房產(chǎn)開發(fā)帳務(wù)處理

1、房地產(chǎn)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)（制造業(yè)）在會計核算上是書不同的.從成本核算：制造業(yè)生產(chǎn)成本周期短，產(chǎn)品在很短的時間內(nèi)就可完成生產(chǎn)成本的制造；而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本周期長，房屋開發(fā)建設(shè)一股跨年度才可完工.所以，這是兩個不同行業(yè)的會計核算，還有很多不同之處，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等.（-）營業(yè)稅:計稅依據(jù):為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個方面，1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅R中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)''子A征稅；2、銷售不動產(chǎn)，稅

2、率為5%；3、土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征稅。計算公式:營業(yè)額*適用稅率（二）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：以營業(yè)稅為計稅依據(jù),依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3%計征教育費(fèi)附加.（三）土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅.土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額.它采用四級超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地墻值額*適用稅率一速算扣除額*速算扣除率。其中土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入一扣除

3、項(xiàng)目金額。計算扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成木；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計扣除。（四）房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅.它以房產(chǎn)原值（評估值）為計稅依據(jù),稅率為1.2%.年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）x（130%）x1.2%.出租房屋稅率12%（五）城鎮(zhèn)土地使用稅:是在城市、縣城、建制慎和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅，年應(yīng)納稅額=工（

4、各級土地面積*相應(yīng)稅額）.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅.（六）印花稅：是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種.應(yīng)納稅額=計稅金額X稅率，應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量X單位稅額.土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）藥不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出自、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議

5、上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照,按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù).（七）契稅：契稅是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓以及房川.買賣的成交價格作為計稅依據(jù)，適用稅率為35%,征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據(jù)主要是成交價格、核定價格、交換價格至額和“補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)x稅率（A）企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得

6、征收的一種稅。應(yīng)納稅歆=（全部應(yīng)稅收入準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目）X適用稅率.（九）個人所得稅：是對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅=房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得,K適用5%Y5%的超額累進(jìn)稅率.應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*適用稅率速算扣除數(shù)。開發(fā)成本及期間費(fèi)用的核算：1、“開發(fā)成本”，主要包括：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)）：（2）前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）:（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、抖污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；（4）建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）;（5）公共配套

7、設(shè)施費(fèi)（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共惻所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)''與"配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細(xì).可根據(jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級明細(xì)科目開發(fā)土地成本費(fèi)用：借：開發(fā)成本一土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一XX公司分配開發(fā)的間接費(fèi)用借：開發(fā)成本一土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本一土地開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)計算公式：其項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi);該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率:該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本

8、）*100%發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)借：開發(fā)成木一配套設(shè)施開發(fā)貸：庫存設(shè)備或庫存材料分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用借,開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能修分清對象的）借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：銀行存款開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一應(yīng)

9、付工程款自己粗織施工的借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款應(yīng)付工資弋建工程開發(fā)成本，是折企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出借：開發(fā)成本一代建工程開發(fā)貸：銀行存款或庫存材料或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用借：開發(fā)成本一代建工程開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本借：開發(fā)成本一代建工程貸：開發(fā)成本一代建工程開發(fā)移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)借：主營業(yè)務(wù)成本一代建工程結(jié)算成本貸：開發(fā)成本一代建工程2、開發(fā)間接費(fèi)用：所屬宜接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職匚福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房撤鎬發(fā)生的間接

10、費(fèi)用等借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款或應(yīng)付工資分配開發(fā)的間接費(fèi)用借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本一房屋開發(fā)3、管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用4、財務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營期間的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用5.銷售費(fèi)用*為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用.主要包括，產(chǎn)品銅售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi),采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi),以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)隨而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資，福利費(fèi),業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用發(fā)生的銷售費(fèi)用.四、主要

11、賬務(wù)處理過程（-）房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施誑、速安費(fèi)等支出借：開發(fā)成本貸二假行存款、現(xiàn)金、原材料等（二）開發(fā)完工借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本（三）預(yù)售房款借：假行存款.現(xiàn)金貸：預(yù)收賬款（四）開發(fā)完口結(jié)轉(zhuǎn)頸售房款借他收賬款貸，經(jīng)營收入（五）結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本借，經(jīng)營成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（六）計提稅金借：經(jīng)營稅金及附加貸,應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅貸；應(yīng)交稅費(fèi)城建稅貸;其他應(yīng)交款-數(shù)育費(fèi)附加七）結(jié)轉(zhuǎn)收入借：經(jīng)營收入貸：本邪利潤（A）結(jié)轉(zhuǎn)稅金借：本年利潤貸：經(jīng)營稅金及附加（九）結(jié)轉(zhuǎn)成本、費(fèi)用借：本年利潤貸,經(jīng)營成本.管理混用、銘傳癡用、眼務(wù)費(fèi)用一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的廣告費(fèi)作入哪個科目？借：

12、銷售費(fèi)用-廣告費(fèi)貸：銀行存款等二、"樣板房”如何入帳？1、樣板房也是要出售的，其成本在開發(fā)產(chǎn)品”科目中掛賬。2、樣板房發(fā)生的裝修費(fèi)用支出，計入銷售費(fèi)用-其他”科目三、企業(yè)自行開發(fā)然后自留作為"售樓中心”的房屋如何入帳？1、如果建成的售樓中心以后不拆除：(1)建設(shè)時發(fā)生的費(fèi)用支出借：在建工程貸：銀行存款等(2)建成后借：固定資產(chǎn)-售樓處貸：在建工程2、如果售樓中心在項(xiàng)目開發(fā)完成后需要拆除(1)建設(shè)時發(fā)生的費(fèi)用支出借：長期待攤費(fèi)用貸：銀行存款等(2)建成后，按3年或銷售期內(nèi)攤銷借：銷售費(fèi)用-臨建售樓處攤銷或其他貸：長期待攤費(fèi)用如果售樓中心是在開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)中留起來用的要如何作帳務(wù)處

13、理？可以辦房產(chǎn)證嗎？根據(jù)售樓中心成本作結(jié)轉(zhuǎn)。借：固定資產(chǎn)-售樓房屋貸：開發(fā)產(chǎn)品在進(jìn)行企業(yè)注冊登記時，對所購?fù)恋卦u估增值200萬元,當(dāng)時帳務(wù)處理：借無形資產(chǎn)200貸實(shí)收資本200現(xiàn)在商品房開發(fā)工程結(jié)束，關(guān)于200萬元的無形資產(chǎn)要不要進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，帳務(wù)如何處理好？首先要看所購?fù)恋厥怯脕碜鍪裁吹?。然后，根?jù)土地用途進(jìn)行帳務(wù)處理。2、如果這塊土地用于房地產(chǎn)開發(fā)的話，那么，在商品房項(xiàng)目開發(fā)初期就應(yīng)該轉(zhuǎn)入開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目中，待商品房開發(fā)完工后，將開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品科目中。所以，如果開發(fā)成本還沒結(jié)轉(zhuǎn)的話，將無形資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目中；如果開發(fā)成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)了，將無形

14、資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品”科目中。3、如果這塊土地不是用于商品房開發(fā)的話，無形資產(chǎn)科目不變。房地產(chǎn)公司綜合賬務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)公司會計核算，在實(shí)際工作中并不是像其他企業(yè)那樣是按照會計年度進(jìn)行損益的核算，其經(jīng)營成果只能是一個開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，驗(yàn)收合格、交付使用以后，才能進(jìn)行該項(xiàng)目的決算。這個時候才能結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本支出，計算經(jīng)營成果。平時發(fā)生的成本費(fèi)用支出一般在開發(fā)成本”科目核算。收到的預(yù)付款，在預(yù)收工程款”科目核算。參考有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計實(shí)務(wù)實(shí)例。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算1002.02貸款專戶一般項(xiàng)目公司只有一個，如有幾個則下設(shè)明細(xì)1002.03按揭保證金戶視情況可設(shè)明細(xì)，同時一般情況下，銀行會要求對應(yīng)

15、在開一個一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內(nèi)的。1009其他貨幣資金、1101短期投資、1102短期投資跌價準(zhǔn)備、1111應(yīng)收票據(jù)、1121應(yīng)收股利、1122應(yīng)收利息這幾個科目基本上不會用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。1131應(yīng)收賬款現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會賒銷房子，如果在市場發(fā)生大的困難

16、時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應(yīng)收賬款（交房，并且結(jié)算以后），如果房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。1133其它應(yīng)收款注意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設(shè)這樣幾個明細(xì)科目：內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實(shí)現(xiàn)對每個人、單位的明細(xì)管理。這個功能前面所述的兩個軟件都可以實(shí)現(xiàn)，但要在開始進(jìn)行設(shè)置時設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實(shí)際工作中，報建部門拿回來

17、的收據(jù)都是一樣的，會計尤其是剛?cè)腴T的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來的項(xiàng)目，所以要找懂報建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清楚。1141壞賬準(zhǔn)備，基本不用。1151預(yù)付賬款基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務(wù)局的關(guān)注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。1161應(yīng)收補(bǔ)貼款、1201物資采購、1211原材料、1221包裝物、1231低值易耗品、1232材料成本差異、1241自制半成品、1244商品進(jìn)銷差價、1251委托加工物資、1261委托代銷商品

18、、1271受托代銷商品、1281存貨跌價準(zhǔn)備、1291分期收款發(fā)出商品、1301待攤費(fèi)用、1401長期股權(quán)投資、1402長期債權(quán)投資、1421長期投資減值準(zhǔn)備、1431委托貸款等科目基本上不用。1243庫存商品一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時就在開發(fā)成本中，報表放存貨。1501固定資產(chǎn)、1502累計折舊、1701固定資產(chǎn)清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。1505固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601工程物資、1603在建工程、1605在建工程減值準(zhǔn)備、1801無形資產(chǎn)、1805無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901長期待攤費(fèi)用、1911待處理財務(wù)損溢等科目基本上不用，如要

19、用，與其它無異。2101短期借款一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款期是24個月，應(yīng)該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。2111應(yīng)付票據(jù)一般不用。2121應(yīng)付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應(yīng)采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設(shè)計單位等，視具體情況而定，如果項(xiàng)目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點(diǎn)，做會計要給予相當(dāng)?shù)闹匾暋Ｍ瑫r建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款不要簡化成借：開發(fā)成本貨：銀行存款這

20、樣可以保證在做財務(wù)決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時再來清理，工作量大得無法想象。2131預(yù)收賬款現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點(diǎn)并不好，財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有，很難保證準(zhǔn)確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o法記錄過程，而財務(wù)軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子

21、分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項(xiàng)目預(yù)測回款提供一定的依據(jù)。2141代銷商品款不用2151應(yīng)付工資、2153應(yīng)付福利費(fèi)、2161應(yīng)付股利與其它無異。2171應(yīng)交稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù)部門的要求為準(zhǔn)，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門的溝通情況了。賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報表的具體需要而定。有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方，也有的企

22、業(yè)把預(yù)繳的稅款放在存貨里，如果稅務(wù)關(guān)系好,容易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計準(zhǔn)則。2176其它應(yīng)交款與其它行業(yè)與異。2181其它應(yīng)付款一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會計報表的需要,有可能需要放在此科目。在項(xiàng)目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來考慮。2191預(yù)提費(fèi)用在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計入開發(fā)間接費(fèi)用將利息資本化或計入財務(wù)費(fèi)用2201待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值、2211預(yù)計負(fù)

23、債、2311應(yīng)付債券、2331專項(xiàng)應(yīng)付款、2341遞延稅款一般不用2321長期應(yīng)付款一般房地產(chǎn)公司都會有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財政相應(yīng)的補(bǔ)貼時，一般放入此科目。2301長期借款核算銀行貸款。3101實(shí)收資本3103已歸還投資3111資本公積3121盈余公積3131本年利潤3141利潤分配與其它無異。4101開發(fā)成本開發(fā)成本的核算明細(xì)一般分為土地及拆遷、前期費(fèi)用、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)（系4015轉(zhuǎn)入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預(yù)算部門）進(jìn)行溝通，最好做到預(yù)算部門的口徑與財務(wù)部門核算的口徑一致，確保后期項(xiàng)目決算、對賬工作的順利進(jìn)行，不要弄成預(yù)算部門和財務(wù)部門提

24、出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會令老板非常生氣，結(jié)果兩個部門都會挨罵。4015開發(fā)間接費(fèi)用一般核算項(xiàng)目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費(fèi)用，一般包括工程部門、設(shè)計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費(fèi)用。5101主營業(yè)務(wù)收入、5102其他業(yè)務(wù)收入、5201投資收益、5203補(bǔ)貼收入、5301營業(yè)外收入、5401主營業(yè)務(wù)成本、5402主營業(yè)務(wù)稅金及附加、5405其他業(yè)務(wù)支出、5501營業(yè)費(fèi)用、5502管理費(fèi)用、5503財務(wù)費(fèi)用、5601營業(yè)外支出、5701所得稅、5801以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它無異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認(rèn)，請?jiān)敿?xì)看一下國稅發(fā)2003-83號文，講得很詳細(xì)。房地產(chǎn)會計核算是比較簡

25、單的，主要是往來的核算比較繁雜，因?yàn)樵谄渌鼞?yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點(diǎn)非常重要另外一點(diǎn)收入確認(rèn)按國稅政策確定o房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。需要重點(diǎn)關(guān)注，同時房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應(yīng)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生征地、受讓土地、前期工程準(zhǔn)備發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)在開發(fā)成本會計科目核算。參考文獻(xiàn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目設(shè)置附件：房地產(chǎn)會計科目,xls一、房地產(chǎn)公司的成本要通過開發(fā)成本”科目核算，開發(fā)成本科目每月不需要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。二、開發(fā)成本核算的內(nèi)容1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價：指因開

26、發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價。2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、

27、公廁等設(shè)施支出。三、公司前期工程準(zhǔn)備，產(chǎn)生一些支出，比如：勘測費(fèi)用、文物保證金（確保挖到文物要匯報）、設(shè)計費(fèi)用、人員工資、等等帳務(wù)處理：1、勘測費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)用支出借：開發(fā)成本-前期工程費(fèi)貸：銀行存款等2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報）借：其他應(yīng)應(yīng)收款-文物保證金貸：銀行存款等3、人員工資（1）支付工資時借：應(yīng)付工資貸：應(yīng)交稅金-個人所得稅貸：現(xiàn)金（2）月末，工資分配時借：管理費(fèi)用-工資（管理部門）借：銷售費(fèi)用-工資（銷售部門）貸：應(yīng)付工資四、成本、收入核算的帳務(wù)處理1、收入的核算（1）收到首付款、按揭貸款時借：現(xiàn)金（或銀行存款）貸：預(yù)收帳款-預(yù)售房款（2）商品房完工交付使用后借：預(yù)收帳款

28、-預(yù)售房款貸：主營業(yè)務(wù)收入（3）同時，結(jié)轉(zhuǎn)收入借：主營業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤2、成本的核算（1）商品房開發(fā)過程中發(fā)生的支出借：開發(fā)成本-土地、前期、基礎(chǔ)設(shè)施、建安費(fèi)等貸：銀行存款等（2）商品房完工交付使用后借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（4）同時，結(jié)轉(zhuǎn)成本借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)成本哈哈，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的一個特殊性??！是先產(chǎn)生成本，后有收入，與工業(yè)企業(yè)是不同的，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目還牽涉幾個會計年度，又不能估計收入，所以在項(xiàng)目未對外出售之前，都是先計入（開發(fā)成本的）。1。發(fā)生的費(fèi)用按照部門分類：借：開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用貸：現(xiàn)金（銀行存款）2。發(fā)生的與項(xiàng)目有關(guān)的土地，土地征用費(fèi)，拆遷費(fèi)，前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)屬于直接費(fèi)用，可直入成本。借：開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本-前期工程費(fèi)開發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)成本-土地款及費(fèi)用貸；銀行成款（現(xiàn)金）發(fā)生的費(fèi)用和成本，即使到了月末也不結(jié)轉(zhuǎn)，年末也不用