房屋結(jié)構(gòu)維修與管理

房屋結(jié)結(jié)構(gòu)維維修與與管理理一、房屋維維修的的概念念（一））房房屋維維修的的含義義狹義的房屋屋維修修：僅指物物業(yè)管管理公公司對(duì)對(duì)房屋屋的養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和和維修修廣義的房屋屋維修修：養(yǎng)護(hù)護(hù)、、維維修修、、改改建建。。具體體地地說(shuō)說(shuō)，，房房屋屋維維修修包包括括：：對(duì)房房屋屋的的日日常常保保養(yǎng)養(yǎng)對(duì)房房屋屋破破損損部部位位的的修修繕繕對(duì)不不同同等等級(jí)級(jí)房房屋屋的的裝裝修修及及功功能能的的恢恢復(fù)復(fù)、、改改善善結(jié)合合房房屋屋的的維維修修加加固固增增強(qiáng)強(qiáng)房房屋屋的的抗抗震震能能力力等等工工作作。。房屋屋陳陳舊舊、、破破損損的的原原因因：：1．自然然因因素素風(fēng)吹吹、、雨雨打打、、日日曬曬等2．使用用因因素素使用用磨磨損損、、腐腐蝕蝕等等3．生物物因因素素霉菌菌、、白蟻蟻等4．地理理因因素素地基基承承載載力力不均均、、堿化化作用用等等5．災(zāi)害害因因素素洪水水、、火火災(zāi)災(zāi)、、地震震、滑滑坡坡、、颶颶風(fēng)風(fēng)、爆爆炸炸等等（二二））房房屋屋維維修修的的特特點(diǎn)點(diǎn)：：受原原有有條條件件的的限限制制大量量、、經(jīng)經(jīng)常常性性項(xiàng)目目多多，，涉涉及及面面廣廣，，零零星星分分散散技術(shù)術(shù)要要求求高高具有有生生產(chǎn)產(chǎn)和和服服務(wù)務(wù)雙雙重重性性二、、房屋屋維維修修管管理理的的概概念念與與特特點(diǎn)點(diǎn)房屋屋維維修修管管理理：指物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司根根據(jù)據(jù)國(guó)國(guó)家家和和地地方方相相應(yīng)應(yīng)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和規(guī)規(guī)定定，，對(duì)對(duì)其其經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理的的房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行維維護(hù)護(hù)、、修修繕繕等等的的運(yùn)籌籌統(tǒng)統(tǒng)籌籌性性工工作作。(一)房屋屋維維修修管管理理的的概概念念房屋屋維維修修管管理理的的目的的與與任任務(wù)務(wù)：保證證房房屋屋的的正正常常使使用用，，延延長(zhǎng)長(zhǎng)房房屋屋的的使使用用年年限限防止止和和消消除除房房屋屋及及其其附附屬屬設(shè)設(shè)備備發(fā)發(fā)生生損損毀毀保障障使使用用者者的的安安全全、、改改善善住住用用條條件件(一)房屋屋維維修修管管理理的的概概念念（二二））房房屋屋維維修修管管理理的的特特點(diǎn)點(diǎn)1．復(fù)復(fù)雜雜性性2．計(jì)計(jì)劃劃性性3．技技術(shù)術(shù)性性（三三））房屋屋維維修修管管理理的的意意義義1．利利于于延長(zhǎng)長(zhǎng)房房屋屋的的使使用用壽壽命命，增增強(qiáng)強(qiáng)房房屋屋住住用用的的安安全全性性能能，，改改善善住住用用條條件件與與質(zhì)質(zhì)量量。。2.利于于保保證證房房屋屋的的質(zhì)質(zhì)量量和和房房屋屋價(jià)價(jià)值值的的追追加加，，使房房屋屋保保值值、、增增值值，為為業(yè)業(yè)主主使使用用人人、、物物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)、、國(guó)國(guó)家家?guī)?lái)來(lái)直直接接的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益。。3．利利于于城城市市建建設(shè)設(shè)和和管管理理，，美化化環(huán)環(huán)境境，，美美化化生生活活，促促進(jìn)進(jìn)城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展。。4.利于于物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司建立立良良好好的的企企業(yè)業(yè)信信譽(yù)譽(yù)，塑塑造造良良好好的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)形形象象，，為為其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的發(fā)發(fā)展展打打下下扎扎實(shí)實(shí)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。5．搞搞好好房房屋屋維維修修，，也也有利利于于物物業(yè)業(yè)管管理理在在經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)中中創(chuàng)創(chuàng)收收。（四四））房房屋屋修修繕繕管管理理的的原原則則1.計(jì)劃劃、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、適適用用的的原原則則計(jì)劃劃原原則則，就就是是根根據(jù)據(jù)實(shí)實(shí)際際情情況況，，制制定定合合理理的的房房屋屋修修繕繕計(jì)計(jì)劃劃；；經(jīng)濟(jì)濟(jì)原原則則，就就是是在在房房屋屋修修繕繕過(guò)過(guò)程程中中，，節(jié)節(jié)約約與與合合理理地地使使用用財(cái)財(cái)、、物物，，盡盡量量做做到到少少花花錢錢、、多多修修房房；；適用用原原則則，就就是是指指從從實(shí)實(shí)際際出出發(fā)發(fā)，，因因地地制制宜宜、、因因房房制制宜宜地地進(jìn)進(jìn)行行養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)維維修修，，以以適適應(yīng)應(yīng)住住戶戶在在使使用用功功能能和和質(zhì)質(zhì)量量上上的的需需要要。。2.維護(hù)護(hù)房房屋屋不不受受損損壞壞的的原原則則此即即““應(yīng)應(yīng)修修盡盡修修，，全全面面保保養(yǎng)養(yǎng)””的的原原則則。。3.區(qū)別別對(duì)對(duì)待待的的原原則則區(qū)別別對(duì)對(duì)待待是是指指對(duì)對(duì)不不同同建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、不不同同等等級(jí)級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的房房屋屋采采取取不不同同的的修修繕繕標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。4.為住住戶戶服服務(wù)務(wù)的的原原則則樹(shù)立立為為住住戶戶服服務(wù)務(wù)的的思思想想，，改改善善服服務(wù)務(wù)態(tài)態(tài)度度，，提提高高服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量，，切切實(shí)實(shí)做做到到為為住住戶戶服服務(wù)務(wù)。。第二二節(jié)節(jié)房屋屋維維修修管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容一、、房房屋屋維維修修管管理理的的工工作作內(nèi)內(nèi)容容二、、房房屋屋的的日日常常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)三房屋屋修修繕繕工工程程一、、房房屋屋維維修修管管理理的的工工作作內(nèi)內(nèi)容容三方方面面工工作作：：房房屋屋完完損損等等級(jí)級(jí)評(píng)評(píng)定定房屋屋安安全全檢檢查查危房房鑒鑒定定及及排排險(xiǎn)險(xiǎn)（一一））房屋屋安安全全與與質(zhì)質(zhì)量量管管理理1．房房屋屋完完損損等等級(jí)級(jí)評(píng)評(píng)定定以建建設(shè)設(shè)部部1985頒《房屋屋完完損損等等級(jí)級(jí)評(píng)評(píng)定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》為據(jù)據(jù)，，按按統(tǒng)統(tǒng)一一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、統(tǒng)統(tǒng)一一項(xiàng)項(xiàng)目目、、統(tǒng)統(tǒng)一一方方法法對(duì)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有有整整棟棟房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合性性的的完完損損等等級(jí)級(jí)評(píng)評(píng)定定。。任務(wù)：搞清情情況（房房屋的質(zhì)質(zhì)量狀況況分布）），提供供管、用用、養(yǎng)、、修房依依據(jù)。2．房屋安安全檢查查目的與任任務(wù)：及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)房屋屋存在的的安全隱隱患，采采取搶修修加固、、排除險(xiǎn)險(xiǎn)情的措措施。分類：按時(shí)間間間隔：定定期檢查查、不定定期檢查查按任務(wù)與與內(nèi)容：：日常性性檢查、、隨時(shí)抽抽查、重點(diǎn)檢查查、普查查3．危房鑒鑒定及排排險(xiǎn)解危危主要工作作：（1）制定危危房鑒定定標(biāo)準(zhǔn)三種情況況：①整整幢危房房②局部危危房③危險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)（2）建立危危房鑒定定機(jī)構(gòu)，，組織鑒鑒定（3）確定解解危辦法法4種辦法：：觀察使使用法、、處理理使用法法停止使用用法、、整體體拆除法法（二）房屋維修修的技術(shù)術(shù)管理房屋維修修的技術(shù)術(shù)管理：：指對(duì)房房屋維修修工程中中的各個(gè)個(gè)技術(shù)環(huán)環(huán)節(jié)，按按國(guó)家的的技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行科學(xué)管管理。三個(gè)基本本環(huán)節(jié)：：1．科學(xué)地地制定房房屋維修修的設(shè)計(jì)計(jì)、施工工方案，，確定經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理的的修繕費(fèi)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；2．監(jiān)督、、保證房房屋維修修施工過(guò)過(guò)程符合技術(shù)術(shù)規(guī)程要要求，確保施施工質(zhì)量量與安全全生產(chǎn)；；3．建立房房屋的技技術(shù)檔案案，貫徹技術(shù)術(shù)責(zé)任制制，打下好好的技術(shù)術(shù)管理基基礎(chǔ)。（三）房房屋維修修的施工工管理房屋維修修施工管管理就是指按按照一定定施工程程序、施施工質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)和和技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)要求求，運(yùn)用用科學(xué)的的方法對(duì)對(duì)房屋維維修施工工過(guò)程中中的各項(xiàng)項(xiàng)工作進(jìn)進(jìn)行有效效的科學(xué)學(xué)的管理理。專業(yè)外包包型房屋屋維修的的施工管管理工作作包括：：做好維修修工程的的招標(biāo)維修工程程的設(shè)計(jì)計(jì)和技術(shù)術(shù)交底承包合同同簽訂施工質(zhì)量量監(jiān)管、、工程竣竣工驗(yàn)收收價(jià)款的結(jié)結(jié)算維修技術(shù)術(shù)資料的的整理、、建檔等等自行維修修施工管管理的基基本內(nèi)容容：落實(shí)房屋屋維修任任務(wù)，編編制房屋屋維修計(jì)計(jì)劃、維維修設(shè)計(jì)計(jì)方案和和施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)；做好維修修工程開(kāi)開(kāi)工前的的準(zhǔn)備工工作；；制定合理理的材料料消耗定定額和嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┦┕ご胧┦?；大、中修修工程?duì)對(duì)施工過(guò)過(guò)程進(jìn)行行嚴(yán)格質(zhì)質(zhì)量控制制管理和和全面協(xié)協(xié)調(diào)銜接接；加強(qiáng)對(duì)房房屋維修修現(xiàn)場(chǎng)的的平面管管理，合合理利用用空間。。（四）房房屋維修修行政管管理房屋修繕繕的一般般責(zé)任：：所有人承承擔(dān)租賃私房房的修繕繕責(zé)任：：依約承擔(dān)擔(dān)人為損毀毀房屋的的修繕責(zé)責(zé)任：行為人承承擔(dān)房管部門門有權(quán)采采取修繕繕強(qiáng)制措措施（五）房屋屋維修的的費(fèi)用管管理房屋的維維修費(fèi)用用主要指指房屋保保養(yǎng)維修修過(guò)程中中，所花花費(fèi)的人人工、材材料及設(shè)設(shè)備使用用等方面面的費(fèi)用用。房屋屋的日常常養(yǎng)護(hù)費(fèi)費(fèi)用由管管理費(fèi)支支出，而而房屋的的維修費(fèi)費(fèi)則用于于各種維維修項(xiàng)目目。二、房屋屋的日常常養(yǎng)護(hù)（一）房房屋日常常養(yǎng)護(hù)的的含義房屋養(yǎng)護(hù)護(hù)是保養(yǎng)養(yǎng)維護(hù)房房屋建筑筑的意思思。房屋屋養(yǎng)護(hù)工工作包含含的內(nèi)容容有房屋屋零星損損壞日常常修理、、季節(jié)性性預(yù)防保保養(yǎng)以及及房屋的的正確使使用維護(hù)護(hù)管理等等工作，，這是物物業(yè)管理理公司對(duì)對(duì)房屋業(yè)業(yè)主和使使用人最最直接、、最經(jīng)常常的服務(wù)務(wù)工作。。房屋養(yǎng)護(hù)同同房屋修繕繕一樣，都都是為了房房屋能正常常使用，但但兩者之間間又有區(qū)別別。修繕工程是是在相隔一一定時(shí)期后后，按需開(kāi)開(kāi)工進(jìn)行一一次性的大大、中修。。房屋養(yǎng)護(hù)則則是經(jīng)常性性的零星修修理，及時(shí)時(shí)地為廣大大住戶提供供的服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，以及及采取各項(xiàng)項(xiàng)必要的預(yù)預(yù)防保養(yǎng)措措施，維護(hù)護(hù)保養(yǎng)好房房屋。（二）房屋屋日常養(yǎng)護(hù)護(hù)的類型和和內(nèi)容房屋日常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)可分為為小修養(yǎng)護(hù)護(hù)、計(jì)劃養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和季節(jié)節(jié)性養(yǎng)護(hù)。。1.房屋小修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容容（1）瓦屋面清清掃補(bǔ)漏及及局部換瓦瓦，屋脊、、泛水的整整修；拆換換及新做少少量天窗；；墻體局部部挖補(bǔ)；墻墻面局部粉粉刷；普通通水泥地的的修補(bǔ)及局局部新做；；天棚、雨雨棚、墻裙裙、踢腳線線的修補(bǔ)；；雨水井的的清理；井井蓋、井圈圈的修配；；化糞池的的清理；明明溝、散水水的養(yǎng)護(hù)和和清理等。。（2）木門窗維維修及少量量新做；裝裝配五金；；木屋架加加固；木樓樓梯、木欄欄桿的維修修及局部新新做；細(xì)木木裝修的加加固及局部部拆換等。。（3）水管的防防凍保暖；；給水管道道的少量拆拆換；排污污、廢水管管道的維修修、保養(yǎng)、、疏通；便便器、臉盆盆、浴缸的的修補(bǔ)拆換換；水嘴、、閥門、抽抽水馬桶及及其零配件件的整修、、拆換；屋屋頂壓力水水箱的修理理、清污等等。（4）燈口、電電線、開(kāi)關(guān)關(guān)的修換；；線路故障障的排除、、維修及少少量拆換；；配電箱、、盤、板的的安裝、修修理；電表表與電分表表的新裝及及拆換等。。（5）修繕后的的門窗補(bǔ)刷刷油漆、裝裝配玻璃及及少量門窗窗的新做油油漆；樓地地板、天棚棚、墻面維維修后的補(bǔ)補(bǔ)刷油漆及及少量新做做油漆等。。（6）鋼門窗整整修，白鐵鐵、玻璃鋼鋼屋面的檢檢修及局部部拆換；白白鐵、玻璃璃鋼躺立溝溝、天、斜斜溝的整修修、加固及及少量拆換換。2.房屋計(jì)劃養(yǎng)養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容容計(jì)劃養(yǎng)護(hù)主主要屬于房房屋保養(yǎng)性性質(zhì)，定期期對(duì)房屋進(jìn)進(jìn)行檢修保保養(yǎng)。計(jì)劃劃養(yǎng)護(hù)任務(wù)務(wù)應(yīng)安排在在報(bào)修任務(wù)務(wù)不多的淡淡季。若報(bào)報(bào)修任務(wù)多多時(shí)，應(yīng)先先安排報(bào)修修任務(wù)，再再做計(jì)劃養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工作。。3.房屋季節(jié)性性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)內(nèi)容這是指由于于季節(jié)性氣氣候原因而而對(duì)房屋進(jìn)進(jìn)行預(yù)防保保養(yǎng)工作。。其內(nèi)容有有防臺(tái)、防防汛、防梅梅雨、防凍凍、防治白白蟻等。（三）房屋屋日常養(yǎng)護(hù)護(hù)的一般程程序1.項(xiàng)目收集。。日常養(yǎng)護(hù)的的小修保養(yǎng)養(yǎng)項(xiàng)目，主主要通過(guò)管管理人員的的走訪查房和住戶的隨時(shí)報(bào)修兩個(gè)渠道來(lái)來(lái)收集。走訪查房是是管理人員員定期對(duì)轄轄區(qū)內(nèi)住戶戶進(jìn)行走訪訪，并在走走訪中查看看房屋，主主動(dòng)收集住住戶對(duì)房屋屋修繕的具具體要求，，發(fā)現(xiàn)住戶戶尚未提出出或忽略掉掉的房屋險(xiǎn)險(xiǎn)情及公用用部位的損損壞。物業(yè)管理公公司接受住住戶報(bào)修的的途徑主要要有以下幾幾種：（1）設(shè)置報(bào)修修箱。在轄轄區(qū)的主要要通道處設(shè)設(shè)置信箱，，供住戶隨隨時(shí)投放有有關(guān)的報(bào)修修單和預(yù)約約上門維修修的信函。。物業(yè)管理理公司的有有關(guān)部門要要定期開(kāi)箱箱收集。（2）建立接待待值班制度度。物業(yè)管管理公司要要配備一名名專（兼））職報(bào)修接接待員，負(fù)負(fù)責(zé)全天接接待來(lái)訪、、記錄電話話和收受信信函。接待待員應(yīng)填寫寫報(bào)修單，，處理回報(bào)報(bào)單上下兩兩聯(lián)組成的的接待登記記表。（3）組織咨詢?cè)兓顒?dòng)。一一般利用節(jié)節(jié)、假日時(shí)時(shí)間，物業(yè)業(yè)管理公司司在轄區(qū)內(nèi)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)點(diǎn)，征求住住戶各方面面的意見(jiàn)。。2.任務(wù)落實(shí)。管理人員根根據(jù)房屋養(yǎng)養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃劃表和隨時(shí)時(shí)發(fā)生的急急修項(xiàng)目，，開(kāi)列小修修養(yǎng)護(hù)單。。維護(hù)人員員憑養(yǎng)護(hù)單單領(lǐng)取材料料，根據(jù)養(yǎng)養(yǎng)護(hù)單開(kāi)列列的工程地地點(diǎn)、項(xiàng)目目?jī)?nèi)容進(jìn)行行施工。管管理人員應(yīng)應(yīng)每天到施施工現(xiàn)場(chǎng)，，檢查當(dāng)天天任務(wù)完成成情況，安安排次日工工作。（一）房屋屋完損等級(jí)級(jí)評(píng)定與要要求1房屋完損等等級(jí)評(píng)定房屋完損等等級(jí)：房屋屋的完好與與損壞程度度評(píng)定依據(jù)：：1985部頒《房屋完損等等級(jí)評(píng)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定要素：：房屋的結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)備備、裝修房屋結(jié)構(gòu)組組成：基礎(chǔ)礎(chǔ)、承重構(gòu)構(gòu)件、非承承重墻、屋屋面等；房屋裝修組組成：門窗窗、墻、柱柱的飾面、、頂棚、細(xì)細(xì)木裝修等等；房屋設(shè)備組組成：水衛(wèi)衛(wèi)、電照、、暖氣空調(diào)調(diào)及一些特特殊設(shè)備（（消防、電電梯、水泵泵、監(jiān)視器器等）等。。三、房屋修修繕工程房屋完損等等級(jí)一般分分為五類：：完好房、基基本完好房房、一般損損壞房、嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞房房、危險(xiǎn)房房。完好房指房屋的結(jié)結(jié)構(gòu)、裝修修和設(shè)備各各部分均完完好無(wú)損，，不需要修修理或經(jīng)一一般小修就就能具備正正常使用功功能的房屋屋?；就旰梅糠恐阜课萁Y(jié)構(gòu)構(gòu)基本完好好牢固，少少量構(gòu)部件件有輕微損損壞，但還還穩(wěn)定。屋屋面或板縫縫局部滲漏漏，裝修和和設(shè)備有個(gè)個(gè)別零部件件有影響使使用的破損損，但通過(guò)過(guò)維修可恢恢復(fù)使用功功能的房屋屋。一般損壞房房指房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)有一般性性損壞，部部分構(gòu)部件件有損壞或或變形，屋屋面局部漏漏雨，裝修修局部有破破損，油漆漆老化，設(shè)設(shè)備管道不不夠暢通，，水、電管管線，電器器等有部分分老化、損損壞或殘缺缺，不能正正常使用，，需要進(jìn)行行中修或局局部大修，，更換部件件的房屋。。嚴(yán)重?fù)p壞房房指年久失修修的房屋，，房屋的部部分結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件有明顯顯或嚴(yán)重傾傾斜、開(kāi)裂裂、變形或或強(qiáng)度不足足，個(gè)別構(gòu)構(gòu)件已處于于危險(xiǎn)狀態(tài)態(tài)，屋面或或板縫嚴(yán)重重漏水，設(shè)設(shè)備陳舊不不齊，管道道嚴(yán)重堵塞塞，水、電電、照明的的管線，電電器等殘缺缺及嚴(yán)重?fù)p損壞，已無(wú)無(wú)法使用，，需要進(jìn)行行大修或改改造的房屋屋。危險(xiǎn)房屋指承重物件件已屬危險(xiǎn)險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)穩(wěn)定和承載載能力，隨隨時(shí)有倒塌塌可能，不不能確保使使用安全的的房屋。2完損等級(jí)評(píng)評(píng)定的要求求1）要求對(duì)整整幢房屋進(jìn)進(jìn)行綜合評(píng)評(píng)定。2）要求以實(shí)實(shí)際完損程程度為依據(jù)據(jù)評(píng)定，而而不能以建建造年代或或原始設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低低為依據(jù)。。3）要求掌握握好評(píng)定等等級(jí)的決定定因素，以以結(jié)構(gòu)部分分的地基基基礎(chǔ)、承重重構(gòu)件，以以及屋面中中最低的完完損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)來(lái)評(píng)定。4）要求嚴(yán)格格掌握完好好房標(biāo)準(zhǔn)和和危房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。5）要求對(duì)重重要房屋評(píng)評(píng)定等級(jí)嚴(yán)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)測(cè)試。6）對(duì)正在施施工的房屋屋要求做施施工前房屋屋評(píng)定。3完損等級(jí)評(píng)評(píng)定的基本本做法房屋完損等等級(jí)評(píng)定可可分為定期期和不定期期兩類。定期評(píng)定：一般是每隔隔1~3年對(duì)所管房房屋進(jìn)行一一次全面的的逐幢完損損等級(jí)的評(píng)評(píng)定?；咀龇ǎ菏紫冗M(jìn)行組組織準(zhǔn)備（（包括制訂訂評(píng)定工作作計(jì)劃，建建立評(píng)定組組織，培訓(xùn)訓(xùn)評(píng)定人員員等）；其其次是實(shí)施施查勘；最最后是統(tǒng)計(jì)計(jì)匯總。不定期評(píng)定定：就是隨機(jī)地地在某個(gè)時(shí)時(shí)間內(nèi)對(duì)房房屋狀況進(jìn)進(jìn)行抽查。。常見(jiàn)幾種情情況：（1）根據(jù)氣候候特征抽查查評(píng)定；（（2）房屋經(jīng)過(guò)過(guò)中修、大大修、翻修修和綜合維維修竣工工驗(yàn)收后重重新評(píng)定完完損等級(jí)；；（3）接管新建建房屋后，，要進(jìn)行完完損等級(jí)評(píng)評(píng)定。（二）房屋屋維修工程程的分類按房屋損壞壞程度，維維修工程性性質(zhì)，房屋屋維修工程程可分為：：小修工程中修工程大修工程翻修工程綜合維修工工程1小修工程（1）小修工程程概念小修工程亦亦稱零修工工程或養(yǎng)護(hù)護(hù)工程，是是指物業(yè)管管理企業(yè)為為確保房屋屋正常使用用，保持房房屋原來(lái)的的完損等級(jí)級(jí)而對(duì)房屋屋使用中正正常的小的的損壞進(jìn)行行及時(shí)修復(fù)復(fù)的預(yù)防性性養(yǎng)護(hù)工程程。費(fèi)用：綜合合平均費(fèi)用用占房屋現(xiàn)現(xiàn)時(shí)總造價(jià)價(jià)的1%以下特點(diǎn)：項(xiàng)目目簡(jiǎn)單、零零星分散、、量大面廣廣、時(shí)間緊緊迫、持續(xù)反復(fù)性性強(qiáng)、服務(wù)務(wù)性強(qiáng)。適用對(duì)象：：完好、基基本完好房房。2中修工程（1）中修工程程概念中修工程是是指房屋少少量主體構(gòu)構(gòu)件已損壞壞或不符合合建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)的要求，，需要牽動(dòng)動(dòng)或拆換進(jìn)進(jìn)行局部維維修以保持持房屋原來(lái)來(lái)的規(guī)模和和結(jié)構(gòu)的工工程。費(fèi)用：一次維修費(fèi)費(fèi)用是該房房屋同類結(jié)結(jié)構(gòu)新建造造價(jià)的20%以下。特點(diǎn)：工地比較集集中，項(xiàng)目目較小，工工程量較大大，工程的的計(jì)劃性、、周期性強(qiáng)強(qiáng)。適用對(duì)象：：一般損壞房房屋。維修要求：：修后70%以上房屋要要符合基本本完好或完完好房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的要求。。（2）中修工程程的項(xiàng)目（1）屋頂瓦屋屋面局部拆拆換，平屋屋面局部修修補(bǔ)或部分分重做面層層等；（2）墻體局部部拆砌，或或墻體多處處小面積挖挖補(bǔ)、補(bǔ)強(qiáng)強(qiáng)等；（3）拆換或改改作個(gè)別承承重木梁、、木柱等；；（4）部分改換換樓地面結(jié)結(jié)構(gòu)或面層層，或重做做水泥地面面等；（5）整幢房屋屋的門窗整整修，樓地地面、樓梯梯等的維修修、粉刷修修補(bǔ)，油漆漆保養(yǎng)，設(shè)設(shè)備管線的的維修及零零配件的更更換；（6）單項(xiàng)目的的維修，如如下水道重重做。3大修工程（1）大修工程程概念大修工程是是指無(wú)倒塌塌或只有局局部倒塌危危險(xiǎn)的房屋屋，其主體體結(jié)構(gòu)和公公用生活設(shè)設(shè)備（包括括上、下水水通風(fēng)取暖暖等）的大大部分已嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞，，雖不需全全面拆除但但必須對(duì)它它們進(jìn)行牽牽動(dòng)、拆換換、改裝、、新裝、以以保證其基基本完好或或完好的工工程。費(fèi)用：同類結(jié)構(gòu)新新建房屋造造價(jià)的25%以上。特點(diǎn)：工程地點(diǎn)集集中、項(xiàng)目目齊全、工工程量大、、花費(fèi)大、、具有整體體性，一般般與房屋的的抗震加固固、局局部改善房房屋居住使使用條件相相結(jié)合進(jìn)行行。要求：大修后，房房屋要達(dá)到到基本完好好房的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。適用對(duì)象：：嚴(yán)重?fù)p壞房房（2）大修工程程范圍（1）主體結(jié)構(gòu)構(gòu)的大部嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞，，局部有倒倒塌的危險(xiǎn)險(xiǎn)，不修不不能繼續(xù)使使用的房屋屋；（2）整幢房屋屋的公用生生活設(shè)備（（包括上、、下水、電電照、通風(fēng)風(fēng)、采暖））必須進(jìn)行行拆換、改改裝、新裝裝的房屋；；（3）因改善居居住條件，，需局部改改建的房屋屋；（4）需對(duì)主體體結(jié)構(gòu)進(jìn)行行專項(xiàng)抗震震加固的房房屋。4翻修工程（（更新改造造工程）（1）翻修工程程概念翻修工程是是指原來(lái)的的房屋需要要全部拆除除，另行設(shè)設(shè)計(jì)，重新新建造或利利用少數(shù)主主體構(gòu)件在在原地或移移動(dòng)后進(jìn)行行更新改造造的工程。。特點(diǎn)：規(guī)模大、投投資大、工工期長(zhǎng)。費(fèi)用：應(yīng)低于同類類結(jié)構(gòu)房屋屋的新建造造價(jià)。要求：翻修后必須須達(dá)到完好好房的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。適用對(duì)象：：危險(xiǎn)房（2）翻修工程程項(xiàng)目（1）主體結(jié)構(gòu)構(gòu)全部或大大部嚴(yán)重?fù)p損壞，喪失失承載能力力，有倒塌塌危險(xiǎn)的房房屋；（2）因自然災(zāi)災(zāi)害破壞嚴(yán)嚴(yán)重，不能能再繼續(xù)使使用的房屋屋；（3）主體結(jié)構(gòu)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、、無(wú)修理價(jià)價(jià)值的房屋屋；（4）地處陡峭峭易滑坡地地區(qū)的房屋屋或低勢(shì)低低洼長(zhǎng)期積積水又無(wú)法法排出的地地區(qū)的房屋屋；（5）國(guó)家基本本建設(shè)規(guī)劃劃范圍內(nèi)需需要拆除恢恢復(fù)的房屋屋。5綜合維修工工程（1）綜合維修修工程概念念綜合維修工工程指成片片多幢或面面積較大的的單幢樓房房，大部分分嚴(yán)重?fù)p壞壞而進(jìn)行有有計(jì)劃的成成片維修和和為改變片片（幢）房房屋面貌而而進(jìn)行的維維修工程，，也就是大大修、中修修、小修一一次性應(yīng)修修盡修（全全項(xiàng)目修理理）的工程程。費(fèi)用：應(yīng)是該片房房屋同類結(jié)結(jié)構(gòu)新建造造價(jià)的20%以上特點(diǎn)：規(guī)模較大、、項(xiàng)目齊全全、工期長(zhǎng)長(zhǎng)、花費(fèi)大大要求：綜合維修后后的房屋應(yīng)應(yīng)達(dá)到基本本完好或完完好房的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。（2）綜合性維維修工程的的項(xiàng)目（l）成片多幢的的房屋或面面積較大的的單幢樓房房，大部分分嚴(yán)重?fù)p壞壞，需進(jìn)行行有計(jì)劃維維修的房屋屋；（2）為改變片片（幢）面面貌而被列列入有計(jì)劃劃維修的房房屋。案例1維修費(fèi)該由由誰(shuí)承擔(dān)？？2003年，林先生生在鄭州市市某小區(qū)購(gòu)購(gòu)買了一套套商品房，，剛?cè)胱〉牡臅r(shí)候沒(méi)什什么問(wèn)題，，但半年后后，房子開(kāi)開(kāi)始出現(xiàn)暖暖氣不熱、、排水不暢暢等問(wèn)題。。林先生隨隨即與開(kāi)發(fā)發(fā)商聯(lián)系，，但開(kāi)發(fā)商商稱已交房房，不承擔(dān)擔(dān)維修責(zé)任任。分析建設(shè)部2000年頒布的《房屋建筑工工程質(zhì)量保保修辦法》對(duì)各種情況況的保修期期作了明確確規(guī)定。關(guān)于屋面防水工工程。在正常使使用下，屋屋面防水工工程、有防防水要求的的衛(wèi)生間、、房間和外外墻面的防防滲漏，最低保修期期限為5年。電氣系統(tǒng)、、給排水管管道、設(shè)備備安裝最低低保修期限限為2年。供熱與供冷冷系統(tǒng)的最最低保修期期限為兩個(gè)個(gè)采暖期（（供冷期））。其他土建建工程一般般包括地面面、樓面工工程、門窗窗工程等。。如室內(nèi)地地面空鼓、、開(kāi)裂，墻墻皮、面磚磚、油漆等等飾面脫落落，廁所、、廚房地面面泛水、積積水，陽(yáng)臺(tái)臺(tái)積水、漏漏水等應(yīng)屬屬建筑工程程的質(zhì)量保保修范圍