某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)測(cè)算報(bào)告

1、某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)測(cè)算報(bào)告重慶工商職業(yè)學(xué)院課程實(shí)訓(xùn)報(bào)告課程名稱：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理實(shí)訓(xùn)題目：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告專業(yè)：班級(jí)：學(xué)生姓名：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)教師：職稱：部門:起止日期:某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)測(cè)算報(bào)告項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)謝家嘴內(nèi)，根據(jù)改市規(guī)劃局關(guān)于該塊地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1、 用地面積：202639平方米2、 建筑密度:=36%3、 容積率（地上）：=3.624、 綠化率：=31.38%5、 人口密度：=6、 規(guī)劃用途：商住綜合樓二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建二十二幢49層的商住綜合樓宇。樓

2、宇設(shè)地下3層地下停車庫(kù)，1-2層為商業(yè)用途，3層以配套公建為主，包括業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室、公共衛(wèi)生間、健身房等。裙樓頂層做平臺(tái)花園。塔樓22個(gè)，均為49層高，8個(gè)濱江洋房，均為30層，為住宅用途。本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參見6-1與表6-2.表6-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米202639居住人數(shù)人12040總建筑面積平方米733553平均每戶建筑面積平方米105居住建筑面積平方米361200平均每戶居住人數(shù)人4公建面積平方米95382人均居住建筑面積平方米30綠化用地平方米63588道路面積平方米42000居住戶數(shù)戶3440車庫(kù)面積平方米45249表

3、6-2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層數(shù)功能所占面積（平方米）總面積（平方米）裙樓4商鋪11200106582.1773公建面積95382塔樓49住江洋房7地卜室3停車庫(kù)設(shè)備面積45849設(shè)備面積300人防面積300三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1、 有關(guān)工程計(jì)劃的說明項(xiàng)目總工期為120個(gè)月（從2016年12月至2021年12月）。當(dāng)完成第一期住房建筑時(shí)，開展預(yù)售工作。2、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見表6-3.四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、 投資與成本費(fèi)用估算（1） 土地出讓價(jià)款包括兩部分：A、 土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊

4、的土地使用權(quán)出讓金為14072萬(wàn)元。B、 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為546.8萬(wàn)元。上述兩項(xiàng)合計(jì)為：14618.8萬(wàn)元。（2）前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表6-4表6-4前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)x3%4457.532可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)x1.5%2228.763水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)x0.5%742.924通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)x2.5%3714.615場(chǎng)地平整費(fèi)60元/平方米1215.83總計(jì)12359.65(3)建安工程費(fèi)參照有類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果，見表6

5、-5.表6-5建安工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額合計(jì)1塔樓361200227081992.40150.35428.8458721202.44108623.682裙樓106582.1773227024194.154755062.655876256.3735513.183地下室458498003667.9250229.25120550.194447.35合計(jì)148584.21(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)其估算過程見表6-6:表6-6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程65萬(wàn)元/公頃73.3553184768.095672供水工程15萬(wàn)元/

6、公頃73.3553181100.329773道路工程42.13力兀/公頃4.2176.94604綠化工程5.4力兀/公頃6.358834.337583835其他工程占建安工程費(fèi)的2%148584.212971.684209527合計(jì)9051.39(5)開發(fā)期稅費(fèi)其估算結(jié)果參見表6-7表6-7開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明(估算依據(jù))1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅7429.21建安工程費(fèi)x5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)17830.11建安工程費(fèi)X12%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)594.34建安工程費(fèi)x4%o4供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)247.68住宅：0.3噸/人，600元/噸67.20商鋪：0.

7、1噸/平方米，600元/噸5供電用電負(fù)荷費(fèi)660.48住宅：4kVA/戶,480元/kVA89.60商鋪:8kVA/百m2,1000元/kVA6其他2971.68建安工程費(fèi)的2%合計(jì)29890.30(6)不可預(yù)見費(fèi)取以上(1)-(4)項(xiàng)之和的3%則不可預(yù)見費(fèi)為：(7429.21+17830.11+594.34+247.68+67.20=26168.54)*3%=785.0562(萬(wàn)元)開發(fā)成本小計(jì)：29890.30萬(wàn)元2、 開發(fā)費(fèi)用估算(1)管理費(fèi)用取以上(1)-(4)項(xiàng)之和的3%則管理費(fèi)用為5387.86(萬(wàn)元)(2)銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%銷售代理費(fèi)

8、，占銷售收入的2%其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%合計(jì)33678.00萬(wàn)元。銷售收入詳見表6-9.(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期借款利息。第一年借款10000萬(wàn)元，貸款利率為4.73%,每年等本償還，要求從建設(shè)期的第二年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下；第一年應(yīng)計(jì)利息：(0+9000/2)*4.73%=212.85(萬(wàn)元)第二年應(yīng)計(jì)利息：(9212.85+1000/2)*4.3%=598.84(萬(wàn)元)第三年應(yīng)計(jì)利息：(9811.59+0/2)*4.73=435.77(萬(wàn)元)則財(cái)務(wù)費(fèi)用上述合計(jì)：1198.52萬(wàn)元.詳見表6-14貸款還本付息表。開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：7178.89萬(wàn)元?？偝杀举M(fèi)用合計(jì)：2551

9、37.79萬(wàn)元3、 投資于總成本費(fèi)用估算匯總表詳見表6-8表6-8投資與總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1開發(fā)成本214873.41以下(6)項(xiàng)合計(jì)1.1土地費(fèi)用96001.2前期工程費(fèi)12359.651.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)9051.391.4建安工程費(fèi)148584.211.5開發(fā)期稅費(fèi)29890.301.6不可預(yù)見費(fèi)5387.862開發(fā)費(fèi)用40264.38以下(3)項(xiàng)合計(jì)2.1管理費(fèi)用5387.862.2銷售費(fèi)用33678.00銷售收入X5%2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用1198.523合計(jì)255137.794、 項(xiàng)目銷售收入估算(1)銷售價(jià)格估算根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分售價(jià)單價(jià)為：住

10、宅:17000/平方米商鋪：21000/平方米車位：15萬(wàn)/個(gè)(2)銷售收入的估算本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅113000平方米，裙樓中的商鋪部分11200平方米，地下車位2400個(gè)。詳見表6-9表6-9銷售總收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)銷售單價(jià)銷售收入住宅36120017000元/平方米614040商鋪1120021000元/平方米23520車位2400150000元36000合計(jì)673560(3)銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定具體見表6-10表6-10銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年A年311668.00第二年住宅：45%216

11、720145202.4商鋪:60%672011558.40車位：50%144030240第三年住宅：556商鋪：40%44807705.60車位：50%96020160.00合計(jì)100%100%187000.80124667.205、稅金估算(1)銷售稅金及附加估算具體見表6-11表6-11銷售稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷售收入X5%9350.046233.362城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅X7%654.50436.343教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅X3%280.50187.004教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅X4%374.00249.335防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入

12、X0.18%336.60224.406印花稅銷售收入X0.05%93.5062.337交易管理費(fèi)銷售收入X0.5%935.00623.34合計(jì)銷售收入X6.43%12024.151448016.10(2)土地增值稅估算具體見表6-12表6-12土地增值稅估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過程1銷售收入6735602扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和318152.722.1開發(fā)成本214873.412.2開發(fā)費(fèi)用40264.382.3銷售稅金及附加20040.252.4其他扣除項(xiàng)目取(2.1)項(xiàng)的20%42974.683增值額(1)(2)355407.284增值率(3)/(2)X100%1.125增值稅

13、稅率(4)50%12.40%6土地增值稅(3)X(5)44070.506、 投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需255137.79萬(wàn)元。其資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于在投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金15000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，在總投入中，其中第一年投入約為45%,第二年投入約為30%第三年投入約為25%從銀行貸款10000萬(wàn)元，第一年投入9000萬(wàn)元，第二年投入1000萬(wàn)元，不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決，具體見投資計(jì)劃于資金籌措6-13表6-13投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名合計(jì)計(jì)算期稱A年第二年第三年1建設(shè)投資25513

14、7.79114812.0076541.3463784.452資金籌措255137.792.1自有資002000.00-92812.002.2借貸資金100009000.001000.000.002.3預(yù)售收入再投入230137.790.0074541.34156596.457、 借款還本付息估算長(zhǎng)期彳f款10000萬(wàn)元，等本償還，寬限期一年，2年內(nèi)還清，貸款利率4.73%,具體見表6-14表6-14借款還本付息估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)09212.859212.851.2本年借款10000900010000

15、1.3本年應(yīng)計(jì)利息1247.45212.85598.84435.771.4年底還本付息09811.699648.621.5年末借款累計(jì)9212.850.0002借款還本付息的資金來源2.1投資回收09811.699648.62五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析(1)全部資金現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=10%,具體計(jì)算見表6-15表6-15現(xiàn)金流量表(全部投資)單位；萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入187000.80124667.201.1銷售收入187000.80124667.202現(xiàn)金流出114812.00113870.7188670.692.1建設(shè)投資114812.0076541.

16、3463784.452.2銷售稅金及附加12024.158016.102.3土地增值稅26442.3017628.202.4所得稅-1137.08-758.053凈現(xiàn)金流量(1)-(2)-114812.0073130.0935996.514折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-104374.5560438.0927044.715稅前凈現(xiàn)金流量(3)+(2.4)-114812.0071993.0135238.456稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-104374.5559498.3626475.17評(píng)價(jià)指標(biāo)：A、稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=18401.02(萬(wàn)元)B、稅后全部投資凈現(xiàn)化NPV=16891.75(萬(wàn)元)C、稅前全部投資

17、內(nèi)部收益率：FIRR=999.54%D稅后全部投資內(nèi)部收益率：FIRR=669.67%(2)資本金現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=14%,具體計(jì)算見表6-16表6-16現(xiàn)金流量表(資本金)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入187000.80124667.201.1銷售收入187000.80124667.202現(xiàn)金流出52289.46-54930.862.1資本金105812.002000.00-92812.002.2預(yù)售收入再投入3148.403346.282.3貸款本息償還9811.699648.622.4銷售稅金及附加12024.158016.102.5土地增值稅26442.3017628.2

18、02.6所得稅-1137.08-758.053稅后凈現(xiàn)金流量(1)(2)-105812.00134711.34179598.064折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-105812.00103656.00121223.57評(píng)價(jià)指標(biāo)：A、資本金稅后內(nèi)部收益率：FIRR=-158.59%B、資本金稅后凈現(xiàn)值：NPV=119067.57(萬(wàn)元)(3)動(dòng)態(tài)盈利分析a、凈現(xiàn)值開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期(即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初)的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取

19、稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目以10%乍為全部投資白目標(biāo)收益率Ic1,以14%乍為自有資金目標(biāo)收益率Ic2.凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值為零，經(jīng)上面積算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的NPV分別為18401.02(萬(wàn)元)和16891.75(萬(wàn)元)，均大于0,資本金的稅后凈現(xiàn)值NOV%119067.57(萬(wàn)元)，也大于0,這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基本收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。C、內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值，本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅

20、后全部投資的FIRR分別為999.54%667.57%,大于同期貸款利率4.73%目標(biāo)U益率10%(Ic1),資本金的稅后FIRR為-158.59%,也大于同期貸款利率4.73%?口目標(biāo)U益率14%(Ic2),說明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，因此項(xiàng)目可行。2、 損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)(1)損益表具體見表6-17表6-17損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷售收入0187000.80124667.20311668.002總成本費(fèi)用0153082.67102055.11255137.793銷售稅金及附加012024.158016.1020040.254土地增值稅026442.3017628.2044070.505利潤(rùn)總額(1-2-34)0-4548.32-3032.22-7580.546所得稅(5)X25%0-1137.08-758.05-1895.147稅后利潤(rùn)(5)(6)0-3411.24-2274.16-5685.418盈余公積金(7)X10%0-341.12-227.42-568.549可分配利潤(rùn)(8)0-3070.12-2046.7