房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計管理

房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程的的設(shè)設(shè)計計管管理理內(nèi)容容提提要要一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計的的內(nèi)內(nèi)容容二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計管管理理的的意意義義三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計管管理理的的任任務(wù)務(wù)和和目目標標四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計管管理理的的措措施施五、、各各階階段段設(shè)設(shè)計計的的統(tǒng)統(tǒng)籌籌管管理理建設(shè)設(shè)工工程程項項目目的的階階段段劃劃分分建設(shè)設(shè)工工程程項項目目的的全全壽壽命命周周期期包包括括決策策階階段段（調(diào)調(diào)查查研研究究、、編編制制可可行行性性研研究究等等項項目目的的前前期期的的組組織織、、管管理理、、經(jīng)經(jīng)濟濟和和技技術(shù)術(shù)方方面面的的論論證證））實施施階階段段（設(shè)設(shè)計計前前的的準準備備階階段段、、設(shè)設(shè)計計階階段段、、施施工工階階段段、、動動用用前前期期準準備備階階段段、、保保修修期期））使用用階階段段（設(shè)設(shè)計計壽壽命命周周期期內(nèi)內(nèi)的的使使用用））建設(shè)設(shè)工工程程項項目目的的階階段段劃劃分分項目目立立項項是是項項目目決決策策的的標標志志。。決決策策階階段段的的主主要要任任務(wù)務(wù)是是確確定定項項目目的的定定義義，，一一般般包包括括如如下下內(nèi)內(nèi)容容：：·確定定項項目目實實施施的的組組織織·確定定和和落落實實建建設(shè)設(shè)地地點點·確定定建建設(shè)設(shè)任任務(wù)務(wù)和和建建設(shè)設(shè)原原則則·確定定落落實實項項目目建建設(shè)設(shè)資資金金·確定定項項目目投投資資目目標標、、進進度度目目標標、、質(zhì)質(zhì)量量目目標標。。建設(shè)設(shè)工工程程項項目目的的階階段段劃劃分分項目目實實施施階階段段管管理理的的主主要要任任務(wù)務(wù)是是通通過過管管理理使使項項目目的的目目標標得得以以實實現(xiàn)現(xiàn)。。建設(shè)設(shè)工工程程項項目目管管理理的的時時間間范范疇疇是是建建設(shè)設(shè)工工程程的的項項目目實實施施階階段段。?！督ㄔO(shè)設(shè)工工程程項項目目管管理理規(guī)規(guī)范范》對建建設(shè)設(shè)工工程程項項目目管管理理作作如如下下術(shù)術(shù)語語解解釋釋：：運用系統(tǒng)的理理論和方法，，對建設(shè)工程程項目進行的的計劃、組織織、指揮、協(xié)協(xié)調(diào)和控制等等專業(yè)化活動動，簡稱為項項目管理。項目管理內(nèi)涵涵是：自項目目開始至項目目完成，通過過項目策劃和和項目控制，，以使項目的的費用目標、、進度目標和和質(zhì)量目標得得以實現(xiàn)。建設(shè)工程項目目實施階段的的組成決策階段設(shè)計準備階段設(shè)計階段施工階段動用前準備階段保修階段項目市場信息息收集調(diào)研編制可行性研研究報告編制項目設(shè)計計任務(wù)書修建性詳細規(guī)規(guī)劃（總平方方案）建筑方案設(shè)計計施工圖設(shè)計施工竣工驗收動用開始保修期結(jié)束項目決策階段段項目實施階段段一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計施工圖設(shè)計園林景觀道路路環(huán)境設(shè)計區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)網(wǎng)、專業(yè)配套套設(shè)計具體方案、節(jié)節(jié)點設(shè)計一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計是根根據(jù)城市規(guī)劃劃條件、土地地招標文件和和選址意見書書上有關(guān)指標標和有關(guān)規(guī)范范要求，按照照建筑與環(huán)境境關(guān)系的原則則，對建筑布布局、道路、、豎向、綠化化及工程管線線等進行綜合合性的場地設(shè)設(shè)計。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計的依依據(jù)是經(jīng)規(guī)劃劃行政部門核核發(fā)的選址意意見書、規(guī)劃劃設(shè)計條件、、擬建項目的的現(xiàn)勢地形圖圖、環(huán)保部門門批準的環(huán)境境影響報告書書、有關(guān)城市市規(guī)劃設(shè)計規(guī)規(guī)范等。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容一般規(guī)劃設(shè)計計階段的成果果是修建性詳詳細規(guī)劃，包包括以下內(nèi)容容：（一）規(guī)劃地地段區(qū)位關(guān)系系圖。反映規(guī)規(guī)劃地段的位位置，周邊道道路走向，規(guī)規(guī)劃地段與毗毗鄰用地和城城市中心區(qū)的的關(guān)系。（二）規(guī)劃地地段現(xiàn)狀圖。。標明建設(shè)用用地現(xiàn)狀自然然地形地貌、、道路、綠化化、工程管線線及各類用地地內(nèi)建筑的范范圍、性質(zhì)、、層數(shù)、質(zhì)量量、單位名稱稱，以及規(guī)劃劃四至范圍以以外50米內(nèi)的建筑層層數(shù)和建筑性性質(zhì)；標明用用地界線、各各類規(guī)劃控制制線；附具現(xiàn)現(xiàn)狀用地構(gòu)成成表。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容（三）規(guī)劃總總平面圖。標標明規(guī)劃四至至范圍，各類類規(guī)劃控制線線；標明規(guī)劃劃建筑性質(zhì)分分類，各類建建筑位置、層層數(shù)、間距系系數(shù)，建筑退退讓各類規(guī)劃劃控制線的距距離，道路名名稱、道路寬寬度，市政和和公共交通設(shè)設(shè)施以及場站站點，機動車車停車場位置置；確定主要要入口方向，，標明主要出出入口與城市市道路交叉口口距離；確定定地下設(shè)施范范圍、地下設(shè)設(shè)施出入口；；附具用地平平衡表、技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標以以及公建一覽覽表。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容（四）空間分分析模型或者者效果圖。表表達設(shè)計意圖圖，反映空間間環(huán)境關(guān)系。。（五）道路交交通以及豎向向規(guī)劃圖。標標明道路紅線線位置、橫斷斷面、交叉點點坐標、標高高、轉(zhuǎn)彎半徑徑、公交站場場以及停車場場用地界線。。（六）工程管管網(wǎng)規(guī)劃圖。。標明規(guī)劃區(qū)區(qū)外圍城市道道路中各類市市政基礎(chǔ)設(shè)施施和管線平面面位置、間距距、管徑尺寸寸以及主要道道路斷面管線線示意。（七）綠地規(guī)規(guī)劃圖。標明明各類綠地的的位置和界線線；標明小區(qū)區(qū)道路、停車車場等其他用用地的界線以以及與綠地的的關(guān)系；附具具綠化用地指指標表。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容道路紅線——規(guī)劃城市道路路（含居住區(qū)區(qū)級道路）用用地的邊界線線。用地紅線——各類建筑工程程項目用地的的使用權(quán)屬范范圍的邊界線線。建筑控制線——有關(guān)法規(guī)或詳詳細規(guī)劃確定定的建筑物、、構(gòu)筑物的基基底位置不得得超出的界線線。建筑密度——在一定范圍內(nèi)內(nèi)，建筑物的的基底建筑面面積總和與占占用地面積的的比例（%）。綠地率——一定地區(qū)內(nèi)，，各類綠地總總面積占該地地區(qū)總面積的的比例（%）。容積率——在一定范圍內(nèi)內(nèi)，建筑面積積的總和與用用地面積的比比值。主要反反映用地的開開發(fā)強度。建筑密度、建建筑容積率和和綠地率是控控制用地和環(huán)環(huán)境質(zhì)量的三三個重要指標標一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容新建居住區(qū)建建筑密度、容容積率不得超超過右側(cè)指標標。注：1.多層與高層混混合住宅根據(jù)據(jù)規(guī)劃設(shè)計具具體確定。2.混合層取兩者者的指標值作作為控制指標標的上、下限限值。3.本表不計入地地下層面積。。建筑密度容積率1～3層（底層）

33%1.04～6層（多層）

25%1.5

7～9層（中高層）

22%1.8

≥10層（高層）

16%2.5一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容建筑面積的計計算住宅建筑、居居住型公寓和和混合型公寓寓標準層層高高大于3.6米且小于或者者等于4.8米，不論層內(nèi)內(nèi)是否設(shè)置隔隔層，建筑面面積計算值按按照該層水平平投影面積的的1.5倍計算；標準準層層高大于于4.8米且小于或者者等于5.4米，不論層內(nèi)內(nèi)是否設(shè)置隔隔層，建筑面面積計算值按按照該層水平平投影面積的的2倍計算。但躍躍層式住宅、、低層住宅起起居室（廳））層高為戶內(nèi)內(nèi)通高以及住住宅坡屋頂部部分除外。建筑物地下部部分頂板面高高出室外地坪坪1.5米或者等于1.5米，建筑面積積計算值按照照該層水平投投影面積計算算；建筑物地地下部分的頂頂板面高出室室外地坪小于于1.5米，建筑面積積不計入容積積率。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容建筑間距有關(guān)關(guān)知識建筑間距是指指兩棟建筑物物或構(gòu)筑物外外墻之間的水水平距離。外外墻應(yīng)當包括括保溫層和外外加裝飾層，，但不包括勒勒腳。確定建筑間距距、退界距離離和后退道路路、建筑物面面寬、建筑限限高時，建筑筑高度按下列列規(guī)定計算：：一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容（一）平屋面面建筑，有挑挑檐屋面的，，自室外地面面計算至檐口口頂；有女兒兒墻的，自室室外地面計算算至女兒墻頂頂。aa一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容（二）坡屋面面建筑，確定定建筑間距時時，按照屋脊脊頂面和檐口口頂分別計算算，以影響大大的計算建筑筑間距；確定定其他情況時時，屋面坡度度小于或者等等于45度的，自室外外地面計算至至檐口頂，坡坡度大于45度的，自室外外地面計算至至屋脊頂。aa一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容（三）樓梯間間、電梯機房房、水箱間等等局部突出屋屋面的輔助用用房，水平面面積之和小于于屋頂平面面面積四分之一一的，不計入入建筑高度；；通風(fēng)道、煙煙囪、裝飾構(gòu)構(gòu)件、花架、、通信設(shè)施等等其他屋面突突出部分，不不計入建筑高高度。建筑設(shè)計建筑設(shè)計是對對建筑物本身身的設(shè)計，包包括建筑物平平面、立面、、剖面，房型型等。是對建筑物相相對詳細具體體的設(shè)計，涉涉及建筑的各各個立面效果果（顏色、裝裝飾、構(gòu)造件件），每一層層的平面圖（（房型、公共共部位）不同同部位的剖面面圖。是非常常量化的，每每個位置都要要有具體的尺尺寸，能為施施工圖開展提提供必要依據(jù)據(jù)。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容包括建筑的平平面布置，各各用房的分配配，層高和室室內(nèi)凈高，交交通及電梯、、樓梯走到布布置，墻身、、變形縫等，，門窗設(shè)計、、外檐效果，，采光，通風(fēng)風(fēng)，保溫防熱熱，消防要求求等等，在這這一階段都要要充分考慮設(shè)設(shè)計。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容層高和室內(nèi)凈凈高ba坡頂結(jié)構(gòu)面層層外墻皮延長線線a樓面面層（完完成面）施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計是是建筑設(shè)計的的深入，包括括：1、結(jié)構(gòu)設(shè)計、、給排水設(shè)計計、電氣設(shè)計計、采暖通風(fēng)風(fēng)、設(shè)備設(shè)施施等各專業(yè)施施工圖設(shè)計說說明及所需的的全部圖紙。。2、重要施工安安裝部位的施施工操作說明明。3、在施工總圖圖上應(yīng)有的設(shè)設(shè)備、房屋或或構(gòu)件、結(jié)構(gòu)構(gòu)、管線個部部分的布置，，以及它們相相互配合，標標高和外形尺尺寸、坐標。。4、設(shè)備材料明明細表、標準準件清單。5、施工詳圖及及專業(yè)計算書書。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容對施工圖設(shè)計計深度的要求求：1、滿足設(shè)備、、材料的訂貨貨和采購。2、滿足非標準準設(shè)備和建筑筑構(gòu)配件制作作要求。3、滿足編制工工程量清單和和標底的要求求。4、滿足施工組組織設(shè)計的編編制和土建施施工、設(shè)備安安裝的需要。。5、防火設(shè)計專專篇級環(huán)境保保護專篇滿足足辦理消防及及環(huán)保審批手手續(xù)的要求。。園林景觀道路路環(huán)境設(shè)計園林景觀道路路設(shè)計是對小小區(qū)環(huán)境的設(shè)設(shè)計，包括植植物選型搭配配、道路交通通組織、鋪裝裝、小品、功功能劃分等。。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容環(huán)境設(shè)計有雙雙重內(nèi)涵，一一是充分依托托設(shè)計物周圍圍可見的特定定內(nèi)容。如山山川、河谷、、林木、水波波、云霧等大大自然一切美美的東西，使使建筑物依存存它，裝點它它、篩選它，，構(gòu)成內(nèi)外環(huán)環(huán)境的、多樣樣的、自由的的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；；二是人造自自然。如水，，建筑物中可可以運用水來來喚起人對自自然環(huán)境的回回憶；小溪、、噴泉、瀑布布、湖泊，往往往給人以親親切、眷戀等等多種情感。。區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)網(wǎng)、專業(yè)配套套設(shè)計區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)網(wǎng)設(shè)計是對小小區(qū)生活配套套的設(shè)計，包包括污水、雨雨水、自來水水、中水、熱熱力、燃氣、、電力、電視視電話網(wǎng)絡(luò)等等，還包括專專業(yè)設(shè)施方面面，如泵房、、配電間、變變電室、換熱熱站、調(diào)壓站站等。具體方案、節(jié)節(jié)點設(shè)計在設(shè)計圖紙的的深度達不到到的方面，需需組織進行詳詳細設(shè)計，如如門窗節(jié)點、、保溫方案、、扶手欄桿、、地面磚分隔隔等。二、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計管理意義1、設(shè)計決定項項目開發(fā)成本本2、設(shè)計決定項項目品質(zhì)3、設(shè)計影響項項目的驗收4、設(shè)計質(zhì)量與與進度影響項項目周期二、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計管理意義1、設(shè)計決定項項目開發(fā)成本本（1）規(guī)劃設(shè)計管管理對項目開開發(fā)成本的影影響不同的規(guī)劃方方案的開發(fā)成成本是不一樣樣的，規(guī)劃對對項目投資有有著重要的影影響。如通過過對容積率的的充分把握選選擇合理的建建筑形式，在在瑞寧嘉園和和好美嘉園項項目規(guī)劃中得得到了很好的的驗證。瑞寧寧嘉園容積率率是2，好美嘉園容容積率是1.8，我們選擇了了高層和多層層相結(jié)合的方方案，而且盡盡量多的設(shè)計計多層，這樣樣從根本上降降低了開發(fā)成成本。二、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計管理意義從消防要求講講，7-9層或24米至32米的民宅消防防標準為一個個檔次；13-18層以上或32米至50米的民宅消防防標準。12層及12層以上的高層層住宅，每棟棟樓的電梯不不得少于2臺。層數(shù)越高，對對地基基礎(chǔ)要要求越高。人防（2）建筑設(shè)計管管理對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本的的影響外檐的形式影影響工程造價價，立面簡單單，裝飾構(gòu)件件少，工程造造價低。平面面設(shè)計中房型型越小，戶數(shù)數(shù)越多，配套套設(shè)施越多，，如入戶門、、水表等越多多，工程造價價就會相應(yīng)提提高。如好美美嘉園項目以以小戶型為主主，戶數(shù)設(shè)計計較多，相應(yīng)應(yīng)工程、配套套成本提高。。（3）施工工圖設(shè)設(shè)計管管理對對房地地產(chǎn)開開發(fā)成成本的的影響響建筑施施工圖圖設(shè)計計中，，材料料選擇擇影響響工程程造價價，如如對外外檐窗窗的設(shè)設(shè)計、、公共共空間間裝修修設(shè)計計等。。結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計計中鋼鋼筋含含量、、混凝凝土標標號等等對工工程造造價起起著重重要影影響。。如在在好美美嘉園園項目目中，，通過過各種種措施施降低低了鋼鋼筋含含量，，從而而降低低了工工程造造價。。樁基基形式式影響響工程程造價價，充充分利利用勘勘察報報告指指標，，選擇擇合理理樁基基形式式可降降低工工程造造價。。（4）園林林景觀觀設(shè)計計對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本的影影響選用植植物種種類影影響園園林施施工成成本。。同樣樣的植植物選選用小小苗木木可降降低施施工成成本。。小區(qū)區(qū)設(shè)施施的品品質(zhì)影影響施施工成成本。。2、設(shè)計計決定定項目目品質(zhì)質(zhì)（1）規(guī)劃劃設(shè)計計對品品質(zhì)的的影響響規(guī)劃是是對項項目的的整體體構(gòu)思思，是是宏觀觀上對對項目目的定位位，建建筑密密度、、容積積率、、綠地地率、、車位位數(shù)等等重要指指標就就決定定了項項目品品質(zhì)。。（2）建筑筑設(shè)計計對品品質(zhì)的的影響響建筑設(shè)設(shè)計決決定了了建筑筑物的的效果果，色色彩的的選用用、外外立面面裝飾飾構(gòu)件件的設(shè)設(shè)計、、空調(diào)調(diào)護欄欄的設(shè)設(shè)計等等都影影響建建筑物物的美美觀。。平面面設(shè)計計中房房型的的設(shè)計計更是是影響響項目目的品品質(zhì)，，決定定市場場認可可度。。（3）施工工圖設(shè)設(shè)計對對品質(zhì)質(zhì)的影影響施工圖圖設(shè)計計中的的材料料的選選用對對項目目品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)生生主要要影響響。如如管材材的選選用、、窗材材料的的選用用等。。（4）園林林景觀觀設(shè)計計對品品質(zhì)的的影響響園林設(shè)設(shè)計決決定小小區(qū)的的整體體環(huán)境境，小小區(qū)內(nèi)內(nèi)是業(yè)業(yè)主茶茶余飯飯后娛娛樂休休閑的的場所所，是是業(yè)主主拉開開窗簾簾就看看到風(fēng)風(fēng)景。。園林林設(shè)計計的風(fēng)風(fēng)格、、植物物的選選擇搭搭配、、小品品的設(shè)設(shè)計、、功能能區(qū)的的設(shè)計計等都都影響響項目目的品品質(zhì)。。3、設(shè)計計影響響項目目的驗驗收（1）規(guī)劃劃、建建筑設(shè)設(shè)計的的消防防審查查在取得得規(guī)劃劃設(shè)計計方案案許可可文件件前要要經(jīng)過過消防部門門的專專業(yè)審審查，，如小小區(qū)規(guī)規(guī)劃道道路等等是否否符合合規(guī)范，，建筑筑平面面布局局是否否符合合消防防規(guī)范范等。。（2）規(guī)劃劃、建建筑設(shè)設(shè)計的的規(guī)劃劃審查查規(guī)劃審審查對對項目目各審審批文文件取取得和和建設(shè)設(shè)起著著重要要意義義，規(guī)規(guī)劃通通過后后方可可進行行具體體施工工圖設(shè)設(shè)計以以及之之后各各項行行政許許可文文件取取得。。是否否符合合規(guī)范范要求求決定定規(guī)劃劃驗收收是否否能順順利通通過。。（3）建筑筑、施施工圖圖設(shè)計計的圖圖紙審審查施工圖圖審查查是行行政許許可的的一關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)，，決定定施工工圖紙紙是否否符可可付之之實施施。是是對施施工圖圖紙的的全面面審查查，包包括建建筑圖圖、結(jié)結(jié)構(gòu)圖圖、水水暖電電等。。只有有取得得圖審審合格格證明明文件件后，，施工工圖方方可用用于施施工。。施工工圖設(shè)設(shè)計水水平影影響是是否可可以順順利通通過圖圖紙審審查。。（4）各專專業(yè)配配套的的設(shè)計計審查查各專業(yè)業(yè)配套套實施施前應(yīng)應(yīng)將設(shè)設(shè)計圖圖紙送送相關(guān)關(guān)配套套部門門，聽聽取專專業(yè)意意見并并按要要求修修改圖圖紙。。因為為相關(guān)關(guān)配套套設(shè)施施將最最終由由各配配套部部門接接管，，多以以他們們會就就設(shè)計計提出出要求求。如如室內(nèi)內(nèi)采暖暖工程程，供供熱辦辦會提提出很很多要要求，，如各各材料料的選選擇，，溫控控閥、、壓差差閥等等設(shè)施施的配配套等等。4、設(shè)計計質(zhì)量量與進進度影影響項項目周周期合理的的設(shè)計計期限限既能能保證證設(shè)計計質(zhì)量量也能能滿足足項目周周期要要求。。沒有有經(jīng)審審查合合格的的設(shè)計計圖紙紙就不不能開工工建設(shè)設(shè)，多多以設(shè)設(shè)計文文件完完成進進度決決定了了項目目的開始始建設(shè)設(shè)節(jié)點點。設(shè)設(shè)計文文件的的設(shè)計計質(zhì)量量也決決定了了設(shè)計文文件是是否能能順利利通過過相關(guān)關(guān)設(shè)計計晚間間的審審查。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程設(shè)計計管理理的任任務(wù)和和目標標1、保證證各設(shè)設(shè)計階階段進進度2、保證證各設(shè)設(shè)計質(zhì)質(zhì)量3、控制制項目目開發(fā)發(fā)成本本4、控制制開發(fā)發(fā)項目目的品品質(zhì)5、保證證各階階段設(shè)設(shè)計的的連續(xù)續(xù)統(tǒng)一一三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程設(shè)計計管理理的任任務(wù)和和目標標1、保證證各設(shè)設(shè)計階階段進進度設(shè)計過過程占占用時時間在在項目目建設(shè)設(shè)周期期中不不算長，但但設(shè)計計是否否能按按計劃劃節(jié)點點按時時開始始和完完成，，卻制約約項目目建設(shè)設(shè)，決決定項項目是是否能能按計計劃開開始相相關(guān)工作作，從從而影影響項項目開開發(fā)周周期。。所以以開發(fā)發(fā)團隊隊應(yīng)通過過制定定科學(xué)學(xué)準確確的設(shè)設(shè)計進進度計計劃、、時間間節(jié)點點計劃，，通過過積極極的組組織、、監(jiān)督督、溝溝通協(xié)協(xié)調(diào)，，來保保證設(shè)計計進度度。2、保證證各設(shè)設(shè)計質(zhì)質(zhì)量設(shè)計工工作是是知識識密集集型工工作，，具有有很強強的專專業(yè)性，，且設(shè)設(shè)計工工作是是委托托給具具有相相應(yīng)資資質(zhì)的的設(shè)計計單位完完成。。設(shè)計計文件件是項項目建建設(shè)的的依據(jù)據(jù)，所所謂按按圖施工工。設(shè)設(shè)計文文件的的準確確性和和規(guī)范范性影影響是是否能能夠通過過相關(guān)關(guān)政府府機構(gòu)構(gòu)的嚴嚴格驗驗收。。所以以開發(fā)發(fā)團隊隊應(yīng)通過過設(shè)計計任務(wù)務(wù)書、、圖紙紙審查查等有有效的的管理理手段段來保證證設(shè)計計文件件質(zhì)量量，為為項目目建設(shè)設(shè)提供供準確確可行行的依據(jù)據(jù)，保保證項項目的的順利利進行行及驗驗收。。3、控控制制項項目目開開發(fā)發(fā)成成本本成本本控控制制是是項項目目開開發(fā)發(fā)的的根根本本，，直直接接影影響響項項目目的利利潤潤情情況況，，而而成成本本控控制制的的根根本本在在于于設(shè)設(shè)計計階階段段對對設(shè)計計文文件件的的控控制制。。項項目目投投資資的的估估算算、、概概算算、、預(yù)預(yù)算算、、合同同談?wù)勁信?、、簽簽證證結(jié)結(jié)算算等等成成本本控控制制工工作作的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)都都是是設(shè)計計文文件件。。而而且且設(shè)設(shè)計計人人員員對對開開發(fā)發(fā)成成本本的的重重視視程程度度與開開發(fā)發(fā)商商是是有有一一定定差差距距的的，，甚甚至至?xí)杏忻芏芤灰幻婷?。。所以以開開發(fā)發(fā)團團隊隊應(yīng)應(yīng)通通過過與與設(shè)設(shè)計計人人員員積積極極有有效效的的溝溝通，，通通過過設(shè)設(shè)計計優(yōu)優(yōu)化化、、專專家家論論證證、、概概預(yù)預(yù)算算等等措措施施來來將開開發(fā)發(fā)成成本本控控制制在在預(yù)預(yù)期期的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)。。4、控控制制開開發(fā)發(fā)項項目目的的品品質(zhì)質(zhì)房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商是是項項目目開開發(fā)發(fā)的的組組織織者者，，設(shè)設(shè)計計單單位是是要要根根據(jù)據(jù)開開發(fā)發(fā)商商的的定定位位、、設(shè)設(shè)想想來來進進行行設(shè)設(shè)計計的的。。開發(fā)發(fā)商商根根據(jù)據(jù)項項目目的的定定位位不不同同會會選選擇擇不不同同的的品品質(zhì)質(zhì)。。如高高檔檔住住宅宅小小區(qū)區(qū)、、別別墅墅區(qū)區(qū)、、經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用房房的的品品質(zhì)質(zhì)要要求肯肯定定是是不不一一樣樣的的。。開開發(fā)發(fā)團團隊隊應(yīng)應(yīng)通通過過設(shè)設(shè)計計任任務(wù)務(wù)書書和與與設(shè)設(shè)計計的的溝溝通通來來將將品品質(zhì)質(zhì)要要求求、、材材質(zhì)質(zhì)選選擇擇等等信信息息準確確傳傳達達給給設(shè)設(shè)計計單單位位，，并并通通過過過過程程控控制制與與設(shè)設(shè)計計文文件審審查查來來確確定定是是否否符符合合項項目目品品質(zhì)質(zhì)要要求求。。5、保保證證各各階階段段設(shè)設(shè)計計的的連連續(xù)續(xù)統(tǒng)統(tǒng)一一房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的設(shè)設(shè)計計任任務(wù)務(wù)分分較較多多階階段段，，每每一一階階段的的設(shè)設(shè)計計人人不不同同或或者者設(shè)設(shè)計計單單位位不不同同，，每每一一階階段段的的設(shè)計計任任務(wù)務(wù)和和重重點點也也不不同同，，但但這這些些設(shè)設(shè)計計工工作作都都是是圍圍繞同同一一個個項項目目進進行行。。所所以以開開發(fā)發(fā)團團隊隊在在設(shè)設(shè)計計管管理理時時應(yīng)綜綜合合考考慮慮各各環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的設(shè)設(shè)計計相相關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)容容，，滿滿足足各各設(shè)設(shè)計計環(huán)節(jié)節(jié)的的統(tǒng)統(tǒng)一一性性。。四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計管管理理的的措措施施1、組組織織措措施施2、技技術(shù)術(shù)措措施施3、合合同同措措施施4、經(jīng)經(jīng)濟濟措措施施5、管管理理措措施施四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計管管理理的的措措施施1、組組織織措措施施（1）完完善善公公司司開開發(fā)發(fā)團團隊隊的的組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，明明確確各各部部門門、、各各崗位位職職責(zé)責(zé)分分工工，，明明確確工工作作流流程程。。（2）加加強強設(shè)設(shè)計計管管理理部部門門、、相相關(guān)關(guān)崗崗位位人人員員的的專專業(yè)業(yè)知知識識水水平，，與與設(shè)設(shè)計計人人員員順順暢暢溝溝通通并并可可更更專專業(yè)業(yè)的的完完成成設(shè)設(shè)計計協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)工工作。。2、技術(shù)術(shù)措措施施（1）通通過過專專家家論論證證、、借借助助專專業(yè)業(yè)公公司司，，優(yōu)優(yōu)化化設(shè)設(shè)計計，，對對設(shè)設(shè)計計基基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料及及設(shè)設(shè)計計文文件件深深入入研研究究探探討討，，充充分分利利用用專專業(yè)業(yè)能能力力，，控控制制設(shè)設(shè)計計階階段段對對成成本本的的影影響響。。（2）圖圖紙紙審審查查，，在在正正式式出出設(shè)設(shè)計計圖圖紙紙之之前前和和出出圖圖后后都都應(yīng)應(yīng)組組織織設(shè)設(shè)計計圖圖紙紙審審查查，，將將設(shè)設(shè)計計問問題題糾糾正正在在實實施施之之前前。。3、合合同同措措施施（1）保保證證合合理理的的設(shè)設(shè)計計費費用用，，設(shè)設(shè)計計費費用用占占房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成本本很很少少份份額額，，但但設(shè)設(shè)計計工工作作卻卻對對項項目目開開發(fā)發(fā)成成本本計計決決定定作作用。。所所以以不不要要因因為為過過低低的的設(shè)設(shè)計計費費用用降降低低設(shè)設(shè)計計公公司司的的工工作作積極極性性和和工工作作質(zhì)質(zhì)量量，，從從而而難難以以保保證證圖圖紙紙質(zhì)質(zhì)量量。。（2）保保證證合合理理的的設(shè)設(shè)計計周周期期，，設(shè)設(shè)計計工工作作需需要要設(shè)設(shè)計計人人員員用心心去去完完成成，，時時間間太太倉倉促促，，必必定定影影響響設(shè)設(shè)計計人人員員的的專專注注程程度，，從從而而造造成成只只有有速速度度而而丟丟了了質(zhì)質(zhì)量量，，這這對對開開發(fā)發(fā)上上來來說說也也得不不償償失失。。（3）嚴嚴密密合合同同條條款款，，比比如如對對圖圖紙紙數(shù)數(shù)量量的的約約定定，，對對變變更工工作作的的約約定定，，要要在在合合同同中中體體現(xiàn)現(xiàn)，，避避免免后后期期費費用用的的增增加加。。4、經(jīng)濟措措施（1）積極采采取獎勵勵機制辦辦法，鼓鼓勵設(shè)計計公司為為開發(fā)商考慮成成本問題題，鼓勵勵通過優(yōu)優(yōu)秀設(shè)計計降低開開發(fā)成本本。明確若設(shè)計計公司將將影響成成本的指指標控制制在一定定合理范范圍內(nèi)將予以適適當獎勵勵。這樣樣可大大大提高設(shè)設(shè)計公司司的積極極性，從而降低低房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本。（2）明確若