山東名門世家物業(yè)管理顧問建議書

1、項q根本情況名稱：名門世家開展商：山東濰坊名屋置業(yè)投資開展總建筑面積：60000平方米性質(zhì)：高檔綜合住宅區(qū)地址：濰坊市福壽東街與文化路交匯處聯(lián)系：0536822156805368258628同錄第一局部：前言3第二局部：物業(yè)治理參謀效勞內(nèi)容4一、人員進(jìn)駐及工作安排4二、前期咨詢參謀效勞6三、長駐參謀效勞81、協(xié)助組建物業(yè)公司82、員工培訓(xùn)方案83、相關(guān)治理制度的擬定94、工程現(xiàn)場信息反饋105、提出建設(shè)性意見106、會所效勞及對銷售的支持107、入伙文件的編制148、物業(yè)及其配套的驗收159、物業(yè)的全面接管1510、入伙儀式的準(zhǔn)備1511、理順相關(guān)的關(guān)系15四、招商局物業(yè)治理特色及重點治理內(nèi)容

2、161、工程入伙期治理162、物業(yè)治理方案的籌劃及編制173、在售樓中央開設(shè)物業(yè)治理咨詢效勞174、促進(jìn)銷售的活動185、返修治理196、別型式公寓治理20五、后期咨詢參謀服務(wù)22第三局部：參謀費及支付方式23一、參謀費組成23二、參謀費支付方式23三、物業(yè)參謀效勞方式24四、參謀效勞期限24附件：招商局物業(yè)治理簡介25“名門世家物業(yè)治理參謀建議書第一局部前言招商局物業(yè)治理真誠希望能為“名門世家提供前期物業(yè)管理參謀效勞,特制定本建議書.物業(yè)治理是房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的延續(xù),是工程工程籌劃、施工、銷售的有機(jī)整體之一.物業(yè)治理者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間有著一種承前啟后的內(nèi)在聯(lián)系,這是一種平等條件下的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)

3、系.因而,從某種意義上說,物業(yè)治理是房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的配套效勞.這也是我們能為名屋置業(yè)提供物業(yè)治理參謀效勞的一個契機(jī).“名門世家高尚社區(qū)是名屋置業(yè)的扛鼎之作.為真正做好為開展商的配套效勞,搞好前期介入工作.招商局物業(yè)將在總結(jié)以往治理經(jīng)驗和教訓(xùn)的根底上,針對“名門世家的實際情況,在前期治理工作中,為開發(fā)商、準(zhǔn)業(yè)主提供全方位的物業(yè)治理參謀效勞,以求到達(dá)開展商、業(yè)主、物業(yè)公司“三贏的目標(biāo).本建議書將從前期物業(yè)治理參謀效勞內(nèi)容、后期治理效勞設(shè)想、酬金組成及支付方式三方面展開表達(dá).由于經(jīng)驗及知識水平所限,缺乏之處還望不吝賜教.希望名屋置業(yè)能充分考慮我們的建議,以求最終達(dá)成合作協(xié)議.我們有理由相信,憑借招商

4、局物業(yè)良好的品牌信譽(yù)及優(yōu)良效勞品質(zhì),我們完全有水平“猶如英國管家一般,為生活在名門世家的業(yè)主提供體面、周到、貴族式的貼身效勞.第二局部物業(yè)治理參謀效勞內(nèi)容一、人員進(jìn)駐及工作安排為使物業(yè)治理參謀效勞工作得以持續(xù)、有效地進(jìn)行,編制人員進(jìn)駐及工作方案安排是關(guān)鍵.詳細(xì)人員進(jìn)駐工作方案安排如下：1、成立籌備小組.為了有效地協(xié)調(diào)、組織參謀效勞工作,招商局物業(yè)已成立“名門世家工程物業(yè)治理籌備小組,全面負(fù)責(zé)“名門世家項目物業(yè)治理參謀效勞的籌備工作.籌備小組成員如下：督導(dǎo)：李弘招商局物業(yè)副總經(jīng)理組長：謝水清招商局物業(yè)開展籌劃部總經(jīng)理助理副組長：侯廣富招商局物業(yè)開展籌劃部成員：儀克江招商局物業(yè)開展籌劃部汪全松招商

5、局物業(yè)開展籌劃部謝磊招商局物業(yè)開展籌劃部2、前期工作方案安排.為更好掌握前期工作進(jìn)度,特制定?前期工作方案安排?前期工作方案安排時間人員主要工作內(nèi)容得悉合作意向領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員成立“名門世家工程物業(yè)治理籌備小組,全面提供物業(yè)治理前期治理效勞確定合作關(guān)系以后公司領(lǐng)導(dǎo)與開展商簽定?物業(yè)治理參謀效勞合同?籌備小組成員每月一次與開展商相關(guān)部門負(fù)責(zé)人交流工作,征詢意見以便及時配合工作施工階段土建：程師跟進(jìn)記錄工程的進(jìn)展,了解工程情況,從物業(yè)的治理和使用角度上對小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計提出可行性的建議銷售階段治理員保安員保潔員進(jìn)駐售樓中央,提供物業(yè)治理咨詢、保安、清潔效勞,協(xié)助銷售員做好接待工作,與銷售員定期舉行業(yè)務(wù)

6、交流會治理員舉辦業(yè)主聯(lián)誼會,與開展商、業(yè)主作溝通工程驗收階段1：程師維修技工參加工程的接管、驗收,提出合理化建議環(huán)境竣1:以后園藝師綠化工參加綠化工程驗收,對環(huán)境綠化進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)主體完I:以后保安員施工現(xiàn)場的平安治理,保證樓盤銷售的良好現(xiàn)場環(huán)境交接驗收階段：程師維修工驗收樓房,調(diào)試設(shè)備,催促施工單位處理驗收發(fā)現(xiàn)問題；接收樓房鑰匙并作好鑰匙治理1：作入伙前1個月治理人員成立“名門世家治理處,配備治理辦公用品；招聘、培訓(xùn)員工；配合開展商準(zhǔn)備入伙儀式及辦理手續(xù)等工作方案入伙前10天治理人員所有小區(qū)資料準(zhǔn)備到位；開始準(zhǔn)備布置入伙儀式及入住手續(xù)辦理現(xiàn)場入伙前3天治理人員對辦理入伙手續(xù)工作進(jìn)行演示培訓(xùn)入伙

7、前1天治理人員入伙儀式及現(xiàn)場布置、手續(xù)辦理入伙后治理人員進(jìn)入日常物業(yè)治理階段3、前期人員安排.在前期人員中,除了籌備小組成員之外,還將根據(jù)現(xiàn)場情況派出不同專業(yè)人員至現(xiàn)場協(xié)助工作.二、前期咨詢參謀效勞前期咨詢參謀的主要工作是熟悉工程情況,擬訂整體物業(yè)治理方案,跟進(jìn)工程施工等.“名門世家工程的前期咨詢參謀期也是工程施工階段,工程施工階段治理是日后物業(yè)治理得以順利開展的根底,是物業(yè)治理公司工程技術(shù)人員學(xué)習(xí)與培訓(xùn)的過程,所以必須重視.當(dāng)然這一階段的治理需得到開展商的鼎力支持.1、參謀人員的進(jìn)駐.就“名門世家工程達(dá)成物業(yè)治理參謀效勞合同后,我公司將派出一名工程治理經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場開展前期參謀效勞,熟悉項目規(guī)

8、劃建筑設(shè)計、管網(wǎng)設(shè)計、功能設(shè)計狀況,深入了解工程情況.2、擬訂?名門世家整體物業(yè)治理方案?討論稿,對如何開展名門世家的物業(yè)治理工作做綜合描述,其中包括物業(yè)公司組建、架構(gòu)、人員組成、建議工資標(biāo)準(zhǔn)；質(zhì)量保證舉措；物業(yè)治理本錢分析等.3、記錄工程進(jìn)度.在施工過程中,我公司工程人員會對現(xiàn)場施工狀況進(jìn)行跟進(jìn)、記錄,掌握工程工程進(jìn)度.另外,特別要對設(shè)計變更情況認(rèn)真記錄,以備日后查閱,保證維修養(yǎng)護(hù)不出過失.4、提出工程參考意見.我司現(xiàn)場人員會結(jié)合日后物業(yè)治理的實際情況及既往治理經(jīng)驗,在工程施工過程中對局部不適應(yīng)或很不利于物業(yè)治理工作開展的設(shè)計或個別部位向開展商提出僅供參考的變更、修改意見.5、治安防范治理.

9、在“名門世家小區(qū)主體完工時.,我司將協(xié)助招聘并培訓(xùn)合格三名保安人員以維護(hù)現(xiàn)場平安,保證工程正常施工,預(yù)防出現(xiàn)治安事故的發(fā)生,導(dǎo)致財產(chǎn)的流失.6、了解工程現(xiàn)場情況.“名門世家物業(yè)治理籌備小組在施工期間每月一次到工程現(xiàn)場進(jìn)行深入了解情況,召開分析會議,同時有可能的情況下還參加開展商方面召開的工程工程例會,以便對未來物業(yè)治理籌劃方案進(jìn)行修正、完善.7、設(shè)施設(shè)備安裝、布置的跟蹤.我司現(xiàn)場人員將對“名門世家小區(qū)的智能化系統(tǒng)、供配電、給排水、供氣等設(shè)施設(shè)備安裝和管網(wǎng)布置進(jìn)行跟蹤、記錄,對其使用功能進(jìn)行全面掌握,并向安裝單位技術(shù)人員學(xué)習(xí)基本技術(shù),以便日后維護(hù)和保養(yǎng).三、長駐參謀效勞長駐參謀開始實際協(xié)助操作整

10、體物業(yè)治理事務(wù),協(xié)助物業(yè)公司組建；招聘、培訓(xùn)員工；擬定治理規(guī)章制度并監(jiān)督實施等.1、協(xié)助組建物業(yè)公司.討論并確定物業(yè)公司架構(gòu)、人員安排和素質(zhì)要求,擬定分期招聘方案等,根據(jù)上述方案組織實施.2、擬定員工培訓(xùn)方案,分為崗前培訓(xùn)和日常培訓(xùn)兩大局部.崗前培訓(xùn)方案如下表：培訓(xùn)類別培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)方式培訓(xùn)考核公共知識培訓(xùn)全體員工公司簡介；物業(yè)治理根底知識；員工手那么；公司規(guī)章制度；職業(yè)道德；平安教育；質(zhì)量體系等集中培訓(xùn)個別培訓(xùn)筆試通過方能上崗治理干部培訓(xùn)部門經(jīng)理主任物業(yè)治理崗位資格培訓(xùn)；經(jīng)理崗位責(zé)任培訓(xùn)；品質(zhì)根底知識；質(zhì)量體系文件；物業(yè)治理務(wù)實外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)治理員培訓(xùn)班長領(lǐng)班物業(yè)治理崗位資格培訓(xùn)；各

11、專業(yè)崗位責(zé)任培訓(xùn)；公文寫作培訓(xùn)集中培訓(xùn)個別培訓(xùn)普通員工培訓(xùn)操作層員工崗位責(zé)任培訓(xùn)；專業(yè)技能培訓(xùn)集中培訓(xùn)筆試、實操測試通過方能上崗日常培訓(xùn)方案如下表:培訓(xùn)類別對象培訓(xùn)內(nèi)容方式周期考核公共知識培訓(xùn)全體員工物業(yè)治理根底知識；員工手那么；公司規(guī)章制度；職業(yè)道德；平安教育；質(zhì)量體系等集中培訓(xùn)每年循環(huán)培訓(xùn)一次每年筆試一次治理干部培訓(xùn)部門經(jīng)理主任物業(yè)治理崗位資格培訓(xùn)；經(jīng)理崗位責(zé)任培訓(xùn)；品質(zhì)根底知識；質(zhì)量體系文件；物業(yè)治理務(wù)實；電腦運用.外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)每年培訓(xùn)兩次每年筆試一次治理員培訓(xùn)班長領(lǐng)班物業(yè)治理崗位資格培訓(xùn)；各專業(yè)崗位責(zé)任培訓(xùn)；公文寫作培訓(xùn)外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)每季培訓(xùn)一次每年筆試、實操測試一次普通員工培訓(xùn)

12、操作層員工與崗位有關(guān)的工作手冊；與崗位有關(guān)的專業(yè)知識；專業(yè)技能培訓(xùn)集中培訓(xùn)理論技能每月各培訓(xùn)一次每年筆試測試一次,半年實操測試一次3、相關(guān)治理制度的擬定.參謀組將根據(jù)“名門世家的治理理念和模式,延續(xù)招商局物業(yè)的管理精髓,針對工程實際,編寫適合“名門世家的物業(yè)治理制度.其中包括：* ?內(nèi)部檢查工作規(guī)程?* ?用戶報修處理工作規(guī)程?* ?用戶投訴處理工作規(guī)程?* ?回訪工作規(guī)程?* ?效勞收費治理工作規(guī)程?* ?庫房治理工作規(guī)程?* ?公共場地使用治理工作規(guī)程?* ?花園文化活動治理工作規(guī)程?* ?突發(fā)事件或異常情況處理工作規(guī)程?* ?應(yīng)急分隊工作規(guī)程?* ?裝修治理工作規(guī)程?* ?工程維修工作規(guī)

13、程?* ?維修技工日常工作規(guī)程?* ?物業(yè)設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程?* ?給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作規(guī)程?* ?二次供水治理工作規(guī)程?* ?中控室設(shè)備運行治理工作規(guī)程?* ?防火治理工作規(guī)程?* ?火警、火災(zāi)應(yīng)急處理工作規(guī)程?求?門崗值班工作規(guī)程?*?巡邏崗工作規(guī)程?求?中控室崗位工作規(guī)程?* ?保安警用器械治理工作規(guī)程?* ?保安員考核工作規(guī)程?* ?綠化地養(yǎng)護(hù)工作規(guī)程?* ?環(huán)境清潔工作規(guī)程?4、工程現(xiàn)場信息反應(yīng).參謀組將針對工程工程進(jìn)度情況及實際情況,定期收集工程工程的有關(guān)信息,以便籌備小組對相關(guān)問題作出決策或調(diào)整.5、提出建設(shè)性意見.參謀組根據(jù)物業(yè)治理實際情況及業(yè)主的需求向開展商方面的

14、工程部門提出諸如垃圾房、綠化用水供給點、垃圾桶的擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識等建議,并全力配合開展商解決這一問題.6、會所方面的支持.為使會所的功能設(shè)置更趨于科學(xué)化,我們會盡力配合開展商對會所進(jìn)行功能設(shè)置及設(shè)施配備.另外,在會所開放前半個月,公司將派出會所經(jīng)營效勞人員進(jìn)駐現(xiàn)場,對會所進(jìn)行交接,開放經(jīng)營,迎接客戶參觀,促進(jìn)樓盤銷售.7、售樓中央的治理售樓中央是物業(yè)工程開展商對外宣傳、展現(xiàn)實力的窗口.參謀組將精心、細(xì)致地以星級灑店的效勞標(biāo)準(zhǔn)做好售樓中央的治理效勞工作.1宣揚(yáng)“招商局物業(yè)治理參謀品牌,強(qiáng)調(diào)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合優(yōu)勢,給業(yè)主以信心保證.同時強(qiáng)調(diào)招商局“百年歷史,民族企業(yè)旗幟的金字招牌,名屋置業(yè)與招商局物業(yè)實施

15、的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,高位嫁接策略,給業(yè)主增強(qiáng)售后效勞方面的信心保證.協(xié)助制作箱售展板關(guān)于物業(yè)治理和招商局物業(yè)方面的介紹.協(xié)助制作售樓書及銷售廣告中有關(guān)物業(yè)治理的內(nèi)容.2引入“酒店式治理模式為了更好地襯托售樓中央及樣板房良好的整體形象,提升箱售業(yè)績,作為物業(yè)治理公司能做到的唯有提升我們的治理效勞水平.由此我們擬將在“名門世家小區(qū)售樓中央引進(jìn)“酒店式治理模式.根據(jù)星級酒店的效勞標(biāo)準(zhǔn)來效勞于“名門世家小區(qū)售樓中央,并借鑒先進(jìn)的房地產(chǎn)展示中央治理效勞經(jīng)驗,結(jié)合“名門世家小區(qū)的實際情況來進(jìn)行組織實施.3確定人員崗位責(zé)任為了認(rèn)真、持續(xù)、高效地開展售樓中央治理效勞,在此有必要明確相關(guān)人員的崗位責(zé)任,以求工作任務(wù)責(zé)

16、任到人. 工程經(jīng)理：對售樓中央及樣板房各項治理效勞進(jìn)行監(jiān)管,對售樓中央及樣板房治理效勞結(jié)果負(fù)責(zé)； 效勞員：負(fù)責(zé)客戶接待、引路、敬座、遞茶、聯(lián)系銷售人員前來洽談、智能化系統(tǒng)的演示、未來“名門世家小區(qū)物業(yè)治理情況講解；以及負(fù)責(zé)接待參觀樣板房的客戶,對樣板房進(jìn)行引導(dǎo)介紹； 保潔員：負(fù)責(zé)售樓中央及樣板房的日常清潔衛(wèi)生工作； 維護(hù)工：對售樓中央內(nèi)的中央空調(diào)、水電、智能化系統(tǒng)進(jìn)行日常檢查維護(hù)；保安員：負(fù)責(zé)售樓中央及樣板房及樣板房的治安、消防治理.4人員培訓(xùn)及考核培訓(xùn)是企業(yè)開展的動力,是更新企業(yè)員工觀念、提升員工素質(zhì)的有效途徑,是不斷提升治理效勞水平,增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力的基石.針對售樓中央的具體情況,我們將

17、開展針對性的培訓(xùn),并擬定以下的培訓(xùn)、考核計戈晨售樓中央人員崗前培訓(xùn)及考核方案序號培訓(xùn)內(nèi)容考核方式1“名門世家根本情況介紹開展商情況、工程情況筆試2本公司根本情況及相關(guān)規(guī)章制度、崗位責(zé)任的學(xué)習(xí)筆試3酒店禮儀效勞知識現(xiàn)場演練筆試4參觀學(xué)習(xí)優(yōu)秀的售樓中央座談5商務(wù)效勞、休閑效勞、清潔衛(wèi)生等常識的培訓(xùn)實際操作6團(tuán)隊合作效勞精神座談7售樓中央各崗位效勞技能實際操作8學(xué)習(xí)樓宇營銷的業(yè)務(wù)知識,熟識開展商對銷售的要求筆試5具體治理舉措 現(xiàn)場進(jìn)駐.配合開展商方面的進(jìn)度要求,并先派出3名保安員進(jìn)場用以維持平安工作；隨后售樓中央全部治理效勞人員全部進(jìn)駐現(xiàn)場,各崗位人員全部到位. 形象建設(shè).為了表達(dá)及提升“名門世家小

18、區(qū)的整體形象,我們將對售樓中央及樣板房工作人員的精神面貌進(jìn)行全面更新,真正以“酒店式高檔次、優(yōu)雅的形象出現(xiàn).同時對售樓中央所需治理效勞人員進(jìn)行全公司內(nèi)的選拔及社會上的招聘,從長相、身高等方面都有較高的要求,如男保安員身高一律要求180CM以上；女保安員身高一律要求170CM以上等. 保證清潔衛(wèi)生質(zhì)量.為保證并提升售樓中央的整體治理效勞水準(zhǔn),我們將聘請高素質(zhì)的一流清潔效勞人員,對售樓中央進(jìn)行保潔；并相應(yīng)提升效勞的標(biāo)準(zhǔn),以保證開展商的品牌形象.細(xì)化效勞功能.售樓中央治理效勞工作將從點滴做起,從平凡小事著手,不斷地細(xì)化治理效勞功能,使之處處表達(dá)“以人為本,以客為尊這一治理效勞理念,從而為客戶提供更周

19、到、細(xì)致的效勞,如在售樓中央大廳設(shè)置雨傘架等,雖為平淡之事,但卻能急客戶所需,真正為客戶分憂.增設(shè)講演功能.為提升售樓中央的效勞水準(zhǔn)、完善效勞質(zhì)素,我們擬在售樓中央增設(shè)講演功能,讓客戶通過先進(jìn)的多媒體手段更全面了解“名門世家、名屋置業(yè)及招商局物業(yè),增強(qiáng)在“名門世家置業(yè)的信心和決心.講演事宜由效勞人員負(fù)責(zé),利用聲、光、電等手段并結(jié)合多媒體以求給客戶一個逼真的效果.24小時治理效勞.為表達(dá)招商局物業(yè)人的敬業(yè)精神,售樓中心將實行全天候24小時治理效勞.正常下班后治理效勞人員將有方案地輪流值班,假設(shè)有客戶來訪會進(jìn)行熱情接待,并予以記錄,對夜間來電咨詢予以解答,記錄咨詢內(nèi)容,并及時與售樓中央銷售人員進(jìn)行

20、對接. 認(rèn)真對待每一件投訴.由于我們自身的疏忽,在治理效勞中可能會導(dǎo)致一些工作失誤,從而引起開展商、準(zhǔn)業(yè)主的不滿,并對我治理效勞人員的進(jìn)行投訴.針對這一現(xiàn)象,招商局物業(yè)的態(tài)度是認(rèn)真對待每一件投訴,還開展商、準(zhǔn)業(yè)主一個滿意的投訴處理. 著力抓好保安防衛(wèi)工作.售樓中央是“名門世家的“門面,在搞好其它治理舉措的同時.,保安防衛(wèi)工作同樣不能松懈,而且更應(yīng)力抓從緊.在治理護(hù)管人員方面,我們采用半封閉式準(zhǔn)軍事化治理,實行定人定崗,落實責(zé)任到每個人. 保證樣板房清潔衛(wèi)生質(zhì)量.售樓中央是開展商用以展現(xiàn)“名門世家建筑風(fēng)格和戶型結(jié)構(gòu)的窗口,其裝潢標(biāo)準(zhǔn)及日常治理的好壞左右著客戶對“名門世家的整體印象.作為物業(yè)治理者

21、,我們將從日常治理方面著手,保證樣板房的清潔衛(wèi)生質(zhì)量.7、入伙文件的編制入伙文件包括?業(yè)主公約?、?業(yè)主手冊?、?裝修指南?及相關(guān)表格,此乃小區(qū)實施公共治理的依據(jù).1?業(yè)主公約?界定開發(fā)商與各業(yè)主及物業(yè)治理公司應(yīng)負(fù)的責(zé)任和義務(wù),并對物業(yè)的各項治理訂立規(guī)定.該公約所涉及的內(nèi)容包括： 物業(yè)及公共設(shè)施 業(yè)主的權(quán)利 業(yè)主的責(zé)任 治理公司的權(quán)利及責(zé)任 治理公司酬金 治理費及其它費用 治理基金 其它事項2?業(yè)主手冊?旨在向業(yè)主及租戶介紹物業(yè)內(nèi)各種效勞、設(shè)備、守那么及平安設(shè)施等.使業(yè)主及租戶能熟悉物業(yè)的治理及運作.該手冊所涉及的內(nèi)容包括: 治理公司名稱、治理限制、治理費、投訴及查詢、治理處辦公時間及治理職員

22、. 樓宇交接 裝修摘要 物業(yè)治理與守那么、物業(yè)開放及中央空調(diào)供給時間、保安事項、防火平安、清潔效勞、停車場治理效勞 遷入及搬運須知 緊急程序其它治理文件包括?裝修指南?、?承諾書?、?業(yè)主/租戶委派裝修承辦商登記表?及各類效勞簡介等.8、物業(yè)及其配套的驗收.入伙前半個月,治理處組織人員對小區(qū)房屋及設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行逐項驗收,對驗收不合格工程向開展商反應(yīng)、咨詢,配合其盡快解決問題.9、物業(yè)的全面接管.入伙前五天,驗收程序完成后進(jìn)入小區(qū)全面接管的階段,所有人員進(jìn)出小區(qū)開始接受登記.10、入伙儀式的準(zhǔn)備.入伙前五天,治理處各類入住資料宣傳單準(zhǔn)備完畢,協(xié)助開展商準(zhǔn)備入伙儀式.11、理順相關(guān)的關(guān)系.根據(jù)以往

23、經(jīng)驗,物業(yè)保修、返修事宜是極為復(fù)雜的,扯皮現(xiàn)象較多,這主要是由于關(guān)系不明晰所造成的.為此,我們應(yīng)致力于理順這層關(guān)系,與開展商、施工單位簽訂小區(qū)的?保修合同?,保證保修的責(zé)任明確.四、招商局物業(yè)治理特色及重點治理內(nèi)容1、工程入伙期治理入伙期治理的工作重點在于接待并引導(dǎo)業(yè)主驗房、辦理入住手續(xù),防止業(yè)主因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生過激情緒.1做好入伙引導(dǎo)工作.物業(yè)治理人員對來辦理入住手續(xù)的業(yè)主做好引導(dǎo)工作,對車輛出入、停放進(jìn)行治理限制,擺放好標(biāo)識,使之井然有序,忙而不亂.2做好入伙接待工作.物業(yè)治理處客戶效勞中央、工程維修人員做好業(yè)主接待,陪同業(yè)主驗房,記錄業(yè)主對房屋存在問題的意見,引導(dǎo)業(yè)主辦理入住手續(xù).3返

24、修工程信息反應(yīng).治理處牽頭成立的售后效勞中央負(fù)責(zé)收集歸納業(yè)主提出的須返修內(nèi)容,每日與開展商的工程部門和施工單位對接,全力配合施工單位進(jìn)行零星工程返修,每周將售后效勞中央的工作情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門匯報.4正確處理不合諧行為.在實際工作中,可能由于房屋質(zhì)量問題、返修工程進(jìn)度,會引起業(yè)主不滿的情緒.為消除不必要的誤會舒緩業(yè)主的過激情緒,這需要我們能正確處理這些不合諧行為.5裝修治理.為使裝修能吻合小區(qū)設(shè)計風(fēng)格,不影響工程結(jié)構(gòu),管理處將指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主的裝修審批工作,嚴(yán)格按物業(yè)的設(shè)計、功能及政府規(guī)定進(jìn)行裝修審批.6社會資源的利用.治理處客戶效勞中央將與各類社會資源提供商進(jìn)行全面的溝通與接觸,全力配

25、合業(yè)主開通、煤氣、自來水、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)接入等工作.2、物業(yè)治理方案的籌劃及編制物業(yè)治理方案是開展物業(yè)治理工作的行動指南,應(yīng)充分表達(dá)其科學(xué)、適宜的特點.為使治理方案更能滿足工作的需要,“名門世家物業(yè)治理方案的籌劃及編制將從以下方面著手.1成立方案編制小組.由開展籌劃部牽頭,集中公司的業(yè)務(wù)精英,成立方案編制小組.成員約為5人,包括籌劃人員、治理人員及工程人員.2深入了解工程情況.方案小組應(yīng)深入現(xiàn)場,掌握工程實際情況,了解工程資源條件,為方案編制提供根底數(shù)據(jù).3方案的籌劃及編制.根據(jù)所掌握、了解的工程情況,充分利用公司資源條件,著手對“名門世家物業(yè)治理方案進(jìn)行籌劃及編制.4方案的發(fā)放及培訓(xùn).方

26、案籌劃、編制完成后,接下來的工作就是方案的發(fā)放及培訓(xùn).培訓(xùn)的目的就是要讓相關(guān)人員熟悉方案的內(nèi)容,以便開展日常工作.3、在售樓中央開設(shè)物業(yè)治理咨詢效勞隨著物業(yè)治理效勞功能的細(xì)化、效勞水平的提升,物業(yè)治理開始影響著樓宇的銷售,成為決定樓宇銷售業(yè)績的一大因素.為更好地配合開展商對“名門世家進(jìn)行俏售,為此我們決定開設(shè)物業(yè)治理咨詢效勞.具體措施如下：1） 咨詢效勞的責(zé)任人.我們準(zhǔn)備將物業(yè)治理咨詢效勞歸口于售樓中央效勞范疇,售樓中央負(fù)責(zé)人須對效勞過程進(jìn)行限制,對效勞結(jié)果負(fù)責(zé),而效勞員那么實行對效勞的具體操作.2） 設(shè)立物業(yè)治理咨詢臺.擬在售樓中央大廳設(shè)立物業(yè)治理咨詢臺,目的在于方便客戶了解情況.效勞員可根

27、據(jù)客戶需求向客戶介紹“名門世家物業(yè)治理模式及可為業(yè)主提供的各項特色效勞,同時客戶也可在此了解物業(yè)治理公司的一些具體情況,增加置業(yè)的信心與決心.3） 咨詢信息反應(yīng).效勞員隨時聽取準(zhǔn)業(yè)主或客戶對未來“名門世家的建議和意見,并將信息及時反應(yīng)給“名門世家物業(yè)治理籌備組,而物業(yè)治理籌備組也能據(jù)此及時修正、完善治理效勞內(nèi)容.4） 效勞素質(zhì)的穩(wěn)固.為提升售樓中央治理效勞人員的素質(zhì),我們要求售樓中央治理效勞人員參加開展商為銷售人員舉辦的各種培訓(xùn)I、講座,熟悉和掌握一些根本的銷售策略.4、促進(jìn)銷售的活動為了更能配合開展商方面做好“名門世家的銷售工作,我們想通過舉辦一些活動來實現(xiàn).通過舉辦活動可以增強(qiáng)開展商、物管

28、者與準(zhǔn)業(yè)主、客戶之間的溝通、交流,創(chuàng)造“三贏的局面.其實,舉辦此類活動的意圖非常明顯：一來開展商、物管者可以充分了解客戶真正所需,及時更換銷售策略和完善治理效勞,以促進(jìn)俏售業(yè)績；二來準(zhǔn)業(yè)主、客戶可以全面了解開展商的實力和物管者的效勞水平,以增強(qiáng)購房的信心決心.1舉辦準(zhǔn)業(yè)主懇談會定期或不定期舉辦準(zhǔn)業(yè)主懇談會,為準(zhǔn)業(yè)主和物業(yè)治理者之間構(gòu)建一個氣氛活潑,能暢所欲言的溝通、交流平臺,讓我們有更多的時機(jī)聽取準(zhǔn)業(yè)主就“名門世家所提出的各種意見及建議,有利于及時歸納收集銷售工作或治理效勞中的缺乏,加快改良和完善的進(jìn)度.有關(guān)樓宇銷售、設(shè)計、施工方面的信息,也會盡快反應(yīng)予開展商,為開展商今后的工程開發(fā)更能適合業(yè)

29、主品味和風(fēng)格提供大量豐富的信息.2舉辦前期業(yè)主聯(lián)誼會為已購房的準(zhǔn)業(yè)主們開展聯(lián)誼活動,不但有助于業(yè)主們之間的友好交流,使今后的“名門世家人際關(guān)系更加和諧、融洽,而且還將借助這一活動的推廣,增強(qiáng)對“名門世家的宣傳,擴(kuò)大其知名度,開掘潛在的客戶群,增加“名門世家的銷量.因此,我們將主動地配合開展商定期或不定期舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼會,并借此向準(zhǔn)業(yè)主匯報“名門世家物業(yè)治理前期介入情況,增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)治理效勞工作的理解和配合.3增強(qiáng)與開展商銷售業(yè)務(wù)部門的交流要配合好銷售工作,我們認(rèn)為增強(qiáng)兩公司之間的溝通與交流最為重要.為此,招商局物業(yè)將派出一名治理人員專門負(fù)責(zé)與開展商銷售業(yè)務(wù)部門的接洽與交流,共同為銷售工作出力

30、.我們設(shè)想是這樣的,這名專職人員須每月一次向開展商的俏售業(yè)務(wù)部門匯報本月配合銷售的情況,及相關(guān)的管理效勞工作進(jìn)展程度；同時也征詢開展商銷售業(yè)務(wù)部門的意見,以改良我們的工作,使之更能配合銷售.5、返修治理物業(yè)工程返修是一項長期、持續(xù)的工作,為使入伙后此項事務(wù)能得以順利開展,這就要求我們在前期介入工作時打下良好的根底,這也就是入住前返修工作所應(yīng)做到的.1建議開展商敦促施工單位、監(jiān)理公司與物業(yè)公司四方共同簽訂返修協(xié)議,使物業(yè)公司能制約協(xié)調(diào)返修工作的順利進(jìn)行.物業(yè)公司在第一時間取得業(yè)主返修需求,可及時調(diào)度施工人員進(jìn)行處理,保證返修的及時性、有效性,到達(dá)業(yè)主滿意的目的.2熟悉物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備情況.我公司

31、將派出工程維修人員對“名門世家小區(qū)樓房、設(shè)備等的施工及驗收的每一環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤,對照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)問題及時同開展商及監(jiān)理公司溝通、解決.3要求按程序操作.工程驗收中嚴(yán)格按規(guī)定程序操作,要求供貨商、安裝公司、建筑公司對工程及產(chǎn)品質(zhì)量給予一定的保修期.4要求設(shè)施設(shè)備試運行.為有效檢測設(shè)施設(shè)備的性能及狀態(tài),要求所有設(shè)備均進(jìn)行試運行,在運行中發(fā)現(xiàn)問題及時請保修單位進(jìn)行維修.5建立檔案.有方案地將設(shè)備按編號建立維修檔案,詳細(xì)記錄設(shè)備維修保養(yǎng)情況.6最終檢測.經(jīng)數(shù)月屢次試運行后,在業(yè)主入伙前,對全部設(shè)備再次進(jìn)行一次最終檢查,保證公用設(shè)備在入伙后不發(fā)生故障.6、別墅式公寓治理別墅式公寓是一種高檔居住性物業(yè),它根

32、據(jù)不同市場需求設(shè)計多種房型,不僅為住戶提供酒店式效勞,且也營造了家庭溫磬的氣氛.別墅式公寓既提供效勞生清潔房間,鐘點工料理家務(wù)等效勞,住戶也可自己動手做飯等,充分享受酒店式效勞和自由的私人空間.故物業(yè)公司所提供的效勞也更加周到和個性化.5） 公眾效勞公寓托兒所為照顧及教育學(xué)齡前兒童,物業(yè)治理公司可在公寓社區(qū)內(nèi)設(shè)立托兒所并聘請專職教師任教.醫(yī)療及救護(hù)效勞物業(yè)治理公司與當(dāng)?shù)刂饕t(yī)院聯(lián)絡(luò),隨時應(yīng)住戶要求聯(lián)系醫(yī)生前來探病或送住戶至醫(yī)院治療.公寓園藝綠化物業(yè)治理公司定期為公寓花園進(jìn)行園藝美化.小型郵局隨時為住戶處理郵件、快件等郵遞效勞,每天為住戶分發(fā)郵件、報刊.家務(wù)效勞應(yīng)住戶要求,物業(yè)治理公司可為住戶安

33、排專職“阿姨協(xié)助住戶處理日常家務(wù).洗衣效勞物業(yè)治理公司為住戶開設(shè)洗衣、送衣效勞.商務(wù)效勞設(shè)立小型商務(wù)中央,向住戶提供商務(wù)信息和秘書效勞,以方便住戶于節(jié)假日或下班后處理緊急商務(wù)事宜,包括打印文件、發(fā)、收發(fā)電子郵件等,并可以為住戶收取并立即送往住戶處.預(yù)定車、船、飛機(jī)票務(wù),并送票上門；文件郵寄、特快專遞效勞；速印名片'快照效勞等.6） 公寓內(nèi)效勞為公寓住戶提供類似酒店效勞的效勞工程,這是效勞性公寓治理的重要特點.這使住戶能夠在自己家里得到與住酒店同樣的便利,同時能夠使用社區(qū)的各類公共設(shè)施,享受比酒店更舒適的環(huán)境.其中包括： 負(fù)責(zé)更換床單、毛巾(住戶自己提供) 清潔室內(nèi)所有家具毛毯洗塵清潔廚房衛(wèi)生間清潔窗戶及玻璃清潔定期室內(nèi)大掃除及住戶入住前大清掃住戶園藝美化根據(jù)住戶要求清潔其它物品7） 特殊效勞根據(jù)業(yè)主要求,物業(yè)治理公司可提供看管、接送小孩等特殊效勞.五、后期咨詢參謀效勞內(nèi)容參謀組將每三月赴現(xiàn)場進(jìn)行一次檢查、指導(dǎo)工作.參謀工作的開展將按?“名門世家物業(yè)治理方案?執(zhí)行,并以之作