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文檔簡(jiǎn)介
1、土地一級(jí)二級(jí)三級(jí)開發(fā)概念一、土地二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)是指由政府或其授權(quán)托付的企業(yè),對(duì)肯定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地),再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)一般工作程序程序一:確定土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目程序二:確定一級(jí)開發(fā)單位程序三:辦理建設(shè)意見(jiàn)(依據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理)程序四:辦理交通評(píng)價(jià)文件審批(依據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理)程序五: 辦理古樹處理意見(jiàn)(依據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理)程序六: 辦理文物愛(ài)護(hù)意
2、見(jiàn)(依據(jù)聯(lián)席會(huì)要去辦理)程序七: 辦理環(huán)境評(píng)價(jià)文件審批(依據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理)程序八:辦理規(guī)劃意見(jiàn)書程序九:辦理土地一級(jí)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)程序十:取得征地批復(fù)(實(shí)施征地)程序十一:辦理拆遷許可證(實(shí)施拆遷)程序十二:編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案程序十三:組織驗(yàn)收,評(píng)估土地成本程序十四:納入土地儲(chǔ)備庫(kù)或直接入市交易土地開發(fā)市場(chǎng)相關(guān)學(xué)問(wèn)儲(chǔ)備一、土地一級(jí)開發(fā)1.1 土地一級(jí)開發(fā)概念土地一級(jí)開發(fā),是指由政府或其授權(quán)托付的企業(yè),對(duì)肯定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或
3、“七通一平”的建設(shè)條件(熟地),按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。“三通一平”是指:達(dá)到宗地外通路、通電、通上水及宗地內(nèi)土地平整;“五通一平”是指:通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整;“七通一平”是指:除了五通一平外,實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)當(dāng)達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力。土地一?jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式,開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè),而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”,達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來(lái)操作,也有政府托付企業(yè)來(lái)做,政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督,或者由國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)做。1.2 土地一級(jí)開發(fā)的流
4、程土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目必需符合市政府的社會(huì)進(jìn)展方案、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用方案、年度土地供應(yīng)方案(國(guó)有土地不受年度土地利用方案的制約)及土地儲(chǔ)備開發(fā)方案。(一)原土地全部者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。(二)市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。(三)通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目,依據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì),托付市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案,開發(fā)實(shí)施方案主要包括:待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)方案、實(shí)施方式等。(四)編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市進(jìn)展改革、規(guī)
5、劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參與的聯(lián)審會(huì),通過(guò)會(huì)審,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。(五)通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的,由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的,開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理托付協(xié)議。2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的,由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政
6、建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的估計(jì)總成本和利潤(rùn),利潤(rùn)率不高于估計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)托付協(xié)議。(六)土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn),向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù),向市進(jìn)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù),涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的,應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。(七)假如開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的,土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù),并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。(八)在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地
7、、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定擔(dān)當(dāng)回遷房建設(shè)。(九)組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收審核的內(nèi)容:(1)審核土地一級(jí)開發(fā)成本;(2)組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求;(3)依據(jù)托付合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi);(4)納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)。1.3 土地一級(jí)開發(fā)中涉及的法律問(wèn)題土地一級(jí)開發(fā)在各個(gè)階段涉及土地征收、評(píng)估、拆遷、拆除、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等諸多具體工作。內(nèi)容分為兩部分:一是在農(nóng)村集體土地全部權(quán)向國(guó)有土地全部權(quán)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中,征收農(nóng)夫土地涉及的土地補(bǔ)償、人員安置、地上物拆
8、除、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等;二是開發(fā)城市國(guó)有土地涉及的拆遷居民安置、國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償、地上建筑物拆除、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。1.3.1土地征收及拆遷補(bǔ)償土地征收具有下列特點(diǎn):(1)征收土地的主體必需是國(guó)家。只有國(guó)家才享有征收集體土地的權(quán)利,實(shí)際行使第征收權(quán)的是各級(jí)土地管理機(jī)關(guān)和人民政府,他們對(duì)外代表國(guó)家具體行使。(2)土地征收是國(guó)家行政行為,具有強(qiáng)制性。(3)土地征收是國(guó)家為了公共利益的需要。(4)土地征收必需以土地補(bǔ)償為必備條件。土地征收是有償?shù)男姓?qiáng)制行為,土地被征收的集體經(jīng)濟(jì)組織及成員應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。(5)土地征收的標(biāo)的只能是集體全部的土地。國(guó)有土地不需要通過(guò)其他方式取得
9、全部權(quán),國(guó)家可直接行使處分權(quán)利,但對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)作相應(yīng)補(bǔ)償。土地征收補(bǔ)償問(wèn)題是征收工作中的至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。征地補(bǔ)償協(xié)議是指權(quán)利人在土地管理部門發(fā)布的征地補(bǔ)償、安置方案后,權(quán)利人和土地管理部門達(dá)成征收國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償、安置方案的協(xié)議。依據(jù)征用土地公告方法南京市城市房屋拆遷管理方法等相關(guān)規(guī)定,征收國(guó)有土地使用權(quán)的安置、補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)包含以下內(nèi)容:(1)實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?,?yīng)載明補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、補(bǔ)貼金額、結(jié)算方式、付款期限;(2)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,應(yīng)載明安置房屋的權(quán)屬、安置地點(diǎn)、建筑面積、用途、結(jié)構(gòu)、搬遷過(guò)渡期限和方式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款金額、差價(jià)結(jié)算方式、交款期限;(3)違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的
10、方式;(4)搬遷當(dāng)事人需要訂立的其他條款。 搬遷公有住宅房屋的,搬遷人應(yīng)當(dāng)與被搬遷人、房屋承租人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償協(xié)議的具體制作詳見(jiàn)附件一范本。1.3.2土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議當(dāng)政府托付企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)時(shí),就涉及土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議、土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管托付協(xié)議等相關(guān)協(xié)議。詳見(jiàn)附件二范本。二、土地二級(jí)開發(fā)2.1 土地二級(jí)開發(fā)的概念即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過(guò)流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過(guò)程,包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例,房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè),將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。2.2土地
11、二級(jí)開發(fā)流程同樣以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例,大體上分為五個(gè)階段:(一)項(xiàng)目決策階段發(fā)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目書面決議(股東大會(huì),股東會(huì),董事會(huì)皆可以形成書面決議文件)。項(xiàng)目可行性爭(zhēng)辯并出具可行性爭(zhēng)辯報(bào)告(項(xiàng)目可行性爭(zhēng)辯專家會(huì)涉及律師,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師,環(huán)境評(píng)估師,會(huì)計(jì)師,稅務(wù)師等),可行性主要分為三方面的可行性投資收益的可行性,大致性的可行性方案與具體的可行性論證方案,其中包括法律方案,選址方案,財(cái)務(wù)方案,涉稅方案,環(huán)境方案等。另外要有充裕的資金保證,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)決策階段前期可能的項(xiàng)目融資或其他融資方式,律師早期即可以介入項(xiàng)目。(二)前期預(yù)備階段1、向土地管理部門取得土地使用權(quán)證:其方式包括劃撥,出讓,兼并
12、收購(gòu),招,拍,掛的方式等等,必需符合法律規(guī)定。其中涉及眾多的合同審查,文件的報(bào)批備案,應(yīng)當(dāng)有專業(yè)律師進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把握。2、征地拆遷,向政府或?qū)m?xiàng)拆遷管理部門獲得房屋拆遷許可證,房屋拆遷驗(yàn)收合格證:拆遷過(guò)程中的涉及的程序,方式,文件的取得,拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等等,都應(yīng)有律師介入。3、規(guī)劃設(shè)計(jì),向建設(shè)規(guī)劃部門取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書和附件,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,隨后憑以上一書一證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及建設(shè)用地批準(zhǔn)書同時(shí)取得建設(shè)用地劃撥打算書或簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(依據(jù)土地取得的方式不同),然后到地籍辦理國(guó)有土地使用權(quán)證拆遷辦辦理拆遷許可證。其后憑建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書和附件建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得建筑規(guī)
13、劃方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書。隨后申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書接到通知后辦理施工許可證。其中還涉及到很多費(fèi)用的收據(jù)與證明,應(yīng)妥當(dāng)保存。4、項(xiàng)目報(bào)建登記,申請(qǐng)招標(biāo),辦理投標(biāo)手續(xù),確定勘驗(yàn),設(shè)計(jì),施工,監(jiān)理隊(duì)伍,確定具體實(shí)施人的資質(zhì),嚴(yán)格把握,申請(qǐng)建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表,保存相應(yīng)收費(fèi)憑證,充分預(yù)備申請(qǐng)投標(biāo)手續(xù),確定中標(biāo),簽訂確認(rèn)書,并準(zhǔn)時(shí)簽訂招標(biāo)投標(biāo)合同。2.3土地二級(jí)開發(fā)中涉及的法律問(wèn)題2.3.1轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)在土地二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)中,在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之前,對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的法律審查尤為重要,下面就土地使用權(quán)出讓合同的主要法律問(wèn)題作一闡述:(一)土地使用權(quán)出讓合同的法律性質(zhì)土地使用權(quán)出讓合同(
14、以下簡(jiǎn)稱“出讓合同”)是國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為的法律表現(xiàn)形式。出讓合同是一種比較特殊的合同,出讓合同屬于民事合同還是行政合同,理論界始終存有爭(zhēng)議,但主流觀點(diǎn)認(rèn)為其是民事合同。國(guó)家機(jī)關(guān)無(wú)疑具有行政主體資格,但是國(guó)家機(jī)關(guān)也可以參與民事活動(dòng)。雖然出讓合同中往往會(huì)包括土地管理部門的行政管理職能以及單方解除、變更合同之類的內(nèi)容,但是該等內(nèi)容本身出于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,并非是由于雙方商定而有效。任何一個(gè)典型的民事合同都默認(rèn)一個(gè)基本前提,即不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,該等規(guī)定不論雙方是否在合同中具明,均是客觀存在且雙方必需遵守的。自然,合同的性質(zhì)也不會(huì)由于是否在其中具明白該等強(qiáng)制性規(guī)定就發(fā)生
15、變化。就出讓合同而言,在法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定之外,如土地位置、面積、價(jià)格、期限、違約責(zé)任等事宜,合同雙方系按公平自愿的原則達(dá)成合意而訂立的,完全符合民事合同的基本特征。對(duì)此,最高人民法院在2004年11月23日出臺(tái)的關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱解釋)中,實(shí)質(zhì)上已經(jīng)確認(rèn)了按一般的民事合同糾紛審理出讓合同糾紛的處理原則。(二)出讓主體的資格(1)出讓主體是市、縣人民政府的土地管理部門。城市房地產(chǎn)管理法第11條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。解釋第1條也明確規(guī)定,市、縣人民政府土地管理部門是出讓合同關(guān)系中的出讓主體。(
16、2)出讓主體不包括市轄區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)。國(guó)家土地管理局在對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)(1991國(guó)土函字第71號(hào))中已經(jīng)明確指出,城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中的縣級(jí)人民政府不包括市轄區(qū)。對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)出讓主體的問(wèn)題,國(guó)土資源部認(rèn)為開發(fā)區(qū)管委會(huì)和市轄區(qū)人民政府不具備出讓主體資格,其土地管理部門自然也不具備。解釋對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓主體作了明確規(guī)定,對(duì)解釋實(shí)施前(2005年8月1日)開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓主體訂立的出讓合同,按無(wú)權(quán)處分原則視作效力待定合同,在起訴前經(jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的,可以認(rèn)定有效。(三)出讓標(biāo)的物的范圍出讓標(biāo)的物為國(guó)有土
17、地使用權(quán)。依據(jù)法律規(guī)定,土地使用權(quán)出讓制度只是針對(duì)國(guó)有土地實(shí)行的一種土地利用制度,土地管理法第63條規(guī)定, 農(nóng)夫集體全部的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。該法第43條、第44條還規(guī)定,任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必需依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。城市房地產(chǎn)管理法第8條規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體全部的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓??梢?jiàn),集體土地使用權(quán)本身不行以作為出讓合同
18、標(biāo)的物,除非依法轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地使用權(quán),然后才可以用于出讓。(四)出讓價(jià)格的形成方式與協(xié)議作價(jià)的效力1、出讓價(jià)格的形成包括兩種方式:市場(chǎng)形成(通過(guò)招、拍、掛)和協(xié)議形成。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第十二條的規(guī)定,商業(yè)、旅游、消遣和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地,必需以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓;沒(méi)有條件,不能實(shí)行拍賣、招標(biāo)方式的,可以實(shí)行雙方協(xié)議的方式,協(xié)議作價(jià)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定(國(guó)土資源部【2002】第11號(hào)令,以下簡(jiǎn)稱規(guī)定)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地只允許接受招、拍、掛的方式形成出讓價(jià)格,不允許接受協(xié)議作價(jià)的方式。2、協(xié)議作價(jià)出讓合同的效力。依據(jù)規(guī)定,商業(yè)、旅
19、游、消遣和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地,不得協(xié)議作價(jià)。(1)經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議作價(jià)出讓合同是否一概無(wú)效就此, 城市房地產(chǎn)管理法第十二條作出了例外規(guī)定,假如沒(méi)有條件,不能實(shí)行拍賣、招標(biāo)方式的,如無(wú)人參與競(jìng)買或者投標(biāo)的情形,允許實(shí)行協(xié)議作價(jià)出讓的方式。該規(guī)定出臺(tái)背景和初衷是可以理解的,即防止暗箱操作,杜絕腐敗行為,防止國(guó)有資產(chǎn)流失。問(wèn)題是,假如符合城市房地產(chǎn)管理法第十二條之例外規(guī)定,協(xié)議作價(jià)的方式在特定狀況下是允許的。依據(jù)我國(guó)合同法第五十二條的規(guī)定,合同在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的狀況下才是無(wú)效的。另,依據(jù)我國(guó)立法法的規(guī)定,規(guī)定屬于部委規(guī)章層次的規(guī)范性法律文件,其效力比法律、行政法規(guī)為低。(2)協(xié)議
20、作價(jià)低于國(guó)家確定的底價(jià)時(shí)出讓合同的效力認(rèn)定有觀點(diǎn)認(rèn)為,城市房地產(chǎn)管理法第十二條已明確規(guī)定,實(shí)行雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià),其目的就在于防止出讓人和受讓人任憑甚至惡意串通,以極低的價(jià)格獵取土地使用權(quán),導(dǎo)致“炒地”現(xiàn)象大量消滅,損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。民法通則第五十八條、合同法第五十二條對(duì)惡意串通、損害國(guó)家和社會(huì)公共利益的行為均明確規(guī)定為無(wú)效。因此,出讓金低于當(dāng)?shù)卣磭?guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)的,出讓合同整體無(wú)效。對(duì)此,解釋第三條規(guī)定:“經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán),土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣罁?jù)國(guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同商定的價(jià)格條款無(wú)效。當(dāng)事人懇求依據(jù)訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格交納土地使用權(quán)出
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