房地產(chǎn)公司造價人員怎樣進行成本控制

1、房地產(chǎn)公司造價人員怎樣進行成本控制房地產(chǎn)公司造價人員怎樣進行成本控制 我這幾年一直在房地產(chǎn)開發(fā)公司工作， 中間也在 事務(wù)所干過兩年，對開發(fā)公司的成本控制有自己 的一套心得，現(xiàn)在我分多個階段進行詳細的分 析。1、可行性研究階段：一般情況下我們造價人員 參與可行性研究的情況不是很多，但是我認為作 為應(yīng)盡職責應(yīng)該提出一些有用的意見， 例如項目 現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬 雨季時間、工期等等，這些情況一般作可行性研 究的人是不怎么詳細考慮的，可是這些都會對工 程造價產(chǎn)生影響，一旦你提出來不管人家采納與 否，以后發(fā)生相關(guān)問題你都會有準備， 況且可行 性研究中預(yù)備費和不可預(yù)見費都與造價有關(guān)

2、；我 認為此階段占成本控制的5%2、設(shè)計階段：一般的書上都說設(shè)計可以控制工 程造價的70%，可我分析認為這基本是不可能 的，第一設(shè)計單位不可能去作什么限額設(shè)計， 他 們設(shè)計的出發(fā)點都是安全可靠合理耐用，而節(jié)約 造價是次要的，換句話說，建設(shè)單位沒錢你還開 發(fā)什么房地產(chǎn)？第二即使建設(shè)單位造價人員實 力比較強，可以對圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過 限額很多，那么設(shè)計單位修改圖紙也需要一個心 理承受過程和技術(shù)檢驗過程，況且重新出一份圖 紙需要時間，對建設(shè)單位接下來的招標監(jiān)理施工 預(yù)售等等過程都會有所干擾，財務(wù)成本也會逐日 提升，聰明的建設(shè)單位才不會這么辦那， 所以限 額設(shè)計對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說都是一

3、句 空話，倒不如踏踏實實的告訴設(shè)計單位需要設(shè)計 什么標準檔次來的實惠。另外根據(jù)市場實際情 況，造價人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使 用限制，建設(shè)部04年出臺了 218號文，明確了 一些限制，大家不妨看看；這個階段能控制造價 的比率至多5%。說設(shè)計可以控制工程造價的7 0% ”指設(shè)計階段是重點，此時開發(fā)公司若有懂設(shè) 計的、懂成本的人員參與，根據(jù)開發(fā)項目的特點 在委托設(shè)計前明確提出設(shè)計上要求，以防設(shè)計圖 紙頻繁變更，造成工期推遲。3、審圖與設(shè)計的完善：國家已經(jīng)開始注意這個 過程了，我見過安徽做的就比較好，江蘇基本是 走過場，而遼寧正開始。由于大的設(shè)計院一般工 作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計人員不可能

4、做到百 分百準確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤，所以 需要政府審圖機構(gòu)進行可靠的審查，審圖機構(gòu)對 圖紙上一些錯誤和疏漏會進行修改和補充， 這些 都會作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位， 建設(shè)單位用它進行招標會減少很多圖紙設(shè)計風(fēng) 險、減少一些不平衡報價所帶來的損失， 我們造 價人員要積極參與這個過程， 即使不能參與也要 對專家提出的意見和建議把握清楚，理清頭緒； 此階段占 5。政府審圖機構(gòu)一般只對設(shè)計國家 強制性規(guī)范條文進行審核， 細部問題還靠開發(fā)公 司自己解決。4、招標文件與合同的編制：這個階段應(yīng)該是所 有階段中最重要的， 也是建筑工程成本控制的源 頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程

5、產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、 承包范圍、計日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說 明，另外對合同中 “等”字的運用要慎重， 對甲供 甲控材料要明確， 對變更索賠簽證洽商的處理方 法要寫明時間實效、結(jié)算方式、量度標準等，質(zhì) 量標準評定等級或評杯評優(yōu)要合理， 工期推算準 確，獎懲條款要實際等等。 另外正常情況下我認 為不要搞大宗建材的甲供料， 如鋼筋水泥等， 一 般情況下執(zhí)行甲供材有以下五個原因： 一是甲方 的偏好， 二是乙方資金困難無法購買， 三是乙方 材料質(zhì)量不合格，四是甲方自己有進貨渠道可以 購買物美價廉材料，五是甲方手中有大量材料急 于減少庫存。甲供材對甲方產(chǎn)生的后果一是自身 的財務(wù)壓

6、力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，三 是質(zhì)量問題難以解決，容易出現(xiàn)相互推諉，四是 乙方對于甲供材的使用與保護不力，不能經(jīng)打細 算，增大損耗，導(dǎo)致成本增加，還有就是水電使 用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。這個階段 不多廢話，最少占成本控制的20%。5、施工單位的選擇與合同簽訂：對于一個工程 項目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會 地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等，所以選 擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“縣施工公司”或“分公司”而且要注 意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入 流的公司，一定要在準入上機制做好文章，在資 質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對其注冊資本、公司財 務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)

7、指標、同類型工程、技術(shù)人員、機 械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細 限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就 讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不 用多說，另外對于房地產(chǎn)開發(fā)招標來說，首選邀 請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根 知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實 的公開招標；合同形式采用那種都可以，不過其 中風(fēng)險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清 楚；此階段由于一般造價人員可操作的范圍比較 狹窄，但影響巨大，所以占造價控制的 10%。6、施工組織設(shè)計的審定：一般造價工程師不怎 么注重施工組織設(shè)計或施工方案，基本是交給監(jiān) 理審核工程部二審之后批準?？墒窃谑┕そM織

8、設(shè) 計中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可以索賠的東 西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、 電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、 模板、 腳手架攤銷周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設(shè)計 中提出的施工方法與國家強制實行的標準或規(guī) 范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準你可能就吃 個啞巴虧了，這種事情可是屢見不鮮?。辉谑┕?各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織 設(shè)計中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工，是否 在人員和機械上打了埋伏？不過一般情況下施 工方也希望早點把工程結(jié)束以緩解自身的財務(wù) 壓力，所以只會多投入提前交工，不過這時你也 要看看他采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè) 計吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)

9、計中沒有寫 明趕工措施， 你必須要求他補充趕工方案。 這個 階段雖然控制造價的方法比較難以把握， 可是一 旦出錯， 會使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩， 所以施 工組織設(shè)計的審定， 造價人員必須參與， 因為他 可控制造價 5。7、圖紙會審：一般由監(jiān)理方主持，有時也由建 設(shè)方主持， 建設(shè)方施工方設(shè)計方一起坐下來， 對 圖紙上一些疏漏錯誤矛盾筆誤等等進行核對并 出正式文件，作為設(shè)計變更的一部分直接進行結(jié) 算。它與審圖不同，審圖是由專家進行的，而圖 紙會審是由具體實施人員進行的， 所以更具有實 際意義。 作為控制理論的事前控制， 這個階段比 限額設(shè)計實際多了， 而且對造價人員來說相當重 要，一是可以修正審圖

10、時未發(fā)現(xiàn)的錯誤， 對預(yù)算 的正確性有很大幫助； 二是圖紙會審基本都是施 工方提出的問題， 你也可以借此看看施工方和監(jiān) 理方技術(shù)水平如何， 而且要慎重看待施工方提出 的設(shè)計變更建議， 很重要啊！ 因為在圖紙會審時 施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更， 但也可能提出一些不力和無益的建議和變更， 作 為造價人員必須進行判定是否對公司有好處， 否 則造成的損失都是你的；在圖紙會審中要注意一 點：因為只是大家坐在一起研究出來的， 時間精 力都有限，所以必須讓設(shè)計方把圖紙會審拿回去 仔細計算后才可出正式文本，否則之后再進行變 更就事倍功半了，工程一而再，再而三的變更無 異于直接掏錢給施工單位，這種好

11、事施工單位是 最最希望的，所以作為甲方一定要分析清楚，不 能把錢白白浪費在變更上。此階段占 5%。圖紙 會審中發(fā)現(xiàn)的問題只是一小部分，關(guān)鍵是施工階 段暴露的問題才多，這取決于現(xiàn)場工程師的專業(yè) 水平及敬業(yè)精神還有施工單位的施工經(jīng)驗等。8、分包：包括指定承包人分包和指定分包人分 包；現(xiàn)在的工程幾乎沒有不分包的，因為房地產(chǎn) 開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，高級裝飾、機電設(shè)備、 特殊工程、壟斷、無力承包等都會造成相應(yīng)分包， 對于分包的管理必須嚴格把關(guān)，并且做好責任延 續(xù)、配合施工、工期銜接等等。對于在使用上會 造成重大影響并經(jīng)常會出現(xiàn)問題的工程決不能 搞甲分包，如防水、外墻面磚、 保溫、給排水、 暖氣等，一旦

12、出現(xiàn)問題就會造成責任不清， 我認 為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標、甲 定價乙分包等形式，盡量把責任都規(guī)避到一家， 就百利而無一害了。 對于分包中總包管理費和施 工配合費問題合同中一定要寫清晰， 分清專業(yè)配 合費和專項配合費計費基數(shù)、 水電使用結(jié)算方式 等。分包一定要注意時間， 例如你在主體施工快 結(jié)束時才進行外裝修分包的招標， 又寫標書又評 標定標， 等到分包單位進場了， 主體可能已經(jīng)封 頂十幾天了， 外墻腳手架已落地， 這時窩工損失 機械停置工期拖延的錢你就拿吧， 可能還要付腳 手架租金而且還要重搭腳手架， 所以很多分包工 程必須作長時間的提前量， 趕早不趕晚才能確保 工程連續(xù)有序進

13、行。這個階段占 10。造價人 員此階段的任務(wù)是把指定承包人和指定分包人 的合同寫好，不留漏洞。9、設(shè)計優(yōu)化：基本就是甲方自己提出的設(shè)計變 更或現(xiàn)場簽證。施工方?jīng)]有提出設(shè)計變更的權(quán) 力，設(shè)計方提出的設(shè)計變更多從技術(shù)上考慮。 作 為造價人員必須知道設(shè)計變更的優(yōu)劣對開發(fā)效 益的影響程度， 否則就很難把握成本， 他的基本 原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟上合理、 質(zhì)量標準不變， 這幾條造價書中也有， 大家可要 記牢了。其中經(jīng)濟上合理是指在其他標準不變的 情況下，節(jié)約成本；不過也可能有另外一種情況： 即雖然增加成本， 可是會提高房地產(chǎn)的售價、 口 碑、社會效益等潛在指標， 而且往往會提高很大， 甚至達

14、到新的層次。 設(shè)計優(yōu)化的難點就是在于怎 么把握這個量度，這就需要造價人員去分析了。 這個階段占 510、施工中增加造價部分的管理： 包括對工程變 更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系 單、驗收資料等的管理，這部分造價人員都會， 我只說明其中一項， 就是定額沒有的分部分項工 程單價的確定要及時合理。這個階段占 1011、材料市場價格的掌握： 一般建筑工程中材料 占工程造價的 60-70，而且材料因為產(chǎn)地、運 輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時間、政策、天 氣、時間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會造 成價格差異很大， 而且由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一 般短則一年多則數(shù)年， 所以在開發(fā)中會有材料價 格波

15、動情況出現(xiàn)， 尤其是裝飾材料的價格變動會 更大，但是政府出臺的相應(yīng)建筑工程材料價格信 息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，而且 矛頭都是指向開發(fā)單位有利于施工單位的， 有的 省實行材料價格指派員制度，就是到某特定時 間，這些人打聽市場行情之后匯報， 然后根據(jù)匯 報結(jié)果出價格信息， 正確性時效性難以把握。 造 價人員不應(yīng)該完全相信政府的價格信息， 而應(yīng)該 做到：第一自己走訪市場，了解材料各個參數(shù)； 第二收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息， 對比政 府的價格信息找出差異； 第三深入工地詢問小包 工頭或工人， 了解一些綜合單價或分解單價； 第 四就是貨比三家不吃虧， 多多聯(lián)系誠信商家。 總 之，材料價格的掌握是最煩瑣最耗費精力的工 作，不過一旦你掌握了， 對公司對自己都有極大 好處，此階段占 1012、結(jié)算審計：最后的階段，即是施工單位最后 的機會也是建設(shè)單位最后的努力。 造價人員一般 應(yīng)該秉承的原則是： 第一合同協(xié)議及造價變更資 料的時效性（國家文件實效， 7、14、28 天的規(guī) 定等）、合法性（是否合同風(fēng)險范圍）、完備性 （簽字蓋章等） ；第二矛盾問題解釋順序一致性 （所有文件是否統(tǒng)一） ，即造價書上的九個順序； 第三事件的責任清