房開公司銷售精裝修房子涉及的稅收問題分析

1、房地產(chǎn)公司銷售精裝房”，4大稅收怎么繳?隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展， 房產(chǎn)公司在進(jìn) 行商品房銷售時(shí)也形式多樣，如：銷售精裝 房、購(gòu)房送車位、購(gòu)房送家電等等，為了促 進(jìn)銷售，開發(fā)商也是絞盡腦汁。實(shí)務(wù)案例：嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司在某市開發(fā)一樓盤，2016年 7月份動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2018年5月對(duì)外開始 對(duì)外預(yù)售。為了促進(jìn)銷售，公司決定將商品 房打造成精裝房，精裝房包含部份家電及家 具，如：廚柜、熱水器、油煙機(jī)等。精裝房在銷售時(shí)，商品房買賣合同中注 明的裝修費(fèi)用（含裝飾、家具、家電等費(fèi)用）， 已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中。那么與商品房銷售有關(guān) 的稅收怎么繳納？一、增值稅根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅

2、試點(diǎn)的通知（財(cái)稅2016 36號(hào)）附件1:營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí) 施辦法第十四條條規(guī)定，下列情形視同 銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè) 人無(wú)償提供服務(wù)， 但用于公益事業(yè)或者以社 會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)， 但用于公益事業(yè) 或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情 形。根據(jù)以上規(guī)定，嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司銷售精裝修 房，已在商品房買賣合同中注明的裝修 費(fèi)用 （含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用 ），已包含在房?jī)r(jià) 中。因此，不屬于稅法中所稱的無(wú)償贈(zèng)送，無(wú)需 視同銷售，不單獨(dú)計(jì)價(jià)，與銷售房地產(chǎn)一并 按

3、照 11%稅率計(jì)算繳納增值稅。但是，如果嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司將銷售精裝修房 和房中的家具、家電等分別進(jìn)行開票的，則 精裝修房按銷售不動(dòng)產(chǎn)適用 11%的稅率， 房 中的家具、 家電等按銷售貨物適用 17%的稅 率。二、土地增值稅 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)銷售已裝修的房屋， 其裝修費(fèi)用可以計(jì)入 房地產(chǎn)開發(fā)成本。 同時(shí)，根據(jù)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)商品住宅裝 修一次到位實(shí)施細(xì)則的通知（ 建住房2002190 號(hào)）規(guī)定，住宅裝修工程中不含 住宅不能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)附屬設(shè)施和附著物的 家具、電器等動(dòng)產(chǎn)設(shè)施。 因此，嘉誠(chéng)房地

4、產(chǎn)公司銷售精裝修房，裝修 費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本， 并作為土地 增值稅的扣除項(xiàng)目，但是住宅裝修工程中， 不含不能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)附屬設(shè)施和附著物的 家具、電器等動(dòng)產(chǎn)設(shè)施。也就是說(shuō)， 嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司在計(jì)算土地增值 稅時(shí)，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本， 并可以加計(jì) 20%的扣除。但是，對(duì)于裝修中 所使用的家具、電器等動(dòng)產(chǎn)設(shè)施，計(jì)算土地 增值稅時(shí)可以扣除，但不得加計(jì) 20%。三、契稅 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于承受裝修房屋契稅 計(jì)稅價(jià)格問題的批復(fù) （國(guó)稅函 2007 606 號(hào)）相關(guān)規(guī)定，房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房 屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝 修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。因此，客戶在購(gòu)買嘉誠(chéng)房地產(chǎn)公司銷售的精 裝修房時(shí)，應(yīng)以商品房買賣合同中注明 的銷售總價(jià) （ 含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用 ）作為計(jì)算 契稅的計(jì)稅價(jià)格。四、印花稅根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于印花稅若 干政策的通知財(cái)稅 2006 162 號(hào)第四條 規(guī)定，對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 征收印花稅。因此，房地產(chǎn)公司銷售的精裝修房時(shí)，