實測實量分享交流

1、質量的困惑質量的困惑n我們都認同質量的重要性n我們有詳細的制度n我們有質量管理體系n我們在現場頻繁地做著施工監(jiān)督的工作n交樓前我們會仔細的驗收n但是但是 投訴依然不斷，客服、維修忙個不停投訴依然不斷，客服、維修忙個不停質量是什么？質量是什么？誰對質量負責？誰對質量負責？關于質量我們應該做些什么？關于質量我們應該做些什么？合格的房子合格的房子基礎質量基礎質量觀感質量觀感質量健康底線健康底線誠信底線誠信底線無滲漏無滲漏無空鼓開裂無空鼓開裂細部無缺陷細部無缺陷成品無破損成品無破損材料合格材料合格空氣質量合格空氣質量合格貨要對板貨要對板適度宣傳適度宣傳質量滿意度質量滿意度準業(yè)主準業(yè)主磨合期磨合期穩(wěn)定期

2、穩(wěn)定期已買未入住已買未入住入住入住1年以內年以內入住入住1 1年以年以上上2 2年以內年以內實測實量實測實量房修滿意度房修滿意度施工過程質量形成能力施工過程質量形成能力重要影響重要影響重要影響重要影響直接影響直接影響三大滿意度指標關聯(lián)關系圖解三大滿意度指標關聯(lián)關系圖解老業(yè)主老業(yè)主入住入住2 2年以上年以上現階段實測實量對我們的基本意義現階段實測實量對我們的基本意義是客戶質量滿意度的基礎是客戶質量滿意度的基礎相比于商品房，保障房更早明確房屋所有權，施工過程中業(yè)主便對房屋進行查看，因此施工過程中的質量更尤為重要?？偘鼏挝弧⒐碳跋嚓P承包單位質量保證體系監(jiān)理單位、顧問公司質量監(jiān)控公司項目評估政府職

3、能部門監(jiān)管客戶客戶質量管理體系層級現階段實測實量對我們的基本意義現階段實測實量對我們的基本意義現階段代表質量工作的全部內容現階段代表質量工作的全部內容關注數據關注數據關注工藝關注工藝關注工法關注工法關注創(chuàng)新關注創(chuàng)新持續(xù)關注持續(xù)關注內：內：項目管理內在能力的綜合提升項目管理內在能力的綜合提升外：外：實測實測數據與觀數據與觀感的不斷感的不斷提升提升讓行業(yè)標準不再形同虛設讓行業(yè)標準不再形同虛設檢查標準：出于規(guī)范，源于規(guī)范檢查標準：出于規(guī)范，源于規(guī)范其實我們的質量實測標準，并沒有高于行業(yè)標準，用的就是行業(yè)標準，只不過之前我們沒有執(zhí)行。2009年2月3日：2009年3月6日：產品質量評估管理辦法（試行）

4、產品質量評估管理辦法（試行） （A/0A/0版），建立了以質量合格率版），建立了以質量合格率和質量風險兩大評價指標的產品質量評估體系。和質量風險兩大評價指標的產品質量評估體系。發(fā)布產品質量實測操作指引（試行）（A/0版）。發(fā)布產品質量評估管理辦法（試行） （A/1版）、產品質量實測操作指引（試行）（A/1版），增加滲漏、裂縫（空鼓）、防水實測指標。2009年6月22日：發(fā)布產品質量實測操作指引（試行）（A/2版），增加給水管、電線管預留預埋實測指標。2009年7月27日：2010年2月22日：發(fā)布發(fā)布產品質量實測操作指引（試行）產品質量實測操作指引（試行）（A/3A/3版），結合集團技術標準，

5、版），結合集團技術標準，取消、調整和增加了部分實測指標。取消、調整和增加了部分實測指標。2010年5月18日：發(fā)布發(fā)布產品觀感質量評分表產品觀感質量評分表，將觀感質量納入評分體系。，將觀感質量納入評分體系。2011年2月18日：發(fā)布產品質量實測操作指引（A4版），限制了違規(guī)行為。2011年7月5日：發(fā)布產品觀感質量評分表（A1版），對觀感質量評分體系更加聚焦問題和缺陷2012年1月19日：發(fā)布發(fā)布產品質量實測操作指引（產品質量實測操作指引（A5A5版）版），聚焦定尺加工、觀感質量、質，聚焦定尺加工、觀感質量、質量通病、安全文明，增加了管理的規(guī)定動作、安全生產等評價指標量通病、安全文明，增加了管

6、理的規(guī)定動作、安全生產等評價指標評估體系發(fā)展歷史回顧評估體系發(fā)展歷史回顧實測實量總論實測實量總論1實測實量介紹實測實量介紹2現場注意事項現場注意事項3行業(yè)現狀與共性問題行業(yè)現狀與共性問題4總體說明：總體說明：本實操指引涵蓋了地產行業(yè)實測實量的相關技術指標與規(guī)范，包括：實測合格標準、測量方法、合格率計算、注意事項、分項指引（混凝土工程、砌筑工程、抹灰工程、設備安裝工程、精裝房工程）等意義與作用：意義與作用：希望通過本實操指引的制定與推廣，指導施工以及實測實量，并通過第三方質量推手角色客觀、實際地把施工現場處于不同施工階段的質量缺陷、安全隱患及時發(fā)現與反饋；同時規(guī)范產品質量實測的程序、取樣方法、測

7、量操作、數據處理等步驟和要求，努力提升工程實體產品質量編制依據：編制依據：1.地產行業(yè)產品質量實測操作指引2.其他相關國家規(guī)范 2.1. 測測量量說說明明 2.2.工具指引工具指引2.3. 分分項項操作指引操作指引2.4. 得分率得分率計計算算 2.3.1混凝土混凝土結構結構工程工程 2.3.2砌筑工程砌筑工程2.3.3抹灰工程抹灰工程2.3.4 設備設備安裝安裝 2.3.5精裝修工程精裝修工程（包括防水工程，涂（包括防水工程，涂飾飾工程，工程，墻墻面面飾飾面面磚磚工程，地面工程，地面飾飾面面磚磚工程，室工程，室內門內門安裝工程，安裝工程，鋁鋁合金合金門門窗安裝工程，木地板安裝工程窗安裝工程，

8、木地板安裝工程 2.3.1混凝土混凝土結構結構工程工程1.截面尺寸偏差截面尺寸偏差 2.墻墻表面平整度表面平整度3.墻墻表面垂直度表面垂直度4 頂頂板水平度板水平度極極差差5.樓樓板厚度偏差板厚度偏差測區(qū)選取：測區(qū)選?。涸谕粯硕蝺雀鶕鳂翘枌嶋H施工進度，在實測前隨機確定已拆完模板的2個樓層作為實測層。根據選取樓層結構平面圖，實測實量選點考慮每層結構4個角和中間砼剪力墻、柱。當實測砼結構的截面尺寸、表面平整度、垂直度時，每個實測層要選取5個實測區(qū)，2個實測層累計10個實測區(qū)。示意圖示意圖示意圖示意圖 2.3.2砌筑工程砌筑工程1.墻墻表面平整度表面平整度 2.墻標墻標明垂直度明垂直度3.方正度

9、方正度4 外外門門窗洞口尺寸偏差窗洞口尺寸偏差5.節(jié)節(jié)點點1（重要（重要預預制或制或現澆構現澆構件）件）測區(qū)選?。簻y區(qū)選?。?.實測前，根據同一標段內各樓棟進度隨機選取處于砌筑階段24套房作為砌筑工程的實測套房。戶數最多的房型為必選。累計實測實量10個實測區(qū)。 2.對于驗收以后需改造的墻體仍需作為實測區(qū)，相關標準不變。 6.節(jié)節(jié)點點2（砌筑工序）（砌筑工序）點擊查看圖片現澆窗臺板現澆窗臺板外門窗框預制塊外門窗框預制塊門洞口過梁門洞口過梁過梁斷裂，漏筋過梁斷裂，漏筋（扣分項）（扣分項）200mm100mm250mm200mm 2.3.3抹灰工程抹灰工程一、墻體表面平整度二、墻面垂直度三、室內凈高

10、偏差四、頂板水平度極差五、陰陽角方正六、房間開間/進深偏差七、方正度八、地面表面平整度九、地面水平度極差十、戶內門洞尺寸偏差十一、外墻窗內側墻體厚度極差十二、裂縫空鼓十三、降板十四、同戶型同廚衛(wèi)間管井尺寸偏差十五、同戶型同廚衛(wèi)間窗底框標高偏差十六、同戶型同廚衛(wèi)間窗側框墻距偏差十七、柜體嵌入位尺寸偏差十八、同戶型同廚衛(wèi)間開間/進深偏差十九、同一室內底盒標高差注：十三到十九項為精裝修房測量，其他不測測區(qū)選?。簻y區(qū)選?。簩崪y前，根據同一標段內各樓棟進度隨機選取抹灰階段24套房作為實測套房。戶數最多的房型為必選。采用木夾板、石膏板等輕質材料作為后改造墻體，可不作為實測區(qū)。其他后改造墻體，相關標準不變。

11、示意圖示意圖示意圖示意圖示意圖示意圖示意圖示意圖示意圖示意圖示意圖 2.3.4設備設備安裝安裝1.座便座便預預留排水管孔距偏差留排水管孔距偏差 2.同一室同一室內內底盒底盒標標高差高差3.并并列面板高度偏差列面板高度偏差測區(qū)選取：測區(qū)選?。?.實測前，根據同一標段內各樓棟進度隨機選取處于抹灰或裝修階段2-4套房作為設備安裝工程的實測套房。戶數最多的房型為必選。2.同一套房內具備條件的設備安裝工程實測指標需全部檢測。當實測指標合格率計算點總數少于6個時，需增加實測套房數。4.砼樓砼樓板和板和砼墻砼墻面集水管暗埋面集水管暗埋5.砌體砌體墻墻集水管暗埋集水管暗埋6.砌體砌體電線電線管暗埋管暗埋示意圖

12、示意圖示意圖示意圖無鋼塞片，圖片暫缺示意圖示意圖圖片暫缺示意圖示意圖圖片暫缺示意圖示意圖圖片暫缺 2.3.5防水工程防水工程1.衛(wèi)衛(wèi)生生間間涂膜厚度涂膜厚度 2.外外門門窗涂膜厚度窗涂膜厚度3.衛(wèi)衛(wèi)生生間間附加防水附加防水層層 4.墻墻水反坎水反坎5.衛(wèi)衛(wèi)生生間間地漏地漏插圖片破損檢測，需要游標卡尺破損檢測，需要游標卡尺插圖片破損檢測，需要游標卡尺破損檢測，需要游標卡尺插圖片 2.3.10鋁鋁合金（或塑合金（或塑鋼鋼）門門窗安裝工程窗安裝工程1.型材型材拼縫寬拼縫寬度（度（鋁鋁合金合金門門窗）窗） 2.型材型材拼縫拼縫高低差（高低差（鋁鋁合金合金-塑塑鋼門鋼門窗）窗）基本原則：基本原則：1.實

13、測前，同一標段內根據各樓棟進度，從圖紙隨機選取處于抹灰階段2-4套房作為實測套房。戶數最多的房型為必選。 2.所選2套房中的五項檢測指標為：型材拼縫寬度、型材接縫高低差、窗框正面垂直度、窗框對角線長度差。 3.塑鋼門窗由于型材采用焊接方式，不檢測“型材拼縫寬度”指標。 。3.鋁鋁合金合金門門或窗框正面垂直度或窗框正面垂直度4.門門窗框固定窗框固定 5.邊邊框外表面防水框外表面防水層層6.邊邊框收口框收口與與塞塞縫縫 圖片暫缺圖片暫缺插圖片靠尺及測量工具需定期校正靠尺及測量工具需定期校正1現場注意事項：1.用尺問題用尺問題用尺用尺問題問題（1）平整度數據以目測為主，如偏差較大，需要用楔形塞尺進一

14、步測量具體數值。（2）平整垂直用一把靠尺測量。（3）測量外門窗將靠尺對折將其作為一米靠尺測量垂直。（4）靠尺也可以作為地面水平極差和頂板水平極差的測量工具一尺多用行業(yè)內部分企業(yè)實測評估得分現狀行業(yè)內部分企業(yè)實測評估得分現狀萬科從2009年開始實測實量評估檢查，至今已歷經5個年頭的評估檢查，從最初的A0版到目前的A6版，收獲最大是萬科集團，工業(yè)化、精裝修四化、取消抹灰等舉措，都是在實測實量強有力的促進下開始的。面對質量需要日益高漲的客戶，做好質量是唯一的出路，排名前20的的開發(fā)商，超過三分一推行了實測實量檢查體系。項目施工階段壽命周期較集中問題項目施工階段壽命周期較集中問題結構結構砌筑砌筑抹灰抹

15、灰土建裝飾土建裝飾精裝修精裝修垂直度垂直度樓板厚度樓板厚度觀感質量觀感質量砌筑工序砌筑工序外門窗洞口外門窗洞口地面平整度地面平整度戶內門洞尺寸戶內門洞尺寸外墻窗內側墻外墻窗內側墻裂縫裂縫/ /空鼓空鼓同戶型相關同戶型相關地面水平度地面水平度型材拼縫型材拼縫空鼓空鼓觀感質量觀感質量表面平整度提升緩慢共性問題突出表面平整度提升緩慢共性問題突出管理角度：相同問題重復出現，整改乏力，問題未系統(tǒng)解決管理角度：相同問題重復出現，整改乏力，問題未系統(tǒng)解決技術角度：多處梁墻交接部位未整體加固，強度不足，導致技術角度：多處梁墻交接部位未整體加固，強度不足，導致該部位漲模修補情況較多該部位漲模修補情況較多存在問題

16、與分析實測實量實測實量混凝土工程平整度混凝土工程平整度存在問題與分析實測實量實測實量技術角度：剪力墻內撐條放置隨意未采用鐵絲綁扎固定，端技術角度：剪力墻內撐條放置隨意未采用鐵絲綁扎固定，端部加固簡單，采用螺桿加固剛度不足，導致截面漲模剔鑿。部加固簡單，采用螺桿加固剛度不足，導致截面漲模剔鑿?；炷凉こ探孛娉叽缁炷凉こ探孛娉叽珥糯怪倍日w偏低，多數項目共性問題砼垂直度整體偏低，多數項目共性問題管理角度：模板驗收缺乏對垂直度的實測檢查，加固措施與方案要求存在較大落差，管理角度：模板驗收缺乏對垂直度的實測檢查，加固措施與方案要求存在較大落差，澆筑過程中缺乏監(jiān)管和校正澆筑過程中缺乏監(jiān)管和校正技術角度

17、：技術角度：4 4道對拉螺桿加固導致剛度不足漲模，墻體交接部位、大降板交接錯臺漲模道對拉螺桿加固導致剛度不足漲模，墻體交接部位、大降板交接錯臺漲模存在問題與分析實測實量實測實量混凝土工程垂直度混凝土工程垂直度頂板水平度提升緩慢，個別大跨度板樓板水平度偏頂板水平度提升緩慢，個別大跨度板樓板水平度偏差較大差較大管理角度：模板驗收未對水平度進行實測檢查，混凝土澆筑管理角度：模板驗收未對水平度進行實測檢查，混凝土澆筑過程中未旁站監(jiān)管過程中未旁站監(jiān)管技術角度：次龍骨排版間距、支撐立桿間距設置過大，掃地技術角度：次龍骨排版間距、支撐立桿間距設置過大，掃地桿普遍缺失導致局部支撐剛度不足下沉，另一面對大跨度板

18、桿普遍缺失導致局部支撐剛度不足下沉，另一面對大跨度板起拱缺乏有效的認識，認為樓板起拱后頂板理應不水平起拱缺乏有效的認識，認為樓板起拱后頂板理應不水平存在問題與分析實測實量實測實量混凝土工程頂板水平度混凝土工程頂板水平度樓板厚度整體偏低，缺乏有效的控制檢查方法樓板厚度整體偏低，缺乏有效的控制檢查方法管理角度：缺乏有效的控制方法，日常實測實量未對該指標進行檢查管理角度：缺乏有效的控制方法，日常實測實量未對該指標進行檢查技術角度：樓板收面質量較差，趕工導致堆載上人過早，砼養(yǎng)護情況較技術角度：樓板收面質量較差，趕工導致堆載上人過早，砼養(yǎng)護情況較差差存在問題與分析實測實量實測實量混凝土工程樓板厚度混凝土

19、工程樓板厚度方案指導性不強方案指導性不強施工與樣板符合性較差施工與樣板符合性較差模板驗收流于形式模板驗收流于形式低級錯誤重低級錯誤重復出現復出現澆筑過程中缺乏監(jiān)控澆筑過程中缺乏監(jiān)控存在問題與分析實測實量實測實量混凝土工程共性問題小結混凝土工程共性問題小結三大指標短板頂板水平度、樓板厚度、垂直度控制乏力，整體提升緩慢。三大指標短板頂板水平度、樓板厚度、垂直度控制乏力，整體提升緩慢。短板指標外窗洞口尺寸合格率偏低，一方面外窗結構洞口存在偏差遺留到砌短板指標外窗洞口尺寸合格率偏低，一方面外窗結構洞口存在偏差遺留到砌筑階段，另一方面砌筑洞口未彈射控制線進行砌筑，砌筑過程中未實測檢查。筑階段，另一方面砌

20、筑洞口未彈射控制線進行砌筑，砌筑過程中未實測檢查。存在問題與分析實測實量實測實量砌筑工程外窗洞口尺寸砌筑工程外窗洞口尺寸存在問題與分析實測實量實測實量砌筑工序倒置銜接不合砌筑工序倒置銜接不合理，砌筑節(jié)點施工錯誤理，砌筑節(jié)點施工錯誤與樣板不符，主要存在與樣板不符，主要存在問題：外窗壓頂厚度及問題：外窗壓頂厚度及深入墻體長度小于深入墻體長度小于1212公分，厚度不足小于公分，厚度不足小于1010公分，且多數項目公分，且多數項目趕工窗臺壓頂后澆趕工窗臺壓頂后澆砌筑工程砌筑節(jié)點砌筑工程砌筑節(jié)點存在問題與分析實測實量實測實量砌筑排版深化工作缺砌筑排版深化工作缺失，組砌方式錯誤，失，組砌方式錯誤，導致頂塞

21、縫預留縫隙導致頂塞縫預留縫隙寬度過小影響塞縫，寬度過小影響塞縫，混砌影響抹灰合格率，混砌影響抹灰合格率，窗邊預制塊留設錯誤窗邊預制塊留設錯誤影響門窗欄桿安裝。影響門窗欄桿安裝。砌筑工程砌筑排版砌筑工程砌筑排版存在問題與分析實測實量實測實量結構頂板水平度偏差過大批嵌過厚，基層未處理，局部膩子批嵌過厚脫落基層驗收不嚴格，甩漿抹灰完成后存在剔鑿不同基體交接面防開裂處理不到位，砂漿亂用外加劑抹灰工程基層處理問題抹灰工程基層處理問題存在問題與分析實測實量實測實量砂漿攪拌不均勻，使用倒置在地面噴漿未形成毛刺，粘結強度不足，掛網不牢固，基層檢查處理工作松懈抹灰工程砂漿攪拌運輸問題抹灰工程砂漿攪拌運輸問題抹灰工程共性問題1.進入抹灰階段分項實測指標增多，項目日常實測檢查指標不完整，存在遺漏指標項，導致部分分項指標處于失控狀態(tài)；2.未有效利用控制線，尺差控制方面整體薄弱；3.上道工序的質量問題未有效解決，抹灰無法遮蓋；4.管理人員對房間開間/進深尺寸不熟悉，技術交底中未體現相關要求；5.抹灰工序樣板設置不及時，工藝工法、節(jié)點剖面、尺差控制方式未有效體現。存在問題與分析實測實量實測實量抹灰工程問題小結抹灰工程問題小結存在問題與分析實測實量實測實量線管暗埋定位深化不足導致存在開槽及開水平橫槽現象線盒暗埋不牢固砼澆筑過程中移動歪斜，砌筑面線盒暗埋深度