(完整版)第六節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)估價匯總,推薦文檔

1、第六節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)估價（）知識點一：工業(yè)房地產(chǎn)及其估價4 特點定義：工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、 倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。1涉及行業(yè)多進行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應該了解相應企業(yè)生產(chǎn)的一些基本知識。2非標準廠房多， 建筑工程造價相差大標準廠房非標準廠房標準廠房一般有標準的柱距、層高、墻體與屋頂材料與結(jié)構(gòu)配件等等， 同類標準廠房的工程造價相差不會太大。工業(yè)廠房中的大部分為非標準廠房， 這類廠房的跨度、柱距、梁底標高、 （行車）軌頂標高、樓面荷載等等都是根據(jù)生產(chǎn)的不同需要而定。 因此非標準工業(yè)房地產(chǎn)每平方米的造價相差較大。3區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價4廠房使用壽命受腐蝕性影響大有些工業(yè)設(shè)

2、備的安裝與建筑物（廠房）的施工是同時進行的，例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體，因此估價時要注意區(qū)分廠房的價值和設(shè)備的價值。如果估價結(jié)果中既包含了廠房的價值，又包含了設(shè)備的價值，則應在估價報告中予以說明。廠房的工作環(huán)境常常有腐蝕性，腐蝕性強的廠房的自然壽命會受到影響，房屋使用年限會縮短。因此估價時要詳細了解估價對象是否會受到腐蝕性影響，根據(jù)影響程度確定廠房使用年限。知識點二：影響工業(yè)房地產(chǎn)價格3 因素工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件，例如：鄰近公路交通干線或有符合運輸條件的道路與公路干線相連，有鐵路專用線進入廠區(qū)，鄰1交通條件近通航河道（或海岸）

3、且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運交通條件若能同時滿足兩項以上則更好。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施的依賴較強，當?shù)氐碾娏闆r，2基礎(chǔ)設(shè)施生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理的可能性，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況。有些工業(yè)生產(chǎn)要求對地理位置的選擇具有特殊性，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道且應避免污染對下游造成重大影響；化工企業(yè)則不應設(shè)在山溝里；水泥廠的附區(qū)位狀況 3 方近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸距離，等等。工業(yè)面3地理位置房地產(chǎn)的地理位置符合生產(chǎn)的要求是該類房地產(chǎn)的顯著特點。1用地面積與廠區(qū)用地面積大小應該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，形狀太大則多出

4、的部分并不能增加房地產(chǎn)的價值，但有時要考慮廠區(qū)擴建預留用地。實物狀況 3 方2地質(zhì)條件和廠區(qū)用地的地質(zhì)條件應滿足廠房建設(shè)和材料堆放場地對土水文條件質(zhì)、承載力的要求；當?shù)厮臈l件應滿足廠區(qū)建設(shè)和生產(chǎn)的要面求，在進行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的估價時，由于房3房地產(chǎn)用途地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。權(quán)益狀況知識點三：工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法（一）成本法（二）市場法工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實例，特別是非標準廠房，更不易在同 8 一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實例， 所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶， 往往有較多

5、的標準廠房， 這些標準廠房的租售實例（特別是出租實例）通常較多，可以考慮采用市場法估價?！菊f白了，“非標不行、標的行”】（三）收益法如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益， 則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度， 特別是難以準確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。知識點四：工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法估價，在利用成本法估價時，往往是將土地、地上建筑物進行分別估價， 然后再將兩部分價格合并處理。 土地的估價通常采用基準地價修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。a. 在地價評估時應注意：所采用的基準地價應為當?shù)卣诠嫉?，對于有土地使用年期限制?/p>

6、，應考慮對地價進行年期修正。b. 對建筑物的估價時應注意：根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標高、（行車）軌頂標高、樓面荷載等因素，利用當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價定額管理部門公布的計價標準確定估價對象的工程造價。【教材案例 26】房地產(chǎn)估價報告封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）保稅區(qū)廠房估價結(jié)果報告（節(jié)選）一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象概況估價對象為保稅區(qū)地塊及地上建筑物。根據(jù)有限公司提供的國有土地使用證 （國用（）第號），土地使用權(quán)人為有限公司，坐落于保稅區(qū)地塊，用途為工礦倉儲用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為 2054

7、 年 6 月 21 日，使用權(quán)面積為 13200 。此證與國房合字 號國有土地使用權(quán)有償出讓合同書一起使用?！炯m錯 1】缺估價對象區(qū)位狀況介紹。【糾錯 2】缺少建筑物實物狀況、權(quán)益狀況說明?！炯m錯 3】未交代估價對象是否設(shè)定了他項權(quán)利、是否有共有權(quán)等。四、估價目的為委托人了解估價對象市場價格提供價格參考。五、估價時點2006年9月 12日?！炯m錯】 2011 年教材新要求：應說明確定估價時點的理由。六、價值定義估價中采用公開市場價值標準， 即所評估出的客觀合理價格應是在公開市場上最可能形成或成立的價格。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法估價人員在認真分析所掌握的資料并對鄰近類似房

8、地產(chǎn)進行實地查勘、 調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點及本次估價目的，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標準，對估價對象地塊擬采取基準地價修正法， 對估價對象建筑物擬采取成本法進行評估?！炯m錯 1】缺少估價方法的定義。【糾錯 2】只采用了成本法一種方法評估，（基準地價修正法是隱含在成本法中求取土地的方法，并不得做為單獨的一種方法），未說明只選用一種方法的理由。十、估價結(jié)果估價人員經(jīng)過實地查勘和嚴密測算，確定估價對象在估價時點的市場價值為￥ 25762358元（人民幣貳仟伍佰柒拾陸萬貳仟叁佰伍拾捌元整），單價2025 元/ 。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2006年9月 12日至 2006年 9月

9、 15日。十三、估價報告使用期限本報告使用期限為一年，自 2006 年 9 月 15 日至 2007 年 9 月 14 日止。保稅區(qū)廠房估價技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述與分析估價對象為保稅區(qū)地塊及地上建筑物。根據(jù)有限公司提供的國有土地使用證 （國用（）第號），土地使用權(quán)人為有限公司，坐落于保稅區(qū)地塊，用途為工礦倉儲用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為 2054 年 6 月 21 日，使用權(quán)面積為 13200 。此證與國房合字 號國有土地使用權(quán)有償出讓合同書一起使用。根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（城規(guī)開建字第號、開規(guī)建號）及附件報建審核意見書，建設(shè)單位為有限公司，建設(shè)項目名稱為廠房工程， 建設(shè)位置位

10、于保稅區(qū)大道北側(cè)，建設(shè)規(guī)模詳見下表：表 253工程項目（用途）幢層結(jié)構(gòu)種占地面積（）建筑面積（）數(shù)數(shù)類廠房13框架12722據(jù)實地查勘，估價對象地塊南至大道，東、西、北至相鄰地塊，地塊形狀較規(guī)則，呈長方形，地塊已達“五通一平”，地上有廠房、門衛(wèi)室及環(huán)保綠化設(shè)施，地面按工藝要求部分硬底強化。據(jù)實地查勘，估價對象建筑物為一幢框架結(jié)構(gòu)三層的廠房，外墻貼方形釉面磚。其內(nèi)部裝修情況詳見下表：表 254樓層位置層高用途內(nèi)部裝修情況天花板：石膏板造型；墻面：乳膠漆；地接待區(qū)約 55m辦公面：花崗石；玻璃門，鋁合金窗；管線暗裝天花板：鋁扣吊頂；墻面：乳膠漆， 15m首層東區(qū)約 55m食堂瓷片；地面：防滑磚；鋁

11、合金窗；管線部分暗裝中區(qū)、西天花板： pvc 防靜電塑料；墻面： pvc 防約 55m車間靜電塑料；地面： pvc 防靜電地板；鋁合區(qū)金窗；煙感系統(tǒng)，通風系統(tǒng)；管線暗裝二層全層約 4m辦公天花板：鋁扣吊頂；墻面：乳膠漆；地面：拋光磚；鋁合金窗；煙感系統(tǒng)；管線暗裝三層全層約 4m空置天花板：水泥砂漿；墻面：乳膠漆；地面：水泥砂漿；鋁合金窗二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析估價人員在認真分析所掌握的資料并對鄰近類似房地產(chǎn)進行實地查勘、 調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點及本次估價目的，遵照國家

12、有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標準，對估價對象地塊擬采取基準地價修正法、 對估價對象建筑物擬采取成本法進行評估?；鶞实貎r修正法即根據(jù)現(xiàn)行的同一用途用地基準地價， 對估價對象宗地所處級別的基準地價進行交易日期、 容積率、個別因素及年期修正從而求得估價對象宗地的市場價格。成本法即首先估算重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，再結(jié)合成新率（綜合考慮年限、實體性、功能性和經(jīng)濟性貶值求?。┯嬎愠龉纼r對象的市場價格。房地產(chǎn)抵押價值假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款【糾錯 1】不是抵押估價目的，不需要列出抵押價值公式?！炯m錯 2】未說明不采

13、用其他方法的理由。七、估價測算過程1估價對象地塊市場價值的確定基準地價修正法是根據(jù)當?shù)刈钚掳l(fā)布的基準地價對影響地價各因素進行系數(shù)修正，得到估價對象地塊在正常情況下的價格。 該基準地價的內(nèi)涵為： 于估價時點 2004 年 12 月 31 日，土地在正常市場條件下、區(qū)域平均土地開發(fā)程度（工業(yè)五通一平）和合理容積率（工業(yè)為 1）下的熟地價格。估價對象地塊所在地塊工業(yè)用途網(wǎng)格地價為 517 元/ 。pzzpsz k awar ao aysf s其中pzz 估價對象總地價；psz估價對象所在位置工業(yè)基準地價；k期日修正；aw臨江修正系數(shù)；ar 容積率修正系數(shù)；ao其他個別因素修正系數(shù)；ay使用年期修正系

14、數(shù)；f 開發(fā)程度修正；s宗地總面積。期日修正（ k）該區(qū)域基準地價于 2006 年公布，估價時點為 2004 年 12 月 31 日，該區(qū)域在這兩年內(nèi)工業(yè)地價有一定程度的上漲， 本次評估根據(jù)同類用地總體上漲水平確定交易日期修正系數(shù)取 110。臨江修正（ aw）估價對象宗地不臨江，故不修正，修正系數(shù)為100。容積率修正（ ar ）根據(jù)委托人提供的資料顯示， 估價對象宗地容積率 1，則修正系數(shù)為 100?！炯m錯】容積率修正系數(shù)確定未說明理由。其他個別因素修正（ ao）工業(yè)用地其他個別因素修正系數(shù)表：區(qū)位狀況調(diào)整表 255指標標準優(yōu)形狀規(guī)則、面積大、地指標說明形地質(zhì)狀況好，對外交通條件好較優(yōu)形狀較規(guī)

15、則、面積較大、地形地質(zhì)狀況良好，對外交通條件較好一般形狀基本規(guī)則、面積適中、地形地質(zhì)狀況適宜、對外交通條件能滿足需要較劣形狀不規(guī)則、面積偏小、地形地質(zhì)狀況較差，對外交通條件較差劣形狀極不規(guī)則、面積過小、地形地質(zhì)狀況差、對外交通條件差修正系數(shù)110 1051051010100950 95090【糾錯】個別因素修正未說明修正系數(shù)， 打分是多少？只列出各種情況分值，但沒有評價估價對象修正系數(shù)。使用年限修正（ ay）估價對象宗地工業(yè)用地的最高出讓年限為50 年，剩余使用年限為4775 年，取土地報酬率為 6%，則年期修正系數(shù)為： 1l （ 1 6%）4775 1l （ 1 6%）50 0 99l 95

16、8 31 ?！炯m錯】土地報酬率6%缺取值依據(jù)。開發(fā)程度修正（ f ）估價對象地塊紅線內(nèi)外已達五通一平，且地塊內(nèi)有環(huán)保綠化設(shè)施，地面按工藝要求部分硬底強化，價值增加 40 元/ 。估價對象宗地紅線外五通、 宗地紅線內(nèi)場地平整。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 ，基準地價修正法評估宗地地價的計算公式及計算過程見下表：估價對象宗地工業(yè)用地計算過程：表 256宗地網(wǎng)格地價517 元/ 計算公式pzzpszkaw ar aoay s-f其中：pzs估價對象總價（元）8342400計算過程pss估價對象所在位置工業(yè)網(wǎng)格地價（元/ ）517k期日修正110aw臨江修正系數(shù)100ar 容積率修正系數(shù)100ao 一其他個別

17、因素修正系數(shù)105計算過程ay 一使用年期修正系數(shù)099195831s 一宗地總面積13200f 一開發(fā)程度修正（元 / ）40【糾錯】表格中所列計算公式錯誤，應與p165 給出的公式相同。則估價對象地塊總地價：8 342 400 元（取整）單位地價： 8 342 400 13200 632（元 / ）（取整）注：由于建筑面積小于用地面積， 按有關(guān)規(guī)定， 采用用地面積作為地價計算依據(jù)。2估價對象建筑物市場價值的確定（1）根據(jù)省建筑工程計價辦法、省建筑工程綜合定額、省裝飾裝修工程計價辦法及省裝飾裝修工程綜合定額，參考 市同類型工業(yè)廠房建筑技術(shù)經(jīng)濟指標及相關(guān)市場行情， 根據(jù)估價對象的實際情況，土建

18、單位造價為 800 元/ ，房屋裝修單位成本為 200 元 / ，設(shè)備安裝單位成本為 100 元/ 。建安費用（ 800200100） 12722 13 994 200 （元）（2）專業(yè)費、管理費及不可預見費根據(jù)項目費用支出情況， 按建造成本的 6%計算（其中專業(yè)費占 2%、管理費占 2%、不可預見費占 2%）即 839 652 元?！炯m錯 1】建造成本 6%取值無依據(jù)?！炯m錯 2】前邊交代是五通一平為熟地，不需要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，但應該有公共配套設(shè)施費和其他工程費?！炯m錯 3】缺銷售費用的計算。（3）投資利息假設(shè)開發(fā)期為 1 年，貸款利率按一年期貸款年利率 612%測算，資金在開發(fā)期均勻投入，則投資利息為：投資利息（ 13 994 200 839 652 ） 612% 1 0 5 453 916 （元）【糾錯】投資利息應按復利計算?！炯m錯】投資利息計算基數(shù)中缺銷售費用的計算。（4）開發(fā)利潤取利潤率 10%，即為 1 483 385 元?！炯m錯 1】開發(fā)利潤是什么利潤？不同的利潤基數(shù)是不同的?！炯m錯 2】利潤率 10%無取值依據(jù)。（5）銷售稅費在銷售中需支付的營業(yè)稅等稅費為重置成本的565%。則銷售稅費（ 13 994