土地估價報告撰寫及案例解析

1、2012年度陜西省土地估價師 繼續(xù)教育培訓資料之三土地估價報告撰寫及案例解析陜西省土地估價師協(xié)會二O 一二年十月西安頁腳頁腳內容提要一、摘要二、估價對象界定三、土地估價結果及其使用四、附件頁腳為什么要撰寫估價報告1、系統(tǒng)陳述評估者履行評估協(xié)議的狀況。2、向委托人提供合乎專業(yè)標準的評估結論，弁為委托人利 用評估結論提供背景資料和依據。3、為國土資源管理部門提供土地評估結果審查、備案的依 據。估價報告封面的要求1、報告的封面主要反映項目名稱、受托估價單位、土地估 價報告編號、提交估價報告日期。2、項目名稱說明估價項目的全稱，內容包括評估目的及估 價對象價格類型等字樣。（技術報告全稱后加括號注明估價

2、對象 所在市、縣全名。另外，還要寫好關鍵詞，主要包括估價對象所 在市縣全名、估價目的、估價機構、年度。）土地估價報告項目名林=XX市國土資源局土地出讓多及位于XX區(qū)濱江西路東拗IX號親地國南建諛用地使用權價格訐估受托估加單位：陜西華語章痂產評估有限青任公司 上她佑價報告捐號：陜華源口?！恳緜鳎┳值趤V號 提交估價報告日為h二Q一二年五月二十丸日土地估價技術報告項目泰林=XX市國土資源局土岫也讓涉魚位于XX區(qū)溟江 西喀東倒乂號宗地國有速談用地使用楨命楮訐 枯（乂乂市）受托偌號單?。宏兾魅A通不戶評估布隈責任公司土地法嘯罪告編號：陜華懣口。】力估）字第X號土地估俞技術報告摘號：陵華源non I技字第

3、X號提交肉肝報告日期二Q五月二十九日關糙咽h 乂乂雷XX市土地使用權蟲讓陜西華魂軍劫產訐估有限責任公司二 0一4n第一部分摘要1、估價項目名稱2、委托估價方3、估價目的4、估價基準日5、估價日期6、地價定義7、估價結果8、土地估價師簽名9、土地估價機構（法人代表簽字，弁加蓋公章，注明年月日）估價目的：說明估價行為為什么而作，包括為誰而作、為什么經濟行 為而作、發(fā)揮什么具體作用，其中：誰，經濟行為主體，如，被授權經營的國有企業(yè)、抵押中的銀行等（不能簡單認為是委托方， 很多時候弁不與委托方一 致）經濟行為，如：出讓、轉讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等發(fā)揮具體作用，具體指評估在經濟活動中的

4、效力，如，價值參考、價值依據、價值鑒證等。另外，可以適當說明經濟活動的背景，以及有關文件等。第一部分艘-制膨贏X X梅士林觸研讓法雅于X X區(qū)測工猾立號融國 年超M 稠 二屋楸楙方，X K耀士赫斥三、箭瞄X X市曾士費惠月祗勝通遍竣峨國布更沒用致使用禮本次 普他的刑是如小國士港商蝴轆再有窗蚓雌用雙M讓 轆轆*短， 人制曲|比二o一二年五月二力舊I妙球-o二當翹-+A01-O -二年五月二十九L估價目的容易出現(xiàn)的錯誤：1、估價標的不符合土地處分的有關規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉讓或者不能被征收征用的土地， 不能出現(xiàn)相對應的評估目 的；2、出現(xiàn)兩個估價目的；3、表述不清、混亂估價基準日：說明估價結

5、果對應的具體日期。容易出現(xiàn)的錯誤：估價基準日與估價目的不符合，如抵押評估基準日設置在估價日期之前基準日與估價日期不分：估價基準日說明所估價值的時間點；估價日期說明估價行為的時間期限。地價定義（規(guī)程的要求）：說明估價對象實際用途和宗地內外實際開發(fā)程度、本次估價所設定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據。土地開發(fā)程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致， 分別界定為 宗地外圍或宗地內外 幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、 通暖、通訊）和宗地內平整；地價定義應注明所估地價的內涵是指在估價基準日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、 設定的開

6、發(fā)程度 與用途、法定最高年限內一定年期的土地使用權 （或包括其他內 容）價格。六、地價定義，根據委托方提供的資料及評估人員現(xiàn)場曲察，髭魅地在評生基準日2.01Z.年，月熱.旦基礎設施配套已達到宗地紅線外工五通（通上水、通下 水、逋電,逋訊、通路，宗地紅線內場地平整，規(guī)劃土地用途為居住用地根據地價評估的技術規(guī)程和項目的具體要求，本次評佶的土地價格定 義為靜熱在評估基準日2012年5月又旦，在指定的規(guī)劃利用條件下， 評估土地用途設定為住宅用地t 土地開發(fā)稅叟設定為宗地紅線外“五逋R （通上水、通下水、通電、遵訊、通路），江線的場地平整”條件，評估 設定土地使用年期為住宅用地法定最高出讓隼期7。年,

7、容積率為t4時的國 有出讓建設用地使用權價格。 口地價定義容易出現(xiàn)的錯誤：1、隨意設定地價定義。如，現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測 算改變?yōu)樯虡I(yè)服務業(yè)用地后的地價，而該區(qū)域規(guī)劃為單純的工業(yè) 園區(qū)，不可憑空設定。2、地價定義與后面的估價沒有銜接。3、地類設定不合規(guī)定（依據土地利用現(xiàn)狀分類）。4、多宗地時沒有分情況設定。5、層次不清。6、少項（容積率、使用年期）。估價結果：說明最終確定的總地價、 單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，總地價附大寫金額，弁附土地估價結果一覽表。如需用外幣表示的，應標明估價基準日外幣與人民幣的比價士雌為X X幗士漉般棉儺好X X睞麗赫農詞融 mnmi 出*然

8、發(fā)琳/地！k；揉（解 前,神版十二0一二林股十一H,獻如定義 雅假林m械蹦雌月麻嫩嚇和卡制船103瓶 一艙/林牌），8%侏航大王僭甑佛譴（斷觸:人腳）IO/的麟錦莪賺H灶雕處燈球1第二部分估價對象界定1、委托估價方2、估價對象3、估價對象概況4、影響地價的因素說明估價對象：說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其他 內容，弁具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等。土地登記狀況：1、說明是否登記，登記時間，登記機關，以及對查證行為描述（需要到登記機關查證， 沒有登記的要對估價對象的來源及有關原因進行說明）2、記錄土地登記有關信息，包括地籍圖號、宗地號、登記證 書號，以及登記的位置、

9、用途、面積、四至，級別、價格水平等;3、記錄的權屬人及權屬性質、他項權利等，弁對登記機關記載的與土地有關的歷史情況進行說明。土地權利狀況：1、權利的來源，包括時間、方式、過程描述、目的、有關批準等、費用及支付情況，是否有違規(guī)或者違法的情況，是否僅僅 適用于地方規(guī)定；2、權利的狀況，包括類型、年期、他項權利及限制因素、相 關的附加約定等；3、對土地取得過程和歷史權利狀況進行簡述；4、說明實際情況與證載狀況是否有沖突。土地利用狀況：1、說明土地規(guī)劃條件，特別是待開發(fā)土地，應詳細說明規(guī)劃 設計指標（許可的和限制的）；2、說明土地實際利用情況，包括用地布局、容積率、土地利 用率等（是否滿足規(guī)劃，或者是

10、否突破規(guī)劃），3、說明建構筑物詳細情況等（建筑物的用途、合法性及建設 時間、修建過程以及目前狀態(tài)等）；4、說明土地及建筑物的經營管理狀況，如土地的閑置時間， 建筑物的經營產業(yè)及收入狀況等。5、說明估價對象的規(guī)劃和利用的演變歷史情況。6、最佳利用分析。7、對以規(guī)劃條件評估的，應說明規(guī)劃條件的批準機關及批準 日期、具體規(guī)劃條件等。一般因素：規(guī)程的要求:影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內容：1、城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等） ；2、房地產制度與房地產市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；3、產業(yè)政策（含稅收政策等）；4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標；5、城市社會經濟發(fā)展

11、狀況（包括城市經濟布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內容）一般因素撰寫提示：1、前后對應，避免影響因素分析內容與之后估價方法中因素修正和參數確定相矛盾；2、注意語句和段落之間的邏輯性，描述有層次；3、數據真實、有現(xiàn)勢性，盡量用敘述性語言；4、通常以估價對象所在城市為描述范圍。區(qū)域因素：規(guī)程的要求:姻娜就就前躺曲懈觸小帳（1） 區(qū)物觸驅人口腳,搬I旦嬲Ik （帆 蝌搬肺M捌機刪強描I融赫片 VWWVWAWVV（胡船林標、鼬齦眼胤I想虢輻I 端糊n （梅腑h(huán)犧u拗擷膚 效糅蜒（0摭附部郵蜘秣瞬帳棚覦楸施、雌帽 拗肚4瞰和跚前睇般旗地H M橢端 睚拗楙翩魁頁腳一些面狀因素就要以全部

12、區(qū)域來考慮分析和描述，點狀和線狀因素要以宗地為單位來考慮進行描述。M部邦子mi蜴7冰雛都楨糠、雌域博鉞4 mtMtn,公然兢、毗施融樂麟觸底區(qū)赫赤 性皋削揭 黔好期覦、杉市壕魏魁船個別因素：規(guī)程的要求：剛儲琳熊搬朋跟就航馥、% K膿蛛翱?就耕制場刪網旅 概胡糊姍渭楣短期第三部分土地估價結果及其使用1、估價依據2、土地估價3、估價結果和估價報告的使用估價依據：基本內容：說明估價行為的依據，包括法律政策依據、技術 依據、估價對象鑒別依據、現(xiàn)場調查資料等。容易出現(xiàn)的偏差： 一般性法律政策多，估價對象方面的太少； 引用的估價依據標題不全、內容缺項； 涉及法律、法規(guī)、政策文件的，不注明生效日期； 法律及

13、政策調整后沒有更新； 缺乏針對性。頁腳住宅用地土地使權出讓評估”一、估價依據。（一）國家有關部門頒布的法律,法規(guī)1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產管理法，3、中華人民共和國土地管理法實施條例川4、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（國務院令第55號）15、國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業(yè)改革和發(fā) 展的若干意見（國土資發(fā)1999433號）*6,久劃撥土地使用權管理暫行辦法1992年國家土地管理局令 第！號）7、原國家土地管理局8號令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定8、國土資源部辦公廳關于印發(fā)企業(yè)改制土地資產處置審批意 見（試行）和土地估價報

14、告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知犯（國土資廳發(fā)2001 42號）9、土資源部關于進一步規(guī)范土地登記的通知2003 383 號）“10 .中華人民共和國耕地占用稅暫行條例，（中華人民共和國 務曉令第511號）L11 .國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定國發(fā)2004 2g號.12、國務院關于加強土地調控有關問題的通如國發(fā)2006 31號小13、國務炭關于促進節(jié)約集約用地的通融國發(fā)2008 3小14.國土資源部好做好當前土地登記和城碗籍調查工作的土資源部關于調整部分地區(qū)土地等別的通知國域發(fā)UOHJ 3呢號瓜國土資源部辦公廳關于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒?有關事宜的通融國土資廳函P009 311號（二）、

15、地方有關部門頒布的有關法冊，通知、文件41、一一省土地管理條例#2, *省國土資源廳*省國土資諒斤捺發(fā)國土資源部關于政革 土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的政（國土資用字 20011181 號）3、*省物價局，財政廳聯(lián)合下發(fā)文件關于重新審定土地管 理系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目和標準的通知（*價涉費字（1992） 第134號）4、*市*，“區(qū)土地兼利調整與基準地價更新及地價動態(tài)監(jiān)別 項目報告，估價原則:體現(xiàn)與估價對象相關體現(xiàn)與估價目的相關體現(xiàn)與估價方法和過程相關問題：選擇不得當，與估價目的及估價方法相左模板化，缺乏針對性常用的估價原則：1、替代原則（所有方法適宜）；2、變動原則（所有方法適宜）

16、；3、需求與供給原則（所有方法適宜）；4、預期收益原則（收益法）；5、協(xié)調原則（所有方法適合）；6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）7、多種方法結合原則；8、有效利用原則（剩余法）。估價方法：規(guī)程的要求：值翹雅耕麗去才去（蝌跳、w 藏卷幡卷蛛如微劇做打旅郵的懶.uw 掂版I酬搟雅利拼相轆靖也I粘估僦肺估搬 娥一即妹臧做旗砂十醐問題：1、方法選擇不得當（與估價目的或估價對象情況不符、不 采用最適當方法、采用過期的基準地價等）2、選擇依據闡述不充分3、看不到估價的整體思路（特別是多宗地的時候）4、只用一種方法估價報告審查要點：1、估價報告形式審查要點（ 匕票否決”）不符合土地估價報告規(guī)范格式

17、要求的；土地估價報告、土地估價技術報告、附件不齊全的。2、估價報告關鍵技術問題審查要點（匕票否決”）估價方法存在嚴重技術性錯誤的；地價定義、土地權利界定存在嚴重技術錯誤的；采用三年以前的基準地價又沒有進行合理期日修正的;會審認為的其他問題。估價結果：規(guī)程的要求剛每郴觴趟做麻、懿搬麻附般旅及健、狄氏甲耘料悔極%例估價結果和估價報告的使用1、估價的前提條件和假設條件規(guī)程的要求悔雁也榔娜娜悔珊撇瞰 柏姍娜跳楙O瞬微姍1、木強告濟例地價松蒯嘴定義條件下生赤妞黃條件發(fā)生變化,2、在曲耕日的即叩城公也 聘、自燃翅棘J3, A*M W4、制赫嬲則就條件不變一5,施僦船趟的運作材攤合歌和廄踴關族麟躺厥一小翻陰

18、港的資林陳真實、M.2、估價結果和估價報告的使用規(guī)程的要求(1)估價報告和估價結果發(fā)生效力的法律依據,說明進行本次估價 所依據的主要法律, 法規(guī)、注明估價報告和估價結果的作用依照法律、 法規(guī)的有關規(guī)域生林效力；(2)本報告和估價結杲使用的方向與限制條件,說明估價報告和估 價結果在一無評估目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土 地管理部門審查用，土地估價技術報告不提供給委托方；(3 )地估價結果的有效削說明估價報告與估價結果的有效期限;(4)申明估價報告和估價結果的使用權由委托方所有,估價機構對 估價結杲有解釋樹(5)違規(guī)使用土地估價報告和估價結果的法律責任J(二)估觸果儺價報告使用軻1

19、.本報告所備田的格價結果僅為委托方現(xiàn)期他融的國有土地使用 搬讓價蹶供轉.土地出讓臧府行赤最終出讓價格距土資雕 理部門鞭的結翱準一2,本報告所出具價格的有效隹是以如下條件為前捷(D 土地使用者委托評估的目的保持不變(2) 土地使用者來拿點特麻的土就用政策；p(3)本報告的他價冬果白他價椒告提交日起壹年內有也隋著時間及 市場情況的變他族價格善做相應調整.如果使用本估價結果的時間與估 價報，妞相差半年以上，我們對由此造成的麟不負的赍住.，3、本次估健杲分為土地估價報審和“土地估價技術報射兩部公，地估價報審供委托方使用土地估徽術報鏟球交土地管 理部門備案審查用一4本報告於系完整使用,對僅使用報告中的部

20、分內蒯導及的有關或 楠僦W不承擔赍生，5、楝告及佶價結果械械歸麹方所有,艇華源不動產濟借有 限責任公司描健果負責解釋一3、需要特殊說明的事項規(guī)程的要求（1崎關斕未落及桂臭也就植尢法U也邨曲林儺符 項；（2時他觸秣估價琢可鏟蝴鋪翻軻（媯M怫教、 我餓、WBM）以及糠的械糕；3）制附豺幡東機制忡未考圜胭索及采取財楙處理, 會腌明尿酸球；其他需薪翹明制調J（三）需要說明的其他事項一1,估價械所在區(qū)域經濟熊狀必統(tǒng)麻職城做虬基例價 鞅料通遮觸關部俄用一2、評他對象的土地權屬資料，土地利用情兄,評估相關文件等也委托 方提供. *3、宗地用甄境踏拗、地價影晌因素調查第錄、土地和房屋交易資料、上地利用現(xiàn)狀影像釉咕價人員現(xiàn)場實地觸.4,地價評砧中的相關翹由估價