生態(tài)住宅區(qū)可行性研究分析報(bào)告

1、可行性研究報(bào)告大理海灣生態(tài)住宅區(qū)可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）昆明劉家駿建設(shè)工程項(xiàng)目治理咨詢有限公司滇西辦事處泰宇集團(tuán)大理泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司二00六年四月可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）編寫人員負(fù)責(zé)人：楊正貴 經(jīng)濟(jì)學(xué)專家參加人：丁榆生 高級(jí)規(guī)劃師 國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師楊中雄 高級(jí)工程師 楊鳳鳴 工 程 師 許連軍 工 程 師 杜德勝 高級(jí)工程師 國(guó)家一級(jí)建筑師 張文鼎 項(xiàng)目投資咨詢策劃專家 寸浩森 項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理目 錄一、項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性1、項(xiàng)目背景2、項(xiàng)目建設(shè)必要性二、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目差不多情況2、項(xiàng)目性質(zhì)3、項(xiàng)目開發(fā)單位4、規(guī)劃的指導(dǎo)思想和開發(fā)理念5、用地及要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6、生態(tài)住宅

2、區(qū)設(shè)計(jì)原則和方案三、投資估算、資金籌措與投資打算1、總投資額2、資金籌措3、投資打算四、項(xiàng)目資源與建設(shè)條件1、項(xiàng)目用地分析2、施工期間交通、水、電供應(yīng)3、建筑材料的采供：五、項(xiàng)目實(shí)施方案和進(jìn)度安排1、項(xiàng)目實(shí)施方案2、項(xiàng)目實(shí)施的組織打算3、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排六、 市場(chǎng)分析與銷售打算1、大理市場(chǎng)基礎(chǔ)與消費(fèi)狀況2、大理市住宅需求預(yù)測(cè)3、售價(jià)分析4、銷售對(duì)象5、銷售打算七、投資效益與財(cái)務(wù)分析1、社會(huì)效益2、環(huán)境效益3、經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)分析八、環(huán)境愛護(hù)措施1、可能形成的污染因素2、愛護(hù)和治理措施：九、綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論附件：1、用地規(guī)劃地界平面圖2、項(xiàng)目概念性規(guī)劃平面圖3、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證

3、4、法人代碼證5、稅務(wù)登記證大理海灣生態(tài)住宅區(qū)可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）一、項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性1、項(xiàng)目背景按照規(guī)劃，大理市都市性質(zhì)確定為：滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心都市，大理白族自治州州府所在地，國(guó)家級(jí)歷史文化名城和與國(guó)際接軌的風(fēng)景旅游都市，大理市作為滇西地區(qū)交通樞紐，滇西商貿(mào)旅游中心，滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心都市。為使大理成為最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的都市，都市人口向50萬人進(jìn)展；城區(qū)面積將達(dá)到35平方公里，大理市住宅市場(chǎng)仍在不斷產(chǎn)生新的需求。不管通過何種途徑增加，都市的進(jìn)展都需要相應(yīng)的配套建設(shè)和住房。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，大理市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之都市外來人口的購(gòu)

4、買需求和都市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供寬敞的進(jìn)展空間。因此，這部分新產(chǎn)生的需求就為我們海灣生態(tài)住宅區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供了一定的市場(chǎng)。2、項(xiàng)目建設(shè)必要性（1）住宅建設(shè)在大理都市建設(shè)中具有重要意義。居住是人們生存活動(dòng)的重要條件，住宅是人們滿足居住條件的物質(zhì)基礎(chǔ)，安居才能樂業(yè)。都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、人民生活水平提高，反映在都市面貌的變化上，其中最直接地反映在都市居民住宅的變化上。都市越發(fā)達(dá)，居民住宅建設(shè)要求越高。不管是新興都市的建設(shè)依舊老都市的改造，住宅都需同步規(guī)劃建設(shè)。大理市政府對(duì)都市建設(shè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃進(jìn)展中的住宅建設(shè)問題十分重視，該項(xiàng)目是充分合理利用荒山荒進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)生態(tài)住宅建設(shè)用地提供了必要的用地保證。

5、 建設(shè)海灣生態(tài)住宅區(qū)符合大理市大力進(jìn)展旅游、居住產(chǎn)業(yè)的要求，符合云南省委、省政府提出的把大理建設(shè)成為“山水園林大都市,風(fēng)花雪月大花園”，使大理成為最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的都市的要求，符合省長(zhǎng)辦公會(huì)和州、市黨委政府開發(fā)海東的戰(zhàn)略思路。（2）本生態(tài)住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于海東鎮(zhèn)下和村龍溝箐，已納入大理市建設(shè)規(guī)劃，要緊為大理州、市的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位人員和外來創(chuàng)業(yè)人士、經(jīng)營(yíng)者提供生態(tài)居住條件，是成規(guī)模的生態(tài)住宅生態(tài)住宅區(qū)。（3）海灣生態(tài)住宅區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，將帶來社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)方面的效益。一是通過該項(xiàng)目建設(shè)，可對(duì)大理市投資起到一定的推動(dòng)和促進(jìn)作用，提升該區(qū)人氣，吸引外來資金投入開發(fā)建設(shè)；二是該項(xiàng)目建設(shè)

6、，給大理營(yíng)造高質(zhì)量的人居環(huán)境和漂亮的家園，同時(shí)也將促進(jìn)周圍的環(huán)境條件得到專門大改善；三是該項(xiàng)目的實(shí)施將給國(guó)家?guī)矶愘M(fèi)和財(cái)政收入，也給企業(yè)帶來一定經(jīng)濟(jì)收益，解決部分就業(yè)安排，對(duì)社會(huì)、對(duì)國(guó)家、對(duì)企業(yè)差不多上特不有益的。二、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目差不多情況項(xiàng)目名稱:大理海灣生態(tài)住宅區(qū)（暫定名）項(xiàng)目地址：大理海東鎮(zhèn)下和村龍溝箐建設(shè)規(guī)模與投資： 項(xiàng)目總用地面積：320001.6，480畝 凈用地面積：219048.4，328.6畝 總建筑面積：107470 總居住戶數(shù)：332戶總投資：20632萬元，其中：土地投資2450萬元，建筑工程投資10209萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4269萬元，不可預(yù)見費(fèi)500萬元。建設(shè)

7、周期：3年2、項(xiàng)目性質(zhì)把大理建設(shè)成為“山水園林大都市,風(fēng)花雪月大花園”，最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的都市的重點(diǎn)配套工程海灣生態(tài)住宅區(qū)。3、項(xiàng)目開發(fā)單位泰宇集團(tuán)大理泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司泰宇集團(tuán)是以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，以整合社會(huì)優(yōu)勢(shì)人才、資金和物資等資源為基礎(chǔ)，集房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)營(yíng)銷、建筑設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等為一體，實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)核心企業(yè)為大理泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、大理市第一建設(shè)工程有限責(zé)任公司、大理生源水務(wù)工程有限責(zé)任公司、漾濞縣蒼山西坡大花園生態(tài)進(jìn)展有限責(zé)任公司、昆明劉家駿建設(shè)工程項(xiàng)目治理咨詢有限公司滇西辦事處、云南監(jiān)協(xié)監(jiān)理咨詢有限責(zé)任公司大理項(xiàng)目部等6個(gè)法人實(shí)體。集團(tuán)

8、可在滇西地區(qū)同時(shí)開展房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)營(yíng)銷、投資咨詢策劃、可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、旅游服務(wù)等多個(gè)門類業(yè)務(wù)。集團(tuán)是順應(yīng)大理市“十一五”規(guī)劃：把大理市建設(shè)成為滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)中心都市，建設(shè)成為最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的都市，將都市人口進(jìn)展到50萬人，城區(qū)建設(shè)面積達(dá)到35平方公里這一目標(biāo)而建立，是響應(yīng)州、市政府鼓舞進(jìn)展旅游業(yè)、居住業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)而建立。集團(tuán)堅(jiān)持“高瞻遠(yuǎn)矚、至誠(chéng)至信”的經(jīng)營(yíng)理念，追求合作共贏和共同的成功，集團(tuán)的建立和進(jìn)展正是源于社會(huì)各界的信任、關(guān)愛和支持。泰宇集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)：楊正貴：經(jīng)濟(jì)學(xué)專家。曾任大理市輕工局局長(zhǎng)、黨委書記；大理市計(jì)委主任、黨組書記；大理市人大常務(wù)副主任、黨組副書記；大

9、理錦興股份有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理；中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外方代表、常務(wù)副董事長(zhǎng)，是泰宇集團(tuán)的發(fā)起人和組織者?，F(xiàn)任泰宇集團(tuán)總裁。楊中雄：高級(jí)工程師。昆明劉家駿建設(shè)工程項(xiàng)目治理咨詢有限公司滇西辦事處主任、云南監(jiān)協(xié)監(jiān)理詢有限責(zé)任公司大理項(xiàng)目部經(jīng)理。曾任大理市設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)；大理市建委副主任，大理市建設(shè)局黨委書記、副局長(zhǎng)、總工程師；大理市供排水公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理；中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理、總工程師?，F(xiàn)任泰宇集團(tuán)常務(wù)副總裁，楊鳳鳴：工程師。大理市第一建設(shè)工程有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。大理市第一建設(shè)工程有限責(zé)任公司目前年產(chǎn)值逾億元人民幣，近期建設(shè)的標(biāo)志性工程有大理崇圣寺大雄寶

10、殿，大理風(fēng)花雪月大酒店、澳霖廣場(chǎng)等?，F(xiàn)任泰宇集團(tuán)副總裁，許連軍：工程師。大理生源水務(wù)工程有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理?，F(xiàn)任泰宇集團(tuán)副總裁，丁榆生：高級(jí)規(guī)劃師，國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師。曾任下關(guān)市副市長(zhǎng)，下關(guān)市人大副主任，大理市建設(shè)局總工程師，中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總工程師?，F(xiàn)任泰宇集團(tuán)總工程師。杜德勝：高級(jí)工程師，國(guó)家一級(jí)建筑師。大理市第一建設(shè)工程有限責(zé)任公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任泰宇集團(tuán)副總工程師。大理泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2003年7月，為泰宇集團(tuán)的核心企業(yè)，已完成房地產(chǎn)開發(fā)面積6萬多平方，開發(fā)的項(xiàng)目有 “興泰小區(qū)”，“同心苑”和麗江“中泰苑”等。公司擁有工程、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)職稱人員

11、161人，其中工程系列有122人（高中級(jí)職稱34人）；持證上崗施工員50人，安全員10人，質(zhì)量檢查員12人，預(yù)算員23人，技師22人，達(dá)到符合部級(jí)企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求。目前，公司注冊(cè)資本金已增加到1000萬元人民幣，年開發(fā)建設(shè)能力可達(dá)10萬平方米。4、規(guī)劃指導(dǎo)思想和開發(fā)理念規(guī)劃指導(dǎo)思想：面向二十一世紀(jì)人們對(duì)高品質(zhì)、多功能、新理念、生態(tài)型住宅的需求，建設(shè)山水相映、充滿綠色與陽光的花園式高尚海濱住宅生態(tài)住宅區(qū)?！叭笆接^海建筑 純生態(tài)住宅區(qū)”是其項(xiàng)目定位。規(guī)劃方案將圍繞提供居民良好居住體驗(yàn)?zāi)莻€(gè)核心，充分考慮人的生活需要、交流需要、文化需要、健康需要，配置完備便捷的生活配套，倡導(dǎo)鄰里交流的場(chǎng)所精神，營(yíng)造

12、良好的文化氛圍，提供人性化的服務(wù)，從實(shí)際意義上實(shí)現(xiàn)了理想家園的生活意境，達(dá)到人對(duì)生活的自然向往和回歸。海灣生態(tài)住宅區(qū)創(chuàng)新的開發(fā)理念：（1）以人為本，尊重自然海灣生態(tài)住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“可持續(xù)性進(jìn)展”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，制造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、智能化的高品質(zhì)現(xiàn)代住宅區(qū)。規(guī)劃布局從實(shí)際動(dòng)身，依照都市總體規(guī)劃與設(shè)計(jì)要求，著眼海東自然風(fēng)景和洱海自然生態(tài)的愛護(hù)，在道路、居住組團(tuán)、住宅單位結(jié)合地形進(jìn)行設(shè)計(jì)，力求使生態(tài)住宅區(qū)融于山水優(yōu)美的自然環(huán)境之中，達(dá)到以人為本，人與自然和諧融

13、洽。（2）生態(tài)先行，愛護(hù)原始生態(tài)系統(tǒng)。海灣生態(tài)住宅區(qū)的規(guī)劃充分考慮愛護(hù)原生態(tài)及生態(tài)景觀。首先，愛護(hù)原生態(tài)系統(tǒng)，使地形、溪流、植被等都有其連續(xù)性。其次，對(duì)周邊的生態(tài)環(huán)境盡量不破壞，而對(duì)所開發(fā)區(qū)內(nèi)的環(huán)境盡量加強(qiáng)綠化，做到區(qū)內(nèi)區(qū)外渾然一體。第三，對(duì)人為的破壞進(jìn)行再恢復(fù)設(shè)計(jì)，使之為大自然增添美色。第四，不破壞山峰線，保持大自然的美姿，盡量按山地等高線設(shè)計(jì)，既使建筑高低錯(cuò)落有致，又盡量保持原來地貌。海灣生態(tài)住宅區(qū)在開發(fā)過程中強(qiáng)調(diào)選擇地形、愛護(hù)地貌，通過藝術(shù)的眼光，因地制宜、種植相適應(yīng)的建筑，營(yíng)造出具有詩(shī)意的棲居之地。（3）景觀先行，做到人工與自然和諧。園林設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)是兩個(gè)不同的概念，景觀設(shè)計(jì)在我國(guó)還

14、比較陌生。在海灣生態(tài)住宅區(qū)的開發(fā)中，我們提出了“先造景觀，后蓋房子”的建設(shè)思想。在景觀設(shè)計(jì)的中提出“園林與自然和諧，景觀與文化交融”的設(shè)計(jì)理念，注重回歸自然，以構(gòu)筑一幅陽光、清風(fēng)、綠意與藍(lán)天的美景，追求一種“天人合一”的意境，留下的將是“人在畫中居，畫作 長(zhǎng)卷 觀”并與山河同存的建筑。（4）人自然建筑的完美融合。海灣生態(tài)住宅區(qū)講究以人建筑環(huán)境的完美融合作為設(shè)計(jì)理念，以人的生活及生活感受為設(shè)計(jì)主線，以簡(jiǎn)約的形式、細(xì)膩的細(xì)節(jié)、靈活豐富的空間，給人予強(qiáng)大的沖擊力，環(huán)境設(shè)計(jì)上更是以親近自然，以人為本，體現(xiàn)人文關(guān)懷。為客戶描繪了一種獨(dú)具魅力的生活方式，通過營(yíng)造出的臨水而居的高尚生活社區(qū)，帶給準(zhǔn)業(yè)主的將是

15、一種全新的生活品質(zhì)。作為以后都市標(biāo)志性建筑，讓擁有者充分感受到對(duì)生活的享受，成功與自我的實(shí)現(xiàn).海灣生態(tài)住宅區(qū)建筑形態(tài)講究的是通過對(duì)地塊山形地貌的理解，找到最佳的人與自然和建筑完美融合構(gòu)思方案。一是減少接地，盡量保持地表的原有地形和植被，有效地愛護(hù)地貌，幸免較多土方工程建筑內(nèi)部形成不同標(biāo)高底面；二是不定基面，合理利用地形高差和山體形態(tài)，沿等高線隨山體布局設(shè)計(jì)，形成收放自如、起伏跌宕的氣概；三是山與建筑共融，使每幢建筑順應(yīng)山勢(shì)，與坡地交錯(cuò)，既豐富了住宅的立面造型，又幸免了對(duì)自然山體的破壞，形成與山體形態(tài)相協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格。（5）遵循國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)。海灣生態(tài)住宅區(qū)，一切遵循“國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)”，最大

16、可能的保留了現(xiàn)有的生態(tài)環(huán)境，讓建筑與自然和諧融合?！叭笆接^海建筑，純生態(tài)不墅”是住宅區(qū)的項(xiàng)目定位，其設(shè)計(jì)理念、環(huán)保指標(biāo)、人居文化必將領(lǐng)航于大理海東片區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)。5、用地及要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）海灣生態(tài)住宅區(qū)用地平衡表項(xiàng) 目占地面積（畝）占地比率（%）總 用 地475.8100凈 用 地328.670其中:建筑用地6413.6山 坡 面 積146.330.8道路、綠化用地265.555.6（2）生態(tài)住宅區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住總戶數(shù) 332戶居住總?cè)藬?shù) 1660人總建筑面積 107470M2建筑密度 13.36%容積率 0.34綠地率 63%住宅層數(shù) 局部3層6、生態(tài)住宅區(qū)設(shè)計(jì)原則和方案（1）設(shè)計(jì)

17、原則：以人為本，追求舒適的人居環(huán)境。具有前瞻性，使用新材料、新技術(shù)，引入新理念，配備現(xiàn)代化治理系統(tǒng)。達(dá)到功能齊全、安全舒適、治理便捷的優(yōu)良效果。（2）設(shè)計(jì)方案單體設(shè)計(jì)：獨(dú)立庭院生態(tài)住宅36戶，雙拼住宅94棟188戶，連排住宅96戶，疊拼住宅12戶，共計(jì)332戶。套型設(shè)計(jì)：獨(dú)立庭院生態(tài)住宅凈用地1畝（3%），建筑面積約350M2、雙拼住宅凈用地5分（3%），建筑面積約250M2，連排住宅住宅凈用地3分（3%），建筑面積約200M2。疊拼住宅建筑面積約180M2。底層設(shè)停車房、會(huì)客廳、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、工人房，二樓以上為臥房、起居室（或客廳）、書房等，三樓為臥房、建身房、露臺(tái)等。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：按九度

18、設(shè)防、確保結(jié)構(gòu)體系的安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性?？紤]當(dāng)?shù)爻Ｄ暧酗L(fēng)的情況，趨利避害。為適應(yīng)住宅空間的靈活性、多樣性、適應(yīng)性和可改性的要求，采納框架結(jié)構(gòu)形式，層高2.8米。線網(wǎng)設(shè)計(jì)：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)采取地下隱蔽線網(wǎng)設(shè)計(jì)，不架設(shè)明線。所有電線、電視、通訊等線路采納專用地溝埋設(shè)。三、投資估算、資金籌措與投資打算投資估算要緊是依照地價(jià)、地形、地質(zhì)狀況，大理市當(dāng)前各種要緊建材如鋼材、水泥、木材、砂石料、管材、玻璃等材料的市場(chǎng)價(jià)格，以及大理市房地產(chǎn)開發(fā)平均投資成本，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和定位為高尚住宅生態(tài)住宅區(qū)的要求來進(jìn)行測(cè)算并適當(dāng)放寬投資數(shù)額，以免物價(jià)上漲或不可預(yù)測(cè)的情況導(dǎo)致投資增長(zhǎng)，造成實(shí)際資金緊張。1、總投

19、資額本項(xiàng)目總投資20632萬元，其構(gòu)成如下：（1）土地費(fèi)： 2450萬元出讓費(fèi)： 475.8畝5萬/畝=2379萬元契 稅23793%=71萬元（2）前期工程費(fèi) 1450萬元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 250萬元三通一平及土石方工程： 1200萬元（3）建安裝飾費(fèi) 10209萬元基礎(chǔ)工程費(fèi)： 107470M250元/M2=537萬元建筑安裝工程：107470M2800元/M2=8598萬元裝飾工程： 107470M100元/M2=1074萬元（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4269萬元供電： 107470M25元/M2=54萬元供、排水： 107470M215元/M2=161萬元通訊、郵電： 107470M25元/M

20、2=54萬元 綠化、道路、照明等： 4000萬元（5）公共配套設(shè)施費(fèi) 500萬元保安 100萬元停車場(chǎng)、棚 200萬元公廁、拉圾清運(yùn)站、消防等 200萬元（6）治理費(fèi)（2450+1450+10209+4269+500）=188783%=566萬元（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用（包含貸款資金利息及其它費(fèi)用）：50005.5%2.5=688萬元（8）不可可能費(fèi)： 500萬元 合計(jì)： 20650萬元單位產(chǎn)品投資額為：20632萬元107470M2=1921元/M2。2、資金籌措建設(shè)項(xiàng)目所需資金要緊通過以下渠道解決：自籌資金（含銀行貸款） 4600萬元預(yù)售商品房收入資金 10083萬元引入合作資金 6000萬元3、投

21、資打算在投資打算中，土地采取一次辦理使用手續(xù)后，一次付清土地出讓金。開發(fā)打算采取滾動(dòng)開發(fā)，分期建設(shè)。第一期2007年一2008年,為其建設(shè)投資期, 要緊集中在2007年和2008年,完成80%建設(shè)；第二期為2009年2008年為收尾時(shí)期,要緊完成20%建設(shè)和室外道路、管網(wǎng)、綠化等。四、項(xiàng)目資源與建設(shè)條件1、項(xiàng)目用地分析位置：位于海東鎮(zhèn)下和村龍溝箐，屬大理市滿江規(guī)劃片區(qū)。（1）依山面水，符合中國(guó)五千年來對(duì)住宅科學(xué)選址的原則。古人選址住宅的原則是要求住宅須選擇：“背山面水稱人心，山有來龍昂秀發(fā)，水須圍抱作環(huán)形，明堂寬大斯為福，水口收藏積萬金，關(guān)煞二方無障礙，光明正大旺門庭”（清姚延鑾陽宅集成），這

22、是合符科學(xué)的選址。山地要選朝陽、背山面水，植被繁茂，地面寬敞者，才適宜于人們建宅、居住?！帮L(fēng)水”是中國(guó)傳統(tǒng)民宅選址的講究之一，玄學(xué)講究“藏風(fēng)聚氣”，求得“人興財(cái)聚”。建筑風(fēng)水學(xué)選址法則：好的風(fēng)水要后方高起有靠山，前方開闊有水；左（青龍）右（白虎）兩翼有小山丘圍繞中央平地，形成“四神相應(yīng)”，坐如龍椅。這是風(fēng)水學(xué)上講的場(chǎng)氣（微波）最好的態(tài)勢(shì)， 而海灣生態(tài)住宅區(qū)的選址恰好符合建筑風(fēng)水學(xué)上講的條件：其地勢(shì)確實(shí)是像一把龍椅，背靠東南，面向西北，其地形簡(jiǎn)潔明朗，背風(fēng)而聚氣，是藏龍臥虎，出人才之地。在縱的方向上，與自然相融 一氣哈成，可縱觀洱海全景，蒼山全貌，坐覽四時(shí)的風(fēng)花雪月。(2) 交通便利，符合人們“

23、回歸自然”的心靈追求。對(duì)海灣生態(tài)住宅區(qū)，可用八個(gè)字概括：“親近都市，擁抱自然”，這正是人類追求居所的最高境地。因?yàn)樗挥诖罄硎蟹比A與寧?kù)o交匯處的海東鎮(zhèn)下和村，地處機(jī)場(chǎng)路右邊，環(huán)境優(yōu)美，交通便利（距州政府行政中心區(qū)僅為3里，距開發(fā)區(qū)管委會(huì)擬建的辦公樓為2里，距大理機(jī)場(chǎng)約3里，距大理火車站和客運(yùn)中心5里，驅(qū)車從州政府行政中心區(qū)到海灣生態(tài)住宅區(qū)僅為5分鐘，從大理市區(qū)到海灣生態(tài)住宅區(qū)僅為10分鐘），既滿足了人們生活、工作的便利，想享受都市生活的種種繁華，又遠(yuǎn)離都市的喧囂、感受大自然的沐浴，滿足了人性渴望回歸自然的本真?？鬃又v過：“智者樂水，仁者。智者動(dòng)，仁者靜?！保ㄕ撜Z雍也），南朝宋的聞名文人謝靈運(yùn)寫

24、有“山居賦”（宋書謝靈運(yùn)傳）詳講山居的由來，講山居具有“網(wǎng)羅天地于門戶，飲吸山川于胸懷”的景觀意識(shí)。受其阻礙人們?cè)诒４娌⑦M(jìn)展現(xiàn)代文明的同時(shí)，重新將青山疊翠、碧水縈繞的自然呼喚進(jìn)入人們的生活，海灣生態(tài)住宅區(qū)其依山面水的地理區(qū)位，既可樂水又可樂山，是智者和仁者必選的家園。(3)符合生態(tài)環(huán)境對(duì)人類的健康要求。國(guó)際上有一種頗為流行的“綠視率”理論，認(rèn)為綠色在人的視野中達(dá)到25%時(shí)，人的感受最為舒適。而且森林作為“都市之肺”，其獨(dú)特的生態(tài)服務(wù)功能，早已獲得人們的充分認(rèn)可。 海灣生態(tài)住宅區(qū)現(xiàn)狀植被好，土層厚，山澗有水，棕樹、松樹已成林，體現(xiàn)著原始質(zhì)樸本色，環(huán)境優(yōu)美，到處洋溢著爛漫而清幽的生活氣息。(4)符

25、合時(shí)代居住進(jìn)展的主流。大理是個(gè)多山的都市，依山而居有著十分悠久的歷史。隨著都市的迅速進(jìn)展，人口的不斷增多，道路的暢通為都市居民遷出市中心、到都市周邊的山地建筑優(yōu)美的住宅制造了條件，住宅勢(shì)必向著資源豐富的山地移動(dòng)，山地生態(tài)住宅勢(shì)必成為時(shí)代居住進(jìn)展的主流。海灣生態(tài)住宅區(qū)倡導(dǎo)的是自然環(huán)境與生態(tài)健康的低密度生態(tài)住宅，有著高綠化率、低密度、良好的通風(fēng)采光條件，將受到人們的青睞。海灣生態(tài)不墅的建設(shè)了符合時(shí)代居住進(jìn)展的主流。(5)片區(qū)開發(fā)已初具規(guī)模：東北有馬尾山不墅項(xiàng)目和在建的東海岸國(guó)際花園；西南有新大陸和云南地礦開發(fā)的石房子山不墅區(qū)，以及差不多啟動(dòng)的滿江住宅片區(qū)，把項(xiàng)目和下關(guān)城區(qū)連為一體，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不言而喻

26、。 2、施工期間交通、水、電供應(yīng)交通：目前已有可供大型車輛進(jìn)出海灣生態(tài)住宅區(qū)的機(jī)耕道和礦山盤山路從海灣生態(tài)住宅區(qū)山頂通過，施工中材料運(yùn)輸較為方便。電力：施工動(dòng)力用電可從就近引入。施工用水：都市自來水管網(wǎng)尚未進(jìn)入地塊，可臨時(shí)取洱海水用于施工。3、建筑材料的采供：現(xiàn)在差不多所有的建筑材料均已全部取消打算供應(yīng)。依照工程打算和進(jìn)度安排，可從市場(chǎng)、廠家或商家直接訂貨和購(gòu)進(jìn)。要緊建材、鋼材、水泥、木材、玻璃、砂石等的供應(yīng)渠道，大宗材料直接從廠家訂貨，其它從專業(yè)市場(chǎng)選購(gòu)。五、項(xiàng)目實(shí)施方案和進(jìn)度安排1、項(xiàng)目實(shí)施方案采取總體規(guī)劃、分期滾動(dòng)實(shí)施的方法。擬分為兩期開發(fā)，自下而上，先易后難。第一期建雙拼住宅140戶和

27、部份連排住宅以及獨(dú)立庭院生態(tài)住宅，建筑面積82971平方米。第二期完成其它住宅，建筑面積24499平方米和室外道路、管網(wǎng)、綠化等，第二期待第一期住宅銷售至60%時(shí)開工。二、項(xiàng)目實(shí)施的組織打算（1）現(xiàn)場(chǎng)組織治理項(xiàng)目的組織與實(shí)施由大理泰宇集團(tuán)負(fù)責(zé)，由項(xiàng)目開發(fā)單位、施工單位和工程監(jiān)理單位組成現(xiàn)場(chǎng)指揮部（或聯(lián)合辦公室），各方緊密配合，現(xiàn)場(chǎng)研究解決施工中出現(xiàn)的問題?，F(xiàn)場(chǎng)指揮部 項(xiàng)目單位現(xiàn)場(chǎng)辦公室 施工單位項(xiàng)目經(jīng)理部 工 程 監(jiān) 理單位現(xiàn)場(chǎng)辦公室現(xiàn)場(chǎng)指揮部設(shè)指揮長(zhǎng)一人，由大理泰宇集團(tuán)工程負(fù)責(zé)人擔(dān)任，要緊負(fù)責(zé)召集、協(xié)調(diào)各方關(guān)系，共同研究解決現(xiàn)場(chǎng)的有關(guān)問題，成員為項(xiàng)目單位、施工單位、監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人。（2）

28、施工力量的組織施工隊(duì)伍的選擇：采取招投標(biāo)方式選擇專業(yè)施工隊(duì)伍。要求：具備科研、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、服務(wù)的能力，具有治理、技術(shù)、資金實(shí)力和較高的社會(huì)信譽(yù)。工程質(zhì)量保障措施：聘請(qǐng)工程監(jiān)理公司進(jìn)行工程監(jiān)理。同時(shí)本公司現(xiàn)場(chǎng)督促治理。施工隊(duì)伍的來源：選擇知名度較高的正規(guī)建筑公司。3、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有著直接的阻礙。嚴(yán)密有效的實(shí)施進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織打算，是保證項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵。本項(xiàng)目的實(shí)施，應(yīng)依照開發(fā)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃布局要求和基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)情況而確定。為使工作順利開展，暫制定項(xiàng)目實(shí)施的具體進(jìn)度打算，到時(shí)可依照實(shí)際情況順延和調(diào)整。（1）辦理項(xiàng)目前期有關(guān)手續(xù)： 2006

29、.04一2006.061、可行性研究報(bào)告 2006.04一2006.062、項(xiàng)目評(píng)估、立項(xiàng) 2006.04一2006.083、辦理用地手續(xù) 2006.04一2006.104、報(bào)批初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 2006.04一2006.10（2）完成前期預(yù)備工作 2006.04一2006.121、勘察、設(shè)計(jì)、審定方案和圖紙 2006.04一2006.082、辦理規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)手續(xù) 2006.04一2006.093、項(xiàng)目用地的三通一平 2007.01一2007.06（3）項(xiàng)目開、竣工日期 2007.01一2009.12一期工程 2007.01一2008.12二期工程 2008.06一2009.12六、 市場(chǎng)分

30、析與銷售打算 1、大理市場(chǎng)基礎(chǔ)與消費(fèi)狀況（1）市場(chǎng)基礎(chǔ)大理市房地產(chǎn)業(yè)從起步到進(jìn)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)時(shí)期：1988年至1993年為第一時(shí)期，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二時(shí)期，統(tǒng)代建行為逐步消逝，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展與規(guī)范時(shí)期。以舊城改造和項(xiàng)目的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了都市建設(shè)新一輪高潮。尤其2002年后，都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，都市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，都市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序進(jìn)展時(shí)期。到目前為止，大理市房地產(chǎn)業(yè)差不多實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積存。居民住房質(zhì)量顯著改善

31、，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系差不多建立。大理市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)要緊表現(xiàn)：一是新區(qū)開發(fā)與舊城改造相結(jié)合；二是外來私營(yíng)大客商入圍開發(fā)比重較大；三是典型的借雞生蛋的特點(diǎn)，投資項(xiàng)目一經(jīng)確定，房地產(chǎn)商即異域貸款或民間融資購(gòu)置土地，以預(yù)定和預(yù)售的方式收取購(gòu)房款，在建筑市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)的條件下，迫使建筑企業(yè)墊款施工。從購(gòu)房能力看：伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管房?jī)r(jià)上漲，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。從投資角度看：由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行存款利率低，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求，目前通過按揭貸款購(gòu)買商品房的比例大為提高。從消費(fèi)結(jié)

32、構(gòu)看：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)與住宅市場(chǎng)：目前,大理市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有五十家，有80%左右開展了正常業(yè)務(wù)，60%的公司差不多售房或開始預(yù)售房，另外有少數(shù)昆明及縣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司已涉足大理市的房地產(chǎn)開發(fā)，但開發(fā)規(guī)模不大。 2、大理市住宅需求預(yù)測(cè)（1）住宅需求特點(diǎn)：對(duì)環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)要求提高，人們喜愛生態(tài)住宅區(qū)環(huán)境優(yōu)美、陽光充沛、單元住宅戶型在80一130M2/戶，二室二廳至四室二廳；不墅戶型在160一350M2

33、/套的住房。過去曾經(jīng)熱賣的底層鋪面，樓上住宅的房子已遭到冷落；人們喜愛購(gòu)地自建，以便節(jié)約資金、保證質(zhì)量、合符自己的愿望。鐘愛不墅，經(jīng)濟(jì)能力較高的人一般都喜愛購(gòu)不墅；部分人購(gòu)房具有一種投資行為。（2）住宅供需現(xiàn)狀大理市進(jìn)行房改較早，多數(shù)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和效益好的企業(yè)職工都有了住房或通過集資建房擁有了住房。一些私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶和收入較高者最近幾年也相繼購(gòu)房或購(gòu)地建房。加上現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)增加，開發(fā)量增大，改變了前幾年購(gòu)銷兩旺的局面。住宅市場(chǎng)仍在不斷產(chǎn)生新的需求，按照規(guī)劃，大理市都市性質(zhì)確定為：滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心都市，大理白族自治州州府所在地，國(guó)家級(jí)歷史文化名城和與國(guó)際接軌的風(fēng)景旅游都市，大理市作為滇西地

34、區(qū)交通樞紐，滇西商貿(mào)旅游中心，滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心都市，不管通過何種途徑增加，都需要相應(yīng)的配套建設(shè)和住房。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，大理市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之都市外來人口的購(gòu)買需求和都市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供寬敞的進(jìn)展空間。因此，這部分新產(chǎn)生的需求就為我們的項(xiàng)目建設(shè)提供了一定的銷售市場(chǎng)。（3）海灣生態(tài)住宅區(qū)優(yōu)勢(shì)海灣生態(tài)住宅區(qū)項(xiàng)目建設(shè)符合大理居民的需求特點(diǎn)，同時(shí)有明顯的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)。依照需求特點(diǎn)，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，使其至善至美，完全能夠滿足消費(fèi)者的要求。依山旁海，臨風(fēng)望月，遠(yuǎn)眺蒼山如畫，近看洱海似銀，處于最好的位置，海灣生態(tài)住宅區(qū)區(qū)一定是新的需求者最佳置業(yè)選擇地

35、點(diǎn)。3、售價(jià)分析（1）大理住宅售價(jià)情況：調(diào)查結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升，其要緊緣故是土地價(jià)格上漲；另外由于對(duì)生態(tài)住宅區(qū)環(huán)境綠化、美化和配套要求提高，用地成本和建筑成本相應(yīng)增加。（2）價(jià)格定位定價(jià)的依據(jù)和原則：本生態(tài)住宅區(qū)住宅定位的要緊依據(jù)一是建設(shè)成本；二是大理住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格；三是大理市居民對(duì)住宅的消費(fèi)承受力；四是大理市居民的收入水平；五是生態(tài)住宅區(qū)的地理位置和環(huán)境。定價(jià)的原則是高品位、中價(jià)位，低利潤(rùn)。定價(jià)的策略：采取成本價(jià)、吉祥數(shù)字入市，先買優(yōu)惠，分期定價(jià)的方法。住宅差不多定價(jià): 依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算綜合定價(jià)為：獨(dú)立庭院生態(tài)住宅凈用地1畝（3%），建筑面積約350M

36、2的一幢生態(tài)住宅銷售價(jià)格105萬元。雙拼住宅凈用地5分（3%），建筑面積約250M2的一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格75萬元。連排住宅凈用地3分（3%），建筑面積約200M2的一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格60萬元。4、銷售對(duì)象（1）總體市場(chǎng)定位：為21世紀(jì)大理人和事業(yè)成功人士量身打造的海濱高尚住宅生態(tài)住宅區(qū)。地域以大理市為中心輻射周邊市縣，以滇西及外銷市場(chǎng)為輔。（2）市場(chǎng)劃分：大理70%，周邊縣市20%，外銷（指大理州以外）10%（3）主力客戶群大理市及其周邊市縣中高收入者,這類客戶擁有年4萬元以上的穩(wěn)定收入,年齡在30一45歲之間,家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,生活品位較高,擁有較高的學(xué)歷層次,并擁有一定的身份和事業(yè)。（5）

37、要緊對(duì)象：大理知名企業(yè)的中高級(jí)職員和營(yíng)銷精英；當(dāng)?shù)亟鹑?、通信、醫(yī)療、保險(xiǎn)等企業(yè)就職的成功中級(jí)階層；當(dāng)?shù)貜氖聜€(gè)體、小規(guī)模加工的私營(yíng)業(yè)主、建筑業(yè)老總等；機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層以上干部；投資房地產(chǎn)保值增值的人士；周邊或外地的工商界人士、私營(yíng)業(yè)主；二次置業(yè)者。5、銷售打算（1）銷售的分期目標(biāo)打算總銷售面積107470 M2，其中：一期工程的銷售面積50000M2，二期工程的銷售面積57470M2。（2）銷售工作的組織人員、機(jī)構(gòu)由公司策劃品牌室、銷售部負(fù)責(zé)實(shí)施營(yíng)銷打算，售后服務(wù)由公司組建總管中心或托付專業(yè)屋業(yè)公司負(fù)責(zé)。（3）銷售工作的內(nèi)容和時(shí)刻打算制訂銷售方案，進(jìn)行銷售人員培訓(xùn)，做好銷售的預(yù)備工作，時(shí)刻為2

38、006年10月一2006年12月進(jìn)行廣告制作與投放，規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售環(huán)境，營(yíng)造銷售現(xiàn)場(chǎng)，樹立公司形象，推廣項(xiàng)目的品牌和概念，提高公司和項(xiàng)目的知名度，推動(dòng)項(xiàng)目的預(yù)售和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。時(shí)刻為2006年12月一2008年6月完善銷售環(huán)境,組合推出廣告,展開現(xiàn)場(chǎng)銷售和直銷活動(dòng),全面進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)銷售。時(shí)刻為2006年10月-2009年6月 尋求銷售難點(diǎn),針對(duì)性地進(jìn)行突破,做好銷售工作。時(shí)刻為2009年6月-2009年12月。（5）做好廣告與公關(guān)抓住四個(gè)有利時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)：一是奠基儀式（開盤）；二是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（造市）；三是結(jié)構(gòu)封頂（展開）；四是全面竣工（強(qiáng)化）。抓好廣告的優(yōu)化組合。充分利用電視、報(bào)紙、網(wǎng)站、廣播、路牌、宣傳

39、冊(cè)以及車身廣告等形式，優(yōu)化組合進(jìn)行公布投放，形成全方位、立體的促銷網(wǎng)絡(luò)。七、投資效益與財(cái)務(wù)分析1、社會(huì)效益海灣生態(tài)住宅區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施，所產(chǎn)生的社會(huì)效益要緊體現(xiàn)在以下幾方面：（1）增加就業(yè)機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目形成的社區(qū)治理、服務(wù)系統(tǒng)將提供約200人以上的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定具有積極作用。（2）為社會(huì)提供了高尚住宅：增加了住房的有效供給，為國(guó)家推行住宅商品化和貨幣分房增加物質(zhì)基礎(chǔ)。（3）為國(guó)家財(cái)政增加收入：本項(xiàng)目建設(shè)將為國(guó)家和地點(diǎn)帶來上千萬元的稅費(fèi)收入，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)作出一定貢獻(xiàn)。（4）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：項(xiàng)目啟動(dòng)后，政府必將啟動(dòng)用地及周圍片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，才能保證項(xiàng)目實(shí)施。（5）促進(jìn)大理市項(xiàng)

40、目招商引資：本項(xiàng)目建設(shè)將使周圍環(huán)境得到改善，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，集聚人氣，增強(qiáng)投資者的信心，從而促進(jìn)招商引資工作。2、環(huán)境效益（1）社區(qū)及周圍交通條件得到改善：生態(tài)住宅區(qū)建設(shè)將使該片區(qū)形成新的、四通八達(dá)的路網(wǎng)，向周圍輻射，增加都市的可入性。（2）促進(jìn)新的社區(qū)文化形成：高尚住宅社區(qū)的建成，將使這片本來毫不引人注意的冷清地點(diǎn)顯現(xiàn)出生機(jī)勃勃的景象，隨著商業(yè)、教育、娛樂等各種設(shè)施的完善，住戶的入住把各種知識(shí)、信息、技術(shù)帶進(jìn)社區(qū)，社區(qū)將形成獨(dú)特的文化氛圍。（3）改善了社區(qū)及周圍環(huán)境質(zhì)量：生態(tài)住宅區(qū)建設(shè)不僅因上述交通條件改善和社區(qū)文化形成，給周圍村莊居民帶來生活環(huán)境方面質(zhì)的改善，而且生態(tài)住宅區(qū)獨(dú)特的建筑和區(qū)

41、內(nèi)綠化將起到示范性效果，使周圍居民重視環(huán)境綠化，以提高環(huán)境質(zhì)量。3、經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)分析（1）銷售收入與稅金本項(xiàng)目除去各種配套公建設(shè)施外，實(shí)際銷售面積為107470M2。銷售定價(jià)為獨(dú)立庭院生態(tài)住宅凈用地1畝（3%），建筑面積約350M2，每一幢生態(tài)住宅銷售價(jià)格105萬元。雙拼住宅凈用地5分（3%），建筑面積約250M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格75萬元。連排住宅凈用地3分（3%），建筑面積約200M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格60萬元。A銷售總收入： 23550萬元36套105萬元+188戶75萬元+96戶60萬元+12戶*45萬元=23550萬元B稅金： 1273萬元營(yíng)業(yè)稅 23550萬元5%=1

42、177萬元城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅 1177萬元5%=59萬元教育費(fèi)附加 1236萬元3%=37萬元單位稅收： 1273107470=118元/M2（2）成本估算A直接成本 18878萬元土地出讓費(fèi) 2450萬元前期工程費(fèi) 1450萬元建安裝飾費(fèi) 10209萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4269萬元公共配套設(shè)施費(fèi) 500萬元B間接成本： 2133萬元治理費(fèi)用 592萬元銷售費(fèi)用 235501.5%=353萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用 688萬元不可預(yù)見費(fèi)用 500萬元C項(xiàng)目總成本： 18878+2133=21011萬元D單位銷售成本： 21011107470=1955元/M2E單位經(jīng)營(yíng)成本：?jiǎn)挝讳N售成本+單位稅收=1955+118=2073元/M2（3）利稅總額利稅總額：銷售收入一項(xiàng)目總成本=23550-21011=2539萬元利潤(rùn)總額：利稅總額一銷售稅金=2539-1273=1266萬元企業(yè)所得稅：126633%=418萬元企業(yè)凈利潤(rùn)：利潤(rùn)總額一所得稅=1266-418