全國2014年04月自學(xué)考試00169《房地產(chǎn)法》歷年真題

1、絕密考試結(jié)束前全國2021年4月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169 請考生按規(guī)定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。選擇題局部一、單項選擇題本大題共30小題，每題1分，共30分 在每題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。 1從自然屬性來看，土地是萬物之本，是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，其特征是 A 1-49 A根底性 B支配性 C風(fēng)險性 D排他性2依據(jù)?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?的規(guī)定，出讓取得教育、科技、文化用地使用權(quán)的最高年限為 C 4-92 A30年 B40年 C50年 D70年3住房公積金的

2、貸款對象僅為住房公積金的繳存主體，除信用等級高的個人可以上浮外，單筆最高額度為人民幣 C 9-215 A20萬元 B30萬元 C40萬元 D50萬元4房地產(chǎn)信托融資中，信托公司運用信托資金主要采取的信托方式中不包括 D 9-219 A貸款信托 B股權(quán)信托 C財產(chǎn)權(quán)信托 D人格權(quán)信托5?房屋登記方法?要求房屋登記機構(gòu)自受理國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記申請之日起一定時間內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定，該時間是 C 2-67 A1O個工作日 B15個工作日 C30個工作日 D60個工作日6劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)申請 A 2-68 A初始登

3、記 B轉(zhuǎn)移登記 C更正登記 D異議登記7以下建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)屬于土地一級市場的是 A 3-75 A建設(shè)用地使用權(quán)入股 B建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 C建設(shè)用地使用權(quán)出租 D建設(shè)用地使用權(quán)抵押8根據(jù)我國?土地管理法?的規(guī)定，行使征收土地審批權(quán)的政府機關(guān)至少應(yīng)是 C 3-76 A鄉(xiāng)級人民政府 B縣級人民政府 C市級人民政府 D省級人民政府9按照國家規(guī)定，需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或核準(zhǔn)的建設(shè)工程，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準(zhǔn)或核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā) B 3-85 A建設(shè)工程用地呈報說明書 B選址意見書 C工程規(guī)劃書 D土地利用總體規(guī)劃書10對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，建

4、設(shè)用地使用權(quán)合同設(shè)立的方式是 A 4-91 A國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓 B國有土地出租 C國有土地使用權(quán)作價出資 D建設(shè)用地使用權(quán)劃撥11國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃，短期租賃的年限一般不超過 C 4-92 A1年 B3年 C5年 D1O年12?國有土地上房屋征收與補償條例?明確了征收補償?shù)呢?zé)任主體是 B 4-96 A建設(shè)單位 B人民政府 C財政部門 D住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門13根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?及?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有一定金額的注冊資本，該金額最低為B 5-115 A50萬元 B100萬元 C1000萬元 D5000萬元14以

5、下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級條件的表述中，符合一級資質(zhì)的是 A 5-116 A注冊資本5000萬元以上 B從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間3年以上 C近3年房屋建筑面積累計竣工20萬平方米以上 D連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率到達10015?建設(shè)工程質(zhì)量管理條例?規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程電氣管線的最低保修期限為 B 5-139 A1年 B2年 C3年 D5年16以下關(guān)于工程款優(yōu)先受償權(quán)規(guī)那么的表述中，不正確的選項是 B 5-131 A承包人的工程款清償不僅優(yōu)先于普通債權(quán)，而且優(yōu)先于以該工程設(shè)定的抵押權(quán) B工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗已交付購置商品房全部或大局部款項的商品房買受人 C優(yōu)先受償?shù)墓こ炭畈粌H包

6、括工人工資、材料款等在工程建設(shè)中實際支出的款項，也包括發(fā)包人違約所造成的承包人的利息損失或違約金 D優(yōu)先權(quán)行使的期限為6個月，自工程竣工之日或合同約定的竣工之日起計算17根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)交易的形式不包括 D 6-141 A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B房地產(chǎn)抵押 C房地產(chǎn)租賃 D房地產(chǎn)經(jīng)紀18根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購置的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由 B 6-145 A全國人大規(guī)定 B國務(wù)院規(guī)定 C住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)定 D國土資源部規(guī)定19房屋轉(zhuǎn)租中，因承租人的原因，出租人有權(quán)解除合同的情形為A 6-156 A未經(jīng)出租人同意，承租人擅自

7、轉(zhuǎn)租 B雖經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租給第三人，但未向房屋所在地房屋管理部門備案 C出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議 D因承租人拖欠租金，但次承租人請求代承租人支付欠付的租金20以下關(guān)于房屋承租人行使優(yōu)先購置權(quán)的表述中，正確的選項是 A 6-156 A出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務(wù)，在合理期限內(nèi)通知了承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購置房屋的權(quán)利 B出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，承租人的優(yōu)先購置權(quán)優(yōu)先于房屋共有人 C出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，在5日前通知了承租人，承租人雖未參加拍賣，人民法院應(yīng)當(dāng)認定承租人仍然享有優(yōu)先購置權(quán) D出租人將房屋出賣給其兄弟，承租人

8、假設(shè)行使優(yōu)先購置權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)支持21以下關(guān)于規(guī)制商品房銷售廣告的表述中，不正確的選項是 D 6-150 A預(yù)售房地產(chǎn)，未取得該工程預(yù)售許可證的，不得發(fā)布廣告 B涉及面積的，應(yīng)當(dāng)說明是建筑面積或者使用面積 C涉及銷售價格的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限 D廣告中含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾22職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的 A 10-232 A5 B7 C1 O D1 223關(guān)于經(jīng)紀機構(gòu)從事房地產(chǎn)代理活動的表述中，正確的選項是 A 7-163 A必須以被代理人的名義從事代理活動 B可以以被代理人的名義也可以以自己的名義

9、從事代理活動 C必須以自己的名義從事代理活動 D不得超越代理權(quán)限，但對被代理人有益的，對被代理人有約束力24以下關(guān)于土地增值稅征稅范圍的選項中，正確的選項是 A 11-240 A有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) B有償轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán) C以繼承方式取得的國有土地上的房屋 D以贈與方式取得的國有土地上的房屋25“依山傍水小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，以下關(guān)于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標(biāo)準(zhǔn)的表述中，正確的選項是 D 8-185 A經(jīng)專有局部占建筑物總面積23以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)23以上的業(yè)主同意 B經(jīng)專有局部占建筑物總面積23以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)23以上的業(yè)

10、主同意 C經(jīng)專有局部占建筑物總面積超過12的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過12的業(yè)主同意 D經(jīng)專有局部占建筑物總面積超過12的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過12的業(yè)主同意26業(yè)主是房屋的 D 8-183 A使用人 B占有人 C租賃人 D所有人27物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人的管理權(quán)源于 C 8-181 A房地產(chǎn)開發(fā)商的委托 B業(yè)主的委托 C物業(yè)效勞公司的章程 D政府房地產(chǎn)管理部門的委托28根據(jù)?物權(quán)法?和?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?的規(guī)定，以下財產(chǎn)中，不可以作為抵押權(quán)客體的是 D 9-202 A建設(shè)用地使用權(quán) B房屋及其土地附著物 C以招標(biāo)方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營權(quán) D依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)29同一財產(chǎn)向兩人以

11、上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得價款應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)擔(dān)保法律制度的規(guī)定清償。以下各項中，不符合?物權(quán)法?規(guī)定的是 D 9-205 A抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償 B抵押權(quán)已登記且登記順序相同的，按照債權(quán)比例清償 C抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償 D抵押權(quán)未登記的，按照抵押合同生效時間的先后順序清償30房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的時間是抵押合同 C 9-205 A簽訂之時 B約定之日 C登記之時 D履行之時二、多項選擇題本大題共5小題，每題2分，共1O分 在每題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。31以下選項中，屬于

12、業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利有ABCE 8-184 A監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 B參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) C提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么的建議 D對政府房地產(chǎn)管理部門提出意見與建議 E按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)效勞企業(yè)提供的效勞32不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)的證明。土地權(quán)利證書包括 ACDE 2-67 A國有土地使用權(quán)證 B國有土地所有權(quán)證 C集體土地使用證 D集體土地所有證 E土地他項權(quán)利證明書33申請經(jīng)濟適用住房的家庭必須同時具備以下條件 ABE 10-225 A具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口 B家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收人家庭收入標(biāo)準(zhǔn) C申請人需具有完全民事行為能

13、力 D申請家庭成員在一定時限內(nèi)沒有住房交易記錄 E無房或者是現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)34以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)具備的條件有 BD 4-107 A轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書 B按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 C按照出讓合同約定已經(jīng)支付一半以上土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 D按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 E按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分

14、之五十以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件35房地產(chǎn)評估活動除遵循獨立、客觀、公正原那么外，還應(yīng)當(dāng)遵循 ACDE7-170 A合法原那么 B社會效益原那么 C最高最正確原那么 D替代原那么 E估價時點原那么 非選擇題局部考前須知：用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。三、名詞解釋題本大題共5小題，每題3分，共15分36建設(shè)工程監(jiān)理5-131答：建設(shè)工程監(jiān)理也稱工程建設(shè)監(jiān)理，是指監(jiān)理單位受工程法人的委托，依據(jù)國家批準(zhǔn)的工程工程建設(shè)文件，有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，對工程實施或工程建設(shè)全過程進行監(jiān)督和管理。37土地利用

15、總體規(guī)劃3-82答：土地利用總體規(guī)劃是在一定行政區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)開展的要求和當(dāng)?shù)氐淖匀?、?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排和布局。38房屋租賃6-153答：根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?第53條，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。39房地產(chǎn)融資9-200答：房地產(chǎn)融資即房地產(chǎn)資金的融通，是指借助貨幣流通，為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、流通和消費等環(huán)節(jié)進行貨幣資金的調(diào)劑及其他一些相關(guān)的金融效勞。40房地產(chǎn)稅收11-234答：房地產(chǎn)稅收，是指以房地產(chǎn)為納稅依據(jù)的稅種和以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、流轉(zhuǎn)過程中特定

16、行為為納稅依據(jù)的稅種的總稱。四、簡答題本大題共4小題，每題6分，共24分41簡述宅基地使用權(quán)的概念及特征。2-60答：根據(jù)?物權(quán)法?第152條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。宅基地使用權(quán)具有以下特征：1宅基地使用權(quán)的權(quán)利人只能是本農(nóng)村集體的成員。城鎮(zhèn)居民不得購置宅基地。2宅基地使用權(quán)只能用于建造個人住宅及其附屬設(shè)施。3宅基地使用權(quán)實行“一戶一宅。4宅基地使用權(quán)具有福利性。農(nóng)村村民取得本農(nóng)民集體所有土地上的宅基地根本上是無償?shù)?，或者只繳納少量的費用。5除轉(zhuǎn)讓給符合條件的本農(nóng)民集體成員外，宅基地使用權(quán)人不得出賣或以其他方式轉(zhuǎn)讓其

17、宅基地。42簡述建設(shè)工程招標(biāo)的性質(zhì)和范圍。5-124答：一、招標(biāo)的法律性質(zhì)招標(biāo)的法律性質(zhì)屬于要約邀請。建設(shè)單位招標(biāo)的根本目的是希望有施工單位就該建設(shè)工程向其投標(biāo)要約，然后建設(shè)單位在收到的假設(shè)干要約中依據(jù)一定的原那么和標(biāo)準(zhǔn)進行評選，對符合要求的投標(biāo)要約進行承諾，簽訂一份?建設(shè)工程施工合同?。二、招標(biāo)的適用范圍施工單項合同估算價在200萬人民幣以上，或者工程總投資在3000萬元人民幣以上的工程；同時，法律規(guī)定了例外情形，即強制招標(biāo)的工程有：1、大型根底設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾平安的工程；2、全部或者局部使用國有資金投資或者國家融資的工程；3、使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的工

18、程。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)工程，尤其是商品住宅和保障房的開發(fā)工程，都屬于關(guān)系社會公共利益、公眾平安的工程，必須招標(biāo)確定施工單位。43簡述商品房包銷的根本流程。7-175答：商品房包銷的根本流程大致如下：1開發(fā)商授權(quán)包銷人全權(quán)銷售一定范圍的商品房；2雙方確定商品房包銷基價；3不管商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發(fā)商支付確定數(shù)額的商品房價款或者根據(jù)已完成銷售的情況，包銷人定期按照包銷基價向出賣人支付已完成銷售的包銷款項；4商品房銷售后，超過包銷基價局部為包銷商的經(jīng)營收入；5如果低于基價售出，其缺乏基價局部，由包銷商向開發(fā)商補償；6包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價購入全部未售出的商品房。44簡述建

19、筑物專有局部所有權(quán)確實定標(biāo)準(zhǔn)。8-179答：依據(jù)最高人民法院2021年公布的?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?以下簡稱?建筑物區(qū)務(wù)所有權(quán)司法解釋?第2條規(guī)定，需要具備以下條件，才可以作為建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的客體： 1構(gòu)造上的獨立性，即被區(qū)分的局部在建筑物的構(gòu)造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其他局部隔離。2須具有適用上的獨立性，即被區(qū)分的各局部，可以為居住、工作或其他目的使用。3能夠登記成為業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)為專有局部的組成局部。五、論述題此題1O分45論述國有土地上房屋征收

20、的補償范圍、標(biāo)準(zhǔn)和方式。4-98答：一、依?條例?第17條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：1、被征收房屋價值的補償。2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。?條例?第22條明確規(guī)定：“因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。依?條例?第23條，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。該條進一步要求市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵方法，對被征收人給予補助和獎勵。二

21、、依?條例?第19條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。以市場價格作為補償標(biāo)準(zhǔn)，那么評估的時候不僅要看房屋的價值，更要看土地使用權(quán)的價值。這根本可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降，從而保障被征收人的根本利益。三、依?條例?第21條，房屋征收的補償方式有兩種，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。1、貨幣補償是指政府將被征收房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被征收房屋的所有人；2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指政府用自己建造或購置的產(chǎn)權(quán)房屋與被征收房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)。被征收入可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。六、案例分析題此題11分 46 2013年2月20日，王某與丁某簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，王某將一套位于錦城住宅小區(qū)的房屋出售給丁某，房價200萬元。丁某因一筆銀行定期存款一個月后才到期，購房