精品專題資料（2022-2023年收藏）恒大集團(tuán)的工作失誤與工程管理經(jīng)驗

1、恒大集團(tuán)的工作失誤與工程管理經(jīng)驗為了總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，提高工程管理人員的專業(yè)技能和管理水平，提高工作質(zhì)量和工作效率，我結(jié)合恒大各工程部提交的“工程管理經(jīng)驗總結(jié)”，整理匯總，聯(lián)合編制了恒大工程管理經(jīng)驗總結(jié)，希望對同事們有所幫助。恒大工程管理經(jīng)驗總結(jié)既含有成功的經(jīng)驗，又有失敗的教訓(xùn)或不足，還包含工程項目管理的難點與建議，共分為兩部分，第一部分為各項目工程管理經(jīng)驗總結(jié)，第二部分為恒大“搶開盤”工程經(jīng)驗總結(jié)。工程管理經(jīng)驗總結(jié)作為工程施工管理的總結(jié)性文件對各項目特別是新開工項目提高綜合管理水平有一定的指導(dǎo)和借鑒意義，供各項目參考執(zhí)行第一部分 各項目工程管理經(jīng)驗總結(jié)一、各項目工程管理成功經(jīng)驗1、工程進(jìn)度

2、方面（1） 地塊地下車庫施工進(jìn)度較快：車庫單層面積有一萬多平方，共兩層地下室，施工時周轉(zhuǎn)材料一次性投入，主要為架管、機(jī)件、模板、木方等，在主樓施工的同時利用主樓的工人同時進(jìn)行車庫施工。例如主樓在支模時就將所有的鋼筋工集中力量綁車庫鋼筋，主樓在澆砼時就將所有的木工集中在車庫支模。這樣既沒有影響主樓的施工又將車庫在最短的時間施工完成，周轉(zhuǎn)材料基本上只使用1-2次，可以用于其它工地，最主要是車庫施工完成后為主樓的后續(xù)施工例如砌體和抹灰施工等及時提供了運輸通道和施工場地。半個月完成 樣板房精裝：在接到做樣板房的指令后第一時間組織主體單位和裝修單位申報材料計劃，然后組織主體單位進(jìn)行砌體和抹灰施工，其中抹

3、灰采取滿掛鋼絲網(wǎng)和增加抗裂砂漿，在主體施工的同時裝修濕作業(yè)穿插進(jìn)行施工，這樣主體施工完成后裝修濕作業(yè)也同時完成，后期就只剩下刮涂料和安裝門等簡單的工作了。在樣板房內(nèi)施工的同時再集中力量進(jìn)行看房通道的施工，這樣就保證了樣板房的按期交付。（2） 綠洲進(jìn)度控制成功的原因主要有兩點，1、招標(biāo)階段，根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度，選擇2-3個主體施工單位，現(xiàn)場管理杜絕一家獨大的狀況，各施工單位直接存在比較和競爭關(guān)系，便于現(xiàn)場管理；2、施工管理過程中工程部充分發(fā)揮服務(wù)意識，向各施工單位積極提供配合，施工單位提出的問題及時給予答復(fù)解決；做好現(xiàn)場協(xié)調(diào)，把施工單位之間的施工沖突及時化解，維護(hù)各單位的施工積極性。（3） 嚴(yán)格按

4、照公司要求，以拿地后6個月開盤的工期要求作為開盤前總的控制目標(biāo)，此目標(biāo)由經(jīng)理全局掌控，然后逐一分解到土方工程、配套管網(wǎng)道路和園林園建工程、樣板房、綜合樓、大門樓土建和精裝修工程、需達(dá)到預(yù)售條件的主體施工工程，確定各個工程完成的節(jié)點工期，再由項目經(jīng)理和工程師具體跟蹤控制。整個施工過程，恒大雅苑項目合理組織和管理，環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任到人。同時，合理組織周轉(zhuǎn)材和勞動力的有效利用，也有效的加快了施工進(jìn)度，比如在綜合樓結(jié)構(gòu)施工時，以層數(shù)作為應(yīng)配備的模板套數(shù)，不考慮模板在綜合樓結(jié)構(gòu)施工時進(jìn)行周轉(zhuǎn)，以最快的速度保證綜合樓封頂，然后，將拆除的模板利用到樣板樓的施工，做到既省工，又加快施工進(jìn)度。另外，樣板房樓棟進(jìn)行

5、主體施工時，為能及時將三層樣板房交付精裝修及為精裝施工提供足夠的時間，采取先不進(jìn)行基坑回填，在二層搭設(shè)懸挑腳手架的施工方案，從而縮短了土建工程的工期，為項目的順利開盤，贏得了寶貴的時間。另外，在安裝工程施工管理上，綜合樓、運動中心安裝工程交叉施工較多，消防安裝工程、中央空調(diào)安裝工程、三網(wǎng)安裝工程、智能化安裝工程等都隨精裝修同步進(jìn)行，故對現(xiàn)場關(guān)系協(xié)調(diào)及各專業(yè)交叉作業(yè)配合要求較高，施工工藝和施工程序的選擇直接關(guān)系到各安裝工程是否能正常進(jìn)行。施工前，由工程部牽頭組織各專業(yè)安裝單位及我司總工室，設(shè)計院、設(shè)備供應(yīng)商到施工現(xiàn)場，對出現(xiàn)設(shè)備安裝、管線安裝打架的部分，根據(jù)現(xiàn)場情況及時變更設(shè)計，以解決現(xiàn)場施工矛

6、盾，確保施工進(jìn)度及質(zhì)量。雅苑項目在雨季施工過程中，基本都是趕在合同要求節(jié)點工期前完成各項工程目標(biāo)，如何提高施工單位的積極性，是一項很重要的工作任務(wù)。項目采取了重獎重罰的經(jīng)濟(jì)刺激手段，確保了施工單位勞動力的投入。具體為，春節(jié)期間為搶進(jìn)度給項目管理人員和民工發(fā)加班工資和設(shè)立工期目標(biāo)獎；開盤前夕，為各個施工單位設(shè)立工期目標(biāo)獎，確保各項工作在合同要求工期內(nèi)完成。結(jié)果證明，有效的經(jīng)濟(jì)刺激手段是確保施工進(jìn)度最有效的途徑。雅苑項目為完成公司的進(jìn)度目標(biāo)，同時也在工程技術(shù)方面下了不少功夫，比如說，為克服現(xiàn)澆樓板砼結(jié)構(gòu)需達(dá)到一定的強(qiáng)度才能拆模的技術(shù)局限性要求，采取將樣板層及以下樓層砼的強(qiáng)度等級提高一個等級的技術(shù)措

7、施，在保證了混凝土設(shè)計要求強(qiáng)度質(zhì)量的前提下，提前了拆模時間，從而縮短了樣板房施工工期。雅苑項目因地面面積很大，且拆遷尚未完成，土方工程量巨大，土方工程無法按照集團(tuán)的要求，一步到位，所以，在整個施工過程中，因土方問題和拆遷問題，給項目現(xiàn)場管理帶來了前所未有的難度。雅苑項目采取有所側(cè)重，各個擊破的工作方法完成土方和拆遷工程，配合工程施工的開展。比如說，先填施工道路路基，再填園建路路基和園建地基，最后完成整個銷售區(qū)域的園林土方需求，土方工程自始至終貫穿于整個施工過程。同樣拆遷工程也是先完成工期最長的綜合樓，再完成樣板樓，最后完成大門樓和運動中心。確保項目的順利開盤。（4） 工程進(jìn)度控制的依據(jù)是恒大集

8、團(tuán)綜合計劃部下發(fā)的總進(jìn)度計劃及月度進(jìn)度計劃，通常這個進(jìn)度計劃是在滿足工期要求和滿足開盤的前提下，由恒大公司根據(jù)長期開發(fā)項目建設(shè)周期的經(jīng)驗編制的。我們在工程進(jìn)度監(jiān)控中要及時掌握工程進(jìn)度，與事先審批通過的進(jìn)度計劃進(jìn)行對比，對滯后嚴(yán)重的要進(jìn)行書面的警告，可要求施工單位增加人員、設(shè)備等的投入以提高工程進(jìn)度，確保按時交工。對于工期嚴(yán)重超前的，要根據(jù)情況，增加對工程質(zhì)量的監(jiān)控，以避免因追求速度而影響質(zhì)量的情況發(fā)生。2、工程質(zhì)量方面二期飄窗塞縫施工做的較好，后期塞縫采用專業(yè)防水施工隊伍進(jìn)行施工，并且專人進(jìn)行管理，塞縫后全權(quán)進(jìn)行檢查，這樣就避免了勞務(wù)隊自行塞縫施工不到位造成漏水隱患，塞縫質(zhì)量大大提高。砼結(jié)構(gòu)觀

9、感質(zhì)量較好：主要是加強(qiáng)過程中的控制，在支模過程中對模板的標(biāo)高、平整度、接縫等均進(jìn)行現(xiàn)場實測實量，發(fā)現(xiàn)超出規(guī)范的部位當(dāng)時就要求作業(yè)人員進(jìn)行整改，另外在澆砼前嚴(yán)格對支模架進(jìn)行驗收，驗收不合格整改不到位堅決不允許澆砼，澆砼旁站時對重點部位進(jìn)行監(jiān)督，就樣就保證了砼澆筑成型后觀感質(zhì)量較好。（2） 工程實體的質(zhì)量控制級級落實到經(jīng)理、項目經(jīng)理和工程師，建立以工程部經(jīng)理為中心的質(zhì)量控制體系，各個環(huán)節(jié)嚴(yán)格把控，嚴(yán)格執(zhí)行公司的失職問責(zé)制度，維護(hù)集團(tuán)公司的品牌形象；為應(yīng)對雅苑復(fù)雜的地質(zhì)環(huán)境，在基礎(chǔ)施工階段，工程部就及時與總工室和工程技術(shù)部溝通，變更與現(xiàn)場情況不符的設(shè)計，確保工程質(zhì)量。比如因預(yù)制管樁在施工過程中達(dá)不到

10、收錘標(biāo)準(zhǔn)，為保證地基的承載力，采取加樁和變更承臺等措施；小區(qū)內(nèi)瀝青路路基淤泥無法清除干凈，及因雨季施工，回填土含水量過大，無法壓實到位，采取路基填磚渣或拋石處理，在路面砼中增配鋼筋的措施；因樣板房工期緊張，所以工作面無法到達(dá)技術(shù)要求的工期間歇，采取在樣板層的表面抹灰層增加玻纖網(wǎng)布的措施防止墻面后期的開裂。（3） 召開質(zhì)量現(xiàn)場和會議交流會，強(qiáng)調(diào)質(zhì)量的重要性，并要求施工單位嚴(yán)格按照規(guī)范及設(shè)計要求進(jìn)行施工，否則堅決予以返工，嚴(yán)格實行樣板先行制度，做好技術(shù)交底。3、材料計劃方面（1） 為提高三月計劃的準(zhǔn)確率要求施工單位提前半個月申報下月實際用料計劃，再以實際用料計劃為基礎(chǔ)編制三月材料計劃，這樣就保證了

11、三月計劃的準(zhǔn)確率。（2） 甲供材方面，按照項目工期要求和工程技術(shù)部下發(fā)的甲供材模板，充分考慮甲供材的排產(chǎn)周期，及時按集團(tuán)要求報計劃排產(chǎn)，確保不會出現(xiàn)停工待料的局面；乙供材方面，及時監(jiān)督施工單位的自購材料，如鋼筋、水泥、模板和石材等備料情況，出現(xiàn)斷供等苗頭的時候，及時了解原因并督促施工單位及時采購。設(shè)備及水電類材料基本為我司自行采購，水電類甲供材料種類多且復(fù)雜，水管、閥門、電線電纜、配電箱、開關(guān)面板等，故材料計劃的準(zhǔn)確性、及時性尤為重要。公建部分中央空調(diào)安裝工程的空調(diào)主機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、電梯均由我司自行采購，設(shè)備的排產(chǎn)時間及到貨時間需根據(jù)現(xiàn)場情況準(zhǔn)確把握，避免出現(xiàn)人等設(shè)備或設(shè)備等人的現(xiàn)象。（3） 對

12、施工單位實行嚴(yán)格的限額領(lǐng)料制度，必須在施工前成文，即由施工單位按工程量加規(guī)定的材料損耗率報材料計劃，再由我司審核、供貨，施工完成后由預(yù)決算部及工程技術(shù)部共同審核工程量，之后對比實際使用量，節(jié)省了材料就獎勵、超用了材料就對施工單位進(jìn)行一定額度的罰款。如此，一是讓施工單位形成一定的成本節(jié)約意識；二是我司從根本上控制了材料的超用及浪費等情況。成本控制方面：（1） 地塊整體地下室施工完成后周圍回填土采用 地塊的外運土方，以最大限度實現(xiàn)土方平衡，為公司節(jié)約了成本。（2） 強(qiáng)調(diào)圖紙會審，減少返工；根據(jù)實際情況優(yōu)化圖紙，降低投資；仔細(xì)熟悉合同條款減少簽證的發(fā)生。3、材料計劃方面（1） 為提高三月計劃的準(zhǔn)確率

13、要求施工單位提前半個月申報下月實際用料計劃，再以實際用料計劃為基礎(chǔ)編制三月材料計劃，這樣就保證了三月計劃的準(zhǔn)確率。（2） 甲供材方面，按照項目工期要求和工程技術(shù)部下發(fā)的甲供材模板，充分考慮甲供材的排產(chǎn)周期，及時按集團(tuán)要求報計劃排產(chǎn)，確保不會出現(xiàn)停工待料的局面；乙供材方面，及時監(jiān)督施工單位的自購材料，如鋼筋、水泥、模板和石材等備料情況，出現(xiàn)斷供等苗頭的時候，及時了解原因并督促施工單位及時采購。設(shè)備及水電類材料基本為我司自行采購，水電類甲供材料種類多且復(fù)雜，水管、閥門、電線電纜、配電箱、開關(guān)面板等，故材料計劃的準(zhǔn)確性、及時性尤為重要。公建部分中央空調(diào)安裝工程的空調(diào)主機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、電梯均由我司自行采

14、購，設(shè)備的排產(chǎn)時間及到貨時間需根據(jù)現(xiàn)場情況準(zhǔn)確把握，避免出現(xiàn)人等設(shè)備或設(shè)備等人的現(xiàn)象。（3） 對施工單位實行嚴(yán)格的限額領(lǐng)料制度，必須在施工前成文，即由施工單位按工程量加規(guī)定的材料損耗率報材料計劃，再由我司審核、供貨，施工完成后由預(yù)決算部及工程技術(shù)部共同審核工程量，之后對比實際使用量，節(jié)省了材料就獎勵、超用了材料就對施工單位進(jìn)行一定額度的罰款。如此，一是讓施工單位形成一定的成本節(jié)約意識；二是我司從根本上控制了材料的超用及浪費等情況。成本控制方面：（1） 地塊整體地下室施工完成后周圍回填土采用 地塊的外運土方，以最大限度實現(xiàn)土方平衡，為公司節(jié)約了成本。（2） 強(qiáng)調(diào)圖紙會審，減少返工；根據(jù)實際情況優(yōu)

15、化圖紙，降低投資；仔細(xì)熟悉合同條款減少簽證的發(fā)生?，F(xiàn)場管理方面：（1） 地塊交樓區(qū)域室外環(huán)境配套協(xié)調(diào)各專業(yè)較到位，施工較為順利，基本未出現(xiàn)扯皮打架現(xiàn)象。（2） 甲方與監(jiān)理于一身的管理重點就是協(xié)調(diào)管理，從技術(shù)上考慮，提高設(shè)計圖紙的質(zhì)量，減少因技術(shù)錯誤帶來的協(xié)調(diào)問題。從組織協(xié)調(diào)入手，建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，施工中甲方、項目經(jīng)理應(yīng)定期組織舉行協(xié)調(diào)會議，解決施工中的協(xié)調(diào)問題。對于較復(fù)雜的部位，在施工前應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會，使各專業(yè)隊進(jìn)一步明確施工順序和責(zé)任。這里要強(qiáng)調(diào)的一點是，不論是會簽、會審還是隱蔽驗收，所有制定的制度決不能是一個形式，而應(yīng)是實實在在，或者說所有的技術(shù)管理人員，對自己的工作、簽名應(yīng)承擔(dān)

16、相關(guān)責(zé)任。另外及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，作為技術(shù)管理人員，要善于不斷地總結(jié)工作中的經(jīng)驗教訓(xùn)。施工中協(xié)調(diào)部分的常見問題包括: 電氣部分與土建的協(xié)調(diào)；給排水與建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；建筑的外表、功能與結(jié)構(gòu)的關(guān)系；各種預(yù)制件、預(yù)埋件、裝飾與結(jié)構(gòu)的關(guān)系、施工的特點、要求；各輔助專業(yè)之間的協(xié)調(diào)等。二、各項目工程管理的不足及教訓(xùn)1、工程進(jìn)度方面（1） 主體結(jié)構(gòu)進(jìn)度還算較正常，但精裝修施工進(jìn)度極其緩慢，往往主體結(jié)構(gòu)施工完成后粗裝修人員嚴(yán)重不足，或是相關(guān)配套工作跟不上，例如安裝滯后，吊洞滯后等等，導(dǎo)致粗裝修進(jìn)度嚴(yán)重滯后，無法按期移交場地給精裝修單位。勞務(wù)班組的技術(shù)管理能力及穩(wěn)定性十分重要。 在主體搶預(yù)售條件的過程中，因勞務(wù)班

17、組的更換導(dǎo)致主體進(jìn)度受到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致公司無法如期拿到預(yù)售證。工程部應(yīng)及時關(guān)注主體承包單位和勞務(wù)班組動向，對可能出現(xiàn)的重大變化引起足夠的重視，提前做好應(yīng)對準(zhǔn)備。（2） 首期范圍的劃分不僅僅要考慮營銷的有利位置，同時也應(yīng)考慮現(xiàn)場的施工組織及與后續(xù)樓棟施工的順暢銜接。名都的首期樓棟范圍的劃分現(xiàn)在看來是在施工組織方面考慮不足的，對后續(xù)樓棟及施工圍蔽乃至后續(xù)交樓區(qū)域的圍蔽造成不利影響。（3） 場地比較特殊。除了范圍的選取要考慮施工便利外，對于鄰近山體的施工應(yīng)優(yōu)先考慮施工道路及場地排水，并對邊坡支護(hù)的工期應(yīng)有充足的估計。2、工程質(zhì)量方面（1）一期瓢窗滲水嚴(yán)重，由于前期中高層采用外保溫，保溫層內(nèi)長期積水，

18、并且高邊塞縫不到位，造成漏水現(xiàn)象嚴(yán)重，而且很難找到漏水點，造成大量返工。按照正規(guī)做法應(yīng)該是外保溫做到窗邊留出10cm不做，采用水泥砂漿塞縫，并且要保證塞縫質(zhì)量。墻體開裂，主要是梁底墻體與梁交接處開裂，主要原因還是頂磚一次性砌筑造成墻體沉降，而抹灰時又未進(jìn)行補(bǔ)縫，釘鋼絲網(wǎng)也較隨意，造成后期墻體開裂。飄窗滲漏水：名都首期飄窗及外墻滲漏水問題較多，基本達(dá)到80%以上，經(jīng)過幾次大規(guī)模的整改治理，除最近的一次處理效果有待檢驗外，前幾次的處理有一定的效果。滲水原因：門窗塞縫不密實，外窗打膠流于形式，不能起到防水作用；墻體開裂，導(dǎo)致雨水經(jīng)保溫層滲入墻體，引起墻體滲漏。屋面滲水：屋面滲水集中在聯(lián)棟間的屋面及墻

19、體變形縫位置、出屋面管道處、頂層陽臺天花處。如28#棟12-18層主臥墻體，交樓前滲水極其嚴(yán)重，后經(jīng)治理，現(xiàn)已不再滲漏。滲水原因：該位置的滲水原因主要是屋面卷材的附加層施工不到位，變形縫未按要求施工，導(dǎo)致雨季立面墻體經(jīng)變形縫進(jìn)水，頂層天花位置處防水施工不到位。陽臺滲漏水：陽臺滲漏水主要集中在排水立管管根處。此現(xiàn)象較為普遍，出現(xiàn)頻率為60%左右。滲水原因：該位置滲水原因主要是陽臺排水立管孔洞封堵不到位，且管根處未按要求做好防水處理及閉水試驗。另外，陽臺未整體設(shè)計防水、地磚采用干鋪施工也是滲水原因之一?？蛷d及臥室踢腳、天花位置滲水：現(xiàn)部分房間出現(xiàn)客廳踢腳、臥室踢腳甚至客廳天花出現(xiàn)滲水情況。典型案例

20、滲水原因：1給水管做好后未進(jìn)行有效的成品保護(hù)，導(dǎo)致后續(xù)施工中破壞給水管；2施工中水管的熱熔連接不到位，導(dǎo)致爆管；3個別給水管質(zhì)量達(dá)不到要求，導(dǎo)致爆管。4前期施工中因房間內(nèi)積水過多，地磚施工完畢后，潮氣無法有效排出，經(jīng)墻體踢腳位置滲出。墻體開裂、空鼓：首期墻體裂縫比較普遍，現(xiàn)經(jīng)過幾次全面整改，仍有部分裂縫陸續(xù)出現(xiàn)。此類問題較為普遍，出現(xiàn)頻率約為80%。原因：1不同材料交界處未按要求掛鋼絲網(wǎng)，此類裂縫均為貫穿裂縫；2墻體批蕩層裂縫，此類裂縫多為局部墻體過厚或墻體批蕩厚度不均勻，且未按要求采取加強(qiáng)措施。3管線位置處裂縫，該類裂縫因墻體中敷設(shè)有管線，但批蕩過程中未按要求在管線處加掛鋼絲網(wǎng)。4墻漆膩子層

21、裂縫。此類裂縫較細(xì)，主要是膩子層批蕩不到位。5墻體空鼓。主要是批蕩前基層清理、拉毛不到位，灰塵較多，導(dǎo)致批蕩層與砌體間粘接不牢，此外，批蕩后養(yǎng)護(hù)不到位也是空鼓的原因之一。天花開裂、空鼓、脫落：現(xiàn)首期已出現(xiàn)二十多處天花批蕩層脫落現(xiàn)象。原因：結(jié)構(gòu)基層清理不到位，批蕩前未按要求進(jìn)行拉毛、脫堿清洗處理。房間、飄窗大小頭：大小頭現(xiàn)象比較普遍，主要原因是結(jié)構(gòu)、砌體施工中定位放線不準(zhǔn)，批蕩過程中未進(jìn)行校正，而在豪裝移交中裝修單位又未指出，導(dǎo)致裝修后出現(xiàn)大小頭。室內(nèi)標(biāo)高差：主要集中在生活陽臺與廚房間的標(biāo)高差。原因：主體結(jié)構(gòu)施工中標(biāo)高未按設(shè)計要求施工，而豪裝移交中裝修單位未對標(biāo)高問題提出疑義，且施工中根據(jù)實際標(biāo)

22、高進(jìn)行了地磚施工，導(dǎo)致產(chǎn)生標(biāo)高問題。如： 石材開裂、色差明顯：首期裝修中在以下部位產(chǎn)生了較多的石材開裂、色差明顯現(xiàn)象：飄窗板石材、門檻石、洗臉臺、鏡框線石材、淋浴隔斷淺啡網(wǎng)石材。原因：1石材為天然石材，本身易開裂，易產(chǎn)生色差；2運輸、施工過程中操作不當(dāng)導(dǎo)致石材開裂，而施工人員又未進(jìn)行更換；3成品保護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致石材開裂；4石材進(jìn)場驗收、施工中把關(guān)不嚴(yán)，未進(jìn)行嚴(yán)格篩選，導(dǎo)致產(chǎn)生色差。排水管堵塞：基本上主立管，地漏、潔具支管均存在不同程度的堵塞現(xiàn)象。原因：1施工單位未按要求進(jìn)行通水試驗；2施工完成后，未進(jìn)行有效的成品保護(hù)，導(dǎo)致施工垃圾、廢棄物等掉入管內(nèi)；3工序交接時未按要求移交，導(dǎo)致責(zé)任不清，出現(xiàn)問題

23、后存在推諉、扯皮現(xiàn)象。 如：奧的斯電梯廠家售后服務(wù)人員少 ；售后服務(wù)人員技術(shù)水平不能滿足要求，絕大多數(shù)問題是反復(fù)發(fā)生的，很多問題均存在治標(biāo)不治本的情況；奧的斯廠家本身的售后服務(wù)機(jī)制繁瑣，尤其是維修所用的配件配貨，自申請至貨到現(xiàn)象，時間大概需約一個月，極大的影響了正常維修。3、材料計劃方面（1） 鋁合金玻璃補(bǔ)料計劃申報不及時，造成后期交樓被動，主要原因是未及時對現(xiàn)場材料進(jìn)行清點，無法對玻璃破損情況進(jìn)行統(tǒng)計。（2） 非標(biāo)門計劃，門洞進(jìn)深尺寸較多。主要原因是現(xiàn)場未能及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計及施工存在問題，不能及時調(diào)整解決，避免非標(biāo)情況發(fā)生。（3） 同一型號材料反復(fù)補(bǔ)料，造成臨時計劃項數(shù)較多。主要原因是現(xiàn)場對工程

24、進(jìn)度和材料使用情況把握不夠準(zhǔn)確，預(yù)測量與實際需求量相差較大。（4）各項目存在臨時用料計劃、取消推遲函項數(shù)較多現(xiàn)象，影響材料計劃申報準(zhǔn)確率。主要原因是未能根據(jù)現(xiàn)象工程進(jìn)度情況，準(zhǔn)確把握實際材料需求情況，計劃申報不系統(tǒng)，造成申報錯漏及部分材料過多申報現(xiàn)象（5）各項目現(xiàn)場甲供材料使用存在浪費現(xiàn)象。主要原因是施工單位亂堆亂放，使用保管不善造成部分材料損壞及浪費。4、成本控制方面簽證由于當(dāng)時未達(dá)成一致造成積壓因而形成大量遺留簽證，給現(xiàn)場管理帶來很大的難度各項目設(shè)計變更滯后或建安裝圖與裝修圖紙沖突問題造成的簽證較多，造成的損失較大；各項目轉(zhuǎn)扣簽證、遺留簽證存在諸多不利因素；各項目現(xiàn)場管理的組織施工安排不細(xì)

25、致及預(yù)見性差導(dǎo)致現(xiàn)場管理的成本增加。5、現(xiàn)場管理方面（1） 對施工單位的管理辦法不多，始終處于被動狀態(tài)。（2） 因員工基本由新員工組成，對公司制度和文化的不熟悉，無法以最有效的工作方法及時解決問題，比如前期的立項工作，不能提出有利于現(xiàn)場管理的關(guān)鍵性條款，導(dǎo)致現(xiàn)場管理的難度加大；另外主體施工單位的施工總平面布置和臨時施工道路的界定等問題，現(xiàn)場管理時，導(dǎo)致施工單位推諉扯皮；因?qū)局贫鹊牟皇煜ぃ荒芗皶r就施工單位提出的技術(shù)、成本、合同問題及時與公司相關(guān)部門及時溝通，提出有效的解決辦法，導(dǎo)致與施工單位扯皮，耽誤工期；為確保工期的實現(xiàn)，導(dǎo)致簽證增加等等三、項目管理的難點、需注意事項及建議：（1） 對主

26、體單位的管理始終較難，由于本項目只有一個主體單位，沒有任何競爭，這是先天不足，另外由于主體單位的體制問題，主體單位的自身管理人員也無法對作業(yè)班組進(jìn)行有效的管理，造成自開工至今工程部對主體單位的管理一直處于被動狀態(tài)，局面一直無法徹底扭轉(zhuǎn)。主體向精裝場地移交進(jìn)行極其緩慢，主體單位粗裝修大面積完成后往往存在大量問題無法滿足精裝要求，而整改進(jìn)度又極其緩慢，造成精裝單位不接收場地，主要措施為將需整改的問題要求主體單位限期整改，到時未整改便交給精裝單位整改，費用轉(zhuǎn)扣主體單位。交樓后出現(xiàn)的質(zhì)量問題整改較慢，質(zhì)量問題由于量小面廣，而且大部分是在裝修好的成品上進(jìn)行返工，因此難度較大，也需要一定的專門維修人員，但

27、往往施工單位不是很重視，加上部分業(yè)主較為挑剔，產(chǎn)生對立情緒，因此整改速度較慢，對我司精品形象也造成了一定的影響。主要措施是另外成立專門的維修隊伍，費用再從相關(guān)單位轉(zhuǎn)扣。（2） 樓棟全為小高層，外架搭設(shè)為整體封閉式懸挑架，一般2層開始懸挑，導(dǎo)致外架拆除完成時建筑外立面（首層）不能完成，還須重新搭設(shè)首層外架來施工首層外立面。為了加快整體進(jìn)度，要求外架開始拆除前先搭設(shè)首層外架并完成首層外立面，外架一起拆除。這樣做到了外架拆除完時，整體立面完成。樓棟土建與精裝移交，精裝進(jìn)場施工后，由于與土建合同上沒明確土建室外施工電梯使用時間，導(dǎo)致精裝后期施工時土建單位以進(jìn)度要求和自己工作面已完成為由要對室外電梯進(jìn)行

28、拆除，并且向我司索要額外的室外電梯使用費用。我建議應(yīng)在以后的合同中明確土建單位室外電梯移交精裝使用時間，以減少合同糾紛與額外費用的支付。采取的措施：工程師及時跟蹤電梯合同、排產(chǎn)、到貨、安裝、驗收的進(jìn)度情況，同時安排工程師對土建配合事宜及時跟蹤落實，確保室外電梯拆除完畢前室內(nèi)電梯能試運行，保證工作連續(xù)。土建移交精裝時，土建移交太追求進(jìn)度，太過盲目移交，會導(dǎo)致后續(xù)的精裝施工越緩慢，質(zhì)量問題越多。應(yīng)對土建質(zhì)量問題狠抓落實，嚴(yán)格執(zhí)行土建驗收整改完成后再移交精裝，并且要求土建單位邊施工邊整改，這樣既保證了進(jìn)度也落實了質(zhì)量，使得土建移交精裝后，精裝單位的質(zhì)量投訴少了很多，并且精裝的質(zhì)量與進(jìn)度也有了一定的提

29、升。電梯排產(chǎn)時間控制在塔尖封頂完成前一周，可保證塔尖外、機(jī)房內(nèi)土建施工完成后電梯到場可及時進(jìn)場安裝避免電梯到貨而無法進(jìn)場安裝狀況發(fā)生。銷售電梯電源、樣板房單獨配置配電箱有利于管理。仔細(xì)研究各安裝專業(yè)合同，明確各施工單位安裝分界點，提前發(fā)現(xiàn)真空地段，盡早確定由哪個施工單位施工。仔細(xì)核對主體水電圖紙與精裝修施工圖。水電材料計劃存根定期與采購部、材料公司核對。水壓試驗及保壓施工期間驗收、管理、施工單位責(zé)任劃分需制定合理操作制度。因為櫥柜圖紙和土建電氣圖紙、精裝電氣圖紙的廚房插座位置經(jīng)常出現(xiàn)位置不一致的情況，導(dǎo)致裝修過程中整改難度非常大，且嚴(yán)重影響了精裝進(jìn)度。我部建議在主體結(jié)構(gòu)開始施工前就應(yīng)該將櫥柜圖

30、紙和精裝電氣圖紙設(shè)計出來并下發(fā)，以免再發(fā)生廚房插座大面積整改和返工的情況，造成費用的增加。同時在土建移交精裝單位時，要求精裝單位對此部分予以重點檢查，確保整改在前，精裝一次成活。園建工程中，設(shè)計時由于對地質(zhì)條件沒有周詳?shù)目紤]，所以個別結(jié)構(gòu)設(shè)計處于偏理想化，建議園建基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)施工時一定要多查看地質(zhì)條件，發(fā)現(xiàn)地質(zhì)和施工條件較差時，絕對不能盲目的為了趕進(jìn)度而完全按設(shè)計圖紙施工，應(yīng)該多考慮，盡量做到保守施工，多讓總工室到現(xiàn)場查看，及時修改施工方案。室外管網(wǎng)工程，由于室外園建，綠化設(shè)計施工圖滯后，造成外網(wǎng)大部分管道井、閥門井與園建綠化設(shè)計沖突，產(chǎn)生返工，建議園建綠化設(shè)計施工圖盡早提供部門，或者在室外管網(wǎng)

31、設(shè)計時，明確管井及閥門井的坐標(biāo)位置。（3）燃?xì)夤軕?yīng)在精裝進(jìn)場之前施工完成，若燃?xì)夤茉诰b進(jìn)場后地磚鋪貼完成后施工，會造成地磚破壞、墻磚污染，及套管周圍無法封堵密實，人為造成漏水隱患。綠洲首期各棟均存在燃?xì)鈫挝皇┕笤斐删b成品破壞的問題。也可能造成燃?xì)夤芘c油煙管、櫥柜沖突情況，綠洲15#、19#棟燃?xì)夤芎笱b造成櫥柜沖突，后全部現(xiàn)場調(diào)整，增加協(xié)調(diào)難度；樓板結(jié)構(gòu)高差嚴(yán)格按照設(shè)計施工，特別是廚房、陽臺降板位置，降板高度一定要符合設(shè)計要求，個別樓棟存在因陽臺降板高度不夠造成后期陽臺整改，陽臺地面大面積打鑿，既浪費時間有增加管理難度；陽臺降板設(shè)計為3.5cm，此設(shè)計高度理論上勉強(qiáng)滿足精裝完成面陽臺與室

32、內(nèi)的高差要求，又陽臺需預(yù)留排水坡向，只能通過減少鋪貼厚度實現(xiàn)，建議設(shè)計陽臺降板做到6cm以上，保證精裝完成面的高差及排水坡向；建筑完成面需經(jīng)過精裝單位與主體單位共同確認(rèn)，確認(rèn)后任何單位不得隨意調(diào)整，鋁合金推拉門、電梯、防火門、及精裝室內(nèi)施工嚴(yán)格按照確定的標(biāo)高施工，按此操作可保證室內(nèi)的高差要求，達(dá)到美觀的效果。部分樓層建筑面后期調(diào)整，造成感官缺陷；管道井的尺寸嚴(yán)格按照設(shè)計施工，管道井的寬度關(guān)系到相連的淋浴間隔的寬度，嚴(yán)格按照設(shè)計尺寸施工,才能保證淋浴間隔的尺寸；電梯安裝一定要盡早安排，確保在室外提升件拆除前室內(nèi)電梯能正常拖入使用，若電梯不能及時開通，將造成提升設(shè)備中斷，嚴(yán)重影響施工。電梯施工較晚

33、，提升機(jī)拆除后室內(nèi)電梯未開通，嚴(yán)重影響施工進(jìn)度；空調(diào)預(yù)埋孔洞必須嚴(yán)格按照圖紙位置施工，空調(diào)孔洞預(yù)埋位置偏差，造成返工重新鉆孔；復(fù)核施工單位申報的材料單時，抓住以下要點：使用位置、品牌、數(shù)量、到貨時間，把以上幾點都確認(rèn)后，材料計劃方能上報；精裝類安裝材料不宜提前進(jìn)場，例如，廚房三件套、潔具等，待室內(nèi)裝修基本完成后再安排進(jìn)場，若提起進(jìn)場，現(xiàn)場保管壓力大，多次周轉(zhuǎn)，易造成損壞，以上材料在具備安裝條件后可直接運送到所需樓棟，直接上樓；廚房電器中消毒碗柜及爐灶不宜提前安裝，把未拆包裝的電器擺放在廚房，待業(yè)主收房后在業(yè)主的要求下再安裝，這樣可以保證電器不受損壞和配件的完整。為防止樣板房墻面開裂，建議樣板房

34、墻面抹灰時滿掛鋼絲網(wǎng)；小區(qū)的雨水可直接排入人工湖，日常養(yǎng)護(hù)、保潔可直接使用湖水，這樣可節(jié)水人工湖注水成本；穿湖底的給水管應(yīng)埋設(shè)在防水膜的上方，可埋入保護(hù)層中；防止水管爆裂維修時破壞防水膜，防水膜破壞后維修時成本較大；安裝的藍(lán)圖、安裝定位圖、精裝的安裝圖紙必須統(tǒng)一，可合并，減少圖紙量，安裝預(yù)埋定位與精裝圖不統(tǒng)一，精裝進(jìn)場后又返工，造成浪費。鋁合金門窗框開始安裝后要及時復(fù)核安裝的位置及開啟方式是否復(fù)合圖紙要求，避免開啟方向與圖紙不一致造成返工；鋁合金門窗塞縫應(yīng)采用砂漿塞縫，四周必須保證塞縫密實，每樘必須經(jīng)過驗收，否則不能進(jìn)入下一道工序，不予支付進(jìn)度款；為避免出現(xiàn)房間大小頭問題，在砌體砌筑時就要加強(qiáng)

35、控制，在砌筑前先驗線，并彈出控制線，控制線預(yù)留到抹灰完成，通過控制線來保證房間的方正，杜絕大小頭；精裝進(jìn)場前，陽臺、廚房也要試水，確保以上部位結(jié)構(gòu)板不漏水，穿樓板套管外吊洞合格；綠洲14#16#棟出現(xiàn)較多陽臺套管處漏水問題，問題發(fā)現(xiàn)較晚，陽臺地磚已經(jīng)鋪貼，整改難度較大；陽臺上鋁合金推拉門邊及傳樓板套管周圍防水工程應(yīng)由裝修單位在鋪貼地磚前施工，利于防水層的成品保護(hù)，利于防水。陽臺百葉底框必須按照設(shè)計上移2cm以上，確保框底能排水，綠洲首期各棟均按此施工，利于百葉內(nèi)排水；集團(tuán)公司的開發(fā)要求對施工進(jìn)度要求比較高，往往精裝單位在土建尚未完全具備工作移交時提前進(jìn)場，造成精裝施工與土建及其它單位的整改同時

36、進(jìn)項，其它單位的整改緩慢，造成精裝單位的施工進(jìn)度受限，工期無限制延長。綠洲3#、4#棟比較典型，土建整改緩慢，嚴(yán)重制約精裝進(jìn)度，有的已造成精裝成品質(zhì)量缺陷。為保證精裝單位進(jìn)場能順暢施工，我部對場地移交足夠重視，制定了細(xì)致的場地移交標(biāo)準(zhǔn)，包括工作完成情況及質(zhì)量要求，按此標(biāo)準(zhǔn)移交，精裝進(jìn)場后可以不受制約，便于精裝的進(jìn)度控制及質(zhì)量控制。涉及首期交樓的配套工程應(yīng)該提前施工，并保證首期交樓前能完成并通過驗收，如消防、強(qiáng)電等。綠洲的消防水池放在8#樓樓頂，8#樓動工較晚，按照計劃首期交樓前8#樓上的消防水池?zé)o法完工，勢必造成消防工程無法完成，造成交樓影響，為保證消防工程在首期交樓前完成，工程部提出改8#棟的消防水池至9#樓，9#樓的施工進(jìn)度較快，按計劃可以滿足消防的驗收時間。從而減少交樓時的困難且不增加成本。（4）土方施工階段的規(guī)劃路和施工道路的壓實度問題，需提出具體的壓實