常見物業(yè)管理稅收納稅問題集錦和案例分析報告

1、常見物業(yè)管理稅收納稅問題集錦及案例分析一、營業(yè)稅“差額扣除”有限制城郊某物業(yè)管理公司從開發(fā)商手里承租了一棟商務(wù)樓， 按每月 50 萬元支付租金，然后裝修分割成不同大小的面積租給不同的商戶，每月共收取 80 萬元租金。因該公司會計錯誤地認(rèn)為其營業(yè)收入為與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去 房屋租金的價款后的余額為營業(yè)收入，按照 30 萬元作為營業(yè)計稅依據(jù)繳納了營業(yè)稅。稅務(wù)人員在得知情況后及時告知 其關(guān)于物業(yè)公司差額納稅的規(guī)定，并要求其就該項業(yè)務(wù)補(bǔ)繳 營業(yè)稅。稅務(wù)人員解釋，根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財稅200316 號)第三條第十九項的規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的

2、全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。稅務(wù)人員指出，這里的代收水、電、燃?xì)?、房屋租金行為是指統(tǒng)一收取， 統(tǒng)一支付給收費(fèi)單位的一種代收代繳行為，實際上屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅，僅就其從中收取的手續(xù)費(fèi)征收營業(yè)稅，因此，該項代收費(fèi)用可以按實際發(fā)生額從取得的總收入中扣除。而案例中該物業(yè)公司從開發(fā)商手中承租房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)租給其他商戶，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”科目中的“租賃”業(yè)務(wù)，應(yīng)按照“租賃業(yè)”稅目全額 計征營業(yè)稅。通過稅務(wù)人員的輔導(dǎo)，該物業(yè)公司最后補(bǔ)繳了 營業(yè)稅及其附加共計 28000 元。稅務(wù)人員提醒納稅人，物業(yè)管理

3、單位不是所有的業(yè)務(wù)收 入都可以差額納稅，應(yīng)區(qū)分不同種類業(yè)務(wù)收入，按營業(yè)稅相 應(yīng)適用稅目稅率計算繳納營業(yè)稅。二、“服務(wù)外包”應(yīng)全額繳稅近日，南京某家大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)人員李小姐到 地稅機(jī)關(guān)咨詢稅收政策，原來該企業(yè)由于負(fù)責(zé)的物業(yè)小區(qū)較 多，現(xiàn)有工作人員無法滿足物業(yè)服務(wù)的人員需要，準(zhǔn)備將部 分小區(qū)的保潔衛(wèi)生等工作分包給其他專業(yè)的保潔公司完成， 并從收取的物業(yè)管理費(fèi)中支付部分款項給其他專業(yè)保潔公 司。那么物業(yè)公司能否按照扣除這一費(fèi)用后的余額差額繳納 營業(yè)稅呢?稅務(wù)機(jī)關(guān)解釋說：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營 業(yè)稅若干政策問題的通知(財稅200316 號)第三條第十九項的規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與

4、物業(yè)管理有關(guān)的全 部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜?水、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r款后的余額為營業(yè)額。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)外包保潔業(yè)務(wù)，由于不屬于上述文 件規(guī)定的扣除項目，應(yīng)當(dāng)按照取得的物業(yè)費(fèi)收入全額繳納營 業(yè)稅，不得扣除支付給其他保潔公司的費(fèi)用。三、繳納社保才能減免稅南京某物業(yè)公司近期新招募了一些退伍士兵做高檔住 宅區(qū)的保安，根據(jù)國家鼓勵和推動就業(yè)出臺的多項促進(jìn)就業(yè) 的優(yōu)惠政策，企業(yè)吸納的退役士兵，按規(guī)定繳納社保、到稅 務(wù)局辦理相關(guān)備案手續(xù)后可享受稅收減免。該公司涉及職工 繳納基本醫(yī)療保險和基本養(yǎng)老保險，這兩塊保險繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到 底怎么算，又有什么區(qū)別呢?小李來到轄區(qū)地稅機(jī)關(guān)咨詢最

5、新的社保費(fèi)繳費(fèi)政策，稅政法規(guī)科的小陳熱情接待了他，并 詳細(xì)地介紹了目前社會保險費(fèi)的相關(guān)政策。稅務(wù)人員解釋：“基本養(yǎng)老保險根據(jù)寧政發(fā)2009193號南京市企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險市級統(tǒng)籌實施意見，市本級用人單位繳費(fèi)比例從 2011 年 1 月 1 日起調(diào)整為 20%，根據(jù)江蘇省人民政府令第 36 號江蘇省企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險規(guī)定，參保人員按照本人繳費(fèi)工資的 8%繳費(fèi)，由用人單位代扣代繳。而基本醫(yī)療保險與基本養(yǎng)老保險相似但費(fèi)率有 所差別，單位繳費(fèi)比例為 9%，職工個人繳費(fèi)比例為 2%.所以對于小李所在的物業(yè)公司，在計算基本養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險 時要注意區(qū)分?！毙±盥犕昊砣婚_朗，“過去一直沒弄明白社保費(fèi)的

6、數(shù)字是怎么算出來的，這下全明白了，我們將按照規(guī) 定足額繳納社保費(fèi)，并辦理稅收減免手續(xù)。”四、裝稅控機(jī)可抵免稅款南京某樓盤近期為小區(qū)廣大業(yè)主辦理了交房手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的會計老王來到地稅窗口購買地稅機(jī)打發(fā)票，為 向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)做準(zhǔn)備，窗口工作人員很快辦理完成 并將發(fā)票遞給老王，老王疑惑地問工作人員是不是忘記收錢 了?工作人員微笑著向他做了解釋?！案鶕?jù)關(guān)于發(fā)布取消和免征部分行政事業(yè)性收費(fèi)的通 知(財綜201297 號)的規(guī)定，自 2013 年 1 月 1 日起， 稅務(wù)免征發(fā)票工本費(fèi)(包括普通發(fā)票工本費(fèi)和增值稅專用發(fā)票工本費(fèi))，因此，你們購買發(fā)票不用再像過去一樣支付工本費(fèi)了?！崩贤趼犃撕蟾吲d

7、地說，“像我們這樣的大樓盤，一個月要開上萬份發(fā)票，現(xiàn)在不用交工本費(fèi)了，可以節(jié)約大量 的成本了，看來我這個老會計也要不斷關(guān)注國家好的稅收政 策啊!”稅務(wù)人員還特別提醒老王，目前購置稅控收款機(jī)還有優(yōu) 惠政策，根據(jù)江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)關(guān)于推廣應(yīng)用 網(wǎng)絡(luò)稅控收款機(jī)的實施意見的通知(蘇地稅函2012年 309 號)的規(guī)定，納稅人購置網(wǎng)絡(luò)稅控收款機(jī)的費(fèi)用，可以在申報繳納稅款時享受營業(yè)稅全額抵免。五、“財政補(bǔ)貼”免稅有講究近日，某物業(yè)管理公司的財務(wù)人員徐先生到地稅機(jī)關(guān)咨 詢稅收政策，該企業(yè)由于招用大量的失業(yè)人員，取得了政府 部門給予的“用工補(bǔ)貼”，問地稅機(jī)關(guān)“用工補(bǔ)貼”能否減免企業(yè)所得稅?轄區(qū)地方稅務(wù)局

8、的稅務(wù)人員結(jié)合物業(yè)企業(yè)的實際情況， 對相關(guān)稅收政策進(jìn)行了講解。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局 關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知(財稅201170 號)第一條的規(guī)定，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性 資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計 算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：(一)企業(yè)能夠提供規(guī) 定資金專項用途的資金撥付文件;(二)財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。因此，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得的“用工補(bǔ)貼”等財政性資 金，同時符合上述條件的，可以

9、作為不征稅收入，在計算企 業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除;否則，應(yīng)當(dāng)依法計算繳納企業(yè)所得稅。延伸閱讀物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況為了增強(qiáng)納稅評估工作的有效性和針對性，從 2003 年我市地稅系統(tǒng)實施稅務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機(jī)抽取了 50 個案例進(jìn)行統(tǒng)計分析。在被抽取的 50 個案例中，有問題46 戶，有問題率達(dá)到 92%。在檢查有問題的 46 戶中，最高查補(bǔ)稅款 114 萬元，最低查補(bǔ)稅款 3400 元，平均查補(bǔ)稅款15 萬元。從查補(bǔ)稅款分布看，營業(yè)稅占 71.32%，企業(yè)所得稅占 17.66%，個人所得稅占 6.57%，其他稅種合計占 4.45%。由此看

10、出，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問題集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題上一節(jié)所述查補(bǔ)稅款中營業(yè)稅占到 71.32%，下面我們進(jìn)一步對營業(yè)稅涉稅問題進(jìn)行分析。首先，按照營業(yè)稅涉稅問 題發(fā)生頻率，分為常見問題和特殊問題，其中常見問題占81.41%，特殊問題占 18.59%。一、常見問題（一） 未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、 “應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳營業(yè) 稅。在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計入“預(yù)收賬款” 造成少繳稅款的占 36.4%，計入“其他應(yīng)付款”的占 42.

11、4%， 計入“應(yīng)付賬款”和“長期應(yīng)付款”的占12.15%，計入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占 15.2%。案例 1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費(fèi)、車位費(fèi)、租線費(fèi)、電話占線費(fèi) 2848702.25 元（其中 2000 年1 月至 12 月代收 2271986.25 元，2001 年 1 月至 12 月代收576716 元），計入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營業(yè)稅。違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者 銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依 照本條例繳納營業(yè)稅。”及第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞

12、務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖?的全部價款和價外費(fèi)用。”的規(guī)定，造成少繳營業(yè)稅142435.11 元。案例 2：檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實施稅務(wù)檢查時，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費(fèi)記入“預(yù)收賬款”科目，未及時計算繳納營業(yè)稅。截止 2002 年 9 月，該帳戶貸方余額為 794947.08 元。該行為違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提 供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以 下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營業(yè)稅?！?，第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)

13、或者銷 售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用，和第九條營 業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取 得索取營業(yè)收入款項憑證的當(dāng)天的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅 39747.35 元，城建稅 2782.31 元，教育費(fèi)附加 1192.42元。案例 3：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于 2001年 3 月 6 日、7 日收取某物業(yè)管理中心物業(yè)管理費(fèi)收入49017.61 元和 7736.24 元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計營業(yè)收入,未申報繳納營業(yè)稅。（2）該單位 2001 年 5 月 17 日收取房屋出租收入 20000 元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計應(yīng)稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。上述行

14、為違反了中華人民 共和國營業(yè)稅暫行條例第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提 供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位 和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè) 稅。”第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率。”第九條“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為 納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的 當(dāng)天。”及營業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為 5%。另據(jù)中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護(hù) 建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。”征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定第二

15、條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。”鑒于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營業(yè)稅 3837.69 元，及城建稅 268.64 元和教育費(fèi)附加115.13 元。（二） 收入直接沖減支出類科目物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、 費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅。案例 4： 某物業(yè)公司 2000 年和 2001 年支付給供電局的公共區(qū)域的電費(fèi)分別為 1144773.28 元和 1405543.3 元，沖減了物業(yè)管理費(fèi)收入，違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行 條例第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的

16、單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條 例繳納營業(yè)稅?！焙蛧惏l(fā)1998217 號國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維 修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅服務(wù)業(yè)稅目中的代 理業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電 費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從 事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅?！痹斐缮倮U納營業(yè)稅 127515.83 元。二、特殊問題（一） 價外費(fèi)用未作計稅依據(jù)物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、 代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，不作為計

17、稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。（二） 應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。案例 5：北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時，另按物業(yè)管理費(fèi) 5.5%收取業(yè)主稅金，2000 年收取業(yè)主稅費(fèi)合計 15313.74 元，2001 年收取業(yè)主稅費(fèi)合計20051.4 元。該企業(yè) 2000 年 7 月和 9 月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費(fèi) 319.84 元和 4526.46 元，記入“營業(yè)外收入”科目。2001 年 6 月代收款項手續(xù)費(fèi)共計 28208.11 元記入“營業(yè)外收入”科目。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。根據(jù)中華 人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條、第四

18、條:“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和 規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額?！钡谖鍡l：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞?取的全部價款和價外費(fèi)用?！钡诰艞l:“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā) 生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款 項憑據(jù)的當(dāng)天?！钡囊?guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)-其他服務(wù)業(yè)”依照 5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計 3409.96 元。（三） 暫收款項未申報繳納營業(yè)稅物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人入住時或入住后準(zhǔn)備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全

19、等方面的保證金，不計入“營 業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。（四） 從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與 記載的“營業(yè)收入”不符。（五） 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地 產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金， 物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不 是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳

20、稅款。案例 6：某物業(yè)公司 2001 年支付給臨時聘用人員的勞務(wù)報酬，金額為 18720 元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報酬所得稅目補(bǔ)繳個人所得稅。根 據(jù)中華人民共和國個人所得稅稅法第一條、第二條第四 款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)200347 號文件國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹及其實施細(xì)則若干具體問題的通 知第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個人所得稅 1584 元。（二） 不全額申報納稅按月發(fā)放的工資、補(bǔ)助、獎金、過節(jié)費(fèi)等不是全部并入 工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應(yīng)付款”等往 來科目，逃避繳納個人所得稅。二、特殊問題（一） 出差補(bǔ)助未繳納個人所得稅。（二） 發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人