某房地產(chǎn)營銷策略方案

1、120122012年度營銷策略方案年度營銷策略方案2012.03.20萊鋼建設置業(yè)濱州項目萊鋼建設置業(yè)濱州項目2綱要4 4、中海城、中海城20122012年度目標銷售計劃年度目標銷售計劃3 3、中海城營銷與推廣策略方案、中海城營銷與推廣策略方案1 1、濱州樓市現(xiàn)狀與競爭、濱州樓市現(xiàn)狀與競爭5 5、新高都項目運作思路、新高都項目運作思路2 2、中海城項目自身情況、中海城項目自身情況6 6、近期急需解決的問題、近期急需解決的問題31濱州樓市現(xiàn)狀與競爭濱州樓市現(xiàn)狀與競爭濱州樓市現(xiàn)狀濱州樓市現(xiàn)狀與競爭與競爭4p（一）濱州城市經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃（一）濱州城市經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃p（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州

2、房地產(chǎn)市場分析p（三）中海城所處競爭區(qū)域分析（三）中海城所處競爭區(qū)域分析p（四）主要競爭項目狀況（四）主要競爭項目狀況5（一）濱州城市經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃（一）濱州城市經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃 1、城市經(jīng)濟發(fā)展、城市經(jīng)濟發(fā)展GDP總量發(fā)展總量發(fā)展GDP增長速度增長速度6（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 1、城市經(jīng)濟發(fā)展、城市經(jīng)濟發(fā)展城鎮(zhèn)人均國民收入發(fā)展城鎮(zhèn)人均國民收入發(fā)展城鎮(zhèn)人均可支配收入增長速度城鎮(zhèn)人均可支配收入增長速度7（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 2、城市人口、城市人口n濱州市戶籍人口濱州市戶籍人口366.15萬人，其中濱城區(qū)總人口只有萬人，其中濱城區(qū)總人口只有63萬

3、，人口增長以自然萬，人口增長以自然增長為主，人口總量變化不明顯。增長為主，人口總量變化不明顯。n濱州市外來流動人口呈現(xiàn)緩慢上升趨勢。隨著國家濱州市外來流動人口呈現(xiàn)緩慢上升趨勢。隨著國家“黃、藍大開發(fā)戰(zhàn)略黃、藍大開發(fā)戰(zhàn)略”的的實施，包括魏橋鋁業(yè)在內(nèi)的大企業(yè)選址濱州開發(fā)區(qū)，人口集聚效應和帶動效應實施，包括魏橋鋁業(yè)在內(nèi)的大企業(yè)選址濱州開發(fā)區(qū)，人口集聚效應和帶動效應逐漸顯現(xiàn)，購房需求未來將逐步增加。逐漸顯現(xiàn)，購房需求未來將逐步增加。 n濱州中高端客戶數(shù)量相對較少，市場產(chǎn)品對中高端客戶吸納能力不足，部分濱州中高端客戶數(shù)量相對較少，市場產(chǎn)品對中高端客戶吸納能力不足，部分潛在客戶外流濟南、青島、淄博等大城市

4、，因此對中高端物業(yè)需求有限。潛在客戶外流濟南、青島、淄博等大城市，因此對中高端物業(yè)需求有限。8（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 3、城市規(guī)劃、城市規(guī)劃濱州依據(jù)市場資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)前景，在東、西、南、北、中五個方位重點發(fā)展大濱州依據(jù)市場資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)前景，在東、西、南、北、中五個方位重點發(fā)展大型專業(yè)市場、高檔住宅、休閑觀光、物流配送、商務金融，形成五個功能區(qū)。型專業(yè)市場、高檔住宅、休閑觀光、物流配送、商務金融，形成五個功能區(qū)。 區(qū)區(qū)塊塊重點發(fā)展重點發(fā)展定位定位區(qū)塊范圍區(qū)塊范圍發(fā)展方向發(fā)展方向中中部部中心商務中心商務區(qū)區(qū)以渤海七路為中以渤海七路為中軸線，西起渤海軸線，西起渤海十路東至

5、渤海五十路東至渤海五路，南起黃河一路，南起黃河一路，北至黃河十路，北至黃河十路路培植發(fā)展商務金融區(qū)。逐步提升現(xiàn)有渤海國際、中央公園、銀座培植發(fā)展商務金融區(qū)。逐步提升現(xiàn)有渤海國際、中央公園、銀座商城、濰坊中百、大潤發(fā)、王府井商貿(mào)城等一批旗艦店的規(guī)模檔商城、濰坊中百、大潤發(fā)、王府井商貿(mào)城等一批旗艦店的規(guī)模檔次；逐年培植年營業(yè)收入過億元商貿(mào)企業(yè)次；逐年培植年營業(yè)收入過億元商貿(mào)企業(yè)5家，爭創(chuàng)家，爭創(chuàng)“省級服務名省級服務名牌牌”2個；大力提升金融服務業(yè)，在東營商業(yè)銀行、恒豐銀行成功個；大力提升金融服務業(yè)，在東營商業(yè)銀行、恒豐銀行成功入駐的基礎上，推動齊商銀行、招商銀行落戶開業(yè)，完成農(nóng)信社入駐的基礎上，推

6、動齊商銀行、招商銀行落戶開業(yè)，完成農(nóng)信社改革任務，組建區(qū)農(nóng)村商業(yè)銀行，逐年引進股份制銀行改革任務，組建區(qū)農(nóng)村商業(yè)銀行，逐年引進股份制銀行1家，發(fā)家，發(fā)展典當、擔保等金融機構展典當、擔保等金融機構9家，進一步提升渤海七路中心商業(yè)街家，進一步提升渤海七路中心商業(yè)街的招商聚商能力。的招商聚商能力。西西部部高檔住宅高檔住宅生活區(qū)生活區(qū)以市西、彭李辦以市西、彭李辦事處為主體，西事處為主體，西起渤海十八路東起渤海十八路東至渤海十路，南至渤海十路，南起長江三路北至起長江三路北至黃河十六路黃河十六路打造高檔住宅生活區(qū)。推進陽光政務小區(qū)、綠都花園、德坤華府、打造高檔住宅生活區(qū)。推進陽光政務小區(qū)、綠都花園、德坤華

7、府、安康花園、御景苑等房地產(chǎn)項目建設；完成張八棍、亞藥劉、棒安康花園、御景苑等房地產(chǎn)項目建設；完成張八棍、亞藥劉、棒槌孫等舊村改造項目，引進富爾瑪、家樂福、沃爾瑪、銀座等大槌孫等舊村改造項目，引進富爾瑪、家樂福、沃爾瑪、銀座等大型超市商場，招商建設以生活資料為主的市西物流園區(qū)，打造黃型超市商場，招商建設以生活資料為主的市西物流園區(qū)，打造黃河三角洲文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，努力推進城市化進程河三角洲文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，努力推進城市化進程n中海城位于西部高檔住宅生活區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃建設多所大型超市，并打造黃河三角洲文化中海城位于西部高檔住宅生活區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃建設多所大型超市，并打造黃河三角洲文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展前

8、景很好。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展前景很好。9（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 4、小結、小結n濱州經(jīng)濟發(fā)展與國家經(jīng)濟發(fā)展同步，增長率迅速，居民生活水平不斷提高，對濱州經(jīng)濟發(fā)展與國家經(jīng)濟發(fā)展同步，增長率迅速，居民生活水平不斷提高，對于改善居住有了更高的需求，同時在經(jīng)濟基礎上也有了良好的保障。于改善居住有了更高的需求，同時在經(jīng)濟基礎上也有了良好的保障。n濱州城區(qū)人口數(shù)量較少，吸納外來人口能力不足，近幾年人口數(shù)量變化不大，濱州城區(qū)人口數(shù)量較少，吸納外來人口能力不足，近幾年人口數(shù)量變化不大，城市化進程較國內(nèi)大中城市慢，對住宅數(shù)量的需求增長較慢。城市化進程較國內(nèi)大中城市慢，對住宅數(shù)量的需求增長較

9、慢。n中海城所在的濱州開發(fā)區(qū)作為濱州極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，未來發(fā)展前景廣闊，中海城所在的濱州開發(fā)區(qū)作為濱州極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，未來發(fā)展前景廣闊，但是由于濱州市在山東省的吸引人才能力不足，外來人口數(shù)量少，吸引高端外來但是由于濱州市在山東省的吸引人才能力不足，外來人口數(shù)量少，吸引高端外來人口能力弱，對房地產(chǎn)高端產(chǎn)品支撐作用有限，所以短期內(nèi)很難發(fā)生質(zhì)的變化。人口能力弱，對房地產(chǎn)高端產(chǎn)品支撐作用有限，所以短期內(nèi)很難發(fā)生質(zhì)的變化。 10（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 n國家出臺的一系列房地產(chǎn)金融、稅收、限購等調(diào)控政策直接導致一二線市場國家出臺的一系列房地產(chǎn)金融、稅收、限購等調(diào)控政策直接導

10、致一二線市場購房者觀望，對濱州市場影響也較大，客戶擔心目前購買的物業(yè)未來會迅速貶購房者觀望，對濱州市場影響也較大，客戶擔心目前購買的物業(yè)未來會迅速貶值，因此對目前買房信心不足，降低了樓盤去化速度和資金回收。值，因此對目前買房信心不足，降低了樓盤去化速度和資金回收。n土地調(diào)控政策限制越來越嚴格，高端物業(yè)用地供應嚴重不足，未來幾年濱州土地調(diào)控政策限制越來越嚴格，高端物業(yè)用地供應嚴重不足，未來幾年濱州現(xiàn)有高端物業(yè)將越來越稀缺?，F(xiàn)有高端物業(yè)將越來越稀缺。1、宏觀調(diào)控政策分析、宏觀調(diào)控政策分析11（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 最新動態(tài)最新動態(tài) 2012年年3月月14日溫家寶答記者問日

11、溫家寶答記者問： 為什么這兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點曙光，有所進展？為什么這兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點曙光，有所進展？首先首先是我們調(diào)控的決心堅定而不動搖；其次，我們抓住了一個抑制投機和投是我們調(diào)控的決心堅定而不動搖；其次，我們抓住了一個抑制投機和投資性需求的要害問題，采取了有針對性的政策措施。資性需求的要害問題，采取了有針對性的政策措施。 關于房地產(chǎn)市場發(fā)展，我有幾個觀點：關于房地產(chǎn)市場發(fā)展，我有幾個觀點： 第一，第一，要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展。 第二，第二，合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。合理的房價，應該

12、是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配?，F(xiàn)現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。 第三，第三，房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展，毫無疑問要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，就是說毫無疑問要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，就是說要充分利用市要充分利用市場這只手。但是政府這只手也不可以缺少場這只手。但是政府這只手也不

13、可以缺少，因為它更具有穩(wěn)定性和促進公平。，因為它更具有穩(wěn)定性和促進公平。2012年年3月月14日下午滬深股市房地產(chǎn)板塊狂跌日下午滬深股市房地產(chǎn)板塊狂跌1、宏觀調(diào)控政策分析、宏觀調(diào)控政策分析 中國央行3月20日發(fā)布2012年第1季度儲戶問卷調(diào)查報告，這份由中國人民銀行在50個城市進行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，未來未來3個月有購房意愿的居民僅占個月有購房意愿的居民僅占14.1%，是1999年調(diào)查以來的同期最低值。調(diào)查顯示，在各主要投資方式中，“房地產(chǎn)投資”意愿繼續(xù)回落，較去年同期降低10個百分點，在主要投資方式中列最末位。越高收入的居民其投資房地產(chǎn)的意愿越低。特大城市（北京市、上海市）居民

14、的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉預期在6-12個月內(nèi)房價可能有10%-20%的下調(diào)。 13（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場特點總體市場特點n1、單位集資建房沖擊商品房市場、單位集資建房沖擊商品房市場n2、物業(yè)管理服務水平成為評價樓盤品質(zhì)的新尺度、物業(yè)管理服務水平成為評價樓盤品質(zhì)的新尺度n3、房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)向高層轉化，多層成為稀缺、房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)向高層轉化，多層成為稀缺n4、存量及在建房屋戶型面積偏大，購買能力普遍不足、存量及在建房屋戶型面積偏大，購買能力普遍不足n5、房地產(chǎn)市場以剛性需求為主、房地產(chǎn)市場以剛性需求為主

15、2、總體市場分析、總體市場分析14（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 2、總體市場分析、總體市場分析2011年房地產(chǎn)市場成交數(shù)量分析年房地產(chǎn)市場成交數(shù)量分析2011年合計年合計5247 套套2011年月均年月均437.25 套套15（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 2、總體市場分析、總體市場分析2011年下半年各類型物業(yè)價格走勢分析年下半年各類型物業(yè)價格走勢分析16（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 2、總體市場分析、總體市場分析近近4年獨棟別墅價格走勢分析年獨棟別墅價格走勢分析17（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 2、總體市場分析、

16、總體市場分析近近4年聯(lián)排別墅價格走勢分析年聯(lián)排別墅價格走勢分析18（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 2、總體市場分析、總體市場分析近近4年花園洋房價格走勢分析年花園洋房價格走勢分析19（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 2、總體市場分析、總體市場分析房地產(chǎn)存量分析房地產(chǎn)存量分析序號序號樓盤名稱樓盤名稱待售面積待售面積1美信海公館美信海公館首期推出首期推出2號樓號樓280套，剩余套，剩余140套未認購，套未認購，1、3號樓未推出，總計剩余房源有號樓未推出，總計剩余房源有800套左右套左右2田園牧歌田園牧歌總計有總計有1000戶左右，現(xiàn)在剩余戶左右，現(xiàn)在剩余400戶左

17、右，主要是大戶型戶左右，主要是大戶型3渤海城邦渤海城邦總計有總計有1800戶，首期推出戶，首期推出659戶，剩余戶，剩余355套套4領域尚城領域尚城總計總計1442戶，可售房源戶，可售房源695戶戶5信達國際花園城信達國際花園城總計有總計有6000戶，先期推出戶，先期推出300多戶多戶6香溪翠庭香溪翠庭335戶，當期戶，當期57戶戶7幸福景城幸福景城43棟獨棟別墅及雙拼別墅，現(xiàn)在已銷售棟獨棟別墅及雙拼別墅，現(xiàn)在已銷售14棟左右棟左右8中海金都中海金都總計有總計有52套，可售是套，可售是35套套9金御園金御園一期一期400戶，未開盤銷售，整個項目規(guī)劃有戶，未開盤銷售，整個項目規(guī)劃有1500戶左右

18、戶左右10德坤華府德坤華府13棟高層組成，總計有棟高層組成，總計有1400套，未售房源套，未售房源1140套套11麒麟閣麒麟閣尾盤銷售，剩余房源不足尾盤銷售，剩余房源不足20戶戶12京華公館京華公館總計總計648戶，現(xiàn)在售戶，現(xiàn)在售50戶特價房戶特價房（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 2、總體市場分析、總體市場分析主要在售項目存量一覽表主要在售項目存量一覽表21（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 各板塊市場特點：各板塊市場特點：3、市場板塊劃分、市場板塊劃分22（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 各板塊市場特點：各板塊市場特點：區(qū)域區(qū)域區(qū)域區(qū)域優(yōu)勢優(yōu)

19、勢劣勢劣勢老城老城區(qū)區(qū)東起東起205國道，國道，南至南外環(huán)路，南至南外環(huán)路，西到渤海西到渤海11路，路，北至北至220國道國道n路網(wǎng)發(fā)達，公交便利路網(wǎng)發(fā)達，公交便利n濱州核心商業(yè)中心濱州核心商業(yè)中心n市政配套齊全市政配套齊全n工行、建行、齊魯證券等金工行、建行、齊魯證券等金融機構齊全，老北鎮(zhèn)中學、市融機構齊全，老北鎮(zhèn)中學、市三中、市一小等教育系統(tǒng)完善三中、市一小等教育系統(tǒng)完善，濱州醫(yī)學院附屬醫(yī)院、人民，濱州醫(yī)學院附屬醫(yī)院、人民醫(yī)院等醫(yī)療配套完善醫(yī)院等醫(yī)療配套完善n交通相對擁擠交通相對擁擠n車流量大，噪音大車流量大，噪音大n綠化環(huán)境一般綠化環(huán)境一般n空氣質(zhì)量較差空氣質(zhì)量較差n人流復雜，治安情況一

20、般人流復雜，治安情況一般n受市政規(guī)劃影響，原城區(qū)政務受市政規(guī)劃影響，原城區(qū)政務中心西移，導致居住群落向西中心西移，導致居住群落向西轉移，尤其是機關單位領導層轉移，尤其是機關單位領導層城區(qū)的居住人城區(qū)的居住人群以進城務工群以進城務工的年輕人為主，的年輕人為主，以購買小戶型、以購買小戶型、二手房或者租二手房或者租房為主。房為主。新城新城區(qū)區(qū)東起渤海東起渤海11路，路，南至南外環(huán)路，南至南外環(huán)路，西到渤海西到渤海18路，路，北至北至220國道國道n路網(wǎng)發(fā)達，交通暢通路網(wǎng)發(fā)達，交通暢通n北鎮(zhèn)中學等名校駐地北鎮(zhèn)中學等名校駐地n濱州市政務中心所在地，治濱州市政務中心所在地，治安較好安較好n空氣質(zhì)量好，綠化

21、環(huán)境佳空氣質(zhì)量好，綠化環(huán)境佳n公交線路不完善公交線路不完善n社區(qū)商業(yè)為主，生活配套設施社區(qū)商業(yè)為主，生活配套設施缺乏缺乏n缺乏商業(yè)網(wǎng)點缺乏商業(yè)網(wǎng)點屬于市級新建屬于市級新建城區(qū)，經(jīng)過近城區(qū)，經(jīng)過近十年的規(guī)劃建十年的規(guī)劃建設，現(xiàn)在基本設，現(xiàn)在基本成型，環(huán)境優(yōu)成型，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，美，交通便利，建設了很多優(yōu)建設了很多優(yōu)質(zhì)高檔樓盤，質(zhì)高檔樓盤，目前濱州的優(yōu)目前濱州的優(yōu)質(zhì)客戶大多居質(zhì)客戶大多居住于此區(qū)域住于此區(qū)域開發(fā)開發(fā)區(qū)區(qū)東起渤海東起渤海18路，路，南至南外環(huán)路，南至南外環(huán)路，西到西外環(huán)路，西到西外環(huán)路，北至北至220國道國道n開發(fā)區(qū)與新區(qū)相鄰，規(guī)劃要開發(fā)區(qū)與新區(qū)相鄰，規(guī)劃要求一致，只是處于規(guī)劃建

22、設階求一致，只是處于規(guī)劃建設階段，需要幾年的時間完善。段，需要幾年的時間完善。n高速路入口、新長途汽車總高速路入口、新長途汽車總站在此區(qū)，對外交流方便站在此區(qū)，對外交流方便n公交線路不完善公交線路不完善n商業(yè)、飲食業(yè)比較缺乏商業(yè)、飲食業(yè)比較缺乏n人流復雜，治安情況一般人流復雜，治安情況一般n教育、醫(yī)療、市政配套等不完教育、醫(yī)療、市政配套等不完善善3、市場板塊劃分、市場板塊劃分23（二）濱州房地產(chǎn)市場分析（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 4、小結、小結24（三）中海城所處競爭區(qū)域分析（三）中海城所處競爭區(qū)域分析 1、產(chǎn)品分析、產(chǎn)品分析建筑規(guī)模建筑規(guī)模n中海城處于開發(fā)區(qū)的中心區(qū)位。該區(qū)域中各種規(guī)模的房地產(chǎn)

23、項目很多，代表了濱州房地產(chǎn)的水平。相對中海城處于開發(fā)區(qū)的中心區(qū)位。該區(qū)域中各種規(guī)模的房地產(chǎn)項目很多，代表了濱州房地產(chǎn)的水平。相對銷售速度而言，在建或正在規(guī)劃建設的主要樓盤規(guī)模都比較大，體量大都在銷售速度而言，在建或正在規(guī)劃建設的主要樓盤規(guī)模都比較大，體量大都在10萬平米以上。萬平米以上。建筑類型建筑類型n已竣工入住的樓盤，主要是多層住宅，來源以單位集資建房為主，市場開發(fā)為輔。已竣工入住的樓盤，主要是多層住宅，來源以單位集資建房為主，市場開發(fā)為輔。n正在銷售或規(guī)劃建設的樓盤，市區(qū)內(nèi)以高層、小高層為主，少見多層，戶型大、小都有，大戶型多。市正在銷售或規(guī)劃建設的樓盤，市區(qū)內(nèi)以高層、小高層為主，少見多

24、層，戶型大、小都有，大戶型多。市區(qū)邊緣地帶，舊村改造用房主導，以多層為主，少見高層。區(qū)邊緣地帶，舊村改造用房主導，以多層為主，少見高層。n 新開發(fā)的產(chǎn)品，品種類型豐富，能與發(fā)達城市的一般水平看齊，包括：退臺洋房、多層電梯公寓，高層新開發(fā)的產(chǎn)品，品種類型豐富，能與發(fā)達城市的一般水平看齊，包括：退臺洋房、多層電梯公寓，高層大戶型（大戶型（500）平層公寓，復式公寓，各類別墅等，高層小區(qū)地下車位配比超過）平層公寓，復式公寓，各類別墅等，高層小區(qū)地下車位配比超過1:1。 容積率容積率n從從2010年開始，政府為提高土地價格，出讓土地基本容積率都在年開始，政府為提高土地價格，出讓土地基本容積率都在2.0

25、以上，容積率低于以上，容積率低于1.0的土地不予供的土地不予供應。應。綠化率綠化率n目前市場上，住宅項目綠化率均在目前市場上，住宅項目綠化率均在40%左右。左右。25（三）中海城所處競爭區(qū)域分析（三）中海城所處競爭區(qū)域分析 1、產(chǎn)品分析、產(chǎn)品分析社區(qū)配套社區(qū)配套n商鋪、停車場、健身器材、運動場、會所、幼兒園等。商鋪、停車場、健身器材、運動場、會所、幼兒園等。裝修情況裝修情況n交房以毛坯房為主，部分有衛(wèi)生間、廚房做簡裝項目。交房以毛坯房為主，部分有衛(wèi)生間、廚房做簡裝項目。n精裝修房主要是單位集資建房，位于老城區(qū)中心；個別樓盤規(guī)模比較小，以小戶型為主的房子，精裝修房主要是單位集資建房，位于老城區(qū)中

26、心；個別樓盤規(guī)模比較小，以小戶型為主的房子，采取精裝修出售，效果比較好；大規(guī)模樓盤或大戶型為主的樓盤，采取精裝修銷售的還沒有。采取精裝修出售，效果比較好；大規(guī)模樓盤或大戶型為主的樓盤，采取精裝修銷售的還沒有。n水、電、氣、暖一戶一表，分戶計量，有線、寬帶市政統(tǒng)一安裝，開戶費另繳。水、電、氣、暖一戶一表，分戶計量，有線、寬帶市政統(tǒng)一安裝，開戶費另繳。 物業(yè)管理物業(yè)管理n目前濱州小區(qū)物業(yè)整體水平不高，以本地物業(yè)為主，知名品牌企業(yè)少，特別是對疊拼、別墅等目前濱州小區(qū)物業(yè)整體水平不高，以本地物業(yè)為主，知名品牌企業(yè)少，特別是對疊拼、別墅等高檔住宅的管理缺少經(jīng)驗，管理水平亟待提高。高檔住宅的管理缺少經(jīng)驗，

27、管理水平亟待提高。地下室地下室n早期開發(fā)的樓盤，考慮到地下水位高，為節(jié)省成本，都以首層做儲藏室或車位，現(xiàn)在車位不夠早期開發(fā)的樓盤，考慮到地下水位高，為節(jié)省成本，都以首層做儲藏室或車位，現(xiàn)在車位不夠用，爭議比較大。目前城區(qū)內(nèi)新開發(fā)的項目，普遍采取整體開挖，做地下車庫和部分地下儲藏間。用，爭議比較大。目前城區(qū)內(nèi)新開發(fā)的項目，普遍采取整體開挖，做地下車庫和部分地下儲藏間。 社區(qū)車位配比社區(qū)車位配比n新的規(guī)劃設計條件要求車位配置要達到車位新的規(guī)劃設計條件要求車位配置要達到車位 ：戶數(shù)：戶數(shù)=1:126（三）中海城所處競爭區(qū)域分析（三）中海城所處競爭區(qū)域分析 1、產(chǎn)品分析、產(chǎn)品分析戶型功能需求分析戶型功

28、能需求分析濱州人的居住習慣，屬北方生活習慣，考慮到氣候干燥、風多、空氣粉塵（粒度很細的黃河土）濱州人的居住習慣，屬北方生活習慣，考慮到氣候干燥、風多、空氣粉塵（粒度很細的黃河土）含量高，現(xiàn)在流行對住房結構的功能需求如下：含量高，現(xiàn)在流行對住房結構的功能需求如下：高檔住宅：高檔住宅：1、主臥：朝陽，帶有采光衛(wèi)生間、衣帽間、主臥：朝陽，帶有采光衛(wèi)生間、衣帽間2、輔臥：無特別要求、輔臥：無特別要求3、客廳：朝陽、窗戶落地；面寬要寬，不能有生活陽臺功能、客廳：朝陽、窗戶落地；面寬要寬，不能有生活陽臺功能4、餐廳：沒有特別要求、餐廳：沒有特別要求5、廚房：單獨設置，避免與客廳南北相連、廚房：單獨設置，避

29、免與客廳南北相連5、公共洗手間：面積要具備功能分區(qū)條件、公共洗手間：面積要具備功能分區(qū)條件6、外立面：陽臺、露臺要求封閉，兼顧晾衣服功能、外立面：陽臺、露臺要求封閉，兼顧晾衣服功能7、其它：喜歡大空間，包括層高，門窗密封性要好、其它：喜歡大空間，包括層高，門窗密封性要好普通住宅：普通住宅：功能盡量齊全，南北必須通透功能盡量齊全，南北必須通透 27（三）中海城所處競爭區(qū)域分析（三）中海城所處競爭區(qū)域分析 2、客群分析、客群分析類型類型需求特點需求特點自用住房自用住房喜歡實用性強、性價比高的產(chǎn)品；要求內(nèi)部配套齊全、生活便捷；關注子喜歡實用性強、性價比高的產(chǎn)品；要求內(nèi)部配套齊全、生活便捷；關注子女教

30、育女教育改善性住房改善性住房注重生活品質(zhì)，要求改善居住環(huán)境與品質(zhì)注重生活品質(zhì)，要求改善居住環(huán)境與品質(zhì)投資性投資性純投資純投資看好區(qū)域發(fā)展，有保值升值需求；手中資金充裕、支付能力較強看好區(qū)域發(fā)展，有保值升值需求；手中資金充裕、支付能力較強居住兼投資居住兼投資既有投資需求，也有居住需求既有投資需求，也有居住需求樓盤位置樓盤位置主要客戶群體主要客戶群體客戶特征客戶特征靠近行政中心靠近行政中心公務員、企業(yè)的中高層管理人員、公務員、企業(yè)的中高層管理人員、私企老板私企老板以濱州市區(qū)域的中高端客群為主以濱州市區(qū)域的中高端客群為主偏離行政中心偏離行政中心公司職員等公司職員等以濱城區(qū)本地的中低端客群為主以濱城區(qū)

31、本地的中低端客群為主客戶購買動機：客戶購買動機：客群特征：客群特征：28（三）中海城所處競爭區(qū)域分析（三）中海城所處競爭區(qū)域分析 3、營銷分析、營銷分析n該區(qū)域是濱州市樓盤密度最集中的區(qū)域，在建樓盤、開售樓盤均為濱州市之最。該區(qū)域是濱州市樓盤密度最集中的區(qū)域，在建樓盤、開售樓盤均為濱州市之最。n開發(fā)區(qū)各樓盤消化速度緩慢：靠近行政中心的高檔樓盤，由于價位較高，面向客群開發(fā)區(qū)各樓盤消化速度緩慢：靠近行政中心的高檔樓盤，由于價位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般；偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達、較窄，總體消化速度一般；偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達、生活不便利，

32、較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度也相對緩慢。生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度也相對緩慢。n受國家調(diào)控政策的影響，自受國家調(diào)控政策的影響，自2011年起樓盤銷售速度明顯下滑，到年起樓盤銷售速度明顯下滑，到2012年降至銷售年降至銷售的冰點，很多樓盤幾乎零成交。的冰點，很多樓盤幾乎零成交。n2011年全年成交不足年全年成交不足5500套，套，5.5萬套存量房預示著未來幾年濱州市場競爭會非常萬套存量房預示著未來幾年濱州市場競爭會非常激烈。激烈。 29（三）中海城所處競爭區(qū)域分析（三）中海城所處競爭區(qū)域分析 4、推廣分析、推廣分析n該區(qū)域的推廣主流仍以傳統(tǒng)媒體為主，報紙、電視、短信

33、、電臺等，這其中報紙與短信利用率該區(qū)域的推廣主流仍以傳統(tǒng)媒體為主，報紙、電視、短信、電臺等，這其中報紙與短信利用率最高，由于濱州市場人員的分散性，報紙、短信能更直達的傳遞銷售信息，而電視、電臺、網(wǎng)絡最高，由于濱州市場人員的分散性，報紙、短信能更直達的傳遞銷售信息，而電視、電臺、網(wǎng)絡等較少采用，主要是受制于其覆蓋范圍低。等較少采用，主要是受制于其覆蓋范圍低。n伴隨越來越多的大房地產(chǎn)開發(fā)公司的入住，新的推廣方式也逐步的進入濱州市場，譬如：渤海伴隨越來越多的大房地產(chǎn)開發(fā)公司的入住，新的推廣方式也逐步的進入濱州市場，譬如：渤海城邦的產(chǎn)品推介會、田園牧歌的明星代言等。城邦的產(chǎn)品推介會、田園牧歌的明星代言

34、等。 n在項目的開盤期，各項目對媒體的選擇較為廣泛，一方面是實現(xiàn)宣傳媒體的全面覆蓋，數(shù)量多；在項目的開盤期，各項目對媒體的選擇較為廣泛，一方面是實現(xiàn)宣傳媒體的全面覆蓋，數(shù)量多；另一方面宣傳的周期較長，從開盤前一個月開始進行媒體介入，實現(xiàn)一定時期內(nèi)的廣告轟炸。另一方面宣傳的周期較長，從開盤前一個月開始進行媒體介入，實現(xiàn)一定時期內(nèi)的廣告轟炸。n 在日常銷售期，宣傳媒體主要采用報紙在日常銷售期，宣傳媒體主要采用報紙+短信短信+戶外廣告，同時輔以雜志、戶外廣告，同時輔以雜志、DM、電臺等，但從、電臺等，但從真正實現(xiàn)成交的效果來看，公關活動和朋介是效果較為明顯，這主要是受濱州的當?shù)亓晳T決定的。真正實現(xiàn)成

35、交的效果來看，公關活動和朋介是效果較為明顯，這主要是受濱州的當?shù)亓晳T決定的。30（三）中海城所處競爭區(qū)域分析（三）中海城所處競爭區(qū)域分析 5、小結、小結n客戶來源方面，中海城所在區(qū)域房地產(chǎn)客群主要來源于濱城區(qū)，靠近行政中心的樓客戶來源方面，中海城所在區(qū)域房地產(chǎn)客群主要來源于濱城區(qū)，靠近行政中心的樓盤以濱州市區(qū)域的中高端客群為主，以公務員、企業(yè)的中高層管理人員、私企老板居盤以濱州市區(qū)域的中高端客群為主，以公務員、企業(yè)的中高層管理人員、私企老板居多；偏離行政中心的樓盤以濱城區(qū)本地的中低端客群為主，多是各公司職員。多；偏離行政中心的樓盤以濱城區(qū)本地的中低端客群為主，多是各公司職員。n銷售方面，靠近行

36、政中心的樓盤一般定位高檔，偏離行政中心的樓盤為中低檔，但銷售方面，靠近行政中心的樓盤一般定位高檔，偏離行政中心的樓盤為中低檔，但整體銷售速度都較為緩慢。整體銷售速度都較為緩慢。n推廣方面，該區(qū)域的推廣以傳統(tǒng)媒體為主，開盤期，各項目對媒體的選擇較為廣泛，推廣方面，該區(qū)域的推廣以傳統(tǒng)媒體為主，開盤期，各項目對媒體的選擇較為廣泛，日常銷售期主要采用報紙日常銷售期主要采用報紙+短信短信+戶外廣告，同時輔以雜志、戶外廣告，同時輔以雜志、DM、電臺等。、電臺等。項目借鑒意義項目借鑒意義 2012年中海城棕櫚灣在深挖城區(qū)客源的同時，積極探索挖掘濱州各縣的富裕群體。年中海城棕櫚灣在深挖城區(qū)客源的同時，積極探索

37、挖掘濱州各縣的富裕群體。項目多采用戶外、項目多采用戶外、DM、公關活動等宣傳方式，樹立高端形象和廣泛的知名度；同時、公關活動等宣傳方式，樹立高端形象和廣泛的知名度；同時繼續(xù)發(fā)揮項目一期所實現(xiàn)的客帶客優(yōu)勢，通過獎勵的方式維持老客戶，推進繼續(xù)發(fā)揮項目一期所實現(xiàn)的客帶客優(yōu)勢，通過獎勵的方式維持老客戶，推進“老帶新老帶新”政策產(chǎn)生更多效果。政策產(chǎn)生更多效果。1、香溪翠庭、香溪翠庭（四）主要競爭項目狀況（四）主要競爭項目狀況 區(qū)位區(qū)位長江二路、渤海十九路長江二路、渤海十九路戶型戶型207-300平米聯(lián)排別墅平米聯(lián)排別墅風格風格西班牙風格西班牙風格價格價格7000-9000元元/平米平米配套配套地源熱泵、

38、變頻多聯(lián)機中央空調(diào)、三玻雙中空溫屏玻璃、五腔三密封塑鋼型材、地源熱泵、變頻多聯(lián)機中央空調(diào)、三玻雙中空溫屏玻璃、五腔三密封塑鋼型材、納米光子空氣凈回化、全熱收新風置換、同層排水納米光子空氣凈回化、全熱收新風置換、同層排水廣告投入廣告投入主要集中在報紙廣告（魯北晚報每周主要集中在報紙廣告（魯北晚報每周3期）、短信廣告、電臺廣告等期）、短信廣告、電臺廣告等主推核心價值主推核心價值建筑科技化、智能化建筑科技化、智能化營銷措施營銷措施主要以客帶客為主，召開產(chǎn)品推介會，并對房源進行預約銷售主要以客帶客為主，召開產(chǎn)品推介會，并對房源進行預約銷售促銷手段促銷手段看房贈電影票、抽獎送看房贈電影票、抽獎送IPAD

39、2等等銷售渠道拓展銷售渠道拓展銷售范圍主要集中在濱州市區(qū)，未涉及各個縣城銷售范圍主要集中在濱州市區(qū)，未涉及各個縣城客群客群年齡在年齡在30-45左右的中產(chǎn)階級左右的中產(chǎn)階級銷售情況銷售情況推出推出60套，認購套，認購40多套多套小結小結該項目聯(lián)排別墅體量較大，有該項目聯(lián)排別墅體量較大，有200多套，是中海城項目未來幾年的直接競爭對手。多套，是中海城項目未來幾年的直接競爭對手。項目暫未開盤，但認購情況較好，客戶來源集中在客帶客，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，新項目暫未開盤，但認購情況較好，客戶來源集中在客帶客，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，新材料、新技術的應用給項目帶來良好的口碑。雖然單價比中海城項目高，但其材料、新技術的應用

40、給項目帶來良好的口碑。雖然單價比中海城項目高，但其贈送地暖熱泵、地下儲藏室等，實際價格相當。贈送地暖熱泵、地下儲藏室等，實際價格相當。2、渤海城邦、渤海城邦（四）主要競爭項目狀況（四）主要競爭項目狀況 區(qū)位區(qū)位黃河十三路以北、渤海二十一路以東黃河十三路以北、渤海二十一路以東風格風格西班牙風格西班牙風格戶型戶型90-130平米花園洋房平米花園洋房/270-330平米疊拼別墅平米疊拼別墅價格價格洋房標準層洋房標準層3500-4000元元/平米（均價平米（均價3800元元/平），別墅平），別墅6500-8000元元/平米（均價平米（均價6800元元/平米）平米）配套配套深圳卓越物業(yè)深圳卓越物業(yè)廣告投

41、入廣告投入主要集中在報紙廣告、短信廣告、電臺廣告等，一年廣告費用大約在主要集中在報紙廣告、短信廣告、電臺廣告等，一年廣告費用大約在500萬左右萬左右主推核心價值主推核心價值建筑風格建筑風格營銷措施營銷措施召開產(chǎn)品推介會，開盤活動，樣板間開放，參加房展會、沾化冬棗節(jié)召開產(chǎn)品推介會，開盤活動，樣板間開放，參加房展會、沾化冬棗節(jié)促銷手段促銷手段看房贈花生油，特價房等看房贈花生油，特價房等銷售渠道拓展銷售渠道拓展銷售范圍主要集中在濱州市區(qū)，各縣城均有涉及，主要是通過參與當?shù)氐幕顒永塾嬁蛻翡N售范圍主要集中在濱州市區(qū)，各縣城均有涉及，主要是通過參與當?shù)氐幕顒永塾嬁蛻艨腿嚎腿憾鄬友蠓恐饕性诙鄬友蠓恐饕?/p>

42、中在25-35歲左右的年輕人，別墅客戶主要是年齡在歲左右的年輕人，別墅客戶主要是年齡在30-45左右的中產(chǎn)階左右的中產(chǎn)階級級銷售情況銷售情況2011年實現(xiàn)銷售花園洋房年實現(xiàn)銷售花園洋房150套，聯(lián)排別墅套，聯(lián)排別墅12套，回收資金套，回收資金8000萬萬小結小結渤海城邦項目是與中海城合作項目，也是距離本項目最直接的競爭對手，渤海城邦項目是與中海城合作項目，也是距離本項目最直接的競爭對手，2011年銷售由年銷售由山東黑馬代理銷售，其活動組織也很有針對性，通過參與濱州的各個區(qū)域活動，累積了山東黑馬代理銷售，其活動組織也很有針對性，通過參與濱州的各個區(qū)域活動，累積了不少的意向客戶。其產(chǎn)品也是在中海城

43、項目的基礎上做了改進，戶型設計更加合理不少的意向客戶。其產(chǎn)品也是在中海城項目的基礎上做了改進，戶型設計更加合理（四）主要競爭項目狀況（四）主要競爭項目狀況 u 項目開盤銷售需要一個較長的蓄水周期，項目開盤銷售需要一個較長的蓄水周期，像渤海城邦，通過長期的蓄客，才能實現(xiàn)像渤海城邦，通過長期的蓄客，才能實現(xiàn)項目開盤的火爆銷售。棕櫚灣需要深入研項目開盤的火爆銷售。棕櫚灣需要深入研究各種推廣方式，增加蓄客手段。究各種推廣方式，增加蓄客手段。u 對價格的制定上，需要制定在合理區(qū)間范對價格的制定上，需要制定在合理區(qū)間范圍內(nèi)，價格過高或過低都不利于項目銷售。圍內(nèi)，價格過高或過低都不利于項目銷售。濱州其他區(qū)域

44、項目像田園牧歌、中興綠都、濱州其他區(qū)域項目像田園牧歌、中興綠都、德坤華府等樓盤，由于定價過高，造成在德坤華府等樓盤，由于定價過高，造成在去化掉蓄水客戶后，后期銷售不暢。去化掉蓄水客戶后，后期銷售不暢。u由于濱州市場本身的購買力市場較小，因由于濱州市場本身的購買力市場較小，因此誰先把握住了潛在客戶，誰就可以贏得此誰先把握住了潛在客戶，誰就可以贏得銷售的主動權。典型的是香溪翠庭，雖然銷售的主動權。典型的是香溪翠庭，雖然沒有開盤銷售，但是因其預約的門檻低，沒有開盤銷售，但是因其預約的門檻低，拉攏了一大批意向客戶。拉攏了一大批意向客戶。u項目的開盤銷售需要制造轟動效應，不論項目的開盤銷售需要制造轟動效

45、應，不論從內(nèi)部還是外部，都要制造事件，以引起從內(nèi)部還是外部，都要制造事件，以引起市場注意，田園牧歌的明星代言、美信海市場注意，田園牧歌的明星代言、美信海公館的公館的20萬汽車抽獎，極大的刺激了市場萬汽車抽獎，極大的刺激了市場反應，提升了項目的市場知名度和影響力。反應，提升了項目的市場知名度和影響力。3、小結、小結對中海城棕櫚灣操盤的指導意義對中海城棕櫚灣操盤的指導意義342中海城項目自身情況中海城項目自身情況中海城項目自身情況中海城項目自身情況35p（一）基本情況p（二）產(chǎn)品SWOT分析p（三）項目核心價值p（四）項目現(xiàn)狀36（一）基本情況（一）基本情況1、項目位置、項目位置n項目位于開發(fā)區(qū)高

46、檔住宅區(qū)，黃河十二路以北、馬堡路以東，南側為濱州項目位于開發(fā)區(qū)高檔住宅區(qū)，黃河十二路以北、馬堡路以東，南側為濱州“五湖四海五湖四海”中的中中的中海。海。2、項目經(jīng)濟技術指標、項目經(jīng)濟技術指標n獨棟與雙拼別墅：總建筑面積獨棟與雙拼別墅：總建筑面積26321平米，共計平米，共計61戶，由戶，由47棟獨棟別墅，棟獨棟別墅，7棟雙拼組成，共計棟雙拼組成，共計10種戶型，面積從種戶型，面積從360-600平米不等。平米不等。n電梯花園洋房、聯(lián)排別墅、圍合別墅：總建筑面積電梯花園洋房、聯(lián)排別墅、圍合別墅：總建筑面積74319平方米，總居住戶數(shù)平方米，總居住戶數(shù)345戶。戶。n中海城商業(yè)街項目：總用地面積中

47、海城商業(yè)街項目：總用地面積5.02萬平方米，總建筑面積萬平方米，總建筑面積39367平方米，建筑密度平方米，建筑密度23.3%，容積率容積率0.68。商業(yè)街整條街道長度約。商業(yè)街整條街道長度約350米，車行道寬度米，車行道寬度14米。米。 序號序號戶戶 型型戶戶 數(shù)（戶）數(shù)（戶）戶面積戶面積總總 面面 積（積（）面面 積積 比（比（%）1140#184153.4 2822143.142180#60149.1 894813.683A#42298.5 1253719.174B#18291.6 52498.025C#22287.1 63179.666D#6306.8 18412.817E#6328.

48、7 19723.028F#1330.0 3300.5合計合計345100373、社區(qū)配套情況、社區(qū)配套情況n濱州學院、濱州市技術學院、北鎮(zhèn)中學、實驗中學、實驗幼兒園、銀座商城中海店、奧濱州學院、濱州市技術學院、北鎮(zhèn)中學、實驗中學、實驗幼兒園、銀座商城中海店、奧林匹克公園環(huán)繞項目四周，踞市政府約林匹克公園環(huán)繞項目四周，踞市政府約5分鐘車程。分鐘車程。n小區(qū)商業(yè)街規(guī)劃為廣場、超市、會所等多種商業(yè)，致力于國際化生活標準，為業(yè)主提供小區(qū)商業(yè)街規(guī)劃為廣場、超市、會所等多種商業(yè)，致力于國際化生活標準，為業(yè)主提供全面的休閑、娛樂、購物、商務等多種服務。全面的休閑、娛樂、購物、商務等多種服務。n中海城西區(qū)聘請

49、廣州怡景景觀施工隊伍，運用中國傳統(tǒng)的古典園林造景手法專業(yè)打造。中海城西區(qū)聘請廣州怡景景觀施工隊伍，運用中國傳統(tǒng)的古典園林造景手法專業(yè)打造。4、工程情況、工程情況n中海城西地塊別墅主體結構已封頂，完成部分樓棟的外立面粉刷，內(nèi)部管道、線路鋪設中海城西地塊別墅主體結構已封頂，完成部分樓棟的外立面粉刷，內(nèi)部管道、線路鋪設還未完成。還未完成。n中海城西區(qū)花園洋房實現(xiàn)中海城西區(qū)花園洋房實現(xiàn)2棟多層封頂，棟多層封頂，6棟小高層預計于棟小高層預計于2012年年3、4月份實現(xiàn)封頂。月份實現(xiàn)封頂。n商業(yè)街已全部完成施工建設，景觀綠化基本完成。商業(yè)街已全部完成施工建設，景觀綠化基本完成。（一）基本情況（一）基本情況

50、38S Sn位于生態(tài)中海的絕版位于生態(tài)中海的絕版地標地標位置，上風上水位置，上風上水n社區(qū)社區(qū)0.68容積率，具有合法別墅區(qū)身份，未來城容積率，具有合法別墅區(qū)身份，未來城市絕版市絕版稀缺資源稀缺資源n小區(qū)水景設計宏大，環(huán)境自然生態(tài)，符合生態(tài)小區(qū)水景設計宏大，環(huán)境自然生態(tài)，符合生態(tài)居住理念居住理念n低密度多層電梯洋房、一樓復式帶院落住宅，低密度多層電梯洋房、一樓復式帶院落住宅，普遍受到客戶青睞普遍受到客戶青睞n戶型面積較大，功能設計相對合理，較為符合戶型面積較大，功能設計相對合理，較為符合濱州高端人群消費習慣濱州高端人群消費習慣n多種產(chǎn)品類型，可滿足濱州不同層的高端人群多種產(chǎn)品類型，可滿足濱州不

51、同層的高端人群或住或商或投資的需求或住或商或投資的需求n東地塊已建成入住，昭示性好東地塊已建成入住，昭示性好n前期建立較好的綜合品牌形象，口碑好前期建立較好的綜合品牌形象，口碑好W Wn產(chǎn)品除獨棟別墅外，與周邊樓盤同質(zhì)化較為嚴重，市場供產(chǎn)品除獨棟別墅外，與周邊樓盤同質(zhì)化較為嚴重，市場供應量大，競爭激烈。應量大，競爭激烈。n項目展示不夠高檔，售樓處面積較小，別墅樣板間、項目項目展示不夠高檔，售樓處面積較小，別墅樣板間、項目景觀綠化遲遲不能施工，影響了人們對中海城高端樓盤的感景觀綠化遲遲不能施工，影響了人們對中海城高端樓盤的感性認知性認知n項目周邊環(huán)境、配套，包括黃河十二路生態(tài)廊道打造、西項目周邊

52、環(huán)境、配套，包括黃河十二路生態(tài)廊道打造、西部大型濕地公園打造、周邊村莊搬遷改造等還在進行中，完部大型濕地公園打造、周邊村莊搬遷改造等還在進行中，完善定型還需幾年的時間善定型還需幾年的時間O On濱州快速發(fā)展，趕上了目前國家濱州快速發(fā)展，趕上了目前國家“黃、藍黃、藍”經(jīng)濟經(jīng)濟區(qū)的開發(fā)建設，城市發(fā)展有了新機遇，對高端物區(qū)的開發(fā)建設，城市發(fā)展有了新機遇，對高端物業(yè)需求增長業(yè)需求增長n濱州造就出一批富豪，但高端物業(yè)短缺濱州造就出一批富豪，但高端物業(yè)短缺n魏橋集團把高端鋁業(yè)投資主戰(zhàn)場轉到濱州開發(fā)魏橋集團把高端鋁業(yè)投資主戰(zhàn)場轉到濱州開發(fā)區(qū)，帶來高端人才集聚，帶來一定數(shù)量的高端需區(qū)，帶來高端人才集聚，帶來一

53、定數(shù)量的高端需求求n國家禁止別墅用地審批，使得別墅愈發(fā)稀缺國家禁止別墅用地審批，使得別墅愈發(fā)稀缺T Tn政策威脅：國家調(diào)控力度不斷加大，造成購房者嚴重擔心政策威脅：國家調(diào)控力度不斷加大，造成購房者嚴重擔心現(xiàn)階段購房未來貶值。現(xiàn)階段購房未來貶值。n市場容量：濱州人口少，富豪數(shù)量有限，外流嚴重。市場容量：濱州人口少，富豪數(shù)量有限，外流嚴重。n市場競品：多區(qū)域都出現(xiàn)了別墅、類別墅、小產(chǎn)權別墅、市場競品：多區(qū)域都出現(xiàn)了別墅、類別墅、小產(chǎn)權別墅、新農(nóng)村房等相似品，分流了客戶。新農(nóng)村房等相似品，分流了客戶。中海城住宅產(chǎn)品的中海城住宅產(chǎn)品的SWOT分析分析 （二）產(chǎn)品（二）產(chǎn)品SWOT分析分析39S S要繼

54、要繼承發(fā)承發(fā)揚，揚，宣傳宣傳出去出去W Wn產(chǎn)品除獨棟別墅外，與周邊樓盤同質(zhì)化較產(chǎn)品除獨棟別墅外，與周邊樓盤同質(zhì)化較為嚴重，競爭激烈。為嚴重，競爭激烈。n項目展示不夠高檔，售樓處面積較小，別項目展示不夠高檔，售樓處面積較小，別墅樣板間、項目景觀綠化遲遲不能施工，影墅樣板間、項目景觀綠化遲遲不能施工，影響了人們對中海城高端樓盤的感性認知響了人們對中海城高端樓盤的感性認知n部分戶型未設計車庫，不易被高端客戶市部分戶型未設計車庫，不易被高端客戶市場所接受。場所接受。n項目周邊環(huán)境、配套，包括黃河十二路生項目周邊環(huán)境、配套，包括黃河十二路生態(tài)廊道打造、西部大型濕地公園打造、周邊態(tài)廊道打造、西部大型濕地

55、公園打造、周邊村莊搬遷改造等還在進行中，完善定型還需村莊搬遷改造等還在進行中，完善定型還需幾年的時間幾年的時間u中海城是高端項目，需要通過樣板間、景觀示范區(qū)展示中海城是高端項目，需要通過樣板間、景觀示范區(qū)展示項目品質(zhì)形象，工程建設需要盡快落實；售樓處建議重做；項目品質(zhì)形象，工程建設需要盡快落實；售樓處建議重做；u項目周邊不完善是一種機遇，中海城目前是潛力股。如項目周邊不完善是一種機遇，中海城目前是潛力股。如果區(qū)域完全成熟，價格會更高。目前出手更具投資價值，果區(qū)域完全成熟，價格會更高。目前出手更具投資價值，銷售人員要進行價值觀念的引導。另需對周邊未來配套、銷售人員要進行價值觀念的引導。另需對周邊

56、未來配套、規(guī)劃效果圖做出整理，配合適當銷售說辭，亦可增加項目規(guī)劃效果圖做出整理，配合適當銷售說辭，亦可增加項目賣點。賣點。O O一定一定要抓要抓住住T Tn政策威脅：國家調(diào)控力度不斷加大，造成政策威脅：國家調(diào)控力度不斷加大，造成購房者嚴重擔心現(xiàn)階段購房未來貶值。購房者嚴重擔心現(xiàn)階段購房未來貶值。n市場容量：濱州人口少，富豪數(shù)量有限，市場容量：濱州人口少，富豪數(shù)量有限，外流嚴重。外流嚴重。n市場競品：多區(qū)域都出現(xiàn)了別墅、類別墅市場競品：多區(qū)域都出現(xiàn)了別墅、類別墅、小產(chǎn)權別墅、新農(nóng)村房等相似品，分流了、小產(chǎn)權別墅、新農(nóng)村房等相似品，分流了客戶。客戶。u政策調(diào)控造成房產(chǎn)市場觀望，客戶擔心投資損失。而

57、中政策調(diào)控造成房產(chǎn)市場觀望，客戶擔心投資損失。而中海城各方面的價值要素，能夠支撐其良好的投資前景；海城各方面的價值要素，能夠支撐其良好的投資前景；u高端客戶傾向大都市是一種趨勢，我們可通過故鄉(xiāng)情打高端客戶傾向大都市是一種趨勢，我們可通過故鄉(xiāng)情打動濱州客戶，通過居住身份提升打動濱州各縣富豪動濱州客戶，通過居住身份提升打動濱州各縣富豪u重視周邊縣城客戶開發(fā)重視周邊縣城客戶開發(fā)u通過西地塊別墅的合法身份、純粹別墅特質(zhì)、高端生活通過西地塊別墅的合法身份、純粹別墅特質(zhì)、高端生活配套與景觀享受，獲得市場認同配套與景觀享受，獲得市場認同中海城住宅產(chǎn)品劣勢彌補策略中海城住宅產(chǎn)品劣勢彌補策略 （二）產(chǎn)品（二）產(chǎn)

58、品SWOT分析分析40中海城商業(yè)街產(chǎn)品的中海城商業(yè)街產(chǎn)品的SWOT分析分析 Sn歐式建筑風格社區(qū)，地標性建筑，與周邊中海風景歐式建筑風格社區(qū)，地標性建筑，與周邊中海風景區(qū)、小區(qū)建筑完美融合；區(qū)、小區(qū)建筑完美融合；n滿足中海城業(yè)主商業(yè)需求及社區(qū)服務需求；滿足中海城業(yè)主商業(yè)需求及社區(qū)服務需求；n本身處于濱州最高檔的別墅社區(qū)，與周圍的五星級本身處于濱州最高檔的別墅社區(qū)，與周圍的五星級濱州大飯店、政府接待中心中海酒店、會展中心、體濱州大飯店、政府接待中心中海酒店、會展中心、體育中心、文化中心等項目的運營有業(yè)態(tài)互補的硬件條育中心、文化中心等項目的運營有業(yè)態(tài)互補的硬件條件；件；n位置交通便捷，周圍停車空間

59、大；位置交通便捷，周圍停車空間大；n周邊的市政配套、環(huán)境提升的規(guī)劃建設速度逐漸提周邊的市政配套、環(huán)境提升的規(guī)劃建設速度逐漸提速，政府也特別關注，高檔的商業(yè)氛圍和需求將快速速，政府也特別關注，高檔的商業(yè)氛圍和需求將快速形成。形成。Wn商業(yè)街單位面積過大，商業(yè)街單位面積過大，3層的層數(shù)、層的層數(shù)、4.5米的層高、米的層高、7.8米的跨距都比較大，無法分割銷售，最小的投資單米的跨距都比較大，無法分割銷售，最小的投資單元不低于元不低于200萬元，嚴格限制了中小商戶的投資機會。萬元，嚴格限制了中小商戶的投資機會。n未來兩年內(nèi)，小區(qū)入住人少，周邊人流量也稀少，未來兩年內(nèi)，小區(qū)入住人少，周邊人流量也稀少，商

60、業(yè)項目的有效輻射空間范圍比較小。商業(yè)項目的有效輻射空間范圍比較小。n周邊是高端別墅區(qū)物業(yè)，對商業(yè)街的運營要求也是周邊是高端別墅區(qū)物業(yè)，對商業(yè)街的運營要求也是要走高端，制約了商業(yè)街招商的客戶范圍及業(yè)態(tài)范圍。要走高端，制約了商業(yè)街招商的客戶范圍及業(yè)態(tài)范圍。n按照大型連鎖超市、連鎖酒店、品牌商店等選址要按照大型連鎖超市、連鎖酒店、品牌商店等選址要求，棕櫚灣商業(yè)街位置目前屬于陌生區(qū)域，還不符合求，棕櫚灣商業(yè)街位置目前屬于陌生區(qū)域，還不符合常規(guī)商家選址的基本要求。常規(guī)商家選址的基本要求。On在濱州，這樣整體規(guī)劃的商業(yè)街數(shù)量很少，建成后在濱州，這樣整體規(guī)劃的商業(yè)街數(shù)量很少，建成后其對社區(qū)的影響力會很大。其