房地產(chǎn)價(jià)格宏觀層面上的影響因素分析

1、房地產(chǎn)價(jià)格宏觀層面上的影響因素分析摘要：近年來，房地產(chǎn)投資過熱及“泡沫說，不絕于耳，尤其在2007年，各地房地產(chǎn)價(jià)格甚至出現(xiàn)“跳漲，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)攀升，有價(jià)無市的現(xiàn)象在年底也逐漸突顯。文章首先介紹我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其行業(yè)地位，然后搜集數(shù)據(jù)，建立模型，在宏觀層面上，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的 影響 因素進(jìn)展定量 分析 ，最后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的安康 開展 ，提出了一些意見。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；因子分析；政策建議一、引言我國(guó)自1998年開始施行新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點(diǎn)，逐步建立私有產(chǎn)權(quán)為主，其他產(chǎn)權(quán)形式并存的多元化產(chǎn)權(quán)制度，有效拉動(dòng)了 社會(huì) 需求，刺激了住宅消費(fèi)，帶動(dòng)了國(guó)民 經(jīng)濟(jì)

2、 的持續(xù)快速開展。然而，隨著 中國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房?jī)r(jià) 問題 。 房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行中的突出問題。從房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重以及該產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大小來看，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重不斷增加；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，涉及面廣，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的絕大部分產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)關(guān)系；此外，房地產(chǎn)業(yè)還關(guān)系到民生問題。這些決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控中的位置。文章首先簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的成因，然后在此根底上選取變量做定量分析。驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要有：國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民收入增長(zhǎng)加快；城市化進(jìn)程的加快及我國(guó)人口構(gòu)造

3、因素；較為寬松的信貸政策；人民幣升值的預(yù)期。人民幣近年來兌美元不斷升值，隨著美元不斷貶值，人民幣成了避風(fēng)港，房地產(chǎn)行業(yè)作為不可貿(mào)易品部門，必然會(huì)吸引大量外資，從而推動(dòng)其價(jià)格上漲；房地產(chǎn)升值預(yù)期的形成導(dǎo)致開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售再加上土地供應(yīng)缺乏彈性，導(dǎo)致供應(yīng)減少，供需矛盾加劇，促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。以上因素是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的主要因素?？梢?，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲既有經(jīng)濟(jì)開展帶來的必然因素，同時(shí)還存在一些不確定因素。二、宏觀層面上房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的定量分析一數(shù)據(jù)的選取考慮到我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開展較晚，時(shí)間序列數(shù)據(jù)存在時(shí)間間隔短的問題，本文采取橫截面數(shù)據(jù)，利用因子分析來分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素， 研究

4、 對(duì)象為全國(guó)31個(gè)省市、自治區(qū)，選取的可以反響各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的變量有以下8個(gè)：X1：各地區(qū)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)程度X2：各地區(qū)城鎮(zhèn)人均可支配收入X3：各地區(qū)年末人均實(shí)有住宅面積X4：各地區(qū)城鎮(zhèn)人口所占比重X5：2005年各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格X6：2006年土地價(jià)格指數(shù)X7：2006年房屋租賃價(jià)格指數(shù)X8：市政根底設(shè)施程度二模型的建立 x1=1+a11f1+a12f2+a1mfm+1x2=2+a21f1+a22f2+a2mfm+2xp=p+ap1f1+ap2f2+apmfm+p 本文中，可觀測(cè)的隨機(jī)變量為X1，X2X8，這些變量是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，各變量之間也有較強(qiáng)的相關(guān)性。我們可以通過上面的因子

5、分析模型來對(duì)其進(jìn)展分析，將8個(gè)變量分成幾類因子，來考察它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。三模型的結(jié)算結(jié)果及其 分析首先對(duì)各變量進(jìn)展數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，以消除原始變量中數(shù)值較高的變量對(duì)整體分析的 影響 ：zi= ，其中xi為變量x的第個(gè)觀測(cè)值， 為變量的平均數(shù)，s為標(biāo)準(zhǔn)差。本文采用SPSS13.0軟件處理數(shù)據(jù)，處理結(jié)果如下：1、各變量數(shù)據(jù)的相關(guān)性分析。通過 計(jì)算 ，變量的兩兩相關(guān)系數(shù)如下：從表1可以看出，除了X6、X7與其他各個(gè)變量之間的相關(guān)關(guān)系非常弱外，其他變量之間都有一定的相關(guān)關(guān)系，尤其是前5個(gè)變量。也顯示出地價(jià)和房租的上漲幅度和各個(gè)地區(qū)的富裕程度其中包括上年的房地產(chǎn)價(jià)格、城市化程度、根底設(shè)施狀況關(guān)系不大

6、。 從表2因子載荷陣可見，變量X1，X2，X3，X4，X5在第一個(gè)因子上的載荷比較大，因此可將因子1命名為城市富裕程度因子；變量X7在第二個(gè)因子上的載荷比較大，故因子2是反映租賃價(jià)格漲幅的因子；變量X6在第三個(gè)因子上的載荷比較大，因子3是反映土地價(jià)格漲幅的因子。通過上面的分析，我們就將引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素刻畫出來了。三、地產(chǎn)調(diào)控的政策建議從上面的分析可以看出影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲有一定的必然因素。在一定程度內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是合理的，尤其對(duì) 中國(guó) 來說，住房制度改革后，房?jī)r(jià)必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)理性回歸過程，但我國(guó) 目前 房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，有消費(fèi)才能的群體規(guī)?？s小，投機(jī)性需求偏大。從文中也可以

7、看出房?jī)r(jià)上下和土地價(jià)格及房租價(jià)格的上漲關(guān)系不親密，也說明房地產(chǎn)市場(chǎng)中有較強(qiáng)的投機(jī)因素。國(guó)務(wù)院各部委為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，近年推出不少地產(chǎn)調(diào)控政策，如國(guó)八條、國(guó)六條以及2007年8月的24號(hào)文，都是完善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要措施。從以上分析知，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，在增加供應(yīng)，抑制投機(jī)和引導(dǎo)合理預(yù)期上應(yīng)注意：第一，改善房地產(chǎn)的供應(yīng)構(gòu)造，進(jìn)步中低價(jià)位和中小戶型房屋供應(yīng)。第二，加強(qiáng)保障性住房供應(yīng)。包括 經(jīng)濟(jì) 適用房、廉租房和“兩限房的供應(yīng)。以擴(kuò)大市場(chǎng)上住房供應(yīng)，使各收入層次的人都有房可住。第三，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素。如緊縮信貸2021年即是，加強(qiáng)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。第四，土地囤積 問題 。開發(fā)商為享受土地升值而囤積土地，土地儲(chǔ)藏中心連續(xù)未完成供地指標(biāo)，都造成供應(yīng)缺乏。因此，應(yīng)有效限制土地囤積，及時(shí)開發(fā)利用。第五，深層次問題的解決。如我國(guó)地方政府部分依賴“土地財(cái)政的問題；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建立用地規(guī)劃，開放 農(nóng)村 集體建立用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，開拓建立用地供應(yīng)新來源的問題；最后，物業(yè)稅的開征雖然近年不可能實(shí)現(xiàn)，但實(shí)現(xiàn)后，對(duì)抑制地產(chǎn)投機(jī)有積極意義。參考 文獻(xiàn) ：2、肖劍.房地產(chǎn)泡沫:現(xiàn)象、特征及危害D.上海 社會(huì) 科學(xué) 院世界經(jīng)濟(jì)研究所,2007.4、哈繼銘,朱