金奧國際樓盤銷售說辭

1、金澳國際銷售統(tǒng)一說法一、 背景信息：1、金澳國際項目開發(fā)商是？公司性質(zhì)、實(shí)力如何？開發(fā)過哪些項目？答：項目開發(fā)商為中冶置業(yè)。2005年國資委批準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為中央大型企業(yè)中國冶金科工集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)之一，中冶置業(yè)為該集團(tuán)的一級子公司，榮登2009中國房地產(chǎn)品牌價值20強(qiáng)和北京房地產(chǎn)品牌價值第三名。成功運(yùn)作的項目有：西單大悅城、望京悠樂匯、中冶大廈、金魚池“前門前”、大連國貿(mào)中心等。2、物業(yè)管理公司？物業(yè)費(fèi)用？管理方式與特色？答：目前物業(yè)公司為中冶下屬的北京新浩物業(yè)管理公司，物業(yè)費(fèi)不高于24元*米/月；為有效提升樓宇的物業(yè)服務(wù)，高和投資擬整合資源引進(jìn)一家高品質(zhì)的物業(yè)公司，為樓宇提供保潔、保安、禮儀

2、等軟性服務(wù)；二、 項目情況：1、項目位置？答：北三環(huán)馬甸橋西北角馬甸東路路西，國家質(zhì)監(jiān)局南側(cè)。2、 行車路線？答：1）北三環(huán)馬甸橋下走輔路向北至健德門橋下掉頭向南至第一個紅綠燈右拐，直行過一個紅綠燈左拐經(jīng)國家質(zhì)檢局即到。（推薦第一路線）2）北四環(huán)健翔橋向南八達(dá)嶺高速健德門橋下走輔路至第一個紅綠燈右拐直行至第一個紅綠燈左拐，向南直行經(jīng)國家質(zhì)檢局再即到。北京客戶：（建議走三環(huán)半紅綠燈較多，不堵車）從北三環(huán)向北直行到土城東路向西直行到健德門橋橋下左拐直行至第一個紅綠燈右拐向西至第一個紅綠燈左拐向南直行經(jīng)國家質(zhì)檢局即到。3、 交通條件？答：向南500米即到北三環(huán)，向東經(jīng)馬甸公園即到八達(dá)嶺高速。4、 項

3、目總規(guī)模與規(guī)劃情況？答：項目占地1.4萬平米，綠地總面積4264平米，綠化率30.12%。總規(guī)模14萬平米。其中高和收購的獨(dú)棟寫字樓（包含商業(yè)和辦公）共63268.29平米。包含商業(yè)（地下一層、地上一層和二層）4641.26平米，辦公樓（2-26層）58627.03平米。5、 產(chǎn)權(quán)年限？答：商業(yè)40年，辦公50年。6、 銷售部分情況如何？答：2層局部，3-24層整層（25、26層中冶自用）。3層2363.47平米，4-17層2413.19平米（1層2戶，1234.58平米&1128.89平米），18-24層2408.38平米（1層2戶，1237.1平米&1171.28平米）。7

4、、 樓高？層高？凈高？答： 樓高100米，大堂挑高10.2米，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.7米、凈高2.75米。8、 建筑結(jié)構(gòu)？答：鋼混現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。9、 使用率？答：70%。10、供電系統(tǒng)？答：10kv雙路供電；辦公區(qū)供電標(biāo)準(zhǔn)：100VA/。11、停車位？管理方式？租金？答：1021個，寫字樓B2B3車位300個，中冶自用150個，馬甸公園地下車位700個，車位管理為中冶下屬新浩物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，租金標(biāo)準(zhǔn)不高于1200元/月12、外墻？答：LOW-E雙層中空玻璃幕墻13、空調(diào)系統(tǒng)？答：2管制空調(diào)系統(tǒng)，3部制冷機(jī)組共2300冷噸制冷機(jī):美國開利新風(fēng)量：360立方米/天；新風(fēng)系統(tǒng)配加濕除塵功能新風(fēng)系統(tǒng)：美國約

5、克風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)：美國約克；空調(diào)濕控器，西門子14、電梯？答： 7部客梯四高三低廣州日立品牌/2部消防電梯日立品牌。15、供熱系統(tǒng)？答：市政熱源，中央交換機(jī)二次加熱循環(huán)供熱；熱交換機(jī)：丹麥APV。16、供水系統(tǒng)？答：公共區(qū)域衛(wèi)生間提供24小時熱水，洗手臺下獨(dú)立電熱器加熱。17、智能系統(tǒng)？答：樓宇自動化：加拿大Delta樓宇自控系統(tǒng)通訊自動化：移動、聯(lián)通手機(jī)信號全覆蓋；100M寬帶接入辦公自動化：預(yù)留10cm網(wǎng)絡(luò)地板，實(shí)現(xiàn)全樓綜合布線安防自動化：閉路可視系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、三鑒探測系統(tǒng)、無線對講系統(tǒng)消防自動化：結(jié)合樓宇自控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)消防報警聯(lián)動功能18、交樓標(biāo)準(zhǔn)？大堂：地面：高檔漢白玉/墻面：高檔漢

6、白玉配麥哥利飾面/頂面：石膏板及拉絲鋁單板吊頂配高級裝飾燈標(biāo)準(zhǔn)層走廊：地面：高級地毯/墻面：高級壁紙/頂面：穿孔石膏板吊頂配燈盤標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳：地面：高級進(jìn)口石材/墻面：高級進(jìn)口石材/頂面：石膏板吊頂19、交房時間：2011年10月31日三、重要問題1、資產(chǎn)精裝修的概念及操作方式？答：1）目標(biāo)業(yè)主：“安全性資本”、自用客戶2）銷售客群：現(xiàn)狀分戶為1層2戶，銷售按分割為14戶實(shí)施3）資產(chǎn)管理協(xié)議：購買者承諾：半年內(nèi)獨(dú)家委托出租，且給予1.5個月傭金，獨(dú)家出租公司收取0.5個月管理傭金，其余1個月傭金作為其它代理公司的聯(lián)動收益，但獨(dú)家出租公司必須負(fù)責(zé)篩選租戶（包括對公司性質(zhì)、規(guī)模、租期以及租金的要求

7、）；出售者承諾：給予銷售總價1%的額外優(yōu)惠。結(jié)果：避免小業(yè)主互相競價降低租金，使租客品質(zhì)下降，最終使資產(chǎn)價值降低。資產(chǎn)管理服務(wù)內(nèi)容增加：1） 資產(chǎn)融資功能2） 二手房銷售平臺2、商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會答：1）超發(fā)貨幣的流動方向：一是股票市場，二是房地產(chǎn)市場。2）各地紛紛出臺住宅“限購令”以及首付提高、利息提高等政策，貨幣或?qū)⒘飨蛏剔k物業(yè)市場。3）商辦物業(yè)價值低估：A、供應(yīng)量稀缺：從北京寫字樓供應(yīng)市場來看，東南半環(huán)未來三年內(nèi)沒有新增寫字樓土地供應(yīng)，國貿(mào)、CBD有部分供應(yīng)，但全部為整售或自持，供給極為稀缺；B、價值被低估：目前北京高檔公寓的租金回報率僅為1%-2%，而辦公和商鋪?zhàn)饨鸹貓舐士蛇_(dá)4%-5%

8、。而價格“商住倒掛”現(xiàn)象極為嚴(yán)重，商辦物業(yè)價值被低估。4）政策引導(dǎo)：政府對商辦物業(yè)不會限制，因為商辦物業(yè)的發(fā)展，能夠增加稅收、擴(kuò)大就業(yè)、提升城市形象，對于解決社會問題有一定的積極作用。3、亞奧中軸商務(wù)區(qū)發(fā)展歷程開元首創(chuàng)北環(huán)中心、城建大廈中興環(huán)球貿(mào)易中心、盤古大觀巔峰金澳國際磐石奧運(yùn)南區(qū)地塊、薊門橋地塊4、租賃市場A、標(biāo)桿項目： 1）盤古大觀： 租金：8-10元/平米*天； 租客：標(biāo)桿企業(yè)租客IBM，租賃面積20000余平米。 2）環(huán)球貿(mào)易中心： 租金：7-8元/平米*天； 租客：OKI/日本電通/格蘭富水泵/奧迪/國投遠(yuǎn)東等 B、二級項目： 1）城建大廈： 租金：5-6元/平米*天； 租客：中

9、化道達(dá)爾/長盛基金/安博教育/物流、建筑工程、科技、軟件、房地產(chǎn)、廣告類2）北環(huán)中心： 4-4.5元/平米*天； 華夏商品交易/君泰律師/中國外輪理貨/西岸教育/中咨正達(dá)交通工程/中國政法大學(xué)法律咨詢處/北京雷音時代科技公司/雅森國際展覽有限公司/生物、工程類、醫(yī)藥、教育類公司為主 1） 這個區(qū)域是北京政商商圈的唯一代表，也是央企國企最集中的區(qū)域，是北京最有潛力的商圈，周邊環(huán)球貿(mào)易中心租金價格在7-8元/天.平米，北環(huán)中心的租金在4-4.5元/天.平米，我們前期最保守租金價格估算在5元/天.平米，根據(jù)高和價值定價法的理論反算，能保證客戶投資回報率在5%是最實(shí)際的租賃回報。2） 目前周邊市場寫字

10、樓租金價格大致在4.5元/m2 -8元/m2之間，預(yù)計本項目租金價格在4.5元/m2-5元/m2之間。3） 以周邊最低租金在44.5元/天.平米的北環(huán)中心為對比，金澳國際擁有層高10.2米的豪華精裝大堂，無可挑剔的景觀視野，比鄰馬甸公園，5A智能化配置，臨近地鐵10號線交通方便，目前預(yù)估在5元/天.平米是完全可以實(shí)現(xiàn)。4） 此項目租金定價在5元/m2是非常合理主要原因是亞奧商圈目前高檔寫字樓比較少，供需關(guān)系不是很平穩(wěn)，奧運(yùn)會以后，亞奧區(qū)域的熱度在不斷升溫，隨著中冶、中建、保利等大型企業(yè)的帶動整個此區(qū)域的逐漸成熟，區(qū)域租金水平自然也會水漲船高，且租金收益比較平穩(wěn)。6、 公寓銷售結(jié)果不佳的原因？答

11、：1） 公寓為酒店立項，且面積偏小，大部分都是100平米以下的小戶型。在住宅市場受到重創(chuàng)的前提下，這種依附于住宅衍生的產(chǎn)品市場表現(xiàn)不佳也是正常的，說明客戶沒有形成對小戶型公寓投資的認(rèn)可。2） 因為北邊的客戶群體比較特殊，財富價值比較高，對于40-50m2的酒店需求不高、和東區(qū)形成很大反差，對于寫字樓不一樣，可推出的5A級寫字樓量少，幾乎是空白，所以這樣的產(chǎn)品是很好的機(jī)會。3） 此地區(qū)一直是大面積豪宅比較好賣，像這種酒店式公寓在CBD買的人比較多，不適合此地區(qū)人群;政府現(xiàn)在打壓住宅和類住宅，這就導(dǎo)致好多投資者改投商辦物業(yè);產(chǎn)品定位有偏差不符合市場需求;此地周圍政商結(jié)合，都是高官及富人，這些人一般

12、都會選擇周圍的豪宅。4）a增值潛力通脹等經(jīng)濟(jì)因素導(dǎo)致北京商辦物業(yè)價格在明年有較大上漲空間，且金澳國際寫字樓是今年底到2011年上半年唯一可售寫字樓項目，所以寫字樓升值空間遠(yuǎn)高于公寓。 b.售后服務(wù)金澳國際寫字樓嚴(yán)格按照高和投資資產(chǎn)精裝修理念有專業(yè)團(tuán)隊為客戶提供統(tǒng)一出租管理等相關(guān)服務(wù)為投資型客戶穩(wěn)定專業(yè)的售后服務(wù)。5）以2010年為一個截點(diǎn)，前10年將是住宅市場為主導(dǎo)，未來10年將是商辦物業(yè)為核心，住宅對應(yīng)的是民生，由于近兩年住宅價格快速上漲，政府不希望民生出問題，出臺了一系列的調(diào)控政策打壓住宅市場，但是商業(yè)地產(chǎn)不在政策調(diào)控范圍內(nèi)，而金澳國際項目位于北三環(huán)亞奧中軸商務(wù)區(qū)的核心位置，得天獨(dú)厚的位置及整個項目的高端品質(zhì)，勢必為投資客戶帶來豐厚的收益。7、商業(yè)定位？答：1） 高和此次收購的是寫字樓整棟，商業(yè)也是辦公樓正投影以下的部分，整體規(guī)模不大，總計約5000多平米。主要定位方向還是作為寫字樓的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)會以品牌餐飲和銀行為主。2） 金澳國際周邊有大量住宅區(qū)而項目周邊也有中航油、國家質(zhì)檢總局等大型國企及其他企事業(yè)單位，如本項目1-2層局部為大型超市，其他部分做一些高端餐飲是比較合適的。3） 我們的商業(yè)會作為寫字樓的配套商業(yè)來規(guī)劃，商業(yè)總體面積不大以商務(wù)簡餐及金融服務(wù)業(yè)為主要業(yè)態(tài)，輔以小型便利超市等。4） 商業(yè)業(yè)態(tài)以品牌餐飲金融服務(wù)業(yè)為主,以一些類似屈臣