房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本管理（ppt,含圖）

房地產(chǎn)企企業(yè)全過過程成本本管理2017年1月1提綱綱1理念與方方法2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目成本構(gòu)構(gòu)成3房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目責(zé)任成成本管理理4房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)5總結(jié)2房地產(chǎn)新新政與地地產(chǎn)宏觀觀大勢資源競爭爭資資本競競爭管管理競爭爭向管理要要效益管理規(guī)范范化法制日趨健全全消費(fèi)者日趨成熟熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展展1理念與方方法1理念與方方法3房地產(chǎn)企企業(yè)的競競爭由資源競爭爭轉(zhuǎn)化為管理的競競爭，進(jìn)而成成為成本管理理的競爭爭1理念與方方法4房地產(chǎn)企企業(yè)的核核心競爭爭力：企業(yè)運(yùn)營營能力各專業(yè)的的管理能能力專業(yè)間的的集成能能力具體項(xiàng)目目操作能能力企業(yè)綜合合管理能能力成本管理理能力聚焦體現(xiàn)1理念與方方法5目標(biāo)成本本管理責(zé)任成本本管理動態(tài)成本本管理房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目全過過程成本本管理核心體系系1理念與方方法6成本管理理作業(yè)過程程管理責(zé)任成本本管理目標(biāo)成本管理組織、人制度、規(guī)范房地產(chǎn)行行業(yè)成本本管理模模式1理念與方方法7如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的全過程成成本管理理？目標(biāo)成本本責(zé)任成本本動態(tài)成本本后評估和和反饋8企業(yè)的成本策略觀企業(yè)的定定位決定定了企業(yè)業(yè)的成本本策略品牌盈盈利利項(xiàng)項(xiàng)目定定位持持續(xù)續(xù)發(fā)展成熟房地地產(chǎn)公司司的成本本策略觀觀1、要產(chǎn)品品，而非非作品（（新、特特、奇建建筑，如如鳥巢、、水立方方、中央央電視臺臺新址、、東方明明珠電視視塔等））2、成熟產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)復(fù)制（即即標(biāo)準(zhǔn)化化進(jìn)程））專業(yè)支持持體系產(chǎn)品研發(fā)發(fā)系統(tǒng)采采購管管理系統(tǒng)統(tǒng)成本研究究系統(tǒng)基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)信息息9相關(guān)概念念品牌：品質(zhì)（質(zhì)質(zhì)量等））、品味味（風(fēng)格格、布局局、配套套等）、、品行（（售后、、物業(yè)管管理等））產(chǎn)品型：贏利主主要依靠靠產(chǎn)品品品質(zhì)，特特點(diǎn)是房房價差異異性大、、產(chǎn)品差差異性大大，對項(xiàng)項(xiàng)目檔次次定位、、開發(fā)節(jié)節(jié)奏的把把握要求求較高。。成本型：：贏利主要要靠對建建安成本本的控制制，特點(diǎn)點(diǎn)是房價價差異性性較小、、產(chǎn)品差差異性小小，對項(xiàng)項(xiàng)目的建建安成本本控制要要求較高高。10目標(biāo)成本本：項(xiàng)目目的目標(biāo)成本本是企業(yè)業(yè)預(yù)先確確定的、、在一定定時時期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過過努力所所要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的成本本目標(biāo)；；是項(xiàng)目成本的控控制線。責(zé)任成本本：在“成本本管理相相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)中“誰誰來做、、做什么么”的問問題，是是成本管管理體系系架構(gòu)在在部門職職責(zé)和崗崗位職責(zé)責(zé)層面的的分解和和落實(shí)。。動態(tài)成本本：是項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過程程中各個個時期體體現(xiàn)的預(yù)預(yù)期成本本結(jié)果?；靖拍钅睿?理念與方方法11房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測算1成本測算2目標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售目標(biāo)成本的實(shí)施管理采購招標(biāo)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理施工結(jié)算財(cái)務(wù)決算全過程成本管理工作項(xiàng)目盈利利目標(biāo)1理念與方方法12新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)施工組織織與材料采購購竣工結(jié)算算成本估算算目標(biāo)成本本測算一一目標(biāo)成本本測算二二目標(biāo)標(biāo)成成本本動態(tài)成本本結(jié)算成本本分析目標(biāo)成本本形成目標(biāo)成本本執(zhí)行目標(biāo)成本本的形成成過程1理念與方方法13目標(biāo)成本本管理中中經(jīng)常遇遇到的問問題1、目標(biāo)成成本合理理嗎？2、動態(tài)成成本信息息為什么么失真？？A、目標(biāo)估估計(jì)不足足B、目標(biāo)剛剛性不足足C、目標(biāo)與與實(shí)際脫脫節(jié)A、信息歸歸集不及及時B、信息反反饋失控控1理念與方方法14動態(tài)成本本=未結(jié)算合合同+已結(jié)算合合同+非合同性性成本+待發(fā)生成成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本動態(tài)成本本構(gòu)成1理念與方方法15立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算算簽約銷售及物物業(yè)管理理盈利總目目標(biāo)房地產(chǎn)成成本作業(yè)業(yè)過程與與成本形形成土地成本本行行政費(fèi)費(fèi)用設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)招招標(biāo)標(biāo)費(fèi)用建建安費(fèi)用用財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用租租售費(fèi)用用管理費(fèi)用用成本是一一系列經(jīng)經(jīng)營活動動的疊加加1理念與方方法16偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的動態(tài)管理PDCA1理念與方方法17如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)動態(tài)成成本控制制以合同管管理為中中心抓住三條條主線：：“動態(tài)態(tài)成本””、“實(shí)實(shí)際發(fā)生生成本””、“實(shí)實(shí)付成本本”“動態(tài)成成本”反反映任意意時段項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合成本本及結(jié)構(gòu)構(gòu)分布；；“實(shí)際發(fā)發(fā)生成本本”指的的是項(xiàng)目目當(dāng)前已已審定的的工程量量，與““動態(tài)成成本”對對比可反反映出項(xiàng)項(xiàng)目整體體進(jìn)度；；“實(shí)付成成本”指指的是實(shí)實(shí)際已支支付的款款項(xiàng)，與與“實(shí)際際發(fā)生成成本”對對比反映映出款項(xiàng)項(xiàng)的支付付進(jìn)度，，包括應(yīng)應(yīng)付、實(shí)實(shí)付的情情況。建立成本本分析預(yù)預(yù)警機(jī)制制建立成本本分析預(yù)預(yù)警制度度建立成本本臺帳充分借助助信息化化手段181理念與方方法動態(tài)成本本相關(guān)報報表的例例子《目標(biāo)成本本控制責(zé)責(zé)任書》《成本費(fèi)用用計(jì)劃表表》《月成本費(fèi)費(fèi)用報表表》《成本費(fèi)用用記錄臺臺帳》《項(xiàng)目動態(tài)態(tài)成本記記錄表》《成本預(yù)警警通知書書》《目標(biāo)成本本調(diào)整申申報表》《工程總進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃表》《工程進(jìn)度度月報表表》《工程進(jìn)度度與付款款臺帳》《分部分項(xiàng)項(xiàng)工程量量明細(xì)臺臺帳》《分部分項(xiàng)項(xiàng)工程造造價分析析臺帳》《甲供材料料進(jìn)度月月報表》《甲供材料料進(jìn)度與與付款臺臺帳》《甲供材料料供應(yīng)明明細(xì)臺帳帳》19責(zé)任成本本管理通過確定定責(zé)任主主體和評評價部門門，通過過技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的目標(biāo)標(biāo)設(shè)定、、執(zhí)行和和考核，，來保證證整體成成本的合合理性和和先進(jìn)性性。責(zé)任成本本管理要要素：（1）責(zé)任范范圍；（2）責(zé)任人人（3）評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評價人人責(zé)任成本本管理1理念與方方法202房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成21序號成本項(xiàng)目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

規(guī)劃面積多層高層商業(yè)

可售面積

1土地款及大配套費(fèi)

2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

3建安工程費(fèi)

4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5公用配套設(shè)施費(fèi)

6財(cái)務(wù)費(fèi)用

7租售費(fèi)用

8管理費(fèi)用9不可預(yù)見費(fèi)

2.1房地產(chǎn)成成本測算算總表2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目成本構(gòu)構(gòu)成22房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的構(gòu)成成土地成本本（約占占項(xiàng)目總總成本的的30-35%左右）前期費(fèi)用用（約占占項(xiàng)目總總成本的的2-3%左右）工程成本本（約占占項(xiàng)目總總成本的的50-55%左右）營銷成本本（約占占項(xiàng)目總總成本的的5-8%左右）管理成本本和財(cái)務(wù)務(wù)成本工程成本本、營銷銷成本是是項(xiàng)目開開發(fā)過程程中成本本控制的的重點(diǎn)??！23尤以工程程成本為為重2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目成本構(gòu)構(gòu)成從房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的成成本結(jié)構(gòu)構(gòu)中看，，關(guān)鍵是是控制土土地成本本和建造造成本的的變化、、以及銷銷售成本本的有效效性2410330510174454.55577.568.530社區(qū)配套市政建設(shè)工程建設(shè)材料采購其他費(fèi)用市場費(fèi)用銷售費(fèi)用基本利潤環(huán)境因素設(shè)計(jì)因素品牌因素建造成本38.5%項(xiàng)目收益率22.5%銷售成本9%土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓5941彈性成本和利利潤剛性成本和利利潤資料來源：其其他顧問公司司報告未加財(cái)務(wù)成本本與管理費(fèi)用用關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)節(jié)2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成案例分析萬科如是說：：我們的成本在在本行行業(yè)中占有有優(yōu)勢!!2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成25成本有哪八大大類？2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成262.2成本八大類項(xiàng)目分產(chǎn)品類型成本匯總表----一級科目序號成本項(xiàng)目單價合價高層商業(yè)地下車庫高層商業(yè)地下車庫合計(jì)

建筑面積

*可售車位

可售面積

*

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

三主體建筑工程費(fèi)

四

主體安裝工程費(fèi)

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六園林環(huán)境費(fèi)

七配套設(shè)施費(fèi)

八開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)成本

九

期間費(fèi)用

項(xiàng)目總投資

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成272.2光明城市成本本簡介2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成282.2光明城市成本本簡介2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成292.2光明城市成本本簡介2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成302.3成本科目基本本組成二級科目----四、五個一、土地獲得得價款1、政府地價及及相關(guān)費(fèi)用2、合作款項(xiàng)3、紅線外市政政設(shè)施4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)二、開發(fā)前期期準(zhǔn)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)2、報批報建增增容費(fèi)3、三通一平費(fèi)費(fèi)4、臨時設(shè)施費(fèi)費(fèi)2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成312.3成本科目基本本組成三、主體建筑筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝裝修3、門窗工程4、公共部位裝裝修5、室內(nèi)裝修四、主體安裝裝工程費(fèi)1、室內(nèi)水曖氣氣電2、設(shè)備及安裝裝費(fèi)3、弱電工程2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成322.3成本科目基本本組成五、社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費(fèi)1、室外給排水水系統(tǒng)4、室外高低壓壓線路2、室外采暖系系統(tǒng)5、室外智能化化系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀迪到y(tǒng)6、其它六、園林環(huán)境境費(fèi)2、綠化建設(shè)費(fèi)費(fèi)5、圍墻建造費(fèi)費(fèi)3、建筑小品6、室外照明4、道路廣場建建造費(fèi)7、室外零星工工程2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成332.3成本科目基本本組成七、配套設(shè)施施費(fèi)1、游泳池5、地下室2、會所6、行政管理及及設(shè)區(qū)服務(wù)3、幼兒園7、市政用房4、學(xué)校八、開發(fā)間接接費(fèi)1、工程管理費(fèi)費(fèi)3、營銷設(shè)施建建造費(fèi)2、資本化利息息4、物業(yè)完善費(fèi)費(fèi)5、不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成342.3成本科目基本本組成一、土地獲得得價款1、政府地價及及相關(guān)費(fèi)用◆土土地出讓金◆契契稅4%3、紅線外市政政設(shè)施◆大大市政配套費(fèi)費(fèi)105元/M2◆河西市政配套套費(fèi)110元/M2三級、四級科科目2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成352.3成本科目基本本組成二、開發(fā)前期期準(zhǔn)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)◆勘勘察丈量費(fèi)------下設(shè)五~十個子目商品房測繪、、初勘、詳勘勘、施工驗(yàn)線線、竣工測量量、日照分析析等◆規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)------下設(shè)五~十個子目交通分析、概概念設(shè)計(jì)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施施工圖設(shè)計(jì)、、室外自來水水管道設(shè)計(jì)、、小區(qū)配電工工程設(shè)計(jì)、環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)等2、報批報建費(fèi)費(fèi)◆報報批報建費(fèi)------下設(shè)二十個子子目政府綜合報建建、人防異地地建設(shè)、白蟻蟻防治、圖紙紙審查、新墻墻體材料保證證金、散裝水水泥保證金、、工程招標(biāo)管管理費(fèi)、項(xiàng)目目環(huán)境影響測測評、消防檢檢測、房屋交交易手續(xù)、商商品房價格認(rèn)認(rèn)證、房屋面面積測量等等等2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成362.3成本科目基本本組成2、報批報建費(fèi)費(fèi)◆增容費(fèi)------下設(shè)五~十個子目供電貼費(fèi)、水水增容費(fèi)(住宅、商業(yè))、煤氣增容費(fèi)費(fèi)◆三通一平費(fèi)費(fèi)------下設(shè)三個子目目臨時道路、臨臨時用電、臨臨時用水2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成372.3成本科目基本本組成三、主體建筑筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程費(fèi)費(fèi)◆土方◆護(hù)坡掛網(wǎng)噴漿、深深攪樁止水、、鉆孔灌注樁樁支護(hù)、木樁樁等◆工程樁、樁樁基檢測、降降水2、結(jié)構(gòu)與粗裝裝修3、門窗工程◆單元門◆入戶門◆防火門、防防火卷簾門◆窗、陽臺門門2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成382.3成本科目基本本組成三、主體建筑筑工程費(fèi)4、公共部位裝裝修◆大堂精裝修修、架空層、、地下室大堂堂◆電梯廳精裝裝修◆單元入口、、樓梯間◆外墻：涂料、面磚、、頁巖磚、花花崗巖、鋁合合金花鉓等5、室內(nèi)裝修四、主體安裝裝工程費(fèi)◆室內(nèi)水暖氣氣電施工費(fèi)用、PVC管、電纜、配配電箱戶內(nèi)箱箱、開關(guān)插插座等◆設(shè)備及安裝裝費(fèi)電梯、通風(fēng)、、消防系統(tǒng)◆弱電系統(tǒng)防盜、對講系系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)遠(yuǎn)傳、有線電電視、電話、、多媒體箱2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本構(gòu)成成392.3成本科目基本本組成五、社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)費(fèi)室外給排水系系統(tǒng)◆室外給水◆◆雨污水◆室室外消防室外外燃燃?xì)鈿庀迪到y(tǒng)統(tǒng)◆管管道道系系統(tǒng)統(tǒng)◆◆調(diào)調(diào)壓壓站站室外外電電器器及及高高低低壓壓設(shè)設(shè)備備◆高高低低壓壓配配電電設(shè)設(shè)備備及及安安裝裝◆室室外外強(qiáng)強(qiáng)電電管管道道及及敷敷設(shè)設(shè)◆◆室室外外弱弱電電管管道道埋埋設(shè)設(shè)室外外智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)◆停停車車管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)◆◆小小區(qū)區(qū)閉閉路路監(jiān)監(jiān)控控系系統(tǒng)統(tǒng)◆◆周周界界紅紅外外防防越越◆小小區(qū)區(qū)門門禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)◆◆電電子子巡巡更更系系統(tǒng)統(tǒng)◆◆電電子子信信息息公公告告系系統(tǒng)統(tǒng)◆前前景景音音樂樂廣廣播播系系統(tǒng)統(tǒng)◆◆人人工工湖湖電電子子提提示示系系統(tǒng)統(tǒng)2房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本構(gòu)構(gòu)成成404.3成本本科科目目基基本本組組成成六、、園園林林環(huán)環(huán)境境費(fèi)費(fèi)1、綠綠化化建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)2、建建筑筑小小品品3、道道路路廣廣場場建建造造費(fèi)費(fèi)4、圍圍墻墻建建造造費(fèi)費(fèi)5、室室外外照照明明6、室室外外零零星星設(shè)設(shè)施施七、、配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)會所所◆基基礎(chǔ)礎(chǔ)工工程程◆◆結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與粗粗裝裝修修◆◆安安裝裝費(fèi)費(fèi)◆◆室室內(nèi)內(nèi)精精裝裝修修◆鋁合合金金門門窗窗◆◆外外墻墻裝裝修修(花崗崗巖巖、、涂涂料料、、面面磚磚等等)412.3成本本科科目目基基本本組組成成七、、配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)幼兒兒園園-------光明明無無學(xué)校校---------光明明無無地下下室室◆結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與粗粗裝裝修修◆◆安安裝裝費(fèi)費(fèi)◆◆人人防防設(shè)設(shè)備備費(fèi)費(fèi)◆◆車車擋擋及及仃仃車車位位行政政管管理理及及社社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)◆基基礎(chǔ)礎(chǔ)費(fèi)費(fèi)用用◆◆結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與粗粗裝裝修修◆◆安安裝裝費(fèi)費(fèi)◆◆室室內(nèi)內(nèi)精精裝裝修修市政政公公用用房房◆基基礎(chǔ)礎(chǔ)費(fèi)費(fèi)用用◆◆結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與粗粗裝裝修修◆◆安安裝裝費(fèi)費(fèi)◆◆室室內(nèi)內(nèi)精精裝裝修修八、、開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)工程程管管理理費(fèi)費(fèi)◆工工程程監(jiān)監(jiān)理理費(fèi)費(fèi)◆◆預(yù)預(yù)結(jié)結(jié)算算編編審審費(fèi)費(fèi)◆◆行政政費(fèi)費(fèi)用用◆施施工工獎獎金金◆◆工工程程質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)監(jiān)督督費(fèi)費(fèi)◆◆安安全全監(jiān)監(jiān)督督費(fèi)費(fèi)◆◆工工程程保保險險費(fèi)費(fèi)◆◆工工程程細(xì)細(xì)部部檢檢查查費(fèi)費(fèi)七、、配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)幼兒兒園園-------光明明無無學(xué)校校---------光明明無無地下下室室◆結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與粗粗裝裝修修◆◆安安裝裝費(fèi)費(fèi)◆◆人人防防設(shè)設(shè)備備費(fèi)費(fèi)◆◆車車擋擋及及仃仃車車位位行政政管管理理及及社社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)◆基基礎(chǔ)礎(chǔ)費(fèi)費(fèi)用用◆◆結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與粗粗裝裝修修◆◆安安裝裝費(fèi)費(fèi)◆◆室室內(nèi)內(nèi)精精裝裝修修市政政公公用用房房◆基基礎(chǔ)礎(chǔ)費(fèi)費(fèi)用用◆◆結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與粗粗裝裝修修◆◆安安裝裝費(fèi)費(fèi)◆◆室室內(nèi)內(nèi)精精裝裝修修八、、開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)工程程管管理理費(fèi)費(fèi)◆工工程程監(jiān)監(jiān)理理費(fèi)費(fèi)◆◆預(yù)預(yù)結(jié)結(jié)算算編編審審費(fèi)費(fèi)◆◆行政政費(fèi)費(fèi)用用◆施施工工獎獎金金◆◆工工程程質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)監(jiān)督督費(fèi)費(fèi)◆◆安安全全監(jiān)監(jiān)督督費(fèi)費(fèi)◆◆工工程程保保險險費(fèi)費(fèi)◆◆工工程程細(xì)細(xì)部部檢檢查查費(fèi)費(fèi)2房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本構(gòu)構(gòu)成成422.3成本本科科目目基基本本組組成成八、、開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)資本本化化利利息息營銷銷設(shè)設(shè)施施建建造造費(fèi)費(fèi)◆接接待待廳廳及及銷銷售售辦辦公公室室裝裝修修費(fèi)費(fèi)◆◆樣樣板板間間費(fèi)費(fèi)用用◆◆示示范范景景觀觀帶帶費(fèi)費(fèi)物業(yè)業(yè)完完善善費(fèi)費(fèi)不可可預(yù)預(yù)見見費(fèi)費(fèi)2房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本構(gòu)構(gòu)成成433房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理44建立立合合理理的的目目標(biāo)標(biāo)成成本本將目目標(biāo)標(biāo)成成本本分分解解成成責(zé)責(zé)任任成成本本將成成本本控控制制落落實(shí)實(shí)到到各各業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)操操作作環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)中中量化化評評估估體體系系成本本考考核核與與績績效效管管理理責(zé)任任成成本本管管理理的的總總體體思思路路3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理45管什么？責(zé)任成本管理管多深？誰來管？怎么管？責(zé)任任成成本本管管理理3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理46責(zé)任任成成本本體體系系通過過確確定定責(zé)責(zé)任任主主體體和和評評價價部部門門，，通通過過技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)的的目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定、、執(zhí)執(zhí)行行和和考考核核，，來來保保證證整整體體成成本本的的合合理理性性和和先先進(jìn)進(jìn)性性。。責(zé)任任成成本本管管理理體體系系要要素素：：（1）責(zé)責(zé)任任范范圍圍；；（（2）責(zé)責(zé)任任人人（3）評評價價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；（（4）評評價價人人責(zé)任任成成本本體體系系建建立立目目的的：：令全全員員實(shí)實(shí)施施自自覺覺的的成成本本管管理理行行為為3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理47責(zé)任任成成本本的的落落實(shí)實(shí)責(zé)任任主主體體責(zé)任任內(nèi)內(nèi)容容責(zé)任任控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)責(zé)任任履履行行評評價價責(zé)任任狀狀（（書書））責(zé)任任成成本本的的分分配配最最終終落落實(shí)實(shí)到到了了項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃以以及及各部部門門工工作作計(jì)計(jì)劃劃中中！?。。。。。ǎ蛹尤肴霑r時間間、、質(zhì)質(zhì)量量、、價價值值、、責(zé)責(zé)任任人人等等要要素素））3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理48項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理部部：：工程程進(jìn)進(jìn)度度、、質(zhì)質(zhì)量量；；工程程材材料料部部：：供應(yīng)應(yīng)商商管管理理與與技技術(shù)術(shù)方方案案；；設(shè)計(jì)計(jì)研研發(fā)發(fā)部部：：設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙財(cái)務(wù)務(wù)計(jì)計(jì)統(tǒng)統(tǒng)部部：：財(cái)務(wù)務(wù)核核算算經(jīng)營營銷銷售售部部：：人力力資資源源部部：：組織織架架構(gòu)構(gòu)、、職職能能分分工工預(yù)決決算算部部/成本本管管理理部部/審計(jì)計(jì)核核算算部部：：對工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的全全過過程程進(jìn)進(jìn)行行成成本本管管理理。。對對可可控控成成本本、、變變動動成成本本和和成成本本異異常常偏偏差差實(shí)實(shí)行行有有效效監(jiān)監(jiān)控控。。保保證證將將成成本本控控制制在在目目標(biāo)標(biāo)成成本本范范圍圍內(nèi)內(nèi)。。責(zé)任任體體系系前前提提3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理49萬達(dá)達(dá)成成本本控控制制部部成本本目目標(biāo)標(biāo)組組招標(biāo)標(biāo)合合約約組組過程程控控制制組組集中中采采購購組組指導(dǎo)導(dǎo)檢檢查查組組例成成本本管管理理架架構(gòu)構(gòu)(萬達(dá)達(dá))3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理501、成成本本管管理理架架構(gòu)構(gòu)部門工作職責(zé)投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中心

負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。同時，對影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。營銷策劃中心

負(fù)責(zé)營銷相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。財(cái)務(wù)資金部

負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。發(fā)展管理部

負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理51實(shí)施施要要點(diǎn)點(diǎn)總經(jīng)經(jīng)理理成本本部部配合合部部門門主體體部部門門責(zé)任任成成本本考考核核報報告告責(zé)任任成成本本管管理理辦辦法法成本本階階段段性性目目標(biāo)標(biāo)《責(zé)任任成成本本管管理理辦辦法法》牽頭頭組織織討論論形成成普及及執(zhí)行行實(shí)現(xiàn)現(xiàn)制定定定期期考考核核公布布3房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理52如何何建建立立項(xiàng)項(xiàng)目目責(zé)責(zé)任任成成本本體體系系“責(zé)責(zé)任任成成本本””回回答答的的是是在在““成成本本管管理理相相關(guān)關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)中中““誰誰來來做做、、做做什什么么””的的問問題題，，是是成成本本管管理理體體系系架架構(gòu)構(gòu)在在部部門門職職責(zé)責(zé)和和崗崗位位職職責(zé)責(zé)層層面面的的分分解解和和落落實(shí)實(shí)。?！柏?zé)責(zé)任任成成本本體體系系””包包含含以以下下要要素素，，即即責(zé)責(zé)任任主主體體、、責(zé)責(zé)任任范范圍圍、、考考核核指指標(biāo)標(biāo)和和評評價價部部門門。。責(zé)任任主主體體：：按按照照房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目拓拓展展論論證證、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、工工程程施施工工、、銷銷售售客客服服等等職職能能部部門門確確定定相相應(yīng)應(yīng)的的責(zé)責(zé)任任主主體體，，并并明明確確在在各各業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)區(qū)區(qū)分分主主導(dǎo)導(dǎo)部部門門和和配配合合部部門門；；責(zé)任任范范圍圍：：建建造造成成本本按按發(fā)發(fā)生生程程序序劃劃分分責(zé)責(zé)任任部部門門，，建建造造成成本本以以外外按按成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目劃劃分分責(zé)責(zé)任任范范圍圍；；考核核指指標(biāo)標(biāo)：：以以定定量量指指標(biāo)標(biāo)為為主主。。反反饋饋指指標(biāo)標(biāo)的的系系列列數(shù)數(shù)值值反反映映項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本特特性性，，單單一一反反饋饋指指標(biāo)標(biāo)高高低低并并不不能能如如實(shí)實(shí)反反映映成成本本理理性性；；評價價部部門門：：及及時時計(jì)計(jì)算算并并提提供供反反饋饋指指標(biāo)標(biāo)。。在在各各部部門門發(fā)發(fā)表表自自我我評評價價的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，就就各各責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理結(jié)結(jié)果果是是否否經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合合理理，，是是否否符符合合成成本本管管理理宗宗旨旨，，發(fā)發(fā)表表評評價價意意見見，，并并形形成成系系統(tǒng)統(tǒng)的的項(xiàng)項(xiàng)目目責(zé)責(zé)任任成成本本分分析析報報告告。。533房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目責(zé)任任成本本管理理某標(biāo)桿桿企業(yè)業(yè)責(zé)任任成本本體系系表54

主導(dǎo)部門配合部門反饋指標(biāo)考核部門土地獲得成本項(xiàng)目發(fā)展部銷售部每平米地價土地獲得時間財(cái)務(wù)管理部開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)--報批報建費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部辦公室報建費(fèi)用節(jié)減率財(cái)務(wù)管理部--設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部工程部每平米設(shè)計(jì)費(fèi)成本管理部--三通及臨時設(shè)施費(fèi)工程部設(shè)計(jì)部主體建造成本(主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi))社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）:規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部銷售部項(xiàng)目部規(guī)劃設(shè)計(jì)周期成本管理部結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì)工程部設(shè)計(jì)部每平米鋼筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部

材料采購工程部成本部甲定材料占造價比率成本管理部項(xiàng)目經(jīng)理部統(tǒng)購材料購買率

設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部工程部變更比率成本管理部

工程簽證項(xiàng)目經(jīng)理部工程部簽證比率成本管理部工程結(jié)算成本部工程部項(xiàng)目部結(jié)算錯漏率工程管理部銷售費(fèi)用銷售部客戶事務(wù)部每平米銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)管理部每平米廣告費(fèi)用人均銷售員面積3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目責(zé)任任成本本管理理主要內(nèi)內(nèi)容（（1）——要素概概括3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目責(zé)任任成本本管理理55主要內(nèi)內(nèi)容（（2）——反饋指指標(biāo)3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目責(zé)任任成本本管理理56方式一一：根根據(jù)成成本科科目，，將目目標(biāo)成成本分分解成成《目標(biāo)成成本控控制責(zé)責(zé)任書書》，對各各項(xiàng)目目費(fèi)用用的責(zé)責(zé)任部部門及及其主主要職職責(zé)的的說明明，包包括控控制內(nèi)內(nèi)容、、控制制要點(diǎn)點(diǎn)和手手段，，形成成成本本控制制的指指引方式二二：根根據(jù)合合同分分類，，將目目標(biāo)成成本分分解成成《合同控控制清清單》，將合合同簽簽訂、、履行行的責(zé)責(zé)任落落實(shí)到到合同同責(zé)任任部門門，以以各部部門成成本責(zé)責(zé)任的的完成成來保保證目目標(biāo)成成本的的完成成責(zé)任成成本的的分解解方式式3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目責(zé)任任成本本管理理571立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)2規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)3招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)4施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)5材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)6銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南7工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)8期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)9物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)責(zé)任成成本控控制要要點(diǎn)指指南3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目責(zé)任任成本本管理理581、設(shè)計(jì)計(jì)管理理的責(zé)責(zé)任成成本僅僅僅是是設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)嗎嗎？2、招投標(biāo)標(biāo)管理理的責(zé)責(zé)任成成本如如何切切分？？設(shè)計(jì)階階段責(zé)責(zé)任成成本管管理招投標(biāo)標(biāo)責(zé)任任成本本管理理責(zé)任成成本管管理中中經(jīng)常常遇到到的問問題3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目責(zé)任任成本本管理理593、責(zé)任分分配合理理嗎？4、這些問問題是責(zé)責(zé)任成本本管理的的錯？A、無邊界界責(zé)任：：如（樣樣板房成成本責(zé)任任、甲供供材成本本責(zé)任等等）B、各階段段圖紙的的成本責(zé)責(zé)任C、合同招招標(biāo)與與與履約跟跟蹤管理理A、產(chǎn)品品品質(zhì)下降降了C、財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)失真真了B、質(zhì)量問問題出現(xiàn)現(xiàn)了責(zé)任成本本管理中中經(jīng)常遇遇到的問問題604房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)61房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)成本管管理主要要問題列列舉缺乏規(guī)范范的成本本管理制制度和體體系無法準(zhǔn)確確掌握項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過程中中的最新新動態(tài)成成本設(shè)計(jì)變更更、現(xiàn)場場簽證難難以有效效控制超合同付付款時有有發(fā)生難以實(shí)時時了解大大量工程程合同的的執(zhí)行進(jìn)進(jìn)度難以精確確制定資資金計(jì)劃劃缺乏對成成本歷史史數(shù)據(jù)的的積累和和分析難以及時時追蹤各各類材料料的價格格變動及及應(yīng)用狀狀況缺乏對供供應(yīng)商的的全面管管理624房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)4.1項(xiàng)目論證證階段成成本控制制要點(diǎn)建立在充充分完善善成本信信息基礎(chǔ)礎(chǔ)上的對對目標(biāo)地地塊準(zhǔn)確確的成本本信息分分析評價價體系；；項(xiàng)目拓展展論證階階段的成成本控制制重點(diǎn)在在于控制制土地成成本建立嚴(yán)格格完善的的項(xiàng)目立立項(xiàng)審批批權(quán)限和和流程；；制定適當(dāng)當(dāng)?shù)耐恋氐孬@取投投標(biāo)報價價策略；；嚴(yán)格控制制交地及及付款風(fēng)風(fēng)險。634房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段成成本控制制要點(diǎn)設(shè)計(jì)供應(yīng)應(yīng)商采購購管理：：對概念念設(shè)計(jì)、、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)還是是一般的的裝修設(shè)設(shè)計(jì)，均均通過規(guī)規(guī)范化的的設(shè)計(jì)供供應(yīng)商采采購控制制流程，，以爭取取最佳的的性價比比；通過限額額設(shè)計(jì)落落實(shí)目標(biāo)標(biāo)成本的的要求：：通過規(guī)范范化的設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書和設(shè)設(shè)計(jì)合同同嚴(yán)格控控制設(shè)計(jì)計(jì)單位的的設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量：設(shè)設(shè)計(jì)單位位的《施工圖預(yù)預(yù)算》原則上不不得突破破甲方編編制的《建造成本本預(yù)算》；通過規(guī)范范化的設(shè)設(shè)計(jì)評審審流程來來評價各各重要設(shè)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的設(shè)計(jì)計(jì)成果質(zhì)質(zhì)量：通過施工工圖會審審來控制制設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量和工工程成本本：通過過會審，，提出明明確的書書面審查查意見，，并督促促設(shè)計(jì)單單位進(jìn)行行修正，，避免或或減少設(shè)設(shè)計(jì)不合合理甚至至失誤所所造成的的投資損損失浪費(fèi)費(fèi)。644房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)4.3采購招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸設(shè)計(jì)管理理采招管理理工程管理理成本管理理履約跟蹤變更簽證材設(shè)控制變更管理材設(shè)選型限額設(shè)計(jì)合同管理集中采購招投標(biāo)4房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)65招標(biāo)的意意義：優(yōu)選供應(yīng)應(yīng)商，貨貨比三家家控制成成本招標(biāo)的主主要階段段：招標(biāo)準(zhǔn)備備階段、、發(fā)標(biāo)階階段、投投標(biāo)階段段、評定定標(biāo)階段段、授標(biāo)與簽簽約階段段、后續(xù)續(xù)工作招標(biāo)管理理的幾個個關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)：供應(yīng)商管管理招標(biāo)文件件與合同同文件：：招標(biāo)范范圍及界界面、工工程量清清單、技技術(shù)措施施及質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)材料設(shè)備備管理招標(biāo)流程程管理4房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)4.3采購招標(biāo)標(biāo)階段成成本控制制要點(diǎn)及及延伸66堅(jiān)持工程程招標(biāo)低低價中標(biāo)標(biāo)的原則則工程招標(biāo)標(biāo)低價中中標(biāo)的原原則沒有有錯，低低價中標(biāo)標(biāo)的原則則要堅(jiān)持持。出現(xiàn)爭論論的問題題不在低低價中標(biāo)標(biāo)原則本本身，而而在技術(shù)術(shù)原則上上。在統(tǒng)一的的技術(shù)、、質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和商商務(wù)條件件下，堅(jiān)堅(jiān)持低價價中標(biāo)才才是有意意義的。。4房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)4.3采購招標(biāo)標(biāo)階段成成本控制制要點(diǎn)及及延伸6768招投標(biāo)及及合同訂訂立階段段工程成成本控制制的內(nèi)容容承包方式式的選擇擇合同類型型的選擇擇；計(jì)價方式式的選擇擇（采用用清單計(jì)計(jì)價）；；編制招標(biāo)標(biāo)文件，，確定合合理的工工程造價價計(jì)價方方法，確確定預(yù)算算控制價價或標(biāo)底底。選擇合理理的評標(biāo)標(biāo)方式進(jìn)進(jìn)行評標(biāo)標(biāo)，以商商務(wù)標(biāo)（（即投標(biāo)標(biāo)報價））為評標(biāo)標(biāo)重點(diǎn)。。充分考慮慮風(fēng)險因因素（主主要是材材料）；；合同簽訂訂前，再再談判；；4房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)工程招標(biāo)標(biāo)后是否否還需要要砍價工程招標(biāo)標(biāo)，低價中標(biāo)標(biāo)，不再再砍價。工程招標(biāo)標(biāo)，定標(biāo)后繼繼續(xù)砍價價，低中中求低。需要不斷斷地談判判比價、、砍價才才能控制制工程成成本，只只能說明明我們對對社會工程程成本資資源把握度還還是不夠夠。幾個提醒醒：A、我們有有沒有精精力去侃侃價？有有沒有考考慮到對對營銷、、對發(fā)展展計(jì)劃的的影響？？B、我們有有沒有能能力去侃侃價？C、高高舉舉起的大大刀，我我們到底底砍到了了誰？地產(chǎn)名言言：向施工工單位或或供應(yīng)商商砍價，，誰要是是砍到了了他們的的利潤，，那誰有有本事，，砍下來來的往往往是樓盤盤的品質(zhì)質(zhì)。4房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)4.3采購招標(biāo)標(biāo)階段成成本控制制要點(diǎn)及及延伸69“低價中標(biāo)標(biāo)，不再再砍價”的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：有利于施施工單位位或材料料供應(yīng)商商或其它它技術(shù)支支持單位位一開始始就報實(shí)實(shí)價，有有利于我我們得到到相對準(zhǔn)準(zhǔn)確的工工程成本本信息；；有利于提提高工程程招標(biāo)的的透明度度，有利利于增強(qiáng)強(qiáng)施工單單位或材材料供應(yīng)應(yīng)商或其其它技術(shù)術(shù)支持單單位的信信心，有有利于在在業(yè)界樹樹立威信信；有利于簡簡化我們們的內(nèi)部部管理；；工程招標(biāo)標(biāo)簡潔明明了，有有利于現(xiàn)現(xiàn)場的工工程管理理；缺點(diǎn)：發(fā)現(xiàn)因技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)缺陷或或商務(wù)缺缺陷導(dǎo)致致報價不不合理，，不利于于糾正；；合同中某某些條款款（如付付款條件件）可以以作為合合同談判判的交換換條件，，會影響響“低價價中標(biāo)””的具體體操作。。4房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)4.3采購招標(biāo)標(biāo)階段成成本控制制要點(diǎn)及及延伸70開標(biāo)后繼繼續(xù)殺價價的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：招標(biāo)文件件中的技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)缺陷或或商務(wù)缺缺陷，可可以在后后續(xù)工作作中彌補(bǔ)補(bǔ)；發(fā)現(xiàn)價格格不合理理，可以以在后續(xù)續(xù)工作中中完善；；在某一個個項(xiàng)目的的某些分分部工程程上可能能可以砍砍到一個個低價；；缺點(diǎn)：承建單位位或材料料供應(yīng)商商或其它它技術(shù)支支持單位位很難一一開始就就報出實(shí)實(shí)價；工程招標(biāo)標(biāo)的透明明度無法法保證；；工程招標(biāo)標(biāo)內(nèi)部管管理鏈比比較長，，不確定定的因素素多，定定標(biāo)的時時間比較較長，這這對于大大規(guī)模開開發(fā)是很很不利的的；工程招標(biāo)標(biāo)過程復(fù)復(fù)雜，或或在一些些合同細(xì)細(xì)節(jié)上糾糾纏不清清。4房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)4.3采購招標(biāo)標(biāo)階段成成本控制制要點(diǎn)及及延伸71采招階段段成本控控制的難難點(diǎn)工程成本本控制體體系中最最關(guān)鍵的的和最難難的工作作應(yīng)該是是對社會會資源的的把握。。在我們目目前不規(guī)規(guī)范的建建筑市場場中從事事房地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理，工工程成本本也好，，工程質(zhì)質(zhì)量也好好，最重重要和最最核心的的是對社社會資源源的把握握與配置置。社會工程程資源的的考察、、選用、、評估與與管理。。724房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)4.4工程施工工階段成成本控制制要點(diǎn)工程進(jìn)度度款管理理根據(jù)施工工合同，，核實(shí)工工程進(jìn)度度，明確確審批權(quán)權(quán)限，嚴(yán)嚴(yán)格審批批流程設(shè)計(jì)變更更、現(xiàn)場場簽證管管理完善設(shè)計(jì)計(jì)變更、、現(xiàn)場簽簽證的流流程、制制度，完完善設(shè)計(jì)計(jì)變更前前的成本本評審制制度，明明確各相相關(guān)人員員的簽字字權(quán)限。。工程結(jié)算算管理734房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)施工單位位和材料料供應(yīng)商商考察、、選用、、履約評評估、篩篩選程序序化工程目標(biāo)標(biāo)成本肢肢解套路路化招標(biāo)管理理程序化化與工程程量清單單招標(biāo)合同管理理規(guī)范化化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化甲供材料料管理程程序化工程成本本數(shù)據(jù)管管理信息息化設(shè)計(jì)變更更、現(xiàn)場場簽證管管理系統(tǒng)統(tǒng)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化與限限額設(shè)計(jì)計(jì)選材用料料程序化化充分了解解社會工工程資源源（施工工單位、、供應(yīng)商商、施工工單位成成本數(shù)據(jù)據(jù)、材料料價格等等）施工階段段成本管管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)744房地產(chǎn)開開發(fā)各階階段控制制要點(diǎn)75施工階段段工程成成本控制制技巧建立工程變更更簽署流程制制度；建立工程變更更限額審查制制度；材料、設(shè)備認(rèn)認(rèn)質(zhì)認(rèn)價制度度；甲供材料，建建立采購管理理制度；加強(qiáng)工程計(jì)量量管理；充分市場調(diào)研研、市場詢價價；嚴(yán)格按合同辦辦事。4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點(diǎn)一談設(shè)計(jì)變更更面對現(xiàn)實(shí)：無無法解決房地地產(chǎn)項(xiàng)目的“三邊工程”性質(zhì)，就無法法避免設(shè)計(jì)變變更。但我們們沒有必要談?wù)劇盎ⅰ鄙?。?jīng)驗(yàn)之談：我我們只擔(dān)心以以下幾種設(shè)計(jì)計(jì)變更，重點(diǎn)點(diǎn)控制。第一種：倒退退的設(shè)計(jì)變更更?，F(xiàn)場已經(jīng)經(jīng)施工了，因因變更滯后出出現(xiàn)重復(fù)施工工的浪費(fèi)。第二種：設(shè)計(jì)計(jì)變更涉及的的內(nèi)容，其計(jì)計(jì)價方式在合合同中沒有約約定（如：主主材變了、施施工工藝變了了等），只能能以獨(dú)家協(xié)商商議價方式確確定價格，成成本管理“貨比三家”的競爭優(yōu)勢喪喪失，必然帶帶來成本的增增加。第三種：設(shè)計(jì)計(jì)錯誤、設(shè)計(jì)計(jì)缺陷、營銷銷變化等。764房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點(diǎn)77設(shè)計(jì)變更的控控制1）不提高建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)2）不影響建設(shè)設(shè)工期3）不擴(kuò)大范圍圍4）建立工程變變更的相關(guān)制制度5）要有嚴(yán)格的的程序4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點(diǎn)二談現(xiàn)場簽證證控制現(xiàn)場簽證證的原則：避避免簽證，減減少簽證，規(guī)規(guī)范簽證。影響現(xiàn)場簽證證的原因：第一種：合同同出現(xiàn)漏洞第二種：設(shè)計(jì)計(jì)變更目前房地產(chǎn)工工程合同普遍遍存在的問題題：A、工程范圍劃劃分不清楚、、不具體，為為施工單位提提供變更索賠賠機(jī)會，導(dǎo)致致工程簽證難難以控制。B、工程清單說說明不夠詳細(xì)細(xì)，容易引起起簽證。C、付款條件與與形象進(jìn)度或或節(jié)點(diǎn)工期或或完成工程量量的關(guān)系描述述的不清不楚楚，為施工單單位提供了索索賠的空間。。D、甲供材的管管理及結(jié)算要要求沒有規(guī)范范，容易引起起索賠風(fēng)險。。78如何進(jìn)行有效效的簽證管理理要點(diǎn)現(xiàn)場簽證要反反復(fù)對照合同同及有關(guān)文件件規(guī)定慎重處處理?，F(xiàn)場簽證必須須列清事由、、工程實(shí)物量量及其價值量量，并由甲方方主管工程師師和預(yù)算人員員以及監(jiān)理單單位現(xiàn)場管理理人員共同簽簽名，其中甲甲方預(yù)算人員員必須對工程程量、單價、、用工量負(fù)責(zé)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場場簽證的具體體審批程序與與權(quán)限，由各各開發(fā)企業(yè)自自行制定?，F(xiàn)場簽證必須須按當(dāng)時發(fā)生生當(dāng)時簽證的的原則，在事事后五日內(nèi)辦辦理完畢，嚴(yán)嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽簽。簽證內(nèi)容容、原因、工工程量必須清清楚明了，涂涂改后的簽證證及復(fù)印件不不得作為結(jié)算算依據(jù)。凡實(shí)行造價大大包干的工程程和取費(fèi)系數(shù)數(shù)中已計(jì)取預(yù)預(yù)算包干費(fèi)或或不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)的工程項(xiàng)目目，在施工過過程中不得辦辦理任何簽證證。因業(yè)主要求或或者因設(shè)計(jì)不不當(dāng)，確實(shí)需需要變更設(shè)計(jì)計(jì)的，應(yīng)填寫寫《設(shè)計(jì)變更審批批表》并編制預(yù)算，，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理單位和甲甲方有關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人認(rèn)可后，，方可辦理，，辦理過程中中必須對照有有關(guān)設(shè)計(jì)、施施工或售樓合合同，明確經(jīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜杜絕盲目簽證證。794房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點(diǎn)三談選材用料料第一步：營銷策劃部門門提出項(xiàng)目的的競爭對手樓樓盤或樓盤所所在地同檔次次樓盤。分析析客戶敏感點(diǎn)點(diǎn)（如電梯、、大堂等公共共部位）選材材用料檔次。。第二步：采購招標(biāo)部門門與營銷策劃劃、研發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)部門一起，，制訂項(xiàng)目選選材用料標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。第三步：根據(jù)項(xiàng)目選材材用料標(biāo)準(zhǔn)，，確定項(xiàng)目各各分部分項(xiàng)的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。。第四步：按各分部分項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，，組織招標(biāo)，，確定各部品品質(zhì)量檔次。。80四談設(shè)計(jì)優(yōu)化化規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段成本優(yōu)化的的重點(diǎn)：三個總說明（（建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備）豎向控制基坑支護(hù)基礎(chǔ)工程地下室設(shè)計(jì)含鋼量控制機(jī)電設(shè)計(jì)參數(shù)數(shù)控制室外環(huán)境景觀觀8182工程索賠的概概念工程索賠通常常是指在工程程履行過程中中，合同當(dāng)事事人一方非自身因因素或?qū)Ψ讲宦男行谢蛭茨苷_確履行合同而而受到經(jīng)濟(jì)損損失或權(quán)利損損害時，通過過一定的合法法程序向?qū)Ψ椒教岢鼋?jīng)濟(jì)或或時間補(bǔ)償?shù)牡囊?。索賠包括工期期索賠和費(fèi)用用索賠。4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點(diǎn)83工程索賠的控控制1）具有瞻前意意識，預(yù)防索索賠事件的發(fā)發(fā)生。2）完善合同內(nèi)內(nèi)容及合同管管理。3）業(yè)主或監(jiān)理理工程師謹(jǐn)慎慎原則。4）反索賠。4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點(diǎn)844.5竣工結(jié)算階段段工程成本控控制（1）竣工結(jié)算——竣工結(jié)算是業(yè)業(yè)主及承包商商兩個主體最最終成交的交交易價格。工程價款結(jié)算算控制采取什么方式式支付價款？？款項(xiàng)如何計(jì)算算？支付節(jié)奏預(yù)付備料款扣扣回比例如何何控制？4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點(diǎn)85竣工結(jié)算階段段工程成本控控制要點(diǎn)：核對合同條款款。檢查隱蔽驗(yàn)收收記錄。落實(shí)設(shè)計(jì)變更更簽證。核實(shí)現(xiàn)場簽證證、定額（或或單位估價表表）、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。按圖紙核實(shí)工工程量。按合同約定核核實(shí)單價。4房地產(chǎn)開發(fā)各各階段控制要要點(diǎn)86（1）預(yù)付備料料款結(jié)算根據(jù)《建設(shè)工程價款款結(jié)算暫行辦辦法》規(guī)定，包工包包料工程的預(yù)預(yù)付款按合同同約定撥付，，原則上預(yù)付付比例不低于于合同金額的的