【房地產(chǎn)精品文檔】百富購物中心營運及招商方案01(20210416080407)

1、目錄 1、整體經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 2、業(yè)態(tài)定位的原則 3、戰(zhàn)略定位 4、商品布局和功能分區(qū) 5、水平人流和垂直人流設(shè)計 6、樓層功能定位和商品布局 7、商品定位 8、目標客戶群定位 9、經(jīng)營模式 1 0.百富理念 1 1、商場管理系統(tǒng)建立 1 2、商場包裝 13、人員培訓(xùn) 14、商場招商計劃 結(jié)語： 附件：百富購物中心招商手冊文案 1、整體經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 科學合理的業(yè)態(tài)布局劃分將會使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分的體現(xiàn)，使商 場的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時也將會使消費者的消費行為及過程顯得 更加順暢和輕松愉快。 所以商場業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開業(yè)后本項LI商品組合的豐 富多樣，還必須考慮

2、到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立商鋪與 整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動性。好的業(yè)態(tài)功能劃分方式，可以提升商業(yè)物業(yè)的銷售 力和凝聚力,便于聚集人氣，有利于提高商場的品位。 不同零售經(jīng)營通路模式的商品經(jīng)營特征門 專賣店d 百貸公可 超級市場 便利商店 童販店+ 連鎖專賣店 購物中心門 專賣店d 百貸公可 超級市場 便利商店 童販店+ 連鎖專賣店 購物中心門 2、業(yè)態(tài)定位的原則 1、同業(yè)差異、異業(yè)互補 同業(yè)差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲LI招同一品類的店。譬 如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用 品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。

3、 異業(yè)互補LI的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提 高其消費興趣。譬如口貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補；讓顧客逛購疲勞 的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。 2-2、一站式全體驗消費空間，商品多層次、購物無拘束 六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品 白貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛怎等多業(yè)態(tài)互為補充，相互促進 經(jīng)營。全面滿足區(qū)域居民綜合消費需求，從日用品到精品口貨，從運動休閑到品 牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用 品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場演藝

4、休 閑吧強調(diào)一站式購物理念。 2-3、合理配比各主力業(yè)態(tài) MALL的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購物需求和多形式體驗消費，實現(xiàn) 從購物到娛樂到餐飲的消費過程，不同的業(yè)態(tài)搭配。從大類上我們業(yè)態(tài)定位主要 分為以下三類一一零售設(shè)施滿足購物需求；文化娛樂設(shè)施滿足娛只和休閑需求; 餐飲設(shè)施滿足就餐需求。 3、戰(zhàn)略定位 【城市商業(yè)戰(zhàn)略定位：地區(qū)購物中心（regions 1 mall） 新經(jīng)濟圈誕生新的商業(yè)中心，按照國際大都市的發(fā)展規(guī)律，當城市發(fā)展到 一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛(wèi)星城（新區(qū)），將誕生一批以 滿足區(qū)域消費需求和消費升級的regional mall （地區(qū)購物中心），也就是地

5、 區(qū)購物中心或區(qū)域商圈。從上海浦東新區(qū)的發(fā)展,我們可以看出re g ional mall 的發(fā)展趨勢，從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中收益，從而促進區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和業(yè)態(tài)升級。 烏魯木齊鐵路局商圈的發(fā)展，可以清晰的看出以上發(fā)展趨勢，隨著新市區(qū)的 發(fā)展，鐵路局商圈從傳統(tǒng)的集貿(mào)市場業(yè)態(tài)發(fā)展為超市業(yè)態(tài)，最終形成現(xiàn)在的綜合 白貨和大型超市結(jié)合的主力業(yè)態(tài)，城市商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)清晰可見。浦東新區(qū)和鐵 路局商圈的過去，和今天米東新區(qū)的概念不謀而合：浦東新區(qū)和鐵路局商圈的的 發(fā)展，清晰勾勒出新經(jīng)濟區(qū)商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)；浦東新區(qū)和鐵路局商圈的今天，印 證了米東新區(qū)未來的發(fā)展，一個新的地區(qū)購物中心(regio n al ma 11)正在

6、誕生, 米東人今后不在有消費的煩惱，多業(yè)態(tài)、多層次消費組合的白富購物中心，將滿 足區(qū)域人民消費的多元需求！ 4、商品布局和功能分區(qū) 依據(jù)M ALL的定位主題，我們進行相應(yīng)的商品布局和功能分區(qū)，商品布局遵 循不同業(yè)態(tài)的配比原則：以零售設(shè)施為主，其面積規(guī)劃占整個賣場面積的7 0%左 右；以文化娛樂設(shè)施為配比業(yè)態(tài)，占整個賣場面積的2 0%左右；以配套商業(yè)為附屬 業(yè)態(tài)，占整個賣場面積的10%左右。具體分布如下： 1、零售設(shè)施 核心主力店：百貨、綜合超市等；輔助主力店：電器、家居、書丿占、音 像店等各類專業(yè)店； 配套輔助店：不同地區(qū)特色商品店；2、文化娛樂設(shè)施 核心主力店:動感影院、休閑廣場等；輔助主力

7、店：兒童樂園等； 配套輔助店：藝術(shù)攝影、DIY(自助類項D)等； 3、配套設(shè)施 核心主力店：空中餐飲廣場、咖啡西餐等；輔助主力店:快餐類、風味小 吃類等；心配套服務(wù)設(shè)施:寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場 等。 5、水平人流和垂直人流設(shè)計 人流設(shè)訃遵循購物和行走習慣進行設(shè)計。 1、水平人流設(shè)計，遵循由動到靜、由商品吸引到品牌吸引、由隨意消費到U標 消費的原則，如中島屬于鬧區(qū)，人流量比較大，因此主要安排大眾、隨意性消費商 品，以商品吸引促進銷售。邊廳處于靜區(qū)，人流量相對小，主要安排一些品牌個高 檔次商品，以品牌和LI標消費促進銷售。 主通道設(shè)訃2.8米，形成0型的水平環(huán)行人流，保證購物距

8、離最短,商品展 示區(qū)域最大。輔助通道設(shè)II1.9米，呈S型分布于中島區(qū)域，保證人流暢通。 2、垂直人流設(shè)計，遵循人氣對流和疲勞指數(shù)進行規(guī)劃，人氣對流指項U頂層和底 層規(guī)劃商品吸引力業(yè)態(tài)，如負一層的超市和五層的數(shù)碼影院、樓頂?shù)男蓍e廣場， 引導(dǎo)人流上下運動，形成對流。中間層規(guī)劃品牌吸引力業(yè)態(tài)，如精品口貨業(yè)態(tài)， 通過品牌吸引客戶消費。根據(jù)人體疲勞指數(shù)，四層以上規(guī)劃為休閑和娛樂性消費 項II,滿足消費人群在2小時購物疲后休憩和就餐。 3、詳細的水平人流設(shè)計見樓層平面布局圖，垂直人流設(shè)計見樓層業(yè)態(tài)定位。 6、樓層功能定位和商品布局 樓層 主題功能 主營商品 樓頂 空中餐吧 特色餐飲、夜市、休閑 5 F

9、數(shù)碼影院、餐飲 數(shù)碼影院、特色餐飲 4F 家居生活館 家用電器、家居用品、文體辦公、針織、童裝、兒 童娛樂場 3F 仕女名品館 名媛女裝、職業(yè)裝、淑女裝、青春裝、女士內(nèi)衣、 美容美體 2F 時尚休閑館 男士正裝、休閑服飾、休閑配飾、襯衣、單品、咖 啡廳 1F 都市流行館 珠寶玉器、鐘表眼鏡、化裝品、裝飾品、皮鞋 B1 大型超市、無公害農(nóng)產(chǎn)品 超市 食品、副食品、生鮮、無公害濃產(chǎn)品 7、商品定位 K商品比例 在營業(yè)中，主力商品一般占到營業(yè)額的7 0%,主要是季節(jié)性主題商 品，如服裝、皮鞋等；基本商品占到營業(yè)額的2 0%,主要是襯衣等非季節(jié) 性商品；附屬商品一般占到營業(yè)額的10孰 主要是裝飾類商品

10、。 2、檔次配比 根據(jù)區(qū)域消費水平和購物中心的綜合定位，建議以中檔產(chǎn)品為主力 定位，合理的配比比例分別是高檔占】0%,起提升商場形象的作用；中檔占 70%,是購物中心銷售的主力商品，起到提升銷售業(yè)績的作用；低檔占2 0%, 起到烘托售賣氣氛的作用。 3、檔次配比圖示 8、目標客戶群定位 1、區(qū)域市場定位 根據(jù)大型購物廣場商業(yè)輻射能力，500米:輻射核心區(qū)域、500-200 0米: 輻射次區(qū)域、2 0 0 0 -500 0米：輻射邊緣區(qū)域，我們將該項H的區(qū)域市場定 位在：以項目為中軸，涵蓋米泉、石化等，距離項目5公里內(nèi)的區(qū)域。 2、目標客戶定位 按照該項日商圈輻射區(qū)域來看，商圈有常住人口 2 8萬左右。從消費結(jié)構(gòu) 而言，以中高收入群體為主，其中中收入階層是項日的主力客戶