第10章房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

1、學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo) 熟悉現(xiàn)金流量的概念 掌握資金時(shí)間價(jià)值的概念及理論 了解什么是利息、利率 掌握利率的計(jì)算公式 了解房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念及分類(lèi) 熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法目目 錄錄 10.1 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值 10.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述 10.3 單方案評(píng)價(jià) 10.4 多方案比選 10.1 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值主要內(nèi)容: 10.1.1 現(xiàn)金流量 10.1.2 資金的時(shí)間價(jià)值 10.1.3 利息與利率 10.1.4 資金時(shí)間價(jià)值公式的應(yīng)用10.1.1 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念一、現(xiàn)金流量的概念 1.項(xiàng)目的計(jì)算期圖 1

2、0.1 某新建項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況0n-1nt回收處理期達(dá)產(chǎn)期投產(chǎn)期建設(shè)期10.1.1 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念一、現(xiàn)金流量的概念 2.現(xiàn)金流量的概念 （Cash Flow ）CF （1）現(xiàn)金流入（cash-inflow）CI eg：銷(xiāo)售（經(jīng)營(yíng)）收入、借款、政府補(bǔ)貼等、 固定資產(chǎn)殘值回收、 流動(dòng)資金回收等 （2）現(xiàn)金流出（cash-outflow）CO eg：投資、經(jīng)營(yíng)成本、稅金、貸款本息償還等 （3）凈現(xiàn)金流量（net cash flow）NCF NCFt = (CICO)t 其中，t 年10.1.1 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量二、現(xiàn)金流量的表示方法二、現(xiàn)金流量的表示方法 現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量

3、圖 1.現(xiàn)金流量表 10.1.1 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量二、現(xiàn)金流量的表示方法二、現(xiàn)金流量的表示方法 2.現(xiàn)金流量圖 為了計(jì)算的需要，把現(xiàn)金流與時(shí)間的關(guān)系用圖形表示出來(lái)，這就是現(xiàn)金流圖。 現(xiàn)金流量圖 12nn-1430tA11A2A3B1B2B3B4B5現(xiàn)金流量圖 注意：注意： 1.時(shí)間單位：通常是年t2.橫軸（時(shí)間軸）表示技術(shù)方案的整個(gè)壽命周期， 0點(diǎn)點(diǎn)為資金運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)。3.箭線代表現(xiàn)金流量，方向，長(zhǎng)度。4.假定投資發(fā)生在期初，其余發(fā)生在期末。5.三要素三要素：大?。ìF(xiàn)金流量數(shù)額）、方向（現(xiàn)金流入、流出）、時(shí)間點(diǎn)（現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)刻）。練練 習(xí)習(xí)o 例例1 某工程項(xiàng)目預(yù)計(jì)期初投資3000萬(wàn)元，自第

4、一年起，每年末凈現(xiàn)金流量為1000萬(wàn)元，計(jì)算期為5年，期末殘值300萬(wàn)元。試作出該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量圖。51234300001000 300年練練 習(xí)習(xí)o 例例2 某項(xiàng)工程預(yù)計(jì)第一年初投資2000萬(wàn)元，第二年初又投資1000萬(wàn)元，第二年投產(chǎn)年收入5000萬(wàn)元，年支出3500萬(wàn)元，第3-9年年收入8000萬(wàn)元 ，年支出5400萬(wàn)元，期末殘值為500萬(wàn)元，畫(huà)出現(xiàn)金流量圖。5400012345678920001000500035008000850010.1.2 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值一、資金時(shí)間價(jià)值的概念一、資金時(shí)間價(jià)值的概念 1.概念 貨幣的作用體現(xiàn)在流通中，貨幣作為社會(huì)生產(chǎn)資金參與再生產(chǎn)的過(guò)程

5、中即會(huì)得到增值、帶來(lái)利潤(rùn)。我們常說(shuō)的“時(shí)間就是金錢(qián)”，是指資金在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及其循環(huán)、周轉(zhuǎn)過(guò)程中，隨著時(shí)間的變化而產(chǎn)生的增值。10.1.2 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值一、資金時(shí)間價(jià)值的概念一、資金時(shí)間價(jià)值的概念 2.產(chǎn)生條件 （1）貨幣投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域 （2）存在貨幣借貸關(guān)系 10.1.2 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值二、資金時(shí)間價(jià)值的度量二、資金時(shí)間價(jià)值的度量 衡量資金時(shí)間價(jià)值的尺度有兩種：其一為絕對(duì)絕對(duì)尺度尺度，即、或；其二為相對(duì)尺度相對(duì)尺度，即、率或率。10.1.2 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值二、資金時(shí)間價(jià)值的度量二、資金時(shí)間價(jià)值的度量 1.利息 在借貸過(guò)程中，債務(wù)人支付給債權(quán)人超過(guò)

6、原借貸款金額的部分，就是。其計(jì)算公式為：利息=目前應(yīng)付的總金額 - 本金，即 I = F P I 利息； F 目前債務(wù)人應(yīng)支付（或債權(quán)人應(yīng)收）的總金額，即還本付息總額； P 原借貸金額，常常稱為本金。 I = F P 10.1.2 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值二、資金時(shí)間價(jià)值的度量二、資金時(shí)間價(jià)值的度量 2.利率 利率就是單位時(shí)間內(nèi)（如年、半年、季、月、周、日等）所得利息額與本金之比，通常用百分?jǐn)?shù)表示。即：利率單位時(shí)間內(nèi)所得的利息額/本金100%，即 i = I / P i 利率； I 利息； P 原借貸金額，常常稱為本金。 10.1.2 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值三、資金時(shí)間價(jià)值的實(shí)質(zhì)三、

7、資金時(shí)間價(jià)值的實(shí)質(zhì) 1.是投資回報(bào)的基本界限 2.是投資者投資與否的基本依據(jù) 3.是進(jìn)行進(jìn)行項(xiàng)目的決策分析的工具 4.表現(xiàn)為資金介入的成本 10.1.2 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值四、資金的等值四、資金的等值 1.資金等值的概念 資金等值是指考慮時(shí)間因素后，不同時(shí)點(diǎn)不等額的資金在一定利率條件下可能具有相等的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 如果利率（或收益率）一經(jīng)確定，則可對(duì)資金的時(shí)間因素做定量的計(jì)算。 影響資金等值的因素有三個(gè)： （1）金額； （2）金額發(fā)生的時(shí)間； （3）利率 10.1.2 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值四、資金的等值四、資金的等值 1.資金等值的概念 由于資金時(shí)間價(jià)值的特性，使得不同時(shí)點(diǎn)的資金

8、具有不同的價(jià)值，也就是說(shuō)，不同時(shí)點(diǎn)上的資金不能直接進(jìn)行大小比較不能直接進(jìn)行大小比較或代數(shù)加和或代數(shù)加和。 我們把不同時(shí)點(diǎn)上的資金，在一定的利率條件下，通過(guò)一系列的計(jì)算，使之具有“”的效果，從而可以進(jìn)行對(duì)比或加和的過(guò)程，稱之為資金的等值計(jì)算。 10.1.2資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值四、資金的等值四、資金的等值 2.資金等值的特點(diǎn) （1）以一定的利率為前提 。 （2）是比較和評(píng)價(jià)不同時(shí)期資金使用效果的重要依據(jù) 10.1.3 利息與利率利息與利率 利息和利率都是資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)形式，資金的時(shí)間價(jià)值也可以通過(guò)計(jì)算利息計(jì)算利息的方式來(lái)度量。 利息的計(jì)算方法分為與兩種。當(dāng)計(jì)息周期在1個(gè)以上時(shí)，就需要考

9、慮“單利”與“復(fù)利”的問(wèn)題。 不同時(shí)間點(diǎn)上的資金可以通過(guò)計(jì)算利息計(jì)算利息的方法，使其等值。10.1.3 利息與利率利息與利率一、單利法一、單利法 單利法，是只對(duì)本金計(jì)算利息，而對(duì)每期的利息不再計(jì)息，從而每期的利息是固定不變的一種計(jì)算方法，即通常所說(shuō)的“利不生利”的計(jì)息方法。其利息計(jì)算公式如下：I=Pin （10.1）而n期末的單利本利和F單等于本金加上利息，即：F單=P(1+in) （10.2）注意：在計(jì)算本利和F單時(shí)，要注意式中n和i反映的時(shí)期要一致。例 題o eg：某人借款50 000元，約定借款3年，按每年8%的單利計(jì)息，請(qǐng)問(wèn)到期時(shí)應(yīng)歸還的本利和是多少。o 【解】用單利法計(jì)算，其現(xiàn)金流量

10、如圖所示。o 根據(jù)公式（10.2）有：o FP(1+in)50 000(1+8%3)62 000(元)o 即到期應(yīng)歸還的本利和為62000元。 10.1.3 利息與利率利息與利率二、復(fù)利法二、復(fù)利法 復(fù)利法是在單利法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，它克服了單利法存在的缺點(diǎn)。 其基本思路是：將前一期的本金與利息之和（本利和）作為下一期的本金來(lái)計(jì)算下一期的利息,也即通常所說(shuō)的“利上加利”、“利滾利”、“驢打滾”的方法。其推導(dǎo)過(guò)程如下表10-2所示：10.1.3 利息與利率利息與利率表表10-2 采用復(fù)利法計(jì)算本利和的推導(dǎo)過(guò)程采用復(fù)利法計(jì)算本利和的推導(dǎo)過(guò)程 計(jì)息期數(shù)期初本金期末利息期末本利和1PPi F1=P+

11、Pi=P(1+i) 2P(1+i) P(1+i) i F2=P(1+i)+P(1+i)i=P(1+i)23P(1+i)2P(1+i)2i F3=P(1+i)2+P(1+i)2i=P(1+i)3 n-1P(1+i)n-2P(1+i)n-2i Fn-1=P(1+i)n-2+P(1+i)n-2i=P(1+i)n-1 nP(1+i)n-1P(1+i)n-1i Fn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-1i=P(1+i)n 10.1.3 利息與利率利息與利率二、復(fù)利法二、復(fù)利法 復(fù)利法的計(jì)算公式如下： In=iFn-1 （10.3） 第n期期末復(fù)利本利和Fn的計(jì)算公式為： Fn=P(1+i)n （10.

12、4）例 題o eg：某人現(xiàn)在存入銀行10000元，年復(fù)利率10%，問(wèn)第5年末連本帶利一次性可從銀行提取多少錢(qián)？o 【解】用復(fù)利法計(jì)算，其現(xiàn)金流量如圖所示。o 根據(jù)公式（10.4）有：o FP(1+i)n10 000(1+10%) 516105.1(元)o 即到期應(yīng)歸還的本利和為16105.1元。 012345t5000F=?10.1.3 利息與利率利息與利率三、名義利率與有效利率三、名義利率與有效利率1.名義利率，是以一年為計(jì)息基礎(chǔ)，等于每一計(jì)息期的利率與每年的計(jì)息期數(shù)的乘積。例如，每月存款月利率為3，則名義年利率為3.6%，即312個(gè)月/每年=3.6%。 它是采用單利的計(jì)算方法，把各種不同計(jì)

13、息期的利率換算成以年為計(jì)息期的利率。 10.1.3 利息與利率利息與利率三、名義利率與有效利率三、名義利率與有效利率 2.有效利率，是通過(guò)等值計(jì)算原理，把各計(jì)息期利率，用復(fù)利的方法換算成以年為計(jì)息期的利率。例如，每月存款月利率為3，則有效年利率為3.66%，即（1+3）12-1=3.66%。 它是采用復(fù)利的計(jì)算方法，把各種不同計(jì)息期的利率換算成以年為計(jì)息期的利率。 10.1.3 利息與利率利息與利率三、名義利率與有效利率三、名義利率與有效利率注意： （1）在資金的等值計(jì)算公式中，如未特別說(shuō)明，則所使用的利率都是指有效利率。 （2）若計(jì)息周期為一年，則 （3）只有計(jì)息周期短于一年時(shí)，二者才有區(qū)別

14、 10.1.3 利息與利率利息與利率三、名義利率與有效利率三、名義利率與有效利率 3.名義利率與有效利率的換算設(shè)r名義利率； m一年內(nèi)計(jì)息期次數(shù)，則r/m每一個(gè)計(jì)息周期的利率。 若年初借款P元，一年后本利和應(yīng)為： F P (1+r/m)m 其中，本金P的年利息I為 I F P = P (1+r/m)m - P根據(jù)利率定義可知，利率等于利息與本金之比。 所以，當(dāng)名義利率為r時(shí)，實(shí)際利率為： i = I/P = (F - P) / P = P (1+r/m) m P / P，即 （10.5）例題o eg 某廠向外商訂購(gòu)設(shè)備，有兩家銀行可以提供貸款，甲銀行年利率為8%，按月計(jì)息；乙銀行年利率為9%，

15、按半年計(jì)息，均為復(fù)利計(jì)算。試比較哪家銀行貸款條件優(yōu)越？o 【解】企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇具有較低實(shí)際利率的銀行貸款。o 分別計(jì)算甲、乙銀行的實(shí)際利率：o i甲(1+r/m)m-1=(1+8%/12)12-10.08308.30%o i乙=(1+r/m)m-1=(1+9%/2)2-1=0.0920=9.20%o 由于i甲i乙，故企業(yè)應(yīng)選擇向甲銀行貸款。10.1.3 利息與利率利息與利率四、資金等值計(jì)算基本公式四、資金等值計(jì)算基本公式 1.相關(guān)參數(shù)（1）P 現(xiàn)值（Present Value） （2）F 終值（Future Value） （3）A 年金（Annual Value或Annuity） （4）i 利率

16、（interest rate） （5）n計(jì)息周期數(shù)（計(jì)息次數(shù)）10.1.3 利息與利率利息與利率四、資金等值計(jì)算基本公式四、資金等值計(jì)算基本公式 2.基本公式（1）一次性支付系列 一次支付又稱整付，是指所分析的系統(tǒng)的現(xiàn)金流量，無(wú)論是流入還是流出，均在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)上發(fā)生一次。它又包括兩個(gè)計(jì)算公式： 一次性支付終值復(fù)利公式 一次性支付現(xiàn)值復(fù)利公式10.1.3 利息與利率利息與利率四、資金等值計(jì)算基本公式四、資金等值計(jì)算基本公式 2.基本公式（1）一次性支付系列 一次性支付終值復(fù)利公式 已知P，i，n，求終值F。解決此類(lèi)問(wèn)題的公式稱為一次支付終值公式，其計(jì)算公式是： F = P ( 1 + i ) n

17、 (10.6)10.1.3 利息與利率利息與利率四、資金等值計(jì)算基本公式四、資金等值計(jì)算基本公式 2.基本公式公式（10.6）表示在利率為i，計(jì)息期次數(shù)為n條件下，終值F和現(xiàn)值P之間的等值關(guān)系。 公式中的(1+i)n又稱為終值系數(shù)，記為(F/P,i,n)。所以，公式（10.6）又可寫(xiě)為： F = P ( F / P , i , n ) 現(xiàn)金流量圖如圖10.9圖10.9t圖10.9一次性支付終值公式現(xiàn)金流量圖10n21F=？Pti0n2F=？Pi例題oeg 現(xiàn)在把500元存入銀行，銀行年利率為4%，計(jì)算3年后該筆資金的實(shí)際價(jià)值。o【解】這是一個(gè)已知現(xiàn)值求終值的問(wèn)題,現(xiàn)金流量圖如下。o由公式（10

18、.6）可得：oF=P(1+i)3=500(1+4%)3=562.43(元) o即500元資金在年利率為4%時(shí)，經(jīng)過(guò)3年后變?yōu)?62.43元，增值62.43元。o這個(gè)問(wèn)題也可以用查表計(jì)算求解。o由復(fù)利系數(shù)表（課本附錄）可查得：(F/P,4%,3)=1.1249o所以，F(xiàn)=P(F/P,i,n)=P(F/P,4%,3)=5001.1249=562.45（元）021F=？5003ti=4%10.1.3 利息與利率利息與利率四、資金等值計(jì)算基本公式四、資金等值計(jì)算基本公式 2.基本公式（1）一次性支付系列 一次性支付終值復(fù)利公式 已知F，i，n，求終值P。解決此類(lèi)問(wèn)題的公式稱為一次支付現(xiàn)值公式，其計(jì)算公

19、式是： F = P ( 1 + i ) -n (10.7)10.1.3 利息與利率利息與利率四、資金等值計(jì)算基本公式四、資金等值計(jì)算基本公式 2.基本公式公式（10.7）表示在利率為i，計(jì)息期次數(shù)為n條件下，現(xiàn)值P和終值F 之間的等值關(guān)系。 公式中的(1+i) -n又稱為現(xiàn)值系數(shù)，記為(P/F,i,n)。所以，公式（10.7）又可寫(xiě)為： P = F (P/ F , i , n ) 現(xiàn)金流量圖如圖10.11圖10.11t圖10.11一次性支付現(xiàn)值公式現(xiàn)金流量圖0n21FP=？tin21FP=？ti例題oeg 某人需要在三年后從銀行提取存款500元，銀行年利率為4%，則現(xiàn)在應(yīng)該一次性存入銀行多少錢(qián)

20、？o【解】這是一個(gè)已知終值求現(xiàn)值的問(wèn)題,現(xiàn)金流量圖如下。o由公式（10.6）可得：oP=F(1+i) -3=500(1+4%) -3=444.5(元) o即3年后的500元資金在年利率為4%的前提下，與現(xiàn)在的444.5元等值。o這個(gè)問(wèn)題也可以用查表計(jì)算求解。o由復(fù)利系數(shù)表（課本附錄）可查得：(P/F,4%,3)=0.8890o所以，P=F(P/F,i,n)=F(P/F,4%,3)=5000.8890=444.5（元）021F=500P=？3ti=4%10.1.3 利息與利率利息與利率四、資金等值計(jì)算基本公式四、資金等值計(jì)算基本公式 2.基本公式（2）等額支付系列 等額支付，是指資金連續(xù)多次等額

21、發(fā)生，形成的一個(gè)序列現(xiàn)金流量。它又包括四個(gè)計(jì)算公式： 等額支付終值公式 （年金終值公式） 償債基金公式 等額支付現(xiàn)值公式 （年金現(xiàn)值公式） 資金回收公式10.1.3 利息與利率利息與利率 2.基本公式（2）等額支付系列 等額支付終值公式 （年金終值公式） 已知A，i，n，求終值F。解決此類(lèi)問(wèn)題的公式稱為等額支付終值公式，其計(jì)算公式是： (10.8)(1+ ) -1F = A nii10.1.3 利息與利率利息與利率 2.基本公式公式（10.8）表示在利率為i，計(jì)息期次數(shù)為n條件下，終值F和年金A之間的等值關(guān)系。 公式中的 又稱為年金終值系數(shù)，記為(F/A,i,n)。所以，公式（10.8）又可寫(xiě)

22、為： F = A (F/ A , i , n ) 現(xiàn)金流量圖如圖10.13(1+ ) -1nii圖10.13F=?Ann-1210tAAAi圖10.13年金終值公式現(xiàn)金流量圖F=?Ann-1210tAAAioeg某人準(zhǔn)備每年年末存入銀行10萬(wàn)元，連續(xù)存3年，存款利率為5，問(wèn)第三年末可從銀行取出的本利和為多少？o【解】這是一個(gè)已知年金求終值的問(wèn)題,現(xiàn)金流量圖如下。o由公式（10.8）可得：oF = = =31.525(萬(wàn)元) oo即3年中每年存入銀行的10萬(wàn)元與5年后的31.525萬(wàn)元，在年利率為5%的前提下是等值的。o這個(gè)問(wèn)題也可以用查表計(jì)算求解。o由復(fù)利系數(shù)表（課本附錄）可查得：(F/A,5

23、%,3)=3.1525o所以，F(xiàn)=A(F/A,i,n)=10(F/A,5%,3)=103.1525=31.525（萬(wàn)元）例題(1+ ) -1A nii3(1+5% ) -1100 5%F=？ti=5%A=1010.1.3 利息與利率利息與利率 2.基本公式（2）等額支付系列 償債基金公式 已知F，i，n，求年金A。解決此類(lèi)問(wèn)題的公式稱為償債基金公式，其計(jì)算公式是： (10.9)A = F 1+ ) -1nii（10.1.3 利息與利率利息與利率 2.基本公式公式（10.9）表示在利率為i，計(jì)息期次數(shù)為n條件下，年金A和終值F 之間的等值關(guān)系。 公式中的 又稱為償債基金系數(shù)，記為(A/F,i,n

24、)。所以，公式（10.9）又可寫(xiě)為： A = F (A/ F , i , n ) 現(xiàn)金流量圖如圖10.151+ ) -1nii（圖10.15圖10.15償債基金公式現(xiàn)金流量圖Fnn-1210tA=?iFnn-1210tA=?ioeg某企業(yè)3年后需要50萬(wàn)元用于固定資產(chǎn)的更新改造，如果年利率為5%，問(wèn)從現(xiàn)在開(kāi)始該企業(yè)每年末應(yīng)存入銀行多少錢(qián)？o【解】這是一個(gè)已知終值求年金的問(wèn)題,現(xiàn)金流量圖如下。o由公式（10.9）可得：oA = = =16.02(萬(wàn)元) oo即在年利率為5%的前提下，每年末存入銀行16.02萬(wàn)元，才能在3年后從銀行取出50萬(wàn)元，它們是等值的。o這個(gè)問(wèn)題也可以用查表計(jì)算求解。o由復(fù)

25、利系數(shù)表（課本附錄）可查得：(A/F,5%,3)=0.3204o所以，A=F(A/F,i,n)=50(A/F,5%,3)=500.3204=16.02（萬(wàn)元）例題nF 1+-1ii（）35%50 1+5%-1（）F=50ti=5%A=?012310.1.3 利息與利率利息與利率 2.基本公式（2）等額支付系列 等額支付現(xiàn)值公式 （年金現(xiàn)值公式） 已知A，i，n，求現(xiàn)值P。解決此類(lèi)問(wèn)題的公式稱為等額支付現(xiàn)值公式（或年金現(xiàn)值公式），其計(jì)算公式是： (10.10)n1+-1P = A 1+ )niii（）（10.1.3 利息與利率利息與利率 2.基本公式公式（10.10）表示在利率為i，計(jì)息期次數(shù)為

26、n條件下，現(xiàn)值P和年金A之間的等值關(guān)系。 公式中的 又稱為年金現(xiàn)值系數(shù)，記為(P/A,i,n)。所以，公式（10.10）又可寫(xiě)為： P = A (P/ A , i , n ) 現(xiàn)金流量圖如圖10.171+ ) -11+ )nniii（圖10.17圖10.17年金終值公式現(xiàn)金流量圖P=?nn-1210tAiP=?nn-1210tAioeg設(shè)立一項(xiàng)基金，計(jì)劃在從現(xiàn)在開(kāi)始的10年內(nèi)，每年年末從基金中提取50萬(wàn)元，若已知年利率為10%，問(wèn)現(xiàn)在應(yīng)存入基金多少錢(qián)？ o【解】這是一個(gè)已知年金求現(xiàn)值的問(wèn)題,現(xiàn)金流量圖如下。o由公式（10.10）可得：o oo即在年利率為10%的前提下，3年內(nèi)每年末的50萬(wàn)元與

27、現(xiàn)在的138.75萬(wàn)元是等值的。o這個(gè)問(wèn)題也可以用查表計(jì)算求解。o由復(fù)利系數(shù)表（課本附錄）可查得：(P/A,10%,3)=2.775o所以，P=A(P/A,i,n)=50(P/A,10%,3)=502.775=138.75（萬(wàn)元）例題n3n31+-11+10% -1P = A =50=50 2.775=138.751+10% 1+10%iii（）（）（萬(wàn)元）（）（）P=？ti=5%A=50012310.1.3 利息與利率利息與利率 2.基本公式（2）等額支付系列 資金回收公式 已知p，i，n，求年金A。解決此類(lèi)問(wèn)題的公式稱為資金回收公式，其計(jì)算公式是： (10.11)n1+ )P = A 1+

28、-1niii（）10.1.3 利息與利率利息與利率 2.基本公式公式（10.11）表示在利率為i，計(jì)息期次數(shù)為n條件下，年金A和現(xiàn)值P之間的等值關(guān)系。 公式中的 又稱為資金回收系數(shù)，記為(A/P,i,n)。所以，公式（10.11）又可寫(xiě)為： A = P (A/ P , i , n ) 現(xiàn)金流量圖如圖10.191+ )1+ ) -1nniii（圖10.19圖10.19資金回收公式現(xiàn)金流量圖Pnn-1210tA=？iPnn-1210tA=？ioeg某項(xiàng)目投資100萬(wàn)元，計(jì)劃在3年內(nèi)全部收回投資，若已知年利率為8%，問(wèn)該項(xiàng)目平均每年凈收益至少應(yīng)達(dá)到多少才不虧本？o【解】這是一個(gè)已知現(xiàn)值求年金的問(wèn)題,

29、現(xiàn)金流量圖如下。o由公式（10.10）可得：o oo即在年利率為8%的前提下，3年內(nèi)每年末至少回收38.8萬(wàn)元，才可以使得100萬(wàn)元的投資不虧本。o這個(gè)問(wèn)題也可以用查表計(jì)算求解。o由復(fù)利系數(shù)表（課本附錄）可查得：(A/P,8%,3)=0.3880o所以，A=P(A/P,i,n)=100(A/P,8%,3)=1000.3880=38.8（萬(wàn)元）例題n3n31+8%1+8%A = P =100=1000.3880=38.81+-11+8%-1iii（）（）（萬(wàn)元）（）（）P=100ti=8%A=？012310.1.3 利息與利率利息與利率一、資金時(shí)間價(jià)值六大公式總一、資金時(shí)間價(jià)值六大公式總結(jié)結(jié)序序

30、號(hào)號(hào)已知已知求解求解系數(shù)符號(hào)系數(shù)符號(hào)系數(shù)名稱系數(shù)名稱公式名稱公式名稱計(jì)算公式計(jì)算公式1PF（F/P，i，n）一次性支付終值系數(shù)一次性支付終值公式2FP（P/F，i，n）一次性支付現(xiàn)值系數(shù)一次性支付現(xiàn)值公式3AF（F/A，i，n）年金終值系數(shù)年金終值公式4FA（A/F，i，n） 償債基金系數(shù)償債基金公式5AP（P/A，i，n） 年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值公式6PA（A/P，i，n） 資金回收系數(shù)資金回收公式 ( 1 + )A = P( 1 + ) - 1nniii( 1 + ) - 1P = (1 + )nniAiiA = F ( 1 + ) - 1nii(1+ ) -1F = A nii-nP =

31、F1 + i（ ）nF = P1 + i（ ）10.1.3 利息與利率利息與利率二、資金時(shí)間價(jià)值六大公式關(guān)系二、資金時(shí)間價(jià)值六大公式關(guān)系1.倒數(shù)關(guān)系倒數(shù)關(guān)系 （1） （F/P，n）=1/（P/F，n）； （2） （F/A，n）=1/（A/F，n）； （3） （P/A，n）=1/（A/P，n）。2.乘積關(guān)系乘積關(guān)系 （1） （F/P，n）（P/A，n）=（F/A，n） （2） （F/A，n）（A/P，n）=（F/P，n）10.1.4 資金時(shí)間價(jià)值的應(yīng)用資金時(shí)間價(jià)值的應(yīng)用 我們?cè)诰唧w運(yùn)用公式時(shí)應(yīng)注意下列問(wèn)題： 方案的初始投資，假定發(fā)生在方案的計(jì)算期初，即第一年年初，而方案的經(jīng)常性支出假定在各個(gè)計(jì)息

32、期末。 P是在當(dāng)前年度開(kāi)始發(fā)生的，F(xiàn)是在當(dāng)前以后第n年年末發(fā)生的，A是計(jì)算期內(nèi)各年年末的發(fā)生額。 要注意弄清公式的原理及其應(yīng)用條件，能夠公式。 10.1.4 資金時(shí)間價(jià)值的應(yīng)用資金時(shí)間價(jià)值的應(yīng)用 預(yù)付年金又稱為先付年金、即付年金，是指每期期初等額收付的年金。有關(guān)計(jì)算包括兩個(gè)方面： 預(yù)付年金終值的計(jì)算和預(yù)付年金現(xiàn)值的計(jì)算10.1.4 資金時(shí)間價(jià)值的應(yīng)用資金時(shí)間價(jià)值的應(yīng)用1、預(yù)付年金終值的計(jì)算： 預(yù)付年金的終值，是指把預(yù)付年金每個(gè)等額A（即各年年初的A）都換算成第n期期末的數(shù)值，再來(lái)求和。 計(jì)算方法：直接在普通年金的基礎(chǔ)上乘以（直接在普通年金的基礎(chǔ)上乘以（1i），因?yàn)榧矗驗(yàn)榧锤赌杲鸨绕胀杲鹛?/p>

33、前一期發(fā)生。付年金比普通年金提前一期發(fā)生。 即：FA（F/A，i，n）（1i）10.1.4 資金時(shí)間價(jià)值的應(yīng)用資金時(shí)間價(jià)值的應(yīng)用2、預(yù)付年金現(xiàn)值的計(jì)算： 預(yù)付年金的現(xiàn)值，是指把預(yù)付年金每個(gè)等額A（即各年年初的A）都換算成第0期的數(shù)值，再累計(jì)起來(lái)。 計(jì)算方法（1）先把即付年金看成普通年金，計(jì)算現(xiàn)值。先把即付年金看成普通年金，計(jì)算現(xiàn)值。 注意這樣得出來(lái)的是第一個(gè)注意這樣得出來(lái)的是第一個(gè)A前一期位置上的數(shù)值。前一期位置上的數(shù)值。 （2）進(jìn)行調(diào)整。即把第一步計(jì)算出來(lái)的現(xiàn)值乘以）進(jìn)行調(diào)整。即把第一步計(jì)算出來(lái)的現(xiàn)值乘以 （1i）向后調(diào)整一期，即得出即付年金的現(xiàn)值。）向后調(diào)整一期，即得出即付年金的現(xiàn)值。 P

34、A（P/A，i，n）（1i）10.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述主要內(nèi)容: 10.2.1 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容 10.2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 10.2.3 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的作用和程序 10.2.1 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是站在企業(yè)的角度，采用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在方案評(píng)價(jià)、效益分析、費(fèi)用或成本估算方面進(jìn)行可行性和合理性的論證。包括判定： 1 盈利能力 2 償債能力 3 生存能力10.2.1 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容 我們可以用各種科學(xué)的量化指標(biāo)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各方面經(jīng)濟(jì)能力作出判斷和評(píng)價(jià)。業(yè)內(nèi)常用的指標(biāo)可形成體系，如下圖： 圖10.27財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系確定性分析確定性分析盈利能力分析盈利能力分

35、析靜態(tài)分析靜態(tài)分析投資收益率投資收益率R靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期Pt動(dòng)態(tài)分析動(dòng)態(tài)分析內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率IRR凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值NPV凈現(xiàn)值率凈現(xiàn)值率NPVR動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期Pt償債能力分析利息備付率利息備付率ICR償債備付率償債備付率DSCR借款償還期借款償還期Pd資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率流動(dòng)比率速動(dòng)比率速動(dòng)比率不確定性分析盈虧平衡分析盈虧平衡分析敏感性分析敏感性分析概率分析概率分析10.2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系一指標(biāo)一指標(biāo)二指標(biāo)的分類(lèi)二指標(biāo)的分類(lèi)動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)靜態(tài)靜態(tài)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo) 1.按是否考慮按是否考慮資金時(shí)間價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值投資收益率投資收益

36、率靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期借款償還期借款償還期償債備付率償債備付率利息備付率利息備付率凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值率凈現(xiàn)值率凈年值凈年值費(fèi)用現(xiàn)值費(fèi)用現(xiàn)值費(fèi)用年值費(fèi)用年值動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率10.2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)間時(shí)間性指性指標(biāo)標(biāo)價(jià)值價(jià)值性指性指標(biāo)標(biāo)效率效率性指性指標(biāo)標(biāo)2.按性質(zhì)分按性質(zhì)分投資回收期投資回收期借款償還期借款償還期凈現(xiàn)值，凈年值凈現(xiàn)值，凈年值費(fèi)用現(xiàn)值，費(fèi)用年值費(fèi)用現(xiàn)值，費(fèi)用年值總投資收益率，資本金凈利潤(rùn)率總投資收益率，資本金凈利潤(rùn)率利息備付率，償債備付率利息備付率，償債備付率凈現(xiàn)值率凈現(xiàn)值率內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率10.2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指

37、標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系3.考考察角察角度分度分盈利能力分盈利能力分析指標(biāo)析指標(biāo)清償能力清償能力分析指標(biāo)分析指標(biāo)財(cái)務(wù)生存能財(cái)務(wù)生存能力分析指標(biāo)力分析指標(biāo)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率投資回收期投資回收期總投資收益率總投資收益率利息備付率利息備付率償債備付率償債備付率 經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量 累計(jì)盈余資金累計(jì)盈余資金10.2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系歸 納時(shí)間性評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)間性評(píng)價(jià)指標(biāo)價(jià)值性評(píng)價(jià)指標(biāo)價(jià)值性評(píng)價(jià)指標(biāo)比率性評(píng)價(jià)指標(biāo)比率性評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投全部投資經(jīng)濟(jì)資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)靜態(tài)靜態(tài)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期累計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量投資收益率投資收益率償

38、債備付率償債備付率利息備付率利息備付率動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值凈年值凈年值凈終值凈終值內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值率凈現(xiàn)值率費(fèi)用效益比率費(fèi)用效益比率10.2.3 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的作用和程序經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的作用和程序一、作用o 1.衡量項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力o 2.用于資金籌措o 3.權(quán)衡項(xiàng)目的財(cái)政補(bǔ)貼o 4.作為一般國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ) 10.2.3 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的作用和程序經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的作用和程序二、程序o 1.熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況o 2.收集、整理和計(jì)算有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)資料與參數(shù)o 3.根據(jù)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料編制各基本財(cái)務(wù)報(bào)表o 4.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.3 單方案評(píng)價(jià)單方案評(píng)

39、價(jià)主要內(nèi)容: 10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 10.3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)10.3 單方案評(píng)價(jià)單方案評(píng)價(jià) 單方案評(píng)價(jià)只研究一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，并最后作出可行與否的結(jié)論，也稱“”。 進(jìn)行單方案評(píng)價(jià)時(shí)，我們可以借助“評(píng)價(jià)指標(biāo)”這個(gè)工具，包括和。：不考慮資金時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)：考慮資金時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)10.3 單方案評(píng)價(jià)單方案評(píng)價(jià)我們需要學(xué)習(xí)的靜態(tài)指標(biāo)有： 一、投資收益率（R） 二、靜態(tài)投資回收期（Pt） 三、借款償還期（Pd） 四、償債備付率（DSCR） 五、利息備付率（ICR）10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、投資收益率（R）1.概念：項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的正常年份的年凈收益額與項(xiàng)目總

40、投資的比率。 2.公式： （10.14）式中，NB正常年份的年凈收益額或年平均凈收益額（包括利潤(rùn)和折舊）。 K投資總額（包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金等） NB R = 100%K10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、投資收益率（R）3.基準(zhǔn)收益率ic：又稱為基準(zhǔn)投資收益率、基準(zhǔn)折現(xiàn)率，是企業(yè)或部門(mén)所確定的投資項(xiàng)目至少要達(dá)到的收益率標(biāo)準(zhǔn)。 4.判定： Ric，項(xiàng)目可以考慮接受； Ric，項(xiàng)目不可行。 R一般 投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額（年平均利潤(rùn)總額）年利潤(rùn)總額（年平均利潤(rùn)總額）總投資總投資 100%投資利稅率投資利稅率=年利稅總額（利潤(rùn)年利稅總額（利潤(rùn)+稅金）稅金）總投資總投資 100

41、%資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額年利潤(rùn)總額 100%資本金資本金注：總投資中的資金既包括自有資金，也包括負(fù)債資金。自有資金即資本金注：總投資中的資金既包括自有資金，也包括負(fù)債資金。自有資金即資本金 10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)二、靜態(tài)投資回收期（靜態(tài)投資回收期（Pt） 2.公式： （1）理論公式 （10.16） （2）計(jì)算公式 （10.17）tPt = 0 ( CI - CO) =0t10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)= (1) + tP上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)金流量1.概念 是指用項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，也就是項(xiàng)目累計(jì)

42、凈現(xiàn)金流量由負(fù)轉(zhuǎn)正的時(shí)間。 10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)二、靜態(tài)投資回收期（靜態(tài)投資回收期（Pt） 3.判定： 用投Pt標(biāo)評(píng)價(jià)投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，可以同社會(huì)基準(zhǔn)投資回收期Pc進(jìn)行比較，判定標(biāo)準(zhǔn)是： PtPc，項(xiàng)目可以考慮接受； PtPc，項(xiàng)目不可行。 可見(jiàn)，Pt值。 10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)例題Eg1：某項(xiàng)目現(xiàn)金流量如下表所示，基準(zhǔn)投資回收期為5年，試用投資回收期法評(píng)價(jià)方案是否可行（單位萬(wàn)元） 。 年份 0123456 投資 1000 現(xiàn)金流量 500300200200200200方案可行 3 02003005001000)( cttPtottPPPCOCI例題Eg2：

43、某項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如下表，設(shè)基準(zhǔn)投資回收期為某項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如下表，設(shè)基準(zhǔn)投資回收期為8年，試初年，試初步判斷方案的可行性。步判斷方案的可行性。年份年份項(xiàng)目項(xiàng)目012345678N凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量-100-500204040404040累計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量-100-150-150-130-90-50-103070累計(jì)凈現(xiàn)金流量首次出現(xiàn)正值的年份累計(jì)凈現(xiàn)金流量首次出現(xiàn)正值的年份T =7，第第T-1年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量:-10第第T年的凈現(xiàn)金流量年的凈現(xiàn)金流量:40 因此因此年25. 6401017tPPt8，項(xiàng)目可以接受，項(xiàng)目可以接受10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指

44、標(biāo)三、借款償還期（借款償還期（Pd） 2.公式： （1）理論公式 （10.19） Id投資借款本利和 B第t年可用于還款的利潤(rùn)D第t年可用于還款的折舊和攤銷(xiāo) R0第t年可用于還款的其他收益Br第t年企業(yè)的留存收益 10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)1.概念 是指用項(xiàng)目可用來(lái)還款的收益（如折舊、利潤(rùn)及其他收益）償還完項(xiàng)目投資借款本利和所需要的時(shí)間。 dPd0rt = 0I = ( B+D+RB )t10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)三、借款償還期（借款償還期（Pd） 2.公式： （2）計(jì)算公式10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)d= (1) + P 盈余當(dāng)年應(yīng)償還借款額 借款償還開(kāi)始出

45、現(xiàn)盈余的年份數(shù) 盈余當(dāng)年可用于還款的收益額 3.判定 沒(méi)有具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，只要可以滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求即可。10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)四、償債備付率（償債備付率（DSCR） 2.公式： （10.22） EBITDA息稅前利潤(rùn)加上折舊和攤銷(xiāo) PD應(yīng)還本付息的金額 10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)1.概念 是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。 EBITDA DSCR=PD3.判定 DSCR1 可行； DSCR1 償還風(fēng)險(xiǎn)很大，需謹(jǐn)慎10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)五、利息備付率（利息備付率（ICR） 1.概念： 是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各

46、年可用于支付利息的息稅前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息的比值。 2.公式： （10.21） EBIT息稅前利潤(rùn)，即利潤(rùn)總額與計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用之和 PI計(jì)入總成本費(fèi)用的應(yīng)付利息10.3.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) EBIT ICR=PI3.判定 ICR2 可行； ICR2 償還風(fēng)險(xiǎn)很大，需謹(jǐn)慎靜態(tài)評(píng)價(jià)方法小結(jié)o 靜態(tài)評(píng)價(jià)方法是一種在世界范圍內(nèi)被廣泛應(yīng)用的方法，它的最大優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)便、直觀，主要適用于方案的粗略評(píng)價(jià)。o 靜態(tài)投資回收期和投資收益率是絕對(duì)指標(biāo)，即不與其他方案發(fā)生關(guān)系，可以對(duì)單一方案進(jìn)行評(píng)價(jià)。o 靜態(tài)評(píng)價(jià)方法也有一些缺點(diǎn)：()不能直觀反映項(xiàng)目的總體盈利能力，因?yàn)樗荒苡?jì)算償還完投資以后的盈利

47、情況。()未考慮方案在經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)費(fèi)用、收益的變化情況，未考慮各方案經(jīng)濟(jì)壽命的差異對(duì)經(jīng)濟(jì)效果的影響。()沒(méi)有引入資金的時(shí)間因素，當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，不宜用這種方法進(jìn)行評(píng)價(jià)。10.3 單方案評(píng)價(jià)單方案評(píng)價(jià)我們需要學(xué)習(xí)的動(dòng)態(tài)指標(biāo)有： 一、凈現(xiàn)值（NPV） 二、凈現(xiàn)值率（ NPVR ） 三、凈年值（NAV） 四、凈終值（NFV） 五、內(nèi)部收益率（IRR） 六、動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt）10.3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、凈現(xiàn)值（NPV）1.概念： 凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。 凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在

48、計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。10.3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、凈現(xiàn)值（NPV）2.公式： （10.23）0NPV() (1)nttctCICOi式中：（ CICO ）t 第t年的凈現(xiàn)金流量 n 投資方案的壽命期 ic 基準(zhǔn)收益率10.3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、凈現(xiàn)值（NPV）3.判定NPV0時(shí)，收益時(shí)，收益超過(guò)超過(guò)預(yù)先確定的收益水平預(yù)先確定的收益水平icNPV=0時(shí)，收益時(shí)，收益剛好達(dá)到剛好達(dá)到預(yù)先確定的收益水平預(yù)先確定的收益水平ic NPV0，所以項(xiàng)目可行，所以項(xiàng)目可行 10.3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、凈現(xiàn)值（NPV）4.凈現(xiàn)值NPV與基準(zhǔn)收益率ic的關(guān)系ic

49、 (%)NPV(萬(wàn)元) 基準(zhǔn)折現(xiàn)率是決策者對(duì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率是決策者對(duì)技術(shù)方案投資的資金的時(shí)間技術(shù)方案投資的資金的時(shí)間價(jià)值的估算或行業(yè)的平均收價(jià)值的估算或行業(yè)的平均收益率水平的評(píng)估，是行業(yè)或益率水平的評(píng)估，是行業(yè)或主管部門(mén)重要的一個(gè)經(jīng)濟(jì)參主管部門(mén)重要的一個(gè)經(jīng)濟(jì)參考數(shù)，由國(guó)家公布?？紨?shù)，由國(guó)家公布。 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率定得太高，基準(zhǔn)貼現(xiàn)率定得太高，可能會(huì)使經(jīng)濟(jì)效益好的方案可能會(huì)使經(jīng)濟(jì)效益好的方案被拒絕；被拒絕； 如果定得太低，則可能如果定得太低，則可能會(huì)接受過(guò)多的方案，其中一會(huì)接受過(guò)多的方案，其中一些的效益并不好。些的效益并不好。10.3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)二、凈現(xiàn)值率（NPVR） 單位投資現(xiàn)值所能

50、帶來(lái)的凈現(xiàn)值2.公式： （10.24）式中 NPV 凈現(xiàn)值 Kp 全部投資的現(xiàn)值之和 NPVR=NPVKP3.判定： 當(dāng)當(dāng) NPVR0 方案才可行方案才可行 當(dāng)當(dāng)NPVR 1時(shí)，說(shuō)明方案的經(jīng)濟(jì)效益好，時(shí)，說(shuō)明方案的經(jīng)濟(jì)效益好， 0 NPVR 1 時(shí)，說(shuō)明方案有經(jīng)濟(jì)效益，但效益一般時(shí)，說(shuō)明方案有經(jīng)濟(jì)效益，但效益一般 10.3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)三、凈年值（NAV）2.公式： （10.25）3.判定： NAV0時(shí)，方案可行時(shí)，方案可行 NAV0時(shí)，方案不可行時(shí)，方案不可行1.概念：是指將項(xiàng)目方案計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量通過(guò)資金的等值原理，換算成各年年末等額支付序列的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 cn-ttcc

51、t=0NAV = NPVA/Pn= CI - CO1 + A/Pniii（， ， ） （） （） （， ， ）10.3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)四、凈終值（NFV）2.公式： （10.26）3.判定： NFV0時(shí)，方案可行時(shí)，方案可行 NFV ic，則，則 NPV0 可行可行 IRR ic，則，則 NPV=0 可行可行 IRR ic，則，則 NPV0 不可行不可行IRR ic 一般說(shuō)來(lái)，一般說(shuō)來(lái)，ic IRR , NPV=0 , PtN , 計(jì)算期內(nèi)計(jì)算期內(nèi)方案的投資剛好回收。方案的投資剛好回收。o Eg: 某項(xiàng)目期初投資某項(xiàng)目期初投資10000元，當(dāng)年投產(chǎn)并獲得收益，元，當(dāng)年投產(chǎn)并獲得收

52、益，每年凈收益為每年凈收益為3000元?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率為元?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率為10%，壽命期為，壽命期為10年。試用內(nèi)部收益率指標(biāo)判斷項(xiàng)目是否可行。年。試用內(nèi)部收益率指標(biāo)判斷項(xiàng)目是否可行。o 解：項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的方程式為：解：項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的方程式為：o NPV = 3000 (P/A,ic,10) -10000=0o 當(dāng)取當(dāng)取i1=25%, NPV (i1) = 711.51 (元元)o 當(dāng)取當(dāng)取i2=30%, NPV (i2) = -725.38 (元元)， o 代入代入IRR公式計(jì)算可得：公式計(jì)算可得：o IRR= 25% + (30%-25%) /(711.51 +725.38 )o

53、 = 27.48%o 由于基準(zhǔn)折現(xiàn)率由于基準(zhǔn)折現(xiàn)率ic=10%IRR=27.48%，所以項(xiàng)目可行。，所以項(xiàng)目可行。10.3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)六、動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt）2.公式： （10.29）1.概念： 在給定的基準(zhǔn)收益率下，用方案各年的凈收益的現(xiàn)值來(lái)回收全部投資現(xiàn)值所需的時(shí)間。0)i1 ()COCI(P0tcttt10.3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)六、動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt）3.計(jì)算方法： （1）年收益時(shí)(1+i) Pt=AAPiP =A(1+i) Pt 1i(1+i) Pt (1+i)- Pt =AAPi =1APiA012Pt？Pi（）（）兩邊取對(duì)數(shù)兩邊取對(duì)數(shù),得得)1lg

54、()1lg(iAiPPt10.3.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)3.計(jì)算方法： （2）年收益時(shí)列表法= (1 ) + tP累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 現(xiàn) 值 開(kāi) 始 出 現(xiàn) 正 值 的 年 份 數(shù) 上 年 累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 現(xiàn) 值 的 絕 對(duì) 值當(dāng) 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 現(xiàn) 值4.判定 Pt n時(shí)，NPV0，項(xiàng)目可以考慮接受； Pt n時(shí)，NPV0，項(xiàng)目不可行。 其中，n是項(xiàng)目的壽命期 eg：某項(xiàng)目有關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)下表。設(shè)基準(zhǔn)收益率為：某項(xiàng)目有關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)下表。設(shè)基準(zhǔn)收益率為10，壽命期，壽命期為為6年，求該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期。年，求該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期。年年 序（年）序（

55、年）123456凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元）凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元）-2006060606060方法一方法一：用：用列表列表計(jì)算可直接求得，較簡(jiǎn)便。計(jì)算可直接求得，較簡(jiǎn)便。年序（年）年序（年）123456凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量-2006060606060凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值現(xiàn)值(P/F,10%,t）-181.8249.5845.0840.98 37.25 33.87累計(jì)凈現(xiàn)金累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)流量現(xiàn) 值值-181.82-132.24 -87.16 -46.18 -8.93 24.96NPV=24.96（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）Pt= 61+|-8.93|33.875.26（年）方法二方法二：畫(huà)圖計(jì)算求解：畫(huà)圖計(jì)算求解N

56、PV=?0P=200123456年年A=60NPV=200+60(P/A,10%,5)(P/F,10%,1)=(200+60 3.7908) 0.9091=24.95(萬(wàn)元萬(wàn)元)Pt1+lg(1Pi /A)lg(1+i) = 1+lg(1200 10/60)lg(1+10%)=1+(0.1761)0.0414= 5.25(年年)10.4 多方案比選多方案比選主要內(nèi)容: 10.4.1 方案關(guān)系類(lèi)型 10.4.2 互斥方案的比較與選擇 10.4.3 獨(dú)立方案的比較與選擇 10.4.4 相關(guān)方案的比較10.4.1 方案關(guān)系類(lèi)型方案關(guān)系類(lèi)型 按多方案之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，一組多方案又可劃分為多方案、多方案、

57、多方案等。 一、互斥方案一、互斥方案 在一組方案中，選擇其中的一個(gè)方案則排除了接受其他任何一個(gè)方案的可能性，則這一組方案稱為互斥方案。eg：某公司計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)塔式起重機(jī)，市場(chǎng)上有生產(chǎn)同類(lèi)型產(chǎn)品的三個(gè)廠家可供選擇。因?yàn)橹荒苜?gòu)買(mǎi)其中一種，而不能同時(shí)選購(gòu)各廠家的產(chǎn)品，這就是互斥的方案。10.4.1 方案關(guān)系類(lèi)型方案關(guān)系類(lèi)型二、獨(dú)立方案二、獨(dú)立方案 在一組方案中選擇其中的一個(gè)方案并不排斥接受其他的方案，即一個(gè)方案是否采用與其他方案是否采用無(wú)關(guān)，則這一組方案稱獨(dú)立方案。eg：例如：某公司計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)塔式起重機(jī)、一臺(tái)推土機(jī)和一輛汽車(chē)，購(gòu)買(mǎi)其中一臺(tái)設(shè)備不影響購(gòu)買(mǎi)其他兩種設(shè)備。10.4.1 方案關(guān)系類(lèi)型方案關(guān)

58、系類(lèi)型三、相關(guān)方案三、相關(guān)方案 在多個(gè)備選方案之間，如果選擇（或拒絕）某一個(gè)方案，會(huì)顯著改變其他方案的現(xiàn)金流量，或者會(huì)影響對(duì)其他備選方案的選擇（或拒絕），這種方案稱之為相關(guān)方案。 eg：某公司計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)塔式起重機(jī)，市場(chǎng)上有生產(chǎn)同類(lèi)型產(chǎn)品的三個(gè)廠家可供選擇。因?yàn)橹荒苜?gòu)買(mǎi)其中一種，而不能同時(shí)選購(gòu)各廠家的產(chǎn)品，這就是互斥的方案。10.4.2 互斥方案的比較與選擇互斥方案的比較與選擇一、互斥方案經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)包含兩個(gè)步驟：一、互斥方案經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)包含兩個(gè)步驟：一是考察一是考察各個(gè)方案各個(gè)方案自身的經(jīng)自身的經(jīng)濟(jì)效果濟(jì)效果二是考察二是考察哪個(gè)方案哪個(gè)方案相對(duì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)經(jīng)濟(jì)效果最優(yōu)效果最優(yōu)絕對(duì)效果評(píng)價(jià)相對(duì)效果

59、評(píng)價(jià)10.4.2 互斥方案的比較與選擇互斥方案的比較與選擇二、互斥方案比選的方法：二、互斥方案比選的方法：1.直接對(duì)比法 對(duì)計(jì)算出的各備選方案指標(biāo)值直接進(jìn)行大小比較，最終選擇出唯一最優(yōu)方案的方法。包括凈現(xiàn)值法和凈年值法。2.差額分析法。 對(duì)各備選方案的對(duì)應(yīng)金額的差額部分兩兩進(jìn)行對(duì)比分析，最終選擇出唯一最優(yōu)方案的方法。包括差額凈現(xiàn)值法、差額內(nèi)部收益率法、差額投資回收期法等。 10.4.2 互斥方案的比較與選擇互斥方案的比較與選擇三、壽命期相同的互斥方案的比選三、壽命期相同的互斥方案的比選壽命期相同的互斥方案的比選方法一般有：、等。10.4.2 互斥方案的比較與選擇互斥方案的比較與選擇1、凈現(xiàn)值法

60、（、凈現(xiàn)值法（NPV法）法） 是通過(guò)計(jì)算各個(gè)備選方案的凈現(xiàn)值并比較其大小而判斷方案的優(yōu)劣，是壽命期相同的多方案比選中最常用的一種方法?；救缦拢?分別計(jì)算各個(gè)方案的凈現(xiàn)值，并用判別準(zhǔn)則加以檢驗(yàn)，剔除NPV0的方案； 對(duì)所有NPV0的方案比較其凈現(xiàn)值的大小；根據(jù)凈現(xiàn)值最大原則，選擇凈現(xiàn)值最大的方案為最佳方案。Eg：有兩個(gè)互斥方案，如下表：（ic=10%，單位：萬(wàn)元）年年 份份0 01 11010A的凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)金流量-200-2003939B的凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)金流量-100-100202020039/10%1039.6410020/10%1022.89ABNPVPANPVPA 解：，萬(wàn)元，萬(wàn)