房開(kāi)企業(yè)老項(xiàng)目涉稅分析

1、房地產(chǎn)老項(xiàng)目交易稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)改增后，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營(yíng)改增前開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老 項(xiàng)目開(kāi)展增值稅稅款核算時(shí)，由于不了解營(yíng)改增相關(guān)規(guī)定， 出現(xiàn)少繳稅款的情況，從而產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。案例：A公司成立于2010年9月，主營(yíng)業(yè)務(wù)是商品房銷(xiāo)售 和房屋租賃。營(yíng)改增后，A公司被認(rèn)定為增值稅一般納稅人。 該公司2016年5月2017年4月共預(yù)繳增值稅1786萬(wàn)元， 2017年4月申報(bào)確認(rèn)應(yīng)稅銷(xiāo)售收入 56萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)增值稅1 萬(wàn)元，其余月份均無(wú)確認(rèn)銷(xiāo)售收入的申報(bào)數(shù)據(jù)。針對(duì)A公司2017年4月收入下降較多的異常情況，稅務(wù)人員對(duì)A公司增值稅納稅申報(bào)檢查。發(fā)現(xiàn)， A公司對(duì)其營(yíng)改 增前自行開(kāi)發(fā)的6個(gè)老項(xiàng)目，由于房款未收齊，無(wú)法開(kāi)具

2、全 額發(fā)票，因而未確認(rèn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入，僅按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì) 稅，并已在稅務(wù)局完成備案。實(shí)地走訪中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)， 這些老項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)多年，并且大部分業(yè)主已經(jīng)入住，部分已 售房屋的預(yù)收款已達(dá)到稅法規(guī)定的確認(rèn)收入條件。稅企雙方確認(rèn)了公司應(yīng)對(duì) 22589萬(wàn)元的預(yù)售收入確認(rèn)銷(xiāo)售收 入，按照老項(xiàng)目5%的征收率扣除已預(yù)繳的增值稅稅額，補(bǔ) 繳增值稅451.78萬(wàn)元，并按規(guī)定加收滯納金 1萬(wàn)元。分析全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）所附營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條 規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并 收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā) 票的，為開(kāi)

3、具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，指納稅人銷(xiāo)售服 務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索 取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽 訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管 理暫行辦法的公告（公告 2016年第18號(hào)）第十條規(guī)定， 般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng) 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十五條同 時(shí)規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì) 稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó) 稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵 減。本案例中，A公司忽視了關(guān)于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī) 定，以致沒(méi)有在收至U應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入的款項(xiàng)時(shí)，按簡(jiǎn)易征收 辦法申報(bào)繳納增值稅。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中老項(xiàng)目的稅收管理，加大風(fēng)險(xiǎn)管控力 度。如果有必要，可重新評(píng)估房地產(chǎn)稅負(fù)變化，對(duì)房地產(chǎn)老 項(xiàng)目的計(jì)稅方法