房地產(chǎn) -大中華區(qū)2025年一季度物業(yè)摘要 直面變局 擴需拓新 jll

研究部2025年第一季度直面變局擴需拓新大中華區(qū)物業(yè)摘要仲量聯(lián)行目錄市場動態(tài)甲級辦公樓市場優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場住宅市場物流地產(chǎn)市場總部經(jīng)濟定義深圳辦公樓市場新格局北京上海廣州深圳西安南京臺北北京上海廣州深圳南京住宅北京上海廣州北京上海廣州酒店北京上海廣州深圳研究部研究部中國辦公樓|2025年第一季度甲級辦公樓市場·整體需求仍以成本驅(qū)動型為主，增量需求回升仍顯緩慢?？萍肌⒔鹑诤蛯I(yè)服務(wù)保持韌性，新質(zhì)生產(chǎn)力釋放需求動能?！ふw需求仍以成本驅(qū)動型為主，增量需求回升仍顯緩慢?？萍?、金融和專業(yè)服務(wù)保持韌性，新質(zhì)生產(chǎn)力釋放需求動能?！ば略龉?yīng)疊加現(xiàn)有空置，市場競爭持續(xù)。·整體租金仍處下行通道，更多租戶關(guān)注租約條款的靈活性。外部環(huán)境的快速變化，影響企業(yè)的決策和預(yù)期激性政策發(fā)力，加速培育經(jīng)濟增長新動能。本城市的主要需求來源。宏觀經(jīng)濟上的刺激性政策提振市場信心，在租賃決策上仍保持謹慎，整體市場需求回暖城市表現(xiàn)活躍，深圳的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)貢獻行業(yè)租賃需求主要來自互聯(lián)網(wǎng)大廠的人工智技術(shù)的賦能幫助金融行業(yè)提升企業(yè)效率，部促進辦公樓市場需求結(jié)構(gòu)性調(diào)整。成都數(shù)字文持續(xù)上揚。此外，杭州“六小龍”的崛起帶動勢，整體市場持續(xù)利好租戶方，大部分城市業(yè)主采用“以價換量”線與二線城市的甲級辦公樓市場中，空置率高3◎仲量聯(lián)行2025年版權(quán)所有4研究部中國研究部中國零售地產(chǎn)|2025年第一季度優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場··開發(fā)走弱：一季度新增供應(yīng)創(chuàng)近期新低，空置率不降反升，市場持續(xù)承壓?！ば枨笸诰颍骸胺沁z”消費成2025開年新亮點，形式多樣，文化換新?！ふ甙l(fā)力：“以舊換新”成效顯著,推動相關(guān)獲益品類在線下穩(wěn)步擴張。一季度，中國社零總額達到124,671億元，同比增長4.6%,增速較2024年全年加快1.1個百分點。商品零售增長4.6%,餐飲收入增長4.7%。體育娛樂用品類商品零售額高達25.4%,對實體商業(yè)中的運動類業(yè)態(tài)具有較大的拉動作用，帶動相關(guān)品牌持續(xù)線下擴張。消費品“以舊換新”政策繼續(xù)顯效，限額以上單位通訊器材類、文化辦公用品類、家用電器和音像器材類、家具類商品零售額分別增長26.9%、21.7%、19.3%、18.1%,同樣對標品牌也在購物中心月有所加快，達到5.9%,消費宏觀基本面呈現(xiàn)出回穩(wěn)走勢。一季度新增供應(yīng)顯著放緩，背后暗藏著開發(fā)商對市場階段性飽和所引致的運營壓力擔(dān)憂，市場基調(diào)由增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量調(diào)整。季內(nèi)，成都、南京等城市部分項目運營發(fā)生改變，轉(zhuǎn)型奧萊、業(yè)主易主等現(xiàn)象頻發(fā)。當(dāng)下零售競爭環(huán)境愈發(fā)激烈，對項目運營和盤活能力提出更高要求。在項目調(diào)改和租賃需求不足的背景下，季末中國21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場平均空置率收至10.4%,環(huán)比上漲0.2個百分點。一線城市平均空置率報7.9%,環(huán)比上漲0.6個百分點。開年之際，市場信心修復(fù)尚未形成趨勢性拐點，但結(jié)構(gòu)性增量爆發(fā)點已然觸發(fā)。“以舊換新”政策擴圍補貼品類，6000元單價以下的手機、平板、智能穿戴等電子產(chǎn)品以及智能家居、綠色建材等商品都成為補貼對象。商業(yè)地產(chǎn)見證3C品牌、家電品牌線下穩(wěn)步擴張。春節(jié)期間，補貼品牌的銷售額均實現(xiàn)不同程度增長，甚至超過一倍。盡管政策引導(dǎo)下，家電等耐用消費品呈現(xiàn)回暖跡象，但時尚零售、輕奢珠寶及餐飲服務(wù)等品類仍面臨需求收縮壓力。運動品牌相對表現(xiàn)相對穩(wěn)健，中產(chǎn)青睞的垂類運動品牌、專業(yè)賽道品牌仍積極布局中國主要一二線城市，進駐當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)體系。傳統(tǒng)綜合性頭部運動品牌亦積極綜合自營“非遺”是今年消費市場的新亮點，00后消費者的“非遺”消費支出高于90后、80后等世代。相關(guān)日用品、餐飲、藝術(shù)品、文創(chuàng)商品等都成為實現(xiàn)全新的消費引流方式。越來越多的商場在引入“非遺”商家的同時，也積極在重要節(jié)假日黃金時段，開展形式總體而言，零售商業(yè)增量需求仍略顯動能不足，尤其在存量較高的高線城市。受此影響，零售地產(chǎn)的租金水平延續(xù)下滑行方面，品牌開始跟業(yè)主在底租乃至收租模式上反復(fù)拉鋸，以轉(zhuǎn)嫁運營風(fēng)險；另一方面，服飾等時尚業(yè)態(tài)銷售額的下滑，也會導(dǎo)致商場的實際扣點收益進一步降低。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，中國21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場首層租金同比下跌3.9%,跌幅有所擴大。仲量聯(lián)行預(yù)測2025年全年供應(yīng)仍處于高位，約有10-20%的項目延期至明年開業(yè)。商業(yè)投資仍將回歸高線城市，一線城市新增供應(yīng)集供應(yīng)的預(yù)期下，市場情緒仍將延續(xù)現(xiàn)有的審慎態(tài)勢，新項目的招商去化壓力料攀升。市場空置率仍將持續(xù)上揚，租金持續(xù)承壓。中國中國住宅|2025年第一季度住宅市場··中央針對房地產(chǎn)市場明確定調(diào)要“止跌回穩(wěn)”,釋放更積極的政策信號?！ひ患径确科笸顿Y拿地策略仍趨謹慎，全國住宅開發(fā)投資額仍處下行區(qū)間?！ひ患径纫欢€城市新建商品住宅銷售價格延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢。2025年第一季度，全國住宅市場仍處于筑底調(diào)整階段。在去年四季度出臺的一攬子穩(wěn)樓市政策的持續(xù)作用下，一季度全國新建商品住宅銷售市場持續(xù)邊際修復(fù)，核心城市住宅銷售市場仍保持較高的成交活躍度。2025年3月召開的全國兩會延續(xù)了去年9月26日中央政治局會議的政策思路，明確將實施更加積極有為的宏觀政策并定調(diào)要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。4月25日召開的中央政治局會議更明確地指出要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策”,釋放了更加積極的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策信號。2025年第一季度，全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資錄得2.0萬億元，同比下降9.9%;其中住宅開發(fā)投資錄得1.5萬億元，同比下降9.0%。2025年第一季度，全國住宅累計新開工面積錄得0.9億平方米，同比下降23.9%;全國住宅累計施工面積錄得42.7億平方米，同比下降9.9%。同期，全國住宅累計竣工面積錄得0.95億平方米，同比下降14.7%。2025年一季度，全國新建商品住宅銷售面積錄得1.8億平方米，同比下滑2.0%,較2024年全年同比降幅明顯收窄。其中核心城市銷售勢頭延續(xù)了去年四季度以來平穩(wěn)修復(fù)的良好態(tài)勢。仲量聯(lián)行跟蹤的20個主要一、二線城市住宅成交數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，20個重點城市一手住宅成交面積共錄得2371萬平方米，同比上升16.7%。其中，4個一線城市一手住宅成交面積合計錄得532萬平方米，同比上升27.5%。16個二線城市一手住宅成交面積合計錄得1839萬平方米，同比上升13.9%。2025年一季度，一二線城市新建商品住宅價格延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%。二手商品住宅方面，3月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%。二線城市二手住宅環(huán)比下降0.2%。三線城市二手住宅環(huán)比下降0.3%。52025年一季度，在優(yōu)質(zhì)涉宅地塊加速供應(yīng)的背景下，核心城市土拍市場熱度進一步升高。一季度，一線城市住宅用地平均溢價率上升至16.9%;二線城市住宅用地平均溢價率上升至18.8%;三、四線城市住宅用地平均溢價率維持低位，錄得3.6%。展望2025年，預(yù)計中央將持續(xù)圍繞“促需求、去庫存、新模式”等三個維度進一步調(diào)整優(yōu)化。在促需求方面，預(yù)計北京、上海、深圳在內(nèi)的核心城市將結(jié)合市場情況適時優(yōu)化當(dāng)前的限制性政策、加速積壓的剛性和改善性購房需求釋放。同時，各地政府將加速擴大城中村改造規(guī)模，結(jié)合貨幣化安置或房票安置等方式，帶動更多增量購房需求釋放。在去庫存方面，預(yù)計中央將加速推動各地方政府利用專項債券等資金收購存量商品房，并將其用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等用途。在新模式方面，預(yù)計針對商品房預(yù)售制、土地管理制度、融資制度等相關(guān)基礎(chǔ)性制度將得到進一步優(yōu)化；同時，中央將繼續(xù)落實更多針對城市更新和“好房子”建設(shè)的相關(guān)配套支持性政策以促進改善性住房需求加速釋放?！蛑倭柯?lián)行2025年版權(quán)所有6◎仲量聯(lián)行2025年版權(quán)所有研究部中國研究部中國物流地產(chǎn)|2025年第一季度物流地產(chǎn)市場··倉儲市場整體需求偏弱，處于緩慢復(fù)蘇態(tài)勢。·新增供應(yīng)市場表現(xiàn)分化，多個市場空置率仍處較高水平?！ぷ饨鹣滦袎毫ν癸@，業(yè)主普遍采取更具競爭力的定價策略。增長乏力。此外，由于外部環(huán)境的不確定性增趨于謹慎，導(dǎo)致華南地區(qū)跨境電商倉儲租賃需場的大面積租戶被吸引至租金更低的津冀區(qū)域?qū)κ袌霾▌樱承履茉雌嚻髽I(yè)則在惠州租賃面積可觀(含預(yù)租)。穩(wěn)定，但區(qū)域市場呈現(xiàn)明顯分化。上海、北京兩成以上的新增供應(yīng)，受集中入市影響，兩地空迎來小幅回升。由于整體需求難以及時吸納這城市的平均租金同比錄得負增長。隨著項目間維持現(xiàn)有租戶的穩(wěn)定性，并吸引新的主力租戶，業(yè)主普遍采取了缺與西北線上消費高增長，面向快遞快運企業(yè)的多邊研研究部深圳經(jīng)濟特區(qū)自1980年成立以來，已從昔多元化主體構(gòu)成深圳辦公樓市場特色成互聯(lián)互通的協(xié)同發(fā)展格局，為商業(yè)地產(chǎn)市場注入新的發(fā)展動能，驅(qū)動力，持續(xù)推動辦公空間供給的多元化發(fā)展新技術(shù)企業(yè)與金融機構(gòu)，不斷強化總部經(jīng)濟的部經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，總部辦公物業(yè)占比已從2009年的9%躍升至2024年的32%,展現(xiàn)出強勁的增長勢頭。這些總部物業(yè)呈現(xiàn)出多2024年末總存量2024年末總存量■■總部資產(chǎn)亟需專業(yè)化招商運營賦能·交通動線、交付標準、空調(diào)系統(tǒng)、智能化、平面標識優(yōu)化·招商營銷配合與案場規(guī)劃·參與隱蔽工程驗收及設(shè)備調(diào)試·提升項目五感(視、聽、嗅、味、觸)體驗·定制化團隊、崗位及標準的制定·關(guān)注對客戶關(guān)懷、項目文化共享活動的舉辦·設(shè)備設(shè)施的全生命周期管理·能源審計與LEED、WELL、ESG等建筑認證·招商定位、租賃策略日益激烈的市場競爭環(huán)境下，總部辦公物業(yè)的持有者亟需轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思維，以更加市場化的視角重新審視資產(chǎn)價仲量聯(lián)行總部經(jīng)濟定義深圳辦公樓市場新格局7◎仲量聯(lián)行2025年版權(quán)所有7 次元為零售商業(yè)項目增添新元素圖1:中國二次元產(chǎn)業(yè)鏈據(jù)相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，中國二次元產(chǎn)業(yè)在過去五年間以超30%的年均復(fù)合增長率快速增長。截至2024年，破2700億元人民幣1。目前，中國二次元產(chǎn)業(yè)鏈容創(chuàng)作者、中游的內(nèi)容推廣平臺，以及下游的數(shù)據(jù)顯示，中國首個二次元主題商場，百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場，在2023年比上升約40%,銷售額同比增長約70%。在重慶、成都、西安、武漢等新一線城市的零售物業(yè)市場，我們也觀察到二次元相關(guān)租賃需求的增長。例如2024年第三季度，仲量聯(lián)商業(yè)零售&擴展二次元元素的引入，包括“谷子店”、二次元主題商區(qū)，甚至轉(zhuǎn)力。以成都天府紅為例，通過將二次元品牌占比提升至50%以上，商業(yè)零售&擴展資料來源：公開數(shù)據(jù)，仲量聯(lián)行研究部整理圖2:部分頭部“谷子”品牌的零售門店數(shù)量資料來源：公開數(shù)據(jù)，仲量聯(lián)行研究部整理圖2:部分頭部“谷子”品牌的零售門店數(shù)量日本漫西，周邊商品2024年，《黑神話：悟空》游戲等二次元內(nèi)容元相關(guān)零售業(yè)態(tài)的線下擴張。通過融入二次元元素，零售商業(yè)項三月曾(包括三月曾mini)周邊商品為主30+資料來源：各品牌官方社交媒體賬戶，仲量聯(lián)行研究部整理注：*“谷子”指代具有二次元(動畫、漫畫、游戲)IP屬性的周邊商品，包括徽章、立牌、海報及其他相關(guān)產(chǎn)品。**各品牌門店數(shù)量統(tǒng)計包含即將開業(yè)門店，但不包括快閃店。數(shù)據(jù)截至2024年10月?！蛑倭柯?lián)行2025年版權(quán)所有三月曾(包括三月曾mini)周邊商品為主30+資料來源：各品牌官方社交媒體賬戶，仲量聯(lián)行研究部整理注：*“谷子”指代具有二次元(動畫、漫畫、游戲)IP屬性的周邊商品，包括徽章、立牌、海報及其他相關(guān)產(chǎn)品。**各品牌門店數(shù)量統(tǒng)計包含即將開業(yè)門店，但不包括快閃店。數(shù)據(jù)截至2024年10月?！蛑倭柯?lián)行2025年版權(quán)所有注1:前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，2024房地產(chǎn)開發(fā)與文化繁榮之間的協(xié)同效應(yīng)，特別是在音樂和表演藝術(shù)方面，為香港提升其全球地位提供了機會。這種經(jīng)常被低估的合作潛力，能為這座亞洲大都市帶來可觀的經(jīng)濟和社會效益。音樂在全球的影響力從未衰減。根據(jù)國際唱片業(yè)協(xié)會(IFPI)的數(shù)據(jù)，2023年全球錄制音樂收入達到286億美元，按年增長10.2%,而且所有地區(qū)的收入均有所上升。盡管串流平臺盛行，現(xiàn)場音樂依然是這個行業(yè)中不可替代的一環(huán)。普華永道(PwC)預(yù)測，香港的現(xiàn)場音樂收入在2024年將達到2.01億美元，超過2019年1.21億美元的疫情前水平，并預(yù)計到2028年將進一步增長至2.16億美元，年均增長率為2.34%。這一趨勢體現(xiàn)了融入音樂元素的房地產(chǎn)企業(yè)的潛力。大型活動如Clockenflap、Creamfields以及國際巨星Coldplay的盛大演唱會正在振興香港的音樂場景。這些活動的經(jīng)濟效益，類似于「Swiftonomics」現(xiàn)象——當(dāng)?shù)叵M顯著提升——足以為該經(jīng)濟體帶來巨大影響。為了把握這些趨勢，房地產(chǎn)持有者，特別是商場業(yè)主，可以采取更靈活的租賃策略，將傳統(tǒng)零售空間轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣膱鏊?，配合不斷變化的消費者需求來提供引人入勝的體驗。鏈接音樂與房地產(chǎn)將為香港提供重拾活力的獨特機會，最終鞏固其作為全球藝術(shù)和文化中心的地位。房地產(chǎn)助重塑香港文化景觀個發(fā)展項目以及現(xiàn)有位于西九龍的Freespace和Wonderland,還有機場管理局即將推出的「Skytopia」,展現(xiàn)了香港為提升城市文化產(chǎn)物的協(xié)調(diào)努力。私營市場的舉措同樣推動著這場文化復(fù)興。例如，新鴻基地產(chǎn)在GoParkSaiSha興建了AXA安盛創(chuàng)夢館，而希慎興業(yè)和華懋集團計劃在利園八期建造一個2萬平方唄的表演場地。此外，太古地產(chǎn)在其太古坊組合中騰出空間，定期舉辦文化娛樂活動，為該地區(qū)的工作人口和環(huán)境注入活力。音樂在城市環(huán)境中的變革力量在深水埗、灣仔和上環(huán)等地區(qū)的士紳化過程中明顯可見。這些地方見證了更多以音樂為導(dǎo)向場所的出現(xiàn)，從黑膠唱片店到主題美食場所，重新定義了這些地方的本質(zhì)和以及HMV香港在2018年結(jié)束零售業(yè)務(wù)，但音樂空間的必要性能從K11購物藝術(shù)館的LostStarsLivehouseBar&Eatery的重新開業(yè)，以及來自新加坡的SimplyLivebyTinBox去年進駐香港中體現(xiàn)出9辦公樓辦公樓··全市整體租金持續(xù)下滑，租賃活躍度得以維持?！な袌隹罩寐市》陆抵?2.4%。·季度租金再次錄得降幅。第一季度，全市總體需求略有回升，反映出租金的持續(xù)下調(diào)對市場成交量帶來的有效刺激。當(dāng)前甲級辦公樓市場的租賃需求主要來源于現(xiàn)有租戶的升級與搬遷，新增需求仍較為有限。2025年第一季度，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租賃表現(xiàn)相對活躍，租賃需求主要來自互聯(lián)網(wǎng)大廠的人工智能板塊，以及中關(guān)村和奧林匹克區(qū)域的部分游戲公司，此類企業(yè)對大面積的新租與擴租需求相對旺盛。此外，以中小型內(nèi)資律所為主的專業(yè)服務(wù)業(yè)租戶在近幾個季度貢獻了持續(xù)穩(wěn)定的去化量。位于麗澤的近期入市項目在第一季度去化了可觀空置面積，需求主要來自于業(yè)主關(guān)聯(lián)企業(yè)。在第一季度，甲級辦公樓整體空置率環(huán)比下降0.2個百分點至12.4%。全市范圍內(nèi)的新租和搬遷去化與現(xiàn)有租戶持續(xù)的縮租、退租面積相抵消，對空置面積產(chǎn)生的整體去化效果有限。第一季度，全市平均租金延續(xù)了前幾個季度的下降趨勢，環(huán)比下降4.7%,同比下降16.1%。各子市場持續(xù)處于租金調(diào)整期，其中金融街、望京等子市場降幅較為明顯。租金折扣是當(dāng)前租戶做出租賃決策時的主要考量因素。在優(yōu)化租金策略的同時，業(yè)主在提供附加服務(wù)等方面也展開激烈競爭。除了現(xiàn)有的共享會議室、健身房等服務(wù)，預(yù)計業(yè)主將在其他方面探索更多可能性。全市平均租金連續(xù)多個季度大幅下調(diào)，預(yù)計2025年租金仍將下降14.8%。至2025年底，甲級辦公樓市場平均凈有效租金將降至214元/平方米/月，低租金環(huán)境將為租戶在滿足降本需求的基礎(chǔ)上提供一系列優(yōu)質(zhì)辦公面積選擇。凈吸納量(YTD)28,257平方米新增供應(yīng)(YTD)有效租金(每平方米每月)萬平方米萬平方米仲量聯(lián)行辦公樓|2025年第一季度上?！ぁぷ饨鸬南碌约案呶Φ募钫呃^續(xù)帶動搬遷和升級型需求。·全市共計三個項目竣工交付，總建筑面積錄·租金保持在下行通道，整體市場持續(xù)利好租戶。達到29.2%。在空置率較高的板塊或項目，業(yè)主繼續(xù)提供具整體市場預(yù)計仍以成本驅(qū)動型需求為主。租戶修補貼等，以此節(jié)省企業(yè)不動產(chǎn)成本。面對有效租金(每平方米每月)174.5元置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點值，租金同比增長率為同樣本變化，有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計的甲級辦公樓租金。萬平方米萬平方米0凈吸納量新增供應(yīng)空置率仲量聯(lián)行廣州辦公樓|2025年第一季度廣州成本管控為首要租賃策略。租戶流失的情況，使得市場整體空置率沒有明顯改善。多樣的優(yōu)惠條件，以擴大差異化競爭優(yōu)勢。未來展望租金下行壓力或?qū)⒊掷m(xù)。由于租賃需求主要由降本增效策略驅(qū)動，價格競爭持續(xù)加劇。全供需指標萬平方米20凈吸納量新增供應(yīng)空置率深圳AA深圳辦公樓|2025年第一季度··企業(yè)總部自用辦公需求是穩(wěn)定深圳辦公樓市場需求的壓艙石?！ば略龉?yīng)集中入市，全市整體空置率環(huán)比略有抬升?！ふw供應(yīng)充足而有效需求偏弱，全市租金維持下行通道。本季度，受企業(yè)降本增效策略持續(xù)影響，市場新增需求仍顯乏力。但國央企與頭部民企從非甲級項目升級至自用總部的需求表現(xiàn)突出，成為穩(wěn)定市場需求的堅實支撐。大宗租賃成交數(shù)量有限，其中跨境電商及其相關(guān)服務(wù)提供商的升級擴租需求為主要驅(qū)動因素。在辦公樓投資市場，由于辦公物業(yè)出租率仍存在一定不確定性，投資者普遍對市場持觀望態(tài)度，并要求較高資本回報率，深圳辦公樓投資市場需求平緩。自用型買家對投入資金購置物業(yè)的決策更理性謹慎。2024年第一季度，共有三個甲級辦公樓項目，約28萬平方米竣工入市，分布于前海和羅湖兩個子市場，其中一個項目是企業(yè)純自用的總部辦公物業(yè)。受企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整影響，存量市場多個項目出現(xiàn)了不同面積段的退租案例。多重壓力下，截至第一季度末，深圳甲級辦公樓市場平均空置率環(huán)比抬升0.8個百分點到25.2%。為了應(yīng)對日益增長的去化壓力，辦公樓業(yè)主相繼采取“以價換量”的租賃策略。此外，業(yè)主方積極構(gòu)建彈性靈活的租約策略，包括延長免租期、前置續(xù)約談判窗口期、主動提供租約重組解決方案等。這些措施綜合作用，使得深圳甲級辦公樓市場在第一季度的租金水平繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，全市平均租金環(huán)比下降約2.7%。未來12個月，深圳預(yù)計將新增120-150萬平方米的甲級辦公樓供應(yīng)，這將延長市場再平衡的進程并導(dǎo)致全市空置率保持較高水平。新增供應(yīng)中約30%的面積預(yù)計將用于企業(yè)總部自用，這將在一定程度上支撐整體需求。此外，消費電子、新零售等新興行業(yè)可能因業(yè)務(wù)增長帶來一些升級或擴租需求。面對未來的市場壓力，辦公樓業(yè)主預(yù)計將采取更靈活的租賃策略，并加速提升配套服務(wù)體系，以增強項目競爭力。因此，短期內(nèi)深圳辦公樓市場的平均租金仍可能延續(xù)下行趨勢。凈吸納量(YTD)新增供應(yīng)(YTD)278,000平方米有效租金(每平方米每月)155.6元21000%20202021202220232024成都辦公樓|2025年第一季度成都··新租需求小幅修復(fù)，大面積退租拉低市場凈吸納量。·租金下行，二級轉(zhuǎn)租市場積極拓展新區(qū)機遇?！こ悄虾诵纳虅?wù)區(qū)將進入集中開發(fā)周期，“辦改酒”助力核心區(qū)域資產(chǎn)盤活。年后企業(yè)信心稍有回升，部分項目帶看量環(huán)比有所提升。然而，受大面積退租影響，總部企業(yè)及第三方辦公搬遷趨勢延續(xù)，存量項目退租面積遠超新租面積。季內(nèi)，成都甲級辦公樓市場凈吸納量僅為約8,000平方米；剔除新增供應(yīng)影響，存量項目凈吸納量僅錄得約負4.3萬平方米。市場平均空置率收至32.0%,環(huán)比上漲0.9個百分點。從新租需求行業(yè)構(gòu)成看，金融(23.4%)、科技互聯(lián)網(wǎng)(21.1%)和專業(yè)服務(wù)(14.3%)仍主導(dǎo)市場，以小額貸款、游戲、律所和教育留學(xué)為代表的細分賽道持續(xù)展現(xiàn)相對穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。在空置率持續(xù)攀升的壓力下，辦公樓新租價格繼續(xù)承壓。截至季末，成都甲級辦公樓平均有效租金收跌至70.1元/平方米/月，環(huán)比跌幅達1.7%。二級轉(zhuǎn)租市場的降價壓力也在持續(xù)擴大。由于價差利潤空間被不斷壓縮，部分第三方辦公品牌相繼退出核心商務(wù)區(qū)(市中心、金融城等子市場),并向新興區(qū)域樓宇轉(zhuǎn)移。僅第一季度，成都核心商務(wù)區(qū)第三方辦公退租面積接近3萬平方米。同時，近半年內(nèi)，以西博城為代表的新興區(qū)域錄得多宗第三方辦公品牌入駐的案例。高性價比產(chǎn)品在助力新區(qū)樓宇去化的同時，也將租金壓力再次傳導(dǎo)回一級租賃市場。近半年來，西博城甲級辦公樓租金累計跌幅高達11.7%。未來展望2025-2028年，成都預(yù)計迎來年均約40萬平方米的甲級供應(yīng)，同時乙級樓宇年均供應(yīng)將達到35萬平方米。隨著金融城三期的加速建設(shè)，成都城南核心商務(wù)區(qū)即將面臨新增供應(yīng)帶來的市場變局。全市層面，空置壓力預(yù)計將持續(xù)上升，而租金下行壓力尚未得到有效緩解。鑒于短期市場基本面偏弱的預(yù)期，業(yè)主方可在考慮樓宇區(qū)位、硬件以及自身財務(wù)狀況的前提下，探索經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)整。當(dāng)前，二線市場辦公樓改酒店漸成趨勢；僅一季度，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場就有近3萬平方米辦公面積啟動了酒店化改造。凈吸納量(YTD)新增供應(yīng)(YTD)有效租金(每平方米每月)70.1元供需指標40研究部天津辦公樓|2025年第一季度凈吸納量(YTD凈吸納量(YTD)9,161平方米新增供應(yīng)(YTD)0平方米有效租金(每平方米每月)74元·存量搬遷持續(xù)作為市場需求主要來源。·本季度無新增供應(yīng)，全市空置面積緩步去化?！と凶饨痤A(yù)計持續(xù)下調(diào)，低租金環(huán)境為租戶提供降本升級的窗口機會。2025年第一季度，天津市全市凈吸納量0.75萬平方米，較2024年四季度呈現(xiàn)小幅回暖趨勢。甲級辦公樓凈吸納量約為0.9萬平2025年第一季度，天津市全市凈吸納量0.75萬平方米，較2024年四季度呈現(xiàn)小幅回暖趨勢。甲級辦公樓凈吸納量約為0.9萬平方米，部分優(yōu)質(zhì)甲級項目業(yè)主自2024年下半年開始采用更為激進的定價策略，吸引租戶從乙級項目升級搬遷至甲級項目。金融業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)作為穩(wěn)定需求來源，本季度保持相對較高的行業(yè)活躍度。目前企業(yè)多偏好高性價比的品質(zhì)辦公樓項目，本季度某知名金融企業(yè)在原址擴租1,500平方米。此外，第三方辦公運營商滿足了中小企業(yè)對于高效、靈活辦公環(huán)境的需求。本季度，某聯(lián)合辦公品牌在甲級辦公樓中租賃整層面積，進一步印證該辦公模式在天津市場的接受度和增長潛力。2025年第一季度，天津市辦公樓市場未錄得新增供應(yīng)入市，全市總體量為411萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為152萬平方米。今年年內(nèi)預(yù)計迎來22萬平方米新項目入市，為市場帶來供應(yīng)壓力。受需求疲弱影響，全市空置率小幅下降0.2個百分點至31%。其中甲級市場“以價換量”策略效果顯著,空置率在連續(xù)上升兩個季度后于一季度下降0.6個百分點至35.3%。天津市辦公樓市場的凈有效租金環(huán)比下降1.5%,錄得70元/平方米/月。其中甲級辦公樓租金較上一季度下降1.9%,至74元/平方米/月；乙級辦公樓平均租金錄得67元/平方米/月，環(huán)比下降1.3%。近幾個季度，天津辦公樓市場經(jīng)歷普遍租金下調(diào)，在部分甲級項目業(yè)主持續(xù)大幅放價以吸引需求的背景下，甲乙級市場價差進一步縮小。未來展望全市新增需求疲弱的背景下，為吸引有限的租戶需求，辦公樓業(yè)主間價格博弈加劇，年內(nèi)租金預(yù)計持續(xù)下行。當(dāng)前甲級與乙級辦公樓項目間價差逐漸收窄，為追求降本增效的企業(yè)提供較為豐富的高品質(zhì)面積選擇，租戶的搬遷流動有望帶動整體市場活躍度的提升。供需指標864202020202120222凈吸納量新增供應(yīng)空置率武漢辦公樓|2025年第一季度武漢··科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)持續(xù)主導(dǎo)市場去化，跨行業(yè)集團及政府平臺和文體娛樂需求活躍度有上升趨勢?！さ谝患径任錆h甲級辦公樓市場迎來一個新項目入市?！ぜ准夀k公樓市場空置率略有上升，租金降幅有所擴大。科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)支撐本季度武漢甲級辦公樓市場需求。受以價換量和新項目入市等多重因素影響，全市甲級辦公樓市場需求活躍度較2024年有所提升。從成交來看，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積仍位于甲級辦公樓市場總成交量首位，占比達到34%;其中，新入市項目貢獻了約一半的租賃成交面積。此外，還錄得多宗IT軟件和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺企業(yè)搬遷和擴租。專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)需求相對穩(wěn)定，成交占比為17%。在市場供需壓力下，部分跨行業(yè)集團持續(xù)進行內(nèi)部及上下游企業(yè)的整合，促使第一季度跨行業(yè)集團及政府平臺在甲級辦公樓市場的總成交比例提升至11%。近年來，隨著人們對文化娛樂需求的日益增長和數(shù)字化技術(shù)的不斷進步，以電影、短劇、視頻、互聯(lián)網(wǎng)廣告和游戲競技等細分領(lǐng)域為代表的娛樂媒體行業(yè)有望穩(wěn)步增長。2025年第一季度，武漢甲級辦公樓市場迎來阿里中心T2入市，該項目為武漢甲級辦公樓市場增加約7.3萬平方米的供應(yīng)面積。截至3月底，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場總體量為956.9萬平方米，其中甲級市場總體量達到323.7萬平方米。全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場空置率略有上升，租金降幅有所擴大。第一季度，武漢全市空置率環(huán)比上漲0.1個百分點，達到39.5%。其中，甲級辦公樓受新項目入市的影響，空置率上升0.9個百分點至38.7%。租金方面，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場仍處于租金下調(diào)的階段，截止到3月底，武漢甲級辦公樓凈有效租金為72.8元每平方米每月。未來展望展望2025年，武漢將迎來新一輪的供應(yīng)小高峰，其中甲級辦公樓市場新增供應(yīng)約為68萬平方米。供需壓力下，業(yè)主方勢必會通過會采取進一步放寬大面積租戶租賃條件的策略，并積極整合內(nèi)部企業(yè)資源以企穩(wěn)辦公樓出租率，因此，2025年預(yù)計將有更多成本驅(qū)動型的大面積租戶會抓住市場提供的窗口機會進行升級凈吸納量(YTD)15,071平方米新增供應(yīng)(YTD)73,000平方米有效租金(每平方米每月)72.8元供需指標40研究部西安辦公樓|2025年第一季度西安··需求活躍度有所回暖，帶看量回升，凈吸納量錄得約1.6萬平方米?！た萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)的租賃需求相對活躍，新租面積占比接近總量的三分之一?！ぷ饨鸬照?.3個百分點，平均有效租金環(huán)比下跌0.9%至80.8元/平方米/月。一季度，西安辦公樓市場無新增甲級項目入市。春節(jié)假期后，需求活躍度有所回暖，帶看量回升，凈吸納量錄得約1.6萬平方米，空置率環(huán)比回落0.7個百分點，收至32.7%。市場需求雖然短期修復(fù)，但是整體預(yù)期仍處下行周期，租金報價持續(xù)走低。季內(nèi)，甲級辦公樓平均有效租金環(huán)比下跌0.9%至80.8元/平方米/月，跌幅收窄1.3個百分點。從成交行業(yè)結(jié)構(gòu)看，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租賃需求相對活躍，新租面積占比接近總量的三分之一，其中在線教育公司展現(xiàn)出強勁的擴張態(tài)勢，新租成交占比接近總量的15%。能源環(huán)保行業(yè)持續(xù)發(fā)力，新租占比接近地產(chǎn)建筑和專業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)領(lǐng)域。相對而言，金融行業(yè)本季需求略顯疲弱，以保險公司為代表的傳統(tǒng)金融行業(yè)活躍度提高，以整合辦公場所為主的訴求或刺激下季度市場在租賃規(guī)模方面，小面積需求仍主導(dǎo)市場。但本季度，按企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計，中大面積需求占比環(huán)比增加2.6個百分點，整層及以上新租成交增長顯著。未來展望雖然一季度市場呈現(xiàn)出良好的修復(fù)態(tài)勢，成交活躍度回升，但是今年下半年高新、曲江等板塊預(yù)計迎來多個優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓項目入市，供應(yīng)潮來臨，辦公樓基本面或?qū)⒊掷m(xù)承壓。面對經(jīng)濟周期的波動和外部環(huán)境的不確定性，市場主體仍應(yīng)保持清醒，警惕短期市場回調(diào)或帶來的盲目樂觀，應(yīng)充分認識到長期風(fēng)險猶存。凈吸納量(YTD)15,710平方米新增供應(yīng)(YTD)0平方米有效租金(每平方米每月)跌幅收窄供需指標凈吸納量新增供應(yīng)一空置率研究部杭州辦公樓|2025年第一季度杭州··辦公樓市場蓄勢而行。·供需差距下租金延續(xù)下行趨勢?！せヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)成交以小面積為主，律所租賃需求上升。2025年第一季度杭州共迎來一個優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)入市，整體辦公樓市場空置率略有下降。第一季度甲級辦公樓迎來新增供應(yīng)入市，位于武林商圈。甲級辦公樓供求均維持低位，平均空置率為24.5%。第一季度杭州未有乙級辦公樓新項目入市，整體市場需求走弱。乙級辦公樓平均空置率為27.8%,環(huán)比下降0.4個百分互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交以小面積為主，律所新設(shè)和搬遷需求活躍。2025年第一季度，杭州整體辦公樓市場凈吸納量約為34,506平方米。從第四季度的行業(yè)需求表現(xiàn)來看，科技互聯(lián)網(wǎng)占比26%;金融業(yè)占比18%,專業(yè)服務(wù)行業(yè)占比17%。科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)依舊保持韌性，但成交以中小面積為主。專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的成交比例明顯上升，律所搬遷和新設(shè)立需求活躍，教育培訓(xùn)機構(gòu)大面積成交需求回暖，主要集中在武林和黃龍等商圈。杭州甲級辦公樓平均凈租金為127.9元每平方米每月，季度環(huán)比下降1.55%。第一季度乙級辦公平均凈租金為97.5元每平方米每月，季度環(huán)比下降1.5%。收到市場需求端走弱和租戶成本控制等因素的影響，市場保持靈活的租賃政策，預(yù)計2025年甲乙級辦公樓租金將持續(xù)下跌。未來展望預(yù)計2025年后三季度，杭州將有10個新增供應(yīng)項目交付入市，預(yù)估將為市場帶來約78.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)。未來三年，錢江新城二期和錢江世紀城板塊將迎來較大體量的優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)。目前杭州仍處于辦公樓和零售物業(yè)的供應(yīng)“高峰期”,市場消化大量供應(yīng)的入市仍需時間。供需差距仍在，整體辦公樓的空置率預(yù)計將在2025年底超過30%,達到近年來的峰值。第一季度杭州甲乙級辦公樓租金繼續(xù)下跌。截至2025年3月底，有效租金(每平方米每月)128元供需指標4020202021202仲量聯(lián)行南京辦公樓|2025年第一季度擴租或升級辦公空間，貢獻超過九成的成交。從成交行業(yè)來看，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)成交量依然占據(jù)甲級辦公樓租賃總成交量首約為30%。第三方辦公運營租賃需求穩(wěn)健，占比約28%。由國資央企為主導(dǎo)的地產(chǎn)建筑類企業(yè)錄得部分租賃成交，占比約為17%。個百分點；乙級辦公樓空置率環(huán)比上升0.4個百分點至19.5%,同未來展望組合拳，為2025年伊始的南京辦公樓市場開布局持續(xù)釋放動能，疊加金融科技企業(yè)研發(fā)中凈吸納量(YTD)33,800平方米新增供應(yīng)(YTD)有效租金(每平方米每月)備注：南京辦公樓市場是指南京甲級辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點值，租金同比增長率為同樣本變化，有效租金為萬平方米萬平方米40202020202120222023凈吸納量新增供應(yīng)一空置率備注：南京辦公樓市場是指南京甲級辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)仲量聯(lián)行辦公樓|2025年第一季度凈吸納量(YTD)新增供應(yīng)(YTD)··市場情緒回暖下凈吸納量仍呈負值?！し謪^(qū)市場空置率現(xiàn)改善跡象?！ふ雇盒枨髲?fù)蘇初現(xiàn)與供應(yīng)壓力并存。號的兩層寫字樓。至9.5%和8.3%。中環(huán)租金延續(xù)跌勢(環(huán)比-0.7%),港島東則以3.4%跌幅領(lǐng)跌。益率小幅擴張。由于缺乏大宗交易支撐，投資總額環(huán)比銳減未來展望5-10%區(qū)間。供需指標百萬平方尺620凈吸納量新增供應(yīng)一空置率··新完工大樓及預(yù)租交易推動臺北A級辦公市場2025年第一季表現(xiàn)?！づ_北核心商業(yè)區(qū)持續(xù)吸納去年新大樓庫存，空置率下降?！ぜ扔蠥級辦公空間租金長期增長動能趨緩，未來新供給或帶動租金成長。2025年第一季度，臺北核心商業(yè)區(qū)租賃交易量達到10,889坪，環(huán)比增長18%。新完工和預(yù)租大樓推動了超過700坪的大型交易顯著增加，占總交易量的20%,同比上升16%,環(huán)比上升8%。其他次級市場在各次級市場中實現(xiàn)了最高的季度租金增長，達0.4%,主要受惠于皇翔臺北車站大樓。未來西區(qū)新建筑的引入預(yù)計將進一步刺激租金增長。其他次級市場租賃交易量達6,693坪，相當(dāng)于核心商業(yè)區(qū)交易量的61%,創(chuàng)下歷史新高，主要由B級大樓的城市更新和企業(yè)辦公室升級所推動。其他次級市場主導(dǎo)吸納量，主要集中在2024年推出的新建筑，空置率下降2.3個百分點至8.7%,回落10%以下水平。信義次級市場吸納了2024年新大樓和釋放的舊A級辦公空間，使空置率下降0.7個百分點至7.7%。敦南及敦北次級市場因租戶調(diào)整空間，空置率臺北核心商業(yè)區(qū)凈有效租金達到每平方米每月1,356新臺幣，環(huán)比增長0.3%。然而，同比增長率從2024年第四季度的1.2%下降到具有優(yōu)質(zhì)規(guī)格和戰(zhàn)略位置的建筑推高了信義區(qū)的租金，季度增長0.3%,為臺北核心商業(yè)區(qū)內(nèi)第二高增長。市場成交量體尚屬穩(wěn)定，租金漲幅有限，成長空間受限，主因為淘汰舊換新如都市更新及B級辦公室升級，而非新增需求或企業(yè)擴張所驅(qū)動，辦公室實質(zhì)租賃面積未顯著擴張。經(jīng)濟持續(xù)波動中，預(yù)計企業(yè)租戶將在租賃策略上保持謹慎，可能導(dǎo)致推遲決策，并傾向于續(xù)租而非簽訂新租約或擴張。隨著市場競爭加劇和經(jīng)濟預(yù)計放緩，現(xiàn)階段或為企業(yè)鎖定長期租約的有利時機，可確保相對優(yōu)惠的租金水平。凈吸納量(YTD)15,000平方米0平方米新增供應(yīng)(YTD)0平方米1,356元新臺幣有效租金(每平方米每月)1,356元新臺幣租金為基于建筑面積統(tǒng)計的信義區(qū)甲級辦公樓租金。50凈吸納量新增供應(yīng)空置率萬平方米JLL仲量聯(lián)行AA根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，消費信心現(xiàn)掉鋪情況，同時品牌擴張心態(tài)趨于審慎。品牌及提供情緒價值“二次元”主題業(yè)態(tài)在疲軟的市場環(huán)境中展現(xiàn)出較強韌性。第一季度北京零售市場中，這兩大業(yè)態(tài)新增門店面積占全市新開業(yè)總量的43.1%,成為回填空鋪的重要需求來源。第一季度全市僅5萬平方米新增供應(yīng)于郊區(qū)市場入市，市區(qū)市場多數(shù)業(yè)主靈活采用下調(diào)租金、定制化商務(wù)條件等組合策略對保障項目出租率起到了顯著作用，市區(qū)市場空置率環(huán)比僅微升0.4個百分點至5.6%,整體維持在健康穩(wěn)定區(qū)間。面對需求端走弱態(tài)勢，業(yè)主普遍采取降價續(xù)租、短租調(diào)鋪、延長裝免期等靈活的租賃策略以穩(wěn)定去化，帶動一季度市區(qū)市場有效租金環(huán)比下降2.0%的調(diào)整幅度。2025年全國兩會通過的3,000億元超長期特別規(guī)模較2024年實現(xiàn)翻倍，有望為零售商業(yè)復(fù)蘇注入新動能。但考慮到政策傳導(dǎo)存在時滯，業(yè)主仍需持續(xù)優(yōu)需求波動，預(yù)計全年核心商圈租金同比降幅或達7%。凈吸納量(YTD)-25,021平方米新增供應(yīng)(YTD)0平方米有效租金(每平方米每月)743元備注：北京零售市場是指北京城區(qū)零售市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)，空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點值，租金同比增長率為同樣本變化，每平方米每月有效租金基于首層可租賃面積。供需指標萬平方米備注：北京零售市場是指北京城區(qū)零售市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。24◎仲量聯(lián)行2025年版權(quán)所有上?！ぁじ黜棿傧M政策發(fā)力顯效，持續(xù)釋放相關(guān)業(yè)態(tài)的消費潛力?！け炯径壬虾Ｊ袇^(qū)沒有新增供應(yīng)入市?！と凶饨鸨３窒陆第厔?。2025年第一季度上海整體零售租賃勢頭放緩，大部分品牌保持審慎態(tài)度。盡管市場情緒謹慎，部分業(yè)態(tài)仍保持較為穩(wěn)健的租賃勢頭。這得益于促消費政策的支持和消費者對健康生活、娛樂體驗和理性消費的持續(xù)關(guān)注。運動服飾、潮玩及二次元、寵物產(chǎn)品及服務(wù)、VR娛樂體驗和平價餐飲在一季度仍保持相對積極的擴張態(tài)勢。本季度上海市區(qū)沒有新增供應(yīng)入市。市場競爭激烈且租賃勢頭放緩，市場面臨持續(xù)壓力。核心商圈整體空置率上漲0.8個百分點至9.9%,非核心商圈空置率上漲0.7個百分點至13.8%。面對激烈的市場競爭和挑戰(zhàn)，一些業(yè)主方和運營方正嘗試從項目重新定位、翻新改造和業(yè)態(tài)組合調(diào)整等多方面進行積極調(diào)整，以提升項目整體表現(xiàn)。行通道。核心商圈首層平均租金環(huán)比下降1.4%至43.5元每平方米每天。非核心商圈首層平均租金環(huán)比下降1.6%至15.2元每平方米每天。2025年政府將著力于提振消費、擴大內(nèi)需，預(yù)計“促消費“政策將持續(xù)發(fā)力，使消費潛力得到進一步釋放。在此背景下，預(yù)計運動服飾、娛樂體驗、潮玩品牌、智能家居用品和3C電子產(chǎn)品等業(yè)態(tài)的零售租賃將保持活躍。2025年上海零售市場預(yù)計迎來11個購物中心開業(yè)，帶來超88.7萬平方米的新增供應(yīng)。供應(yīng)壓力使租賃市場仍偏向租戶方，整體租金繼續(xù)下行。一季度，市場情緒謹慎，租賃需求放緩，零售租金整體仍處于下凈吸納量(YTD)-30,640平方米新增供應(yīng)(YTD)0平方米有效租金(每平方米每月)1,269元租金同比增長率-5.9%租金周期跌幅放緩50研究部研究部廣州··以舊換新政策刺激電子產(chǎn)品消費?！と锌罩寐示S持平穩(wěn)，年內(nèi)將新增兩處優(yōu)質(zhì)購物中心?！ち闶凵瘫３种斏?，租金延續(xù)下行趨勢。2025年第一季度，廣州零售市場延續(xù)平穩(wěn)復(fù)蘇趨勢。春節(jié)期間，廣州市接待游客同比增長5.1%,文旅消費同比大幅增長42.9%,位居春節(jié)熱門旅游目的地前三名。得益于節(jié)假日旺盛的旅客和本地居民聚餐需求，零售租賃市場中餐飲板塊保持相對旺盛，約占四成新租賃面積。此外，截至二月底，廣州市消費品以舊換新累計銷售額41.6億元，其中手機等數(shù)碼產(chǎn)品購新銷售額10.2億元。體現(xiàn)在租賃需求上，本季度電子產(chǎn)品類新租賃面積占比相比上季度提升3個百分點。本季度，廣州優(yōu)質(zhì)零售市場沒有新增供應(yīng)。市區(qū)空置率環(huán)比微降0.1個百分點至4.8%,郊區(qū)市場空置率為3.0%,環(huán)比持平。餐飲品牌汰換速度加快，促進購物中心有效在季度內(nèi)吸納空置面積。由于消費者信心仍待復(fù)蘇，節(jié)后消費熱度放緩，因此零售商對于業(yè)務(wù)擴張采取更加審慎的評估，整體擴店節(jié)奏放緩。在租賃意愿緩慢恢復(fù)的背景下，為維持空置率水平相對穩(wěn)定，業(yè)主愿意繼續(xù)放寬租賃條件。本季度市區(qū)租金環(huán)比下降2.4%,郊區(qū)租金環(huán)比下降3.5%。未來展望2025年廣州市政府工作報告提出，將圍繞建設(shè)國際消費中心城市、拓展科技應(yīng)用場景、推動消費品以舊換新等舉措，進一步釋放內(nèi)需潛力，促進國民經(jīng)濟良性循環(huán)。在此背景下，政策重點支持的汽車、家電、家裝、電子產(chǎn)品等行業(yè)，以及受益于新興消費趨勢的體驗式零售等領(lǐng)域，有望迎來上升行情，從而為商業(yè)租賃市場注入持續(xù)動力。未來12個月，廣州優(yōu)質(zhì)零售市場將持續(xù)擴容，預(yù)計將有四個新項目入市。租賃需求方面，市場需要一段時間來消化并顯現(xiàn)政策的積極影響。以中低檔品牌和體驗類零售為主的需求結(jié)構(gòu)下，零售商的承租能力受限。因此，我們預(yù)計短期內(nèi)租金將持續(xù)面臨壓力?？罩寐视行ё饨?每平方米每月)1,151.8元租金同比增長率-6.4%租金周期跌幅加快供需指標深圳深圳··餐飲與運動相關(guān)租賃需求保持穩(wěn)健?！け炯径葻o新項目入市，空置率小幅上揚?！と衅骄饨鸪掷m(xù)下調(diào)。2025年第一季度，深圳消費延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，增長，但居民消費價格指數(shù)同比仍處于負增長租賃市場中最活躍的業(yè)態(tài)，其新增租賃面積占比超過總量的40%。牌迎來發(fā)展機遇，其在時尚品類中的新增租賃面積占比突破30%。在市場競爭加劇的背景下，維持高出租率成為體租金水平環(huán)比下跌2.2%。面對零售商謹慎的外，預(yù)計更多體驗型消費商家將加強與購物中在接下來的12個月中，深圳零售市場將迎來超過70萬平方米的凈吸納量(YTD)-35,000平方米新增供應(yīng)(YTD)0平方米有效租金(每平方米每月)981.3元-5.7%率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點值，租金同比增長率為同樣本萬平方米凈吸納量凈吸納量新增供應(yīng)2728A成都··新增供應(yīng)暫停，市場基調(diào)由增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量調(diào)整?！ど虡I(yè)租金繼續(xù)承壓，行業(yè)調(diào)整周期疊加消費分級給市場帶來短期挑戰(zhàn)?！の磥泶媪空{(diào)改持續(xù)推進，開啟商業(yè)空間價值重塑。一季度，成都優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場無新商業(yè)項目入市，市場基調(diào)由撤出家居、超市等主力業(yè)態(tài)，光大安石接手原江大融城”,采取“邊營邊改”策略，即保留部分租戶正常運營的同時逐步進行調(diào)整。該項目引入盒馬鮮生接替原伊藤超市，同一季度，退租主導(dǎo)市場情緒，時尚業(yè)態(tài)退租面積占比高達32.2%,兒童業(yè)態(tài)受宏觀環(huán)境影響進入結(jié)構(gòu)性收縮期。挑戰(zhàn)。新能源車品牌加速汰換，門店持續(xù)優(yōu)化頂層賦能，政策驅(qū)動型業(yè)態(tài)釋放租賃需求?！皣a”政策擴圍至上企業(yè)(單位)通訊器材類零售額同比增長218.3%。市內(nèi)免稅今年，預(yù)計還將迎來MKL生活美學(xué)中心等項目的運營商更迭—-建發(fā)商管攜手紅星美凱龍，計劃引入“灣悅定位，空間重構(gòu)與業(yè)態(tài)調(diào)整同步推進。成都商凈吸納量(YTD)新增供應(yīng)(YTD)有效租金(每平方米每月)338.3元備注：YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)，空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點值，租金同比增長率為同樣本變化，每平方米每月有效租金基于全萬平方米00凈吸納量新增供應(yīng)空置率備注：YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。29仲量聯(lián)行天津AA··節(jié)假日激發(fā)消費市場活力，餐飲業(yè)態(tài)租賃需求穩(wěn)定釋放。·供應(yīng)壓力放緩，存量市場煥新。·租金仍處下行通道。2025年第一季度，天津市社會消費品零售總額同比下降2.3%,整體消費環(huán)境面臨較大挑戰(zhàn)。但實體經(jīng)濟平穩(wěn)長4.0%、13.1%和13.3%。假日經(jīng)濟持續(xù)升溫，清明假期期間，天津市22個主要商圈日均消費同比增長15.6%,遠超市域平均消飲業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)力，約占全市新開店鋪的57%,中低端連鎖餐飲品牌、咖啡茶飲類品牌的租賃需求穩(wěn)定釋放。MANNER于本季度分12.2%。核心商圈部分標桿項目完成消費場景改造，通過打造二至1.2%。政策紅利有望帶動市場需求回暖。中央超長期特別創(chuàng)新、提升服務(wù)，進而帶動市場復(fù)蘇。2025年天津市全市凈吸納量預(yù)計將較去年有明顯提升，但整體租金道，對于刺激零售物業(yè)市場的需求釋放，培育凈吸納量(YTD)3,675平方米新增供應(yīng)(YTD)有效租金(每平方米每月)備注：YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)，空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點值，租金同比增萬平方米4040