商業(yè)地產(chǎn)盈利模式深度解析戰(zhàn)略開發(fā)要點概述

1、商業(yè)地產(chǎn)盈利模式深度解析戰(zhàn)略開發(fā)要點概述 原萬達集團商務部副總經(jīng)理，負責集團商業(yè)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、核心租戶管理、租賃決策文件制定、商業(yè)項目定位研究等工作；主持商業(yè)運作過的項目有：成都萬達、上海南匯萬達、南京建鄴萬達、重慶萬達、北京石景山萬達、西安李村萬達等?，F(xiàn)任東方偉業(yè)副總裁。商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)開發(fā)過程中常見的問題商業(yè)開發(fā)過程中常見的問題萬達的內(nèi)部管控體系（發(fā)展、規(guī)劃、工程）萬達的內(nèi)部管控體系（發(fā)展、規(guī)劃、工程）招商團隊的培訓招商團隊的培訓營運知識的分享營運知識的分享其他項目的分享其他項目的分享我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段:第一階段第一階段:19922002:起步

2、發(fā)展時期起步發(fā)展時期,商業(yè)和地產(chǎn)兩個產(chǎn)業(yè)商業(yè)和地產(chǎn)兩個產(chǎn)業(yè)第二階段第二階段:2002-2008:快速發(fā)展時期，商業(yè)加地產(chǎn)邊緣產(chǎn)快速發(fā)展時期，商業(yè)加地產(chǎn)邊緣產(chǎn)業(yè)業(yè)第三階段：第三階段：2008-至今：理性發(fā)展時期，商業(yè)地產(chǎn)獨立產(chǎn)至今：理性發(fā)展時期，商業(yè)地產(chǎn)獨立產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的基本特征商業(yè)地產(chǎn)的基本特征n一：商業(yè)屬性、地產(chǎn)屬性、金融屬性n二：高投入、高回報、高難度n三：安全性、穩(wěn)定性、持續(xù)性商業(yè)地產(chǎn)的難題商業(yè)地產(chǎn)的難題n消費群n投資群n商戶群商業(yè)地產(chǎn)的常見誤區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的常見誤區(qū)n重規(guī)模 輕效益n重開發(fā) 輕經(jīng)營n重政策 輕規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)新的趨勢商業(yè)地產(chǎn)新的趨勢n1.開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)并擁有零售品牌（開發(fā)

3、商擁有自己的百貨是一個長期的趨勢）n2.零售商進軍商業(yè)地產(chǎn)并開始購地自建n3.專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)隨著城市化進程蓬勃發(fā)展萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程n特點：底層出售（格子鋪），二三樓超市，四樓家居n特點：組合店，由多個單店組成n特點：業(yè)態(tài)豐富，由超市、百貨、影院、電器專賣、娛樂等構(gòu)成，也就是城市綜合體。第三代產(chǎn)品變化后的優(yōu)勢第三代產(chǎn)品變化后的優(yōu)勢n1.增加了室內(nèi)步行街，貫穿項目各主力店n2.強調(diào)購物空間的舒適度與便利性n3.業(yè)態(tài)布局更加豐富多彩n4.人流內(nèi)部共享性顯著增強萬達三代產(chǎn)品的突破與成熟萬達三代產(chǎn)品的突破與成熟n代表作上海五角場萬達廣場上海五角場萬達廣場n主要主力店情況：n

4、沃爾瑪購物廣場：約2.8萬平米n香港巴黎春天百貨：約4.3萬平米n第一食品廣場：約2.1萬平米n萬達國際影城：共10個放映廳n其余主力業(yè)態(tài)有：新華書店、黃金珠寶城、和樂國際家居廣場、青少年購物中心等 目前60%的合作品牌商家是通過這個項目積累起來的。 代表作代表作鄞州萬達廣場鄞州萬達廣場n主要主力店情況：n 沃爾瑪、百安居、特力屋、蘇寧電器、喜百度、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星KTV、萬達影城、銀泰百貨等?？偨Y(jié)總結(jié)建設城市綜合體的基本原則建設城市綜合體的基本原則n一.選址策略n二.商業(yè)規(guī)劃與定位策略（萬達2010年開始，改變開發(fā)公司為主導的情況）n三.建筑規(guī)劃設計要點萬達內(nèi)部管理體系萬達內(nèi)

5、部管理體系n一.選址階段n 信息收集n 信息整理n 項目推進n 項目立項核心解讀核心解讀n選址要點:n城市:100萬以上人口;人均可支配收入過萬元;地級市n位置:城市核心地塊,周邊人口30萬人;或類似人口導入?yún)^(qū);n談判:與政府談判,定指標、包拆遷、設條件n價格:拆遷成本,地價同類最低水平核心解讀核心解讀n對政府的吸引力:n每個綜合體為社會新增近萬個就業(yè)崗位n每個綜合體每年創(chuàng)造幾千萬甚至超億元稅收n城市綜合體是一站式消費場所,全方位滿足群眾的消費需求n每個城市綜合體都創(chuàng)造一個城市新中心n改善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二二.商業(yè)規(guī)劃與定位商業(yè)規(guī)劃與定位三三.建筑規(guī)劃設計建筑規(guī)劃設計建筑規(guī)劃設計建筑規(guī)劃設計建筑規(guī)

6、劃設計建筑規(guī)劃設計建筑規(guī)劃設計建筑規(guī)劃設計萬達招商模式萬達招商模式一.成功解決招商過程中的三對矛盾 1.主力店與小商鋪 2.租金與品牌 3.連鎖品牌與當?shù)厣碳遥ㄒ恍I(yè)態(tài)的租金情況）招商實施中的四大要素招商實施中的四大要素招商工作階段劃分招商工作階段劃分招商工作時序表招商工作時序表訂單地產(chǎn)的關鍵訂單地產(chǎn)的關鍵主力店在商業(yè)地產(chǎn)的作用主力店在商業(yè)地產(chǎn)的作用n 保證安全n 確定基調(diào)n 快速發(fā)展萬達主力店業(yè)態(tài)及面積構(gòu)成萬達主力店業(yè)態(tài)及面積構(gòu)成訂單地產(chǎn)模式的優(yōu)勢訂單地產(chǎn)模式的優(yōu)勢萬達目前主力店業(yè)態(tài)及商家萬達目前主力店業(yè)態(tài)及商家萬達商業(yè)地產(chǎn)的三個核心優(yōu)勢萬達商業(yè)地產(chǎn)的三個核心優(yōu)勢n1. 萬達的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈n2. 萬達商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式n3. 萬達豐富的商家資源運營知識的分享運營知識的分享購物中心運營管理的最終目標購物中心運營管理的最終目標成功購物中心的標準成功購物中心的標準項目運營中經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)據(jù)項目運營中經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)據(jù)n日均人流量n有效人流n樓層遞減系數(shù)n高峰期候餐時間n人均停留時間n人均消費值n總提袋率n單店提袋率n客單價n單次消費率n坪效n重復消費率購物中心成功的核心要素購物中心成功的核心要素運營工作的主線運營工作的主