房地產(chǎn)濱江國(guó)際城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第一節(jié) 項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目名稱：XX國(guó)際城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)單位：XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法人代表：建設(shè)地址：XX鎮(zhèn)XX路南側(cè)、XX路西側(cè)規(guī)劃用地：66667平方米建筑面積（計(jì)容）：132993.8平方米建筑密度：27.9%容積率：1.995綠地率：30%主要建設(shè)內(nèi)容：本項(xiàng)目主要建設(shè)2幢32F（底層為商業(yè)）、2幢21F、2幢11F高層住宅、19幢3F低層住宅、1幢3F多層商業(yè)用房，同步配套建設(shè)物業(yè)管理用房、配電用房、垃圾收集、公廁、等附屬用房，并建設(shè)道路、綠化、供電、燃?xì)獾扰涮坠こ?。?jì)容總建筑面積132993.8平方米，其中高層住宅建筑面積93548.3平方米，低層

2、住宅建筑面積30185.5平方米，商業(yè)用房建筑面積6500平方米；配套公建建筑面積2760平方米，不計(jì)容建筑面積29893.41平方米。投資規(guī)模：本項(xiàng)目總投資估算55341萬(wàn)元，其中：土地費(fèi)用14832萬(wàn)元、前期工程費(fèi)2884萬(wàn)元、建安工程費(fèi)25537萬(wàn)元、工程配套費(fèi)4293萬(wàn)元、預(yù)備費(fèi)295萬(wàn)元、建設(shè)期貸款利息7500萬(wàn)元。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入85207萬(wàn)元，管理費(fèi)及銷售費(fèi)用1730萬(wàn)元，上繳稅金及附加6763萬(wàn)元，總成本費(fèi)用63834萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)16030萬(wàn)元。第二節(jié) 項(xiàng)目申報(bào)單位概況XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱該公司)成立于2011年4月6日，注冊(cè)地址：XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)XX

3、路1號(hào)502508室，注冊(cè)資本：5000萬(wàn)元。公司經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)、物業(yè)管理；擬申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)貳級(jí)，公司經(jīng)營(yíng)期限30年（2011年4月6日2031年4月5日）。公司現(xiàn)有各類管理人員約28名，公司領(lǐng)導(dǎo)層為從事多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)人士，專業(yè)知識(shí)結(jié)構(gòu)合理，工作經(jīng)驗(yàn)豐富。2011年2月，我公司通過(guò)掛牌競(jìng)標(biāo)方式取得了TX201101幅XX鎮(zhèn)XX路西側(cè)、XX路南側(cè)地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，土地出讓面積為66667平方米，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)為“3212832011CR0021”，小區(qū)暫定名：XX國(guó)際城，用途為商業(yè)、住宅用地，使用年限為商業(yè)用地份

4、額40年、住宅用地份額70年。第三節(jié) 項(xiàng)目概況一、擬建項(xiàng)目建設(shè)背景在沿江開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃指引下，XX市已經(jīng)成為了投資興業(yè)的一方熱土，在過(guò)去的幾年時(shí)間里，產(chǎn)業(yè)集聚、項(xiàng)目落戶和城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加快和房地產(chǎn)開發(fā)的興起，農(nóng)村和外來(lái)人口正逐步向城區(qū)遷移，為XX市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的契機(jī)。XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（XX鎮(zhèn)）作為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先行區(qū)，工業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，正逐漸向千億元園區(qū)邁進(jìn)。園區(qū)管委會(huì)主要負(fù)責(zé)人審時(shí)度勢(shì)，在加速推進(jìn)農(nóng)民集中安置區(qū)的同時(shí)，加推100畝土地上市，以形成不同類型的房源，供區(qū)內(nèi)居民選擇。XX市作為三線城市，根據(jù)一季度房屋銷售情況分析，房?jī)r(jià)成交均價(jià)依舊相對(duì)平穩(wěn)，為XX市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供

5、了較好的機(jī)遇。本項(xiàng)目位于XX市XX鎮(zhèn)XX路西側(cè)、XX路南側(cè)，位于XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)集中區(qū)北側(cè)、XX實(shí)驗(yàn)中學(xué)南側(cè)，項(xiàng)目土地已經(jīng)獲得國(guó)有土地使用權(quán)，在新一輪城市建設(shè)的推動(dòng)下，項(xiàng)目已具備開工建設(shè)條件。二、主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1、主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模根據(jù)投資方提供的平面布置圖,本項(xiàng)目總用地面積66667平方米，總建筑面積162887.21平方米，其中高層住宅建筑面積93548.3平方米，低層住宅建筑面積30185.5平方米，商業(yè)用房建筑面積6500平方米，物管用房、公廁、配電房等2760平方米，地下室建筑面積29893.41平方米。本項(xiàng)目建設(shè)2幢32F底層為商業(yè)的高層住宅、2幢21F高層住宅、2幢11F高

6、層住宅、19幢3F低層住宅和1幢3F低層商業(yè)用房；XX路與文化路交叉口西北角設(shè)置1000平米對(duì)外開放城市街頭綠地。同步配套建設(shè)物管用房、配電用房、垃圾收集、公廁等附屬用房，并建設(shè)道路、綠化、供電、供水、燃?xì)獾扰涮坠こ?。本?xiàng)目分二期工程實(shí)施，其中一期工程為地塊北側(cè)，建設(shè)高層住宅，二期工程為地塊南側(cè)，建設(shè)低層和商業(yè)用房。2、本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指 標(biāo)單位數(shù)量規(guī)劃指標(biāo)要求備注1規(guī)劃總用地面積66667666672建筑總面積（計(jì)容）132993.81333342.1高層住宅建筑面積93548.32.2商業(yè)用房建筑面積650065002.3低層用房建筑面積30185.53不

7、計(jì)容建筑面積29893.413.1地下室面積29893.414建筑密度%27.928%5容積率1.9951.9996綠地率%3030%7機(jī)動(dòng)車停車位輛8418居住戶數(shù)戶1009三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃符合城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求：堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則；綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配套設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住、營(yíng)商環(huán)境；為社區(qū)化服務(wù)和管理創(chuàng)造條件；充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的綜合效益。2、總體布局本項(xiàng)目主出入口設(shè)置在XX路，與次出入口文化路形成南北走道。在地塊北側(cè)布置高層住宅、部分商業(yè)和中心廣場(chǎng)、半地下會(huì)

8、所，地塊南側(cè)布置低層住宅和整體商業(yè)中心。區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃區(qū)總體要求布置相應(yīng)景觀及活動(dòng)場(chǎng)所，在廣場(chǎng)集中布點(diǎn)體育設(shè)施、公廁等。由于受氣候條件和居住習(xí)慣所限，建筑物基本取統(tǒng)一朝向，與XX路垂直布置。為破解略為單一的空間格局，設(shè)置中心廣場(chǎng)和景觀道路，該景觀軸由步行道、水景、綠化等穿插結(jié)合而成，為小區(qū)居民在平淡之中創(chuàng)建一條步移景異的視覺(jué)走廊。區(qū)內(nèi)根據(jù)消防要求設(shè)置消防通道，并滿足日常小區(qū)交通需求。3、建筑設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)貫徹“以人為本”的宗旨，在房型平面組織上，根據(jù)本地居民的生活習(xí)慣及氣候特點(diǎn)，從生態(tài)建筑學(xué)原則出發(fā)，充分利用自然采光通風(fēng)，使整個(gè)空間都具備自然通風(fēng)采光，降低能耗。經(jīng)濟(jì)實(shí)用，采用全明衛(wèi)設(shè)計(jì)，最大可能減

9、少不必要交通面積。各使用功能面積比例均衡，適應(yīng)市場(chǎng)需求。在房型平面上實(shí)現(xiàn)較高的得房率，通過(guò)廳廚衛(wèi)的合理配比，提高房里面積的有效性，使房型的經(jīng)濟(jì)性最大限度的體現(xiàn)。套型設(shè)計(jì)住宅建筑設(shè)計(jì)上有多種套型，為不同需要的家庭提供多元化的選擇；在商業(yè)用房上，設(shè)置單個(gè)商業(yè)用房或整體商業(yè)用房，方便不同類型的經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)需要。住宅設(shè)計(jì)套型主要分三種，其中90以下的37140.8平方米，占30%；90-110之間的39740.6平方米，占32.1%；110-130之間的16666.9平方米，占13.46%；低層住宅250平米以上的30185.5平方米，占24.44%。廚衛(wèi)設(shè)計(jì)廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)均按照現(xiàn)代城市居住生活使用要

10、求適當(dāng)超前考慮，達(dá)到小康居住水平。本案中采用整體設(shè)計(jì)手法，在廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)上綜合考慮現(xiàn)代生活設(shè)備的設(shè)置，滿足了住戶的使用要求。廚房間按操作程序布置廚具，同時(shí)設(shè)置排煙點(diǎn)，集中處理廚房?jī)?nèi)排出的煙廢氣，廚房?jī)?nèi)部按照合理的操作順序安排電冰箱、洗菜池，煤氣灶及儲(chǔ)物柜，形成良好的操作面。廚房布局與餐廳緊密相連，功能關(guān)系明確。衛(wèi)生間內(nèi)洗浴、洗衣等各項(xiàng)功能均有適當(dāng)分離，部分房型衛(wèi)生間設(shè)置隔斷，使各功能相對(duì)分離，以確?；ゲ桓蓴_。配套公建設(shè)計(jì)配套公建設(shè)置能滿足居民日常生活的需要，建筑立面注意體量適中，尺度宜人。統(tǒng)一配置物業(yè)管理用房、配電用房、垃圾收集點(diǎn)、公廁等設(shè)施。4、交通設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)不但要考慮道路交通暢通，還應(yīng)充

11、分保障社區(qū)居民出入方便及出行安全。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，本項(xiàng)目主入口設(shè)置朝向XX路，次入口設(shè)置朝向文化路；在地塊各入口適當(dāng)設(shè)置減速帶，降低車速，保障安全。在路線的大轉(zhuǎn)角處，設(shè)置可觀察到轉(zhuǎn)角另一端的全角鏡。結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r及規(guī)劃要求，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)車停車位690輛。5、景觀設(shè)計(jì)本項(xiàng)目，綠化系統(tǒng)要做到點(diǎn)、線、面相結(jié)合，形成具有特色的綠化系統(tǒng)，盡可能地提高綠化率充分發(fā)揮綠化在凈化、美化、防塵、隔噪、降解等方面的功能，以更好地保護(hù)環(huán)境。在滿足朝向、日照、綠化等生態(tài)環(huán)境要求前提下，優(yōu)化建筑單體設(shè)計(jì)，建筑物設(shè)計(jì)要與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。要重視功能布局，一切以人的活動(dòng)為中心，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)思想，功能布置要科學(xué)、合理

12、與適用，滿足客戶和住戶活動(dòng)的需要。要努力提高建筑物功能設(shè)計(jì)質(zhì)量，滿足建筑的使用性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性等方面要求，保持與建筑統(tǒng)一和諧。本項(xiàng)目綠化率達(dá)到30%。四、項(xiàng)目的配套工程1、電氣供電電源、負(fù)荷等級(jí)。本項(xiàng)目用電主要為施工用電、生活用電和商業(yè)用電。本項(xiàng)目非消防負(fù)荷、應(yīng)急照明、客梯、生活水泵、地下室照明及通風(fēng)為按一級(jí)負(fù)荷供電，其余按三級(jí)負(fù)荷供電。高層住宅配電房暫選用二臺(tái)800KVA干式變壓器；為滿足消防負(fù)荷的要求，本項(xiàng)目暫考慮一臺(tái)300KW柴油發(fā)電機(jī)作備用電源；以上容量的確定需經(jīng)供電部門審核后確定。住宅樓電源及其他公共設(shè)備電源均從箱變配出，用戶配電形式均為三相四線220/380V。其位置、供

13、電進(jìn)線走向及容量，投資方將與供電部門對(duì)接后確定；并考慮臨時(shí)用電設(shè)施。低壓配電。從箱式變至各幢建筑采用放射式供電，所有高層住宅除底層設(shè)置計(jì)量箱外，9層亦同步設(shè)置計(jì)量箱；商業(yè)用房底層設(shè)置計(jì)量箱；用電量根據(jù)需要進(jìn)行配置。從配電房至各單元計(jì)量箱采用電纜溝敷設(shè)，電纜采用阻燃型電力電纜。室內(nèi)配電支線采用銅芯線穿電線管暗敷。電纜進(jìn)戶和穿越道路時(shí)，穿鋼管保護(hù)，電纜埋設(shè)深度為0.7米。地線接地電阻在2歐姆以下。照明設(shè)計(jì)。照明光源根據(jù)國(guó)家節(jié)能要求選用高效、低耗節(jié)能燈。本項(xiàng)目地下室、商業(yè)用房設(shè)有事故照明、疏散照明。事故照明、疏散照明燈具采用自帶電源的應(yīng)急照明燈。室外電纜采用直埋方式，放射式集中分區(qū)供電。道路照明設(shè)庭

14、園燈、草坪燈等。建筑物防雷與接地。屋頂設(shè)有避雷帶作閃擊器以防直擊雷，引下線利用結(jié)構(gòu)鋼筋，接地體利用建筑基礎(chǔ)地梁內(nèi)主筋一周焊通而成，接地電阻不大于1歐姆。外露屋面金屬物體與避雷裝置連通，外墻面金屬物體與防側(cè)擊雷避雷裝置連通。建議投資方與氣象部門對(duì)接做好氣象災(zāi)害（含雷擊災(zāi)害）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，根據(jù)評(píng)估，采取防御瞬時(shí)大風(fēng) 、短時(shí)強(qiáng)降水等氣象災(zāi)害措施。安全防范系統(tǒng)各出入口處設(shè)置安全監(jiān)視用攝像機(jī)；在住宅各出入口處設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng),系統(tǒng)由管理中心、主機(jī)、視頻放大器、壁掛室內(nèi)可視分機(jī)組成。有客人來(lái)訪時(shí),住戶可通過(guò)顯示屏看清來(lái)訪者圖像及監(jiān)看戶外情況,并可與主機(jī)及管理中心雙向通話。設(shè)車庫(kù)車輛自動(dòng)管理系統(tǒng)。設(shè)安

15、全防范集成系統(tǒng)，將車庫(kù)車輛自動(dòng)管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)和出入口管理系統(tǒng)等集成一體，提高技防能力。2、給排水給水。本項(xiàng)目供水由城市市政給水管供給，由市政給水管網(wǎng)從XX路、XX路上各引入一根DN250mm進(jìn)水管結(jié)合室外消防在社區(qū)四周呈環(huán)狀布置，并引入地面消防水池。小區(qū)室外給水管分別進(jìn)入集中泵房，以及直接供應(yīng)住宅、公建生活用水。消防、高層建筑獨(dú)立設(shè)計(jì)供水，自成獨(dú)立系統(tǒng)；低層住宅由市政給水管直接供給；高層建筑一至五層的用水由市政給水管直接供給，六層以上的生活用水由無(wú)負(fù)壓設(shè)備供水系統(tǒng)，分高區(qū)、小高區(qū)、多層區(qū)三組設(shè)定加壓，向各用水點(diǎn)供水。排水。本項(xiàng)目室內(nèi)排水采用雨污分流制。建筑物屋面排入雨

16、水立管收集經(jīng)出戶管排入室外雨水窨井，側(cè)墻雨水排入室外明溝，由道路雨水口收集后排入室外雨水窨井。室外排水采用雨污分流，污廢合流制，主要為生活污水和雨水。本小區(qū)內(nèi)生活污、廢水直接排至室外污水管道，經(jīng)室外污水管道收集后，直接排至XX路上的市政污水管網(wǎng)接入井中，小區(qū)的市政污水管網(wǎng)接入井不小于500。本小區(qū)內(nèi)的雨水經(jīng)室外雨水管道收集后，可直接排至XX路上市政雨水管網(wǎng)接入井中。排水構(gòu)筑物系采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：排水管道基礎(chǔ)、管道接口及出水口為S8352，檢查井為S23，雨水井為S235。雨水井接入檢查井的連接管均采用D500混凝土管，碎石基礎(chǔ)；支管管徑D300，管材為UPVC管。污水主管管徑D400，管材為鋼筋混

17、凝土管；支管管徑D300，管材為UPVC管。3、消防本項(xiàng)目21F、32F高層住宅建筑高度超過(guò)50米，為一類高層，耐火等級(jí)為一級(jí)；11F高層住宅建筑高度38米，耐火等級(jí)均為二級(jí)；公廁、變配電室等為非高層民用建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)；地下室耐火等級(jí)為一級(jí)。本項(xiàng)目每幢建筑嚴(yán)格按照民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006的規(guī)定確定建筑物的耐火等級(jí)，建筑物之間的間距滿足建筑防火規(guī)范的要求，道路布置應(yīng)設(shè)置消防通道以滿足消防車通行的要求，區(qū)域范圍內(nèi)應(yīng)考慮室內(nèi)外消火栓系統(tǒng),并配備必要消防設(shè)備。滅火器設(shè)置按建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50140-2005）布置滅火器。項(xiàng)目需經(jīng)消防驗(yàn)收合格后方可投入使用。用水量估

18、算。室內(nèi)消火栓20L/s，室外消火栓20L/s，持續(xù)供水時(shí)間保證3小時(shí)；地下室車庫(kù)等處設(shè)有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋按中危級(jí)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)噴淋強(qiáng)度為8L/min.m2，作用面積為160平方米，噴淋用水量約為30L/S，滅火時(shí)間按1小時(shí)；地下室柴油發(fā)電機(jī)設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)，設(shè)計(jì)噴霧強(qiáng)度20L/min.m2，作用面積約100平方米，持續(xù)時(shí)間為0.5小時(shí)，本項(xiàng)目一次滅火消防總用水量約為540立方米。地面管網(wǎng)設(shè)置地上式室外消火栓約20處；地下室內(nèi)設(shè)540立方米的消防水池和30m2消防泵房，消防水池設(shè)有室外消防取水口。消防給水系統(tǒng)室外消防給水：室外消防給水管與生活給水管合用一根，從市政管網(wǎng)引兩條DN150給水管，

19、繞建筑成環(huán)狀布置。沿消防車道間距120m之間設(shè)室外消火栓，滿足室外消防水量要求。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：室內(nèi)消火栓布置保證同層任何部位均有兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)，充實(shí)水柱不小于10米火栓管道在地下室及屋頂形成平環(huán)網(wǎng)。各消火栓箱均設(shè)置報(bào)警按鈕和磷酸銨鹽手提式滅火器2具，火災(zāi)時(shí)用于向消防控制中心報(bào)警，經(jīng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)后，自動(dòng)啟動(dòng)消火栓給水裝置，也可人工啟動(dòng)消火栓給水裝置。消防水池：從市政環(huán)狀給水管接管，將室內(nèi)消防總用水量?jī)?chǔ)存在地下室消防水池內(nèi)。地下消防水池儲(chǔ)水量540立方米。(消火栓系統(tǒng)按火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2hr，噴淋系統(tǒng)按火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1hr)消防水箱：高位消防水箱儲(chǔ)水量18立方米 ，供消火栓、噴淋系統(tǒng)前期消防用水

20、。消防泵：在地下室設(shè)置消防栓泵2臺(tái)，一用一備；噴淋泵2臺(tái)，一用一備。室內(nèi)消防給水系統(tǒng)為獨(dú)立的環(huán)狀給水管網(wǎng)。室內(nèi)消火栓能滿足兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任一位置，在消防泵房?jī)?nèi)設(shè)兩臺(tái)室內(nèi)消火栓專用消防泵（一用一備）。屋面消防水箱的設(shè)置高度能滿足最不利點(diǎn)消火栓靜壓力不低于0.07mpa的要求，系統(tǒng)不另設(shè)穩(wěn)壓設(shè)備，并按不分區(qū)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。消防車道本項(xiàng)目設(shè)有兩處消防車通道進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部；所有建筑均沿一個(gè)長(zhǎng)邊設(shè)置消防車道，消防車道寬4m；消防車道登高面處內(nèi)側(cè)距建筑物外墻不小于5m；消防車道轉(zhuǎn)彎半徑為12m；消防車道坡度i10（登高面處i3）。消防車道路基荷載按30t計(jì)算。消防電梯每個(gè)高層單元均設(shè)1部消防電梯，各消

21、防電梯的載重量均800kg，消防電梯速度均1.5 m/s。各部消防電梯均直通地下一層（如果設(shè)有地下室）和頂層。消防樓梯各單元均設(shè)一部開敞樓梯；所有樓梯間及其前室或合用前室均采用自然排煙。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)地下室車庫(kù)設(shè)有自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)，按中危級(jí)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)噴淋強(qiáng)度為8L/min.m2，作用面積為160平方米，噴頭動(dòng)作溫度為68。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)為臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，消防泵房?jī)?nèi)設(shè)有兩臺(tái)專用噴淋（一用一備），初期消防給水由屋面18T消防水箱供給，另設(shè)噴淋系統(tǒng)氣壓罐，以保證噴淋系統(tǒng)工作壓力。噴淋系統(tǒng)采用濕式系統(tǒng)，濕式報(bào)警閥前管網(wǎng)連成環(huán)狀，整個(gè)系統(tǒng)設(shè)有兩臺(tái)ZSS150型濕式報(bào)警裝置，報(bào)警閥前后均設(shè)信號(hào)閥，每套報(bào)

22、警裝置最不利點(diǎn)噴頭處設(shè)末端試水裝置。水噴霧滅火系統(tǒng)發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)采用雨淋報(bào)警閥組裝置，由感溫、感煙兩種探頭同時(shí)報(bào)警啟動(dòng)。消防水泵房?jī)?nèi)設(shè)有兩臺(tái)專用水噴霧泵（一用一備），初期消防給水由屋面18T消防水箱供給，不另設(shè)穩(wěn)壓裝置。建筑消防所有的設(shè)備房等均采用甲級(jí)防火門；普通封閉樓梯間采用乙級(jí)防火門，前室面積不小于4.5平方米。單元式住宅的戶門采用乙級(jí)防火門，防煙樓梯間采用自然排煙與加壓送風(fēng)排煙相結(jié)合的形式，各單元樓梯間均通至樓頂。消防電梯合用前室面積大于6平方米。其他本工程的地下室車庫(kù)、設(shè)備房、變配電室、發(fā)電機(jī)房等處設(shè)有手提式磷酸銨鹽干粉滅火器輔助滅火。4、空調(diào)、通風(fēng)地下汽車庫(kù)按防火

23、分區(qū)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)（兼排煙）系統(tǒng)。排風(fēng)排煙量按6次/時(shí)換氣次數(shù)計(jì)算，平時(shí)排風(fēng)，火災(zāi)時(shí)排煙，由車道或進(jìn)風(fēng)豎井進(jìn)風(fēng)。變配電室：設(shè)與平時(shí)相結(jié)合的排煙系統(tǒng)，平時(shí)開啟通風(fēng)，火災(zāi)時(shí)開啟排煙。排煙量按 60m3/m2·h計(jì)算，排風(fēng)量按消除余熱計(jì)算，取兩者之大值為排風(fēng)（煙）量，補(bǔ)風(fēng)量按大于排風(fēng)量的85%計(jì)算。柴油發(fā)電機(jī)房：火災(zāi)時(shí)，排風(fēng)系統(tǒng)及電動(dòng)防煙閥關(guān)閉，配合氣體滅火，滅火后，排風(fēng)機(jī)啟動(dòng), 電動(dòng)防煙閥開啟，排除室內(nèi)廢氣。小于100米的高層住宅樓其防煙樓梯間及其前室和與消防電梯的合用前室采用自然排煙方式的，前室的可開啟外窗面積為不小于2m2；合用前室的可開啟外窗面積為不小于3m2；防煙樓梯間每五層內(nèi)的可

24、開啟外窗面積之和為不小于2m2；對(duì)不符合自然排煙條件的防煙樓梯間及前室、消防電梯合用前室作正壓送風(fēng)設(shè)計(jì)；排煙管道采用鋼板風(fēng)管，其厚度及加工方法按通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50243-2002) 的規(guī)定執(zhí)行。排煙風(fēng)機(jī)的入口處均設(shè)有280o C的排煙防火閥，當(dāng)煙氣溫度超過(guò)280o C時(shí)，排煙防火閥自動(dòng)關(guān)閉，發(fā)出信號(hào)，并聯(lián)鎖風(fēng)機(jī)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。5、通訊系統(tǒng)本工程各類建筑設(shè)電信箱，電信間內(nèi)部設(shè)備及電信箱選型與布置由電信部門負(fù)責(zé)。本工程通信數(shù)據(jù)布線采用一級(jí)星型拓?fù)?。語(yǔ)音垂直布線采用遞減式，層水平布線采用放射式。每戶設(shè)置住戶信息配線箱，由電信間引出的非屏蔽五類八芯雙絞（數(shù)據(jù)）和大對(duì)數(shù)電纜（語(yǔ)音）采用鋼

25、管埋地敷設(shè)中基層引至垂直通信線槽，進(jìn)入通信線槽垂直向上至頂層。層電信分線箱至住戶信息配線箱布線采用穿電管暗敷。戶內(nèi)布線則采用穿電管暗敷，每戶引入一根非屏蔽4對(duì)五類對(duì)絞電纜（用于寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)羅通信）和一根2對(duì)電話線至住戶信息配線箱。在信息配線箱內(nèi)設(shè)置HUB模塊和電話配線裝置，每戶在書房及主臥室設(shè)置數(shù)據(jù)終端，在主臥室與客廳設(shè)置語(yǔ)音終端，戶內(nèi)所有終端的線纜均由住戶信息配線箱引來(lái)。6、報(bào)警、監(jiān)控系統(tǒng)本項(xiàng)目應(yīng)將從智能化設(shè)施方面更多地提高安全性與人性化服務(wù)。考慮安裝報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。設(shè)置消防保安控制中心，設(shè)總線制智能型火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)一套，在道路和其他重要部位設(shè)置攝像

26、頭，設(shè)計(jì)上合理布點(diǎn)減少死角，根據(jù)不同場(chǎng)合設(shè)置不同類型的攝像機(jī)。7、數(shù)字電視系統(tǒng)本工程數(shù)字電視系統(tǒng)節(jié)目源引自市數(shù)字電視網(wǎng)，電纜引至建筑物內(nèi)部采用穿鋼管保護(hù)直埋地方式。本工程數(shù)字電視系統(tǒng)借助有線電視系統(tǒng)，采用全頻道雙向網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)，信號(hào)經(jīng)雙向工作站雙向用戶放大器放大，以支配分支方式設(shè)計(jì)。每戶設(shè)置一個(gè)雙向二分配器（或三分配器），在客廳內(nèi)設(shè)置數(shù)字電視終端；住戶安裝數(shù)字電視系統(tǒng)，由市數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)傳輸公司負(fù)責(zé)提供機(jī)頂盒。由室外引入的數(shù)字電視干纜采用鋼管經(jīng)埋地敷設(shè)引至上升管，各類住宅在一層設(shè)置雙向放大器，經(jīng)分支后引至住戶信息箱。層分支器箱至住戶信息箱，住戶信息箱至數(shù)字電視終端均采用電管暗敷布線。8、燃?xì)獗卷?xiàng)

27、目用氣為天然氣，建議與XX新奧燃?xì)夤竞献鳎稍摴矩?fù)責(zé)為該項(xiàng)目配套管道天然氣，采用無(wú)縫中壓鋼管DN100預(yù)埋天然氣管道，確保全部到戶。五、主要設(shè)備選型和配套工程1、配套設(shè)備（1）電梯：6層以上商品房均配置電梯。（2）電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。（3）電器配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。2、智能化系統(tǒng)（1）安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。（2）“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。（3）信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播

28、等。3、道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4、小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安室。入口處可直接進(jìn)入地下停車場(chǎng)。指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用?；顒?dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主，居住區(qū)地形有高低變化時(shí)，可設(shè)部分臺(tái)階和擋土墻，方便排水。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流量多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃1、項(xiàng)

29、目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（1）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃說(shuō)明該進(jìn)度計(jì)劃為全部工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，投資前期工程、土地取得、報(bào)批等計(jì)劃6個(gè)月，然后進(jìn)行場(chǎng)地平整、建筑設(shè)計(jì)、場(chǎng)地配套，結(jié)合交地時(shí)間，本項(xiàng)目擬于2011年11月份啟動(dòng)一期工程建設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年11月全部完成。項(xiàng)目建設(shè)期限2年。（2）安排總進(jìn)度的原則和依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度依據(jù)是委托方提供的工作計(jì)劃及江蘇省建筑工程工期定額（2000年）結(jié)合本地施工企業(yè)施工水平制定。安排總進(jìn)度計(jì)劃的原則為合理、可行。（3）技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和施工力量進(jìn)場(chǎng)時(shí)間的安排本項(xiàng)目以規(guī)劃圖作為技術(shù)設(shè)計(jì)，目前規(guī)劃設(shè)計(jì)工作已接近尾聲。本項(xiàng)目機(jī)器設(shè)備采用市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，因此該進(jìn)度不考慮設(shè)備采

30、購(gòu)、交付時(shí)間。施工力量進(jìn)場(chǎng)時(shí)間應(yīng)于單體項(xiàng)目開工前1周進(jìn)場(chǎng)（總進(jìn)度計(jì)劃不計(jì)該時(shí)間）。（4）、道路、供電、供水等方面的協(xié)作配合及進(jìn)度的銜接本項(xiàng)目施工道路、施工時(shí)臨用水、電供應(yīng)以XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的一次解決方案考慮，因此項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，施工道路、施工時(shí)臨用水、電供應(yīng)將不會(huì)產(chǎn)生供求矛盾。2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng) 目 月份2011年2012年2013年1-34-89-121-67-121-34-1011申請(qǐng)報(bào)告編制及核準(zhǔn)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)招投標(biāo)主體工程施工階段配套設(shè)施施工階段竣工驗(yàn)收第二章 資源開發(fā)及綜合利用分析第一節(jié) 資源開發(fā)和利用方案根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)改投資200

31、71169號(hào)“關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知”要求，資源開發(fā)類項(xiàng)目，包括對(duì)金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力）、森林等資源的開發(fā)，應(yīng)分析擬開發(fā)資源的可開發(fā)量、自然品質(zhì)、賦存條件、開發(fā)價(jià)值等，評(píng)價(jià)是否符合資源綜合利用的要求。本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，不涉及上述礦產(chǎn)資源的開發(fā)，不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目，本項(xiàng)目利用的資源主要為土地和建筑材料等資源。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈，但土地資源是有限的，不可再生的，土地資源的永續(xù)利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對(duì)于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。土地資源的數(shù)量是有限的，其承載能力也是

32、有限的，而人口的發(fā)展則是無(wú)限的，我們現(xiàn)在面臨的情況是，一方面土地資源嚴(yán)重不足；另一方面浪費(fèi)土地資源嚴(yán)重，因此，大力提倡節(jié)約集約用地，用有限的土地，蓋出更多更好的房子，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)都具有重要的意義。本項(xiàng)目的建設(shè)嚴(yán)格按照XX市土地利用總體規(guī)劃、XX市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定以及XX市規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（泰規(guī)劃20111001號(hào)）的要求，充分合理的利用有限的土地資源，提高土地的利用率，使該地塊的土地資源發(fā)揮最大的效益。目前，我國(guó)住宅建設(shè)過(guò)程中，耗能達(dá)到總能耗的20%多，耗水占城市用水32%，城市用地中有30%用于住宅，耗用的鋼材占全國(guó)用

33、鋼量的20%，水泥用量占全國(guó)總用量的17.6%。住宅建設(shè)物耗水平與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，鋼材消耗高出10%25%，每拌合1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。因此，要按循環(huán)經(jīng)濟(jì)的要求指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，按照減量化、再利用、資源化的原則，搞好資源綜合利用，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的重要領(lǐng)域，要通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的途徑，大力發(fā)展“節(jié)能省地型”住宅和辦公用房，為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式做出貢獻(xiàn)。第二節(jié) 資源節(jié)約措施一、節(jié)約土地資源措施一是合理規(guī)劃居住區(qū)，在保證住宅功能和舒適度的條件下，確定居住區(qū)的人口規(guī)模和住宅層數(shù)，提高單位住宅用地的住宅面積密度；二是通過(guò)設(shè)計(jì)的優(yōu)化，改進(jìn)建筑結(jié)構(gòu)形式，增加住宅、辦公

34、用房的可使用空間；充分利用地下空間，提高土地利用率；延長(zhǎng)住宅壽命，減少重復(fù)建設(shè)；合理控制住宅體形，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約有效利用；三是合理配置居住區(qū)的環(huán)境綠化用地；減少停車占地并向立體空間發(fā)展，以留出更多居住空間。本項(xiàng)目容積率為1.995，符合國(guó)土出讓合同中的約定要求，開發(fā)強(qiáng)度較高，滿足當(dāng)前節(jié)約、集約土地資源、綜合利用土地資源的要求。二、節(jié)約建筑材料措施按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約資源和合理利用資源的要求，對(duì)整個(gè)工程設(shè)計(jì)中的資源利用進(jìn)行控制，從而降低成本，達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。本項(xiàng)目建議采用以下節(jié)約資源措施：一是推廣可循環(huán)利用的新型建筑體系（如鋼結(jié)構(gòu)等）；二是推廣應(yīng)用高性能、低材耗的建筑材料（如高強(qiáng)混凝土、

35、高強(qiáng)鋼筋等）；三是因地制宜地選用當(dāng)?shù)氐?、可再生的材料及產(chǎn)品；四是推行一次裝修到位，減少耗材、耗能和環(huán)境污染。同時(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)，項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，減輕墻體自重，減少鋼材、木材、水泥等材料的耗用量。第三章 節(jié)能方案分析本項(xiàng)目位于XX市XX鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厥姓A(chǔ)設(shè)施可以得到保證。一、供水本項(xiàng)目全年總用水量約為211851噸，全年供水水源為市政自來(lái)水供水管網(wǎng)。從楊莊水廠自來(lái)水供水管網(wǎng)接入界區(qū)。區(qū)內(nèi)建有日供水14萬(wàn)噸的自來(lái)水廠一座，水質(zhì)達(dá)到國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，供水管網(wǎng)內(nèi)的水壓為0.3Mpa。二、供電XX地區(qū)供電電壓級(jí)別采用220KV110KV10KV三級(jí)制。本項(xiàng)目全年用電量187.3×104kwh。本項(xiàng)

36、目用電主要由西郊變電所和沿江變電所供電。三、天然氣供應(yīng)至2010年XX市管道燃?xì)庥脩魧⑦_(dá)到70%?，F(xiàn)有燃?xì)夤?yīng)公司主要有新奧燃?xì)猓╔X）有限公司。該公司的氣源通過(guò)公路運(yùn)輸至儲(chǔ)存量，資源充足。因此，本項(xiàng)目天然氣能夠得到保障。第四章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、占地規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目位于XX市市XX鎮(zhèn)XX路西側(cè)、XX路南側(cè)，根據(jù)該地塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，本項(xiàng)目宗地紅線總面積66667平方米，折合100畝。二、土地取得方式項(xiàng)目所在地塊為XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年2月公開競(jìng)拍所得，土地出讓價(jià)款為14400萬(wàn)元，畝均價(jià)為144萬(wàn)元。三、占用耕地情況本項(xiàng)目使用范圍內(nèi)的土地為城市建設(shè)用地

37、，已取得土地使用權(quán)，不占用耕地，能保證項(xiàng)目順利實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)將有利于該區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不影響自然河流水系。四、土地利用合理性分析本項(xiàng)目所在地規(guī)劃為商業(yè)、住宅用地，容積率為1.995，符合土地利用規(guī)劃要求，符合集約和有效使用土地的要求，對(duì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展和全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)、構(gòu)建和諧社會(huì)具有非常積極的作用。五、移民安置分析本項(xiàng)目用地已取得土地使用權(quán)的宗地是以凈地出讓，不涉及移民安置問(wèn)題。第五章 經(jīng)濟(jì)影響分析第一節(jié) 項(xiàng)目招投標(biāo)一、招標(biāo)基本情況1、招標(biāo)范圍本項(xiàng)目招標(biāo)范圍主要為房屋建安、設(shè)備采購(gòu)、綠化、道路等工程。2、招標(biāo)組織形式根據(jù)建設(shè)單位的具體情況，擬采用委托招標(biāo)形式進(jìn)行土建施工招標(biāo)工作。3、

38、招標(biāo)方式根據(jù)招投標(biāo)法，本項(xiàng)目屬邀請(qǐng)招標(biāo)項(xiàng)目，建議該公司采用投資利潤(rùn)率請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行招投標(biāo)。二、招標(biāo)初步方案1、項(xiàng)目土建作為一個(gè)部分，可整體作為一個(gè)標(biāo)段。設(shè)備作為一個(gè)部分，應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備的使用功能分成若干個(gè)標(biāo)段。2、招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由項(xiàng)目法人設(shè)立的項(xiàng)目小組成員組成。三、招標(biāo)基本情況表有關(guān)招標(biāo)基本情況參見下表，具體實(shí)施過(guò)程中可依據(jù)國(guó)家及省有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)調(diào)整。招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)建筑工程安裝工程監(jiān)理設(shè)備重要材料其他第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用分析一、投資估算依據(jù)(1)江蘇省市政工程預(yù)算定額及相應(yīng)費(fèi)率；(2)江蘇省建筑工程綜

39、合預(yù)算定額及相應(yīng)費(fèi)率；(3)全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額江蘇省單位估價(jià)表；(4)建筑工程手冊(cè)、工程建設(shè)投資估算及概預(yù)算；(5)建設(shè)工程投資估算手冊(cè)；(6)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；泰州市工程造價(jià)信息并結(jié)合泰州市當(dāng)前工程造價(jià)的實(shí)際情況確定;業(yè)主提供的相關(guān)項(xiàng)目資料；類似工程項(xiàng)目估算指標(biāo)。二、投資估算范圍1、本工程為總建筑面積162887.21平方米。2、室外基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程：道路、停車位、給排水、供配電、通訊、綠化、消防、設(shè)備等。三、投資估算工程投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱工程量單價(jià) （元/m2）金額 (萬(wàn)元)占總投資比例單位數(shù)量一土地出讓及拆遷費(fèi)用14832 26.80% 1、土地征用等費(fèi)用

40、m26666714832二前期費(fèi)用28845.21% 1、政府規(guī)費(fèi)m2132993.81101463 2、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)、招投標(biāo)等m2162887.2160977 3、三通一平m26666730200 4、監(jiān)理工程費(fèi)等m2162887.2115244三建安費(fèi)用2553746.15%1.1高層住宅建筑工程費(fèi)m2110439.61600176701.2低層住宅建筑工程費(fèi)m241395.41150062091.3 商業(yè)建筑工程費(fèi)m28292.2150012441.4配套公建m227601500414四配套工程費(fèi)項(xiàng)42937.76%1、室外供電m2132993.812716892、室外給水m

41、2162887.21304883、室外排水m2162887.21304884、室外道路m2162887.21508145、綠化及路燈等m2162887.2150814五預(yù)備費(fèi)用2950.53%1、基本預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元0.012952、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元六建設(shè)期利息萬(wàn)元750013.55%合計(jì)55341100.0注：銀行貸款25000萬(wàn)元，貸款期限2年，貸款利率按年利率15%執(zhí)行。四、估算投資額本項(xiàng)目估算投資額為55341萬(wàn)元，各項(xiàng)內(nèi)容見投資構(gòu)成分析表。項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金 額占比1土地征用費(fèi)1483226.80%2前期費(fèi)用28845.21%3建安費(fèi)用2553746.15%4配套工

42、程費(fèi)42937.76%5預(yù)備費(fèi)用2950.53%6建設(shè)期利息750013.55%合 計(jì)55341100.0第三節(jié) 資金籌措一、資金籌措經(jīng)初步估算，本項(xiàng)目總投資55341萬(wàn)元, 項(xiàng)目已繳納土地出讓費(fèi)用為14832萬(wàn)元，該公司注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元，均作為本項(xiàng)目的開發(fā)資本金，項(xiàng)目開發(fā)資金占總投資的35.84%，滿足國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低資本金20%的要求，資金不足部分由單位自籌。二、資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目總投資55341萬(wàn)元，在建設(shè)期內(nèi),根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和實(shí)際需要逐步投入資金。第四節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、銷售收入估算本項(xiàng)目總建筑面積162887.21平方米，可售面積132993.8平方米，其中高層住宅建筑面

43、積93548.3平方米,銷售均價(jià)5000元/平方米，銷售收入為46774萬(wàn)元，低層住宅建筑面積30185.5平方米，銷售均價(jià)8000元/平方米，銷售收入24148萬(wàn)元，商業(yè)用房建筑面積6500平方米，均價(jià)按12000元/平方米估算，銷售收入為7800萬(wàn)元；機(jī)動(dòng)車停車位共841個(gè)，地下車位385個(gè)，按5萬(wàn)元/個(gè)車位計(jì)算，銷售收入1925萬(wàn)元，地上車位456個(gè)，按10萬(wàn)元/個(gè)車位計(jì)算，銷售收入4560萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，該建設(shè)項(xiàng)目銷售收入估算為85207萬(wàn)元。銷售收入估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元/m2）小計(jì)1高層住宅M293548.35000467742低層住宅M230185.5800024

44、1483商業(yè)用房M265001200078004車庫(kù)及車位個(gè)84164854.1地上車位個(gè)45610萬(wàn)元/個(gè)45604.2地下車位個(gè)3855萬(wàn)元/個(gè)1925合計(jì)85207二、開發(fā)成本與費(fèi)用估算項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用按照泰州市物價(jià)局頒布的泰州市商品房?jī)r(jià)格管理實(shí)施細(xì)則估算。本項(xiàng)目間接費(fèi)用合計(jì)為1730萬(wàn)元，其中管理費(fèi)用910萬(wàn)元，銷售費(fèi)用820萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，該建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本與費(fèi)用為57071萬(wàn)元。三、稅金及附加計(jì)算根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例等有關(guān)規(guī)定，該建設(shè)項(xiàng)目銷售適用營(yíng)業(yè)稅率為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%,教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的7%，印花稅率為銷售收入的0.3,綜合基金為銷售收入的2,土地增值

45、稅率為銷售收入的2%，經(jīng)測(cè)算,本項(xiàng)目各項(xiàng)稅金約6609萬(wàn)元。項(xiàng)目銷售、稅金、利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量備注一建筑總面積m2162887.21可售建筑面積m2132993.8銷售金額萬(wàn)元85207二稅金合計(jì)萬(wàn)元6763營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元0.054260銷售額城市建設(shè)維護(hù)稅萬(wàn)元0.07298營(yíng)業(yè)稅教育費(fèi)附加萬(wàn)元0.07298營(yíng)業(yè)稅印花稅萬(wàn)元0.000333銷售額土地增值稅萬(wàn)元0.021704銷售額綜合基金萬(wàn)元0.002170銷售額三開發(fā)費(fèi)用合計(jì)萬(wàn)元1730管理費(fèi)萬(wàn)元910銷售費(fèi)用萬(wàn)元820四投資額萬(wàn)元55341投資估算表五項(xiàng)目總成本萬(wàn)元63834六利潤(rùn)總額萬(wàn)元21373七所得稅萬(wàn)元5343八凈利潤(rùn)萬(wàn)元16030四、盈利能力分析該建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)總額為21373萬(wàn)元；該建設(shè)項(xiàng)目的所得稅率為25%,