廣州天河城商圈分析.docx

廣州天河城商圈調(diào)查分析目錄引 言2一 研究背景2二 廣州主要商圈的人流量情況3三 廣州主要商圈的消費(fèi)者構(gòu)成4四 消費(fèi)者選擇天河城廣場的因素4五 天河城的經(jīng)營分析61.原有天河城租戶選擇進(jìn)駐天河城的原因62.重整商家品牌結(jié)構(gòu)7六 總結(jié)7引 言天河城廣場該區(qū)目前最大的購物中心，它是由廣東天河城股份有限公司投入了大量的人力、物力和財(cái)力建設(shè)的。天河城擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，所以它有著十分便利的交通。不僅有地鐵3號線的兩條分支，還有地鐵1號線經(jīng)過這里。另外，在天河城的中心位置還有廣州機(jī)場快線的轉(zhuǎn)接站。附近還有廣州CBD中央商務(wù)區(qū)、天河體育中心以及火車東站，此處公交線路多達(dá)六十多條，交通優(yōu)勢不言而喻。1996年8月18號還是營業(yè)，是中國大陸最早的SHOPPING MALL之一。天河城共計(jì)斥資十多億元，總占地面積超過4萬平方米，其中建筑面積也有16萬平方米。一 研究背景天河城廣場是廣州第一個(gè)大型、綜合性購物中心。歷經(jīng)十幾年的發(fā)展，其中租賃業(yè)務(wù)還是健康快速的進(jìn)行。直到繁華的今日，天河城購物中心的客流量依然是其他購物商場不能超越的。最近幾年廣州市的大型購物中心不斷涌現(xiàn)，特別是天河城附近，各大商場間的競爭越來越激烈。前幾年，天河城廣場重新定位了品牌類型，在廣場內(nèi)部隊(duì)業(yè)態(tài)和物業(yè)都進(jìn)行了重新規(guī)劃，目的是為了增加經(jīng)營收益，跟隨社會(huì)潮流，力爭在同行業(yè)間保持領(lǐng)先。隨著珠三角地區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，城區(qū)范圍外展，作為廣州市中心地位的天河區(qū)輻射能力也在加強(qiáng)。此外，得益于天河城周圍便利的交通條件，天河城的客流量也大幅增漲，這也帶動(dòng)了天河城購物中心的資金流動(dòng)和利潤增長，天河城的潛在動(dòng)力正在被不斷開發(fā)出來。天河城購物中心將會(huì)被更多的顧客和投資商看中。 近年鄰近天河城的正佳廣場以及廣州市乃至珠三角地區(qū)的多個(gè)主題式大型購物中心紛紛開業(yè)。對于正在升值期的天河城購物廣場是很大的競爭對手，鑒于目前嚴(yán)峻的局勢，一方面，天河城必須根據(jù)市場的變動(dòng)和發(fā)展，對購物中心的格局和模式進(jìn)行相應(yīng)的整改。另一方面，天河城需要緊跟消費(fèi)潮流，適應(yīng)市場需求，使購物商城成為引領(lǐng)消費(fèi)新潮的佼佼者。只有這樣，才能在不斷變化的商圈環(huán)境中保持商城魅力和獨(dú)特性，以此來吸引和穩(wěn)定客源。近年來，廣州的經(jīng)濟(jì)增長迅猛，為零售業(yè)的提供了持續(xù)發(fā)展的商業(yè)環(huán)境。其中天河區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面僅次于黃埔區(qū)，而大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)方面居各區(qū)之首。目前，廣州零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要由綜合性購物商場，百貨和商業(yè)街區(qū)構(gòu)成, 主要集中在商業(yè)區(qū)、越秀及天河區(qū)內(nèi)。大型購物中心的發(fā)展是廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的重點(diǎn)之一，購物商場將面臨更大規(guī)模的競爭以及商圈吸引力增強(qiáng)帶來的機(jī)遇。與此同時(shí)，百貨業(yè)的發(fā)展也將進(jìn)一步得到提升。二 廣州主要商圈的人流量情況天河城在客戶流量優(yōu)勢在下圖中展現(xiàn)的非常明顯，其他幾大商場的客流量最多的也才是天河成都一半。在天河城,北京路這些熱點(diǎn)商業(yè)區(qū)的購物商場，工作日的人流量都大致為休息日的一半左右。圖1-1商圈人流統(tǒng)計(jì)圖三 廣州主要商圈的消費(fèi)者構(gòu)成各商圈的消費(fèi)者中，仍以女性為主，年齡則以24歲左右的年輕消費(fèi)群體占多數(shù)，平均年齡在2728歲左右。天河城的消費(fèi)者平均教育程度高于其他三個(gè)商場。天河城消費(fèi)者中，管理階層人士較其他商場/商圈多；消費(fèi)者的平均收入水平也比其他商場要高。 四 消費(fèi)者選擇天河城廣場的因素 4.1購物環(huán)境 消費(fèi)者選擇購物地點(diǎn)一個(gè)綜合的考慮，顧客選擇天河城購物中心的原因有許多方面，比如購物環(huán)境比較干凈、整潔，購物中心的品牌種類并且可以滿足多個(gè)客戶群體.天河城交通便利，駕車、地鐵都很方便，附近居民區(qū)以及公司的消費(fèi)者步行就可以逛商場。品牌產(chǎn)品應(yīng)有盡有，顧客可以多乘此的消費(fèi)，尤其是吃喝玩樂，休閑服務(wù)應(yīng)有盡有，最大化的滿足消費(fèi)者。 4.2品牌優(yōu)勢一個(gè)購物區(qū)需要具備以下條件來吸引中至高水平的消費(fèi)者，形象屬于中至高檔次；能夠提供舒適的干凈購物環(huán)境；消費(fèi)群體主要以中至高檔次白領(lǐng)為主；商家品牌投射形象主要屬于中至高檔次。地理位置方便優(yōu)越， 臨近地鐵站，公交車站， 同區(qū)內(nèi)擁有購物廣場，商店較集中，接近市內(nèi)主要住宅，商業(yè)區(qū)產(chǎn)品及功能齊全，選擇多，集購物,娛樂及餐飲于一身，提供更多中高檔次的品牌選擇，產(chǎn)品類別需要兼顧日常和消閑購物趨勢 。 4.3能夠滿足各類消費(fèi)者的需求廣州各大購物商場 的競爭日漸激烈，因?yàn)槌巳肆魍?，它們還要爭奪“消費(fèi)者錢包” 購物。其中女性朋友的消費(fèi)方式?jīng)]有具體的購物目標(biāo)，談們逛商場就是消遣，順便看看有沒有突然需要的商品，所以購物環(huán)境是否舒適很重要。男性的購物目的比較明確，他們會(huì)選擇購物方便的商場，環(huán)境則是吸引男性顧客主要途徑，他們傾向選擇一個(gè)更方便，更多選擇的商場。 新的購物商場陸續(xù)開張帶消費(fèi)者來更多新鮮感(購物環(huán)境)和選擇(品牌，貨品的選擇)。原有的天河城亦同時(shí)不斷更新提升提供更舒適的購物環(huán)境和更多迎合中高檔消費(fèi)者的品牌選擇 。購物環(huán)境的不斷改善，使得天河區(qū)逐漸超越其他購物廣場，并成為消費(fèi)的中心。4.4知名度高天河城在知名度方面有絕對的優(yōu)勢，無提示認(rèn)知率遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他商場，顯示天河城是廣州購物場所的象征。其中天河城在高收入群體中擁有更高的認(rèn)知率。從消費(fèi)者分布的均勻程度推斷，天河城的輻射范圍優(yōu)于另外幾個(gè)商場。各商場都有相當(dāng)比例的海珠區(qū)消費(fèi)者，這可能與目前海珠區(qū)缺少一個(gè)強(qiáng)勢及可吸引大人流量的消費(fèi)有關(guān)。天河城吸引顧客頻繁光臨的程度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他商場。消費(fèi)方式現(xiàn)狀與去年相比，各商場中沒有消費(fèi)的人數(shù)減少，有購物的消費(fèi)者比例有較大增長。天河城消費(fèi)者中，有進(jìn)行多種消費(fèi)類型的消費(fèi)者比例都有所上升，顯示天河城多元化功能的改善。天河城作為多功能的購物商場，休閑娛樂消費(fèi)的比例比其他商場更高消費(fèi)者消費(fèi)行為習(xí)慣及其變化：消費(fèi)者消費(fèi)行為習(xí)慣及其變化稍有變化，近幾年，廣州消費(fèi)者平均在各商場內(nèi)逗留時(shí)間輕微上升， 與以往相比，更多廣州消費(fèi)者由只有閑逛轉(zhuǎn)變成逛街消費(fèi)的模式。五 天河城的經(jīng)營分析在廣州市外的知名度遠(yuǎn)高于其它消費(fèi)場所 ，商圈輻射范圍較廣，擁有 非常好口碑和最有效的宣傳手法，娛樂，餐飲等消費(fèi)方式齊全，尤其是中西式快餐式連鎖店，既能刺激在內(nèi)消費(fèi)，也能延長消費(fèi)者的停留時(shí)間較長 ，這對光顧周邊區(qū)域，包括其他商場的外來消費(fèi)者有很強(qiáng)的吸納能力。天河區(qū)是一個(gè)發(fā)展策略上重要的據(jù)點(diǎn)天河區(qū)本身的發(fā)展成為廣州的購物中心熱點(diǎn)，特別是天河城在地理上的聯(lián)合將使這一區(qū)成為廣州核心購物地帶，預(yù)計(jì)珠江新城和未來天河區(qū)的規(guī)劃將為天河區(qū)聚集更多的中至高水平的消費(fèi)者，天河區(qū)的發(fā)展?jié)摿艽螅袌鋈萘窟€有增長空間。1.原有天河城租戶選擇進(jìn)駐天河城的原因 沒有形成品牌的店主可以借助大商場增加自己的客流量，有助于提升自己的形象，優(yōu)化購物環(huán)境，學(xué)習(xí)到先進(jìn)的經(jīng)營理念；已經(jīng)形成品牌連鎖的商家通過在全國甚至全世界增加經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)，進(jìn)一步打響自己的品牌形象，增加與大型購物廣場的合作，能夠更快做大做強(qiáng)自己的品牌；對于商場自身來說，這是一個(gè)雙贏的局面，互抬身價(jià)，搶奪更多的市場資源，使自身掌握更多的市場分配權(quán)。在天河城經(jīng)營的店家對這里的評價(jià)是人氣旺盛，客流量比其他商場高出許多，交通十分方便，地鐵路線和公交路線四通八達(dá)，給來這里消費(fèi)的客戶提供方便的同時(shí)，也吸引了更多的人愿意來這里購物休閑；品牌知名度高，現(xiàn)代人們的消費(fèi)不單單是物美價(jià)廉，人們開始注重消費(fèi)品質(zhì)，品牌影響力是消費(fèi)者愿意消費(fèi)的重要原因，提升服務(wù)質(zhì)量，營造良好的購物環(huán)境則是穩(wěn)定人流量大手段，這些正是天河城所具備的。高水平的物業(yè)管理水平，以及高素質(zhì)的保安隊(duì)伍使得租戶非常樂意在天河城長期經(jīng)營，并愿意一同見證天河城的發(fā)展。2.重整商家品牌結(jié)構(gòu)品牌結(jié)構(gòu)的整合需要逐漸引入更多的符合天河城目標(biāo)形象相的大品牌，清除一些評價(jià)差的低檔次品牌。更多人性化的建設(shè)需要增加，走道座椅的合理安放、衛(wèi)生間數(shù)量的增加等等具體方面；衛(wèi)生情況必須得到更好的改善，增強(qiáng)周邊配套設(shè)施建設(shè)