XX世家設(shè)備管理方案

1、本文為Word版本，下載可編輯操作XX世家設(shè)備管理方案 XX世家設(shè)備管理方案之相關(guān)制度和職責(zé)，名門世家設(shè)備管理方案一、工作職責(zé)主要負(fù)責(zé)名門世家的設(shè)備運(yùn)行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期方案維護(hù)保養(yǎng),保證供水、供電、供冷,確保名門世家設(shè)備設(shè)施的科學(xué)、平安、牢靠、高效運(yùn)行。. 名門世家設(shè)備管理方案 一、工作職責(zé) 主要負(fù)責(zé)名門世家的設(shè)備運(yùn)行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期方案維護(hù)保養(yǎng),保證供水、供電、供冷,確保名門世家設(shè)備設(shè)施的科學(xué)、平安、牢靠、高效運(yùn)行。 二、設(shè)備的接管、驗(yàn)收 (一)組織一個(gè)設(shè)備接管驗(yàn)收小組,會同貴方有關(guān)部門,依據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對所托付管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套

2、設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收,并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。 (二)同時(shí)派出員工隊(duì)伍,對設(shè)備實(shí)施接收管理,準(zhǔn)時(shí)建立運(yùn)行值班制度,做好設(shè)備的運(yùn)行管理,確保設(shè)備的正常運(yùn)行,保證供水、供電、供冷,實(shí)現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。 (三)對存在問題的設(shè)備設(shè)施,提出合理的建議和解決方案,由貴方有關(guān)部門審核同意后,組織施工解決;詳細(xì)整改完善工程的監(jiān)理由我部負(fù)責(zé),力求使設(shè)備設(shè)施達(dá)到原設(shè)計(jì)之使用功能的要求,為確保設(shè)備設(shè)施的完好、平安、經(jīng)濟(jì)及高效運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。 (四)接管驗(yàn)收時(shí)業(yè)主應(yīng)供應(yīng)的圖紙、資料 1、產(chǎn)權(quán)資料 (1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 (2)用地批準(zhǔn)文件 (3)建筑執(zhí)照 2、技術(shù)資料 (1)規(guī)劃圖 (2

3、)竣工圖 (3)總平面圖 單體建筑、結(jié)構(gòu)、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 (4)地質(zhì)勘測報(bào)告 (5)工程合同 (6)開、竣工報(bào)告 (7)工程預(yù)決算 (8)圖紙會審記錄 (9)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄) (10)隱藏工程驗(yàn)收簽證 (11)沉降觀測記錄 (12)竣工驗(yàn)收證明書(包括綜合驗(yàn)收、各分項(xiàng)目驗(yàn)收) (13)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 (14)玻璃幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書 (15)水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 (16)供水、供電協(xié)議(合同) (17)供水管道、空調(diào)水管道試壓報(bào)告 (18)綠化工程圖紙及相關(guān)資料 (19)車庫圖

4、紙及車輛具體資料 (20)其他技術(shù)資料(通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等)及物業(yè)管理所必需的資料。 三、建立健全規(guī)章制度 主要依據(jù)我司已經(jīng)通過的IOS9001:2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及原有的各類規(guī)章制度,結(jié)合海門市名門世家的實(shí)際狀況,在完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上,制定出切實(shí)可行的適合海門市名門世家特點(diǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。如崗位責(zé)任制、設(shè)備平安操作規(guī)程、設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)制度、員工考核細(xì)則及應(yīng)急突發(fā)大事技術(shù)支持方案等有關(guān)制度。 四、設(shè)備運(yùn)行管理和修理服務(wù) 目的:保證名門世家全部設(shè)備處于正常運(yùn)行狀態(tài),為業(yè)主、客戶供應(yīng)平安、幽雅、舒適、文明的生活工作環(huán)境,為業(yè)主供應(yīng)牢靠的動力保障。 設(shè)備管理模式

5、:對于特別設(shè)備根據(jù)勞動監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要求托付專業(yè)公司負(fù)責(zé)修理保養(yǎng),其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常管理和操作,日常保養(yǎng)和修理。 (一)對外承包項(xiàng)目的管理協(xié)調(diào):電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動化、霓虹燈等。 (二)供配電系統(tǒng) 1、高壓部分:負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行操作、管理和日常維護(hù)并做好相關(guān)運(yùn)行記錄備查。按供電部門有關(guān)規(guī)定,高壓部分由其負(fù)責(zé)定期檢修保養(yǎng)。 2、低壓部分:操作、保養(yǎng)和修理的基本內(nèi)容 (1)建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣修理制度。 (2)值班人員、修理人員必需接受過主管部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格,持證上崗。 (3)配備主管電氣的工程技術(shù)人員,要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主幫助供應(yīng))

6、,對樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等,做到心中有數(shù)。 (4)建立24小時(shí)值班巡查制度,定時(shí)檢查供配設(shè)備運(yùn)行狀況,電發(fā)覺故障或隱患準(zhǔn)時(shí)排解,并做好相關(guān)運(yùn)行巡查記錄備查。 (5)加強(qiáng)日常維護(hù)檢修及定期保養(yǎng),用電設(shè)備、照明,指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范要求,并保證用電平安,確保配電設(shè)備平安高效運(yùn)行。 (6)加強(qiáng)樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更換燈具等工作,確保名門世家照明系統(tǒng)正常運(yùn)行。 (7)常常檢查節(jié)日照明(包括霓虹燈招牌),督促專業(yè)公司做好維護(hù)檢修工作,確保節(jié)日照明設(shè)備(包括霓虹燈招牌)發(fā)揮正常功能。 (8)

7、搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的修理保養(yǎng),確保發(fā)電設(shè)備能隨時(shí)投入運(yùn)行。 (9)合理輪換使用變壓器,削減空載損耗及延長使用壽命。 (10)遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)難時(shí),建立準(zhǔn)時(shí)切斷電源等有關(guān)搶險(xiǎn)、救援措施,并幫助供電部門做好平安用電的有關(guān)工作。 3、配電房管理規(guī)定、修理保養(yǎng)及操作規(guī)程等,要結(jié)合海門市名門世家實(shí)際狀況另行制定。設(shè)備修理保養(yǎng)方案需依據(jù)貴方供應(yīng)的名門世家詳細(xì)設(shè)備、圖紙、說明書、資料做具體方案。 (三)給排水系統(tǒng) 1、給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、修理保養(yǎng)基本內(nèi)容 (1)建立正常用水、供水、排水的管理制度,制定操作規(guī)程及修理保養(yǎng)方案并嚴(yán)格執(zhí)行。 (2)供水管道、水表、泵、水池、閥門進(jìn)行常常性維護(hù)和定期檢查,確保供

8、水平安;每月對排水管道、雨水井、污水井進(jìn)行檢查,并視狀況進(jìn)行清通。 (3)定期對化糞便池進(jìn)行檢查、維護(hù)、清通,防止堵塞。 (4)每班4次巡查給排水設(shè)備,并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。 (5)每月檢查維護(hù)給排水設(shè)備,確保設(shè)備正常牢靠運(yùn)行。 (6)每季度對水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒,并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗(yàn)合格的報(bào)告,防止二次供水污染。 (7)節(jié)省用水,防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。 (8)制定事故處理應(yīng)急措施,當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時(shí),準(zhǔn)時(shí)處理,防止事故范圍擴(kuò)大。 2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和修理的基本制度 水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際狀況詳細(xì)修訂后實(shí)施,設(shè)備修理方案等 ,需依據(jù)貴方供應(yīng)的詳細(xì)

9、設(shè)備、圖紙、說明書、資料等另行具體制定。 (四)電梯系統(tǒng) 1、操作、保養(yǎng)和修理基本內(nèi)容 (l)依據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo),制定平安修理保養(yǎng)的規(guī)章制度。 (2)電梯運(yùn)行人員和修理人員必需持證上崗。 (3)重視和落實(shí)電梯的保修和平安年檢工作。 (4)除日常的清潔、保養(yǎng)修理外,電梯的定期專業(yè)修理保養(yǎng)必需由經(jīng)勞動部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門審查認(rèn)可的單位擔(dān)當(dāng)(由原廠家或安裝調(diào)試單位擔(dān)當(dāng)較好,也可通過投標(biāo)選擇合適的修理保養(yǎng)單位)。其定期修理保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗(yàn)收。 (5)建立健全電梯設(shè)備檔案及各類維護(hù)(修)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄。 (6)電梯鑰匙要有專人管理,停梯須出

10、告示。 (7)電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí)要首先搶救乘客出梯。 (8)保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。 (9)監(jiān)督電梯公司修理保養(yǎng)人員每月定時(shí)對電梯設(shè)備進(jìn)行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。 2、管理、操作、保養(yǎng)和修理的基本制度 電梯機(jī)房管理規(guī)定、操作規(guī)程等,要依據(jù)實(shí)際狀況修訂后實(shí)施。設(shè)備修理保養(yǎng)方案需依據(jù)貴方供應(yīng)的詳細(xì)設(shè)備、圖紙、說明書、資料另行具體制定。 (五)消防系統(tǒng) l、操作、保養(yǎng)和修理的基本內(nèi)容 (l)建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查修理保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。 (2)制定應(yīng)急搶險(xiǎn)措施,當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報(bào)警時(shí),應(yīng)能按應(yīng)急方案的要求實(shí)行現(xiàn)場補(bǔ)救、緊急疏

11、散、對外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施,并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)啟動應(yīng)急電源,掌握事態(tài)進(jìn)展,將損失降到最低。 (3)做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護(hù)保養(yǎng)(掌握計(jì)算機(jī)除外),并做好有關(guān)記錄備查。 (4)每月按名門世家區(qū)域劃分抽查試驗(yàn)煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施狀況,每年由名門世家物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門進(jìn)行消防模擬演習(xí),全面檢查試驗(yàn)系統(tǒng)的總體狀況。 (5)每月維護(hù)保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施,并按中華人民共和國消防法規(guī)定進(jìn)行滅火器定期換藥更新,確保其使用在有效期內(nèi)。 (6)每月檢查試驗(yàn)消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動設(shè)備的運(yùn)行狀況。 (7)定期檢查庫房氣體滅火系統(tǒng)報(bào)警、釋放功能

12、(試驗(yàn)時(shí)應(yīng)關(guān)閉修理閥,以防氣體釋出),確保氣體滅火系統(tǒng)隨時(shí)處于備用狀態(tài),保證檔案資料的平安。 (8)每周檢查試驗(yàn)消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗(yàn)報(bào)警(如報(bào)警按鈕、警鈴等)。 (9)消防系統(tǒng)作為名門世家的重中之重,除堅(jiān)持上述定期檢查保養(yǎng)工作外,還將貫穿于日常修理工作的始終,發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)處理解決,確保系統(tǒng)平安牢靠地處于待投入狀態(tài)。 2、掌握中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等,要結(jié)合詳細(xì)狀況修訂后實(shí)施。設(shè)備修理保養(yǎng)方案需依據(jù)貴方供應(yīng)的詳細(xì)設(shè)備、圖紙、說明書、資料等制定具體方案。 (六)房屋的日常養(yǎng)護(hù) 房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作,為確保房屋完好和正常使用,必需進(jìn)行常常性的日常檢查、修理,季節(jié)性預(yù)防

13、保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。 房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)。房屋的日常養(yǎng)護(hù)有兩個(gè)方面:一是各生活室臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括業(yè)主進(jìn)行的房屋二次裝修管理);二是物業(yè)管理人員日常巡查把握的檢查資料,從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護(hù)工程。因此,房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的方案養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù),主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù),關(guān)系到業(yè)主的居住和使用平安,以及房屋的完好程度,所以,這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)的一個(gè)重要方面。 零星養(yǎng)護(hù) 房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理,主要是在日常檢查發(fā)覺或突然損壞引起的小修,包括: A、檢查房屋屋面是否存在或消失變

14、形、裂縫、損壞或滲漏等狀況,如有應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ)。 B、檢查玻璃幕墻是否消失變形、開裂、滲漏等狀況,并準(zhǔn)時(shí)修理。 C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否消失裂縫、剝落,小面積的準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ),大面積的應(yīng)準(zhǔn)時(shí)向業(yè)匯報(bào),由業(yè)主發(fā)外承包。 D、檢查樓板地面,發(fā)覺破損的準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ)。 E、定期檢查門窗使用狀況,活動部位加潤滑油,拆換五金、配玻璃等。 F、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺、腰線,并準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ)。 G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備,準(zhǔn)時(shí)排解故障,更換零件等。 H、定期檢查疏通下水管道,修補(bǔ)明暗溝渠、落水管等到。 I、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。 J、檢查車場、道路是否消失損壞,準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ)。 K、檢查走

15、火梯、通道等的墻壁、地面是否消失損壞,準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ)。 L、檢查地下室結(jié)構(gòu)是否正常,四周墻壁是否消失變形、滲漏等狀況; M、幫助業(yè)主審核二次裝修方案,提示留意事項(xiàng)和禁止事項(xiàng),防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、防水層等。 日常零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目,主要通過修理管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時(shí)報(bào)修2個(gè)途徑匯合而來。其特點(diǎn)是修理范圍廣,零星分散,時(shí)間緊、要求準(zhǔn)時(shí),必需設(shè)有24小時(shí)報(bào)修熱線。并努力做到:水電急修15-20分鐘到達(dá)現(xiàn)場,1小時(shí)內(nèi)修復(fù)。一般修理項(xiàng)目30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場查勘,按商定時(shí)間修復(fù)。重大修理或需購買材料的,在商定修理時(shí)間內(nèi)完成。 方案養(yǎng)護(hù) A、每周檢查天面雨水筒及渠閘,并清理四周雜物。

16、 B、每半個(gè)月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。 C、第半個(gè)月檢查清理雨水井、沉沙井。 D、每月檢查清理地下室集水井。 E、每月檢查修理走火梯防火門及閉門器。 F、每月檢查試驗(yàn)走火通道、各樓層應(yīng)急燈,有問題的準(zhǔn)時(shí)處理。 G、每月檢查污水井、化糞池,并視狀況進(jìn)行清理。 H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。 I、每月檢查各樓層通風(fēng)機(jī)工作狀況。 J、每年定期進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)平安檢查。 K、走廊及樓梯墻壁每3-5年進(jìn)行翻新一次(由業(yè)主外委承包)。 L、外墻、玻璃幕墻5-8年進(jìn)行一次大修(由業(yè)主發(fā)外承包)。 M、室內(nèi)外裝飾裝修5年進(jìn)行翻新一次(由業(yè)發(fā)外承包)。 季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)工作主要有: A、在雨季來臨

17、之前應(yīng)作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查,對存在裂縫、滲漏的應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修復(fù),防止在雨季時(shí)消失漏水、損壞財(cái)物。 B、檢查天面雨筒,清理四周雜物。 C、檢查雨水井、污水井,并清理沉積物。 D、檢查排水、排污管道、溝渠,準(zhǔn)時(shí)清理。 E、檢查清理地下室集水井。 F、檢查潛水排污泵,確保其正常工作。 G、作好預(yù)防雨水流入地下室、車場的應(yīng)急措施。 H、特殊要留意在臺風(fēng)、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項(xiàng)預(yù)防措施。 五、設(shè)備修理服務(wù) 日常修理服務(wù)是工程部一項(xiàng)大量而又重要的工作,工程部就員工在修理服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出詳細(xì)要求并承諾如下: (一)熟識設(shè)備安裝位置,建立日檢巡查制度 l、名門世家大大小小的設(shè)備不計(jì)其數(shù),分布在

18、四周八方。因此,工程部門必需建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機(jī)制。準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺設(shè)備故障及故障隱患,并予排解。 2、建立日檢巡查制度,值班人員須按詳細(xì)設(shè)備巡查的要求,依時(shí)對全部運(yùn)行設(shè)備檢查巡察,以便準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺問題盡快處理解決。 3、與業(yè)主有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系,客戶及各生活室人員的報(bào)修或設(shè)備設(shè)施故障可報(bào)管理處或服務(wù)部,統(tǒng)一協(xié)調(diào)支配,也可直接通知工程部。假如緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報(bào)修單或電話后應(yīng)當(dāng)在15分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場,屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)馬上排解;涉及到需購買配件的修理,向報(bào)修的客戶、生活人員工承諾修理時(shí)間,商定何時(shí)修理等狀況后,按約完成;屬簡單故障應(yīng)馬上向管理處經(jīng)理匯報(bào),

19、由其組織力氣或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力氣集中處理解決。 (二)修理服務(wù)規(guī)范要求 要求工程部員工到各樓層進(jìn)行修理保養(yǎng)時(shí),著裝整齊,乘搭規(guī)定的員工電梯;走路輕快,修理工作時(shí)盡量削減噪音,嚴(yán)禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業(yè)主、住戶生活或休息。到房間內(nèi)修理時(shí)還應(yīng)留意如下事項(xiàng): 1、敲門:接到報(bào)修,15分鐘內(nèi)派員工到達(dá)現(xiàn)場修理處理。假如要進(jìn)房間修理,需按門鈴或輕輕叩門三聲,等待開門。 2、介紹:生活室的人員開門或在門內(nèi)詢問,工程部員工應(yīng)首先自我介紹: "對不起,打擾了,我是×××物業(yè)公司修理人員×××,前來為您服務(wù)"。 3、進(jìn)門:假如房間內(nèi)非常干凈,鋪地毯,員工應(yīng)將鞋脫在門外,赤腳進(jìn)入,或穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進(jìn)門修理服務(wù)。進(jìn)入室內(nèi)步伐要輕,工具袋背在肩上,如拎在手中應(yīng)高于地面肯定距離,不能在地上拖著工具袋。 4、鋪布:走到工作地點(diǎn)后,將潔凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、生活人員指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。 5、修理