石龍匯聯(lián)商業(yè)步行街銷售方案分析

1、石龍匯聯(lián)商業(yè)步行街銷售方案分析制定方案的前提條件方案的制定跟據(jù)不同的目標(biāo)來(lái)制定各個(gè)方案是各目標(biāo)下的策略性方案，具體價(jià)格應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況另定各個(gè)方案統(tǒng)一按實(shí)現(xiàn)較好的銷售率90計(jì)算各方案的銷售時(shí)間不同，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷經(jīng)濟(jì)測(cè)算均為靜態(tài)的測(cè)算方案一：價(jià)值最大化，以利潤(rùn)為導(dǎo)向注：市場(chǎng)價(jià)格取整；六號(hào)樓的5、6層的面積未列入計(jì)算目標(biāo)：首層外街銷售價(jià)格為31000元/平方米，平均單價(jià)為10706元/平方米，總體市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到2個(gè)億。層數(shù)價(jià)值遞減比例 市場(chǎng)價(jià)格（元/）建筑面積（）市場(chǎng)價(jià)值（萬(wàn)元）(相對(duì)外街)一層外街100%31,0006532,025一層內(nèi)街69%21,3905,91812,658一層內(nèi)鋪50%15

2、,500313486二層15%4,6506,4122,982三、四層11.50%3,5655,4821,954合計(jì)10,70618,77820,104方案一銷售預(yù)測(cè)：實(shí)現(xiàn)銷售收入1.8億元稅前利潤(rùn)達(dá)到6.6仟萬(wàn)元稅前投資利潤(rùn)率為73銷售周期約為一年方案一優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)較高的單價(jià)和價(jià)值從靜態(tài)測(cè)算來(lái)看，能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)，投資回報(bào)率較高，經(jīng)濟(jì)效益較優(yōu)劣勢(shì)價(jià)格偏高，使項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)加大，不可控因素多項(xiàng)目單價(jià)較高，銷售速度減慢，不利于資金回籠銷售周期較長(zhǎng)，難于把握市場(chǎng)的變化，不利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值方案二：快進(jìn)快出，以速度為導(dǎo)向注：市場(chǎng)價(jià)格取整；六號(hào)樓的5、6層的面積未列入計(jì)算目標(biāo)：首層外街

3、銷售價(jià)格為23000元/平方米，平均單價(jià)約8000元/平方米，總體市場(chǎng)價(jià)格約1.5億元層數(shù)價(jià)值遞減比例 市場(chǎng)價(jià)格（元/）建筑面積（）市場(chǎng)價(jià)值（萬(wàn)元）(相對(duì)外街)一層外街100%23,0006531,502一層內(nèi)街69%15,8705,9189,391一層內(nèi)鋪50%11,500313360二層15%3,4506,4122,212三、四層11.50%2,6455,4821,450合計(jì)7,94318,77814,916方案二銷售預(yù)測(cè)：實(shí)現(xiàn)銷售收入1.34億元稅前利潤(rùn)2.57仟萬(wàn)元稅前投資利潤(rùn)率為29銷售周期約為半年方案二優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)低價(jià)入市，高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯，能迅速?zèng)_擊市場(chǎng)，造成市場(chǎng)熱銷預(yù)計(jì)半年內(nèi)

4、即可達(dá)到90甚至更高的銷售率，能實(shí)現(xiàn)資金快速回籠劣勢(shì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)較少，投資回報(bào)率降低降低項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值和檔次，容易造成產(chǎn)品不良印象降低產(chǎn)品品質(zhì)，不利于公司品牌形象建立方案三：穩(wěn)打穩(wěn)扎，以綜合效益導(dǎo)向注：市場(chǎng)價(jià)格取整；六號(hào)樓的5、6層的面積未列入計(jì)算目標(biāo)：首層外街銷售價(jià)格為27000元/平方米，平均單價(jià)約9300元/平方米，總體市場(chǎng)價(jià)格約1.75億元層數(shù)價(jià)值遞減比例 市場(chǎng)價(jià)格（元/）建筑面積（）市場(chǎng)價(jià)值（萬(wàn)元）(相對(duì)外街)一層外街100%27,0006531,763一層內(nèi)街69%18,6305,91811,025一層內(nèi)鋪50%13,500313423二層15%4,0506,4122,597三、四層1

5、1.50%3,1055,4821,702合計(jì)9,32518,77817,510方案三銷售預(yù)測(cè)：實(shí)現(xiàn)銷售收入1.57億元稅前利潤(rùn)4.6仟萬(wàn)元稅前投資利潤(rùn)率為51銷售周期約為8個(gè)月方案三優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)低于市場(chǎng)價(jià)入市，根據(jù)銷售情況調(diào)整，有利于控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值把握性較大實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4.6仟萬(wàn)，投資利潤(rùn)率為51，經(jīng)濟(jì)效益良好符合正常的銷售節(jié)奏和思路，靈活性強(qiáng)劣勢(shì)銷售周期為8個(gè)月，時(shí)間有點(diǎn)過(guò)長(zhǎng)項(xiàng)目銷售方案評(píng)價(jià)及建議方案一雖然可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較高，但銷售周期無(wú)法預(yù)測(cè)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，從動(dòng)態(tài)考慮其投資回報(bào)會(huì)降低，不建議采用；方案二雖然能快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，但以犧牲利潤(rùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，無(wú)法滿足最求經(jīng)濟(jì)效益的基本目標(biāo)，建議不采用；方

6、案三較為適中，既控制銷售周期，又能滿足經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)，同時(shí)貼合市場(chǎng)情況，建議采用。但本方案僅是初步價(jià)格方向，具體的方案需要在執(zhí)行中另外詳細(xì)制定。銷售目標(biāo)可行性分析銷售目標(biāo)：取得銷售許可證后三個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)回籠資金6000萬(wàn)目標(biāo)分解：假設(shè)按照方案三平均9300元/平方米的價(jià)格銷售，則銷售面積約為6451平方米，銷售率達(dá)到34。銷售條件：完成相關(guān)合法證件，取得項(xiàng)目銷售許可證營(yíng)銷推廣：報(bào)廣、戶外、電視等全方位強(qiáng)勢(shì)推廣策劃定位：開(kāi)展詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查，重新準(zhǔn)確定位本項(xiàng)目項(xiàng)目包裝：重新對(duì)本項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)、項(xiàng)目檔次、業(yè)態(tài)等進(jìn)行包裝，以全新形象亮相，營(yíng)造氛圍初步分析：項(xiàng)目前期鋪墊和營(yíng)銷時(shí)間較短，且項(xiàng)目推出市場(chǎng)后被市場(chǎng)追捧，實(shí)現(xiàn)熱銷價(jià)格策略：超出客戶預(yù)期的低價(jià)位入市，短期內(nèi)形成熱銷銷售目標(biāo)可行性分析銷售目標(biāo)可行性分析結(jié)論及建議1、本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)該銷售目標(biāo)有一定難度。2、商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)不確定因素較多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，所以前期鋪墊工作應(yīng)該做得較為充分和扎實(shí)，才能在銷售時(shí)取得較好的成果。3、建議在銷售前制定詳細(xì)和周密的計(jì)劃，打有把握的仗。 打造“與金牌商家共創(chuàng)財(cái)富” 推廣主題，樹(shù)立“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)物業(yè)投資”市場(chǎng)形象。 初步銷售思路初步銷售思路 通過(guò)區(qū)域炒作提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，吸引市場(chǎng)眼球，深化石龍商業(yè)中心形象，引起