房地產(chǎn)中介門店選址與店面裝修調(diào)查報告

1、P470208 陳玲 10 沈盼盼 13 胡藝王瑩 15 林帆帆 18 林小釵 19 王麗 21 高蘇菲 41 蔡靜艷 43 -杭州下沙第六大道商鋪房地產(chǎn)中介門店選址與店面裝修調(diào)查報告目錄一、房地產(chǎn)中介店門選址條件1二、中介門店評估21下沙社會環(huán)境綜述22下沙房地產(chǎn)市場綜述33下沙住宅市場需求43店鋪分析7商鋪現(xiàn)場照片11平米布置圖12三、軟裝和硬裝主要成本估算表13預算表113預算表214預算表316房地產(chǎn)中介門店選址與店面裝修調(diào)查報告-杭州下沙第六大道商鋪一、房地產(chǎn)中介店門選址條件1、成熟商圈范圍；2、目標店方圓3公里區(qū)域內(nèi)(10萬人30萬人)，居民聚居、人口集中的地方；3、店面臨主干道，

2、門店設在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的；4、交通方便，旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，可以在顧客步行不到10分鐘的路內(nèi)的街道開店；5、有大型樓盤即將交付的地方；6、地標性樓盤區(qū)域；7、中介門店比較集中的地方；8、一些大型的專業(yè)市場旁邊；9、大型或重點學校的旁邊；10、交通比較方便的地方，有停車位更好；11、主干道或次級主干道的寫字樓。二、中介門店評估1下沙社會環(huán)境綜述社會文化；杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是1993年4月經(jīng)國務院批準設立的國家級開發(fā)區(qū)，行政管轄面積104.7平方千米。目前在34平方千米建成區(qū)已構建了完善的基礎設施、優(yōu)美的園區(qū)環(huán)境、便捷的生活設施、高效規(guī)范的政府服

3、務，目前轄區(qū)人口40萬。曾被日本貿(mào)易振興機構評為中國75個城市開發(fā)區(qū)投資環(huán)境最佳開發(fā)區(qū)，被聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署等多家機構聯(lián)合評為跨國企業(yè)投資的最佳開發(fā)區(qū)經(jīng)濟生活; 杭州開發(fā)區(qū)以打造國際先進制造業(yè)基地為目標，大力實施“工業(yè)興區(qū)”戰(zhàn)略，近五年來，工業(yè)經(jīng)濟以年均30%以上的速度增長，形成了電子信息、生物醫(yī)藥、機械制造、食品飲料四大主導產(chǎn)業(yè)。2006年，開發(fā)區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值1113.4億元，外貿(mào)出口71.11億美元，綜合經(jīng)濟實力位居全國國家級開發(fā)區(qū)第十二位。  杭州開發(fā)區(qū)以打造國際先進制造業(yè)基地為目標，大力實施“工業(yè)興區(qū)”戰(zhàn)略，近五年來，工業(yè)經(jīng)濟以年均30%以上的速度增長，形成了電子信息、生物醫(yī)

4、藥、機械制造、食品飲料四大主導產(chǎn)業(yè)。2006年，開發(fā)區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值1113.4億元，外貿(mào)出口71.11億美元，綜合經(jīng)濟實力位居全國國家級開發(fā)區(qū)第十二位。2下沙房地產(chǎn)市場綜述杭州大都市格局形成后，城市多核、多組團已是勢在必行。作為房地產(chǎn)來講，也全面進入了板塊時期。應當說，杭州無論有多少板塊，在房產(chǎn)品上都有與地塊相關聯(lián)的特色、特點，投資什么板塊的房產(chǎn)，必須先了解地塊本身的特性和其城市背景。對于下沙，極大多數(shù)杭州市民可能并不十分了解。在許多市民眼里，下沙原是一塊沙地，后來變成杭州的工業(yè)城，所以，下沙是與工業(yè)聯(lián)在一起。在另一群市民眼里，下沙有大學城，所以，下沙與大學聯(lián)在一起，事實上，近年的一些房產(chǎn)開

5、發(fā)項目也都打“學院”牌，如東海·未名園的“新學院e派”、偉星房產(chǎn)的下沙·文匯苑等。其實，下沙是工業(yè)城，下沙有大學城，這些都是片面的認識。從新一輪規(guī)劃開始（20002020年），下沙的定位是杭州的一個副城，其功能是綜合性的，與英國、韓國等倡導和開發(fā)建設的新城一樣，是獨立的城區(qū)，十分強調(diào)人口居住與就業(yè)機會的平衡性。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，下沙新城將有常住人口是50萬，這樣的規(guī)模，就已經(jīng)是中等城市了，自身的城市配置必須非常完備。所以，投資下沙房產(chǎn)，不要認為只是在投資工廠宿舍和教師公寓。另外，從地理位置講，下沙在杭州的東部，現(xiàn)在杭州整個臉都在向東轉，并且明確提出“錢塘江時代”的概念

6、，這對下沙是有利的。下沙新城，從大氛圍來講，就是錢塘江所帶來的那種具有視野開闊、氣勢不凡的感覺，什么都是新的，完全可以不受西湖時代、西湖文化的影響。這對外來人和杭州向往現(xiàn)代時尚的年輕人以及創(chuàng)業(yè)者是有吸引力的?，F(xiàn)在杭州正在討論“創(chuàng)業(yè)在杭州”，從方向上講，要創(chuàng)業(yè)，在下沙肯定是首選。目前在下沙開發(fā)的樓盤不多，這可能是與下沙板塊不被大家看好有關。不過，因為有大學城的宣傳和正式啟動，正在開發(fā)的幾個樓盤：東海·未名園、商宇·香榭里花園和下沙·文匯苑都得到了教師們的青睞，其中，東海·未名園已銷售得差不多了，商宇·香榭里花園正在銷售之中，下沙·文匯苑

7、還未正式推出銷售，銷售價格目前在3600元平方米左右。從時機上講，投資下沙房產(chǎn)，目前比較理想，理由是杭州大多數(shù)人還不了解下沙房產(chǎn)的真正價值所在，等到大家都看好這一區(qū)域，下沙的房價肯定會上漲。并且比較而言，杭州老城區(qū)實在少有可投資的房產(chǎn)，高價位的房子只能適宜居住，不適宜投資。另外，下沙新城通過十多年的開發(fā)建設，現(xiàn)在已經(jīng)具備居住的條件。過去在上海有“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”的說法，現(xiàn)在已成笑話，作為投資者，在這笑話的背后，可以從中得到一些啟示。下沙房地產(chǎn)開發(fā)量：3下沙住宅市場需求A、意向購房者的重點需求研究區(qū)域選擇：市中心、城西、城東、城北是最受歡迎區(qū)域，濱江受支持率驟降，下沙需求持衡，呈

8、穩(wěn)步上升趨勢。本次調(diào)研顯示：意向購房者區(qū)域的選擇發(fā)生了較大的變化,市中心因其稀缺性以及商業(yè)、配套的成熟度和價格抗跌性成為最受歡迎的區(qū)域，以24.3%的占比取代城西占據(jù)首位；城西以19.3%退居第二，但依然是購房者青睞的宜居之地。下沙配套的逐漸完善和居住環(huán)境的日益提升，需求持衡，呈穩(wěn)步上升趨勢在所有區(qū)域選擇中變化較大的是濱江區(qū)域。前幾年，濱江一直是意向購房者選擇的前三甲；而在本次調(diào)研中，此項比例大幅降至8.5%，成為歷年最低。這跟近兩年隨著杭州車輛的快速增多，錢江一橋和三橋高架交通情況堪憂，成為居住在濱江最大的障礙，也是不少人選擇離開濱江的重要原因。同樣，三墩因在售樓盤的稀少、九堡因房價的快速上

9、升，區(qū)域關注度均有所下降。與此相反的是，閑林、下沙等近郊板塊由于配套的日趨完善、交付樓盤的增多，居住的可實現(xiàn)性日漸提升，因此，區(qū)域的接受度有逐漸升高的趨勢。B、兩房需求比例大幅上升，占比50.6%本次調(diào)研顯示：兩房和三房戶型仍是市場需求的主流選擇，分別占50.6%和37.4%。不斷新生的首次置業(yè)者對兩房保持較高的興趣，而大部分改善居住需求的二次置業(yè)者依然青睞三房，因此，二房和三房的戶型格局各有所需，始終保持著較高的比例。對比歷次調(diào)研數(shù)據(jù)，本次調(diào)研中兩房的需求比例出現(xiàn)大幅上升，成為2007年以來最高峰；而三房戶型的需求歲仍占有較大比重，但持續(xù)兩年的上升態(tài)勢被打破，形成了2007年以來的最低點。兩

10、者反向的發(fā)展態(tài)勢預示著樓市的需求發(fā)生了一定的改變，從原本較為舒適的三房需求轉向滿足單個家庭基本居住需求為主，這是部分二次置業(yè)客戶受新政影響放棄購房而首次置業(yè)群體回歸樓市的直接結果。3店鋪分析店鋪地址第六大道384號商鋪面積52開間5米進深10米層高38米租金35萬/年裝修情況未裝修附近樓盤夢琴灣、海天城、朗詩國際街區(qū)、第六大道、金沙居附近中介店鋪文業(yè)不動產(chǎn)、嘉禾中介、第六大道售樓中心樓盤名稱樓盤情況夢琴灣下沙江景人文社區(qū)華元·夢琴灣，以年度58套的銷售佳績成為2005年杭州人氣最旺的業(yè)主大家庭，現(xiàn)已售完，進入二手房市場。二手房掛牌均價：11995元/平米2010年6月共有228套二手

11、房掛牌網(wǎng)海天城海天城剩余20余套最后房源，面積范圍在113-270方左右，均價為13000元/平米。一次性付款98折，按揭99折。2010-5-20第六大道已售完，進入二手房市場。住宅全面售馨，商鋪面積區(qū)間在300-500平米之間。均價18000元/平米。 住宅12000元/平米，購房暫無優(yōu)惠朗詩國際朗詩國際街區(qū)剩余尾房20套，主要分布在1號樓1單元的一樓、二樓，以及32樓房源，戶型面積有80方和180方，剩余房源均價在1500016000元平方米。預計將于2011年12月交付，交付標準為毛坯。 2010-03-26金沙居二手房掛牌均價：9423元/平米 2010年6月共有18套 ；新房成交均

12、價：7893元/平米2010年5月共有9套近幾年，房地產(chǎn)中介服務行業(yè)也迎來了一個黃金發(fā)展時期。據(jù)了解，在國外，90%以上的房屋流通都是通過中介企業(yè)完成，存量房的成交量遠遠超過了增量房，達到了51。而在中國市場上，增量房的消費仍是主體，部分城市達到了150，二、三級市場非?；钴S的城市也只不過11左右。無論是從150還是從11，要達到國外的51的水平，中介在此中的商機是無比巨大的。調(diào)查還顯示，房產(chǎn)中介連鎖經(jīng)營企業(yè)的店鋪數(shù)量和收入兩項指標均高于連鎖行業(yè)平均增長水平，店鋪數(shù)量達到了兩倍以上，收入更是在三倍以上。豐厚的投資回報刺激著中介連鎖店如雨后春筍般出現(xiàn)在大街小巷。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在房產(chǎn)中介的眼中，

13、門店是宣傳自身品牌的最好招牌，如何讓自己的門店更加搶眼，盡可能地吸引最多的客源，成為中介在布點時首先必須考慮的問題。我們所選店面位于杭州下沙高教園區(qū)東區(qū)，25號大街以東的第六號大街384號。這里交通方便，東側是景觀大道和錢塘江，距離市區(qū)40分鐘左右的車程，新開通的江東大橋在本案北側約800米，蕭山國際機場到項目僅15分鐘左右的車程。沿項目旁邊的沿江大道前往錢江新城，僅需20分鐘左右的車程。地鐵一號線延伸段（今年開工建設的“迎賓路站”）和快速公交站點距離項目約步行10分鐘。且在此店面正前方具有公交車站（大量居民上下班最多的車站）顧客步行不到五分鐘便可到店內(nèi)咨詢。除此之外，此門店的前方具有停車位，

14、有利于前來詢問顧客車輛的停行。目前下沙人口預計在60萬左右，其中有15萬大學在校生,8萬外來職工,流動人口占了絕大多數(shù)。且東區(qū)各個樓盤正在建設銷售中，隨著東區(qū)經(jīng)濟建設的發(fā)展，鐵路和樓盤的大量建成，將極大的吸引顧客。此選址的店面，其西側是杭州第4中學和文海小學，斜對面是浙江經(jīng)濟職業(yè)技術學院，北面是杭州工商大學。且附近具有大量的大型樓盤，如：金沙學府，野風海天城，華元夢琴灣，多藍水岸，朗詩國際街區(qū)等。如下圖：此區(qū)位于學校附近和樓盤交付的地帶，居民聚集，人口集中，可以大量的吸引顧客前往本店咨詢，有益于提供相應的服務。此區(qū)房產(chǎn)中介集中，有第六大道售樓中心、嘉禾房產(chǎn)、文業(yè)不動產(chǎn)等，雖中介集中，商家之間的

15、競爭激烈，但是其好處也不可忽略：買房的人看起來方便，可以貨比三家，在眾多的中介公司中挑選到自己滿意的房子。只要我們中介具有品牌優(yōu)勢，且店面整潔規(guī)范，服務周到，相信顧客還是會作出明知的選擇。從以上幾點評估可以看出，此選取的門店具有很高的可行性。商鋪現(xiàn)場照片 平米布置圖廁所員工休息間（更衣室）飲水機文件柜三、軟裝和硬裝主要成本估算表房地產(chǎn)中介門店裝修預算表預算表1公司地址：第六大道384號名稱面積/數(shù)量/單價小計服務臺2m×400800桌臺板8m×1601280背景墻3m×100300形象墻2m×160320玻璃門800800吊頂50582900頂乳膠漆50

16、201000墻面乳膠漆120182160網(wǎng)線 電線等35003500門面玻璃15001500地磚38003800黃沙水泥12001200踢腳線30m×15450更衣室隔墻570350清運垃圾 打地磚等13001300小計（元） 21660材料采購（人工費） 21660×3管理費 21660×153249總計房地產(chǎn)中介門店辦公用品預算表預算表2新店地址：第六大道384號 面積： 52平方米 聯(lián)系人： ：編號預置資產(chǎn)名稱商家產(chǎn)地規(guī)格參考單價運費需求情況需求數(shù)量備注×1黑色網(wǎng)面辦公椅華東家私市場廣東外貿(mào)產(chǎn)品（固定）160無2黑色網(wǎng)面辦公椅安吉電鍍銀色加邊雙網(wǎng)高

17、背（固定）1303仿皮高腳吧椅安吉電鍍銀色1804硬面升降吧椅安吉塑面加厚氣壓桿140產(chǎn)地板材鋼管厚度不同有差異5軟面圓形升降小吧椅安吉油壓桿856常用單層面板會議桌/800-9007雙層加厚面板會議桌/1000-13008常用普通面板電腦桌/30096門更衣柜河南55010鐵質文件柜河南鐵質600-800板材厚度不同價格有差異11黑色網(wǎng)面辦公椅杭州舊貨市場無保修安吉電鍍銀色加邊雙網(wǎng)高背（固定）90按距離，運輸車輛大小自負運費312仿皮軟面椅/70413玻璃圓桌/鋼化80-1501大小不同價格有差異14軟面圓形升降小吧椅安吉油壓桿65315常用單層面板會議桌/4501166門更衣柜河南400117鐵質文件柜河南鐵質350-550鋼材厚度不同價格有差異18格力空調(diào)家具市場/3匹柜機/2級能效4560119美的飲水機/250-3501不同型號以市場價為準20飛利浦 機國產(chǎn)帶分機接口110總價6955元房地產(chǎn)中介門店辦公用品預算表預算表3新店地址：第六大道384號 面積： 52平方米 聯(lián)系人： ：編號預置資產(chǎn)