù)制和修補(bǔ)。（六）檔案的借閱：1、借閱檔案時需填寫借閱登記表；并不得將檔案帶離所在辦公室。2、經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后檔案被借出時，檔案治理人員應(yīng)在該檔案的位置上，放一張代替卡，卡上應(yīng)標(biāo)明檔案卷號、借閱時刻、借閱單位、借閱人姓名，以便按時催還，防止檔案丟失。3、秘密檔案的借閱應(yīng)由綜合部經(jīng)理在借閱登記表中簽字認(rèn)可；機(jī)密檔案由檔案治理有權(quán)部門項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可；絕密檔案由公司董事長簽字認(rèn)可后方可借閱。4、保密性檔案原則上不得摘抄或復(fù)印，如確實(shí)需要時，應(yīng)由檔案治理有權(quán)部門最高負(fù)責(zé)人在借閱登記表中簽字認(rèn)可。5

46、、借閱檔案的部門和個人，必須妥善保管檔案資料，不得將其拆散，或進(jìn)行涂改、勾劃、折疊、抽頁等損壞性行為，也不得轉(zhuǎn)借他人使用。6、借閱人歸還檔案時必須經(jīng)檔案治理人認(rèn)真檢查后方可進(jìn)行銷號。檔案的銷毀：檔案銷毀由辦公室報請公司主管副總及項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后執(zhí)行，并須由公司指派專人進(jìn)行監(jiān)督。三、辦公用品及設(shè)備治理規(guī)定（一）目的：為確保公司辦公用品及辦公設(shè)備治理和使用的高效化及規(guī)范化，特制定本規(guī)定。（二）適用范圍：公司正常經(jīng)營活動中的辦公用品及辦公設(shè)備的領(lǐng)用、日常治理及維護(hù)。辦公用品及設(shè)備包括：大型辦公用品：辦公家具、桌椅、電器、輔助用具小型辦公用品：辦公文具、其它辦公易耗晶辦公設(shè)備：電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、

47、傳真機(jī)、碎紙機(jī)、投影儀、電話、其它設(shè)備（三）治理權(quán)限：綜合部（四）小型辦公用品的領(lǐng)?。?、公司辦公用品由綜合部統(tǒng)一購買和分發(fā)，職員需以部門為單位填寫辦公用品(設(shè)備)領(lǐng)用申請表，部門經(jīng)理簽字綜合部審批后領(lǐng)取辦公用品。2、部門因臨時需要領(lǐng)取辦公用品時，應(yīng)填寫辦公用品(設(shè)備)領(lǐng)用申請表，由部門經(jīng)理簽字后領(lǐng)取。3、新職員入職時，綜合部為其配備相應(yīng)的辦公用品。（五）大型辦公用品及辦公設(shè)備的配備：1、大型辦公用品及辦公設(shè)備由公司統(tǒng)一配備。2、新職員入職或其他職員需要配備時，應(yīng)由綜合部填寫辦公用品(設(shè)備)領(lǐng)用申請表，經(jīng)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人或董事長審批后方可配備。（六）辦公用品及設(shè)備的使用：1、辦公用品及設(shè)備屬公司財

48、產(chǎn)，任何個人不得據(jù)為已有。2、凡以公司名義同意饋贈或其它方式收取的辦公用品及設(shè)備均應(yīng)交綜合部登記入庫，進(jìn)行統(tǒng)一治理及調(diào)配，部門不得私自占有或個人據(jù)為已有3、辦公用品以節(jié)約為原則進(jìn)行配備和使用，幸免不應(yīng)有的白費(fèi)。4、職員離職或因崗位調(diào)動需將辦公用品及設(shè)備交回綜合部并辦理交接手續(xù)。5、辦公用品及設(shè)備發(fā)生損壞，應(yīng)報綜合部進(jìn)行維修或更換，不得私自進(jìn)行處理。屬非正常損壞的，對直接責(zé)任人按其責(zé)任輕重進(jìn)行相應(yīng)處罰及賠償。6、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)等公用辦公設(shè)備由綜合部指派專人治理和日常維護(hù)，任何職員不得擅自使用，嚴(yán)禁打印、復(fù)印私人資料。如擅自使用而發(fā)生損壞狀況，按其責(zé)任輕重進(jìn)行相應(yīng)處罰及賠償。四、考勤治理制度（一）

49、目的：為規(guī)范對公司職員的考勤治理，特制定本制度。（二）適用范圍：本制度適用于公司全體職員。（三）治理權(quán)限：綜合部（四）治理規(guī)定：1、職職員作時刻為：職職員作時刻由公司董事會確定，因季節(jié)變化需變更工作時刻由綜合部報請董事長批準(zhǔn)后另行通知。2、公司職員實(shí)行上下班隨機(jī)抽查制度，由綜合部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3、公司職員外出辦理業(yè)務(wù)，需提早向部門負(fù)責(zé)人告知并經(jīng)批準(zhǔn)。4、職員遲到、早退或曠工的懲處由公司綜合部起草并報董事會審議，董事長批準(zhǔn)同意。 6、職員因公出差，須提早報項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人或董事長批準(zhǔn)，出差各項(xiàng)事項(xiàng)按照出差治理制度執(zhí)行。五、出差治理制度（一）目的：為規(guī)范對公司職員的出差治理，特制定本制度。（二）適用范

50、圍：本制度適用于公司全體職員。（三）治理權(quán)限：綜合部（四）治理規(guī)定：1、職員出差前需向主管領(lǐng)導(dǎo)提出申請。出差期限由派遣人視情況需要，事前予以核定，并于出差后核實(shí)。2、出差人憑核準(zhǔn)的出差申請向財務(wù)部借支相當(dāng)數(shù)額的差旅費(fèi)，交由派遣人簽字后予以借支。3、出差人員返回后三天內(nèi)必需填寫好“差旅報銷單”交由派遣人審核確認(rèn)后由財務(wù)部核算金額、財務(wù)總監(jiān)復(fù)核，再交由有審批權(quán)的項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人或董事長簽字，結(jié)清借支款。未于三天內(nèi)報銷者，公司將取消報銷費(fèi)用資格。借支公司款項(xiàng)，如未還返，將從出差人職員資中扣除。4、職員出差乘火車同意報銷硬臥鋪票，乘輪船同意報銷二等艙，逢緊急公務(wù)必須搭乘飛機(jī)時應(yīng)事先報告經(jīng)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后

51、方可報銷飛機(jī)票。搭乘公司交通工具者，不予報銷交通費(fèi)。市內(nèi)及短程（一日內(nèi)）出差，除按實(shí)際報銷車費(fèi)外，另可報銷合理次數(shù)的餐費(fèi)。午餐為下午13時以后，晚餐為18時以后。5、所有人員出差需經(jīng)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人或董事長批準(zhǔn)。6、出差不得報支加班費(fèi)。7、出差途中除因病或遇意外災(zāi)難，或因工作實(shí)際需要請示批準(zhǔn)后延時外，不得因私事或借故延長出差時刻，否則除不予報銷差旅費(fèi)外，并依情節(jié)輕重論處。在外出差需招待客戶需事先經(jīng)派遣人批準(zhǔn)后方可報銷招待費(fèi)。8、差旅費(fèi)分為交通費(fèi)住宿費(fèi)、膳食費(fèi)、通訊費(fèi)等，其標(biāo)準(zhǔn)由公司綜合部擬定，差旅費(fèi)超標(biāo)自付。第三部分 營銷治理制度一、營銷策劃推行“全程營銷”的治理機(jī)制，營銷作為開發(fā)進(jìn)程的工作主線、

52、實(shí)現(xiàn)銷售和招商打算指標(biāo)是公司房地產(chǎn)業(yè)的全然目的，一切工作均要服從營銷工作的需要。（一）項(xiàng)目策劃1、開發(fā)決策在選定項(xiàng)目、確定開發(fā)策略前，項(xiàng)目策劃先行，營銷總監(jiān)牽頭托付房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)做市場調(diào)查和分析評價，對項(xiàng)目所處的市場環(huán)境、周圍樓盤的銷售狀況、地區(qū)房市的走勢、國家法律法規(guī)的領(lǐng)會等做出定量分析和定性評價，編制市場調(diào)查報告、可行性研究報告和項(xiàng)目開發(fā)建議書，建議書內(nèi)容包括：市場定位、營銷策略、建設(shè)時序、資金投入產(chǎn)出平衡、成本測算和效益估算。并經(jīng)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人審定，報董事長審批后，作為項(xiàng)目開發(fā)打算的依據(jù)。2、產(chǎn)品定位營銷部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目開發(fā)前的市場調(diào)研工作，搜集周圍房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售信息、地區(qū)開發(fā)總量、競爭對手

53、的產(chǎn)品特點(diǎn)、地區(qū)消費(fèi)特征等諸多信息，進(jìn)行綜合分析，提出項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品定位議案，經(jīng)董事長審批后，由工程部擬定方案設(shè)計任務(wù)書。2、營銷時序以總體營銷策劃方案為依據(jù)，由營銷總監(jiān)組織專業(yè)房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)，編制項(xiàng)目總體營銷推廣打算，打算內(nèi)容包括：入市時刻和策略、營銷主題、推廣訴求點(diǎn)、開盤日期等。經(jīng)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、董事長批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。（二）營銷策劃1、營銷方案營銷部組織專業(yè)房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)按照項(xiàng)目開發(fā)的市場定位和總體營銷思路，制定營銷策劃、推廣草案（包括營銷推廣方式、營銷主題、價格策略、推盤的節(jié)點(diǎn)、銷售招商目標(biāo)、投入產(chǎn)出平衡點(diǎn)、廣告策略、銷售招商賣點(diǎn)及實(shí)施步驟等），報項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、董事長批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。2

54、、時期策劃依照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和銷售招商狀況，營銷部組織專業(yè)房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)在營銷策劃、推廣方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行時期性分解，提供時期性策劃草案（包括媒體報道、廣告投放、營銷推廣活動等），報項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、董事長批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。3、策劃效果評估營銷部負(fù)責(zé)收集整理所有廣告和宣傳資料（含媒體廣告和戶外廣告）的訪客統(tǒng)計，每月做一次統(tǒng)計分析；每季度對營銷策劃工作的實(shí)際效果做一次評估、評價和考核，形成效果評估的書面報告，為今后銷售決策提供依據(jù)。營銷部將分析結(jié)果形成正式報告，上報項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人備案。4、營銷策略調(diào)整在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，若出現(xiàn)國家政策調(diào)控、市場消費(fèi)需求重大改變等因素導(dǎo)致銷售招商實(shí)際與打算出現(xiàn)較大偏差時，

55、需要及時調(diào)整營銷招商策略和價格策略，議定針對性營銷招商策略（含價格策略），報項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、董事長批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。二、銷售招商治理（一）銷售招商打算治理1、總體銷售招商打算營銷部以項(xiàng)目總體營銷策劃方案為依據(jù)，編制整個項(xiàng)目總體銷售招商打算草案（包括銷售招商目標(biāo)、資金回籠目標(biāo)、價格策略、價格清單、銷售招商節(jié)奏、投入產(chǎn)出平衡、人力資源打算、付款方式等），報項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、董事長批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。2、年度銷售招商打算以項(xiàng)目總體銷售招商打算為依據(jù)，營銷部起草年度（半年度）銷售打算初稿（7月及12月中旬完成），內(nèi)容包括：年度（半年度）銷售額、銷售面積、招商額、招商面積、價格表單、資金回籠打算、銷售套數(shù)等，匯

56、入公司年度（半年度）績效考核責(zé)任書，由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人上報董事長批準(zhǔn)后，作為全年銷售招商工作的執(zhí)行依據(jù)。年度銷售招商打算在7月份修訂一次，專門情況（經(jīng)營目標(biāo)、戰(zhàn)略調(diào)整，國家宏觀調(diào)控，市場出現(xiàn)與預(yù)期較大的差不等）可即時修訂，修訂后打算按原打算審批流程審批。3、月度銷售招商打算在每月25日前，營銷部編制月度銷售打算（包括銷售額、銷售面積、招商額、招商面積、資金回籠、任務(wù)分解、保證措施等），報項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人備案。項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人組織專題討論、核準(zhǔn)月度銷售招商打算，并經(jīng)董事長審批后下達(dá)執(zhí)行。4、銷售招商打算執(zhí)行、銷控托付的專業(yè)策劃、銷售及招商代理機(jī)構(gòu)是執(zhí)行打算的責(zé)任者，嚴(yán)格按公司下達(dá)的打算組織銷售和招商。在打算

57、執(zhí)行過程中，對阻礙打算實(shí)施的問題，應(yīng)及時向公司營銷部匯報，由營銷總監(jiān)牽頭處理，在第一時刻內(nèi)予以解決。代理公司逐月統(tǒng)計銷售和招商打算完成情況，按公司統(tǒng)一制定的統(tǒng)計表格填報，在每月25日前上報公司營銷部。營銷部合理建立銷控治理機(jī)制，對房源的推出和預(yù)留做精確考慮。5、銷售招商打算考核代理公司在每月月底前，對本月度銷售和招商打算完成情況做出統(tǒng)計和自我評價，對未完成打算的緣故做出分析，由公司營銷部考核、評分，填制考核表，上報公司項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人確認(rèn)、備案，作為評價代理公司營銷和招商工作的依據(jù)。（二）客服治理營銷售部負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售過程中的客戶服務(wù)治理；負(fù)責(zé)登記客戶來訪信息資料，及購房客戶資料治理，建立客戶數(shù)據(jù)資

58、料庫，定期（至少半年一次）分析潛在客戶和已購客戶的構(gòu)成及變化趨勢，為及時調(diào)整營銷方案提供必要的信息支持。營銷部負(fù)責(zé)建立客戶投訴處理制度，明確客戶投訴的處理責(zé)任、權(quán)限、途徑和要求。妥善處理每宗客戶投訴，必須在第一時刻解決客戶提出的問題，塑造公司為用戶服務(wù)的品牌形象。（三）銷售招商合同治理1、銷售招商合同標(biāo)準(zhǔn)版本營銷部在國家規(guī)定的房地產(chǎn)銷售合同范本的基礎(chǔ)上，對補(bǔ)充條款和專項(xiàng)條款制定標(biāo)準(zhǔn)版本，由營銷總監(jiān)牽頭組織工程、技術(shù)、營銷、成本、物管等各專業(yè)人員集體論證銷售合同條款，法律條款經(jīng)公司法律顧問審核，最后經(jīng)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可使用。營銷部依照不同商業(yè)業(yè)態(tài)類型，制定招商合同標(biāo)準(zhǔn)版本，由營銷總監(jiān)牽頭組織

59、工程、技術(shù)、營銷、成本、商業(yè)、物管等各專業(yè)人員集體論證招商合同條款，法律條款經(jīng)公司法律顧問審核，最后經(jīng)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可使用。2、每戶銷售合同和每單招商合同依照公司批準(zhǔn)的銷售合同標(biāo)準(zhǔn)版本，與客戶簽訂每戶銷售合同。每戶銷售合同的單價、總價、優(yōu)惠幅度，付款方式等均需經(jīng)公司財務(wù)部門審核確認(rèn)，超出一般優(yōu)惠條件的折扣需要有項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、董事長批準(zhǔn)。每單招商合同按照授權(quán)權(quán)限，報項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)方可簽訂。（四）解押營銷部定期將需要解押的房源匯總后向財務(wù)部通報，后者在規(guī)定工作日內(nèi)辦理完解押手續(xù)，并即時通知營銷部。營銷部依照銷售和招商打算，每月25日前向財務(wù)部門報告下月解押資金打算。（五）回款回款是營銷的最

60、終目標(biāo)和衡量銷售招商業(yè)績的最重要指標(biāo)，因此必須想盡方法促進(jìn)回款。營銷部每月制訂詳細(xì)的回款打算并落實(shí)到個人，作為考核代理公司銷售人員業(yè)績的要緊指標(biāo)。財務(wù)部必須盡最大努力盡快辦好解押手續(xù)，代理公司銷售人員應(yīng)立即通知已到約定簽約時刻的客戶前來交款及簽約。營銷部與財務(wù)部緊密配合，將按揭辦理情況和下款情況及時相互通報，財務(wù)部負(fù)責(zé)督促銀行按揭款到位。對欠款客戶進(jìn)行統(tǒng)計并及時提醒督促，對催告三次仍未交款的客戶可采取法律手段進(jìn)行追款。（六）工程、材料款抵房為促進(jìn)銷售和緩解工程款支付壓力，對承包商、供應(yīng)商可采取以房款抵扣應(yīng)付工程款、材料款的政策。工程款抵房的申請報告由成本部負(fù)責(zé)辦理，應(yīng)付工程款金額由成本部和財務(wù)