經濟適用房存在的問題及相應對策分析

1、經濟適用房存在的問題及相應對策分析    摘要住房一直是人們關注的熱點，基于幫助低收入群體解決住房問題，國家推出了經濟適用房政策。由于政策本身的不完善，經濟適用房政策在取得成效的同時逐漸背離最初目的，忽略了低收入群體，易滋生尋租腐敗。由政府制定低收入標準，設計興建并最終分配經濟適用房，可切實幫助低收入家庭解決住房問題，減少尋租腐敗。關鍵詞經濟適用房；尋租；低收入標準 經濟適用房是根據(jù)國家計劃安排建設的政策性住宅。經濟適用房主要由國家統(tǒng)一下達投資計劃，房地產公司開發(fā)并對外銷售，用地一般采用行政劃撥或招標投標方式，免收土地出讓金，對各種批準的收費減半征收，開

2、發(fā)商利潤不超過3，銷售價格實行政府指導價。在國家政府的大力支持下，經濟適用房迅速發(fā)展起來。經濟適用房的大力開發(fā)建設刺激了國內市場，在一定程度上解決了一部分人的住房需求，得到了大多數(shù)人的擁護。但由于其價格低于一般商品住房，在其分配過程中出現(xiàn)了一些問題。為了使經濟適用住房真正惠顧于中低收入家庭，筆者對其進行了分析，進而探求解決之策。 一、經濟適用房存在的問題 (一)經濟適用房沒有真正幫助低收入群體解決住房問題 根據(jù)資料顯示：北京市經濟適用房最低價格為每平方米2600元，即使是60平方米的一套房也要20萬元左右。哈爾濱市經濟適用房標準面積70平方米，每平方米1704元，而哈爾濱市區(qū)最低工資標準只有5

3、90元月，年收入也就6000元左右，一個低收入家庭買一套70平方米的住房也需要十幾年時間的積累。國家實行經濟適用房政策目的在于解決中低收入群體的住房問題，而實踐證明低收入群體和經濟適用房毫無關系，他們根本就買不起所謂的經濟適用房。 毫無疑問，最需要幫助的是那些低收入而且急需解決住房問題的貧困戶，而不是一味地為中等收入以上家庭的生活錦上添花。在經濟發(fā)展中，政府必須照顧弱勢群體，幫助低收入家庭解決住房問題，這應當責無旁貸。在任何社會，中等收入家庭必然是大多數(shù)，如果政府的政策是補貼中等收入者，那就等于增加貨幣的發(fā)行量。在社會總財富沒有增加的情況下增發(fā)貨幣，必然會引發(fā)通貨膨脹。在這種情況下，只能慶幸政

4、府用于補貼的財力物力資力是有限的，面對占大多數(shù)的中等收入人群，不是每個人都能獲得補貼。經濟適用房是有限的，即使在違背經濟學原理的前提下，也只有一部分中等收入家庭能購買到經濟適用房，這顯然也不符合公平原則。 給中等及中等以上家庭給予補貼提供經濟適用房，而忘卻了真正應該幫助的低收入群體，這不僅誤導了社會資源的合理分配，不利于建立公平合理的社會救助體系，更是加大了社會貧富差距，有違公平。 (二)經濟適用房的實施滋長了尋租腐敗 國務院1998年23號文件規(guī)定：經濟適用房主要由國家統(tǒng)一下達投資計劃，房地產公司開發(fā)并對外銷售，用地一般采用行政劃撥或招標投標方式，免收土地出讓金，對各種批準的收費減半征收，開

5、發(fā)商利潤不超過3，銷售價格實行政府指導價。從文件中不難看出經濟適用房形成的大概程序如下：國家下達投資計劃一政府行政劃撥土地或采用招標投標方式提供土地房地產商開發(fā)政府指導價下房地產商對外銷售。國家下達投資計劃后，把權利下放到地方政府，不管是采用行政劃撥還是招標投標方式，最終由地方政府決定土地使用權歸屬。在這個環(huán)節(jié)就牽扯到了開發(fā)商的利益，經濟適用房雖然價格比一般商品房低，但是在政府一系列優(yōu)惠政策下，仍然有著很大的利潤可圖。而資源是有限的，在利益驅使下房地產商必然會為謀求這一獲利機會而對相關官員有所“表示”。房地產商在政府指導價下對外銷售這個環(huán)節(jié)又涉及到了房地產商的利潤空間。盡管政策一再規(guī)定房地產商

6、的利潤不能超過3，但是房地產商的開發(fā)成本及其相關費用是由房地產商自己計算的，這又涉及到所謂的行業(yè)隱私不能公開，行業(yè)隱私的不公開就難以預測和掌握真正的利潤空間有多大。追求利潤最大化是企業(yè)經營的根本目的，在原來隱藏成本的基礎上房地產商仍然有向相關官員謀求更多利潤的余地。當然作為經濟人，房地產商的“有所表示”以及活動費用的成本必然會帶來超過付出的更多的利潤和好處。 當經濟適用房價格確定對外銷售時，由于價格上的優(yōu)勢必然會有超過供給的需求。經濟適用房有限，當需求者形成排隊奇觀時，“關系”就顯得尤為重要了。政府官員掌握著分配大權，在同等條件的需求下，必然是“關系”優(yōu)先，而這關系又怎么少得了權和錢?徐滇慶教

7、授曾舉過這樣一個例子：若一套經濟適用房的價格比商品房低10萬元，即使拿出5萬元來打通關系，依然可以省下5萬元。只要行賄的成本低于兩種渠道的差價，行賄就不可避免。我國的經濟適用房是因需而生的，具有典型的中國特色。在房地產市場還不健全，政府官員手中掌握著資源分配權利的現(xiàn)實下，尋租腐敗是難以杜絕的。 二、針對經濟適用房存在問題的相關對策分析 (一)規(guī)劃建設真正適合低收入群體的經濟適用房 1調查實際情況，確定低收入標準。房地產具有明顯的地區(qū)性和惟一性。各地區(qū)由于所處的地理位置不同，經濟發(fā)展水平有所差異，人民的生活水平和工資也有差距，所以地方政府首先要在符合實際的基礎上確定低收入水平標準。低收入水平一般

8、包括：戶平均收入，人均住房面積，地區(qū)平均購買力等等。比如山東省日照市制定的低收入標準就是：戶均年收入低于2萬元，人均住房面積不到8平方米。 2根據(jù)低收入標準和貧困狀況設計建設經濟適用房經濟適用房的幫助對象是低收入群體。因此經濟適用房的標準面積要滿足低收入標準的要求，符合低收入群體的購買力。如上面提到的山東日照市制定的低收入標準就是切合實際的，由此標準建設的經濟適用房就能滿足低收入群體的需要。與此同時政府還應該大力發(fā)展二手房市場，鼓勵低收入群體購買二手房。二手房雖然在性能上可能比不了新房子，但是在價格上比較便宜，而且面積適中，對于低收入家庭比較經濟實用。經濟適用房只是一個稱呼，只有滿足需要的真正

9、能解決問題的，無論是新建的還是原來就有的舊房子都可以是經濟適用房。如此一來購房者既可以有自由的選擇空間，又可以減少國家的補貼壓力，使資源得到充分的利用，真正讓實惠予人民，解決低收入群體住房問題。 (二)完善經濟適用房土地批租及分配制度。減少尋租腐敗 經濟適用房的尋租行為并不是簡單地將一部分利潤從房地產商處以及部分購房者手中轉移到相關政府官員的私囊中。尋租給社會造成的危害和影響是巨大的。要降低危害和影響只能設法縮小尋租空間，減少尋租腐敗。筆者認為，應當從經濟適用房形成過程著手來尋求解決問題的方法。前面已經分 析得出了經濟適用房的運作過程：國家下達投資計劃政府行政劃撥土地或采用招標投標方式供地房地

10、產商開發(fā)政府指導價下房地產商對外銷售。土地既然是由政府行政劃撥或是采用招標投標的方式來決定使用權，那么政府就有可能且可以不經過房地產商自行開發(fā)；既然經濟適用房的銷售實行政府指導價，那么由掌握實際情況的政府來分配就更合適。由此經濟適用房的形成模式就變成了：國家下達投資計劃政府自己開發(fā)政府根據(jù)實際情況分配。在這種模式下，一方面去掉了由于政府土地批租政策而導致的尋租空間，另一方面去掉了政府指導價下的開發(fā)商對外銷售，由政府直接分配減少了由于房地產商虛報成本、擴大利潤空間而產生的尋租行為。經濟適用房作為準公共產品，職能上應當由政府提供即財政補貼，政府選擇合理的供給制度進行生產，政府對生產和銷售進行監(jiān)管。

11、 1政府開發(fā)經濟適用房。地方政府了解當?shù)氐膶嶋H情況，結合已經確定的低收入標準，在信息完全充分的條件下由政府自行開發(fā)經濟適用房可以作到有的放矢。由政府通過市政統(tǒng)籌規(guī)劃，選擇好經濟適用房開發(fā)地點，通過公開招標尋找合適的建筑單位進行房地產建設?？紤]到開發(fā)過程中的成本和相關費用，為了減少政府的補貼壓力，可以在開發(fā)階段先收取一定的房款。經濟適用房是根據(jù)為低收入家庭購買力而建的，因此這一部分預付款是可以落實的。 政府開發(fā)經濟適用房不僅縮小了尋租腐敗的空間，而且還帶來了意想不到的好處：(1)由政府招標選擇建筑單位，建造的經濟適用房比唯利是圖的房地產開發(fā)商建設的質量更有保證，同時減少了爛尾樓、豆腐渣工程對地方

12、經濟的影響和社會資源的浪費。(2)由政府開發(fā)經濟適用房可以防止房地產開發(fā)商以未結清工程款的房產進行抵押，或是串通建筑公司出具未結清的虛假證明來增加銀行的風險。(3)由政府開發(fā)，開發(fā)成本和費用可以做到心中有數(shù)，這對政府計算房地產商的利潤空間，研究房地產業(yè)成本秘密提供了真實資料。 2政府分配經濟適用房。政府開發(fā)經濟適用房是準公共產品，在不健全的房地產市場，不應該將經濟適用房推向市場使其市場化，而應該由政府設計相關制度政策，將經濟適用房分配下去。經濟適用房是按照地方政府確定的低收入標準開發(fā)建設的，是有真實數(shù)據(jù)資料可依的，所以房屋建成后完全可以根據(jù)該標準和地方政府獲得的貧困資料來分配。由地方政府來分配

13、，這不僅體現(xiàn)了國家對低收入群體的優(yōu)惠政策和幫助力度，而且一旦出現(xiàn)分配不公或虛假隱瞞現(xiàn)象，政府據(jù)此可以直接追究相關官員的責任，減少了責任相互推諉、無人承擔的現(xiàn)象。 需要強調的是，政府自行開發(fā)建設經濟適用房并進行分配只能減少尋租腐敗，降低損失，并不能消滅尋租，在經濟發(fā)展的今天尋租是無法避免的。 三、結束語 吃穿住用行是人類的五大基本需求，而當前人們在住房上投入的資金卻是最多的。如今房價暴漲之勢有增無減，這無疑增加了人們的購房負擔，對于低收入群體來說更是雪上加霜，只能“望房興嘆”。盡管國家投入了一筆又一筆的資金，建造了一批又一批的經濟適用房，但由于經濟適用房政策的不完善，使經濟適用房的受益群體忽略了低收入家庭，使得國家投入的資金以及相關優(yōu)惠政策的利好轉移到了相關官員和房地產開發(fā)商手里。 國家出臺經濟適用房政策，實施一系列優(yōu)惠政策的最終目的是為了服務人民大眾，幫助解決低收入家庭的住房問題。盡管實施結果不盡人