土地估價報告撰寫及案例解析

1、2012年度陜西省土地估價師 繼續(xù)教育培訓(xùn)資料之三土地估價報告撰寫及案例解析陜西省土地估價師協(xié)會二O 一二年十月西安頁腳頁腳內(nèi)容提要一、摘要二、估價對象界定三、土地估價結(jié)果及其使用四、附件頁腳為什么要撰寫估價報告1、系統(tǒng)陳述評估者履行評估協(xié)議的狀況。2、向委托人提供合乎專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的評估結(jié)論，弁為委托人利 用評估結(jié)論提供背景資料和依據(jù)。3、為國土資源管理部門提供土地評估結(jié)果審查、備案的依 據(jù)。估價報告封面的要求1、報告的封面主要反映項目名稱、受托估價單位、土地估 價報告編號、提交估價報告日期。2、項目名稱說明估價項目的全稱，內(nèi)容包括評估目的及估 價對象價格類型等字樣。（技術(shù)報告全稱后加括號注明估價

2、對象 所在市、縣全名。另外，還要寫好關(guān)鍵詞，主要包括估價對象所 在市縣全名、估價目的、估價機構(gòu)、年度。）土地估價報告項目名林=XX市國土資源局土地出讓多及位于XX區(qū)濱江西路東拗IX號親地國南建諛用地使用權(quán)價格訐估受托估加單位：陜西華語章痂產(chǎn)評估有限青任公司 上她佑價報告捐號：陜?nèi)A源口。】引【傳）字第乂號 提交估價報告日為h二Q一二年五月二十丸日土地估價技術(shù)報告項目泰林=XX市國土資源局土岫也讓涉魚位于XX區(qū)溟江 西喀東倒乂號宗地國有速談用地使用楨命楮訐 枯（乂乂市）受托偌號單?。宏兾魅A通不戶評估布隈責(zé)任公司土地法嘯罪告編號：陜?nèi)A懣口?！苛溃┳值赬號土地估俞技術(shù)報告摘號：陵華源non I技字第

3、X號提交肉肝報告日期二Q五月二十九日關(guān)糙咽h 乂乂雷XX市土地使用權(quán)蟲讓陜西華魂軍劫產(chǎn)訐估有限責(zé)任公司二 0一4n第一部分摘要1、估價項目名稱2、委托估價方3、估價目的4、估價基準(zhǔn)日5、估價日期6、地價定義7、估價結(jié)果8、土地估價師簽名9、土地估價機構(gòu)（法人代表簽字，弁加蓋公章，注明年月日）估價目的：說明估價行為為什么而作，包括為誰而作、為什么經(jīng)濟行 為而作、發(fā)揮什么具體作用，其中：誰，經(jīng)濟行為主體，如，被授權(quán)經(jīng)營的國有企業(yè)、抵押中的銀行等（不能簡單認(rèn)為是委托方， 很多時候弁不與委托方一 致）經(jīng)濟行為，如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等發(fā)揮具體作用，具體指評估在經(jīng)濟活動中的

4、效力，如，價值參考、價值依據(jù)、價值鑒證等。另外，可以適當(dāng)說明經(jīng)濟活動的背景，以及有關(guān)文件等。第一部分艘-制膨贏X X梅士林觸研讓法雅于X X區(qū)測工猾立號融國 年超M 稠 二屋楸楙方，X K耀士赫斥三、箭瞄X X市曾士費惠月祗勝通遍竣峨國布更沒用致使用禮本次 普他的刑是如小國士港商蝴轆再有窗蚓雌用雙M讓 轆轆*短， 人制曲|比二o一二年五月二力舊I妙球-o二當(dāng)翹-+A01-O -二年五月二十九L估價目的容易出現(xiàn)的錯誤：1、估價標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地， 不能出現(xiàn)相對應(yīng)的評估目 的；2、出現(xiàn)兩個估價目的；3、表述不清、混亂估價基準(zhǔn)日：說明估價結(jié)

5、果對應(yīng)的具體日期。容易出現(xiàn)的錯誤：估價基準(zhǔn)日與估價目的不符合，如抵押評估基準(zhǔn)日設(shè)置在估價日期之前基準(zhǔn)日與估價日期不分：估價基準(zhǔn)日說明所估價值的時間點；估價日期說明估價行為的時間期限。地價定義（規(guī)程的要求）：說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價對象土地利用特點和估價目的相一致， 分別界定為 宗地外圍或宗地內(nèi)外 幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、 通暖、通訊）和宗地內(nèi)平整；地價定義應(yīng)注明所估地價的內(nèi)涵是指在估價基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、 設(shè)定的開

6、發(fā)程度 與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán) （或包括其他內(nèi) 容）價格。六、地價定義，根據(jù)委托方提供的資料及評估人員現(xiàn)場曲察，髭魅地在評生基準(zhǔn)日2.01Z.年，月熱.旦基礎(chǔ)設(shè)施配套已達(dá)到宗地紅線外工五通（通上水、通下 水、逋電,逋訊、通路，宗地紅線內(nèi)場地平整，規(guī)劃土地用途為居住用地根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，本次評佶的土地價格定 義為靜熱在評估基準(zhǔn)日2012年5月又旦，在指定的規(guī)劃利用條件下， 評估土地用途設(shè)定為住宅用地t 土地開發(fā)稅叟設(shè)定為宗地紅線外“五逋R （通上水、通下水、通電、遵訊、通路），江線的場地平整”條件，評估 設(shè)定土地使用年期為住宅用地法定最高出讓隼期7。年,

7、容積率為t4時的國 有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價格。 口地價定義容易出現(xiàn)的錯誤：1、隨意設(shè)定地價定義。如，現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測 算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價，而該區(qū)域規(guī)劃為單純的工業(yè) 園區(qū)，不可憑空設(shè)定。2、地價定義與后面的估價沒有銜接。3、地類設(shè)定不合規(guī)定（依據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類）。4、多宗地時沒有分情況設(shè)定。5、層次不清。6、少項（容積率、使用年期）。估價結(jié)果：說明最終確定的總地價、 單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，總地價附大寫金額，弁附土地估價結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價士雌為X X幗士漉般棉儺好X X睞麗赫農(nóng)詞融 mnmi 出*然

8、發(fā)琳/地！k；揉（解 前,神版十二0一二林股十一H,獻(xiàn)如定義 雅假林m械蹦雌月麻嫩嚇和卡制船103瓶 一艙/林牌），8%侏航大王僭甑佛譴（斷觸:人腳）IO/的麟錦莪賺H灶雕處燈球1第二部分估價對象界定1、委托估價方2、估價對象3、估價對象概況4、影響地價的因素說明估價對象：說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其他 內(nèi)容，弁具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等。土地登記狀況：1、說明是否登記，登記時間，登記機關(guān)，以及對查證行為描述（需要到登記機關(guān)查證， 沒有登記的要對估價對象的來源及有關(guān)原因進(jìn)行說明）2、記錄土地登記有關(guān)信息，包括地籍圖號、宗地號、登記證 書號，以及登記的位置、

9、用途、面積、四至，級別、價格水平等;3、記錄的權(quán)屬人及權(quán)屬性質(zhì)、他項權(quán)利等，弁對登記機關(guān)記載的與土地有關(guān)的歷史情況進(jìn)行說明。土地權(quán)利狀況：1、權(quán)利的來源，包括時間、方式、過程描述、目的、有關(guān)批準(zhǔn)等、費用及支付情況，是否有違規(guī)或者違法的情況，是否僅僅 適用于地方規(guī)定；2、權(quán)利的狀況，包括類型、年期、他項權(quán)利及限制因素、相 關(guān)的附加約定等；3、對土地取得過程和歷史權(quán)利狀況進(jìn)行簡述；4、說明實際情況與證載狀況是否有沖突。土地利用狀況：1、說明土地規(guī)劃條件，特別是待開發(fā)土地，應(yīng)詳細(xì)說明規(guī)劃 設(shè)計指標(biāo)（許可的和限制的）；2、說明土地實際利用情況，包括用地布局、容積率、土地利 用率等（是否滿足規(guī)劃，或者是

10、否突破規(guī)劃），3、說明建構(gòu)筑物詳細(xì)情況等（建筑物的用途、合法性及建設(shè) 時間、修建過程以及目前狀態(tài)等）；4、說明土地及建筑物的經(jīng)營管理狀況，如土地的閑置時間， 建筑物的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)及收入狀況等。5、說明估價對象的規(guī)劃和利用的演變歷史情況。6、最佳利用分析。7、對以規(guī)劃條件評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機關(guān)及批準(zhǔn) 日期、具體規(guī)劃條件等。一般因素：規(guī)程的要求:影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：1、城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等） ；2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；3、產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；5、城市社會經(jīng)濟發(fā)展

11、狀況（包括城市經(jīng)濟布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容）一般因素撰寫提示：1、前后對應(yīng)，避免影響因素分析內(nèi)容與之后估價方法中因素修正和參數(shù)確定相矛盾；2、注意語句和段落之間的邏輯性，描述有層次；3、數(shù)據(jù)真實、有現(xiàn)勢性，盡量用敘述性語言；4、通常以估價對象所在城市為描述范圍。區(qū)域因素：規(guī)程的要求:姻娜就就前躺曲懈觸小帳（1） 區(qū)物觸驅(qū)人口腳,搬I旦嬲Ik （帆 蝌搬肺M捌機刪強描I融赫片 VWWVWAWVV（胡船林標(biāo)、鼬齦眼胤I想虢輻I 端糊n （梅腑h(huán)犧u拗?jǐn)X膚 效糅蜒（0摭附部郵蜘秣瞬帳棚覦楸施、雌帽 拗肚4瞰和跚前睇般旗地H M橢端 睚拗楙翩魁頁腳一些面狀因素就要以全部

12、區(qū)域來考慮分析和描述，點狀和線狀因素要以宗地為單位來考慮進(jìn)行描述。M部邦子mi蜴7冰雛都楨糠、雌域博鉞4 mtMtn,公然兢、毗施融樂麟觸底區(qū)赫赤 性皋削揭 黔好期覦、杉市壕魏魁船個別因素：規(guī)程的要求：剛儲琳熊搬朋跟就航馥、% K膿蛛翱?就耕制場刪網(wǎng)旅 概胡糊姍渭楣短期第三部分土地估價結(jié)果及其使用1、估價依據(jù)2、土地估價3、估價結(jié)果和估價報告的使用估價依據(jù)：基本內(nèi)容：說明估價行為的依據(jù)，包括法律政策依據(jù)、技術(shù) 依據(jù)、估價對象鑒別依據(jù)、現(xiàn)場調(diào)查資料等。容易出現(xiàn)的偏差： 一般性法律政策多，估價對象方面的太少； 引用的估價依據(jù)標(biāo)題不全、內(nèi)容缺項； 涉及法律、法規(guī)、政策文件的，不注明生效日期； 法律及

13、政策調(diào)整后沒有更新； 缺乏針對性。頁腳住宅用地土地使權(quán)出讓評估”一、估價依據(jù)。（一）國家有關(guān)部門頒布的法律,法規(guī)1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，3、中華人民共和國土地管理法實施條例川4、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院令第55號）15、國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā) 展的若干意見（國土資發(fā)1999433號）*6,久劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法1992年國家土地管理局令 第！號）7、原國家土地管理局8號令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定8、國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意 見（試行）和土地估價報

14、告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知犯（國土資廳發(fā)2001 42號）9、土資源部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記的通知2003 383 號）“10 .中華人民共和國耕地占用稅暫行條例，（中華人民共和國 務(wù)曉令第511號）L11 .國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定國發(fā)2004 2g號.12、國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通如國發(fā)2006 31號小13、國務(wù)炭關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通融國發(fā)2008 3小14.國土資源部好做好當(dāng)前土地登記和城碗籍調(diào)查工作的土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知國域發(fā)UOHJ 3呢號瓜國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒?有關(guān)事宜的通融國土資廳函P009 311號（二）、

15、地方有關(guān)部門頒布的有關(guān)法冊，通知、文件41、一一省土地管理條例#2, *省國土資源廳*省國土資諒斤捺發(fā)國土資源部關(guān)于政革 土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的政（國土資用字 20011181 號）3、*省物價局，財政廳聯(lián)合下發(fā)文件關(guān)于重新審定土地管 理系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目和標(biāo)準(zhǔn)的通知（*價涉費字（1992） 第134號）4、*市*，“區(qū)土地兼利調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新及地價動態(tài)監(jiān)別 項目報告，估價原則:體現(xiàn)與估價對象相關(guān)體現(xiàn)與估價目的相關(guān)體現(xiàn)與估價方法和過程相關(guān)問題：選擇不得當(dāng)，與估價目的及估價方法相左模板化，缺乏針對性常用的估價原則：1、替代原則（所有方法適宜）；2、變動原則（所有方法適宜）

16、；3、需求與供給原則（所有方法適宜）；4、預(yù)期收益原則（收益法）；5、協(xié)調(diào)原則（所有方法適合）；6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）7、多種方法結(jié)合原則；8、有效利用原則（剩余法）。估價方法：規(guī)程的要求：值翹雅耕麗去才去（蝌跳、w 藏卷幡卷蛛如微劇做打旅郵的懶.uw 掂版I酬搟雅利拼相轆靖也I粘估僦肺估搬 娥一即妹臧做旗砂十醐問題：1、方法選擇不得當(dāng)（與估價目的或估價對象情況不符、不 采用最適當(dāng)方法、采用過期的基準(zhǔn)地價等）2、選擇依據(jù)闡述不充分3、看不到估價的整體思路（特別是多宗地的時候）4、只用一種方法估價報告審查要點：1、估價報告形式審查要點（ 匕票否決”）不符合土地估價報告規(guī)范格式

17、要求的；土地估價報告、土地估價技術(shù)報告、附件不齊全的。2、估價報告關(guān)鍵技術(shù)問題審查要點（匕票否決”）估價方法存在嚴(yán)重技術(shù)性錯誤的；地價定義、土地權(quán)利界定存在嚴(yán)重技術(shù)錯誤的；采用三年以前的基準(zhǔn)地價又沒有進(jìn)行合理期日修正的;會審認(rèn)為的其他問題。估價結(jié)果：規(guī)程的要求剛每郴觴趟做麻、懿搬麻附般旅及健、狄氏甲耘料悔極%例估價結(jié)果和估價報告的使用1、估價的前提條件和假設(shè)條件規(guī)程的要求悔雁也榔娜娜悔珊撇瞰 柏姍娜跳楙O瞬微姍1、木強告濟例地價松蒯嘴定義條件下生赤妞黃條件發(fā)生變化,2、在曲耕日的即叩城公也 聘、自燃翅棘J3, A*M W4、制赫嬲則就條件不變一5,施僦船趟的運作材攤合歌和廄踴關(guān)族麟躺厥一小翻陰

18、港的資林陳真實、M.2、估價結(jié)果和估價報告的使用規(guī)程的要求(1)估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù),說明進(jìn)行本次估價 所依據(jù)的主要法律, 法規(guī)、注明估價報告和估價結(jié)果的作用依照法律、 法規(guī)的有關(guān)規(guī)域生林效力；(2)本報告和估價結(jié)杲使用的方向與限制條件,說明估價報告和估 價結(jié)果在一無評估目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土 地管理部門審查用，土地估價技術(shù)報告不提供給委托方；(3 )地估價結(jié)果的有效削說明估價報告與估價結(jié)果的有效期限;(4)申明估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)由委托方所有,估價機構(gòu)對 估價結(jié)杲有解釋樹(5)違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任J(二)估觸果儺價報告使用軻1

19、.本報告所備田的格價結(jié)果僅為委托方現(xiàn)期他融的國有土地使用 搬讓價蹶供轉(zhuǎn).土地出讓臧府行赤最終出讓價格距土資雕 理部門鞭的結(jié)翱準(zhǔn)一2,本報告所出具價格的有效隹是以如下條件為前捷(D 土地使用者委托評估的目的保持不變(2) 土地使用者來拿點特麻的土就用政策；p(3)本報告的他價冬果白他價椒告提交日起壹年內(nèi)有也隋著時間及 市場情況的變他族價格善做相應(yīng)調(diào)整.如果使用本估價結(jié)果的時間與估 價報，妞相差半年以上，我們對由此造成的麟不負(fù)的赍住.，3、本次估健杲分為土地估價報審和“土地估價技術(shù)報射兩部公，地估價報審供委托方使用土地估徽術(shù)報鏟球交土地管 理部門備案審查用一4本報告於系完整使用,對僅使用報告中的部

20、分內(nèi)蒯導(dǎo)及的有關(guān)或 楠僦W不承擔(dān)赍生，5、楝告及佶價結(jié)果械械歸麹方所有,艇華源不動產(chǎn)濟借有 限責(zé)任公司描健果負(fù)責(zé)解釋一3、需要特殊說明的事項規(guī)程的要求（1崎關(guān)斕未落及桂臭也就植尢法U也邨曲林儺符 項；（2時他觸秣估價琢可鏟蝴鋪翻軻（媯M怫教、 我餓、WBM）以及糠的械糕；3）制附豺幡東機制忡未考圜胭索及采取財楙處理, 會腌明尿酸球；其他需薪翹明制調(diào)J（三）需要說明的其他事項一1,估價械所在區(qū)域經(jīng)濟熊狀必統(tǒng)麻職城做虬基例價 鞅料通遮觸關(guān)部俄用一2、評他對象的土地權(quán)屬資料，土地利用情兄,評估相關(guān)文件等也委托 方提供. *3、宗地用甄境踏拗、地價影晌因素調(diào)查第錄、土地和房屋交易資料、上地利用現(xiàn)狀影像釉咕價人員現(xiàn)場實地觸.4,地價評砧中的相關(guān)翹由估價