律政固本物權(quán)法講義-席志國(guó)

1、北京律政司法培訓(xùn)學(xué)校 07固本階段理論班民法講義 民法編物權(quán)法專(zhuān)題第一章 物權(quán)概述【本章結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖】 自物權(quán)（完全物權(quán)、所有權(quán)） 地上權(quán) 地役權(quán) 比較法上 典權(quán) 永佃權(quán) 用益權(quán)（居住權(quán)等） 物權(quán) 用益物權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán) 宅基地使用權(quán) 我國(guó)法上 農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 他物權(quán) 地役權(quán) 抵押權(quán) 意定擔(dān)保物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 質(zhì)權(quán) 動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán) 留置權(quán) 法定擔(dān)保物權(quán) 物 物權(quán) 客體 行為 債權(quán) 支配權(quán)、絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán) 性質(zhì) 請(qǐng)求權(quán)、相對(duì)權(quán)、對(duì)人權(quán)債權(quán)：區(qū)別于物權(quán) 追及力、優(yōu)先力、排他力 效力 平等性 不具有追及力排他力 物權(quán)法定 創(chuàng)設(shè) 債權(quán)契約自由第一節(jié) 物權(quán)概述一、物權(quán)的概念物權(quán)是指權(quán)利人直接支配標(biāo)的物享

2、有其利益并排除他人之干涉的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)。二、物權(quán)的特征 1、物權(quán)是民事財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，在這一點(diǎn)上物權(quán)與債權(quán)相同。作為財(cái)產(chǎn)權(quán)，物權(quán)以可流轉(zhuǎn)為其原則以不得流轉(zhuǎn)為例外；由于物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)所以物權(quán)受到侵害以后可以通過(guò)損害賠償實(shí)現(xiàn)完全救濟(jì)；又由于物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)所以其受到侵害以后即便權(quán)利人受有精神損害也不得要求精神損害賠償。2、物權(quán)的客體是特定的物 3、物權(quán)是支配權(quán)、絕對(duì)權(quán)和對(duì)世權(quán)三、物權(quán)的共同效力 所謂物權(quán)的共同效力是指所有物權(quán)均具備的效力，無(wú)論是所有權(quán)還是用益物權(quán)抑或是擔(dān)保物權(quán)均具備。共同效力是相對(duì)于特殊效力而言的，每一種物權(quán)均有其特殊的效力，在學(xué)習(xí)具體物權(quán)的效力時(shí)必須結(jié)合這些共同效力。這也是民法之所以難以掌

3、握的原因之一。（一）物權(quán)的優(yōu)先效力 物權(quán)的優(yōu)先效力體現(xiàn)在如下兩個(gè)方面： 1、物權(quán)對(duì)于債權(quán)的優(yōu)先效力。在同一標(biāo)的物上物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)有優(yōu)先于債權(quán)的效力。這一原則有例外，即：買(mǎi)賣(mài)不破租賃。 2、物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。同一個(gè)標(biāo)的物上存在兩個(gè)以上物權(quán)的先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。這一原則有兩個(gè)例外：其一為，法定物權(quán)優(yōu)先于意定物權(quán)，例如留置權(quán)無(wú)論成立在先還是在后都優(yōu)先于標(biāo)的物上的抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)；其二，他物權(quán)成立在后，但是優(yōu)先于所有權(quán)。（二）物權(quán)的追及效力 所謂物權(quán)的追及效力是指不論標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)于何人之手物權(quán)人均可追及到物之所在行使其權(quán)利。物權(quán)的追及效力也有一個(gè)例外，即：動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。（三）物

4、權(quán)的妨害排除力 物權(quán)作為絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)具有對(duì)抗任何第三人的效力，因此任何人不得干涉權(quán)利人行使其物權(quán)。物權(quán)的權(quán)利人在其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)上遇有某種妨害時(shí)，物權(quán)人有權(quán)對(duì)于造成妨害其權(quán)利事由發(fā)生的人請(qǐng)求排除此等妨害，稱(chēng)為物上請(qǐng)求權(quán)。 四、物權(quán)的類(lèi)型（一）物權(quán)法定原則 所謂物權(quán)法定原則是指物權(quán)的種類(lèi)、物權(quán)的內(nèi)容和效力都只能由法律加以規(guī)定，當(dāng)事人不得任意創(chuàng)設(shè)，其具體內(nèi)容包括：1、類(lèi)型法定，又被稱(chēng)之為類(lèi)型強(qiáng)制（Typenzwang） 所謂類(lèi)型法定是指物權(quán)的類(lèi)型只能又物權(quán)法或者其他法律規(guī)定，不得由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)，即當(dāng)事人在其協(xié)議中不得明確規(guī)定其通過(guò)合同設(shè)定的權(quán)利為物權(quán)，也不得設(shè)定與法定的物權(quán)不相符合的物權(quán)。當(dāng)事人創(chuàng)

5、設(shè)物權(quán)法所未規(guī)定的物權(quán)不能發(fā)生物權(quán)的效力，但是這并不能否定當(dāng)事人的約定的效力，當(dāng)事人的約定仍然有效，只不過(guò)只能在當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力（作為合同只產(chǎn)生債權(quán)效力）。2、物權(quán)的內(nèi)容由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)議設(shè)定。 3、物權(quán)的效力必須由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)議加以設(shè)定。 4、物權(quán)的公示方法必須由法律規(guī)定，不得由當(dāng)事人隨意確定。物權(quán)法定原則與合同自由原則的區(qū)別體現(xiàn)了合同法與物權(quán)法的不同之處。 物權(quán)法定原則不僅僅禁止當(dāng)事人約定法律所未規(guī)定的物權(quán)類(lèi)型和內(nèi)容，而且也限制法律以外的其他法律規(guī)范創(chuàng)設(shè)物權(quán)法和其他法律所未規(guī)定的物權(quán)類(lèi)型，因此行政法規(guī)、地方法規(guī)和部門(mén)規(guī)章等均不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)類(lèi)型和改變法律

6、所規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容。 盡管學(xué)說(shuō)上對(duì)于物權(quán)法第5條所規(guī)定的“法律”究竟做何解有爭(zhēng)論，有的學(xué)者認(rèn)為這里的法律應(yīng)當(dāng)做廣義上的解釋?zhuān)窗ㄐ姓ㄒ?guī)、地方法規(guī)何部門(mén)規(guī)章在內(nèi)的所有法律淵源；有的學(xué)者認(rèn)為這里的“法律”應(yīng)當(dāng)采狹義的解釋?zhuān)瑑H指由全國(guó)人民代表大會(huì)及其常委會(huì)所制定的以“法律”命名的行為規(guī)范。筆者贊同后一種學(xué)說(shuō)，因?yàn)橹挥羞@樣解釋才能符合邏輯，在許多允許行政法規(guī)等法律淵源加以規(guī)定的地方都明確列舉出“行政法規(guī)”，例如第10條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。（二）物權(quán)的分類(lèi)型1、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)2、主

7、物權(quán)與從物權(quán) 3、完全物權(quán)與定限物權(quán)4、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)5、有期限物權(quán)與無(wú)期限物權(quán) 6、民法的上物權(quán)與特別法上的物權(quán) 第二節(jié) 物權(quán)變動(dòng)一、物權(quán)的變動(dòng)的概念 物權(quán)的變動(dòng)，是物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅的總稱(chēng)。其具體包括：、物權(quán)的發(fā)生 、物權(quán)的變更。 、物權(quán)的消滅。 二、物權(quán)的變動(dòng)的原則 （一）公示原則1、公示原則的概念所謂公示，是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定的公示方法向社會(huì)公開(kāi)，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，否則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。2、公示原則的理由物權(quán)的變動(dòng)之所以要公示也是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。因?yàn)槲餀?quán)具有排他的、優(yōu)先的效力。如果物權(quán)的變動(dòng)不采用一定的公示方法，某人享有某

8、種物權(quán)，第三人并不知道，而該人要向第三人主張優(yōu)先權(quán)時(shí)，必須會(huì)使第三人遭受損害。 物權(quán)公示制度的建立極大地減少了產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的糾紛，從而維護(hù)了交易的安全和秩序。3、公示方法世界各國(guó)在公示方式上大體都采用相同的方式：就動(dòng)產(chǎn)而言其公示方式乃是占有；就不動(dòng)產(chǎn)而言乃是登記。但是關(guān)于公示的法律效力各國(guó)采取了不同的做法：法國(guó)、日本等國(guó)家采取登記對(duì)抗主義，即不登記不得對(duì)抗第三人，但是不影響物權(quán)在當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)移；德國(guó)、瑞士等國(guó)家采取登記生效主義，不登記不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。4、公示原則的適用范圍不公示不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力或者不等記不得對(duì)抗善意第三人僅限于因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，對(duì)于因法律行為以外的法律事實(shí)而

9、發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的是否登記不影響物權(quán)變動(dòng)的效力，如繼承、建造等取得標(biāo)的物之所有權(quán)，即使未登記所有權(quán)也發(fā)生變動(dòng)。但是若不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得人要處分該項(xiàng)物權(quán)必須先進(jìn)行登記，否則不發(fā)生效力。具體如下：（1）基于裁判文書(shū)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。（2）基于繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力，也就是說(shuō)，被繼承人死亡時(shí)繼承人取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。（3）因建造等事實(shí)行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自

10、事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。（二）公信原則 所謂公信原則是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對(duì)于信賴(lài)該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。公示與公信是密切聯(lián)系在一起的，公信原則是公示原則的必然邏輯結(jié)果。公信原則集中體現(xiàn)在善意取得制度上。三、物權(quán)的變動(dòng)原因 （一）物權(quán)的取得、民事法律行為物權(quán)行為。 基于法律行為而直接取得物權(quán)的法律行為乃是物權(quán)行為。關(guān)于物權(quán)行為的理論見(jiàn)本節(jié)第五部分。 、民事法律行為以外的其他法律事實(shí)取得物權(quán)，這主要有：（）因生效法律文書(shū)而取得物權(quán)； （）因

11、公用征收或沒(méi)收取得物權(quán)；（）因附合、混合、加工取得所有權(quán)；（）因繼承取得物權(quán)；（）因拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物取得所有權(quán)。（二）物權(quán)的消滅 、民事法律行為：（）單方行為拋棄（）雙方行為物權(quán)合同，但只能是相對(duì)消滅。 、民事法律行為以外的原因：（）標(biāo)的物滅失。 （）期間屆滿(mǎn)。 對(duì)于有期限的物權(quán)，其期限屆滿(mǎn)的該物權(quán)歸于消滅，例如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和地役權(quán)均存在期限，當(dāng)期限屆滿(mǎn)又沒(méi)有續(xù)期的該種物權(quán)歸于消滅。（）混同。 所謂混同是指他物權(quán)與所有權(quán)同歸一人的情形，此時(shí)他物權(quán)由于沒(méi)有存在的必要因此歸于消滅。四、基于法律行為的物權(quán)變動(dòng) 我國(guó)物權(quán)依據(jù)法律行為而進(jìn)行變動(dòng)的兼采折中主義和意思主義，但是以折中

12、主義為原則。1、我國(guó)原則上采納了物權(quán)變動(dòng)的折中主義。即依據(jù)法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)僅需要一個(gè)法律行為（即買(mǎi)賣(mài)合同、贈(zèng)與合同、互易合同等），而不需要在債權(quán)合同之外另行實(shí)施物權(quán)合意，但是物權(quán)變動(dòng)必須要進(jìn)行登記或者交付動(dòng)產(chǎn)等公示行為，從公示行為完成之時(shí)去物權(quán)變動(dòng)生效。但是需要注意的是未登記或者未交付僅僅是物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，而債權(quán)合同則已經(jīng)生效，若合同生效后出讓人不辦理登記或者交付標(biāo)的物的構(gòu)成違約行為，受讓人可以訴請(qǐng)法院判決其協(xié)助登記或者交付標(biāo)的物。2、但是在下列情形物權(quán)變動(dòng)則采意思主義，即物權(quán)從債權(quán)合同生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)，但是不登記不發(fā)生對(duì)抗善意第三人的效力：（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，從承包合同生效時(shí)取得，流轉(zhuǎn)

13、的從相應(yīng)的流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是未登記不發(fā)生對(duì)抗善意第三人的效力。（物權(quán)法第127、129條）（2）地役權(quán)，從設(shè)立合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是未登記不得對(duì)抗善意第三人（物權(quán)法第158條）（3）動(dòng)產(chǎn)抵押，從抵押合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是為登記不得對(duì)抗善意第三人（物權(quán)法第187、188與189條的）五、不動(dòng)產(chǎn)登記（一）登記的概念 所謂登記是指經(jīng)權(quán)利人的申請(qǐng)由登記機(jī)關(guān)將物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅的事實(shí)記載在登記簿上，從而對(duì)于物權(quán)的變動(dòng)予以公示的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記分為三種登記，分別為：設(shè)立登記、變更登記和注銷(xiāo)登記。（二）登記主管和管轄 1、物權(quán)法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)管轄。

14、 2、具體的登記主管機(jī)關(guān)、登記范圍、登記辦法則由其他法律、行政法規(guī)加以規(guī)定。因此下一步應(yīng)當(dāng)由人大及其常委會(huì)制定不動(dòng)產(chǎn)登記法或者由國(guó)務(wù)院制定不動(dòng)產(chǎn)登記條例來(lái)對(duì)此做出規(guī)范，現(xiàn)在還無(wú)法確定未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。（三）登記程序1、當(dāng)事人申請(qǐng)當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。當(dāng)事人申請(qǐng)登記之行為的性質(zhì)，因不同的立法例而有所不同，在采物權(quán)變動(dòng)形式主義的立法例中當(dāng)事人登記申請(qǐng)行為屬于物權(quán)法行為（即以變動(dòng)物權(quán)為內(nèi)容的意思表示）；在采物權(quán)變動(dòng)的意思主義和折中主義的立法例下登記申請(qǐng)行為屬于事實(shí)行為。2、登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審查（1）登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)查驗(yàn)申請(qǐng)人

15、提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。至于登記機(jī)關(guān)的審查應(yīng)當(dāng)是實(shí)質(zhì)審查還是僅形式審查，依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定還不能得出結(jié)論，有待將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記法來(lái)加以明確，不過(guò)依筆者之見(jiàn)最好是采形式審查主義，這樣不僅有利于提高登記效率而且還能夠降低登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤而發(fā)生損害賠償?shù)谋壤?。?）登記機(jī)構(gòu)在登記的過(guò)程中不得有下列行為要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；超出登記職責(zé)范圍的其他行為。3、登記在經(jīng)過(guò)審查后符合登記的條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)。（四）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力

16、1、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)置和保管不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。2、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人出具權(quán)利權(quán)屬證書(shū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。3、權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。（五）更正登記不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的真正權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)將有關(guān)登記事項(xiàng)予以更正是為更正登記。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記的前提是：申請(qǐng)人有確鑿的證據(jù)證明登記錯(cuò)誤的；或者登記名義人同意進(jìn)行更正登記的。有這兩種情形之一的登記

17、機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以更正。（六）異議登記1、異議登記的概念所謂異議登記是指利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在錯(cuò)誤為了防止其利益受有損害請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)將其對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)登記簿的異議予記載在案從而防止第三人善意取得的臨時(shí)性法律制度。 2、異議登記的法律后果 （1）異議登記后針對(duì)該異議事項(xiàng)第三人不能再構(gòu)成善意，因此也就無(wú)法善意取得該項(xiàng)物權(quán)。（2）異議登記并不能阻礙登記名義人處分其不動(dòng)產(chǎn)。（3）異議登記后異議申請(qǐng)人必須在十五日內(nèi)起訴，不起訴的異議登記失效。（4）異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。例如：甲被登記為一房屋的所有人，乙認(rèn)為登記有錯(cuò)誤主張其自己是真正的權(quán)利人，那么乙可以申請(qǐng)異議登

18、記。異議登記后甲仍然可以將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，但是若事后經(jīng)法院判決乙為真正的權(quán)利人那么丙不能主張其已經(jīng)善意取得該不動(dòng)產(chǎn)。若經(jīng)法院判決甲是真正權(quán)利人乙的異議登記不正確，那么丙取得該房屋的所有權(quán)，乙由于申請(qǐng)異議登記錯(cuò)誤那么應(yīng)當(dāng)對(duì)甲所遭受的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（七）預(yù)告登記當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。（八）登記錯(cuò)誤時(shí)的損害賠償責(zé)任1、申請(qǐng)人的賠償責(zé)任當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，

19、給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2、登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任（1）因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。六、動(dòng)產(chǎn)的交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式是交付，交付是指移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有，依據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定動(dòng)產(chǎn)交付有如下四種方式：1、現(xiàn)實(shí)交付，是指將標(biāo)的物的占有直接移轉(zhuǎn)給對(duì)方當(dāng)事人。2、簡(jiǎn)易交付，是指受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過(guò)寄托、租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則于物權(quán)變動(dòng)的合意成立時(shí)，視為交付。3、占有改定，即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時(shí)，視為交付，受讓人取得間

20、接占有。 4、指示交付，即動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對(duì)于第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。七、因法律行為以外的其他法律事實(shí)而引起的物權(quán)變動(dòng)（一）物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間因法律行為以外的其他法律事實(shí)引起的物權(quán)變動(dòng)不需要進(jìn)行公示，也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)無(wú)須進(jìn)行登記而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)則無(wú)須交付，物權(quán)變動(dòng)從各法律事實(shí)發(fā)生之日起生效。具體如下：1、 基于生效法律文書(shū)而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。 2、基于繼承或者受遺贈(zèng)而取得物權(quán)的因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)

21、開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。3、因事實(shí)行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。（二）登記的效力基于法律行為以外其他法律事實(shí)而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第三節(jié) 物權(quán)的法律保護(hù)一、物權(quán)的確認(rèn)之訴物權(quán)歸屬的確認(rèn)是物權(quán)保護(hù)的前提條件，若兩個(gè)以上的當(dāng)事人就某物的所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的歸屬及內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，各方當(dāng)事人均可向人民法院提起確認(rèn)之訴，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)物權(quán)的歸屬。確認(rèn)之訴可單獨(dú)提起，也可以在提起侵權(quán)之訴時(shí)一并提起；還可以是被他人提出侵權(quán)之訴后，提出反訴請(qǐng)求法院確認(rèn)原告沒(méi)有物權(quán)，從而作為抗辯

22、理由。二、物權(quán)的絕對(duì)性保護(hù)措施物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，因此任何第三人都負(fù)有尊重物權(quán)人之物權(quán)不妨礙物權(quán)人對(duì)物權(quán)的享有和行使，否則不論行為人是否有過(guò)錯(cuò)從而是否構(gòu)成侵權(quán)行為，物權(quán)人都有權(quán)利行使物上請(qǐng)求權(quán)對(duì)其權(quán)利予以救濟(jì)和保護(hù)。同其他請(qǐng)求權(quán)一樣物上請(qǐng)求權(quán)可以是通過(guò)訴訟的方式行使，也可以通過(guò)訴訟外的方式加以行使。、物上請(qǐng)求權(quán)的法律性質(zhì)（1）物上請(qǐng)求權(quán)是請(qǐng)求權(quán)。 （2）物上請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)的效用。（3）物上請(qǐng)求權(quán)附屬于物權(quán)。 由于物上請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)效力的體現(xiàn)不是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，因此訴訟時(shí)效不適用于物上請(qǐng)求權(quán)。2、物上請(qǐng)求權(quán)的行使。物上請(qǐng)求權(quán)的行使，不必非得依訴訟的方式進(jìn)行，也可以依意思表示的方式為之，即物權(quán)人在其物權(quán)受到

23、妨害后，可以直接請(qǐng)求侵害人為一定的行為或不為一定的行為。3、物上請(qǐng)求權(quán)與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。物權(quán)人在其標(biāo)的物受到損害時(shí)有請(qǐng)求侵權(quán)人賠償損失的權(quán)利，傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為這是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，又稱(chēng)為損害賠償請(qǐng)求權(quán)。 4、物上請(qǐng)求權(quán)的類(lèi)型依據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，物上請(qǐng)求包括標(biāo)的物返還請(qǐng)求權(quán)、妨害排除請(qǐng)求權(quán)、妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)和恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)四種。（1）標(biāo)的物返還請(qǐng)求權(quán)對(duì)于標(biāo)的物有占有權(quán)能的人對(duì)于無(wú)權(quán)占有標(biāo)的物的人享有請(qǐng)求其返還標(biāo)的物的權(quán)利，是為標(biāo)的物返還請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)樵摲N權(quán)利主要適用于所有人請(qǐng)求無(wú)權(quán)占有人返還標(biāo)的物，所以又被稱(chēng)之為所有物返還請(qǐng)求權(quán)。我國(guó)與比較法上其他國(guó)家的規(guī)定有所不同，在大陸法系的其他國(guó)家一般將標(biāo)的物返還

24、請(qǐng)求權(quán)作為所有權(quán)的效力之一規(guī)定在所有權(quán)一章中，然后對(duì)于也適用該規(guī)定的其他物權(quán)則在各該物權(quán)的部分規(guī)定一個(gè)準(zhǔn)用性的條款，因此若在具體物權(quán)中沒(méi)有準(zhǔn)用條款的規(guī)定則是否能適用返還請(qǐng)求權(quán)就有不同的觀點(diǎn)。我國(guó)物權(quán)法則把該項(xiàng)權(quán)利規(guī)定在總則中，因此只要分則中沒(méi)有特別規(guī)定，則一律加以適用。因此，在我國(guó)不能僅僅稱(chēng)之為所有物返還請(qǐng)求權(quán)，而應(yīng)當(dāng)代之以“標(biāo)的物返還請(qǐng)求權(quán)”。行使標(biāo)的物返還請(qǐng)求權(quán)的要件為：享有標(biāo)的物返還請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)必須是權(quán)利人有占有權(quán)能的物權(quán)，在權(quán)利人沒(méi)有占有的權(quán)能時(shí)不能請(qǐng)求返還。有占有權(quán)能的物權(quán)有所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。必須占有人對(duì)標(biāo)的物的占有是物權(quán)占有。（2）

25、妨害停止請(qǐng)求權(quán)第三人的行為對(duì)于權(quán)利人行使其權(quán)利構(gòu)成了妨害的，物權(quán)人有權(quán)基于其物權(quán)請(qǐng)求行為人排除該項(xiàng)妨害。（3）妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán) 第三人的行為雖然還沒(méi)有對(duì)權(quán)利人行使權(quán)利構(gòu)成現(xiàn)實(shí)的妨害，但是卻有構(gòu)成妨害的可能性時(shí)，權(quán)利人有權(quán)基于其物權(quán)請(qǐng)求行為人預(yù)防該妨害的發(fā)生。例如甲正在挖地下商場(chǎng)，馬上就要挖到乙的地下，從而有可能會(huì)導(dǎo)致乙的地基動(dòng)搖，則乙基于其房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)可以請(qǐng)求甲預(yù)防該損害的發(fā)生。（4）恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán) 第三人的行為導(dǎo)致了標(biāo)的物毀損、滅失的，權(quán)利人基于其物權(quán)有權(quán)要求行為人對(duì)于標(biāo)的物進(jìn)行修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。三、債權(quán)性保護(hù)方法（一）侵權(quán)行為法的保護(hù) 由于物權(quán)是絕對(duì)權(quán)因此受侵權(quán)行為

26、法的保護(hù)，即物權(quán)可以成為侵權(quán)行為的對(duì)象。若第三人的行為對(duì)于物權(quán)人構(gòu)成侵權(quán)行為的，則應(yīng)當(dāng)依照侵權(quán)行為法對(duì)于物權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)行為責(zé)任。侵權(quán)行為的責(zé)任主要是損害賠償?shù)呢?zé)任。行為人的行為是否構(gòu)成侵權(quán)行為取決于其是否符合侵權(quán)行為的構(gòu)成要件，對(duì)于侵權(quán)行為的要件及法律后果，請(qǐng)讀者自行參閱本書(shū)侵權(quán)行為的部分。（二）不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán) 第三人獲得物權(quán)人之物權(quán)性利益，若沒(méi)有合法的根據(jù)可能會(huì)構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，物?quán)人可以基于不當(dāng)?shù)美畟?qǐng)求獲利人返還其財(cái)產(chǎn)。第二章 所有權(quán)【本章結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖】 鄰地利用關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) 用水排水之關(guān)系 （相鄰關(guān)系） 越界關(guān)系 依標(biāo)的物 鄰地妨害妨免關(guān)系 善意取得 所有權(quán) 動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) 添

27、附（原始取得） 先占 拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物 單獨(dú)所有 按份共有物權(quán) 依主體 合伙共有 共 有 夫妻共有 共同共有 家庭共有 共同繼承 國(guó)家所有 依所有制 集體所有 私人所有和法人所有 他物權(quán) 第一節(jié) 所有權(quán)的概述一、所有權(quán)的概念和特征（一）概念 我國(guó)物權(quán)法對(duì)于所有權(quán)沒(méi)有設(shè)定義性的規(guī)定，只在第39條規(guī)定了所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。  學(xué)理上則將所有權(quán)定義為：權(quán)利人法令限制范圍內(nèi)對(duì)于標(biāo)的物永久全面與整體的支配性物權(quán)。（二）特征 需要注意的是所有權(quán)的特征乃是相對(duì)于他物權(quán)而言的，也即所有權(quán)與他物權(quán)的區(qū)別：  1、所有權(quán)具有全面性    所

28、有人對(duì)于標(biāo)的物乃是全面的及概括的占有、使用、收益、處分。這就與他物權(quán)，如地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)等僅于一定范圍內(nèi)進(jìn)行支配不同。所以學(xué)理上將所有權(quán)稱(chēng)為完全物權(quán)；而將他物權(quán)稱(chēng)之為定限物權(quán)。并將所有權(quán)系對(duì)標(biāo)的物全面支配不可分割之特性，謂之“完全性”或“完整性”。   2、所有權(quán)具有整體性    所有權(quán)對(duì)標(biāo)的物的支配雖然可以分為占有、使用、收益及處分等各種具體權(quán)能，但所有權(quán)非此各種權(quán)能的簡(jiǎn)單相加，而系各該權(quán)能所由派生之單一體，為渾然整體之權(quán)利，學(xué)理稱(chēng)此為所有權(quán)之整體性（單一性、渾一性），故基于所有權(quán)而設(shè)定之他物權(quán)如地役權(quán)、典權(quán)，自非由所有

29、權(quán)支分之一種權(quán)能，而系將所有權(quán)單一內(nèi)容之一部分，予以具體化，讓由他物權(quán)人享有而已。所有權(quán)及其他物權(quán)，歸屬于一人時(shí)，其他物權(quán)因混同而消滅。  3、所有權(quán)為具有彈力性    也就是說(shuō)，所有權(quán)的任何一項(xiàng)權(quán)能都能夠從所有權(quán)中分離出來(lái)而交給他人行使，但是他人一旦喪失了該權(quán)能，那么該權(quán)能將自動(dòng)回歸于所有人。    4、所有權(quán)具有永久性    所有權(quán)隨標(biāo)的物之存在而永遠(yuǎn)存續(xù)，不得預(yù)定其存續(xù)期間，此即所謂所有權(quán)之“永久性”（恒久性）。但此非指所有權(quán)永不消滅之意，而系謂所有

30、權(quán)不得如地上權(quán)、典權(quán)等預(yù)定一存續(xù)期限，使于期限屆滿(mǎn)時(shí)，當(dāng)然歸于消滅。至于所有權(quán)得因標(biāo)的物滅失，他人之取得時(shí)效而消滅，固不待言。所有人若將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓他人或拋棄而喪失時(shí)，則為行使所有權(quán)之結(jié)果，而非所有權(quán)支配權(quán)能期間上之限制。        所有人得依其自由意思對(duì)于標(biāo)的物為全面之支配，法律并給予最高度之保障與尊重，此即為所有權(quán)之絕對(duì)性，在自由競(jìng)爭(zhēng)之資本主義社會(huì)有所謂的“所有權(quán)神圣不可侵犯”、“所有權(quán)絕對(duì)”等原則，但是隨著社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)了所有權(quán)社會(huì)化，所有權(quán)雖然仍具有絕對(duì)性，但是其行使應(yīng)受到法律一定程度上限制。

31、 二、所有權(quán)的權(quán)能（一）權(quán)能的含義所謂權(quán)能是指權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的各種可能性，其本身并不是一種獨(dú)立的權(quán)利。所有權(quán)的權(quán)能有兩方面：積極權(quán)能與消極權(quán)能。所謂所有權(quán)的積極權(quán)能是指所有人可以實(shí)施的行為的可能性，而所謂消極的權(quán)能則是指行為人可以禁止他人實(shí)施行為的可能性。（二）所有權(quán)的積極權(quán)能依據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，所有權(quán)有四項(xiàng)積極權(quán)能分別為：占有、使用、收益、處分。茲分別說(shuō)明如下1、占有 所謂占有是民事主體對(duì)于標(biāo)的物實(shí)際上的占領(lǐng)、控制。占有首先是一種事實(shí)狀態(tài)。所有對(duì)自己標(biāo)的物的占有屬于有權(quán)占有。所有人可以自己占有標(biāo)的物，也可交給他人予以占有。經(jīng)所有人同意而取得占有的人為有權(quán)占有，而若非所有人未經(jīng)所有人的同意

32、而對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行的占有則為無(wú)權(quán)占有。2、使用所謂使用是指依照物的性質(zhì)和用途，并不毀損其物或變更其性質(zhì)而加以利用。使用權(quán)能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。3、受益所謂收益是指收取標(biāo)的物的孳息。孳息分為法定孳息和自然孳息。前者指依法律關(guān)系取得的利益，后者指果實(shí)、動(dòng)物的生產(chǎn)物以及其他依物的用法收取的利益。收益權(quán)能一般由所有人行使，他人使用所有物時(shí)，除法律或合同另有規(guī)定外，收益歸所有人所有。 4、處分所謂處分是決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上命運(yùn)的權(quán)能。處分分為事實(shí)上的處分和法律上的處分。前者是在生產(chǎn)或生活中使物的物質(zhì)形態(tài)發(fā)生變更或消滅；后者指改變標(biāo)的物法律上的命運(yùn)，也就是改變標(biāo)的物之權(quán)利歸屬狀態(tài)。法

33、律上的處分包括：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的之所有權(quán)，將標(biāo)的物為他人設(shè)定用益物權(quán)（包括地上權(quán)、典權(quán)等），將標(biāo)的物為他人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)（包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)）。沒(méi)有處分權(quán)能而對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行法律上的處分稱(chēng)之為無(wú)權(quán)處分，其后果為效力待定。（三）所有權(quán)的消極權(quán)能所有權(quán)的消極權(quán)能是指所有權(quán)的妨害排除力，即所有物返還請(qǐng)求權(quán)、妨害排除請(qǐng)求權(quán)、妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)。三、所有權(quán)的類(lèi)型所有權(quán)可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)。（一）按照所有制進(jìn)行分類(lèi)我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)于所有權(quán)的分類(lèi)主要依據(jù)所有制形態(tài)而進(jìn)行的，據(jù)此所有權(quán)的形式主要有國(guó)家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)、私人所有權(quán)和法人所有權(quán)。1、國(guó)家所有權(quán)社會(huì)主義國(guó)家所有權(quán)作為社會(huì)主義條件下一種所有權(quán)形式，是國(guó)家對(duì)國(guó)有

34、財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，國(guó)家所有權(quán)本質(zhì)上是社會(huì)主義全民所有制在法律上的表現(xiàn)。國(guó)家所有權(quán)作為一種法律關(guān)系，它是在全民所有制基礎(chǔ)上，由特定的權(quán)利主體（國(guó)家）和不特定的義務(wù)主體（任何公民和法人）之間組成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 2、勞動(dòng)群眾集體組織所有權(quán) 勞動(dòng)群眾集體組織所有權(quán)又稱(chēng)集體所有權(quán)，是集體組織對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。3、私人所有權(quán)個(gè)人所有權(quán)包括自然人個(gè)人對(duì)標(biāo)的物所享有的所有權(quán)。4、法人所有權(quán)法人作為獨(dú)立于其成員的民事主體，享有民事權(quán)利能力和行為能力，因此能夠享有包括所有權(quán)在內(nèi)的所有財(cái)產(chǎn)權(quán)，此時(shí)其享有的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)即為法人所有權(quán)。新的物權(quán)法承認(rèn)了此種所有權(quán)。（二）按照

35、標(biāo)的物進(jìn)行分類(lèi)所有權(quán)可以按照標(biāo)的物進(jìn)行分類(lèi)，分為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。關(guān)于兩種所有權(quán)的具體意義見(jiàn)第二節(jié)和第三節(jié)的闡述。（三）按照主體之?dāng)?shù)量進(jìn)行分類(lèi) 按照所有權(quán)人為一人還是為數(shù)人，將所有權(quán)分為單獨(dú)所有和共有：前者是指 所有人僅為一人的所有權(quán)；后者為所有人為兩人以上的所有權(quán)。 需要注意的是法人所有權(quán)是單獨(dú)所有而不是共有，因?yàn)榉ㄈ怂胁皇欠ㄈ酥M成成員所有，而法人亦為一個(gè)獨(dú)立的主體。第二節(jié) 國(guó)家所有、集體所有、私人所有和法人所有權(quán)一、國(guó)家所有權(quán)（一）專(zhuān)屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)1、土地所有權(quán)（1）城市的土地，屬于國(guó)家所有（2）法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。2、自然資源專(zhuān)屬于國(guó)

36、家所有（1）礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有。（2）森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。（3）法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源，屬于國(guó)家所有。3、文物法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，屬于國(guó)家所有。4、無(wú)線(xiàn)電頻譜資源屬于國(guó)家所有。5、其他財(cái)產(chǎn)（1）國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。（2）鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有。（二）國(guó)家所有權(quán)的行使和保護(hù)1、國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 2、家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。 3、國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)

37、管部門(mén)的職責(zé)（1）履行國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國(guó)有財(cái)產(chǎn)保值增值，防止國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失。（2）濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。（3）違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)保或者以其他方式造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。二、集體所有權(quán)（一）專(zhuān)屬于集體所有的財(cái)產(chǎn)1、法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。這些土地及其他自然資源除國(guó)家所有之外就是集體所有。2、集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施。3、集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育

38、等設(shè)施。4、集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。（二）集體所有權(quán)的行使1、農(nóng)民集體對(duì)于集體所有的財(cái)產(chǎn)擁有決策權(quán)由于農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有，所以關(guān)于集體所有財(cái)產(chǎn)的重大事項(xiàng)的決策應(yīng)當(dāng)由農(nóng)民集體決策，而不是由集體組織來(lái)進(jìn)行決策。依據(jù)我國(guó)物權(quán)法第59條的規(guī)定，下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：(1)土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；(2)個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整；(3)土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；(4)集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；(5)法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。2、由集體組織代表本集體行使所有權(quán)集體所有分為三級(jí)所有，即村集體所有、村

39、內(nèi)兩個(gè)以上的農(nóng)民集體所有與鄉(xiāng)集體所有。集體所有權(quán)則由三級(jí)集體組織代表本集體行使所有權(quán)，具體如下：(1)屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；(2)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；(3)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。3、代表集體行使所有權(quán)的集體組織的公開(kāi)義務(wù)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。4、集體成員的撤銷(xiāo)訴權(quán)集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以

40、請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。三、私人所有權(quán)1、私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。2、私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。3、國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。4、私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。四、法人所有權(quán)（一）法人所有權(quán)的概念所謂法人所有權(quán)是指依法成立的法人對(duì)于投資人投入的財(cái)產(chǎn)以及法人其他合法收入的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。法人作為獨(dú)立的民事主體享有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論是投資人投入法人的財(cái)產(chǎn)還是其經(jīng)營(yíng)積累的財(cái)產(chǎn)均歸法人所有，投資人只對(duì)于該法人享有經(jīng)營(yíng)管理和收益的成員權(quán)。無(wú)論投資人是國(guó)家、

41、集體還是私人，也不論其成立的法人是企業(yè)法人還是機(jī)關(guān)法人抑或是事業(yè)單位法人就財(cái)產(chǎn)所有權(quán)而言均無(wú)不同。（二）投資人對(duì)于法人享有管理權(quán)和資產(chǎn)受益權(quán)1、國(guó)家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國(guó)家、集體和私人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營(yíng)管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。2、企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。3、企業(yè)法人以外的法人，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。第三節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 所謂建筑物區(qū)分所有是指

42、民事主體對(duì)于建筑物的有獨(dú)立用途的部分的單獨(dú)所有和對(duì)共用的部分的共同所有。二、建筑物區(qū)分所有的要件 基于物權(quán)客體的獨(dú)立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：（1）須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。（2）須具有使用上的獨(dú)立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。（3）須在構(gòu)造上具有共用的部分，即各專(zhuān)有部分人為了利用其專(zhuān)有部分必須利用共用部分，如一住宅樓，各單元房的住戶(hù)必須共用一個(gè)樓梯，必須共用一條通道等等。三、專(zhuān)有部分的單獨(dú)所有權(quán)這是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有的那一部分，以

43、此專(zhuān)有部分為客體的區(qū)分所有權(quán)，為各區(qū)分所有人單獨(dú)所有，在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無(wú)不同。但是，業(yè)主行使其專(zhuān)有部分的單獨(dú)所有權(quán)受到下列限制：1、業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。2、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。四、共用部分的共有權(quán)建筑物的共用部分為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對(duì)共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。共有部分的修繕費(fèi)以及其他負(fù)擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其單獨(dú)所有的部分的面積占總面積的比例來(lái)分擔(dān)。此種共有在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于按份共有，但是不

44、得請(qǐng)求分割。轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分的所有權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓共用部分的共有權(quán)，專(zhuān)有部分和共有部分不得分開(kāi)轉(zhuǎn)讓。（一）業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)部分1、道路屬于業(yè)主共有建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。2、關(guān)于綠地的歸屬（1）合同明確約定歸個(gè)人所有的屬于個(gè)人所有（2）法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國(guó)家所有（3）其余的一律歸全體業(yè)主共有3、關(guān)于車(chē)位的歸屬（1）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 但是無(wú)論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的

45、需要，然后才能對(duì)外出售、出租。4、其他歸業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)（1）凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過(guò)道、建筑物的外墻等；（2）不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過(guò)業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。（二）共有部分的處分 共有部分財(cái)產(chǎn)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租；業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專(zhuān)有部分所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。（三）業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利和義務(wù)1、 業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。2、建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積

46、的比例確定。五、對(duì)共有部分的管理（一）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 1、性質(zhì)業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主進(jìn)行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權(quán)利參加并在業(yè)主大會(huì)上行使表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間行使業(yè)主大會(huì)的部分職權(quán)和其他由業(yè)主大會(huì)授予的權(quán)利。2、必須由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)我國(guó)物權(quán)法第76條規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和

47、共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。3、業(yè)主對(duì)于業(yè)主大會(huì)決議的撤銷(xiāo)訴權(quán)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。4、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的排除妨害請(qǐng)求權(quán)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)

48、約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。（二）物業(yè)管理公司的選任1、業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。2、對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。3、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間是委托合同關(guān)系，因此委托合同關(guān)于委托人和受托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之間。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系一、相鄰關(guān)系的概念相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的過(guò)程中相互給予

49、對(duì)方的一種便利或者對(duì)自己權(quán)利的限制，因而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。二、相鄰關(guān)系的本質(zhì)各相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人，基于其所有權(quán)之權(quán)能對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)，本得自由用益或排除他人之干涉，但各所有人如僅注重自己之權(quán)利，而不顧他人權(quán)利之需求時(shí)，必將導(dǎo)致相互利害之沖突，不僅使不動(dòng)產(chǎn)均不能物盡其用，更有害于社會(huì)利益。此在土地系連綿無(wú)垠，每宗土地所有權(quán)之范圍乃系人為之區(qū)劃，故必有相鄰關(guān)系之存在，尤見(jiàn)其然。有鑒于此，法律遂就相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之行使為一定程度之介入與干涉，使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之 行使，負(fù)有一定消極不作為或積極作為之義務(wù)，就此而言，即為所有權(quán)內(nèi)容之限制。就反面而言，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之行使，遂有要求他所有人為一定消極不作為或積極作為

50、之權(quán)利，是則為所有權(quán)內(nèi)容之?dāng)U張，足見(jiàn)相鄰關(guān)系，性質(zhì)上乃為所有權(quán)內(nèi)容之限制或擴(kuò)張。相鄰關(guān)系實(shí)為所有權(quán)社會(huì)化之具體表現(xiàn)，其基本理論乃在利用利益衡量之原理，使權(quán)利行使間之相互調(diào)和。調(diào)和之道無(wú)他，一為所有權(quán)內(nèi)容之?dāng)U張或限制，二為相互間之補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)。 謝在全：民法物權(quán)論上冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社三、處理相鄰關(guān)系的原則與法律使用（一）不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。（二）法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。四、相鄰關(guān)系的具體類(lèi)型 1、鄰地利用關(guān)系所謂鄰地利用關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人為了行使自己的不

51、動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而必須利用其相鄰之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)，則相鄰之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得基于其所有權(quán)或使用權(quán)而予以禁止，但利用人必須選擇給對(duì)方造成最小損失的方式并給對(duì)方以補(bǔ)償。具體又包括如下幾種情形：（1）袋地通行權(quán) 土地所有人或使用人沒(méi)有其他途徑可以進(jìn)入自己土地，因此可以從鄰地上進(jìn)行通行的權(quán)利。（2）管線(xiàn)鋪設(shè)關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人必須經(jīng)過(guò)他人之土地上下鋪設(shè)電纜、光纜、煤氣管道等，可以在利用相鄰之土地而進(jìn)行鋪設(shè)的權(quán)利。（3）建造建筑物等利用權(quán)土地所有人或者使用人，因營(yíng)造或修繕建筑物有使用鄰地之疆界或部分土地之必要，該鄰地之所有人或使用人應(yīng)許鄰地所有人使用其土地，此即為土地所有人負(fù)有容忍鄰地所有人使用其土地之義務(wù)，易言之，鄰地所有人有請(qǐng)求使用土地所有人土地之權(quán)。2、用水和排水關(guān)系我國(guó)物權(quán)法第86條第二款規(guī)定：對(duì)自然流水的