太倉某項目營銷策劃報告

1、.：.；市場篇一、太倉市場情況一一級市場、分布位置、根本數(shù)據(jù)目前供應(yīng)量年土地位置土地面積用途規(guī)劃目的要求建筑面積容積率建筑密度綠地率太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)婁江路西、上海路南、常勝路西、世博小區(qū)北.商業(yè).%.太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太平路西、北京路南商業(yè).%太倉市城廂鎮(zhèn)國道西、東古路北側(cè)商住.%太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路南、常勝路西側(cè).商住%.太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太平路東側(cè)、上海路南側(cè).商業(yè).%.太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東倉路西、富陽路北側(cè).商業(yè).%.新區(qū)鄭和路北側(cè)、柳園路東側(cè)商住.%.合計.另：由于在年前已開發(fā)的部分工程還在銷售，合計建筑面積約，因此，目前整個太倉市場的總體供應(yīng)量約為：.未來供應(yīng)量年土地位置土地面積用途規(guī)劃目的要求建

2、筑面積容積率建筑密度綠地率太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北京路南、半涇路東.商業(yè).%太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太平路西側(cè)弇山路北側(cè).商業(yè)%.太倉市城廂鎮(zhèn)北城河南側(cè)、人民路東側(cè)、中醫(yī)院北側(cè).商住.%.太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東倉路西、富陽路北側(cè).商業(yè).%.太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東.商業(yè).%.太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東.商業(yè)%.太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東.商業(yè)%.太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東.商業(yè)%太倉市城廂鎮(zhèn)長埭北弄號.商業(yè)%.太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)花園街號.商住%.太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路北、東倉路西商住.%.城廂鎮(zhèn)東古路以北、中心號路以西、號路以東.商住.%.城廂鎮(zhèn)鹽鐵塘東側(cè)、南園路南側(cè)、人民南路西側(cè).商住.%.城廂

3、鎮(zhèn)省道南側(cè)、規(guī)劃號路西側(cè)、顧港北側(cè).商業(yè).，.%.城廂鎮(zhèn)南園東路北側(cè)、太平路西側(cè)原師范地塊.商住.%.新區(qū)鄭和東路北、洛陽路南側(cè)原印染廠商住.%.新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè).商業(yè)%.新區(qū)鄭和路南、東亭路西.商業(yè).，%.新區(qū)城北花苑西側(cè).商住.，%.新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè).商業(yè).，.%.新區(qū)城東路南、東亭路東.商住.%.新區(qū)城東路南、東亭路東.商住.%.新區(qū)太平路西側(cè)、弇山路北側(cè).商業(yè)%.新區(qū)東亭路東側(cè)、上海東路北側(cè).商住.%.新區(qū)東倉路西側(cè)、弇山路北側(cè).商住.%.新區(qū)四通路東側(cè)、美固龍路南側(cè).商業(yè).合計.供應(yīng)量比較年小結(jié)：地塊開發(fā)緩慢無論商業(yè)用地還是商住用地，多以商住方式開發(fā)出現(xiàn)截止目

4、前，各年有尚未開發(fā)的地塊有：年幅，合計建筑面積.；年幅，合計建筑面積.；年幅，合計建筑面積.；商住及商業(yè)用地多集中在中心城區(qū)板塊，未來競爭猛烈；二二級市場、房地產(chǎn)市場情況太倉市年房地產(chǎn)投資情況數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)行數(shù)據(jù)庫析：從上表他們可以看出太倉房地產(chǎn)投資整體呈上漲趨勢，但是在年和年度有一定的下滑趨勢，但是到年又呈現(xiàn)飛速上漲的趨勢，從年的.億元上升到.億元，上漲了.億元，上漲幅度到達(dá).。太倉市年商品房施工、開工、銷售面積數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)行數(shù)據(jù)庫析：從上圖他們可以看出從年到年太倉市商品房施工面積有所減少，從年的.萬平方米到年的萬平方米，下降了.萬平方米，降幅為.，從年到年又有所上漲，漲幅為.；商品房開工

5、面積從年的.萬平方米到年的萬平方米，上漲了.萬平方米，漲幅為.；商品房銷售面積從年的.萬平方米到年的.萬平方米，有明顯的下降，下降了.萬平方米，降幅到達(dá)。太倉市年-年商品房銷售金額數(shù)據(jù)來源：瑞聯(lián)行數(shù)據(jù)庫析：太倉年到年商品房銷售金額有明顯的下降，從年的.億元下降到年.億元，下降了.億元，降幅為.?？偨Y(jié)：年和年商品房施工面積根本堅持一個量，但是到年商品房施工面積繼續(xù)下降，這主要是由于年下半年房地產(chǎn)新政的出臺，嚴(yán)重妨礙了房地產(chǎn)市場的繼續(xù)高漲，開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)也比較謹(jǐn)慎，手中的土地也不急于立刻啟動開發(fā)，所以導(dǎo)致年整體商品房施工面積的下降。隨著年下半年政策的放寬，開發(fā)商也相繼把手中的地塊拿出來開發(fā)，所

6、以年商品房施工面積有所增長。從上圖他們也可以看出，太倉市經(jīng)過幾年的大開展和市場大環(huán)境不景氣的影響，太倉商品房銷售面積從年開場與商品房銷售面積就有很大的差距，到年差距越來越大，所以說太倉目前商品房空置率較高，還需求一段時間的消化。太倉市商品房銷售金額的下降，主要由于大的市場環(huán)境的影響和太倉本身房地產(chǎn)市場的緣由。最終導(dǎo)致商品房銷售面積的下降。三太倉工程信息、太倉工程位置圖、太倉個案通達(dá)財富廣場參考個案通達(dá)財富廣場號碼/基地位置長春北路號產(chǎn)品類型酒店式公寓開 發(fā) 商通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商億陽房地產(chǎn)投資顧問占地面積.萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用.元/月總 戶 數(shù)套在售戶數(shù)套開盤時間.交房時間.

7、價錢范圍-元/銷售均價元/交付規(guī)范精裝面積配比面 積.戶 數(shù)戶 型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路展板，短信，網(wǎng)絡(luò)，參與房展活動，引導(dǎo)旗優(yōu)勢分析、景觀綠化配比合理、每套的建筑面積小，總價低，針對工薪階層白領(lǐng)是一大購買力 、周邊學(xué)校，醫(yī)院，休閑文娛設(shè)備齊全優(yōu)勢分析、商業(yè)型公寓，對于居住來講，水電費用為民，不能寫入合同，得不到保證 、對于多套的公寓來說，多的機(jī)動車位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的銷售闡明客源分析區(qū)域：本地為主，上海等外地為副年齡：-歲為主客層：公務(wù)員白領(lǐng)為主動機(jī)：投資為主，自住為副銷售情況去化率到達(dá)%小套去化率較快華威商都參考個案華威商都號碼、基地位置長春北路號產(chǎn)品類型酒店式公寓、沿街商鋪開

8、 發(fā) 商太倉華威房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商自銷占地面積.萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用未定總 戶 數(shù)套在售戶數(shù)套開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-以上-戶 數(shù)戶 型商鋪商鋪 商鋪寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓已售戶數(shù) 推行通路太倉電視臺，太倉日報，看板，F(xiàn)M.等一些市面上常用的手段優(yōu)勢分析緊靠高薪技術(shù)開發(fā)區(qū)，周邊配套齊全，消費檔次較低。減輕在次置業(yè)的業(yè)主生活壓力。優(yōu)勢分析公寓不采用精裝修出賣，以毛坯的方式出賣此案以找一些大型商家批量銷售，顯然銷售難度很大銷售闡明客源分析區(qū)域：本地為主%，外地為副%年齡：酒店式公寓：-為主，商鋪：-歲位置客層：酒店式公寓：新太

9、倉人、外地，商鋪：本地、上海等其他地域動機(jī)：酒店式公寓：自用、投資，商鋪：自用投資銷售情況去化率%太倉國際物流城參考個案太倉國際物流城號碼基地位置省道和國道交匯處產(chǎn)品類型商業(yè)開 發(fā) 商億立商貿(mào)物流投資代 理 商蘇州成蒙房地產(chǎn)占地面積.萬總建面積萬容 積 率.物業(yè)費用.元/月/總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪已售戶數(shù)推行通路POP引導(dǎo)旗，派單，報紙，TV,優(yōu)勢分析地處國道旁，南道上海，背上常熟，蘇中，西去蘇州，四面交通網(wǎng)密集，復(fù)合業(yè)種業(yè)態(tài)的定位優(yōu)勢分析市場構(gòu)成還需求一段較長的時間給銷售帶來很大抗性銷售

10、闡明客源分析區(qū)域：本地為主%，外地為副%年齡：-歲為主客層：私營企業(yè)為主動機(jī)：投資為主銷售情況目前去化率在%駿園時代廣場參考個案駿園.時代廣場號碼基地位置東倉路西，富陽路北產(chǎn)品類型商業(yè)開 發(fā) 商駿園房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商自銷占地面積.萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用未定總 戶 數(shù)套在售戶數(shù)套開盤時間/交房時間.價錢范圍.米-元/ 平層起上一層加元/銷售均價元/交付規(guī)范挑高元/ 元/普通層高裝修面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)雙拼三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路展板，宣傳冊，廣告牌優(yōu)勢分析、戶型南北朝向采光好。、采用雙層中空隔熱，保暖好。、.米挑高兩層空間不壓制。、精

11、裝修以小戶型為主，總價低優(yōu)勢分析、戶型動靜不分。、單價很高。、挑高的夾層沒有窗戶銷售闡明客源分析區(qū)域：本地客戶占%，外地客戶占%年齡：-歲客層：私營業(yè)主動機(jī)：投資的占%、自住%銷售情況去化率%主要為躍層的去化塞納麗舍參考個案大唐時代塞納麗舍號碼基地位置鄭和路北側(cè)，洛陽路南側(cè)產(chǎn)品類型普通住宅，商業(yè)開 發(fā) 商萬鴻房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商南京唐采置業(yè)占地面積.萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用未定總 戶 數(shù) 在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室戶一室戶兩房三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路展板，廣告牌，網(wǎng)絡(luò)，報紙優(yōu)勢分析、地處新工業(yè)

12、繁華輻射中心。、周邊商業(yè)，教育，醫(yī)療配套齊全。、小區(qū)綠化率到達(dá)%優(yōu)勢分析、相對于開發(fā)區(qū)南邊樓盤單價偏高。、緊靠一家工業(yè)發(fā)電廠，防止不了有污染和輻射。銷售闡明客源分析區(qū)域：主要是本地年齡：本地歲-歲占%，上?？蛻簦簹q-歲占到%客層：白領(lǐng)、公務(wù)員，私企老板動機(jī)：自住為主銷售情況住宅去化率在%，小面積的，帶裝修的房型去化較快到達(dá)了%金谷府邸參考個案金谷府邸號碼基地位置鄭和路南，長途汽車站東產(chǎn)品類型普通住宅開 發(fā) 商太倉市金建房產(chǎn)開發(fā)代 理 商自銷占地面積.萬總建面積.容 積 率.物業(yè)費用.或./月總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶

13、 型一室一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路廣告牌，單頁，網(wǎng)頁廣告，短信，高炮優(yōu)勢分析、周邊有學(xué)校，醫(yī)院。、小區(qū)內(nèi)配套曾經(jīng)相對成熟優(yōu)勢分析靠國道，經(jīng)過車輛都是大型車輛噪音大，平率高，外出危險性高銷售闡明客源分析區(qū)域：本地人年齡：歲-歲所占比率是%客層：本地私營業(yè)主動機(jī)：自住銷售情況由于開盤時間比較早去化率在%之江國際參考個案之江國際號碼，基地位置昆太路北側(cè)，五洋路西側(cè)產(chǎn)品類型商住開 發(fā) 商太倉永泰房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商香港寶隆占地面積.萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用商鋪元/ 總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均

14、價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室戶商鋪商鋪商鋪已售戶數(shù)推行通路太倉日報，派單，太倉電視臺，城區(qū)各處看板優(yōu)勢分析、周邊配套：金融鄉(xiāng)村商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行，商業(yè)，五洋商城，餐飲、交通便利，五洋商城勝利的招商使在次置業(yè)的客戶后顧無憂。優(yōu)勢分析商鋪多為出租為主，本想在次置業(yè)的客戶就不能購買，沒有配套的倉儲，需到別處借用他人的倉庫，無形中給在次運營的業(yè)主帶來投資本錢的提高。銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，昆山占%，常熟占%，上海占%年齡：-歲客層：個體戶動機(jī)：自用，投資銷售情況去化率%上城國際參考個案上城國際號碼，基地位置太平南路號產(chǎn)品類型商住開 發(fā) 商太倉美豪房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商昆山金

15、利行投資顧問占地面積.萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用.元/月總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室戶一室戶兩室戶兩室戶已售戶數(shù)推行通路大型看板，POP引導(dǎo)旗，太倉日報，優(yōu)勢分析、周邊的商業(yè)系統(tǒng)，生活系統(tǒng)齊全。、挑高設(shè)計，一層價錢兩層享用。優(yōu)勢分析、產(chǎn)品分四個朝向的房子，東面的房型沒有窗戶，不透風(fēng)。、對于太倉市場，單價相對來講就比較高了銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，新太倉人占%年齡：歲-歲客層：企業(yè)高層職工，私營業(yè)主動機(jī)：自用為主銷售情況商住樓去化率%，住宅樓去化率%南洋麗都參考個案南洋麗都號碼，基地位置人民路號產(chǎn)品

16、類型商業(yè)，住宅開 發(fā) 商南洋房地產(chǎn)置業(yè)開展代 理 商深圳市星聯(lián)地產(chǎn)顧問占地面積萬商萬住總建面積萬商萬住容 積 率.商.住物業(yè)費用元/月商.元/月住總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價住元/,商元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型住宅商鋪已售戶數(shù)推行通路動畫看板，POP引導(dǎo)旗，太倉日報優(yōu)勢分析產(chǎn)品質(zhì)量好，檔次高，交通便利，在市中心繁華地段，周邊配套設(shè)備齊全，強(qiáng)大的區(qū)位優(yōu)勢完全覆蓋了他的優(yōu)勢。優(yōu)勢分析忽略銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地占%年齡：-歲客層：事業(yè)單位公務(wù)員和個體戶動機(jī)：自住，投資銷售情況住宅去化率%，商業(yè)去化率%皇家麗晶參考個案皇家麗晶號碼/基

17、地位置東倉路惠陽路口產(chǎn)品類型商業(yè)開 發(fā) 商太倉盛世置業(yè)代 理 商自銷占地面積總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用.元/月總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范精裝面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型商住商住商住商住已售戶數(shù)推行通路看板，太倉日報，路燈旗桿，DM單頁，電視，短信優(yōu)勢分析、處于新區(qū)中心，周邊配套齊全，交通便利。、外墻包裝采用木制與玻璃相結(jié)合，看上去時髦年輕優(yōu)勢分析、周邊生活設(shè)備較差，間隔 超市較遠(yuǎn)、單價相對較高，有一定的抗性銷售闡明客源分析區(qū)域：本地、上海年齡：歲-歲客層：白領(lǐng)、小老板動機(jī)：投資占%，自住占銷售情況此案開盤時未出現(xiàn)類似產(chǎn)品，加上廣告做的好，

18、去化率%東盛商業(yè)廣場參考個案東盛商業(yè)廣場號碼基地位置上海東路南側(cè)簍江路東側(cè)產(chǎn)品類型公寓、商業(yè)開 發(fā) 商尼盛置業(yè)代 理 商自銷占地面積萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用未定總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范精裝面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室戶兩室一廳兩衛(wèi)兩室兩廳衛(wèi)衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)商鋪商鋪商鋪已售戶數(shù)推行通路工程周邊的大型看板，POP引導(dǎo)旗幟，網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢分析此案產(chǎn)品主要以商鋪為主，有套左右的酒店式公寓作為商業(yè)輔助，添加了可客戶的自信心優(yōu)勢分析工程的主要優(yōu)勢在于太靠東邊，周邊沒有什么生活設(shè)備、商業(yè)設(shè)備、配套設(shè)備的依托銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地年齡：-

19、歲客層：白領(lǐng)，私營業(yè)主，商人動機(jī)：自住為主，部分投資銷售情況目前去化率%錦繡新城參考個案錦繡新城號碼基地位置太倉濱河路號產(chǎn)品類型普通住宅開 發(fā) 商太倉市軒麟置業(yè)代 理 商自銷占地面積.萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用高層.元/月，多層.元/月總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間現(xiàn)房價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范精裝面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室一廳兩室一廳兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路短信，參與房展會，報紙，樓書優(yōu)勢分析、全盤都以現(xiàn)房銷售，對于客戶有一個直觀的感受。、價錢優(yōu)惠，相對與市區(qū)的期房價錢還要廉價。、房型設(shè)計合理，動靜分布明晰。

20、優(yōu)勢分析、目前小區(qū)沒有大型的停車場，車子都停在樓下過道，給在此置業(yè)的居民帶來生活和出行上的不方便。周邊配套還沒有構(gòu)成銷售闡明客源分析區(qū)域：本地年齡：-歲客層：企業(yè)員工，本地中產(chǎn)階層動機(jī)：自住占，投資占%銷售情況去化率到達(dá)了%森茂國際參考個案森茂國際號碼基地位置太平路與寧波路交叉口產(chǎn)品類型商業(yè)，辦公樓開 發(fā) 商太倉森茂汽車城開發(fā)代 理 商上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問占地面積萬總建面積萬容 積 率.物業(yè)費用未定總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型辦公辦公辦公辦公辦公辦公已售戶數(shù)推行通路墻體，報紙，網(wǎng)頁，電視優(yōu)勢分析、良好的商業(yè)定位。、商

21、業(yè)設(shè)備配套齊全，智能化系一致應(yīng)俱全。、低總價高報答優(yōu)勢分析在新建的汽車站旁，噪音污染嚴(yán)重銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地占%年齡：-歲客層：企業(yè)老板，商人動機(jī)：自用，投資銷售情況兩幢辦公樓去化率%五洋廣場參考個案五洋廣場號碼基地位置新區(qū)上海路南，東倉路西產(chǎn)品類型商業(yè)，辦公樓開 發(fā) 商江蘇五洋房產(chǎn)代 理 商自銷占地面積.萬總建面積萬容 積 率.物業(yè)費用.元/ 總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一室戶兩室戶三室戶三室戶三室戶已售戶數(shù)推行通路城市各路段的大型看板，墻體廣告，參與房展會優(yōu)勢分析作為一個復(fù)合型的商業(yè)，多業(yè)種，多

22、業(yè)態(tài)，一致的規(guī)劃，管理，良好的招商引資，又地處上海路與東倉路交叉口新老城區(qū)住宅密集區(qū)優(yōu)勢分析太倉人口數(shù)量有限，消費力有限，而南面又是一個大型的商業(yè)廣場，構(gòu)成一個相對的競爭。銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，上海昆山占%年齡：-歲客層：白領(lǐng)，私營業(yè)主動機(jī)：投資客為主，自住少銷售情況去化率%太倉開展大廈參考個案太倉開展大廈號碼基地位置鄭和東路南側(cè)，嘍江路西側(cè)產(chǎn)品類型商業(yè)開 發(fā) 商太倉工投置業(yè)代 理 商蘇州匯佳房地產(chǎn)咨詢占地面積.萬總建面積.萬容 積 率物業(yè)費用.元/月總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型辦公辦公辦公辦公已售戶數(shù)推

23、行通路橫幅，參與房展會，短信，墻體廣告，高炮優(yōu)勢分析周邊規(guī)劃未來都是商業(yè)性的辦公樓，市場前景很好，給不少客戶帶來投資的自信心優(yōu)勢分析市政規(guī)劃雖然曾經(jīng)落實，只是時間上無法確定，又由于金融危機(jī)的到來，更是無法預(yù)測銷售闡明客源分析區(qū)域：外地占位置，本地較少年齡：-歲客層：私營業(yè)主，商人動機(jī)：投資客%銷售情況去化率%嘉禾左岸春天參考個案嘉禾左岸春天號碼基地位置國道與東谷口交叉口產(chǎn)品類型住宅，商業(yè)開 發(fā) 商嘉禾置業(yè)代 理 商成蒙房地產(chǎn)代理銷售占地面積.萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用元/總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型商鋪二室

24、二廳三室戶三室四室戶已售戶數(shù)推行通路工程周邊的墻體廣告，網(wǎng)絡(luò)，短信優(yōu)勢分析價錢廉價，可以吸引中低層次的人群在此置業(yè)優(yōu)勢分析間隔 市中心太遠(yuǎn)，靠國道，出行不方便，特別對小孩子危險性大銷售闡明客源分析區(qū)域：本地，其他區(qū)域年齡：-歲客層：白領(lǐng)，公務(wù)員，私營業(yè)主動機(jī)：自用較多，投資客戶少銷售情況去化率%錦地水岸參考個案錦地水岸號碼基地位置城西南路產(chǎn)品類型普通住宅，商業(yè)開 發(fā) 商東泰房地產(chǎn)開展代 理 商自銷占地面積.萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用.元/ 總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型一房一房兩房三房已售戶數(shù)推行通路單頁，樓

25、書，墻體廣告，看板優(yōu)勢分析小面積，低總價，低單價優(yōu)勢分析間隔 市中心太遠(yuǎn)生活，出行都不方便銷售闡明客源分析區(qū)域：上海，本地年齡：-歲客層：私企業(yè)主動機(jī)：養(yǎng)老，投資銷售情況去化率在%曼氏銀洲參考個案曼氏銀洲號碼基地位置長春北路東側(cè),北城河北岸產(chǎn)品類型普通住宅、商業(yè)開 發(fā) 商江蘇曼氏置業(yè)太倉分公司代 理 商昆山迪賽地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)占地面積.萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用.元/ 總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳三衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路引導(dǎo)旗，單頁，樓書，優(yōu)勢分析

26、小區(qū)屬于高檔小區(qū)，周邊環(huán)境和交通比較方便，特別是太倉公園里的風(fēng)景一覽無移，在視覺上給客戶帶來的了極大生活享用優(yōu)勢分析小區(qū)緊靠一坐教堂，對于一些迷信客戶來說帶來了一定的抗性銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地占%年齡：-歲客層：私營業(yè)主，白領(lǐng)，公務(wù)員動機(jī)：自住較多銷售情況去化率%陽光美地參考個案陽光美地號碼基地位置長春南路號產(chǎn)品類型普通住宅，商業(yè)開 發(fā) 商太倉鴻裕建立開展代 理 商上海錦得行地產(chǎn)推行機(jī)構(gòu)占地面積.萬總建面積.萬容 積 率.物業(yè)費用元/ 總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間.交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)入室花園三室兩

27、廳兩衛(wèi)空中花園三室兩廳兩衛(wèi)商鋪已售戶數(shù)推行通路市區(qū)內(nèi)大型看板，墻體廣告，參與房展會單頁優(yōu)勢分析、周邊配套相對齊全，小區(qū)設(shè)計構(gòu)造規(guī)劃，環(huán)境合理。、小區(qū)內(nèi)配套智能化系統(tǒng)，物業(yè)效力到位優(yōu)勢分析周邊沒有銀行和郵局。銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地占%年齡：-歲客層：企業(yè)員工動機(jī)：自住銷售情況去化率%景瑞榮御藍(lán)灣參考個案景瑞榮御藍(lán)灣號碼-基地位置常勝路東側(cè)、朝陽路南側(cè)產(chǎn)品類型別墅開 發(fā) 商太倉景瑞置業(yè)代 理 商自銷占地面積總建面積容 積 率.物業(yè)費用聯(lián)：元/疊：.元/總 戶 數(shù)在售戶數(shù)開盤時間/交房時間.價錢范圍元/-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型別墅別墅別墅別墅已售戶數(shù)推

28、行通路樓書、單頁、電視、大型看板、短信、報紙、網(wǎng)絡(luò)、房展會、戶外展、優(yōu)勢分析、一萬兩千的清澈水景，阻斷了所以的喧囂與壓力，讓業(yè)主充分體驗優(yōu)質(zhì)的生活質(zhì)量。、高質(zhì)量的物業(yè)效力讓業(yè)主安然享用生活。優(yōu)勢分析、由于是高端別墅，總價比較高。、周邊地段還待與在開放當(dāng)中，給在此置業(yè)的客戶帶來比較不便的生活。、朝北正對醫(yī)院。銷售闡明客源分析區(qū)域：本地，上海，其他地域年齡：-歲客層：私企老板，外資客商動機(jī)：養(yǎng)老，投資銷售情況去化率%至善富居參考個案至善富居號碼/基地位置錦州路號產(chǎn)品類型普通住宅、商業(yè)開 發(fā) 商太倉美豪房產(chǎn)開發(fā)代 理 商昆山金利行房產(chǎn)投資顧問占地面積總建面積容 積 率.物業(yè)費用.元/月/總 戶 數(shù)在

29、售戶數(shù)開盤時間交房時間.價錢范圍-元/銷售均價元/交付規(guī)范毛坯面積配比面 積-戶 數(shù)戶 型兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數(shù)推行通路單頁、樓書、墻體、網(wǎng)頁、報紙優(yōu)勢分析、周邊生活設(shè)備配套齊全、有大型購物超市、太倉高級中學(xué)等。、間隔 新城區(qū)和老城區(qū)都很近。優(yōu)勢分析、超市人車流大，噪音嚴(yán)重銷售闡明客源分析區(qū)域：本地占%，外地占%年齡：-歲客層：私營業(yè)主，公務(wù)員，白領(lǐng)動機(jī)：自住為主銷售情況去化率%萊茵帝景參考個案萊茵帝景號碼基地位置人民南路與新瀏河風(fēng)光帶交叉口產(chǎn)品類型商住開 發(fā) 商太倉起浩商貿(mào)代 理 商上海嘉通占地面積總建面積容 積 率.物業(yè)費用未定總 戶 數(shù)戶在售戶數(shù)未開盤開

30、盤時間待定交房時間下半年價錢范圍未定銷售均價未定交付規(guī)范面積配比面 積戶 數(shù)戶戶戶戶戶 型-已售戶數(shù)未售未售未售未售推行通路網(wǎng)絡(luò)，短信，報紙優(yōu)勢分析高端定位，緊靠新瀏河風(fēng)光帶，環(huán)境宜人，并且綠化曾經(jīng)完工優(yōu)勢分析周邊交通流量小，只需輛車道的人民路，橫向沒有道路銜接，附近多以住宅，公共公園為主，消費人群層次低，能過去消費的必定需求開車，車位之后左右銷售闡明客源分析目前約定客戶以上海居多，太倉本地人其次開盤方式未開盤銷售情況未開盤備注注：以上數(shù)據(jù)更新至年月日總結(jié)：以上是太倉個案情況，他們從這些工程中可以看出，太倉市市區(qū)目前市場上主要產(chǎn)品是商住和商辦工程，住宅類產(chǎn)品主要集中在太倉的東面開發(fā)區(qū)和西面城西

31、板塊，在市區(qū)同質(zhì)工程多，競爭比較猛烈。產(chǎn)品分析：、住宅住宅類產(chǎn)品主要集中在開發(fā)區(qū)和城西板塊，市區(qū)住宅產(chǎn)品較少，多以小盤和老盤為主，開發(fā)區(qū)代表性普通住宅工程錦繡新城，其銷售價錢在元/-元/之間，別墅代表性工程是景瑞榮御藍(lán)灣，目前銷售價錢在元/-元/之間；城西主要代表性住宅樓盤有嘉禾左岸春天和陽光美地，其銷售價錢在元/-元/和元/-元/之間。、酒店式公寓 酒店式公寓產(chǎn)品主要集中在市區(qū)和市區(qū)邊緣區(qū)域，目前市場上主要在售酒店式公寓工程有通達(dá)財富廣場、華威商都等，還有其他工程曾經(jīng)是尾盤，如皇家麗晶，上城國際等，但是去化速度都比較慢，其中代表性的工程森茂國際酒店式公寓產(chǎn)品推出市場就根本去化，主要是由于銷售

32、價錢較低，目前太倉市場酒店式公寓產(chǎn)品銷售價錢范圍在元/-元/。而從交付情況來看，太倉目前市場上酒店式公寓工程根本都有裝修，只需少數(shù)工程沒有裝修，但是整個市場精裝修本錢主要在元/左右，真正高檔裝修產(chǎn)品比較少，也是市場的一個空白點。、商業(yè) 太倉市目前商業(yè)工程較多，存在方式主要以商業(yè)裙樓和集中式的商業(yè)廣場組成，集中式的商業(yè)廣場勝利的代表性工程是南洋廣場，其主要緣由是該工程前期招商非常勝利，并且在這個工程啟動時期，市場上沒有同類型的工程競爭；如今商業(yè)產(chǎn)品銷售工程主要有五洋廣場、通達(dá)財富廣場、駿園時代廣場、東盛商業(yè)廣場等等，其銷售價錢范圍在元/-元/。、寫字樓寫字樓，目前太倉市場上產(chǎn)品還相對較少，這一產(chǎn)

33、品主要受產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的影響要素比較大，市場需求量較少，目前，太倉市場辦公場所主要還是以前的老的寫字樓為主，如今在售寫字樓工程主要是森茂國際、五洋廣場，其價錢范圍在元/。二、產(chǎn)品裝建筑議一市場概略從整個市場的公寓裝修情況來看，多數(shù)公寓還是以裝修房的方式出賣為主，總結(jié)下來有如下特點：從裝修隔層的層高分配比例來看目前市場中的LOFT公寓的層高主要分為.米、米、.米和.米幾種類型，因此在層高的分配比例上也各有差別，但普通而言，“下高上低是常態(tài)，下層.米，上層.米，多思索下層層高的溫馨度，而上層在設(shè)計上僅限定適于居住即可，從目前的裝修情況來看，由于的屋頂?shù)难b修處置上比較簡約，因此，普通高于.米的即無壓制感。

34、從裝修的方式來看普統(tǒng)統(tǒng)常處置上有兩種方式：全部隔滿和部分挑高。層高比較高的普通都采取全部隔滿的方式，這樣可以添加居住者的運用空間，使功能劃分更明確；而層高較低那么會采取部分挑高的裝修方式，在客廳的位置與上層打通，使客廳看上去較寬闊。添加溫馨度，減輕壓制感。從裝修的風(fēng)格來看由于該類產(chǎn)品空間面積較小，因此多采用現(xiàn)代簡約的裝修風(fēng)格，從而防止空間的局促感，讓客戶視覺上覺得開闊，降低客戶一向的對公寓房壓制的缺陷的抵觸。但在個別樓盤的裝修上，由于面積相對普通公寓較大，且為了添加樣板房的亮點，也會以歐式或古典式樣來添加產(chǎn)品的差別性。裝修方式多以隔滿的現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主產(chǎn)品多樣性不強(qiáng)同質(zhì)產(chǎn)品較多，亮點少二裝建筑

35、議、裝修原那么簡約明快、空間通透、裝修要求層高分配比例上：根據(jù)市場上普通LOFT公寓裝修情況，在本工程的層高是米凈高.米的前提之下，建議上、下層高度分別為：.米和.米，同時在選材上盡量控制隔層厚度。裝修的方式上：由于該工程的整體層高為米，處于LOFT公寓中的中等層高，因此建議采用“部分挑高的方式來進(jìn)展分隔，從而防止壓制。同時在上層房型的設(shè)計上，采用敞開式的格局，并配以玻璃作墻。有機(jī)玻璃優(yōu)勢通透感強(qiáng)空間感強(qiáng)立體感強(qiáng)另：假設(shè)客戶由于居住需求，需添加私密性，那么可在玻璃周圍加以窗簾。敞開式格局表示圖： 另外，防止空間劃分。應(yīng)合理地布置各個功能分區(qū)、人行道路和一些大型家具，在不影響運用功能的根底上，利

36、用相互浸透的空間添加室內(nèi)的層次感和裝飾效果。 裝修的風(fēng)格上：現(xiàn)代簡約風(fēng)格 裝修的顏色選擇上：顏色設(shè)計普通可選擇冷顏色。冷顏色有分散和后退性，使居室能給人以清新開朗、亮堂寬闊的感受。最好能以柔和亮麗的顏色為主調(diào)，防止同一空間內(nèi)過多采用不同的材質(zhì)及顏色，呵斥視覺上的壓迫感。裝修的家具配置上：家具的方式和尺寸要選擇那些外型簡單、質(zhì)感輕、小巧的家具，尤其是那些可隨意組合、拆裝、收納的家具。這樣既可以包容大量物品，又不浪費空間，使得居室內(nèi)各功能既有分隔又有內(nèi)在聯(lián)絡(luò)，不產(chǎn)生擁堵感。、裝修選材從目前太倉市場的情況來看，結(jié)合本案的區(qū)域位置和產(chǎn)品特點，主要有以下個案將產(chǎn)生直接或間接的競爭的有：東盛商業(yè)廣場、駿園

37、時代廣場、皇家麗晶、五洋廣場、賽納麗舍、太倉開展大廈、興業(yè)廣場、新太倉傳奇、華威商都、華旭財富中心、華僑大廈、之江國際、通達(dá)財富廣場、森茂國際。另外，隨著近年房產(chǎn)市場的不斷開展，與本案類似性質(zhì)的地塊也在不斷推出，也將與本案在以后構(gòu)成一定的競爭。分布位置主要競爭工程：東盛商業(yè)廣場、駿園時代廣場、五洋廣場、賽納麗舍、太倉開展大廈、華僑大廈、森茂國際次要競爭工程：皇家麗晶、興業(yè)廣場、皇家麗晶、華旭財富中心、之江國際、通達(dá)財富廣場典型個案信息東盛商業(yè)廣場產(chǎn)品類型商鋪、多層、酒店式公寓裝修程度精裝修裝修規(guī)范最低元/裝修情況空調(diào)美的備注該工程為毛坯房銷售，開發(fā)商作為中介方尋覓裝飾公司與業(yè)主進(jìn)展商談，最終裝

38、修合同是業(yè)主于裝飾公司簽署。由于如今裝飾公司還沒有進(jìn)展招標(biāo)，詳細(xì)情況需求到下半年才干確定。駿園時代廣場產(chǎn)品類型商鋪、酒店式公寓裝修程度精裝修裝修規(guī)范挑高元/規(guī)范層元/裝修情況外墻美國最新資料玻璃雙層中空玻璃備注該工程比較小，主要是開發(fā)商本人在操盤，裝修詳細(xì)情況也是開發(fā)商本人在操作，詳細(xì)情況銷售員也不清楚，據(jù)引見，此工程裝修選材和皇家麗晶根本類似。皇家麗晶產(chǎn)品類型商鋪、公寓裝修程度精裝修裝修規(guī)范元/裝修情況廚具櫻花衛(wèi)浴科勒空調(diào)美地，掛壁式.匹電視康佳備注工程比較早，如今曾經(jīng)交房賽納麗舍產(chǎn)品類型普通住宅、酒店式公寓裝修程度毛坯裝修規(guī)范無備注五洋廣場產(chǎn)品類型商鋪、普通住宅、寫字樓裝修程度毛坯裝修規(guī)范

39、無裝修情況外墻EPS保溫板，幕墻內(nèi)墻粉白頂棚粉白地面水泥砂漿找平門玻璃門玻璃Low-e中空玻璃窗鋁合金窗電梯三菱MAXIZ其他室內(nèi)配有開關(guān)插座，設(shè)有限電視接口，接口備注太倉開展大廈產(chǎn)品類型寫字樓裝修程度毛坯公共部分裝修裝修規(guī)范無裝修情況空調(diào)水環(huán)熱泵型中央空調(diào)電梯星瑪奧的斯外墻玻璃幕墻，高檔仿石樹脂幕墻相結(jié)合備注由于產(chǎn)品是寫字樓，客戶比較少，開盤沒有采取什么活動。興業(yè)廣場產(chǎn)品類型商鋪，酒店，酒店式公寓裝修程度毛坯公共部分裝修裝修規(guī)范無之江國際產(chǎn)品類型一期：商鋪、酒店式公寓，寫字樓；二期：別墅、普通住宅裝修程度毛坯裝修規(guī)范無森茂國際產(chǎn)品類型酒店式公寓裝修程度毛坯隔層、簡易樓梯交付裝修規(guī)范無裝修情況

40、外墻、層高級干掛石材玻璃中空隔音玻璃臺面高級人造石潔具TOTO或同級品牌電梯OTIS或同級品牌車庫藍(lán)牙識別技術(shù)地板高級防滑地面磚諾貝爾或同級品牌墻面高級面磚諾貝爾或同級品牌樓宇設(shè)備管理泛光照明控制、辦公公共照明控制、大唐照明控制ABB節(jié)能燈光系統(tǒng)熱感應(yīng)、聲感應(yīng)照明控制安保系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)、點子監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)通訊系統(tǒng)寬帶入戶、挪動通訊全覆蓋、有限電視系統(tǒng)、入戶通達(dá)財富廣場產(chǎn)品類型酒店式公寓、商鋪裝修程度精裝裝修規(guī)范元/裝修情況地板實木地板無品牌燈具廚具整體櫥柜美的電磁灶衛(wèi)浴科勒空調(diào)松下內(nèi)墻涂料美國普龍電梯富佳恩科水處置臺灣大圣直

41、飲水系統(tǒng)電視機(jī)長虹英寸安保系統(tǒng)訪客系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、紅外探頭監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)，報警系統(tǒng)。備注小結(jié)：目前市場上的酒店式公寓產(chǎn)品，其交房規(guī)范為毛坯和精裝修。目前，太倉市場這兩種方式均有之，但由于區(qū)域市場中的同類產(chǎn)品較多，加上太倉客戶的投資認(rèn)識和投資報答相對較小，因此，在產(chǎn)品的交付上，工程多采用毛坯的交房方式，但思索到購買該類產(chǎn)品的實踐心態(tài)短期快速居住，因此，有部分產(chǎn)品也采用了精裝修的交付方式，但普通其裝修規(guī)范卻較為簡單，僅為滿足普通的居住需求，很少兼顧后期的裝修質(zhì)量。另一方面，由于太倉類似產(chǎn)品較多，銷售相對也較為緩慢，因此開發(fā)商在前期的投入上，也會盡量減少本錢投入。為保證產(chǎn)品的檔次，在建筑

42、選材及內(nèi)部裝修上建議的裝修原那么是：品牌裝修、突顯檔次、樹立籠統(tǒng)、擴(kuò)展影響整體裝修費用約為元結(jié)合甲方的意見，其詳細(xì)裝修用材如下：裝修設(shè)備設(shè)備稱號主要資料品牌品牌 機(jī)電及建材設(shè)備建筑立面底部花崗巖石材貼面上部主體玻璃幕墻low-e+A+鋼化中空上部主體鋁合金板，外表氟碳噴涂家裝用材電梯高速電梯東芝空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)地源熱泵辦公、特靈柜式和掛壁式空調(diào)組合酒店式公寓美的地面高級地磚或地板墻面乳膠漆立邦高檔墻紙品牌根本照明專屬光學(xué)顧問、筒燈、射燈等多種光源雷士品牌浴霸有歐普品牌面板品牌家電配置電視機(jī)寸液晶電視西湖長虹衛(wèi)浴潔具馬桶、臺盤、龍頭美標(biāo)電熱水器即熱式熱水器奧特朗抽油煙機(jī)櫻花電磁爐美的四、物業(yè)管理建

43、議良好的物業(yè)管理提升是小區(qū)整體檔次關(guān)鍵要素，這方面不僅包括了入住之后的物業(yè)管理，還包括了選擇物業(yè)的全方位過程。一安保建議 重點弱化和消除消費者對本案復(fù)合型社區(qū)生活環(huán)境的誤解：公寓、商業(yè)、辦公在一同的吵鬧環(huán)境。以 “六重平安防備系統(tǒng)，全方位安保，隔離外界紛擾。 序號七重平安防備系統(tǒng)周界防備管理系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)門禁管理電梯監(jiān)控系統(tǒng)家庭平安防備報警系統(tǒng)離線式智能巡更管理系統(tǒng)二物管建議、物業(yè)管理公開招標(biāo)流程、平安監(jiān)控圖、人員放行圖、物品放行圖三物業(yè)管理內(nèi)容 日常管理效力 室內(nèi)外清洗、上蠟 草坪修剪 維修效力 家政效力 地毯清洗 保潔效力 冰箱清洗 公共次序管理效力 安保效力 園林效力 社區(qū)活動效力 綠化效

44、力 地面防滑處置 高空外墻清洗、粉 日常維修效力 管道清洗、安裝及維修 禮儀慶典效力 房屋共用部位的維護(hù)與管理及其他特約效力招商篇前言：一個商業(yè)工程的招商推行能否勝利，將直接決議工程的資金回收情況與后續(xù)開發(fā)的根底穩(wěn)定性，具有舉足輕重的作用。本工程商業(yè)部分的運營離不開前期深化的市場研討,并在此根底上構(gòu)成的科學(xué)的工程定位及招商執(zhí)行方案、業(yè)態(tài)規(guī)劃方案,配合閱歷豐富的招商團(tuán)隊強(qiáng)力貫徹執(zhí)行。在我公司結(jié)合對本工程的了解和工程周邊市場分析,以及在前期運作其它商業(yè)工程招商及銷售時所獲得的實操閱歷,同時鑒于目前整體市場環(huán)境不容樂觀、情勢較為復(fù)雜的現(xiàn)狀，對本工程商業(yè)部分作進(jìn)一步市場調(diào)查分析，對工程業(yè)態(tài)與價錢作初步

45、的定位。關(guān)于租金詳細(xì)的價錢體系，我公司招商團(tuán)隊會結(jié)合市場變化作進(jìn)一步的調(diào)研分析，并結(jié)合樓層、位置作進(jìn)一步浮動調(diào)整。本次主要針對招商運作等提出一些我公司的可行的建議戰(zhàn)略和方案思緒。為使本工程到達(dá)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收的目的，他們在上一階段定位報告的根底上，客觀分析本工程的時機(jī)點、競爭環(huán)境、太倉商業(yè)開展情況及餐飲、休閑文娛、服裝零售等行業(yè)情況，結(jié)合太倉地域的整體開展進(jìn)程與需求，憑仗專業(yè)的知識、豐富的閱歷，制定出工程的招商推行謀劃方案。本方案注重適用性、可操作性，務(wù)求對招商的實踐操作起到指點性的作用。招商節(jié)點與時機(jī)方案一招商時間控制假設(shè)按年月底開工，年交房方案，結(jié)合普通商業(yè)工程招商原那么，同時鑒于

46、本工程商業(yè)量體為，量體不是很大，且整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位無特殊業(yè)態(tài)如影城等，故本工程提早-個月進(jìn)展招商較為適宜，建議本工程招商時間從年、月份開場。整體招商時間控制在年月中旬至年交房為止。二招商時機(jī)控制“良好的開場是勝利的一半，入市時機(jī)和方式把握得好，才干產(chǎn)生好的招商開局。工程A區(qū)曾經(jīng)先行開發(fā)、其招商入市時機(jī)的選擇要綜合思索以下幾方面要素：入市宣傳時機(jī)應(yīng)選擇在正式招商前-個月入市宣傳，一方面為工程提早造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶。預(yù)備充分后入市入市前必需對招商中心、工程周邊環(huán)境進(jìn)展改造修飾，讓工程現(xiàn)場的內(nèi)外包裝均有良好的籠統(tǒng)展現(xiàn)。在模型、招商手冊、展板等招商工具齊備的情況下入市，才干彰顯出本

47、工程的氣勢與開展商的雄厚實力，加強(qiáng)客戶對工程的自信心。猛烈造勢入市隨著商業(yè)版地產(chǎn)的開展，越來越表達(dá)出 “無造勢即無市場的這一景象。入市前的宣傳造勢與籠統(tǒng)展現(xiàn)，在前期的招商中對客戶心思具有較大影響，因此在工程入市前必需求有足夠的宣傳造勢，可以初步建立品牌籠統(tǒng)并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場鋪墊。有目的入市根據(jù)開展商的資金運作需求，合理安排營銷本錢投入和回款的進(jìn)度，提高開展商的資金利用效率。有控制入市根據(jù)價錢戰(zhàn)略等分期分批有節(jié)拍地向市場推出產(chǎn)品，防止一擁而上，實現(xiàn)平衡、有序的招商目的。綜合以上要素，根據(jù)工程運作的要求確定本工程從年月份開場入市籌備及預(yù)熱，年月份開場進(jìn)展主力店的正式招商。建議本工程

48、“招商先行，租售并舉，以中心租戶次主力店、國際、國內(nèi)知名、連鎖品牌的入駐來帶動銷售。太倉總體規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃一太倉總體規(guī)劃太倉城市生活用地向東南方向推進(jìn)，消費性用地向北開展，城市商業(yè)中心將在完善人民路和上海路中心區(qū)的根底上，向南開展；同時將在陸渡構(gòu)成一個次級中心區(qū)，為未來主要的城市居住開展用地，同時會在市域內(nèi)構(gòu)成假設(shè)干個基于汽車交通方式的購物超市。城廂組團(tuán)與陸渡組團(tuán)之間及城市建立用地與蘇太高速公路之間的用地為城市的休閑開展用地。城市生活用地向東南推進(jìn)，消費性用地東北開展，總體有利于我工程的政府支持性的宣傳；商業(yè)規(guī)劃主要集中在城市中心區(qū)，對我工程的招商和運營宣有一定的利好作用；太平路成為銜接太倉新

49、區(qū)、舊城區(qū)的主干道，使得太倉新區(qū)與舊城區(qū)的分割界限明顯顯現(xiàn)；東北方向體量的工業(yè)用地，為各類型企事業(yè)提供便利條件，也為太倉的昌盛開展提供了充分空間。二太倉商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃太倉商業(yè)中心仍在原商業(yè)中心的根底上向東北方向延伸，主要以人民路、縣府街為中心，新興的商業(yè)將在此根底上逐漸向東北方向偏移，城市商業(yè)中心位于縣府街與人民路交叉口一帶；行政辦公和商務(wù)用地以及金融、信息、咨詢等新興效力業(yè)用地那么分布在新區(qū)的上海路兩側(cè)，由政府主導(dǎo)的市級文化文娛設(shè)備也逐漸引導(dǎo)至上海路兩側(cè)集中。新區(qū)商業(yè) 太倉商業(yè)中心及其近區(qū)輻射太平路商業(yè)南郊新城商業(yè)、商業(yè)規(guī)劃分析商業(yè)中心仍以太倉市中心為中心，傳統(tǒng)商業(yè)主要沿人民路、縣府街等主要干

50、道分布，太倉新型商業(yè)將逐漸向東北方向偏移，對我商業(yè)工程開展新型的商業(yè)比較有利；行政辦公和商務(wù)以及金融、信息、咨詢等新興效力業(yè)那么分布在新區(qū)的上海路兩側(cè)規(guī)劃；上海路沿線針對片區(qū)消費人員配套商業(yè)稀缺，可借助市場空白點；南郊新城以中高檔商業(yè)配套為主；新區(qū)商業(yè)圍繞新區(qū)行政中心分散；城市規(guī)劃中心呈“L型規(guī)劃：城市商業(yè)中心位于縣府街與人民路交叉口一帶，行政辦公和商務(wù)用地以及金融、信息、咨詢等新興效力業(yè)用地那么分布在新區(qū)的上海路兩側(cè)規(guī)劃，其他各居住區(qū)配置相應(yīng)規(guī)模的居住區(qū)級商業(yè)中心；太倉市級商業(yè)金融的建立逐漸引導(dǎo)至上海路兩側(cè)集中，構(gòu)成“L型規(guī)劃，由政府主導(dǎo)的市級文化文娛設(shè)備也應(yīng)該逐漸向上海路兩側(cè)集中，長期來看

51、，對我工程的開展遠(yuǎn)景非常有利；年太倉市針對太平路商業(yè)進(jìn)展整改，提高沿街商鋪整體籠統(tǒng)，對本案籠統(tǒng)提升比較有利。、商業(yè)市場情勢分析根據(jù)上述商業(yè)規(guī)劃分析可以看出，太倉的中心商業(yè)圈在縣府街和人民路一帶，商業(yè)供應(yīng)總面積萬平米，租金約為-元/平方米月，中心商圈需求旺盛，出租率在以上，主要業(yè)態(tài)有百貨、餐飲以及休閑文娛為主；商業(yè)業(yè)態(tài)根本上沒有一致的規(guī)劃安排，大多數(shù)都是由業(yè)主自主運營，其主要的業(yè)態(tài)都集中在餐飲、休閑文娛和購物；而“恒榮泰城市廣場、“南洋廣場的推出，帶動了太倉市商業(yè)新的開展新徑，大潤發(fā)、沃爾馬的入駐，進(jìn)一步的完善了太倉商業(yè)市場，使得太倉商業(yè)開展有了新的取向；價錢走勢上看，-年太倉商業(yè)賣價大約都在-

52、元/平方米左右，至年底太倉商業(yè)的平均售價根本上到達(dá)元/平方米左右。因-年推向市場的產(chǎn)品大多在周邊地域，且整體規(guī)模較小，故整體售價較低。市中心中心商業(yè)圈內(nèi)南洋廣場的推出，曾經(jīng)大幅度的拉升商業(yè)的整體均價；租賃市場：以人民路、縣府街交匯處為最，一層商鋪租金可達(dá)-元/月平方米，同樣租金價錢的騰躍幅度較大，平均每百米便有一定的租金價差；工程所在地附近，上海路、太平路沿線配套商業(yè)相對較少，租金根據(jù)位置不同租金在-元/平方米不等。、太倉市百貨商廈調(diào)研分析稱號/類別運營面積主要業(yè)態(tài)定位備注華聯(lián)商廈.萬經(jīng)典百貨；女裝；男裝；運動休閑；家居；負(fù)層時髦生活；群眾百貨新世界百貨化裝美容、黃金珠寶、休閑食品、手機(jī)數(shù)碼、

53、箱包鞋帽，女士服飾、針織內(nèi)衣，男士服裝、運動健身，兒童天地；時髦百貨新城廣場.萬化裝、珠寶、家電、鞋類、箱包、食品、精品、手表、服裝、內(nèi)衣、毛衫、床用；時髦百貨第五季百貨男女裝、童裝、飾品、體育用品等及其數(shù)碼沖印、外貿(mào)服飾群眾百貨南洋廣場萬沃爾瑪、尖莎嘴百貨、美食廣場、數(shù)碼廣場、世紀(jì)環(huán)球影院、家居服飾，休閑書店、咖啡館、健身中心、兒童游樂場；shopingmall年開業(yè)五洋廣場.萬商務(wù)辦公、超市、家電、餐飲、婚紗攝影.文娛休閑、經(jīng)濟(jì)型酒店商務(wù)廣場在建其它大潤發(fā)、時代超市、上海華聯(lián)、蘇寧電器、國美電器等一批零售企業(yè)分析結(jié)論已運營業(yè)的南洋廣場，規(guī)模達(dá)萬，這一新的綜合性商業(yè)航母，將成為太倉商業(yè)中心新

54、的標(biāo)桿，同時也將引起太倉零售商業(yè)的重新洗牌，太倉總約.萬的人口，其消費力目前已無力支撐新的百貨零售類商業(yè)，太倉的零售型商業(yè)一段時期內(nèi)將呈飽和形狀，因此在太倉再設(shè)立新的大型的零售商業(yè)工程可行性程度較低。商業(yè)業(yè)態(tài)與功能組合定位一商業(yè)分級規(guī)范、市中心商業(yè)區(qū)設(shè)置區(qū)域：城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史構(gòu)成的商業(yè)集聚地。功能定位：購物、文化文娛、休閑、旅游等，并與金融、商務(wù)活動相結(jié)合效力人口：國內(nèi)外及本市消費者及其外來游客客流量：萬根本商業(yè)面積：萬平方米根本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種：大型百貨店、專業(yè)店、專賣店、文化文娛、餐飲配套行業(yè)：旅館、金融效力、旅游效力、展現(xiàn)、圖書報刊和郵電業(yè)等、區(qū)域商業(yè)中心設(shè)置區(qū)域：居民聚居區(qū)、商

55、務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊功能定位：購物、文化文娛、休閑效力對象：該區(qū)域及外來消費者效力人口：萬根本商業(yè)面積：萬平方米根本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種：購物中心、超市、百貨店、文化文娛、餐飲等配套行業(yè)：旅游、金融效力、圖書報刊、郵電業(yè)等、新城商業(yè)中心設(shè)置區(qū)域：城市規(guī)劃的新興中心商業(yè)區(qū)，人流集中，交通便利的地段功能定位：購物、文化文娛、休閑、旅游、并與金融結(jié)合效力對象：新城居民，商圈輻射范圍內(nèi)其他消費人群以及外來消費者效力人口：萬根本商業(yè)面積：萬平方米根本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種：購物中心、超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化文娛以及其他休閑文娛配套行業(yè)：旅館、金融效力、旅游效力、圖書報刊、郵電業(yè)等、專業(yè)、特征街

56、設(shè)置區(qū)域：商業(yè)中心周邊，交通便利處功能定位：提供專門商品或?qū)I(yè)效力效力對象：購買專門商品，尋求專業(yè)效力的消費者根本商業(yè)面積：街長米以上，專業(yè)店家以上根本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種：特征專業(yè)店、專賣店配套行業(yè)：配套效力二業(yè)態(tài)及其功能定位 、業(yè)態(tài)的定位原那么鑒于我公司對太倉商業(yè)的研討分析以及開發(fā)區(qū)周邊的消費環(huán)境與消費特征等要素，采用市場比較、差別化空白定位等戰(zhàn)略對工程的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃作初步性的方案，但其合理性有待與該類型商家充分接洽后對工程的初步認(rèn)可程度，作出一定的調(diào)整后方可構(gòu)成最為合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，為了給工程定位一定的備選空間，這里為工程業(yè)態(tài)定位提供了兩種初步預(yù)選方案，先供參考，其合理性仍需隨著招商任務(wù)的展開進(jìn)

57、展深化講究與合理調(diào)整。結(jié)合我司對商業(yè)地產(chǎn)的操作閱歷，商業(yè)地產(chǎn)主要業(yè)態(tài)定位的原那么包括：) 有利于商家互補(bǔ)性的原那么； )有利于商家共榮性的原那么；) 有利于商家競爭性的原那么； 能吸引人流、車流的業(yè)態(tài)優(yōu)先的原那么；) 有利于物業(yè)可繼續(xù)性開展的原那么； )有利于物業(yè)晉級的原那么；) 預(yù)留新業(yè)態(tài)的原那么； )有利于資產(chǎn)增值的原那么；) 有利于降低公攤率的原那么； )有利于降低工程費用的原那么。根據(jù)上述的商業(yè)分級規(guī)范并結(jié)合本工程量體以及區(qū)位，可以分析得出本工程商業(yè)屬于“市中心商業(yè)區(qū)+特征配套商業(yè)，應(yīng)以購物、文化文娛、休閑、配套效力，并與金融、商務(wù)活動相結(jié)合的特征商業(yè)。、運營風(fēng)格和消費定位消費定位是以

58、中、高檔時髦消費品牌為主導(dǎo)，以群眾消費品牌為根底。運營風(fēng)格以太倉特有的符合國際生態(tài)景觀規(guī)范的環(huán)境和古今相融的建筑風(fēng)格，配以“高檔、雅致、白領(lǐng)化的品牌為基調(diào)，實行“全天候休閑文娛的運營定位。、功能定位經(jīng)我公司前期調(diào)研可以看出，太倉的餐飲比重最大，由于太倉南洋廣場整體定位是時髦、休閑、文娛，購物為一體的shoppingmall，引進(jìn)的餐飲是以異國餐飲為主如意大利比薩、牛排、日式壽司、巴西烤肉等，還有全國各地的特征美食，雖然蘇州的餐飲已具有一定規(guī)模，但這些特征餐飲在太倉還尚待開發(fā)，所以是一個市場空白點。本工程商業(yè)定位于“商務(wù)休閑、咖啡品茗、雅致餐飲為主題特征的商業(yè)效力配套。根據(jù)我司市場調(diào)研任務(wù)和招商

59、團(tuán)隊的實踐操作閱歷，我公司以為商業(yè)裙房可安排以下業(yè)態(tài)和業(yè)種：主 要 業(yè) 種商業(yè)購物自選便利店、精品店、工藝品店、食品店、文體用品店、眼鏡店、精品服裝等餐 飲各類小吃、風(fēng)味餐廳、快餐店、中式餐廳、西式餐廳以及各類咖啡館、茶藝館、酒吧等休閑文娛運動俱樂部、商務(wù)會所等按摩室、保健室、SPA養(yǎng)身館等健身館、保齡球、乒乓球房等各類球類運動場場所等文 化文藝中心、藝術(shù)畫廊、小型展覽廳、水族館、書城等其 他銀行、證券、郵電、電信、挪動、聯(lián)通等居 住如家、漢庭、格林豪泰等經(jīng)濟(jì)性酒店其他效力業(yè)美容美發(fā)廳、攝影館、社會效力中心，票務(wù)中心、干洗店招商范圍與對象招商范圍定位結(jié)合本工程所處位置以及市場調(diào)研分析，本工程招

60、商范圍確定為國際知名品牌餐飲連鎖店如KFC、Costa等、上海、蘇州、太倉等地的知名特征餐飲、服裝等零售業(yè)、休閑文娛場所以及日常功能生活配套商業(yè)。招商對象定位根據(jù)太倉市商業(yè)整體規(guī)劃與分布以及本案周邊業(yè)態(tài)的分析，本工程商業(yè)定位于“商務(wù)休閑、咖啡品茗+雅致餐飲為主題特征的商業(yè)效力配套，運營者應(yīng)定位為：次主力店+品牌店+功能配套三招商對象分析次主力店：國內(nèi)知名服飾品牌、國內(nèi)外餐飲品牌、文化品牌及文娛品牌招商范圍鎖定在中國一線知名品牌。只需主力店確定進(jìn)駐，就為本地域的大投資者、中小運營者注入了一劑強(qiáng)心針，徹底消除其運營上的疑慮，并將發(fā)揚出羊群效應(yīng)，促進(jìn)招商進(jìn)程。品牌店：國際、國內(nèi)知名咖啡店、麥當(dāng)勞、必