新城房產(chǎn)＿成本指引_目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制作業(yè)指引（含附件）

1、內(nèi)部資料（注意保密，不得外傳） 江蘇新城流程管理體系文件目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制作業(yè)指引文件編號：XC-CB-ZY001 版本：A 日期： 日期：審批：日期：主導(dǎo)部門：成本管理部/財務(wù)管理部發(fā)布日期：200 年 月 日 實施日期：200年 月 日1. 目的指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制過程，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。2. 適用范圍適用于公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目成本目標(biāo)限額設(shè)計分解工作。3.術(shù)語和定義3.1.目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，用來指導(dǎo)工程產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。3.2 目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的

2、指導(dǎo)下進行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個版本。3.2.1第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱投資估算），采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目可研報告通過時間；3.2.2第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后；3.2.3第三版，年度開發(fā)目標(biāo)成本（也稱項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書），采用會計科目與單項成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃，確定當(dāng)期項目規(guī)劃和單體方案后；3.2.4第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標(biāo)成本的修訂；3.3.動態(tài)成本：指當(dāng)前工程項目實施中即時

3、發(fā)生的成本。4. 職責(zé)4.1. 技術(shù)管理部4.1.1審核項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)控制建議。4.2. 項目公司4.2.1組織與協(xié)調(diào)項目成本目標(biāo)分解運作過程中的工作。4.3. 財務(wù)管理部/成本管理部：4.3.1編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)控制建議；4.3.2組織編制總包工程、主要分包工程承包方式及建安成本控制目標(biāo)建議書；4.3.3組織編制項目主要材料設(shè)備采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.3.4編制項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書。4.4. 總裁4.4.1批準(zhǔn)項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書。5. 工作內(nèi)容5.1制定項目施工圖設(shè)計階段的建安成本目標(biāo)，編制限額設(shè)計的成本控制建議書；5.1.1施工圖設(shè)計開始前，成本管理

4、部對公司審批的項目成本控制目標(biāo)中建安成本進一步分解、細(xì)化和完善；5.1.2限額設(shè)計數(shù)值及成本建議按格式填寫，對其中重點控制點必須加以明示。5.1.3成本管理部編制項目施工圖設(shè)計階段成本控制建議的初稿后，充分征求設(shè)計單位及公司技術(shù)管理部的意見進行完善，召集技術(shù)管理部相關(guān)人員開會確認(rèn)。5.1.4確認(rèn)后的限額設(shè)計數(shù)值及成本建議經(jīng)成本管理部總經(jīng)理審核、報總裁審批后作為設(shè)計限額要求，提交技術(shù)管理部具體落實。5.1.5施工圖出圖后，成本管理部根據(jù)施工圖計算重點控制點的經(jīng)濟或技術(shù)指標(biāo)值，與審批的限額設(shè)計數(shù)值比較，及時向技術(shù)管理部提出反饋意見。對超出限額部分,向技術(shù)管理提出預(yù)警，并報總裁組織相關(guān)人員綜合決策。

5、5.1.6設(shè)計完成后，由技術(shù)管理部編制設(shè)計成本控制分析總結(jié)報告，聘請有豐富設(shè)計及造價專業(yè)經(jīng)驗的專家對設(shè)計進行評審，最后由總裁對限額設(shè)計要求完成情況進行最終評定。5.2制定總包工程、主要分包工程承包方式建安成本控制目標(biāo)建議書5.2.1項目施工圖設(shè)計階段的建安成本控制目標(biāo)建議書審批后，成本管理部根據(jù)審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步建議及各分項工程成本目標(biāo)。5.2.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書編制原則如下：5.2.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）

6、成本目標(biāo)的不同比例確定。（提示：此項和我司目前操作不同，但有必要）5.2.2.2為了加快項目開發(fā)的速度，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前開工的由公司直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項成本目標(biāo)范圍內(nèi)。5.2.2.3對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實現(xiàn)的目的。工程承包采用總價包干方式或采用單價包干方式。5.2.3項目實施過程中，成本管理部負(fù)責(zé)對建安成本

7、情況進行動態(tài)監(jiān)控，及時預(yù)警， 如有超目標(biāo)的子目，分析原因，及時報總裁決策。5.3制定項目主要材料（設(shè)備）成本控制目標(biāo)建議書5.3.1施工圖完成以后，成本管理部組織人員對常用的主要材料設(shè)備進行分類，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料設(shè)備成本的目的是材料設(shè)備選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)。5.3.2對主要材料設(shè)備采購方式建議的主要原則如下：5.3.2.1甲購材料設(shè)備：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)量影響較大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。如：機房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。5.3.2.2甲

8、指乙購材料：設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對樓盤的品質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價相差很大的材料（信息價上沒有的）適合采用甲指乙購方式。如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面層材料等。 5.3.2.3甲方指定品牌范圍、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及品質(zhì)影響不大，且有三家及以上價格、質(zhì)量相近；與信息價接近；與施工進度及配合較密切的材料。如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國

9、產(chǎn)中低檔）、PPR管材、PVU排水管、開關(guān)插座等。5.3.2.4乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及品質(zhì)基本沒影響，與信息價很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）。5.3.3成本管理部成本核算主管匯總完成項目主要材料（設(shè)備）成本控制目標(biāo)建議，由部門經(jīng)理審核，經(jīng)總裁審批后，由采購管理部在成本目標(biāo)范圍內(nèi)實施。5.4匯總目標(biāo)成本5.4.1成本管理部匯總各項目標(biāo)成本形成項目建安目標(biāo)成本指導(dǎo)書。5.4.2財務(wù)管理部匯總建安目標(biāo)成本和開發(fā)間接費預(yù)算，形成項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書。報總裁批準(zhǔn)。5.5項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書分解下發(fā)

10、執(zhí)行5.5.1總裁將項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書分解落實到每個責(zé)任部門(詳見項目成本責(zé)任分解表)，責(zé)任部門按分解表進行目標(biāo)成本的分解和控制。5.5.2各部門根據(jù)項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書的要求，將執(zhí)行情況按季反饋成本管理部和財務(wù)管理部。5.5.3成本管理部、財務(wù)管理部對各階段的成本和費用進行控制，所有項目的超合同資金結(jié)算支付均經(jīng)過成本管理部、財務(wù)管理部的審核是否超出目標(biāo)成本，對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警。5.6目標(biāo)成本調(diào)整5.6.1對于超過目標(biāo)成本的各類項目判斷是否有補充預(yù)算（設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補充預(yù)算則在項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門填寫項目目標(biāo)成本調(diào)整審批表，報成本管

11、理部審核，目標(biāo)成本調(diào)整在5%以內(nèi)的由分管領(lǐng)導(dǎo)審批；超過目標(biāo)成本5%的調(diào)整報總裁批準(zhǔn)。5.6.2對于無補充預(yù)算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不予考慮。5.6.2 審批后的目標(biāo)成本交財務(wù)管理部負(fù)責(zé)記錄和更新。6.支持文件無7.相關(guān)記錄7.1.XC-CB-ZY001-JL001項目施工圖設(shè)計階段成本控制建議7.2.XC-CB-ZY001-JL002項目總包及主要分包工程成本控制目標(biāo)建議7.3.XC-CB-ZY001-JL003項目主要材料（設(shè)備）成本控制目標(biāo)建議7.4.XC-CB-ZY001-JL004項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書7.5.XC-CB-ZY002-JL005項目目

12、標(biāo)成本調(diào)整審批表7.6 XC-CB-ZY002-JL006 設(shè)計成本控制分析總結(jié)報告附：目標(biāo)成本分解表項目成本責(zé)任分解表類別成本 分項責(zé)任部門具體職責(zé)內(nèi)容土地獲得成本財務(wù)管理部開展針對性的市場研究，確定重點地塊，通過分析論證和商務(wù)談判，按照公司的成本和時間要求獲得目標(biāo)土地開發(fā)前期費用報批報建費綜合部前期部按照時間節(jié)點的要求完成項目的報批報建工作，有效降低報批報建費用勘察技術(shù)管理部有計劃性開展勘察工作；通過招投標(biāo)確定勘察單位；勘察測量費用與報告的準(zhǔn)確性掛鉤；復(fù)核實際完成的勘察工作量規(guī)劃設(shè)計技術(shù)管理部根據(jù)目標(biāo)限價合理安排各項規(guī)劃設(shè)計費；推廣限價設(shè)計；設(shè)計費用的支付與設(shè)計質(zhì)量掛鉤；七通一平項目公司臨

13、時圍墻、道路力求永久化；臨時水電管線敷設(shè)盡可能利用庫存的舊材料，完工后對可利用材料作好回收；臨時設(shè)施項目公司加強臨時設(shè)施的重復(fù)利用性主體工程建安費用主體建安技術(shù)管理部做好施工圖會審工作，將設(shè)計不合理的現(xiàn)象消滅在施工之前，避免引起設(shè)計變更、簽證費用成本管理部招投標(biāo)選擇優(yōu)秀而可信的施工隊伍；編制完善、嚴(yán)密的施工承包合同；項目公司設(shè)計變更、簽證做到先估價、審批后實施，避免出現(xiàn)盲目變更；按實復(fù)核現(xiàn)場變更、簽證的工程量，有效控制現(xiàn)場簽證的發(fā)生；審核竣工圖等結(jié)算資料，確保結(jié)算資料的準(zhǔn)確性；工程管理部審核施工方案合理性、經(jīng)濟性；通過研究新工藝、新材料、新技術(shù)有效降低工程成本；裝飾材料及設(shè)備技術(shù)管理部根據(jù)目標(biāo)

14、成本的材料限價，確定材料的規(guī)格、檔次、品種；采購管理部根據(jù)目標(biāo)成本的材料限價，開展甲供材料的招投標(biāo)工作；采購管理部項目公司嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)驗收材料，對不合格的產(chǎn)品進行扣款；處理好供貨商與施工單位的材料收發(fā)工作，對不按期供貨等進行扣款；公共管網(wǎng)配套工程費用室外水電煤等配套工程綜合部項目公司盡可能減少或消滅政府壟斷工程成本中不合理的成分；嚴(yán)格控制配合水、電、煤等專業(yè)工程的零星人工簽證；對水、電、煤氣等附屬配套公建工程實行全面招投標(biāo)；合理安排配套工程的施工工期；園林景觀技術(shù)管理部嚴(yán)格按目標(biāo)成本指導(dǎo)書的總額控制，進行限價設(shè)計；特別做好綠化、景觀的方案論證，避免由于效果不滿意引起的返工費用采購管理部直觀性裝飾材料實行甲供或甲控，按目標(biāo)成本選用經(jīng)濟美觀的建筑裝飾材料；簽訂嚴(yán)密的施工合同；項目公司嚴(yán)格控制現(xiàn)場的變更及簽證；公建配套設(shè)施費技術(shù)管理部嚴(yán)格按目標(biāo)成本指導(dǎo)書總額控制，進行限價設(shè)計；嚴(yán)格控制會所等配套公建的室內(nèi)裝飾工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；特別做好裝修工程的方案論證，避免由于效果不滿引起