房地產(chǎn)估價還原率求取方法比較及其優(yōu)化

1、房地產(chǎn)估價復原率求取方法比較及其優(yōu)化內(nèi)容 摘要：收益復原法是收益性房地產(chǎn)估價的最常用、最重要的 方法 ，但由于復原利率確實定較為困難，很難確定其是否準確、是否 科學 ，導致 應(yīng)用 受到一定限制。筆者通過 分析 現(xiàn)行較通行的復原利率確定方法，得到以復合調(diào)整法確定復原率的優(yōu)化方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價 復原率 復合調(diào)整法房地產(chǎn)估價是一項復雜的 經(jīng)濟 活動，要想使評估活動高效、準確、公正，必須注重活動過程的嚴謹性與科學性。房地產(chǎn)估價收益法，是 目前 國際上流行的資產(chǎn)評估方法之一，該法是利用資金時間價值原理,將房地產(chǎn)將來收益折現(xiàn)求其如今市值的一種評估方法。但在實際操作中，收益法有一定的難度，集中難點是將

2、來純收益和資本化率確實定，特別是資本化率的準確與否，將極大地 影響 到采用該方法所得出評估結(jié)論的真實性和客觀性。因此在運用收益復原法評估房地產(chǎn)的價值時，復原率確定的準確與否對估價結(jié)果的準確性具有重要影響。復原率本質(zhì)由于房地產(chǎn)具有位置固定性、不可再生性、個別性、永續(xù)性等特性，且具有投資和消費的雙重屬性，使得使用者在占有某房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)不僅能為其提供現(xiàn)時的純收益，而且還能期待在將來年間源源不斷的繼續(xù)獲得。因此可以把購置房地產(chǎn)作為一種投資，房地產(chǎn)價格作為購置假設(shè)干年房地產(chǎn)收益而投入的資本，房地產(chǎn)價格上下取決于可以獲取的預期收益上下，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價收益法。收益復原法的根本公式為：收益價格=年純

3、收益/復原率(年純收益相等，且為無限年期的情形)復原率是一種資本投資收益率，或被稱為獲利率、報酬率、利潤率、盈利率和利率等，是用以將房地產(chǎn)純收益復原成為房地產(chǎn)價格的比率。復原利率的本質(zhì)表達為以下幾方面：復原率會隨著所投資房地產(chǎn)的地段、用途的不同而不同，隨時間的變化而發(fā)生變化。復原利率其值必須為正值。假設(shè)復原利率小于零，那么表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能獲得年純收益，那么收益復原法的應(yīng)用將喪失其根底， 計算 是無意義的。復原利率其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否那么投資收益將不高于將資金存入銀行或購置國債，因此不合算。復原率與投資風險的大小成正比。假設(shè)預期將來會產(chǎn)生高通貨膨脹率

4、，或該收益性房地產(chǎn)將來的年收入存在較大風險，且更具有投機性時，那么資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產(chǎn)將來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，那么資本化率就較低，房價就高。在采用收益復原法評估房地產(chǎn)價格時估價結(jié)果的準確性，取決于估價師對純收益和復原率確實定，尤其是復原率，它的微小變化都將產(chǎn)生很大的影響。選擇一個適當?shù)膹驮蕦纼r人員來說更為重要。確定合理的復原率是準確計算房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵 問題 。復原率求取的常用方法對確定復原利率有許多觀點，例如：市場提取、平均銀行利息率、借貸利率、資本投資在有息證券上的利息率、平安利率加風險調(diào)整率、資本增值率(時機本錢率)、抵押與自由資金組合法

5、得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上觀點各有其特點，其利率的求取各有所側(cè)重。從 理論 上看，房地產(chǎn)估價人員根據(jù)不同的估價工程合理選擇，即可以得到滿意的結(jié)果，但在實際運用中它是建立在估價人員對市場的充分理解根底之上，因此真正做到這一點并不容易。在復原率確實定過程中，影響因素頗多，主要有自有資本所占比率、外來資本利息、因折舊或功能下降等產(chǎn)生的貶值和收益降低、因通貨膨脹帶來的房地產(chǎn)增值和收益增加、還貸后自有資金的增加。另外，風險的補償、免稅政策以及房地產(chǎn)類型、位置、年代、租約、構(gòu)造等也影響復原率，因此房地產(chǎn)復原率的影響因素是很復雜且難以確定的，不能簡單的用銀行利率代替，這就更加要求估價人員

6、充分運用自己的專業(yè)知識和智慧確定一個與房地產(chǎn)市場價格最接近的復原率。本文將對理論中常用的幾種復原率的求取方法及其比較進展系統(tǒng)闡述。(一)市場提取法此法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟且交易比較活潑、市場租金和交易價格比較容易搜集的情況下，該法直觀容易理解和被人承受，準確度比較高，一般計算分為有限年期復原率和無限年限復原率。有限年期復原率計算較為復雜，可用逐漸趨近迭代法求取。值得注意的是，運用市場租金(收益)/價格比法求取復原利率時，所選取的市場實例必須是要與待估房地產(chǎn)相類似的實例，即要求是同一供需圈近期發(fā)生的，在用途、構(gòu)造、功能、權(quán)益等方面是一樣或相似的實例。另外，為了防止偶然性所帶來的誤差，需要抽取

7、多宗類似的房地產(chǎn)，并求其純收益與價格之比的算術(shù)平均值或加權(quán)平均值作為待估房地產(chǎn)的復原率。這種方法的缺陷是要求市場資料豐富，可比實例眾多，并且還需要估價人員對某些特殊交易情況等做出修正后才能應(yīng)用，計算比較繁瑣。而且每個可比實例的建筑條件、經(jīng)營時期都可能不同。此外，市場上出售的房地產(chǎn)的將來收益年限不可能完全一致，而復原利率又和將來收益年限相關(guān)。假設(shè)估價對象和可比實例的將來收益年限不一樣，那么所得到的復原利率實用性不大。而且對于該法，我國許多估價師都認為，既然有市場可比實例，倒不如用市場比較法，毋需用收益法。(二)累加法累加法又稱平安利率加風險調(diào)整值法，是評估實務(wù)中采用較多的一種方法。其理論根底是投

8、資者為了投資，須獲得相應(yīng)的補償;其出發(fā)點是選擇一種近于無風險的投資的收益率，稱為平安利率。如國外認為美國國債的利率是接近無風險的，我國那么經(jīng)常使用一年定期銀行的存款利率為平安利率。在平安利率之上加各種劣于產(chǎn)生平安利率的調(diào)整額，一般加總的因素有額外投資風險、缺乏流動性、管理負擔三項，求得投資者要求的回報率再減去預期的收益增長率，便可得出房地產(chǎn)的復原率。平安利率加風險調(diào)整值法的缺乏之處是：其一，平安利率的選擇缺乏一定的準那么;其二，在我國存、貸款的利率經(jīng)常發(fā)生變化，這給房地產(chǎn)的價格帶來一定的影響;其三，影響投資因素的加數(shù)大小確實定帶有一定的主觀成分，并且房地產(chǎn)市場的實際風險程度大小通常是很難確定的

9、，加上不同地區(qū)、不同類型、同一個房地產(chǎn)的不同權(quán)益，實際得到的風險利率是有所不同的，因此結(jié)果也就存在著差異。(三)投資收益率排序插入法 該法從宏觀層面來把握房地產(chǎn)與其他投資資產(chǎn)(銀行存款、貸款、政府債券、保險、企業(yè)債券、股票及有關(guān)領(lǐng)域的投資收益率)的收益與風險關(guān)系，其前提須確定其他投資資產(chǎn)的收益率，筆者將其歸結(jié)到各種投資資產(chǎn)的收益與風險問題。在競爭有序的投資市場環(huán)境下，投資收益率排序插入法是種可取的方法，但當房地產(chǎn)投機因素增加，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時候應(yīng)該慎重地把握復原利率在各類投資收益率中的排序。另外，如上所述，5.85%-12%之間數(shù)據(jù)的范圍還是比較寬的，對估價結(jié)果的影響很大，所以此法對估價人員

10、的經(jīng)歷依賴性較大，對于估價人員的素質(zhì)要求較高，并且對其最終取值也難以作出科學的解釋。(四)收益風險倍數(shù)法收益風險倍數(shù)法是在參照投資收益率排序插入法的根底上，對平安利率加調(diào)整值法加以改進的 方法 ，即把平安利率加風險調(diào)整值法中要求取的風險調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與平安投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風險高于國債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)高于同期國債年利率。其的詳細思路是：假設(shè)以房地產(chǎn)投資方式購置收益性房地產(chǎn)的總價額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a。同時以平安投資方式(購置國債)投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，那么有：V=a/rt

11、imes;1-1/(1+r)nP=Atimes;(1+i)n-1/itimes;(1+i)n由于房地產(chǎn)投資的風險、收益均要比國債投資大，假設(shè)兩種投資額相等，收益期一樣，那么房地產(chǎn)投資的年回報額(純收益)要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，那么有：a=(1+b)times;A因V=P，故有：(1+i)n-1/itimes;(1+i)n=(1+b)/rtimes;1-1/(1+r)n該公式就是收益風險倍數(shù)法確定資本化率的根本公式，式中的b稱為收益風險倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風險倍數(shù)，確定資本化率r。此法的關(guān)鍵是要確定

12、一個合理的倍數(shù)，而倍數(shù)確實定那么取決于估價人員的經(jīng)歷判斷。(五)復合投資收益率法此方法是將購置不動產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為復原率，按以下公式 計算 ：R=Mbull;RM+(1-M)RE式中：R復原率(%); M貸款價值比率(%)，抵押貸款額占不動產(chǎn)價值的比率;RM抵押貸款復原率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;RE自有資本要求的正常收益率。其使用的前提是需要確定房地產(chǎn)融資的抵押貸款利率、自有資金投資收益率以及它們所占總價值的比例。要使投資收益最大化，抵押貸款占總價值的比例有一個合理值，我國一般在60%70%之間。這個值不是越高越好，太高會帶來債務(wù)風險。一旦各

13、個參數(shù)都能合理確定，便得到一個客觀合理的資本化率。但正如難以確定風險補償一樣，自有資金投資(產(chǎn)權(quán)投資)收益率是較難確定的。另外，按此公式假設(shè)假想貸款價值比例為0，那么復原利率將等于自有資本的要求收益率，而這顯然不符合實際。(六)行業(yè)基準收益率加物價指數(shù)調(diào)整法以這種方法確定房地產(chǎn)的資本化率前提是把房地產(chǎn)作為一種投資來對待。假設(shè)以P價格(資金凈流出量)投資一房地產(chǎn)，每年可得純收益(年資金凈流入量)為a，并假設(shè)每年a不變，可收益年限為n 那么：FNPV=a/(1+R)1-1/(1+R)n-P式中，F(xiàn)NPV為財務(wù)凈現(xiàn)值，R為折現(xiàn)率。令FNPV=0，那么：R=FIRR(財務(wù)內(nèi)部收益率)當FIRRRC(行

14、業(yè)基準收益率)時，F(xiàn)NPV0，投資房地產(chǎn)可獲得超額利潤;當FIRRC時，F(xiàn)NPV0，投資房地產(chǎn)會出現(xiàn)賠本;當FIRR=RC時，F(xiàn)NPV=0，這是市場競爭最可能的結(jié)果，這時房地產(chǎn)的價格P=a/(1+RC)1-1/(1+RC)n，由此可看出RC即是房地產(chǎn)的資本化率，然后再對RC作物價指數(shù)的調(diào)整，得出經(jīng)過物價指數(shù)調(diào)整后的資本化率R=(1+RC)/(1+f)-1(f：物價指數(shù)變動率)。此方法簡單易行，且有一定的 理論 根據(jù)，比較準確， 目前 被較多地采用。但該法的缺點是僅求出房地產(chǎn)的一般復原利率，將這種一般的復原利率調(diào)整為待估房地產(chǎn)的詳細復原利率還需要借助其他的方法。復原率求取方法的優(yōu)化以上六種復原利

15、率確實定方法均是目前較為通行的方法，但有些自身存在一些不合理的缺陷，有些不能完全充分地反映復原利率的本質(zhì)，有些那么過分依賴于估價人員的經(jīng)歷。筆者 總結(jié) 復原率在理論確實定過程，根據(jù)對于復原利率本質(zhì)的 分析 ，將幾種對復原利率有較大 影響 的因素綜合起來，彼此進展必要的復合與修正得出所需要的復原率。詳細如下：(一)第一步，確定基準復原率選取一年期國債利率作為復原利率的基準，以明確復原利率的收益性;選取行業(yè)的平均利潤率作為復原利率的一個修正值,表達房地產(chǎn)的投資屬性;把國債利率和行業(yè)平均利潤率兩者相加后取其平均值，確定出某一時點(基準點)的復原利率，并將其作為基準復原利率確定下來，公式如下：基準復原

16、率 =(一年期國債利率+行業(yè)平均利潤率)/2 由于這兩項都有官方認可或行業(yè)統(tǒng)計的現(xiàn)成數(shù)據(jù)支持，所以估價人員一般比較容易確定基準復原率的值。(二)第二步，進展價格指數(shù)修正查詢該房產(chǎn)所在地估價時點的房地產(chǎn)價格指數(shù)，與基準點的價格指數(shù)相比較，得到估價時點與基準點之間的物價變動情況(以百分數(shù)表示)，以其值作為價風格整系數(shù)，得到估價時點的復原利率修正值。 這項數(shù)據(jù)也不依賴于估價人員的經(jīng)歷，可根據(jù)權(quán)威發(fā)布的房屋銷售價格指數(shù)與土地交易價格指數(shù)的計算獲得。(三)第三步，進展風險調(diào)整估價人員根據(jù)土地風險較小、房產(chǎn)風險較大，住宅風險較小、商業(yè)用房較大的原那么對于待估對象房地產(chǎn)的風險作出判斷，從而得出其風險調(diào)整值，并確定最終的復原利率。例：假設(shè)風險調(diào)整值為0.5%，那么最終可推出復原率為8.29%+0.5%=8.79%我們將該方法命名為復合調(diào)整法。從上述步驟中可以看出，采用復合調(diào)整法，既考慮到了復原率確定的 科學 性，也表達了復原率確定的 藝術(shù) 性。第一步與第二步的根據(jù)并非出自估價人員的經(jīng)歷，而是根據(jù)現(xiàn)有的比較權(quán)威的數(shù)據(jù)，操作簡單明了;第