房開(kāi)企業(yè)銷售價(jià)格不公允的涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的警鐘 2018-05-03北京市懷柔區(qū)國(guó)稅局對(duì)某房地產(chǎn)公司稽查案例北京市懷柔區(qū)國(guó)稅局對(duì) A房地產(chǎn)公司的稽查結(jié)果表明：日常 稅務(wù)管理和財(cái)務(wù)管理規(guī)范的企業(yè)，也會(huì)發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù) 管理口碑好不等于沒(méi)問(wèn)題。A公司是中外合作企業(yè)，其母公司為B股份有限公司。A公司經(jīng)營(yíng)的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目丫丫家園，已于2009年竣工。A公司2014年度房地產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)檢查范圍。懷柔區(qū)國(guó)稅局檢 查人員在接到任務(wù)后，并沒(méi)有急于進(jìn)戶，盲目實(shí)施檢查，而 是借助稅收征管系統(tǒng)（CTAIS ）查詢了該企業(yè)大量的財(cái)務(wù)數(shù) 據(jù)及納稅數(shù)據(jù)，并全面收集了該企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)信息，了解其納 稅申報(bào)、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況。同時(shí)，根據(jù)檢查指引，將

2、其成本費(fèi) 用類發(fā)票、產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算、取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 收入是否申報(bào)、是否多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)四方面疑點(diǎn)內(nèi)容確定為 檢查重點(diǎn)。在隨后的實(shí)地檢查中，檢查人員按照檢查預(yù)案，深入企業(yè)檢 查賬簿、憑證等資料，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范，其成本費(fèi) 用發(fā)票均在網(wǎng)絡(luò)上查證后再計(jì)入賬簿。A公司開(kāi)發(fā)的唯一房地產(chǎn)項(xiàng)目已于2009年2月辦理竣工結(jié)算，所得稅申報(bào)已經(jīng) 按照實(shí)際成本利潤(rùn)率申報(bào)，未發(fā)現(xiàn)企業(yè)取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也未發(fā)現(xiàn)多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。面對(duì)企業(yè)規(guī)范的會(huì)計(jì)核算方法， 健全的內(nèi)部管理制度，檢查工作一時(shí)陷入了停頓。為查清A公司所售房屋的成本、 交易價(jià)格，檢查人員對(duì)A公 司開(kāi)發(fā)的丫丫家園進(jìn)行了細(xì)致了解，并決定詳查每套住

3、宅的 售價(jià)。在檢查中發(fā)現(xiàn)，2013年銷售的頂層 7套住宅銷售單 價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，但在搜房網(wǎng)、鏈家網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái) 上，丫丫家園的房屋均價(jià)已標(biāo)至 6萬(wàn)元左右。至此，檢查發(fā) 現(xiàn)重大疑點(diǎn)。為查清事實(shí)，檢查小組決定詢問(wèn)A公司負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)人員，發(fā)出了詢問(wèn)通知書(shū)。在約談前，檢查人員制訂了分開(kāi)約 談、直接詢問(wèn)的約談?lì)A(yù)案。公司負(fù)責(zé)人聲稱該7套住宅為統(tǒng)一打包出售，所以價(jià)格比較低，而其財(cái)務(wù)人員稱這7套住宅為未裝修的毛坯房，網(wǎng)上售價(jià)較高的房屋是精裝修的房屋， 所以價(jià)格相差懸殊。檢查人員在約談后，直接出示了前期提 取的關(guān)鍵證據(jù)一一房屋銷售合同。合同顯示，這 7套住宅分 別銷售給4家投資公司，且合同附帶了精裝修

4、的條款。 至此， A公司負(fù)責(zé)人及財(cái)務(wù)人員啞口無(wú)言，最后只能說(shuō)出了銷售7套住宅是關(guān)聯(lián)交易的事實(shí)。原來(lái)，購(gòu)買7套住宅的4家投資公司是其母公司下屬子公司投資控股的公司，交易價(jià)格為3.5萬(wàn)元/平方米，而市場(chǎng)價(jià)格為5萬(wàn)元/平方米6萬(wàn)元/平方 米。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法，銷售價(jià)格明顯低于企業(yè)同期同類產(chǎn) 品平均銷售價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)調(diào)整企業(yè)收入。于是，檢查人員調(diào)取了 A公司最近3年銷售的相近樓層的 5 套住宅，經(jīng)加權(quán)平均計(jì)算其房屋銷售價(jià)格為53522元/平方米，7套住宅總面積為 4429.98平方米，調(diào)增企業(yè) 2013年 度應(yīng)納稅所得額8200多萬(wàn)元，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅2000多萬(wàn)元， 并依法對(duì)該公司少繳稅款從滯納稅款之日起按日加收萬(wàn)分 之五的滯納金。在日常稅收管理中，有這樣一個(gè)有趣的現(xiàn)象：一些大企業(yè)日 常稅務(wù)管理和財(cái)務(wù)管理很規(guī)范，在當(dāng)?shù)赜锌诮员Ｓ鲇卸悇?wù) 機(jī)關(guān)檢查，企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人往往稱：我們?nèi)粘９芾硪回炓?guī)范，檢查也不會(huì)有問(wèn)題 ”但是，檢查結(jié)果一出來(lái)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員 就傻眼了： 原來(lái)我們還存在這么嚴(yán)重的問(wèn)題！”其實(shí)，大企業(yè)日常稅務(wù)管理規(guī)范，不代表所有業(yè)務(wù)處理都正 確。給稅務(wù)人員印象良好，也不能代表稅務(wù)機(jī)關(guān)不會(huì)來(lái)檢查。 在大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，良好的企業(yè)形象并不是企業(yè)違法、 違規(guī)的擋箭牌，時(shí)刻不松懈